Tüm Makaleler

Giriş

Bu çalışma, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi durumunda cezai şart talep edilip edilemeyeceği ve hangi durumlarda talep edilemeyeceği sorusunu, sunulan literatür kaynakları çerçevesinde analiz etmektedir. Cezai şart, sözleşmeye aykırılık durumunda borçlunun ödemeyi taahhüt ettiği, asıl borca bağlı fer’i nitelikte bir edimdir. Temel amacı, borçluyu (yükleniciyi) sözleşmeye uygun ifaya zorlamak ve alacaklının (arsa sahibinin) olası zararını ispat külfetini ortadan kaldırmaktır. Analiz, özellikle sözleşmenin fesih türünün cezai şart talebi üzerindeki etkisine odaklanmaktadır.

1. Cezai Şartın Hukuki Niteliği ve Fesihle İlişkisi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde cezai şart, genellikle yüklenicinin inşaatı zamanında teslim etmemesi (temerrüdü) halinde gündeme gelen bir yaptırımdır. Bu şart, “asıl borca bağlı feri borç olarak doğan, asıl borcun teminatı olarak ortaya çıkmaktadır” Cezai şartın bu fer’i niteliği, fesih durumundaki akıbetini doğrudan etkiler.

Literatürdeki temel ayrım, feshin etkisine göre yapılmaktadır:

Geriye Etkili Fesih (Dönme) Halinde Cezai Şart Talebi

Sözleşmeden dönme, borç ilişkisini geçmişe etkili olarak ortadan kaldırır. Bu durumda, sözleşme hiç kurulmamış gibi kabul edilir. Asıl borç ortadan kalktığı için ona bağlı olan fer’i nitelikteki cezai şart alacağı da sona erer. Akdin ileriye etkili feshinin kabulü halinde, sözleşmede öngörülen cezai şarta hükmedilebilir, aksi takdirde sözleşmenin geriye etkili feshi halinde ise cezai şart istenemez.”

Cezai şart, asıl borca bağlı fer’i nitelikte alacak olduğundan sözleşmeden dönme üzerine borç ilişkisi geçmişe etkili olarak ortadan kalkmakta olup, cezai şart hakkı da geçmişe etkili olarak ortadan kalkar.

Bu kuralın istisnası, tarafların sözleşmede fesih hali için özel bir cezai şart kararlaştırmalarıdır. Sözleşme feshedilirse bu hükme dayanılarak ceza koşulu talep edilemez. Fesih hali için sözleşmede açıkça bir ceza koşulu ya da tazminat öngörülmüş olmadığı takdirde yalnızca menfi zarar talebi mümkündür.

İleriye Etkili Fesih Halinde Cezai Şart Talebi

Yargıtay tarafından özellikle inşaatın önemli ölçüde tamamlandığı durumlarda kabul edilen ileriye etkili fesihte, sözleşme fesih anına kadar geçerliliğini sürdürür ve yalnızca gelecek için sona erer. Bu durumda, fesih tarihine kadar gerçekleşen borca aykırılıklar için kararlaştırılan yaptırımlar geçerliliğini korur.

Sözleşmenin kısmi sona erdirilmesi ya da ileriye etkili feshi halinde, sona erme tarihine kadar sözleşme geçerliliğini sürdüreceğinden, bu ana kadar gerçekleşen gecikme tazminatının talep edilmesi mümkündür. Sözleşmede öngörülen cezai şart ve kira tazminatı sona erme tarihine kadar talep edilebilecektir. Dolayısıyla, inşaatın tesliminde gecikme yaşanmış ve daha sonra sözleşme ileriye etkili olarak feshedilmişse, arsa sahibi temerrüt tarihinden fesih tarihine kadar işlemiş olan cezai şartı talep etme hakkına sahiptir.

2. Cezai Şartın Talep Edilemeyeceği Diğer Durumlar

Fesih türü dışında, cezai şartın talep edilmesini engelleyen başka hukuki durumlar da mevcuttur:

Sözleşmenin Geçersizliği: Cezai şart, geçerli bir asıl borcun varlığına bağlıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, kanunda öngörülen resmi şekle (noterde düzenleme şeklinde) uyulmadan yapılmışsa geçersizdir. Geçersiz bir sözleşmeye dayanılarak cezai şart talep edilemez. Taraflarca kararlaştırılmış olsa dahi geçersiz bir sözleşmede cezai şartin istenmesi mümkün değildir. Sözleşme tamamen geçersiz olduğundan sözleşmede yer alan cezai şart, tazminat gibi alacakların da talep edilmesi mümkün olmayacaktır.

