İstanbul Kentsel Dönüşüm Avukatı: Riskli Yapıdan İskâna Kadar 6306 Süreç Rehberi (2026)
2M Hukuk Avukatlık Bürosu, kentsel dönüşüm dosyalarını “riskli yapı tespiti” aşamasından “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, yapı ruhsatı ve iskân” aşamasına kadar uçtan uca yöneten bir kentsel dönüşüm hukuku danışmanlığı modeli uygular. Tuzla merkezli büromuz; İstanbul Anadolu Yakası ile Gebze–Kocaeli hattında kat maliklerinin, temsilciler kurullarının ve site yönetimlerinin yanında yer alır.
Kısa yanıt: Kentsel dönüşüm süreci, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti → tebligat ve 15 günlük itiraz → kesinleşme → tahliye ve yıkım → malikler toplantısı ve salt çoğunluk kararı → yüklenici seçimi ve noter sözleşmesi → yapı ruhsatı → iskân adımlarından oluşur. Kararlar artık üçte iki çoğunlukla değil, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınır; karara katılmayan maliklerin arsa payları rayiç bedel üzerinden açık artırmayla satılabilir.
Binanız riskli yapı ilan edildi mi? Sözleşme önünüze mi geldi?
İmzadan önceki 1 saatlik hukuki inceleme, imzadan sonraki 3 yıllık davadan daha ucuzdur.
Bu Sayfada Neler Var?
- 6306 Sayılı Kanun Nedir?
- Riskli Yapı, Riskli Alan, Rezerv Alan
- Yetkili Kurumlar ve İstanbul’da Yetki Devri
- 2019–2026 Mevzuat Değişiklikleri
- 10 Adımda Kentsel Dönüşüm Süreci
- Tahliye ve Yıkım Süreci
- Anlaşma, Salt Çoğunluk ve Pay Satışı
- Mali Haklar: Kira Yardımı, Faiz Desteği, Vergi Muafiyeti
- Riskli Alan ve Rezerv Yapı Alanı
- İstanbul’da Kentsel Dönüşüm: İlçe Bazlı Notlar
- Neden Uzman Kentsel Dönüşüm Avukatı?
- Sık Sorulan Sorular
- Resmî Kaynaklar ve Mevzuat
6306 Sayılı Kanun Nedir? Amaç ve Kapsam
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, 16.05.2012 tarihinde kabul edilmiş ve 31.05.2012 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat kurallarına uygun, güvenli ve sağlıklı yaşam çevreleri oluşturmak üzere iyileştirme, tasfiye ve yenileme süreçlerinin usul ve esaslarını belirlemektir.
Kanun yalnızca deprem riskini kapsamaz. Zemin kayması, heyelan, su baskını, ağır hasar ve benzeri afet tehlikeleri de kapsam içindedir. Uygulamada ise Türkiye genelinde bütün binalar 6306 sayılı Kanun kapsamındadır; binanın yaşına, bulunduğu yere veya deprem bölgesine bakılmaksızın “riskli” olarak tespit edilen her yapı Kanun hükümlerinden yararlanabilir.
İlgili makalemiz: Riskli Yapı Tespitini Kim Yaptırır, Masraflarını Kim Öder? — Tek bir malik dahi binanın tespitini başlatabilir; oybirliği aranmaz.
Riskli Yapı, Riskli Alan ve Rezerv Yapı Alanı Arasındaki Fark
Kanunun uygulama alanı üç temel kavram etrafında şekillenir. Bu üç kavram karıştırıldığında, malikin başvuracağı kurum da izleyeceği hukuki yol da değişir.
| Kavram | Ne anlama gelir? | Kim karar verir? | Malik açısından sonucu |
|---|---|---|---|
| Riskli Yapı | Ekonomik ömrünü tamamlamış veya bilimsel/teknik verilere dayanılarak yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıdığı tespit edilen yapı. | Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum/kuruluş raporu + ilgili idarenin onayı. | Tapu beyanlar hanesine şerh işlenir; tebligat yapıya asılma, e-Devlet bildirimi ve muhtarlıkta ilan yoluyla yapılır. İtiraz süresi, muhtarlıktaki ilanın son gününden itibaren 15 gündür. |
| Riskli Alan | Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan bölge. | Cumhurbaşkanı kararı ile ilan edilir. | Dönüşüm bina ölçeğinde değil, bütüncül planlama ile yürütülür; Başkanlık/TOKİ/İdare rolü artar. |
| Rezerv Yapı Alanı | Dönüşüm uygulamalarında kullanılmak üzere belirlenen yeni yerleşim alanı. Riskli olması şart değildir. | Bakanlık / Başkanlık belirlemesi. | Genellikle riskli alandaki hak sahiplerinin taşınacağı konutların üretildiği bölgedir. |
Uygulamada en sık yapılan hata: Riskli yapı tespitine itiraz süresinin “dava süresi” sanılmasıdır. Muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren 15 gün içinde Müdürlüğe (yetki devri varsa İdareye) dilekçeyle itiraz edilir ve itiraz teknik heyetçe karara bağlanır. İtirazın reddi hâlinde, 6306 sayılı Kanun m.6/9 uyarınca tebliğden itibaren 30 gün içinde iptal davası açılır — bu süre, idari yargıdaki genel 60 günlük süreden kısadır. Süresi içinde yapılmayan itirazlar ile malik, mirasçı veya kanunî temsilci dışındaki kişilerce yapılan itirazlar işleme alınmaz.
Yetkili Kurumlar ve İstanbul’da Yetki Devri
Dönüşüm sürecinde muhatabınızın kim olduğunu bilmek, süre kaçırmamanın ilk şartıdır.
- Kentsel Dönüşüm Başkanlığı: 2023 yılında 7471 sayılı Kanun ile açıkça tanımlanan ve dönüşüm süreçlerinin merkezî yürütücüsü konumuna getirilen kurumdur. Riskli yapı tespiti, tahliye ve yıkım işlemleri, pay satışları, kamulaştırma süreçleri ve finansman mekanizmasını yönetme yetkisine sahiptir.
- İdare: Belediyeler, büyükşehir belediyeleri ve ilgili hâllerde il özel idareleri.
- TOKİ: Rezerv alanlarda konut üretimi, proje geliştirme ve uygulama yürütme görevlerini üstlenebilir.
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlükleri / Kentsel Dönüşüm Müdürlükleri: Tespit onayı, kira yardımı ve pay satışı başvurularının teknik muhatabı.
İstanbul’a özel kritik nokta: Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, İstanbul’da yetkisini ilçe belediyelerine devretmiştir. Bu nedenle İstanbul’da salt çoğunluk kararına dayalı pay satışı talepleri ve kira yardımı başvuruları ilçe belediyesine yapılır; diğer illerde ise Kentsel Dönüşüm Müdürlüklerine yapılır. Yanlış kuruma yapılan başvuru, süre kaybı ve çoğu zaman hak kaybı demektir.
6306 Sayılı Kanun’da 2019–2026 Arası Değişiklikler
Kanunun bugünkü hâlini anlamak için değişiklik tarihçesini bilmek gerekir. Aşağıdaki tablo, malik açısından pratik sonucu ile birlikte özetlenmiştir.
| Düzenleme | Yıl | Getirdiği temel değişiklik |
|---|---|---|
| 7181 sayılı Kanun (m.25) | 4/7/2019 | Kanuna 6/A maddesi eklendi: yıkılacak derecede riskli yapıların bulunduğu alanlar ile kendiliğinden çöken veya heyelan, su baskını, kaya düşmesi, yangın, patlama gibi sebeplerle ağır hasar gören yapıların bulunduğu alanlarda dönüşüm, maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın resen yapılabilir hâle geldi. Tebligat usulü de yapıya asma, muhtarlıkta ilan ve e-Devlet bildirimi esasına çevrildi. |
| 7410 sayılı Kanun (m.27–28) | 10/6/2022 | Başkanlık veya idarece, arsanın tehlikeli durumu ya da binadaki hasar ve tahribat bakımından acilen boşaltılması ve yıktırılması gerektiği belirlenen binaların doğrudan riskli yapı kabul edilmesi hükmü eklendi. Ayrıca tahliyede kilitli kapıların açılması veya açtırılması yetkisi açıkça düzenlendi. |
| 7471 sayılı Kanun | 2023 | En köklü değişiklik. “En az üçte iki çoğunluk” şartı kaldırıldı; karar yeter sayısı “hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu” (%50+1) olarak belirlendi. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tanımlandı. |
| 7566 sayılı Kanun | Aralık 2025 | Kanunun Ek 4. maddesi değiştirilerek Dönüşüm Projeleri Özel Hesabının kapatılma süresi 31/12/2025’ten 31/12/2028‘e uzatıldı. |
| Uygulama Yönetmeliği değişikliği (RG 04.02.2026 / 33158) | 2026 | Süreci fiilen yeniden kuran değişiklik. Aşağıda ayrıca ele alınmıştır. |
04 Şubat 2026 Yönetmelik Değişikliği: Malikler İçin Ne Değişti?
