مقدمة

أُعدّت هذه الدراسة بناءً على سؤال من أحد سكان الموقع حول الالتزام بالمساهمة في أجر عامل مسبح يتم توظيفه موسميًا ولا يندرج ضمن ميزانية التشغيل. يعتقد ساكن الموقع أن لديه الحق في عدم دفع هذا المصروف، استنادًا إلى المادة 43 من قانون ملكية الطوابق (KMK) وقرار صادر عن محكمة النقض يشير إلى هذه المادة. تحلل الدراسة، في ضوء ملخصات القرارات القضائية المقدمة، المبادئ العامة لالتزام المساهمة في المصاريف المشتركة، ونطاق تطبيق المادة 43 من قانون ملكية الطوابق، والعوامل القانونية الأخرى التي يجب أخذها في الاعتبار في مثل هذا النزاع.

1. التزام ساكن الموقع بالمساهمة في المصاريف المشتركة (القاعدة العامة – المادة 20 من قانون ملكية الطوابق)

المبدأ الأساسي لقانون ملكية الوحدات هو إلزام مالكي الوحدات بالمساهمة في نفقات المناطق المشتركة. وقد استقرت سوابق محكمة الاستئناف العليا (Yargıtay) على هذا النحو. وعلى وجه الخصوص، فإن الادعاء بعدم الاستفادة من خدمة ما لا يلغي التزام الدفع بمفرده. وقد تم التعبير عن هذا المبدأ بوضوح في قرار صادر عن الدائرة الثامنة عشرة القانونية بمحكمة الاستئناف العليا: “…لا يجوز لمالكي الوحدات التهرب من دفع حصتهم من هذه النفقات والدفعات المقدمة بدعوى التنازل عن حق استخدام الأماكن أو المرافق المشتركة، أو عدم وجود حاجة أو ضرورة للاستفادة منها بسبب وضع وحدتهم المستقلة وقد جاء في القرار. وقد تم التأكيد في القرار على أن عدم استفادة المدعى عليه من الخدمات المذكورة بإرادته الحرة لا يلغي التزامه بدفع حصته من النفقات المتكبدة لتلك الخدمات.” (الدائرة الثامنة عشرة القانونية بمحكمة الاستئناف العليا 18. HD-2014/10598-2014/11446)

في إطار هذه القاعدة العامة، إذا كان المسبح يعتبر منطقة مشتركة وأجر الموظف يعتبر من مصاريف تشغيل هذه المنطقة المشتركة، فإن دفاع مالك الوحدة “أنا لا أستخدم المسبح” لن يكون كافيًا بمفرده.

2. الإضافات الباهظة والفخمة (حالة استثنائية – المادة 43 من قانون ملكية الوحدات السكنية)

المادة 43 من قانون الملكية العقارية (KMK)، التي تشكل أساس سؤال ساكن المجمع، تُدخل استثناءً مهماً على القاعدة العامة. لكن شروط هذا الاستثناء ضيقة. في قرار صادر عن الدائرة القانونية 20 في محكمة الاستئناف العليا، تم تحديد نطاق هذه المادة كالتالي: “إذا كانت التجديدات والإضافات المرغوب في إجرائها باهظة التكلفة أو كانت ذات طبيعة فاخرة بحسب الوضع الخاص للمبنى، أو إذا لم تكن موجودة في الأماكن أو الممرات التي يجب أن يستخدمها جميع مالكي الطوابق في العقار الرئيسي، فإن مالك الطابق الذي لا يرغب في الاستفادة منها ليس ملزماً بالمشاركة في التكلفة…” (محكمة الاستئناف العليا، الدائرة القانونية 20 – 2017/4411-2018/7960)

النقطة الحاسمة هنا هي، ما إذا كان توظيف عامل للمسبح يعتبر “تجديدًا وإضافة” أم لا. وقد قدمت محكمة الاستئناف العليا، في نفس القرار، تفسيراً مهماً حول هذا الموضوع: “…قد لا يُعتبر أجر عامل المسبح ضمن هذا النطاق، لأنه ليس تجديدًا أو إضافة، بل هو نفقة يتم إجراؤها لاستمرارية خدمة قائمة.” (محكمة الاستئناف العليا، الدائرة القانونية 20 – 2017/4411-2018/7960)

هذا التفسير، يضعف حجة ساكن المجمع للتهرب من الدفع استناداً إلى المادة 43 من قانون الملكية العقارية. فبينما يُعد بناء المسبح بحد ذاته “إضافة” ، يميل تشغيل عامل لضمان الاستخدام الآمن والصحي للمسبح الحالي إلى اعتباره “تكلفة تشغيلية”. وقرار محكمة الاستئناف العليا الذي لم يعتبر نفقات مثل “تثبيت بار فيتامينات ونظام موسيقى في منطقة المسبح” ضرورية (محكمة الاستئناف العليا، الدائرة القانونية 20 – 2017/6353-2019/771)، يشير إلى أن مفهوم “الإضافة” يدل على ملحق مادي.

