مقدمة

ما هي الأعمال التي تتطلب إجماع مالكي الطوابق (الشقق) في المباني أو المجمعات السكنية؟ أُعدت هذه الدراسة بهدف تحليل الأعمال والإجراءات التي تتطلب من جميع مالكي الطوابق (الشقق) التصرف بـ “إجماع” عند اتخاذ قرار بشأن عقار رئيسي، وذلك وفقًا لقانون ملكية الطوابق (KMK)، وفي ضوء قرارات محكمة النقض المقدمة. لقد وضع المشرع هذه القرارات الحاسمة، التي تؤثر بشكل مباشر على حق الملكية لمالكي الطوابق (الشقق)، ونظام الحياة المشتركة، والخصائص الأساسية للعقار الرئيسي، تحت حماية خاصة. ستوضح الدراسة كيف يتم تفسير المواد ذات الصلة من قانون ملكية الطوابق (خاصة المواد 19 و24 و44 و45) من خلال السوابق القضائية. وقد تمحورت الدراسة حول ثلاث فئات رئيسية: التصرفات الناقلة للملكية، وأعمال الإدارة الهامة، وفتح الأنشطة التجارية في الأقسام المستقلة المسجلة كأماكن سكن في السجل العقاري.

1. يلزم الإجماع بشأن التصرفات الناقلة للملكية.

التصرفات الناقلة للملكية هي الإجراءات التي تؤثر على حق الملكية بعمق. تُظهر قرارات المحكمة أنه لا يمكن التهاون بقاعدة الإجماع بالنسبة لهذه الفئة من الإجراءات.

تقسيم قطعة الأرض: أكدت الدائرة الخامسة القانونية في محكمة الاستئناف العليا (القرار رقم 2021/13374 تاريخ 2021/10883) أنه لتقسيم قطعة أرض مقامة عليها ملكية مشتركة، يجب على أصحاب الطوابق اتخاذ قرار بالإجماع وشـددت على قطعية هذا المبدأ بذكر أن “المحكمة لا يمكن أن تتخذ قرارًا بدلاً من أصحاب الطوابق”. 

هدم وإعادة بناء الهيكل الرئيسي: قرار هدم الهيكل الرئيسي هو أحد أخطر التصرفات. ذكرت الهيئة العامة القانونية لمحكمة الاستئناف العليا (القرار رقم 2022/163 تاريخ 2018/654) أن مثل هذا القرار، حتى لو كان ضمن نطاق القانون رقم 6306، فإنه ممكن وفقًا للمادة 45 من قانون الملكية المشتركة فقط “بقرار يتخذه جميع أصحاب الطوابق بالإجماع”. القرارات المتخذة بدون إجماع تعتبر “باطلة بطلانًا مطلقًا”.

التغييرات الهيكلية والطابق الإضافي: قضت الدائرة الخامسة القانونية في محكمة الاستئناف العليا (القرار رقم 2021/2131 تاريخ 2020/10351) بأنه “يتعين اتخاذ قرار بالإجماع في مجلس أصحاب الطوابق لبناء طابق كامل بدلاً من الطابق المرتد”. يهدف هذا إلى حماية التكامل المعماري للهيكل الرئيسي وتوافقه مع المشروع.

2. يلزم الإجماع في الأمور الإدارية الهامة

إن استخدام المناطق المشتركة لنشاط مدر للدخل هو عمل إداري مهم يتعلق بحقوق ومصالح جميع الملاك ويتطلب إجماعًا.

تأجير المناطق المشتركة: قرارات محكمة النقض واضحة جدًا في هذا الشأن. فقد طُلب الإجماع لجميع الإجراءات مثل تأجير الجدار الخارجي للمبنى الرئيسي للإعلان (محكمة النقض، الهيئة العامة للقانون، 2017/976 ملف)، ووضع محطة قاعدية على سطحها (محكمة النقض، الهيئة العامة للقانون، 2017/1997 ملف)، ووضع صراف آلي في الحديقة المشتركة (محكمة النقض، الدائرة الخامسة للقانون، 2024/3238 ملف)، وتأجير شقة الحارس (محكمة النقض، الدائرة العشرين للقانون، 2017/5338 ملف). وقد لفتت محكمة النقض، الدائرة العشرون للقانون (2018/6662 ملف – 2019/3198 قرار)، الانتباه إلى عدم قابلية هذا الحق للتنازل عنه، قائلةً: “من أجل تأجير المناطق المشتركة، يتوجب على جميع مالكي الطوابق اتخاذ قرار بالإجماع وفقًا للمادة 45 من القانون”.