İfa İmkânsızlığı: Borcun ifası, taraflara yüklenemeyecek bir sebeple imkânsız hale gelirse, asıl borç sona erer. Asıl borcun sona ermesiyle birlikte, fer’i nitelikteki cezai şart da talep edilemez. Sözleşmenin imkânsızlık nedeniyle sona erdiği durumda TBK m. 131 gereği cezai şart da sona erecektir. Dolayısıyla ifa imkânsızlığı sebebiyle borç sona erdiğinde sözleşmede yer alıyor olsa da cezai şart da istenemez” demektedir.

İhtirazi Kayıt İleri Sürmeksizin Teslim Alma: Uygulamada en sık karşılaşılan durumlardan biri, arsa sahibinin gecikmeli olarak teslim edilen inşaatı herhangi bir çekince belirtmeksizin kabul etmesidir. Türk Borçlar Kanunu m. 179/2 uyarınca bu durumda arsa sahibi, ifaya eklenen cezai şartı talep etme hakkını kaybeder. İfaya eklenen cezai şart… yapının teslimi anında bir ihtirazi kayıtla saklı tutulmazsa daha sonra talep edilmesi mümkün olmaz. Arsa sahibi ihtirazi kayıt öne sürmeksizin inşaatı teslim almışsa veya cezai şart talep hakkından açıkça vazgeçmiş ise TBK m.179/2 hükmüne göre cezai şart talep hakkı ortadan kalkar.

Kusur Şartı: Doktrinde tartışmalı olmakla birlikte, hâkim görüşe göre cezai şartın talep edilebilmesi için borçlunun (yüklenicinin) temerrüde düşmekte kusurlu olması gerekir. Yüklenici, temerrüde düşmekte kusursuz olduğunu ispatlarsa cezai şart ödemekten kurtulabilir. Ancak taraflar, sözleşmede yüklenicinin kusuru olmasa dahi cezai şart ödeyeceğini kararlaştırabilirler..

Sonuç

Literatür analizine göre, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi durumunda cezai şart talep edilip edilemeyeceği sorusunun cevabı mutlak değildir ve öncelikle feshin niteliğine bağlıdır:

Geriye Etkili Fesih (Dönme): Kural olarak, sözleşmeyi baştan itibaren ortadan kaldırdığı için cezai şart talep edilemez.

İleriye Etkili Fesih: Sözleşme fesih anına kadar geçerli sayıldığından, fesih tarihine kadar işlemiş olan cezai şart talep edilebilir.

Bu ana kuralın yanında, aşağıdaki hususlar da cezai şart talebini engeller:

Tarafların sözleşmede fesih hali için açıkça bir cezai şart öngörmemiş olması (geriye etkili fesihte).

Sözleşmenin şekil eksikliği gibi bir nedenle baştan itibaren geçersiz olması.

İfanın kusursuz imkânsızlık nedeniyle sona ermesi.

Arsa sahibinin, gecikmeli ifayı ihtirazi kayıt koymadan kabul etmesi.

Sonuç olarak, bir avukatın bu tür bir taleple karşılaştığında öncelikle sözleşmenin feshinin hukuki niteliğini (geriye mi, ileriye mi etkili) tespit etmesi, ardından sözleşmede fesih haline özgü bir cezai şart hükmü olup olmadığını incelemesi ve son olarak talebi engelleyebilecek diğer hukuki durumların (sözleşmenin geçerliliği, ihtirazi kayıt vb.) varlığını araştırması kritik öneme sahiptir. Bir makale önerisi.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde fesih sonrası cezai şart talebi, görünenden çok daha karmaşık ve teknik bir hukuki süreçtir. Feshin geriye etkili mi yoksa ileriye etkili mi olduğu, sözleşmede feshe özgü cezai şart hükmü bulunup bulunmadığı, sözleşmenin geçerliliği, ifa imkânsızlığı, ihtirazi kayıt ve kusur şartı gibi hususlar her davada farklı sonuçlara yol açabilir.