3. أهمية خطة الإدارة ومشروع التشغيل

تشير العديد من القرارات التي تم فحصها إلى خطة الإدارة في حل النزاع. قد تحتوي خطة الإدارة على أحكام خاصة تعدل أو تفصل الأحكام العامة للقانون. كما ذكرت الدائرة المدنية الثامنة عشرة للمحكمة العليا، “…يتم التأكيد على أن خطة الإدارة هي بمثابة عقد ملزم لجميع مالكي الوحدات، وأن مالكي الوحدات مسؤولون عن النفقات المدرجة في مشروع التشغيل، ما لم يتم إلغاء قرارات الجمعية العامة.” (المحكمة العليا، الدائرة 18 المدنية – 2015/12001-2016/4233).

في حالة المستخدم، يُعد عدم تضمين أجر عامل المسبح في ميزانية التشغيل (المشروع) أساسًا مهمًا. يجب على مجلس مالكي الوحدات اتخاذ قرار منفصل وصحيح من الناحية الإجرائية لأي مصاريف خارج الميزانية. يجب التحقق مما إذا كانت هناك مادة خاصة في خطة الإدارة تتعلق بتقاسم مصاريف المسبح (مثل ما إذا كان يدفعها فقط المستخدمون أو كيفية تقاسم المصاريف).

4. مراقبة عمليات اتخاذ القرار

لطلب مصاريف خارج مشروع التشغيل، يُشترط وجود قرار ساري المفعول من مجلس مالكي الوحدات بهذا الشأن. تولي المحكمة العليا أهمية كبيرة للنواقص الإجرائية في عمليات اتخاذ القرار. على سبيل المثال، في أحد القرارات، اعتُبر عدم الالتزام بالمهل القانونية في دعوة الاجتماع سببًا كافيًا لإلغاء القرار: “…لما كان قد تبين عدم الامتثال لشرط الإخطار المسبق بـ15 يومًا الموضح أعلاه، وبالتالي لم يتم استيفاء الشروط التي ينص عليها القانون، فكان ينبغي على المحكمة… أن تقرر إلغاء الاجتماع… بدلاً من رفض الدعوى بناءً على أسباب غير مبررة.” (المحكمة العليا، الدائرة 18 المدنية – 2014/5650-2014/6793)

ولذلك، حتى لو تم اتخاذ قرار بتوظيف عامل للمسبح، يجب التحقق مما إذا كان الاجتماع الذي تم فيه اتخاذ هذا القرار قد تم عقده وفقًا للإجراءات الصحيحة (الدعوة، جدول الأعمال، النصاب القانوني للاجتماع والقرار). لا يمكن المطالبة بالنفقات المتكبدة دون قرار صحيح من مالكي الوحدات.

الخلاصة

إن التقييم الأولي لساكن المجمع بأن لديه “الحق في عدم دفع رسوم عامل المسبح وفقًا للمادة 43 من قانون الملكية المشتركة (KMK) لأنه لا يستفيد من المسبح”، يظل ضعيفًا في مواجهة اجتهادات محكمة الاستئناف العليا. من المرجح جدًا أن يتم اعتبار رسوم عامل المسبح “مصاريف تشغيل” لمنشأة قائمة، بدلاً من اعتبارها “إضافة كمالية”. في هذه الحالة، سيدخل التزام المشاركة العام بموجب المادة 20 من قانون الملكية المشتركة (KMK) حيز التنفيذ. ومع ذلك، لا يعني هذا أن ساكن المجمع ملزم حتمًا بدفع هذه الرسوم. يجب أن تركز الحجة القانونية للمستخدم على النقاط التالية بدلاً من المادة 43 من قانون الملكية المشتركة (KMK):

التمييز بين القاعدة العامة والاستثناء: تُظهر القرارات القضائية أن مشاركة مالكي الوحدات في نفقات تشغيل الأماكن والمرافق المشتركة، وفقًا للمادة 20 من قانون الملكية المشتركة (KMK)، هي التزام أساسي. إن عدم الاستفادة الشخصية من منشأة ما لا يلغي، كقاعدة عامة، الالتزام بالدفع. أما المادة 43 من قانون الملكية المشتركة (KMK) التي يستند إليها المستخدم، فهي استثناء لهذه القاعدة العامة وتنطبق على “التحسينات والإضافات باهظة الثمن أو الفاخرة”.

