هناك شروط مختلفة لرفع دعوى تحديد الإيجار بناءً على انقضاء مدة الخمس سنوات. فيما يلي، تم تناول شروط ومميزات إمكانية رفع دعوى تحديد الإيجار بناءً على انقضاء مدة الخمس سنوات، في ضوء قرارات المحكمة العليا، كعناوين رئيسية.

وجود علاقة إيجارية سارية لتحديد الإيجار ووجود نزاع حول قيمة الإيجار

لكي يمكن رفع دعوى تحديد الإيجار بناءً على انقضاء مدة الخمس سنوات، يجب أولاً وقبل كل شيء أن يكون بين الطرفين عقد إيجار سارٍ. (المحكمة العليا، الهيئة العامة للقانون، ملف رقم 2017/1535)

يجب أن يكون هناك نزاع بين الطرفين بخصوص مبلغ الإيجار ويجب طلب تحديد قيمة الإيجار عن طريق الدعوى القضائية. وحتى لو كان المستأجر قد دفع مبلغًا مطلوبًا أو أكثر، فإن ذلك لا يكفي لرفض الدعوى. (المحكمة العليا، الدائرة السادسة للقانون، ملف رقم 2015/6194)

وجود المصلحة القانونية

هذا أحد أهم الشروط الأساسية لدعاوى التحديد، وتراعيه المحكمة من تلقاء نفسها. يجب أن يكون للمدعي مصلحة حالية وجديرة بالحماية القانونية في رفع الدعوى (المحكمة العليا، الدائرة 14 للقانون، ملف رقم 2011/14698؛ المحكمة العليا، الهيئة العامة للقانون، ملف رقم 2010/3-119؛ المحكمة العليا، الدائرة 3 للقانون، ملف رقم 2023/5202). لكي تكون دعوى التحديد مقبولة، يجب أن تكون للمدعي مصلحة في أن تحدد المحكمة فورًا ما إذا كانت العلاقة القانونية التي تشكل موضوع هذه الدعوى موجودة أم لا.

يجب رفع دعوى تحديد الإيجار للأسعار المستقبلية. وقد جاء في قرار الدائرة الثالثة والعشرين للقانون في محكمة النقض (2016/379 E.) أنه “لا توجد مصلحة قانونية للمدعي في رفع دعوى تحديد لا تتضمن طلب أداء للفترات السابقة لتاريخ الدعوى”.

الالتزام بمدة وشكل رفع الدعوى :

وفقًا للمادة 345 من قانون الالتزامات التركي وقرارات محكمة النقض، يسري اعتبارًا من بداية الفترة الجديدة بشرط أن تكون الدعوى قد رفعت في تاريخ لا يتجاوز ثلاثين يومًا قبل بداية الفترة الجديدة، أو أن يكون المؤجر قد أبلغ المستأجر كتابيًا خلال هذه الفترة بزيادة الإيجار”.

إذا كان هناك شرط زيادة في عقد الإيجار، فيمكن رفع دعوى لتحديد إيجار الفترة الجديدة حتى نهاية الفترة، ولا يشترط في هذه الحالة وجود إخطار (محكمة النقض الدائرة السادسة، 2014/5693 E.). “إن وجود شرط في العقد يعكس إرادة زيادة الإيجار يلغي الأهمية القانونية للإخطار.”

إذا لم تُرفع الدعوى في موعدها، يجب على المحكمة أن تسأل المدعي ما إذا كان يرغب في تحديد الإيجار للفترة التالية (محكمة النقض الدائرة الثالثة، 2010/2403 E.؛ محكمة النقض الدائرة السادسة، 2014/5706 E.).

يمكن رفع الدعوى في أي وقت، ولكن الفترة التي يسري عليها التحديد تعتمد على تاريخ تبليغ الإخطار أو لائحة الدعوى وشروط العقد (محكمة النقض الدائرة الثالثة، 2010/2403 E.).

وجود حظر التعديل (الإصلاح)

“الطلب المتعلق بتحديد بدل الإيجار غير قابل للتجزئة، ويجب أن يطلب بدل الإيجار من قبل المدعي دفعة واحدة وبشكل واضح وصريح.” لذلك، “في دعاوى تحديد بدل الإيجار، لا يمكن الاحتفاظ بالحقوق الزائدة، ولا يمكن تقديم طلب تصحيح بخصوص هذا الحق المحتفظ به.” (محكمة النقض، الهيئة العامة للقانون، 2017/2792 س.).

