1. الإطار التشريعي والتمييز القانوني الأساسي 

وفقًا لقانون ملكية الوحدات العقارية رقم 634 (KMK)، تم تحديد شكل وحدود استخدام العقار الرئيسي بقواعد صارمة. في هذا السياق، يوجد تمييز حاد بين مفهومي “العيادة الشاملة” و”العيادة الخاصة” من حيث النتائج القانونية:

المادة 24/1 من قانون ملكية الوحدات العقارية رقم 634: “في أي قسم مستقل من العقار الرئيسي، والمُسجل في السجل العقاري كمسكن أو مكان عمل أو مكان تجاري، لا يمكن إنشاء مؤسسات مثل المستشفيات، المستوصفات، العيادات، العيادات الشاملة (poliklinik)، أو مختبرات الأدوية؛ وأي عقود يبرمها ملاك الوحدات العقارية مخالفة لذلك تعتبر باطلة؛ وتستثنى من هذا الحكم العيادات الخاصة (muayenehane) التي لا تتسم بصفة المستوصف أو العيادة أو العيادة الشاملة.”

المادة 28 من قانون ملكية الوحدات العقارية رقم 634: “تحدد خطة الإدارة طريقة الإدارة، والغرض من الاستخدام وشكله… وتعتبر خطة الإدارة بمثابة حكم تعاقدي ملزم لجميع ملاك الوحدات العقارية.”

النتيجة القانونية: يُحظر قانونًا إنشاء العيادات متعددة التخصصات في المساكن، وحتى لو وافق مالكو الوحدات، فإن العقود في هذا الصدد باطلة. أما العيادات الفردية فيمكن فتحها في المساكن بشرط ألا تكون ذات صفة عيادة متعددة التخصصات/مستشفى؛ ولكن إذا كان هناك حظر خاص في خطة الإدارة، فإن هذا الحظر يلزم جميع المالكين.

2. تحليل قضائي بشأن فتح العيادات متعددة التخصصات في المساكن

تعتبر القرارات القضائية فتح العيادات متعددة التخصصات في الأقسام المستقلة ذات الطبيعة السكنية، بموجب المادة 24/1 من قانون الملكية المشتركة (KMK)، حظرًا مطلقًا.

حظر مطلق وبطلان: كما جرى التأكيد في قرارات الدائرة الرابعة بمجلس الدولة (13.02.2025، رقم أساس: 2023/9323 – رقم قرار: 2025/1050) والدائرة العشرين للحقوق بالمحكمة العليا (06.12.2018، رقم أساس: 2017/4713 – رقم قرار: 2018/7961)؛ يُحظر مباشرة إنشاء العيادات متعددة التخصصات في الأماكن المسجلة كسكن في سند الملكية. أي قرارات يتخذها مالكو الوحدات أو عقود يبرمونها تخالف هذا الحظر تعتبر باطلة قانونًا (غير نافذة).

المطابقة الدستورية: لم تجد المحكمة الدستورية (24.03.2010، رقم أساس: 2006/159 – رقم قرار: 2010/47) أن الحظر المطلق لإنشاء مؤسسات مثل العيادات متعددة التخصصات في المساكن واستثناء العيادات الفردية من هذا الحظر يتعارض مع الدستور، بل ذكرت أن هذا التمييز يستند إلى سبب مشروع.

الإخلاء والإعادة إلى الوضع السابق: صادقت الدائرة العشرون للحقوق بالمحكمة العليا (17.01.2018، رقم أساس: 2017/1150 – رقم قرار: 2018/222) على قرار الإخلاء والإعادة إلى الوضع السابق، معتبرة أن تشغيل عيادة أسنان متعددة التخصصات في عقار ذي طبيعة سكنية يتعارض مع المادة 24 من قانون الملكية المشتركة (KMK). وبالمثل، وصفت الدائرة الخامسة للحقوق بالمحكمة العليا (15.02.2023، رقم أساس: 2022/11583 – رقم قرار: 2023/1232) استخدام المساكن كعيادة أسنان متعددة التخصصات بأنه مخالفة صريحة للقانون.

