السند القانوني: القانون رقم 6306 المادة 6/1 | لائحة التطبيق المادة 15/3

في التحول الحضري، قرر معظم جيرانك التحول، لكنك لا ترغب في المشاركة في هذا القرار. فهل يمكن بيع حصتك من الأرض قسراً في مثل هذه الحالة، وما مدى ضمان هذا البيع قانونياً، وكيف يتم تحديد المبلغ الذي سيُدفع لك، وكيف يمكنك الاعتراض على هذه العملية؟ تجيب المادة 6/1 من القانون رقم 6306 والمادة 15/3 من اللائحة التنفيذية على جميع هذه الأسئلة. وقد أعادت تعديلات اللائحة المؤرخة 4 فبراير 2026 تنظيم سير هذه العملية بشكل جذري. (ك. م. 6/1 — ل. م. 15/3)

السند القانوني لبيع حصة الأرض قسراً

نصت المادة 6/1 من القانون رقم 6306 صراحة على هذا الصلاحية: يتم بيع حصص الأراضي للمالكين الذين لا يوافقون على القرار المتخذ بأغلبية بسيطة من المساهمين بنسبة حصصهم، وذلك بعد تحديد قيمتها السوقية من قبل الرئاسة (الجهة المختصة) وبالمزاد العلني للمساهمين الآخرين الذين توصلوا إلى اتفاق، بشرط ألا يقل السعر عن هذه القيمة. (ك. م. 6/1)

يعتبر هذا التنظيم تدخلاً مباشراً في حق الملكية المنصوص عليه في المادة 35 من الدستور. وقد قبلت المحكمة الدستورية، في الطعون الفردية، أن هذه الآلية تقع ضمن الحدود الدستورية؛ لكنها أكدت أن حصول ملاك الأقلية على القيمة السوقية الحقيقية وتفعيل الضمانات الإجرائية بشكل كامل هو شرط أساسي للشرعية القانونية لهذا الحكم.

ما هي الشروط التي يجب توفرها حتى يمكن البيع؟

أولاً، يجب أن يكون تحديد المبنى الخطير قد أصبح نهائياً. إذا كان التحديد في مرحلة الاعتراض أو تم وقف تنفيذه بقرار قضائي، فلا يمكن البدء بعملية البيع. (ق. م 3/1 — ل. م 7/5)

بعد ذلك، يجب أن يكون قرار التحول الحضري قد اتُخذ بأغلبية تزيد عن خمسين بالمائة على أساس حصة الأرض، وذلك بإجراء دعوة باستخدام النموذج EK-12 وتوثيقه بمحضر. (ل. م 15/2)

يشترط أن يكون القرار والاقتراح المتضمن شروط الاتفاق قد تم تبليغهما للملاك غير المشاركين في القرار باستخدام النموذج EK-13، وعبر لوحة الإعلانات وبوابة الحكومة الإلكترونية، وأن تكون فترة القبول البالغة خمسة عشر يوماً قد انتهت. (ل. م 15/أ)

من الضروري أيضاً أن تكون قيمة حصة الأرض السوقية قد تم تحديدها من قبل مؤسسة تقييم مرخصة من قبل هيئة أسواق المال (SPK) وأن تكون لجنة تحديد السعر قد وافقت على هذه القيمة. لا يمكن أن يكون سعر البيع أقل من القيمة السوقية المحددة. (ق. م 6/1 — ل. م 15/أ)

كيف يتم تحديد قيمة حصة الأرض؟

في المرحلة الأولى، تقوم مؤسسة التقييم المرخصة والمسجلة لدى هيئة أسواق المال (SPK) بتحديد القيمة السوقية مع الأخذ في الاعتبار الموقع، والمبيعات المماثلة، ووضع التخطيط العمراني، وخصائص البناء. في المرحلة الثانية، تحدد لجنة تحديد السعر السعر الأساسي بناءً على هذه القيمة؛ ولا يمكن تقديم عرض أقل من هذا السعر في المزاد العلني. (ق. م 6/1 — ل. م 15/أ)

إذا كانت قيمة العمولة أقل من واقع السوق، فإن تقرير تقييم مستقل مرخص من قبل هيئة أسواق المال (SPK) يعمل كدليل حاسم في كل من الاعتراض الإداري والعملية القضائية. (المادة 12 من اللائحة التنفيذية)

كيف يعمل المزاد العلني؟

بعد تحديد القيمة السوقية العادلة، تقوم المديرية بإبلاغ جميع الملاك بمكان وزمان المزاد العلني عن طريق البريد المسجل؛ ويعتبر الإبلاغ قد تم في نهاية اليوم العاشر الذي يلي تاريخ تسليم وثيقة الإبلاغ للبريد. يتم تحديد تاريخ المزاد العلني بحيث يكون بعد سبعة أيام على الأقل من تاريخ الإبلاغ. (المادة 15/أ من اللائحة التنفيذية)

الحقوق المترتبة على الحصة المعروضة للبيع مثل الرهن العقاري، الحجز الاحتياطي، الحجز، وحق الانتفاع، لا تمنع البيع؛ هذه الحقوق تستمر في سعر البيع ويتم حجب المبلغ وإبلاغ الدائنين بذلك. في المزاد العلني، يتم البيع أولاً للشركاء الذين يتوصلون إلى اتفاق؛ وإذا لم يتم البيع، يتم تكرار الإجراء بطلب أغلبية مطلقة مرة أخرى. (المادة 15/أ من اللائحة التنفيذية)

