6306 Sayılı Kanun Nedir? Amaç, Kapsam ve Temel Kavramlar

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, 16/05/2012 tarihinde kabul edilmiş ve 31/05/2012 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Kanunun temel amacı, afet riski altındaki alanlarda ve bu alanlar dışında bulunan riskli yapıların yer aldığı arsa ve arazilerde, fen ve sanat kurallarına uygun, güvenli ve sağlıklı yaşam çevreleri oluşturmak üzere iyileştirme, tasfiye ve yenileme süreçlerinin usul ve esaslarını belirlemektir. Kanun yalnızca deprem riskini değil; zemin kayması, heyelan, su baskını, ağır hasar ve benzeri afet tehlikelerini de kapsayan geniş bir koruma ve müdahale sistemini düzenlemektedir.

Kanunun uygulama alanı üç temel kavram etrafında şekillenir: riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı. Riskli yapı; ekonomik ömrünü tamamlamış veya bilimsel ve teknik verilere dayanılarak yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıdığı tespit edilen yapılardır. Bu tespit, malikler tarafından yaptırılabileceği gibi idare tarafından resen de yapılabilir. Tespit sonrası yapı tapu kaydına işlenir, maliklere bildirilir ve belirli süre içinde itiraz imkânı tanınır. Amaç, bireysel ölçekte tehlike arz eden yapıların sistematik biçimde dönüştürülmesidir.

4

Riskli alan ise zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edilen bölgelerdir. Bu alanlarda dönüşüm bireysel yapı ölçeğinde değil, bütüncül bir planlama anlayışıyla yürütülür. Özellikle yapıların büyük bölümünün ruhsatsız veya teknik açıdan yetersiz olduğu, altyapının çöktüğü ya da afet sonrası ağır hasarın meydana geldiği bölgelerde riskli alan ilanı söz konusu olur. Rezerv yapı alanı ise dönüşüm uygulamalarında kullanılmak üzere belirlenen yeni yerleşim alanlarını ifade eder. Bu alanlar her zaman riskli olmak zorunda değildir; çoğu zaman riskli alanlardaki hak sahiplerinin taşınacağı yeni konutların üretildiği bölgeler olarak işlev görür.

4

Kanunda yer alan kurumsal aktörler de uygulama bakımından önemlidir. 2023 yılında 7471 sayılı Kanun ile açıkça tanımlanan Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, dönüşüm süreçlerinin merkezî yürütücüsü konumuna getirilmiştir. Başkanlık; riskli yapı tespiti, tahliye ve yıkım işlemleri, pay satışları, kamulaştırma süreçleri ve finansman mekanizmasını yönetme yetkisine sahiptir. “İdare” kavramı ise belediyeleri, büyükşehir belediyelerini ve ilgili durumlarda il özel idarelerini kapsar. Bunun yanında Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ), rezerv alanlarda konut üretimi, proje geliştirme ve uygulama yürütme görevlerini üstlenebilmektedir.

Kanunun zaman içinde önemli değişikliklere uğradığı görülmektedir. 7181 sayılı Kanun (2019) ile 6/A maddesi eklenmiş ve ağır riskli yapılarda malik muvafakati aranmaksızın resen uygulama yapılabilmesinin önü açılmıştır. 7410 sayılı Kanun (2022) ile acil boşaltma ve iki günlük itiraz gibi hızlandırılmış prosedürler getirilmiş, özellikle ağır hasarlı yapıların süratle tahliye edilmesi amaçlanmıştır. En köklü değişiklik ise 7471 sayılı Kanun (2023) ile yapılmıştır. Bu değişiklikle daha önce aranan “en az üçte iki çoğunluk” şartı kaldırılmış ve karar yeter sayısı “hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu” olarak belirlenmiştir. Böylece %50+1 hisse oranı ile karar alınabilmekte, karara katılmayan maliklerin payları rayiç bedel üzerinden açık artırma ile satılabilmektedir. Bu düzenleme, dönüşüm süreçlerinde azınlık maliklerin projeyi engelleme gücünü büyük ölçüde azaltmıştır.