تغيير طبيعة المناطق المشتركة: قضت محكمة النقض، الدائرة الخامسة للقانون (2021/2974 ملف – 2021/7722 قرار)، بأن تحويل غرفة الغسيل المشتركة إلى شقة وتأجيرها مخالف للقانون، ومشددة على التزام المناطق المشتركة بالهدف المخصص لها، قائلةً: “لا يمكن استخدامها لغرض آخر دون تغيير طبيعتها بمشروع تعديل بعد اتخاذ قرار بالإجماع من قبل مالكي الطوابق…“.

3. يلزم الإجماع لفتح أنشطة تجارية في الأقسام المستقلة المسجلة كمسكن في السجل العقاري

تعد هذه الفئة من أكثر القضايا إثارة للجدل في التطبيق العملي. وتميل قرارات المحكمة إلى الحفاظ على الطبيعة الآمرة للمادة 24 من قانون الملكية المشتركة.

القاعدة الأساسية: أكدت محكمة النقض ومجلس الدولة مرارًا وتكرارًا أنه من الضروري الحصول على قرار بالإجماع من مجلس ملاك العقارات لفتح مكان عمل (مثل السينما، المطعم، المتجر، المعرض، الورشة، المكتب، وما إلى ذلك) المذكورة في القانون، في قسم يظهر في سجل العقارات كـ “مسكن” (مثال: الدائرة 18 المدنية بمحكمة النقض، 2014/2934 E.؛ الدائرة الرابعة بمجلس الدولة، 2023/6989 E.).

تجاوز خطة الإدارة: القاعدة قوية جدًا لدرجة أن أحكام خطة الإدارة نفسها لا يمكنها تغيير هذه القاعدة. كما جاء في قرار الدائرة 18 المدنية بمحكمة النقض (2015/23219 E. – 2016/4071 K.)، فقد تم قبول أن “التعديل الذي سيتم إجراؤه في خطة الإدارة بأغلبية 4/5 لا يمكن أن يكون له طابع يلغي الأمور التي تتطلب إجماع القانون، وبناءً عليه، فإن هذا التعديل الذي تم إجراؤه مخالفًا للمادة 24/2 من القانون يعتبر باطلاً.”

استثناء هام (طبيعة سند الملكية): النقطة الأساسية في هذه القاعدة هي أن القسم المستقل مسجل في سند الملكية على أنه “مسكن”. إذا كان مسجلاً بالفعل في سند الملكية على أنه “محل تجاري” أو “مكان عمل”، فإن هذه القاعدة لا تنطبق. حكمت الدائرة الرابعة بمجلس الدولة (2023/7842 E. – 2023/6987 K.) بعدم ضرورة إجماع ملاك العقارات لفتح محل حلويات في مكان مسجل في سند الملكية على أنه متجر.

الخلاصة

عند التقييم الشامل للقرارات القضائية التي تم مراجعتها، يتضح أن قاعدة الإجماع المنصوص عليها في قانون ملكية الطوابق هي ضمان أساسي يهدف إلى حماية جوهر حق ملكية أصحاب الطوابق، وسلامة العقار الرئيسي، وطبيعة مناطق المعيشة المشتركة. وتلتزم السلطة القضائية التزامًا صارمًا بالهدف اللفظي والروحي لهذه القاعدة؛ ولا تفتح الباب للاستثناءات في مسائل مثل التصرفات الناقلة للملكية، واستخدام المناطق المشتركة لغير الغرض المخصص لها، وتحويل المساكن إلى أنشطة تجارية. ويجب على أصحاب الطوابق والمديرين والإدارات المعنية الالتزام بهذه الأحكام الإلزامية والسوابق القضائية المستقرة في عمليات اتخاذ القرار. ويجب ألا يغيب عن الأذهان أن القرارات المتخذة خلافًا لذلك يمكن اعتبارها “باطلة بطلانًا مطلقًا” وإلغاؤها دون الحاجة إلى شرط زمني.