İstanbul, Tuzla, Pendik, Kartal, Tepeören, Orhanlı, Aydınlı, Şifa Mahallesi ve Bayramoğlu gibi bölgelerde yoğun olarak karşılaşılan bu tür inşaat sözleşmesi uyuşmazlıklarında, uzman bir inşaat hukuku ve sözleşme hukuku avukatı desteği alınması, hak kayıplarını önlemek ve doğru stratejiyi belirlemek açısından kritik önemdedir.

Bir avukat, sözleşmenin fesih türünü doğru tespit ederek cezai şartın talep edilip edilemeyeceğini belirler, geçersizlik, ifa imkânsızlığı veya ihtirazi kayıt gibi riskleri analiz eder ve mahkemeye sunulacak talepleri teknik olarak eksiksiz hazırlar. Bu profesyonel yaklaşım, arsa sahibinin hem maddi kaybını en aza indirir hem de dava sürecinde güçlü bir pozisyon sağlar.

Giriş

Bu çalışma, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin inşaatı kararlaştırılan sürede teslim edememesi durumunda arsa sahibinin gecikme nedeniyle kira tazminatı talep etme, sözleşmede belirlenen kira bedelinin düşük kalması halinde artırım isteme ve gecikmeden kaynaklanan diğer zararlarını talep etme haklarını, sunulan Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi kararları ışığında analiz etmektedir. Çalışma, bu konudaki yerleşik içtihatları, farklı perspektifleri ve arsa sahibinin ileri sürebileceği taleplerin kapsamını ortaya koymayı amaçlamaktadır.

1. Gecikme Nedeniyle Kira Tazminatı Talep Hakkı

Yargı kararları, yüklenicinin teslim borcunda temerrüde düşmesi halinde arsa sahibinin kira tazminatı talep hakkının sözleşmede açıkça belirtilmemiş olsa dahi kanundan doğduğunu vurgulamaktadır. Bu hak, Borçlar Kanunu’nun borçlu temerrüdüne ilişkin genel hükümlerine dayanmaktadır.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2008/4993 E., 2009/4456 K. sayılı kararında bu durum, “Yüklenicinin edimini zamanında ifa etmemesi nedeniyle arsa sahibinin gecikmeden kaynaklanan kira tazminatını talep ise kanundan doğan bir haktır” şeklinde net bir şekilde ifade edilmiştir. Benzer şekilde, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2022/448 E., 2023/506 K. sayılı kararı, bu hakkın asgari kapsamını belirlemiştir: “Sözleşmede gecikme tazminatı belirlenmemiş olsa dahi; arsa sahibinin zamanaşımı süresi içinde teslimi gereken tarihten itibaren en az mahalli piyasa rayiçlerine göre belirlenecek aylık rayiç kira seviyesinde saptanacak tazminatı istemesi mümkündür.”

Bu tazminat, inşaatın sözleşmeye uygun ve eksiksiz bir şekilde (genellikle yapı kullanma izin belgesi alınarak) teslim edildiği tarihe kadar talep edilebilir. Ancak, gecikmenin arsa sahibinin kendi kusurundan (örneğin, tapu devri gibi edimlerini yerine getirmemesinden) kaynaklandığı durumlarda, kusurlu olduğu dönem için tazminat talep edilemeyeceği de Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2019/2101 E., 2019/3280 K. sayılı kararında belirtilmiştir.

2. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Belirlenen Düşük Kira Bedelinin Artırılması

Sözleşmelerde gecikme tazminatı olarak belirlenen maktu bedellerin, enflasyon veya piyasa koşullarındaki değişiklikler nedeniyle zamanla çok düşük kalması sıkça karşılaşılan bir durumdur. Yargıtay, bu konuda hakkaniyet ve dürüstlük kuralını esas alan bir yaklaşım geliştirmiştir.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2008/4993 E., 2009/4456 K. sayılı kararında bu ilke şu şekilde açıklanmıştır: “Maktu olarak kararlaştırılan kiranın uzun süreli gecikmelerde dahi geçerli olacağının kabul edilmesi yukarıda açıklanan nedenlerle, tarafların sözleşmeden bekledikleri yarar ile iyiniyet kuralları ve hakkaniyete aykırıdır.” Aynı Dairenin 2011/515 E., 2011/7200 K. sayılı kararında ise bu yaklaşımın yerleşik hale geldiği, “Dairemizin maktu gecikme tazminatının değiştirilmeksizin uygulanması gerektiğine dair uygulamasından vazgeçilmesi gerektiği sonucuna ulaşılmıştır” ifadesiyle teyit edilmiştir. Bu kararlar uyarınca, sözleşmedeki maktu tazminat bedeli, mahkeme tarafından belirlenecek makul bir süre (genellikle ilk bir yıl) için geçerli kabul edilmekte, bu süreyi aşan gecikmeler için ise arsa sahibinin talebi üzerine rayiç kira bedeli üzerinden tazminat hesaplanmaktadır. Bazı sözleşmelerde ise bu sorun, baştan “o günkü rayiç bedel karşılığı kira ödeyeceği” (Yargıtay 15. HD, 2018/966 E., 2018/2576 K.) şeklinde hükümlerle çözülmektedir.

3. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Gecikmesi Nedeniyle Talep Edilebilecek Diğer Kalemler

Arsa sahibinin talepleri yalnızca kira kaybıyla sınırlı değildir. İncelenen kararlarda öne çıkan diğer talepler şunlardır:

Eksik ve Kusurlu İşler Bedeli: Bu, gecikme tazminatıyla birlikte en sık talep edilen kalemdir. Arsa sahibi, hem kendi bağımsız bölümlerindeki hem de ortak alanlardaki payına düşen eksik ve kusurlu imalatların bedelini yükleniciden talep edebilir (Yargıtay 23. HD, 2016/6932 E., 2017/2028 K.).

Cezai Şart: Sözleşmede gecikme tazminatından ayrı olarak bir cezai şart kararlaştırılmışsa, bu da talep edilebilir. Ancak Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 2014/6038 E., 2014/8417 K. sayılı kararına göre, sözleşmede her ikisinin de ayrı ayrı istenebileceğine dair açık bir hüküm yoksa, arsa sahibi cezai şartın tamamını ve bunu aşan kira zararını (gecikme tazminatını) isteyebilir.

Sözleşmenin Feshi ve Seçimlik Haklar: Yüklenicinin temerrüdü, arsa sahibine Borçlar Kanunu’ndan doğan seçimlik haklar tanır. Arsa sahibi, gecikme tazminatı ile birlikte ifayı beklemek yerine, ifadan vazgeçerek müspet zararının tazminini isteyebilir veya sözleşmeyi feshedebilir (Yargıtay 23. HD, 2013/5231 E., 2013/8063 K.).

Faiz: Gecikme tazminatı alacağına, dava veya takip tarihinden itibaren faiz işletilmesi de talep edilebilir. Talebe göre yasal faiz, avans faizi veya reeskont faizi istenebilmektedir (ilkDerece-Konya 4. ATM, 2022/510 E., 2023/355 K.).

Diğer Zararlar: Arsa sahibi, gecikme nedeniyle uğradığı ve ispatlayabildiği tüm zararlarını talep etme hakkına sahiptir. Bunlar arasında düzeltilmesi mümkün olmayan ayıplar nedeniyle oluşan değer kaybı veya sözleşme dışı yapılan masraflar da bulunabilir.

Sonuç

Yargı kararları, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin inşaatı zamanında teslim etmemesi halinde arsa sahibini güçlü bir şekilde korumaktadır. Arsa sahibinin, sözleşmede hüküm olmasa dahi, gecikme süresi boyunca mahrum kaldığı rayiç kira bedelini “gecikme tazminatı” olarak talep etme hakkı yerleşik bir içtihattır. Özellikle, sözleşmede kararlaştırılan düşük ve sabit tazminat bedellerinin uzun süreli gecikmelerde hakkaniyete aykırı olduğu ve mahkeme tarafından rayiç bedele yükseltilebileceği yönündeki kararlar, arsa sahipleri için önemli bir güvence teşkil etmektedir. Gecikme tazminatına ek olarak, eksik ve kusurlu işler bedeli, cezai şart, faiz ve sözleşmenin feshine kadar uzanan geniş bir yelpazede diğer hakların da ileri sürülebilmesi mümkündür.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde gecikme tazminatı, cezai şart, eksik iş bedeli ve sözleşmenin feshi gibi taleplerin doğru şekilde ileri sürülmesi, yalnızca yasal bilgi değil aynı zamanda ciddi bir teknik uzmanlık gerektirir. Bu tür davalarda yapılacak en küçük bir usul hatası bile hak kayıplarına yol açabilir. Özellikle İstanbul, Tuzla, Tepeören, Orhanlı, Aydınlı, Pendik, Bayramoğlu ve Kartal gibi bölgelerde hızla gelişen kentsel dönüşüm ve konut projelerinde, yüklenici ile arsa sahibi arasındaki uyuşmazlıkların boyutu çok daha karmaşık hale gelmektedir.