الفرق بين “التجديد والإضافة” و”مصاريف التشغيل”: تشير محكمة النقض إلى أن المصاريف المتكبدة (أجر موظف المسبح) لاستمرار تشغيل مرفق موجود (مسبح) يجب اعتبارها “مصاريف تشغيل” بموجب المادة 20 من قانون ملكية الوحدات (KMK)، وليس “تجديدًا أو إضافة” بموجب المادة 43 من قانون ملكية الوحدات. ويشير هذا التمييز إلى أن الأساس القانوني الذي يعتمد عليه المستخدم قد يكون ضعيفًا.

قوة إلزام خطة الإدارة: تؤكد القرارات التي تم فحصها مرارًا وتكرارًا أن خطة إدارة الموقع هي بمثابة عقد ملزم لجميع مالكي الوحدات وقد تتضمن أحكامًا خاصة تتعلق بتقاسم المصاريف. ويلعب وجود أو عدم وجود بند في خطة الإدارة حول كيفية تغطية مصاريف المناطق المشتركة ذات الطبيعة الخاصة مثل المسبح، دورًا رئيسيًا في حل النزاع.

صلاحية عمليات اتخاذ القرار: للمطالبة بمصاريف من مالكي الوحدات، يجب أن تكون هذه المصاريف إما مدرجة في مشروع التشغيل أو مستندة إلى قرار صحيح تم اتخاذه في اجتماع لجمعية مالكي الوحدات تم عقده وفقًا للإجراءات. قد تؤدي المخالفات في دعوة الاجتماع أو عدم توفر النصاب القانوني لاتخاذ القرار إلى إبطال القرار المتخذ وبالتالي إبطال الالتزام بالمساهمة في المصاريف.

غياب أو بطلان القرار: المصاريف المطلوبة غير مدرجة في مشروع تشغيل معتمد. هل يوجد قرار صحيح اتخذته جمعية مالكي الوحدات التي انعقدت بشكل صحيح بخصوص هذه المصاريف؟ إذا لم يكن هناك قرار أو كان الاجتماع غير قانوني، فلا يمكن المطالبة بهذه المصاريف.

أحكام خطة الإدارة: هل يوجد حكم خاص في خطة إدارة الموقع بشأن تقاسم نفقات المرافق مثل المسبح؟ قد تكون خطة الإدارة قد نصت على ترتيب مختلف عن القاعدة العامة.

في النهاية، إجابة سؤال ما إذا كان المستخدم مخطئًا أم لا؛ تعتمد على خصائص الحالة المحددة مثل خطة إدارة الموقع، ووجود وصلاحية قرار مجلس مالكي الوحدات المعني. إن الطريق القانوني الأكثر متانة، بدلًا من حجة “النفقة الكمالية” في المادة 43 من قانون الملكية العقارية، هو التساؤل عما إذا كان هناك أساس قانوني للإنفاق (مشروع تشغيل صالح أو قرار مجلس). اقتراح مقالة .

لماذا دعم محامي توزلا ضروري؟

تتطلب إدارة الموقع، ونفقات المناطق المشتركة، ونزاعات الرسوم، تقييمات قانونية فنية تستند إلى قانون الملكية العقارية وقرارات محكمة النقض. خاصة في المناطق التي تضم عددًا كبيرًا من المجمعات السكنية مثل توزلا: قد تختلف تفاصيل خطط الإدارة. تعتبر القرارات المتخذة بشكل غير قانوني موضوع شكوى شائع. يجب فحص حقوق والتزامات مالكي الوحدات بشكل خاص للحالة المحددة.

لذلك، في مناطق مثل إسطنبول، محامي توزلا، محامي بنديك، محامي كارتال، محامي مالتيبي، محامي جبزي، محامي أيدينلي، محامي أورهانلي، محامي تيبي أورين، محامي داريجا، محامي بايرام أوغلو أو محامي تشاييروفا، محامي شيكر بينار، محامي جوزيالي، فإن العمل مع محامٍ في توزلا، مهم من أجل عدم التعرض لخسارة الحقوق واتباع مسار فعال في عمليات الدعاوى أو الاعتراضات. بدعم احترافي، يمكن تحديد بوضوح ما إذا كان تجنب الدفع أم قبول الدفع أكثر فائدة.