Salt çoğunluk sağlanamaması halinde ise acele kamulaştırma mekanizması devreye girebilmektedir. Kanun, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 27. maddesine dayalı olarak acele kamulaştırma yapılmasına imkân tanımaktadır. Bu yöntemle taşınmaz bedelinin belirli bir kısmı peşin ödenerek mülkiyet devri sağlanmakta ve proje gecikmeden uygulanabilmektedir. Özellikle büyük şehirlerde afet riskinin yüksek olduğu bölgelerde bu düzenleme dönüşümü hızlandırıcı bir araç olarak kullanılmaktadır.

Finansman yönünden bakıldığında, Kanun kapsamındaki uygulamalar “Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı” üzerinden yürütülmektedir. Çevre katkı payları, belirli kamu gelirleri, satış gelirleri ve faiz destekleri bu hesapta toplanmakta ve projelere aktarılmaktadır. 7566 sayılı değişiklikle bu özel hesabın 31/12/2027 tarihine kadar devam edeceği öngörülmüştür.

Sonuç olarak 6306 sayılı Kanun, başlangıçta afet riskine karşı koruma amaçlı bir dönüşüm yasası iken, yapılan değişikliklerle birlikte merkezi idarenin yetkilerini güçlendiren, karar alma süreçlerini hızlandıran ve mülkiyet ilişkilerine doğrudan müdahale edebilen kapsamlı bir dönüşüm rejimine dönüşmüştür. Güncel haliyle sistem; kamu güvenliği, şehircilik ilkeleri ve mülkiyet hakkı arasında hassas bir denge kurmaya çalışmakta, ancak özellikle salt çoğunluk ve acele kamulaştırma düzenlemeleri bakımından hukuki ve anayasal tartışmaları da beraberinde getirmektedir.

Kentsel Dönüşüm Sürecinde Riskli Yapıdan Sözleşmeye Kadar Tüm Hukuki Süreç Nasıl Yönetilir?

2M Hukuk Avukatlık Bürosu olarak kentsel dönüşüm dosyalarında “riskli yapı kararının alınması” ile başlayan ve “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanması + ruhsat/iskan aşamalarına” kadar ilerleyen tüm adımları, mevzuatın öngördüğü usul ve bildirim düzenine uygun şekilde, kademeli bir danışmanlık modeliyle yönetiyoruz. Bu sayfa; maliklerin birlikte hareket etmesini sağlayan karar süreçlerini, anlaşma ve satış prosedürlerini, tebligat/ilan düzenini ve uygulamada en çok hak kaybı doğuran eşikleri, adım adım anlatan “ana menü açıklama sayfası” formatında hazırlanmıştır. (Özellikle anlaşma–bildirim–satış hattındaki “muhtarlık ilanı/e-Devlet bildirimi” gibi usuller ve pay satışı mekanizması Kanun’da ayrıntılı şekilde yer alır. )

1) Kat Malikleri Temsilciler Kurulu Oluşturulması ve Arşivlerin Temini

Kentsel dönüşümün doğru ilerlemesi için ilk pratik eşik, binadaki maliklerin dağınık iletişimini tek kanaldan yönetmek ve geçmişe dönük tüm evrakı “tek dosyada” toplamaktır. Bu aşamada temsilciler kurulunun görev tanımı, maliklerden alınacak yetkilendirmelerin kapsamı, karar defteri/tebligat/vekalet düzeni, geçmiş yönetim evrakı, tapu kayıtları, mimari proje, iskan/ruhsat, güçlendirme raporları, belediye yazışmaları, aidat/ortak gider kayıtları ve varsa geçmiş ihtarlar/uyuşmazlık belgeleri toplanır. Amaç; sonraki aşamalarda yapılacak teknik rapor, imar incelemesi ve sözleşme müzakerelerinde “delil ve veri eksikliği” nedeniyle hız kaybını önlemektir.

2) Risk Raporu Hazırlatılması, Onaylatılması ve Yıkım İşlemleri

Riskli yapı tespiti, dönüşümün resmi başlangıç adımıdır. Uygulamada raporun doğru yöntemle düzenlenmesi, rapor–tebligat–itiraz–kesinleşme hattının usule uygun ilerlemesi kritik önem taşır; çünkü sonraki yıkım ve proje adımları bu kesinleşme zemininde yürür. Riskli yapı tespitinin ardından yıkım organizasyonu, tahliye planı, malik–kiracı–sınırlı ayni hak sahiplerinin bilgilendirilmesi ve fiili teslim süreçleri planlanır. Kanun, dönüşüm uygulamalarında bildirim/ilan ve pay satışı gibi mekanizmaları da ayrıca düzenler.