Yargıtay kararları da göstermektedir ki; kira tazminatının hesaplanması, cezai şart taleplerinin kapsamı, maktu bedellerin rayiç kira düzeyine yükseltilmesi ve sözleşmenin feshi sonrasında tasfiye işlemlerinin yürütülmesi gibi aşamalarda uzman bir arsa payı sözleşmeleri avukatı tarafından profesyonel hukuki destek alınması, davanın sonucunu doğrudan etkileyebilir.

Ayrıca her bir somut olayda, inşaatın gerçekleşme oranı, sözleşmedeki özel hükümler, tarafların kusur durumu ve zamanaşımı süreleri farklılık gösterebilir. Bu nedenle, sürecin en başından itibaren deneyimli bir inşaat hukuku avukatı ile hareket etmek; hakların tam ve eksiksiz kullanılmasını, maddi zararların eksiksiz tazmin edilmesini ve uzun yargı süreçlerinde güçlü bir hukuki strateji izlenmesini sağlar.

Sonuç olarak, İstanbul Tuzla Tepeören Orhanlı Aydınlı Pendik Bayramoğlu Kartal avukat desteği ile bu süreçlerin profesyonelce yürütülmesi, arsa sahiplerinin yatırımını koruması ve haklarını en etkin şekilde kullanabilmesi açısından büyük önem taşımaktadır.

Giriş

Bu çalışma, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin inşaata hiç başlamaması, zamanında başlamaması veya inşaatı kararlaştırılan sürede tamamlayamaması durumlarında arsa sahibinin sahip olduğu hakları ve yüklenicinin karşılaşabileceği hukuki sonuçları, sunulan Yargıtay, Bölge Adliye Mahkemesi ve İlk Derece Mahkemesi kararları temelinde analiz etmektedir. İncelemeler, arsa sahibinin temel olarak iki ana yola başvurabildiğini göstermektedir: sözleşmeyi ayakta tutarak gecikmeden doğan zararlarının tazminini talep etmek veya belirli koşullar altında sözleşmeyi feshetmek.

Yargı kararları incelendiğinde, inşaatın gecikmesi veya hiç başlamaması durumunda ortaya çıkan sonuçlar üç ana başlık altında toplanabilir. Arsa sahibinin hakları, yüklenicinin sorumluluğunu etkileyen haller ve önemli usuli detaylar.

1. Arsa Sahibinin Hakları

İncelenen kararlar, yüklenicinin temerrüdü halinde arsa sahibine çeşitli haklar tanımaktadır. Bu haklar, zararın tazmininden sözleşmenin sona erdirilmesine kadar geniş bir yelpazeyi kapsamaktadır.

Gecikme Tazminatı Talebi: Yargı kararlarında en sık karşılaşılan sonuç, arsa sahibinin gecikmeden kaynaklanan zararının tazminini talep etme hakkıdır. Bu tazminat genellikle iki şekilde ortaya çıkmaktadır:

Kira Kaybı (Kira Tazminatı): Yüklenicinin inşaatı zamanında teslim etmemesi nedeniyle arsa sahibinin mahrum kaldığı kira gelirinin tazminidir. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2010/3371 E. sayılı kararında, “…31.01.2003 ilâ 30.09.2003 tarihleri arasında geçen dönem için davacıya ait bağımsız bölümlerin kira kaybının bilirkişiden ek rapor alınarak hesaplattırılıp hüküm altına alınması gerekirken…” ifadesiyle bu hak açıkça belirtilmiştir.

Sözleşmesel Ceza (Cezai Şart): Taraflar sözleşmede gecikme durumunda ödenecek sabit bir bedel kararlaştırabilirler. İzmir 4. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2018/249 E. sayılı kararında, sözleşmedeki “…geciken her ay için 7.500,00 USD gecikmenin davalı tarafından arsa sahibine ödeneceği” hükmüne dayanılarak yüklenicinin cezai şart ödemesine karar verilmiştir.

Sözleşmenin Feshi Talebi: Gecikmenin niteliğine veya inşaata hiç başlanmamasına bağlı olarak arsa sahibi sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir.