طبيعة الدعوى ودور المحكمة:

دعاوى تحديد الإيجار ليست دعاوى أداء، بل هي دعاوى كشف أو إثبات (محكمة النقض، الدائرة الثالثة المدنية، 2008/2091 س.؛ محكمة النقض، الدائرة السادسة المدنية، 2014/4519 س.) هذه الدعاوى تتعلق بالنظام العام، وعلى القاضي، “أن يتبع الطرق المحددة بموجب القانون وقرارات توحيد الاجتهاد القضائي واجتهادات محكمة النقض لتحديد بدل الإيجار.” (محكمة النقض، الهيئة العامة للقانون، 2017/1535 س.؛ محكمة النقض، الهيئة العامة للقانون، 2017/3197 س.؛ محكمة النقض، الهيئة العامة للقانون، 2017/2792 س.).

يجب على القاضي تحديد بدل الإيجار للسنة المطلوبة “بشكل واضح وصريح وكامل.” (محكمة النقض، الهيئة العامة للقانون، 2017/3197 س.).

الفترات المتعاقبة:

حتى لو انتهت دعوى تحديد الإيجار للفترة السابقة، يمكن رفع دعوى للفترة التالية. لكن يجب على المحكمة “أن تأخذ في الاعتبار ضرورة انتظار صدور قرار المحكمة النهائي بشأن تحديد الفترة السابقة عند تحديد إيجار الفترة التالية.” (محكمة النقض، الدائرة الثالثة المدنية، 2010/14829 س.)

ختامًا باختصار؛

يجب أن توجد علاقة إيجارية صالحة وخلاف بين الأطراف بشأن مبلغ الإيجار لكي يمكن رفع دعوى تحديد الإيجار. عند رفع الدعوى، من المهم أن تكون هناك مصلحة قانونية حالية وجديرة بالحماية، خاصة تقييم إمكانية رفع دعوى أداء. يمكن رفع هذه الدعوى فقط من قبل الأطراف أصحاب الحق (المؤجر أو المستأجر)، ويجب أن يكون توقيتها متوافقاً مع المهل القانونية وشروط العقد بحيث تسري النتائج اعتباراً من بداية الفترة الإيجارية المطلوبة. لا تُرفع الدعوى بأثر رجعي، بل بهدف تحديد مبلغ الإيجار المستقبلي. يجب النظر إلى جميع هذه الشروط كوحدة واحدة وتفسيرها في إطار الظروف الخاصة لكل حالة على حدة. دعاوى تحديد الإيجار هي دعاوى تتضمن تفاصيل فنية تتعلق بالإجراءات والموضوع، وتتطلب تخطيطاً دقيقاً؛ لذلك، فإن الحصول على دعم مهني من محامٍ خبير قبل رفع الدعوى له أهمية كبيرة في منع فقدان الحقوق.

لماذا الرأي الخبير ضروري؟

دعاوى تحديد الإيجار، بسبب التفاصيل الفنية وقواعد المواعيد، هي دعاوى قد تؤدي إلى فقدان الحقوق في حال التقديم الخاطئ. علاوة على ذلك، وبسبب القواعد الصارمة مثل حظر التعديل ومهل الإخطار وضرورة التحديد الواضح للمطالبة، فإن الحصول على الدعم من محامٍ متخصص في قانون العقارات قبل رفع الدعوى له أهمية قصوى.

في مناطق مثل توزلا، مالتيبي، بنديك، كارتال، جبزي، تشاييروفا، و داريجا في إسطنبول، يجب على مالكي العقارات أو المستأجرين الحصول على استشارة قانونية في المراحل الحاسمة مثل البحث عن إيجارات مماثلة محليًا وإعداد الالتماس، عندما يرغبون في تحديد قيمة الإيجار المتوافقة مع ظروف السوق عن طريق المحكمة. هذا لا يزيد فقط من فرص نجاح الدعوى، بل يمنع أيضًا خسائر الوقت والتكاليف. اقتراح مقال إضافي.