3. افتتاح عيادة وإذن أصحاب الوحدات 

العيادات، بشرط ألا تكون ذات طبيعة عيادات متعددة التخصصات (بوليكلينيك)، تقع خارج نطاق الحظر الوارد في المادة 24/1 من قانون ملكية الوحدات العقارية (KMK). ومع ذلك، لا يعني هذا أنه يمكن فتح عيادة في جميع الظروف.

أولوية خطة الإدارة: وفقًا لقرارات الهيئة العامة للقانون في محكمة النقض (18.05.2011, E.2011/176 – K.2011/318 ) والدائرة الثامنة عشرة للقانون في محكمة النقض (02.11.2010, E.2010/11770 – K.2010/14395 )؛ إذا لم يكن هناك حكم مخالف في خطة الإدارة، يمكن فتح عيادات الأطباء دون قرار بالإجماع من أصحاب الوحدات. ومع ذلك، إذا كان هناك حظر في خطة الإدارة مثل “يستخدم كمسكن فقط” أو “لا يمكن فتح عيادة”، فإن هذا الحكم يلزم جميع المالكين وفقًا للمادة 28 من قانون ملكية الوحدات العقارية (KMK).

شرط الإجماع: إذا كان استخدام المساكن لأغراض أخرى محظورًا في خطة الإدارة أو إذا تم وضع شرط الحصول على إذن للتحويل إلى مكان عمل، فمن الضروري أن يتخذ جميع أصحاب الوحدات قرارًا بالإجماع لفتح عيادة (محكمة النقض، الدائرة الثامنة عشرة للقانون، 27.10.2014, E.2014/16155 – K.2014/14774 ).

إجراءات الترخيص الإداري: اعتبرت الدائرة الثانية لمجلس الدولة (28.02.2023, E.2022/3857 – K.2023/784 ) أن رفض البلدية لطلب ترخيص فتح عيادة في مكان مسجل كمسكن في السجل العقاري، بسبب عدم وجود موافقة بالإجماع من أصحاب الوحدات، متوافقًا مع القانون.

4. تحديد طبيعة النشاط 

ما إذا كان المكان عيادة خاصة أم عيادة متعددة التخصصات (مستوصف) له أهمية حاسمة في دعاوى الإخلاء. أشارت الدائرة المدنية الثامنة عشرة لمحكمة النقض (03.12.2013, E.2013/14791 – K.2013/17024) إلى ضرورة تحديد ما إذا كان النشاط في القسم المستقل ذا طبيعة عيادة أو مستوصف من قبل طبيب خبير، وإذا كان النشاط على مستوى عيادة خاصة فقط، فيجب رفض الدعوى.

5. المصادر الثانوية والسياق الإضافي 

وفقًا للتقييمات ذات الطبيعة الثانوية؛

على الرغم من أن أماكن مثل عيادة الطبيب ومكتب المحامي لا تُعتبر عمومًا “مكان عمل” في ممارسات محكمة النقض، إلا أنه إذا كان هناك حظر عام في خطة الإدارة ينص على “لا يمكن استخدام العقار إلا وفقًا لطبيعته في سجل العقارات”، فيُشترط الإجماع لهذه الأنشطة أيضًا (المجلس العام القانوني لمحكمة النقض، 21.12.2005, E.2005/695 – K.2005/759).

أكدت المحكمة الدستورية (17.07.2014, 2012/1035) أن القيود الواردة في المادة 24 من قانون ملكية العقارات المشتركة تهدف إلى حماية راحة سكان المساكن، وهي تنظيم يتوافق مع المصلحة العامة ومتناسب.

عند تقييم أحكام لائحة تراخيص فتح وتشغيل أماكن العمل مع أحكام قانون ملكية العقارات المشتركة، يُلاحظ أن موافقة مالكي الوحدات تُطلب أيضًا من قبل السلطات الإدارية للتحويلات التجارية في المساكن (الدائرة الرابعة لمجلس الدولة، 20.11.2023, E.2023/9146 – K.2023/6399).

باختصار: لا يستطيع الأطباء في المساكن فتح عيادات خارجية (مستوصفات)؛ هذا الحظر إلزامي ولا يمكن تجاوزه حتى بموافقة أصحاب الشقق. أما العيادة الخاصة، فيمكن فتحها دون الحاجة إلى موافقة أصحاب الشقق، ما لم يكن هناك حظر معاكس في خطة الإدارة؛ ولكن إذا كان هناك حظر في خطة الإدارة، فإن موافقة جميع أصحاب الشقق بالإجماع شرط.