4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan değişiklik yönetmeliği, karar alma ve pay satışı hattını ayrıntılı bir usul disiplinine bağlamıştır. Başlıca yenilikler:
- Toplantı zorunluluğu geldi. Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak yeni uygulamalar hakkında karar almak üzere, maliklerden birinin istemi ile bütün malikler toplantıya çağrılır. Artık “imza toplayarak” karar oluşturma yeterli değildir.
- Çağrı usulü standartlaştı. Toplantının yeri ve zamanı, Yönetmelik ekindeki EK-12 formu doldurularak; ilgili muhtarlıkta veya yapı henüz yıktırılmamışsa bina kapısında/duyuru panosunda 15 gün süreyle ilan edilerek ya da noter aracılığıyla maliklere bildirilir.
- Belge zorunluluğu geldi. Toplantı daveti ve tutanakları gibi belgelerin müracaat dosyasına eklenmesi zorunlu hâle getirilmiştir.
- Ruhsat için ön şart getirildi. Yapı ruhsatı başvurularından önce, karara katılmayan maliklere yapılan tebligatların tamamlanmış olması ve satış için ilgili müdürlüğe başvurulmuş olması aranır.
- Tapuda yeni belirtme. Riskli yapı şerhi terkin edildikten sonra tapu kütüğünün beyanlar hanesine taşınmazın “6306 sayılı Kanun kapsamında” olduğuna dair belirtme yapılması zorunlu hâle geldi.
- Satışta öncelik sırası netleşti. Riskli yapıların bulunduğu parsellerin satışına karar verilmesi hâlinde, taşınmazın öncelikle Başkanlık, Bakanlık veya ilgili İdareye teklif edilmesi zorunludur; teklif sonuçsuz kalırsa satış işlemleri yürütülür. Satış gününün ilanı için EK-13 formu düzenlenir.
Neden önemli? Bu değişiklik, azınlıkta kalan malikler için güçlü bir usul savunması yarattı. EK-12 formu kullanılmadan yapılan çağrı, 15 günlük ilan süresine uyulmadan alınan karar veya toplantı yapılmaksızın oluşturulan “salt çoğunluk”, sonradan açılacak iptal davasında işlemin iptali sonucunu doğurabilir. Karara katılmayan bir malikseniz, önce usulü denetleyin.
Ayrıntılı analiz: Kentsel Dönüşüme Katılmak İstemiyorum — Hissem Zorla Satılabilir mi?
10 Adımda Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl Yönetilir?
2M Hukuk Avukatlık Bürosu olarak kentsel dönüşüm dosyalarında, riskli yapı kararının alınmasından ruhsat ve iskân aşamalarına kadar ilerleyen tüm adımları kademeli bir danışmanlık modeliyle yönetiyoruz. Aşağıda her adımın hukuki içeriğini ve en çok hak kaybı doğuran eşiklerini bulacaksınız.
1Temsilciler Kurulunun Oluşturulması ve Arşivin Toplanması
İlk pratik eşik, binadaki maliklerin dağınık iletişimini tek kanaldan yönetmek ve geçmişe dönük tüm evrakı tek dosyada toplamaktır. Bu aşamada temsilciler kurulunun görev tanımı, maliklerden alınacak yetkilendirmelerin kapsamı, karar defteri, tebligat ve vekâlet düzeni belirlenir; geçmiş yönetim evrakı, tapu kayıtları, mimari proje, iskân/ruhsat, güçlendirme raporları, belediye yazışmaları, aidat kayıtları ve varsa ihtarlar toplanır.
Amaç: Sonraki aşamalarda yapılacak teknik rapor, imar incelemesi ve sözleşme müzakerelerinde delil ve veri eksikliği nedeniyle hız kaybını önlemek.
2Risk Raporu, Onay ve Yıkım İşlemleri
Riskli yapı tespiti dönüşümün resmî başlangıç adımıdır. Raporun doğru yöntemle düzenlenmesi ve rapor → tebligat → itiraz → kesinleşme hattının usule uygun ilerlemesi kritiktir; sonraki yıkım ve proje adımları bu kesinleşme zemininde yürür. Tespit talebi elektronik yazılım sistemi üzerinden yapılır ve tüm maliklerin oybirliği aranmaz.
3Teknik Şartnamenin Oluşturulması
Teknik şartname; “ne yapılacağı” kadar “hangi kalite standardında yapılacağı”nı da yazıya döken belgedir. Sözleşme imzalanmadan önce hazırlanması, ileride malzeme, işçilik ve ortak alan standardı konusunda doğabilecek uyuşmazlıkları büyük ölçüde önler. Bu aşamada beton ve demir sınıfı, yalıtım detayları, dış cephe, ortak alanlar, asansör, yangın güvenliği, otopark, sığınak, bağımsız bölüm iç imalat standardı, marka/model tercihleri ve teslim kriterleri kalem kalem netleştirilir.
Sahadan not: İncelediğimiz şartnamelerin büyük bölümünde kaba inşaat ve denetim hükümleri güçlü, ancak daire içi ince imalat (zemin kaplaması, iç kapı, mutfak, banyo, ıslak hacim yalıtımı, balkon) hiç düzenlenmemiş oluyor. Teslimde yaşanan uyuşmazlıkların çoğu tam olarak bu boşluktan doğuyor.
4Güncel İmar Durumu ile Yüklenicilerden Fiyat Toplanması
Bu adım piyasa araştırması gibi görünse de aslında bir hukuki risk azaltma adımıdır. Aynı teknik şartname ve aynı imar verisiyle teklif alınmadığında teklifler gerçek anlamda karşılaştırılamaz; malikler sonradan “vaat edilen nitelik / fiilî imalat” uyuşmazlığına sürüklenir. Belediyeden güncel imar durumu, emsal, çekme mesafeleri, yükseklik, otopark ve yangın zorunlulukları incelenir; teklif formatı standartlaştırılır.
5Yüklenici Seçimi ve Taslak Projeler
Yüklenici seçimi yalnızca fiyat veya daire sayısı değil; finansal yeterlilik, geçmiş proje performansı, iş programı, teminat yapısı, alt yüklenici organizasyonu ve sözleşmeye uyum kabiliyetiyle birlikte değerlendirilmelidir. Müteahhit ve yüklenici bilgileri YAMBİS üzerinden sorgulanabilir. Taslak projeler bu aşamada maliklerin “metrekare – şerefiye – kat/cephe dengesi” beklentilerini somutlaştırır.
Model kararı vermeden önce: Kat Karşılığı mı, Taahhüt Usulü mü? Hangi Model Daha Avantajlı?
6Noterde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin İmzalanması
Sözleşme imzası, dönüşümün geri dönülmesi en maliyetli eşiğidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi taşınmaz devri vaadi içerdiğinden resmî şekilde (noterde) düzenlenmek zorundadır; adi yazılı sözleşmeler tapu devri bakımından geçerli değildir.