ماذا يحدث إذا تعذر بيعها للشركاء الآخرين؟

في الهياكل الخطرة، يتكرر الإجراء حتى يتم البيع لأطراف ثالثة. للمشاركة في البيع، يشترط على الأطراف الثالثة التصريح كتابياً بقبولهم لقرار الأغلبية المطلقة وتقديم ضمان نقدي بنسبة عشرة بالمائة من القيمة السوقية العادلة. أما في المناطق الخطرة، فيمكن تسجيلها تلقائياً باسم الخزانة عن طريق دفع القيمة السوقية من قبل الرئاسة، أو الإدارة، أو توكي (TOKİ). (المادة 6/1 من القانون — المادة 15/أ من اللائحة التنفيذية)

كيف يتم الاعتراض على عملية البيع؟

الاعتراض على تحديد المبنى الخطر، والاعتراض على إجراءات الاجتماع (إذا لم يتم استخدام النموذج المرفق-12 أو لم يتم معالجة فترة الإعلان لمدة خمسة عشر يومًا)، والاعتراض على التقييم (بتقرير مستقل من هيئة سوق رأس المال SPK)، ودعوى الإلغاء مع طلب وقف التنفيذ (YD) خلال 30 يومًا من الإبلاغ هي الطرق القانونية الرئيسية. (المادة 6/9 من القانون – المادة 7، 27 من قانون الإجراءات الإدارية)

عكس بيع حصة الأرض عملية صعبة للغاية. حتى لو تم كسب الدعوى بعد بيعها لطرف ثالث، يتطلب إلغاء تسجيل السند عملية منفصلة. لذلك، يجب رفع الدعوى مع طلب وقف التنفيذ (YD).

البعد الدستوري لحق الملكية

تربط المحكمة الدستورية ومجلس الدولة دستورية هذه الآلية بالشروط التالية: دفع القيمة السوقية الحقيقية، والتطبيق الكامل للضمانات الإجرائية، وإبلاغ المالكين مسبقًا بعمليات القرار والبيع، وإبقاء سبل الاعتراض مفتوحة. إذا كان هناك انتهاك خطير لأحد هذه الشروط، يمكن تفعيل آليات قانونية أكثر شمولاً، بما في ذلك طريق الطعن الفردي.

تحذيرات عملية

لا تضيعوا فترة القبول البالغة خمسة عشر يومًا؛ فور استلام الإخطار، استشيروا محاميًا متخصصًا في التحول الحضري لتحديد الأخطاء الإجرائية. لا تقبلوا قيمة اللجنة دون الحصول على تقرير تقييم مستقل. لا تتجاهلوا الأخطاء في إجراءات الاجتماع —النموذج المرفق-12، فترة الإعلان لمدة خمسة عشر يومًا، المحضر—؛ فقد تشكل هذه الأخطاء أساسًا كافيًا لإلغاء القرار. إذا كان لديكم رهون عقارية أو حجوزات، فتواصلوا مع دائنيكم مسبقًا.

لماذا دعم المحامي المتخصص ضروري؟

عملية بيع حصة الأرض هي إجراء يصعب للغاية التراجع عنه. بصفتنا مكتب 2M للخدمات القانونية والمحاماة، فإن السيناريو الأكثر شيوعًا الذي نواجهه في عملية الاستشارات المتعلقة بالتحول الحضري التي نقدمها في جميع أنحاء إسطنبول، وخاصة في توزلا، هو كما يلي: يقوم المالكون الذين لم يوافقوا على القرار بتجاوز فترة الخمسة عشر يومًا دون أن يدركوا ذلك، وبعد ذلك يكتشفون أن حصصهم من الأرض قد عُرضت للمزاد العلني.

تحديد الأخطاء الإجرائية، ودعوى الإلغاء مع طلب وقف التنفيذ، والاعتراض على التقييم هي أهم الخطوات القانونية الحاسمة في هذه العملية. يقف مكتب 2M للخدمات القانونية والمحاماة، الذي يقدم الاستشارات المتعلقة بالتحول الحضري في توزلا وجميع أحياء إسطنبول، بجانبكم في كل مرحلة بصفته محامي التحول الحضري في إسطنبول ومحامي توزلا.

الخلاصة

يمكن بيع حصص الأراضي للمالكين الذين لم يشاركوا في قرار التحول الحضري المتخذ بأغلبية بسيطة خلال فترة خمسة عشر يومًا، عن طريق المزاد العلني بقيمتها السوقية العادلة، أولاً للشركاء الآخرين، وإذا لم يتم البيع، فإلى أطراف ثالثة. إن التحديد الواقعي للقيمة السوقية العادلة، والتطبيق الكامل للضمانات الإجرائية، والاستخدام في الوقت المناسب لحق رفع الدعوى خلال 30 يومًا، هي الضمانات الأساسية. (مادة القانون 6/1 — مادة اللائحة 15/3 — مادة اللائحة 15/أ)