التصرفات الناقلة للملكية والإجراءات التي تغير الهيكل الرئيسي جوهريًا: تؤكد القرارات القضائية أن الإجراءات التي تؤثر في جوهر الملكية، مثل تقييد العقار الرئيسي بحق (رهن عقاري، حق ارتفاق، وما إلى ذلك)، أو تقسيم الأرض، أو هدم وإعادة بناء الهيكل الرئيسي، أو تحويل الطابق العلوي إلى طابق كامل، تتطلب إجماع جميع أصحاب الطوابق دون استثناء، وفقًا للمادة 45 من قانون ملكية الطوابق. وكما أكدت محكمة الاستئناف العليا، لا يمكن للمحكمة في هذا الصدد أن تحل محل إرادة أصحاب الطوابق وتتخذ قرارًا.

أعمال الإدارة الهامة واستخدام المناطق المشتركة: تعتبر عمليات مثل تأجير المناطق المشتركة كالجدران الخارجية للمبنى الرئيسي أو سقفه أو حديقته أو شقة البواب، أو تركيب لوحة إعلانية أو محطة أساسية، “أعمال إدارة هامة” وتخضع لشرط الإجماع وفقًا للمادة 45 من قانون ملكية الطوابق. وقد أوضحت محكمة الاستئناف العليا أن هذه الصلاحية تعود لأصحاب الطوابق ولا يمكن تفويضها لمجلس الإدارة.

تغيير الغرض من استخدام الأقسام المستقلة ذات الطابع السكني: المادة 24 من قانون ملكية الشقق (KMK) هي واحدة من أكثر الأحكام التي يُشار إليها في قرارات المحكمة. من الضروري بشكل مطلق الحصول على قرار بالإجماع من مجلس مالكي الشقق لفتح منشأة تجارية مثل محل أو مطعم أو مكتب أو معرض، والمذكورة في القانون، في قسم مستقل مسجل في السجل العقاري على أنه “سكني”. عكست المحكمة العليا في قراراتها أن هذه القاعدة لا يمكن تجاوزها حتى بخطة الإدارة، وأن تعديل خطة الإدارة “الذي يلغي المسائل التي يتطلب القانون فيها الإجماع” يعتبر “باطلًا ولاغٍ”.

التمييز والاستثناءات: تحدد القرارات أيضًا حدود قاعدة الإجماع. تسري القاعدة بشكل أساسي على الأماكن ذات الطابع “السكني”. في قسم مسجل بالفعل في السجل العقاري على أنه “محل عمل” أو “محل تجاري”، إذا لم يكن هناك حظر خاص في خطة الإدارة، فلا يُشترط الإجماع للأنشطة التجارية من نفس النوع. وبالمثل، في المباني المشتركة، إذا كانت منطقة مشتركة مخصصة لاستخدام كتلة معينة فقط، فقد تم قبول أن قرار مالكي الكتلة المعنية فقط يكفي لإجراء تغيير في تلك المنطقة، وليس قرار جميع مالكي الموقع. اقتراح مقالة.

لماذا تحتاج إلى دعم محامٍ في توزلا؟

وفقًا لقانون ملكية الشقق (KMK)، غالبًا ما تؤدي القرارات التي تتطلب إجماعًا في مبنى سكني إلى عواقب قانونية خطيرة يصعب التراجع عنها وقد تؤدي إلى فقدان الحقوق. على وجه الخصوص، أمور مثل التصرفات الناقلة للملكية (تقسيم الأرض، هدم المبنى وإعادة بنائه)، أعمال الإدارة الهامة (تأجير المساحات المشتركة، تركيب إعلان أو محطة أساسية)، و تحويل الأقسام المستقلة ذات الطابع السكني إلى أماكن عمل، تم ربطها صراحة بالإجماع بموجب قرارات محكمة النقض، والقرارات المخالفة للإجراءات قابلة للإلغاء دائمًا.

خلال هذه الأنواع من المعاملات، يحمل رأي المحامين ذوي الخبرة في مجال ملكية الشقق مثل محامي توزلا، محامي بنديك، محامي كارتال، محامي مالتيبي، محامي غبزة، محامي تشايروفا، محامي أورهانلي، أهمية كبيرة من حيث إرساء القرارات على أساس قانوني وتوفير ضمان ضد الدعاوى القضائية بالإلغاء أو التعويض التي قد تُرفع في المستقبل.

إذا كنت مديرًا، أو مالكًا مشتركًا، أو ستبدأ نشاطًا تجاريًا جديدًا، فإن الشروع في معاملات تتطلب إجماعًا دون استشارة محامٍ متخصص في منطقة توزلا، قد يؤدي إلى فقدان حقوق خطيرة وإلغاءات. لهذا السبب، يوصى بالحصول على دعم قانوني احترافي لضمان بقاء القرارات سارية على أساس قانوني.