Bu aşamada sözleşme ekleri ile birlikte ele alınması gereken başlıklar: teknik şartname, teslim programı, cezai şartlar, teminatlar (teminat ipoteği, bina tamamlama sigortası, şahsi garantörlük), kira yardımı ve taşınma planı, şerefiye tablosu, proje onay mekanizması, fesih ve temerrüt düzeni.
Kırmızı çizgi olarak önerdiğimiz altı başlık: kademeli devir / teminat ipoteği · şahsi garantörlük · gecikme (kira) tazminatı · iskân cezai şartı · iş bitirme süresi · iskân süresi. Bu altı başlıkta taviz veren malik, sonraki üç yılı dava salonunda geçirme riski alır.
7Bina Ortak Karar Protokolü ve Malikler Toplantısı
Ortak karar protokolü maliklerin aynı metinde birleşmesini sağlar. Uygulamada en çok sorun çıkan alanlar; temsil yetkisi, imza ve vekâlet düzeni, kiracı–malik koordinasyonu, ortak alan kullanımı, masraf paylaşımı ve kararın tebliğidir.
04.02.2026 değişikliğinden sonra bu adım artık şekle sıkı sıkıya bağlıdır: EK-12 formu ile çağrı, muhtarlıkta veya bina duyuru panosunda 15 günlük ilan (ya da noter bildirimi), en az salt çoğunluk katılımıyla toplantı ve en az salt çoğunlukla karar. Anlaşma şartlarının karara katılmayan malike noter yoluyla veya muhtarlıkta ilanla bildirimi ve ilanın hangi tarihte yapılmış sayılacağı Kanun ve Yönetmelikte açıkça düzenlenmiştir.
8Eksik Sözleşmelerin Tamamlanması ve Kredi Takibi
Sözleşme imzalandıktan sonra “her şey bitti” sanılır; oysa pratikte en çok aksama bu aşamada yaşanır. Eksik imzalar, vekâlet ve temsil sorunları, tapu işlemi için gerekli belgelerin tamamlanması, finansman planı, banka yazışmaları ve teminatların tesisi takip edilir. Hedef, ruhsat süreci başlamadan dosya bütünlüğünü tamamlamaktır.
9Projelerin Hazırlanması ve Yapı Ruhsatı
Ruhsat, projenin idarece onaylanıp inşaatın hukuken başlayabilmesini sağlar. Mimari, statik, mekanik ve elektrik projeleri; zemin etüdü; yangın, otopark ve sığınak zorunlulukları ile belediye onay süreci planlanır. 04.02.2026 değişikliği uyarınca ruhsat başvurusundan önce karara katılmayan maliklere tebligatların tamamlanmış ve satış başvurusunun yapılmış olması gerekir.
Ruhsat aşamasında en çok sorulan: Kentsel Dönüşümde Otopark Bedeli Alınır mı? Muafiyet Var mı? · Otopark Bedeli Nasıl Hesaplanır? (2026 Rehberi)
10Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskân)
İskân; teslim ve tapu süreçlerinin güvenli tamamlanması açısından son kritik eşiktir. İskân öncesi eksik imalatların tamamlanması, ortak alanların teslim standardı, abonelik süreçleri, site yönetimine geçiş ve teslim–tesellüm tutanakları titizlikle yürütülür. Sözleşmede iskân süresi ve iskân alınmamasına bağlı cezai şart bulunmayan dosyalarda, malikler yıllarca kat mülkiyetine geçemeden bekleyebilir.
Sözleşmenizi imzalamadan önce madde madde inceletin
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve teknik şartname incelemesi, alternatif madde metni önerisi ve müzakere haritası hazırlıyoruz.
Tahliye ve Yıkım Süreci
Riskli yapı tespitine itiraz edilmemesi veya itirazın reddedilmesi üzerine tespit kesinleşir. Bu aşamadan sonra idarece yapılacak tebligat; tahliye ve yıktırmaya ilişkin tutanağın yapıya asılması, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilmesi suretiyle yapılır. İşlem, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü aynî ve şahsî hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır.
Süreçte bilinmesi gereken beş nokta
- Süreler: Maliklere yıkım için idarece süre verilir; verilen sürede yıkım yapılmazsa ek süre tanınır ve sonrasında yıkım idarece resen gerçekleştirilir.
- Altyapı kesintisi: Malikler süresinde yıkım yapmazsa riskli yapıya elektrik, su ve doğalgaz verilmemesi ilgili kurumlardan istenir; bu talebin yerine getirilmesi zorunludur.
- Kolluk desteği: Tahliyenin engellenmesi, kapıların kilitlenmesi, tehdit veya cebir kullanılması hâlinde mülkî idare amirinden yazılı izin alınarak kolluk marifetiyle kapılar açtırılabilir ve tahliye resen yapılabilir.
- Masraflar: İdarece yapılan tespit, tahliye ve yıktırma masrafları maliklerden hisseleri oranında tahsil edilir; süresinde ödenmezse 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre takip edilir.
- Yıkım bitiş değil başlangıçtır: Arsa boşaldığında süreç bitmez; aksine karar alma ve proje/ruhsat hattı hızlanır. Anlaşma sağlanamayan hâllerde pay satışı ve açık artırma mekanizmaları devreye girer.
Anlaşma Süreci, Salt Çoğunluk ve Pay Satışı
Anlaşma süreci; teklifin standartlaştırılması, şerefiye dengesi, yüklenici seçimi, sözleşme müzakeresi ve kat malikleri kararlarının usule uygun kurulması ekseninde ilerler. 7471 sayılı Kanun ile karar yeter sayısının hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu olarak belirlenmesi, azınlık maliklerin projeyi engelleme gücünü büyük ölçüde azaltmıştır.
Karara katılmayan malikin payı nasıl satılır?
- Salt çoğunlukla alınan karar ve teklif, karara katılmayan malike noter yoluyla veya muhtarlıkta ilanla bildirilir.
- Bildirimin yapıldığı/yapılmış sayıldığı tarihten itibaren 15 gün içinde teklif kabul edilmezse arsa payının satışı yolu açılır.
- Satış talebi, gerekli bilgi ve belgelerle birlikte İstanbul’da ilçe belediyesine, diğer illerde Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne yapılır.
- Pay, Başkanlıkça tespit edilecek rayiç değerden az olmamak üzere açık artırma usulüyle önce anlaşma sağlayan paydaşlara satılır.
- Paydaşlara satış gerçekleşmezse; riskli yapılarda, anlaşmaya uyulması şartıyla üçüncü şahıslara satılır. Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında ise rayiç bedel Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenerek satın alınabilir.
- Üçüncü şahısların satışa katılabilmesi için salt çoğunluk kararını kabul edeceklerini yazılı beyan etmeleri ve rayiç değerin %10’u oranında nakit teminat vermeleri şarttır.
Payı satışa konu malik için dört hukuki yol: (i) riskli yapı tespitine itiraz, (ii) toplantı usulüne itiraz (EK-12 formu kullanılmamışsa veya 15 günlük ilan süresine uyulmamışsa), (iii) SPK lisanslı bağımsız değerleme raporu ile değerleme itirazı, (iv) tebliğden itibaren 30 gün içinde yürütmenin durdurulması talepli iptal davası. Pay üçüncü kişiye satıldıktan sonra dava kazanılsa dahi tapu iptali ayrı ve uzun bir süreç gerektirir; bu nedenle dava mutlaka YD talepli açılmalıdır.
Müteahhit işe başlamazsa ne olur?
6306 sayılı Kanun’un 6/14. maddesi, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde işe başlanmaması veya yapım işinin durdurularak en az altı ay projeyi bitirmeye elverişli ekipmanla devam edilmemesi hâlinde, maliklerin salt çoğunluk kararıyla idareye başvurarak sözleşmenin resen feshini talep edebilmesine imkân tanır. Yargı bu denetimi, idarenin kusur incelemesine girmeden, “işin durması” ve “ihtara rağmen başlanmaması” olguları üzerinden yapmaktadır.