İnşaata Hiç Başlanmaması veya Tamamlanmasının İmkansız Hale Gelmesi: Yüklenicinin makul sürede inşaata başlamaması veya inşaatın seyrine göre zamanında bitirilemeyeceğinin açıkça anlaşılması, arsa sahibine sözleşmeyi feshetme hakkı verir. Karşıyaka Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2020/206 E. sayılı kararında bu durum, Türk Borçlar Kanunu’na atıfla şöyle açıklanmıştır: “…yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, işsahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir (TBK.m.473/1)”. Benzer şekilde, inşaatın çok düşük bir seviyede kalması ve yüklenicinin işi terk etmesi de fesih sebebidir (Yargıtay 23. HD, 2012/6070 E.).

Feshin Niteliği (Geriye veya İleriye Etkili Fesih): Fesih, inşaatın tamamlanma oranına göre geriye veya ileriye etkili olabilir. İnşaatın büyük ölçüde tamamlanmadığı durumlarda genellikle “geriye etkili fesih” kararı verilir. Bu durumda sözleşme baştan itibaren geçersiz sayılır. İstanbul Anadolu 6. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2018/191 E. sayılı kararında belirtildiği gibi, “geriye etkili fesihte sözleşme ortadan kalktığı için cezai şart alacağının istenemeyeceği” gibi sonuçlar doğurur. İnşaatın önemli ölçüde tamamlandığı durumlarda ise “ileriye etkili fesih” gündeme gelebilir ve bu durumda yüklenici yaptığı iş oranında pay alabilirken, arsa sahibi gecikme tazminatı gibi taleplerde bulunabilir (Yargıtay 23. HD, 2015/5466 E.).

2. Yüklenicinin Sorumluluğunu Etkileyen Haller ve Savunmaları

Yüklenicinin gecikmeden kaynaklanan sorumluluğu mutlak değildir. Yargı kararları, gecikmenin nedenlerini dikkatle incelemekte ve bazı durumları yüklenici lehine yorumlamaktadır.

Arsa Sahibinden Kaynaklanan Sebepler: Gecikmenin nedeni arsa sahibinin kendi yükümlülüklerini (örneğin, arsayı inşaata elverişli halde teslim etme) yerine getirmemesi ise, yükleniciye kusur atfedilemez. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2010/1192 E. sayılı kararında, “Arsa teslim edilmeden inşaat yapılamayacağına göre davalı yüklenicinin sözleşme tarihinden itibaren inşaata başlaması beklenemez” denilerek bu ilke vurgulanmıştır.

Haklı Gecikme Nedenleri ve Mücbir Sebepler: Projede yapılan tadilatlar, imar planı değişiklikleri gibi idari işlemlerden kaynaklanan gecikmeler veya pandemi gibi mücbir sebepler, inşaat süresine eklenmesi gereken haklı nedenler olarak kabul edilebilir. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 2017/2074 E. sayılı kararında, “…imar plan tadilatının idari işlemleri için geçen sürenin… inşaat süresine eklenmesi ve buna göre gecikme süresinin tespiti ve tazminatın hesaplanması gerekir” denilmiştir.

Mahsup Talepleri: Yüklenicinin, sözleşme dışı yaptığı fazla imalatların bedelini, arsa sahibinin talep ettiği gecikme tazminatından mahsup etme hakkı bulunabilir (Yargıtay 23. HD, 2015/1640 E.).

3. Önemli Usuli ve Hukuki Detaylar

Zamanaşımı: Gecikme tazminatı taleplerinde zamanaşımı süresi, Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre büyük önem taşımaktadır. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2020/2311 E. sayılı kararında bu kritik kural şöyle ifade edilmiştir: “Eser sözleşmesi feshedilmediği sürece arsa sahibi, gecikme tazminatını alarak ifayı bekleyebileceğinden eser teslim edilmediği ve sözleşme ifa ile sonuçlanmadığı sürece teslimi gereken tarih geçmesine rağmen zamanaşımı süresi işlemeye başlamayacaktır.“ Buna göre, 5 yıllık zamanaşımı süresi, inşaatın fiilen teslim edildiği tarihten itibaren başlar.