3) Teknik Şartnamenin Oluşturulması

Teknik şartname; “ne yapılacağı” kadar “hangi kalite standardında yapılacağı”nı da yazıya döken belgedir. Sözleşme imzalanmadan önce teknik şartname oluşturulması, ileride malzeme/işçilik/ortak alan standardı gibi konularda doğabilecek uyuşmazlıkları azaltır. Bu aşamada; beton–demir sınıfı, yalıtım detayları, dış cephe, ortak alanlar, asansör, yangın güvenliği, otopark, sığınak, bağımsız bölüm iç imalat standardı, marka/model tercihleri ve teslim kriterleri kalem kalem netleştirilir.

4) Teknik Şartname ve Güncel İmar Durumu ile Yüklenicilerden Fiyat Toplanması

Bu adım, “piyasa araştırması” gibi görünse de aslında hukuki risk azaltma adımıdır. Çünkü aynı teknik şartname ve aynı imar verisiyle teklif alınmadığında; teklifler gerçek anlamda karşılaştırılamaz ve malikler sonradan “vaat edilen nitelik / fiili imalat” uyuşmazlığına sürüklenebilir. Bu aşamada belediyeden güncel imar durumu, emsal, çekme mesafeleri, yükseklik, otopark/yangın gibi zorunluluklar incelenir; buna göre teklif formatı standartlaştırılır.

5) Yapı Müteahhidin Seçilmesi ve Taslak Projelerin Oluşturulması

Yüklenici seçimi yalnızca fiyat/daire sayısı değil; finansal yeterlilik, geçmiş proje performansı, iş programı, teminat yapısı, alt yüklenici organizasyonu ve sözleşmeye uyum kabiliyetiyle birlikte değerlendirilmelidir. Taslak projeler bu aşamada, maliklerin “metrekare–şerefiye–kat/cephe dengesi” beklentilerini somutlaştırır. Böylece sözleşme imzalanmadan önce olası ihtilaf başlıkları görülür.

6) Anlaşma Sağlayan Kat Malikleri ile Noter Sözleşmesi İmzalanması

Sözleşme imzası, dönüşümün “geri dönülmesi en maliyetli” eşiğidir. Bu aşamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve ekleri (teknik şartname, teslim programı, ceza şartları, teminatlar, kira yardımı/taşınma planı, şerefiye tablosu, proje onay mekanizması, fesih ve temerrüt düzeni) birlikte ele alınır. Ayrıca maliklerin karar metinleri ve teklifin içeriği, kanundaki bildirim/ilan düzenine uygun yürütülmelidir.

7) Bina Ortak Karar Protokolü

Ortak karar protokolü; maliklerin “aynı metinde birleşmesini” sağlar. Uygulamada en çok sorun çıkan alanlar; temsil yetkisi, imza/vekâlet düzeni, kiracı–malik koordinasyonu, ortak alan kullanımı, masraf paylaşımı ve kararın tebliğidir. Kanun, anlaşma şartlarının karara katılmayan malike noter yoluyla veya muhtarlıkta ilanla bildirimi ve ilanla bildirimin hangi tarihte yapılmış sayılacağını açıkça düzenler.

8) Eksik Sözleşmelerin Tamamlanması ve Kredi İşlemlerinin Takibi

Sözleşme imzalandıktan sonra “her şey bitti” sanılır; oysa pratikte en çok aksama bu aşamada yaşanır. Eksik imzalar, vekâlet/temsil sorunları, tapu işlemi için gerekli belgelerin tamamlanması, finansman planı, banka yazışmaları ve teminatların tesis edilmesi takip edilir. Burada hedef; ruhsat süreci başlamadan “dosya bütünlüğünü” tamamlamaktır.

9) Projelerin Hazırlatılması ile Yapı Ruhsatı İşlemleri

Ruhsat; projenin idarece onaylanıp inşaatın hukuki olarak başlayabilmesini sağlar. Mimari, statik, mekanik, elektrik projeleri; zemin etüdü; yangın/otopark/sığınak gibi zorunluluklar ve belediye onay süreci planlanır. Bu aşamada iş programının gecikmemesi için idari başvuru dosyası ve eksik evrak takibi disiplinli yürütülür.