Kentsel Dönüşümde Mali Haklar: Kira Yardımı, Faiz Desteği ve Vergi Muafiyeti
Kentsel dönüşümde mali haklar yalnızca kira ve taşınma desteğinden ibaret değildir; arsa payı paylaşım dengesi, gecikme tazminatları, cezai şartlar, teminat mektupları, sigorta ve iş programı yaptırımları, ortak giderlerin paylaşımı ile rayiç değer–satış bedeli uyuşmazlıkları da bu başlığın içindedir.
Kira yardımı
- Malikler (riskli yapı): Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, tahliye tarihinden itibaren aylık kira yardımı yapılabilir. Yardım süresi riskli alan dışındaki riskli yapılarda 18 aydır. (Y. m.16/1)
- Riskli alan ve rezerv yapı alanı: Kira yardımı süresi 48 ayı geçmemek şartıyla ilgili kurumca belirlenir. Yani riskli alanda süre 18 ay değildir; bu ayrım uygulamada sıkça karıştırılır. (Y. m.16/1)
- Hisseli bağımsız bölümler: Malikler kira yardımından hisseleri oranında yararlanır.
- Kiracılar: Aylık kira bedelinin 2 katı tutarında tek seferlik ödeme yapılır. Konut kiracısı ile işyeri kiracısı arasında fark yoktur.
- Sınırlı aynî hak sahipleri: Aylık kira bedelinin 5 katı tutarında tek seferlik ödeme. Kapıcı dairesinde ikamet edenler de bu katsayıdan yararlanır.
- Başvuru: Riskli yapılarda Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetki devri yapılmışsa belediyeye; riskli alan ve rezerv yapı alanlarında belediye, TOKİ veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığına yapılır. Başvurular e-Devlet Kapısı üzerinden de yapılabilir.
- Süre: Başvuru süresi hak düşürücüdür; süreyi kaçıranların yardım hakkı ortadan kalkar.
Faiz desteği
Bakanlık katkılı dönüşüm kredisi, bağımsız bölüm başına belirli bir üst limit dâhilinde, uzun vadeli ve faizin önemli bölümü Bakanlıkça karşılanacak şekilde kullandırılır. Kritik nokta şudur: Uygulama Yönetmeliği m.16/7 uyarınca aynı kişi hem kira yardımından hem de faiz destekli dönüşüm kredisinden birlikte yararlanamaz; bu tercih tahliye öncesinde yapılmalıdır.
Vergi ve harç muafiyeti
6306 sayılı Kanun’un 7/9. maddesi ve Uygulama Yönetmeliği’nin 16/12. maddesi kapsamında; noter harcı, tapu ve kadastro harcı, belediye harçları (imar durumu belgesi, inşaat ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi harçları, yol ve kanalizasyon katılım payı, otopark harcı), damga vergisi, veraset ve intikal vergisi ile döner sermaye ücretleri gibi çok sayıda kalem muafiyet kapsamındadır. Bilmeden ödenen tutarlar için beş yıl içinde iade talep edilebilir.
Muafiyetin sınırı vardır: Kanun m.7/10 uyarınca, riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde gerçek kişilerce ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulama yapılması hâlinde muafiyet, fonksiyon değişikliğine bakılmaksızın mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için geçerlidir. Bu sınırı aşan ilave alana isabet eden vergi, harç ve ücretler muafiyet dışındadır — sözleşmede bu farkın kime ait olacağı açıkça yazılmazsa maliklerden talep edilebilir.
Paylaşım ve şerefiye uyuşmazlıkları
Dönüşüm sonrası paylaşımda ölçü tapudaki arsa payıdır, fiilî kullanım değil. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, bir malikin fiilen kullandığı alanın tapudaki arsa payından fazla olmasının, dönüşüm sonrasında kendisine daha fazla pay verilmesini haklı kılmadığını kabul etmiştir. Buna karşılık, paylaşım krokisinin arsa payı yerine “mevcut daire konumuna” göre kurgulanması, bazı malikler aleyhine sessiz metrekare kaybı yaratabilir; bu nedenle kroki ve hisse cetveli mutlaka karşılaştırmalı incelenmelidir.
Riskli Alan ve Rezerv Yapı Alanı Uygulamaları
Riskli alan ve rezerv yapı alanı statüleri dönüşümün idari tarafını güçlendirir ve süreçte Başkanlık, TOKİ ve İdare rolünü artırır. Bu alanlarda anlaşma, devir, satış ve uygulama adımları Kanun’daki özel prosedürlerle birlikte değerlendirilmelidir.
Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında; uygulama yapılan etapta veya adada, yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve maliklerin o yapının paydaşı olup olmadığına bakılmaksızın parsellerin tevhidine, münferit veya birleştirilerek ya da imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usullerle yeniden değerlendirilmesine, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir.
Tevhit (parsel birleştirme) dosyalarına dikkat: İki veya daha fazla parselin birleştirilerek tek proje yapılması, ortak alan paylaşımı, şerefiye dengesi ve blok tahsisi bakımından yeni bir tabaka uyuşmazlık yaratır. Tevhit kararının hangi çoğunlukla ve hangi çağrı usulüyle alındığı, sonradan açılacak davanın en kritik unsurudur.
Salt çoğunluğun sağlanamadığı hâllerde acele kamulaştırma mekanizması devreye girebilir. 6306 sayılı Kanun m.6/2 uyarınca; üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde salt çoğunlukla anlaşma sağlanamazsa, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Başkanlık, TOKİ veya İdare acele kamulaştırma yoluna gidebilir.
Kanun, bu kamulaştırmaların 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 3. maddesinin ikinci fıkrasındaki “iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma” sayılacağını ve ilk taksit ödemesinin, bu fıkraya göre belirlenen tutarların beşte biri oranında yapılacağını öngörür. Yani bedelin tamamı peşin ödenmez; taksitli ödeme rejimi uygulanır. Bu nedenle acele kamulaştırma bildirimi alan malikin, hem kamulaştırma işleminin iptali hem de bedel tespiti bakımından süreleri ayrı ayrı takip etmesi gerekir.
İstanbul’da Kentsel Dönüşüm: Sahadan Notlar
İstanbul, Türkiye’deki dönüşüm dosyalarının hem sayı hem de ekonomik değer bakımından merkezidir. İstanbul’a özgü, diğer illerde karşılaşılmayan üç pratik fark vardır:
- Yetki devri: Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, İstanbul’da yetkisini ilçe belediyelerine devretmiştir. Pay satışı ve kira yardımı başvuruları ilçe belediyesine yapılır.
- Yüksek emsal, yüksek şerefiye baskısı: Kadıköy, Ataşehir, Üsküdar ve Bakırköy gibi arsa değerinin yüksek olduğu ilçelerde paylaşım oranı pazarlığı sertleşir; müteahhide bırakılan üst katlar ve çatı arası, toplam paylaşımın beklenenden büyük bölümünü oluşturabilir.
- Zemin riskinin fizibiliteyi belirlediği ilçeler: Avcılar ve batı koridorunda alüvyon zemin ve sıvılaşma riski nedeniyle zemin iyileştirme maliyeti projeyi doğrudan etkiler; bu maliyetin sözleşmede kime yükleneceği ayrıca müzakere edilmelidir.
- Tevhitli projelerin yaygınlığı: Küçük parsellerin birleştirilerek dönüştürülmesi İstanbul’da yaygındır; bu da azınlıkta kalan malikler için ek usul denetimi gerektirir.
Kentsel Dönüşümün En Yoğun Olduğu İlçeler ve Hizmet Ağımız
İBB raporlarına göre Esenyurt – Büyükçekmece – Küçükçekmece hattı, İstanbul’daki riskli yapıların yaklaşık %40’ını barındırıyor. Anadolu Yakası’nda ise risk “eski semt” meselesi olmaktan çıkmış durumda: Kadıköy, Üsküdar, Maltepe ve Kartal gibi ilçelerde yapı kalitesi ada bazında bile değişiyor — bir sokakta güncel yönetmeliğe göre yapılmış binalar varken, yan sokakta 40–50 yıllık apartmanlar bulunabiliyor.