الأسئلة الشائعة

Tapuda mesken olarak kayıtlı bir dairede poliklinik açılabilir mi?

Hayır, açılamaz. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 24. maddesi uyarınca mesken nitelikli bağımsız bölümlerde hastane, klinik, poliklinik gibi müesseseler kurulması kesin olarak yasaklanmıştır. Bu yasak emredici nitelikte olup kat maliklerinin tamamı rıza gösterse dahi aşılamaz; aksi yöndeki sözleşmeler hukuken hükümsüzdür. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, mesken nitelikli taşınmazda diş polikliniği işletilmesini KMK’ya aykırı bularak tahliye ve eski hale getirme kararını onamıştır. İstanbul avukat veya Tuzla avukat olarak hizmet veren kat mülkiyeti uzmanı avukatlar, bu tür uyuşmazlıklarda yasağın kapsamını ve sonuçlarını yerinde değerlendirerek müvekkillerini korumaktadır.

Meskende muayenehane açmak için kat maliklerinin iznine ihtiyaç var mı?

Poliklinik niteliği taşımayan muayenehaneler KMK md. 24/1’deki yasak kapsamı dışındadır; ancak bu durum her koşulda serbestçe açılabileceği anlamına gelmez. Belirleyici olan yönetim planıdır. Yönetim planında “sadece mesken olarak kullanılır” veya “muayenehane açılamaz” gibi bir hüküm bulunmuyorsa, kat maliklerinin oybirliği aranmaksızın muayenehane açılabilir. Buna karşın yönetim planında aksine bir yasak mevcutsa tüm kat maliklerinin oybirliğiyle rızası zorunludur. Danıştay da, oybirliği sağlanmadan yapılan ruhsat başvurularının reddedilmesini hukuka uygun bulmaktadır.

Açılan yerin muayenehane mi yoksa poliklinik mi olduğu nasıl belirlenir? Hukuki sonuçları farklı mıdır?

Evet, hukuki sonuçları birbirinden tamamen farklıdır. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, bir yerin muayenehane mi yoksa klinik/poliklinik mi olduğunun uzman doktor bilirkişi aracılığıyla tespit edilmesi gerektiğini açıkça ortaya koymuştur. Faaliyet muayenehane düzeyindeyse dava reddedilir; poliklinik niteliğinde olduğu anlaşılırsa tahliye ve eski hale getirme kararı verilebilir. Bu ayrım, hem ruhsatlandırma aşamasında hem de tahliye davalarında belirleyicidir. İstanbul ve Tuzla’da faaliyet gösteren 2M Hukuk Avukatlık Ofisi, kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında bu teknik ve hukuki değerlendirmeleri birlikte yaparak müvekkillerinin haklarını etkin biçimde savunmaktadır.

لماذا دعم المحامي المتخصص ضروري؟

إن فتح وحدة صحية في المساكن؛ هو مسألة قانونية متعددة الأوجه تتطلب التقييم المشترك لأحكام قانون ملكية الطوابق (KMK)، وشروط خطة الإدارة، وتشريعات التراخيص الإدارية، وسوابق محكمة النقض. أي خطوة خاطئة — إهمال الخط الفاصل الدقيق بين العيادة الخارجية والعيادة الخاصة أو تجاهل خطة الإدارة — يمكن أن تؤدي إلى عواقب وخيمة مثل دعاوى الإخلاء، والغرامات الإدارية، أو إلغاء الترخيص. يقدم محامو مكتب 2M للمحاماة المتخصصون في ملكية الطوابق، والذين يقدمون خدمات المحاماة في إسطنبول وتوزلا؛ دعمًا قانونيًا ذو خبرة في مراجعة خطة الإدارة، وعمليات مجلس مالكي الشقق، وطلبات التراخيص البلدية، ودعاوى الإخلاء. لتجنب فقدان الحقوق، من المهم جدًا الحصول على رأي محامٍ متخصص في بداية العملية.