10) Yapı Kullanma İzin İşlemleri (İskân)

İskân, teslim ve tapu süreçlerinin güvenli tamamlanması açısından son kritik eşiktir. Uygulamada iskan öncesi eksik imalatların tamamlanması, ortak alanların teslim standardı, abonelik süreçleri, site yönetimi geçişi ve teslim-tesellüm tutanakları titizlikle yürütülür.

Yıkım Süreci

Yıkım sürecinde temel başlık; tahliye planının hukuki zeminde yürütülmesi, taşınmazın fiilen boşaltılması, kolluk/idarî süreçlerle uyum, eşyaların tahliyesi, elektrik–su–doğalgaz kesim prosedürleri ve yıkımın güvenli biçimde yaptırılmasıdır. Yıkım sonrasında “arsa boşaldı” diye süreç bitmez; aksine karar alma ve proje/ruhsat hattı hızlanır. Ayrıca anlaşma sağlanamadığı durumlarda Kanun’da pay satışı, muhtarlık ilanı ve açık artırma usulü gibi mekanizmalar düzenlenmiştir.

Anlaşma Süreci

Anlaşma süreci; teklifin standartlaştırılması, şerefiye dengesi, yüklenici seçimi, sözleşme müzakeresi ve kat malikleri kararlarının usule uygun kurulması ekseninde ilerler. Özellikle karara katılmayan maliklere yapılacak bildirimlerin noter veya muhtarlık ilanı yoluyla yapılabilmesi ve ilanın “hangi tarihte yapılmış sayılacağı” gibi ayrıntılar, sonradan doğabilecek iptal/tapu ihtilaflarını doğrudan etkiler.

Mali Haklar

Kentsel dönüşümde “mali haklar” yalnız kira/taşınma desteği değil; arsa payı karşılığı paylaşım dengesi, gecikme tazminatları, ceza şartları, teminat mektupları, sigorta/iş programı yaptırımları, ortak giderlerin paylaşımı, rayiç değer–satış bedeli uyuşmazlıkları ve gerektiğinde satış sürecinde bedel farklarının nasıl ele alınacağı gibi konuları da kapsar. Kanun, satış işleminin iptali/bedel hesabı gibi senaryolarda dahi nasıl bir yol izleneceğine ilişkin düzenlemeler içerir.

Riskli Alanlar

Riskli alan ve rezerv yapı alanı gibi statüler; dönüşümün idari tarafını güçlendirir ve süreçte Başkanlık/TOKİ/İdare rolünü artırabilir. Bu alanlarda anlaşma, devir, satış ve uygulama adımları Kanun’daki özel prosedürlerle birlikte değerlendirilmelidir.

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir? (2M Hukuk Avukatlık Bürosu)

Kentsel dönüşüm dosyaları; çok sayıda malik, farklı menfaat dengeleri, yoğun tebligat/ilan usulleri, teknik proje–imar verisi ve yüksek ekonomik değer nedeniyle “tek bir hatada” büyük hak kaybı doğurabilen süreçlerdir. Özellikle (i) kararların doğru çoğunluk ve doğru metinle alınması, (ii) karara katılmayan maliklere yapılacak bildirimlerin usule uygun yürütülmesi, (iii) sözleşme eklerinin (teknik şartname, teminat, ceza şartı, teslim–iskan) eksiksiz kurgulanması ve (iv) satış/açık artırma gibi aşamalarda sürecin hukuki güvenliğinin sağlanması; profesyonel takip gerektirir. Kanun’da muhtarlık ilanı, e-Devlet bildirimi, açık artırma usulü, salt çoğunlukla alınan kararın bildirilmesi gibi detaylar açıkça düzenlendiğinden, sürecin bu çerçevede yönetilmesi önemlidir.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu; İstanbul merkezli olarak kentsel dönüşüm ve gayrimenkul hukuku alanında süreci “riskli yapıdan sözleşmeye” kadar uçtan uca ele alan danışmanlık yaklaşımıyla; özellikle İstanbul Anadolu Yakası ağırlıklı dosyalarda ve çevre illerde aktif hukuki destek sunar.