Aşağıda, dönüşüm faaliyetinin en yoğun olduğu ilçeler öncelik sırasıyla listelenmiştir. Koyu renkli olanlar, riskli yapı stoku ve dosya yoğunluğu bakımından ilk sırada gelen ilçelerdir.
Avrupa Yakası
- Bağcılar
- Esenler
- Bahçelievler
- Avcılar
- Küçükçekmece
- Esenyurt
- Zeytinburnu
- Gaziosmanpaşa
- Sultangazi
- Güngören
- Bayrampaşa
- Büyükçekmece
- Fatih
- Bakırköy
- Kağıthane
- Şişli
- Eyüpsultan
- Beylikdüzü
- Başakşehir
- Beyoğlu
Anadolu Yakası
- Kadıköy
- Üsküdar
- Maltepe
- Kartal
- Ataşehir
- Ümraniye
- Pendik
- Sultanbeyli
- Sancaktepe
- Tuzla
- Çekmeköy
- Beykoz
- Şile
Kocaeli Hattı
- Gebze
- Darıca
- Çayırova
- İzmit
- Körfez
İlçe bazında öne çıkan hukuki sorunlar:
- Kadıköy (Fikirtepe dâhil): Riskli olduğu belirlenen yapıların büyük bölümü maliklerin kendi anlaşmalarıyla yıkılmış, geri kalanının yasal süreçleri sürüyor. Yüksek gayrimenkul değerleri, müteahhit ile arsa sahibi arasındaki bağımsız bölüm paylaşımını İstanbul’un en çekişmeli müzakerelerinden biri hâline getiriyor.
- Gaziosmanpaşa: İlçe yüzölçümünün üçte birinden fazlası riskli alan ilan edilmiş durumda. Buradaki temel soru “binam riskli mi?” değil, “hangi etaptayım ve süreç kimin elinde?” — riskli alan prosedürü, riskli yapı prosedüründen farklı işler.
- Avcılar ve batı koridoru: Zemin iyileştirme maliyeti projenin fizibilitesini belirler; bu kalemin sözleşmede yükleniciye bırakılmaması ciddi maliyet riski doğurur.
- Bağcılar, Esenler, Bahçelievler, Güngören: Yüksek nüfus ve malik sayısı; salt çoğunluğun usulüne uygun kurulması ve EK-12 çağrı düzeni en kritik başlık.
- Ataşehir (Barbaros, İçerenköy, Küçükbakkalköy): Yüksek arsa değeri çoğu parselde maliki avantajlı kılar; paylaşım oranı pazarlığında bu kaldıraç kullanılmalıdır.
- Tuzla, Pendik, Kartal, Gebze: Küçük parsellerin tevhidi yaygın; tevhit kararının çoğunluğu ve çağrı usulü sonraki davanın belkemiğini oluşturur.
Merkez ofisimiz Tuzla‘dadır. Anadolu Yakası ve Kocaeli hattında saha ağırlıklı, İstanbul’un tamamında ise dosya bazlı danışmanlık ve dava takibi yürütüyoruz.
Neden Uzman Kentsel Dönüşüm Avukatı Desteği Gereklidir?
İstanbul kentsel dönüşüm avukatı desteği arayan kat maliklerinin sorduğu asıl soru şudur: “Bu süreci kendi başımıza yürütsek ne kaybederiz?” Cevap, dosyanın hangi aşamasında olduğunuza göre değişir; ancak kentsel dönüşüm dosyaları çok sayıda malik, farklı menfaat dengeleri, yoğun tebligat ve ilan usulleri, teknik proje ile imar verisi ve yüksek ekonomik değer nedeniyle tek bir hatada büyük hak kaybı doğurabilen süreçlerdir.
Avukat desteğinin fark yarattığı dört kritik nokta
- Kararların doğru çoğunluk ve doğru metinle alınması. Salt çoğunluk mu, güçlendirme için 4/5 çoğunluk mu? Yanlış çoğunlukla alınan karar, geçersizdir.
- Karara katılmayan maliklere bildirimin usule uygun yürütülmesi. EK-12 çağrı formu, 15 günlük muhtarlık ilanı, noter bildirimi ve tutanakların dosyaya eklenmesi. Usul hatası, ruhsat aşamasını kilitler.
- Sözleşme eklerinin eksiksiz kurgulanması. Teknik şartname, teminat, cezai şart, teslim ve iskân hükümleri. İncelediğimiz sözleşmelerin çoğunda iskân süresi ve iskân cezai şartı hiç yer almıyor.
- Satış ve açık artırma aşamalarında hukuki güvenliğin sağlanması. Rayiç değer tespitine SPK lisanslı raporla itiraz, süresinde YD talepli iptal davası.
2M Hukuk Avukatlık Bürosu’nun Kentsel Dönüşüm Hukuku Hizmetleri
Büromuz, kentsel dönüşüm hukuku danışmanlığı kapsamında aşağıdaki başlıklarda hizmet vermektedir:
- Mevzuata uygunluk denetimi: 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği kapsamında yürütülen bina yenileme faaliyetlerinin yasal çerçevesine ilişkin hukuki çalışmaların yürütülmesi.
- Sözleşme hazırlığı ve müzakeresi: Site yönetimi ile yükleniciler ve mülk sahipleri ile yükleniciler arasında, malik haklarını koruyacak şekilde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması, revize edilmesi ve alternatif madde metinlerinin oluşturulması.
- İdari itiraz süreçleri: Riskli yapı tespit raporlarına ve dönüşüm mevzuatı kapsamında düzenlenen diğer raporlara karşı idari itiraz prosedürlerinin etkin biçimde yürütülmesi.
- Malik hakkı koruma: 6306 sayılı Kanun ve ilgili düzenlemeler uyarınca mülk sahiplerinin haklarını korumak ve uygulamadaki boşluklardan kaynaklanan mağduriyetleri önlemek için gerekli hukuki çalışmaların yürütülmesi.
- Karar alma yapısının kurulması: Kentsel dönüşüme tabi bina veya sitelerde malik karar alma prosedürlerinin ve temsilciler kurulunun kurulması için gerekli yasal çerçevenin hazırlanması.
- Güçlendirme alternatifi: Yıkıma alternatif olan yapı güçlendirme yolunda malik karar mekanizmasının (KMK m.19/2 uyarınca 4/5 çoğunluk) oluşturulması ve teknik rapor–proje–ruhsat hattının yönetimi.
- Arsa payı düzeltim davaları: Arsa payı düzeltilmesi ve paylaşım uyuşmazlıklarına ilişkin davaların takibi ve sonuçlandırılması.
- Yapı Kayıt Belgesi işlemleri: İmar barışı mevzuatı kapsamında Yapı Kayıt Belgesi alınması için gerekli işlemlerin yürütülmesi.
- Teknik şartname incelemesi: Yüklenici şartnamelerinin eksik kalem, iç çelişki ve mevzuata uygunluk yönünden madde bazlı incelenmesi ve ek madde önerilmesi.
- Fesih ve tasfiye: 6306 m.6/14 kapsamında müteahhit sözleşmesinin resen feshi için idareye başvuru ve sonrasındaki tasfiye sürecinin yönetimi.
2M Hukuk Avukatlık Bürosu; İstanbul kentsel dönüşüm avukatı, Tuzla kentsel dönüşüm avukatı, Anadolu Yakası gayrimenkul avukatı ve imar hukuku avukatı sıfatıyla, süreci riskli yapı tespitinden iskâna kadar uçtan uca ele alan bir danışmanlık yaklaşımı sunar. Hizmet ağımız başta Tuzla, Pendik, Kartal ve Maltepe olmak üzere İstanbul Anadolu Yakası ile Gebze–Kocaeli hattını kapsamaktadır.
Kentsel Dönüşüm Dosyanız İçin Ön Görüşme Talep Edin
Riskli yapı tebligatı, sözleşme teklifi, paylaşım krokisi veya pay satışı bildirimi — hangi aşamada olursanız olun, dosyanızı birlikte değerlendirelim.
Postane Mahallesi, Seher Sokak No: 18/2, Tuzla / İstanbul · info@2mhukuk.com
Kentsel Dönüşüm Hakkında Sık Sorulan Sorular
Kentsel dönüşüm için kaç malikin onayı gerekir?
7471 sayılı Kanun ile üçte iki çoğunluk şartı kaldırılmıştır. Karar, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu (%50+1) ile alınır. Ancak yıkım yerine güçlendirme kararı için Kat Mülkiyeti Kanunu m.19/2 uyarınca 4/5 çoğunluk aranır; salt çoğunlukla alınan güçlendirme kararı geçerli değildir.
Riskli yapı raporuna nasıl itiraz edilir, süresi nedir?
Muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren 15 gün içinde, yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe (yetki devri yapılmışsa İdareye) dilekçeyle itiraz edilir; itiraz teknik heyetçe incelenir ve karara bağlanır. İtirazın reddi hâlinde, 6306 sayılı Kanun m.6/9 uyarınca tebliğden itibaren 30 gün içinde yürütmenin durdurulması talepli iptal davası açılabilir. İtiraz hakkı yapı malikine, malikin vefatı hâlinde mirasçılarına ve kanunî temsilcilere aittir.
Kentsel dönüşüme katılmazsam dairem elimden alınır mı?
Doğrudan “daireniz” alınmaz; salt çoğunluk kararına katılmamanız hâlinde arsa payınız rayiç değerden az olmamak üzere açık artırma ile satılabilir. Ancak bu süreç sıkı usul kurallarına bağlıdır: toplantıya çağrının EK-12 formuyla yapılmış olması, 15 günlük ilan süresine uyulması ve bildirimin usulüne uygun yapılması gerekir. Usul hatası, satış işleminin iptali sebebidir.
Kira yardımı ne kadar süre ödenir?
Riskli alan dışındaki riskli yapılarda maliklere 18 ay aylık ödenir. Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında süre 48 ayı geçmemek üzere ilgili kurumca belirlenir. Kiracılara aylık kira bedelinin 2 katı, sınırlı aynî hak sahiplerine 5 katı tek seferlik ödenir. Başvuru süresi hak düşürücüdür ve kira yardımı ile faiz desteği aynı anda kullanılamaz (Y. m.16/7).
Kentsel dönüşümde tapu harcı ve damga vergisi ödenir mi?
Hayır. 6306 sayılı Kanun m.7/9 ve Uygulama Yönetmeliği m.16/12 kapsamında noter harcı, tapu harcı, belediye harçları, damga vergisi ve veraset–intikal vergisi gibi kalemler muafiyete tabidir. Bilmeden ödenen tutarlar için beş yıl içinde iade talep edilebilir.
Müteahhit inşaata başlamazsa sözleşmeyi feshedebilir miyiz?
Evet. 6306 m.6/14 uyarınca, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde işe başlanmaması veya yapım faaliyetinin en az altı ay durması hâlinde, maliklerin salt çoğunluk kararıyla idareye başvurularak sözleşmenin resen feshi talep edilebilir; tapuya şerh edilen sözleşme terkin ettirilebilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi adi yazılı yapılabilir mi?
Hayır. Sözleşme taşınmaz devri vaadi içerdiğinden resmî şekilde, noterde düzenlenmesi zorunludur. Adi yazılı sözleşmeler tapu devri bakımından geçersizdir.
Binanın riskli olup olmadığını nasıl öğrenirim?
Riskli yapı şerhi tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir. e-Devlet Kapısı üzerinden Web Tapu uygulamasıyla tapu bilgilerinizde şerhi görebilir, ayrıca bağlı olduğunuz belediyeye veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne başvurarak sorgulama yapabilirsiniz. Tebligatlar e-Devlet Kapısı ile Kentsel Dönüşüm Başkanlığı internet sayfasında da ilan edilmektedir.
Kentsel dönüşüm avukatı ücreti ne kadardır?
Ücret; dosyanın türüne (danışmanlık, sözleşme incelemesi, dava), malik sayısına ve işin kapsamına göre değişir ve Türkiye Barolar Birliği Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi ile büromuzun serbest ücret tarifesi çerçevesinde belirlenir. Ön görüşme sonrasında yazılı teklif sunulur.
Resmî Kaynaklar ve Mevzuat
Bu sayfadaki bilgiler aşağıdaki resmî mevzuat ve kurum kaynaklarına dayanmaktadır. Süreçler ve rakamlar değişebildiğinden, işlem yapmadan önce güncel metinleri kontrol etmenizi öneririz.
- 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun — mevzuat.gov.tr
- 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği (04.02.2026 değişiklikleri dâhil) — mevzuat.gov.tr
- Resmî Gazete — 04.02.2026 tarihli ve 33158 sayılı sayı
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
- Kentsel Dönüşüm Başkanlığı — Riskli Yapı Süreci
- e-Devlet Kapısı — riskli yapı, kira yardımı ve Web Tapu işlemleri
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu — mevzuat.gov.tr
- 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu (acele kamulaştırma m.27) — mevzuat.gov.tr
Yasal uyarı: Bu sayfadaki içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş, tavsiye veya reklam niteliği taşımaz. Her dosya kendi şartları içinde değerlendirilmelidir. Mevzuat metinleri, süreler ve parasal tutarlar değişebilir; işlem yapmadan önce güncel mevzuatı kontrol ediniz veya büromuzla iletişime geçiniz.
6306 Sayılı Kanun Nedir? Amaç, Kapsam ve Temel Kavramlar
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, 16/05/2012 tarihinde kabul edilmiş ve 31/05/2012 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Kanunun temel amacı, afet riski altındaki alanlarda ve bu alanlar dışında bulunan riskli yapıların yer aldığı arsa ve arazilerde, fen ve sanat kurallarına uygun, güvenli ve sağlıklı yaşam çevreleri oluşturmak üzere iyileştirme, tasfiye ve yenileme süreçlerinin usul ve esaslarını belirlemektir. Kanun yalnızca deprem riskini değil; zemin kayması, heyelan, su baskını, ağır hasar ve benzeri afet tehlikelerini de kapsayan geniş bir koruma ve müdahale sistemini düzenlemektedir.
Kanunun uygulama alanı üç temel kavram etrafında şekillenir: riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı. Riskli yapı; ekonomik ömrünü tamamlamış veya bilimsel ve teknik verilere dayanılarak yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıdığı tespit edilen yapılardır. Bu tespit, malikler tarafından yaptırılabileceği gibi idare tarafından resen de yapılabilir. Tespit sonrası yapı tapu kaydına işlenir, maliklere bildirilir ve belirli süre içinde itiraz imkânı tanınır. Amaç, bireysel ölçekte tehlike arz eden yapıların sistematik biçimde dönüştürülmesidir.
Riskli alan ise zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edilen bölgelerdir. Bu alanlarda dönüşüm bireysel yapı ölçeğinde değil, bütüncül bir planlama anlayışıyla yürütülür. Özellikle yapıların büyük bölümünün ruhsatsız veya teknik açıdan yetersiz olduğu, altyapının çöktüğü ya da afet sonrası ağır hasarın meydana geldiği bölgelerde riskli alan ilanı söz konusu olur. Rezerv yapı alanı ise dönüşüm uygulamalarında kullanılmak üzere belirlenen yeni yerleşim alanlarını ifade eder. Bu alanlar her zaman riskli olmak zorunda değildir; çoğu zaman riskli alanlardaki hak sahiplerinin taşınacağı yeni konutların üretildiği bölgeler olarak işlev görür.
Kanunda yer alan kurumsal aktörler de uygulama bakımından önemlidir. 2023 yılında 7471 sayılı Kanun ile açıkça tanımlanan Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, dönüşüm süreçlerinin merkezî yürütücüsü konumuna getirilmiştir. Başkanlık; riskli yapı tespiti, tahliye ve yıkım işlemleri, pay satışları, kamulaştırma süreçleri ve finansman mekanizmasını yönetme yetkisine sahiptir. “İdare” kavramı ise belediyeleri, büyükşehir belediyelerini ve ilgili durumlarda il özel idarelerini kapsar. Bunun yanında Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ), rezerv alanlarda konut üretimi, proje geliştirme ve uygulama yürütme görevlerini üstlenebilmektedir.
Kanunun zaman içinde önemli değişikliklere uğradığı görülmektedir. 7181 sayılı Kanun (2019) ile 6/A maddesi eklenmiş ve ağır riskli yapılarda malik muvafakati aranmaksızın resen uygulama yapılabilmesinin önü açılmıştır. 7410 sayılı Kanun (2022) ile acil boşaltma ve iki günlük itiraz gibi hızlandırılmış prosedürler getirilmiş, özellikle ağır hasarlı yapıların süratle tahliye edilmesi amaçlanmıştır. En köklü değişiklik ise 7471 sayılı Kanun (2023) ile yapılmıştır. Bu değişiklikle daha önce aranan “en az üçte iki çoğunluk” şartı kaldırılmış ve karar yeter sayısı “hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu” olarak belirlenmiştir. Böylece %50+1 hisse oranı ile karar alınabilmekte, karara katılmayan maliklerin payları rayiç bedel üzerinden açık artırma ile satılabilmektedir. Bu düzenleme, dönüşüm süreçlerinde azınlık maliklerin projeyi engelleme gücünü büyük ölçüde azaltmıştır.
Salt çoğunluk sağlanamaması halinde ise acele kamulaştırma mekanizması devreye girebilmektedir. Kanun, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 27. maddesine dayalı olarak acele kamulaştırma yapılmasına imkân tanımaktadır. Bu yöntemle taşınmaz bedelinin belirli bir kısmı peşin ödenerek mülkiyet devri sağlanmakta ve proje gecikmeden uygulanabilmektedir. Özellikle büyük şehirlerde afet riskinin yüksek olduğu bölgelerde bu düzenleme dönüşümü hızlandırıcı bir araç olarak kullanılmaktadır.
Finansman yönünden bakıldığında, Kanun kapsamındaki uygulamalar “Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı” üzerinden yürütülmektedir. Çevre katkı payları, belirli kamu gelirleri, satış gelirleri ve faiz destekleri bu hesapta toplanmakta ve projelere aktarılmaktadır. 7566 sayılı değişiklikle bu özel hesabın 31/12/2027 tarihine kadar devam edeceği öngörülmüştür.
Sonuç olarak 6306 sayılı Kanun, başlangıçta afet riskine karşı koruma amaçlı bir dönüşüm yasası iken, yapılan değişikliklerle birlikte merkezi idarenin yetkilerini güçlendiren, karar alma süreçlerini hızlandıran ve mülkiyet ilişkilerine doğrudan müdahale edebilen kapsamlı bir dönüşüm rejimine dönüşmüştür. Güncel haliyle sistem; kamu güvenliği, şehircilik ilkeleri ve mülkiyet hakkı arasında hassas bir denge kurmaya çalışmakta, ancak özellikle salt çoğunluk ve acele kamulaştırma düzenlemeleri bakımından hukuki ve anayasal tartışmaları da beraberinde getirmektedir.
Kentsel Dönüşüm Sürecinde Riskli Yapıdan Sözleşmeye Kadar Tüm Hukuki Süreç Nasıl Yönetilir?
2M Hukuk Avukatlık Bürosu olarak kentsel dönüşüm dosyalarında “riskli yapı kararının alınması” ile başlayan ve “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanması + ruhsat/iskan aşamalarına” kadar ilerleyen tüm adımları, mevzuatın öngördüğü usul ve bildirim düzenine uygun şekilde, kademeli bir danışmanlık modeliyle yönetiyoruz. Bu sayfa; maliklerin birlikte hareket etmesini sağlayan karar süreçlerini, anlaşma ve satış prosedürlerini, tebligat/ilan düzenini ve uygulamada en çok hak kaybı doğuran eşikleri, adım adım anlatan “ana menü açıklama sayfası” formatında hazırlanmıştır. (Özellikle anlaşma–bildirim–satış hattındaki “muhtarlık ilanı/e-Devlet bildirimi” gibi usuller ve pay satışı mekanizması Kanun’da ayrıntılı şekilde yer alır. )
1) Kentsel Dönüşüm Sürecinde Kat Malikleri Temsilciler Kurulu Oluşturulması ve Arşivlerin Temini
Kentsel dönüşümün doğru ilerlemesi için ilk pratik eşik, binadaki maliklerin dağınık iletişimini tek kanaldan yönetmek ve geçmişe dönük tüm evrakı “tek dosyada” toplamaktır. Bu aşamada temsilciler kurulunun görev tanımı, maliklerden alınacak yetkilendirmelerin kapsamı, karar defteri/tebligat/vekalet düzeni, geçmiş yönetim evrakı, tapu kayıtları, mimari proje, iskan/ruhsat, güçlendirme raporları, belediye yazışmaları, aidat/ortak gider kayıtları ve varsa geçmiş ihtarlar/uyuşmazlık belgeleri toplanır. Amaç; sonraki aşamalarda yapılacak teknik rapor, imar incelemesi ve sözleşme müzakerelerinde “delil ve veri eksikliği” nedeniyle hız kaybını önlemektir.
2) Risk Raporu Hazırlatılması, Onaylatılması ve Yıkım İşlemleri
Riskli yapı tespiti, dönüşümün resmi başlangıç adımıdır. Uygulamada raporun doğru yöntemle düzenlenmesi, rapor–tebligat–itiraz–kesinleşme hattının usule uygun ilerlemesi kritik önem taşır; çünkü sonraki yıkım ve proje adımları bu kesinleşme zemininde yürür. Riskli yapı tespitinin ardından yıkım organizasyonu, tahliye planı, malik–kiracı–sınırlı ayni hak sahiplerinin bilgilendirilmesi ve fiili teslim süreçleri planlanır. Kanun, dönüşüm uygulamalarında bildirim/ilan ve pay satışı gibi mekanizmaları da ayrıca düzenler.
3) Kentsel Dönüşüm Kapsamında Teknik Şartnamenin Oluşturulması
Teknik şartname; “ne yapılacağı” kadar “hangi kalite standardında yapılacağı”nı da yazıya döken belgedir. Sözleşme imzalanmadan önce teknik şartname oluşturulması, ileride malzeme/işçilik/ortak alan standardı gibi konularda doğabilecek uyuşmazlıkları azaltır. Bu aşamada; beton–demir sınıfı, yalıtım detayları, dış cephe, ortak alanlar, asansör, yangın güvenliği, otopark, sığınak, bağımsız bölüm iç imalat standardı, marka/model tercihleri ve teslim kriterleri kalem kalem netleştirilir.
4) Teknik Şartname ve Güncel İmar Durumu ile Yüklenicilerden Fiyat Toplanması
Bu adım, “piyasa araştırması” gibi görünse de aslında hukuki risk azaltma adımıdır. Çünkü aynı teknik şartname ve aynı imar verisiyle teklif alınmadığında; teklifler gerçek anlamda karşılaştırılamaz ve malikler sonradan “vaat edilen nitelik / fiili imalat” uyuşmazlığına sürüklenebilir. Bu aşamada belediyeden güncel imar durumu, emsal, çekme mesafeleri, yükseklik, otopark/yangın gibi zorunluluklar incelenir; buna göre teklif formatı standartlaştırılır.
5) Yapı Müteahhidin Seçilmesi ve Taslak Projelerin Oluşturulması
Yüklenici seçimi yalnızca fiyat/daire sayısı değil; finansal yeterlilik, geçmiş proje performansı, iş programı, teminat yapısı, alt yüklenici organizasyonu ve sözleşmeye uyum kabiliyetiyle birlikte değerlendirilmelidir. Taslak projeler bu aşamada, maliklerin “metrekare–şerefiye–kat/cephe dengesi” beklentilerini somutlaştırır. Böylece sözleşme imzalanmadan önce olası ihtilaf başlıkları görülür.
6) Kentsel Dönüşüm Kapsamında Anlaşma Sağlayan Kat Malikleri ile Noter Sözleşmesi İmzalanması
Sözleşme imzası, dönüşümün “geri dönülmesi en maliyetli” eşiğidir. Bu aşamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve ekleri (teknik şartname, teslim programı, ceza şartları, teminatlar, kira yardımı/taşınma planı, şerefiye tablosu, proje onay mekanizması, fesih ve temerrüt düzeni) birlikte ele alınır. Ayrıca maliklerin karar metinleri ve teklifin içeriği, kanundaki bildirim/ilan düzenine uygun yürütülmelidir.
7) Bina Ortak Karar Protokolü
Ortak karar protokolü; maliklerin “aynı metinde birleşmesini” sağlar. Uygulamada en çok sorun çıkan alanlar; temsil yetkisi, imza/vekâlet düzeni, kiracı–malik koordinasyonu, ortak alan kullanımı, masraf paylaşımı ve kararın tebliğidir. Kanun, anlaşma şartlarının karara katılmayan malike noter yoluyla veya muhtarlıkta ilanla bildirimi ve ilanla bildirimin hangi tarihte yapılmış sayılacağını açıkça düzenler.
8) Eksik Sözleşmelerin Tamamlanması ve Kredi İşlemlerinin Takibi
Sözleşme imzalandıktan sonra “her şey bitti” sanılır; oysa pratikte en çok aksama bu aşamada yaşanır. Eksik imzalar, vekâlet/temsil sorunları, tapu işlemi için gerekli belgelerin tamamlanması, finansman planı, banka yazışmaları ve teminatların tesis edilmesi takip edilir. Burada hedef; ruhsat süreci başlamadan “dosya bütünlüğünü” tamamlamaktır.
9) Projelerin Hazırlatılması ile Yapı Ruhsatı İşlemleri
Ruhsat; projenin idarece onaylanıp inşaatın hukuki olarak başlayabilmesini sağlar. Mimari, statik, mekanik, elektrik projeleri; zemin etüdü; yangın/otopark/sığınak gibi zorunluluklar ve belediye onay süreci planlanır. Bu aşamada iş programının gecikmemesi için idari başvuru dosyası ve eksik evrak takibi disiplinli yürütülür.
10) Yapı Kullanma İzin İşlemleri (İskân)
İskân, teslim ve tapu süreçlerinin güvenli tamamlanması açısından son kritik eşiktir. Uygulamada iskan öncesi eksik imalatların tamamlanması, ortak alanların teslim standardı, abonelik süreçleri, site yönetimi geçişi ve teslim-tesellüm tutanakları titizlikle yürütülür.
Yıkım Süreci
Yıkım sürecinde temel başlık; tahliye planının hukuki zeminde yürütülmesi, taşınmazın fiilen boşaltılması, kolluk/idarî süreçlerle uyum, eşyaların tahliyesi, elektrik–su–doğalgaz kesim prosedürleri ve yıkımın güvenli biçimde yaptırılmasıdır. Yıkım sonrasında “arsa boşaldı” diye süreç bitmez; aksine karar alma ve proje/ruhsat hattı hızlanır. Ayrıca anlaşma sağlanamadığı durumlarda Kanun’da pay satışı, muhtarlık ilanı ve açık artırma usulü gibi mekanizmalar düzenlenmiştir.
Anlaşma Süreci
Anlaşma süreci; teklifin standartlaştırılması, şerefiye dengesi, yüklenici seçimi, sözleşme müzakeresi ve kat malikleri kararlarının usule uygun kurulması ekseninde ilerler. Özellikle karara katılmayan maliklere yapılacak bildirimlerin noter veya muhtarlık ilanı yoluyla yapılabilmesi ve ilanın “hangi tarihte yapılmış sayılacağı” gibi ayrıntılar, sonradan doğabilecek iptal/tapu ihtilaflarını doğrudan etkiler.
Mali Haklar
Kentsel dönüşümde “mali haklar” yalnız kira/taşınma desteği değil; arsa payı karşılığı paylaşım dengesi, gecikme tazminatları, ceza şartları, teminat mektupları, sigorta/iş programı yaptırımları, ortak giderlerin paylaşımı, rayiç değer–satış bedeli uyuşmazlıkları ve gerektiğinde satış sürecinde bedel farklarının nasıl ele alınacağı gibi konuları da kapsar. Kanun, satış işleminin iptali/bedel hesabı gibi senaryolarda dahi nasıl bir yol izleneceğine ilişkin düzenlemeler içerir.
Riskli Alanlar
Riskli alan ve rezerv yapı alanı gibi statüler; dönüşümün idari tarafını güçlendirir ve süreçte Başkanlık/TOKİ/İdare rolünü artırabilir. Bu alanlarda anlaşma, devir, satış ve uygulama adımları Kanun’daki özel prosedürlerle birlikte değerlendirilmelidir.
Kentsel Dönüşüm Sürecinde Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir? (2M Hukuk Avukatlık Bürosu)
Kentsel dönüşüm dosyaları; çok sayıda malik, farklı menfaat dengeleri, yoğun tebligat/ilan usulleri, teknik proje–imar verisi ve yüksek ekonomik değer nedeniyle “tek bir hatada” büyük hak kaybı doğurabilen süreçlerdir. Özellikle (i) kararların doğru çoğunluk ve doğru metinle alınması, (ii) karara katılmayan maliklere yapılacak bildirimlerin usule uygun yürütülmesi, (iii) sözleşme eklerinin (teknik şartname, teminat, ceza şartı, teslim–iskan) eksiksiz kurgulanması ve (iv) satış/açık artırma gibi aşamalarda sürecin hukuki güvenliğinin sağlanması; profesyonel takip gerektirir. Kanun’da muhtarlık ilanı, e-Devlet bildirimi, açık artırma usulü, salt çoğunlukla alınan kararın bildirilmesi gibi detaylar açıkça düzenlendiğinden, sürecin bu çerçevede yönetilmesi önemlidir.
2M Hukuk Avukatlık Bürosu; İstanbul merkezli olarak kentsel dönüşüm ve gayrimenkul hukuku alanında süreci “riskli yapıdan sözleşmeye” kadar uçtan uca ele alan danışmanlık yaklaşımıyla; özellikle İstanbul Anadolu Yakası ağırlıklı dosyalarda ve çevre illerde aktif hukuki destek sunar.
Sonuç olarak 2M Hukuk Avukatlık Ofisi:
1- Kentsel Dönüşüm Kanunu ve Uygulama Yönetmeliği kapsamında yürütülen bina yenileme faaliyetlerinin yasal çerçevesine ilişkin gerekli hukuki çalışmaların yürütülmesi.
2- Site yönetimi ile yükleniciler arasında ve mülk sahipleri ile yükleniciler arasında, mülk sahiplerinin hak ihlallerine veya şikayetlerine yol açmayacak şekilde, daire mülkiyeti karşılığında inşaat sözleşmelerinin hazırlanması.
3- Kentsel dönüşüm mevzuatı kapsamında düzenlenen raporlara ilişkin idari itiraz prosedürlerinin etkin bir şekilde yürütülmesi.
4- 6306 sayılı Kanun ve ilgili düzenlemeler uyarınca mülk sahiplerinin haklarını korumak ve mevzuattaki boşluklardan kaynaklanan şikayetleri önlemek için gerekli hukuki çalışmaları yürütmek.
5- Kentsel dönüşüme tabi binaların veya konut komplekslerinin yenileme sürecinde mülk sahiplerinin karar alma prosedürleri ve Temsilciler Komitesinin kurulması için gerekli yasal çerçevenin hazırlanması.
6- Kentsel dönüşüm süreçlerinde yıkıma alternatif olarak kabul edilen yapı güçlendirme konusunda mülk sahiplerinin karar alma mekanizmasının oluşturulması.
7- Kentsel dönüşüm sürecinde arazi payı düzenleme davalarının izlenmesi ve sonuçlandırılması
8- Yeni İmar Affı yönetmeliği kapsamında Yapı Kayıt Belgesi verilmesi için gerekli işlemlerin yürütülmesi.
Kentsel dönüşüm hakkında bilgi almak için bizimle iletişime geçin.