Yüklenicinin Hak Kayıpları: İnşaatı süresinde ve usulüne uygun tamamlayamayan yüklenici, sözleşme gereği kendisine düşecek arsa payını veya bağımsız bölümlerin tescilini talep etme hakkını kaybeder. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2022/3254 E. sayılı kararında, “…önce kendi edimini yerine getirmeyen yüklenici davalı taraftan bağımsız bölüm tescilini isteyemeyeceği, yüklenicinin tapu iptali ve tescil talebine hak kazanmadığı” belirtilmiştir.

Temerrüt İçin İhtar: Gecikme tazminatı için faiz talep edilebilmesi, genellikle yüklenicinin noter kanalıyla gönderilen bir ihtarname ile temerrüde düşürülmesine bağlıdır. İhtarname tarihinden önceki dönem için temerrüt faizi istenemeyebilir (Yargıtay 23. HD, 2016/899 E.).

İnceleme ve Değerlendirme

İncelenen yargı kararları, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde “süre” unsurunun kritik önem taşıdığını göstermektedir. Yüklenicinin inşaata zamanında başlamaması veya geciktirmesi, arsa sahibi için tazminat ve fesih gibi güçlü hukuki imkanlar doğurmaktadır. Mahkemeler, gecikme tazminatını hesaplarken genellikle mahrum kalınan kira geliri veya sözleşmede kararlaştırılan cezai şartı esas almaktadır.

Bununla birlikte, mahkemelerin karar verirken mekanik bir yaklaşım sergilemediği, gecikmenin ardındaki nedenleri (kusur analizi) detaylıca araştırdığı görülmektedir. Arsa sahibinin kusuru, idari engeller, projede yapılan değişiklikler ve mücbir sebepler gibi unsurlar, yüklenicinin sorumluluğunu ortadan kaldırabilmekte veya azaltabilmektedir. Özellikle sözleşmenin feshi gibi ağır bir sonuç talep edildiğinde, mahkemeler inşaatın tamamlanma oranını, yüklenicinin niyetini ve tarafların menfaat dengesini dikkatle gözetmektedir.

Sonuç

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde inşaata başlanamaması veya gecikmesi durumunda arsa sahibinin başvurabileceği hukuki yollar ve sonuçları şunlardır:

Tazminat Talebi: Arsa sahibi, sözleşmeyi ayakta tutarak, gecikilen süre için mahrum kaldığı kira bedelini veya sözleşmede kararlaştırılmışsa gecikme cezasını (cezai şart) talep edebilir.

Sözleşmenin Feshi: İnşaata hiç başlanmaması, işin terk edilmesi veya inşaatın zamanında bitirilemeyeceğinin açıkça anlaşılması gibi durumlarda arsa sahibi sözleşmeyi feshedebilir. Feshin sonuçları (geriye veya ileriye etkili olması), inşaatın tamamlanma seviyesine göre belirlenir.

Yüklenicinin Hak Kaybı: Edimini yerine getirmeyen yüklenici, sözleşme uyarınca kendisine devredilmesi gereken arsa payı veya bağımsız bölümler üzerindeki tescil hakkını kaybeder.

Bu hakların kullanımı, gecikmenin nedenlerine, tarafların kusur durumuna ve sözleşme hükümlerine bağlıdır. Yargı kararları, her somut olayın kendi koşulları içinde değerlendirilmesi gerektiğini ve özellikle sözleşme hükümlerinin uyuşmazlığın çözümünde birincil referans olduğunu ortaya koymaktadır. Bir makale önerisi.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, hem eser sözleşmesinin hem de taşınmaz hukukunun unsurlarını içeren karma ve teknik yapılı sözleşmelerdir. Bu nedenle, özellikle İstanbul, Tuzla, Pendik, Aydınlı, Orhanlı, Tepeören ve Gebze gibi bölgelerde hızla gelişen inşaat projelerinde, hak kaybı yaşanmaması ve sözleşme sürecinin hukuka uygun şekilde yürütülmesi açısından uzman bir avukat desteği hayati önem taşır.

Bu tür uyuşmazlıklarda küçük bir usuli hata bile, sözleşmenin geçersiz sayılmasına veya ciddi maddi kayıplara yol açabilir. Gecikme, inşaata başlanmaması veya sözleşmenin feshi gibi durumlarda; ihtar sürelerinin doğru belirlenmesi, zamanaşımı risklerinin önlenmesi, cezai şart taleplerinin hukuka uygun şekilde hazırlanması ve mahkemeye sunulacak delillerin eksiksiz oluşturulması profesyonel hukuki yardım gerektirir.

Ayrıca mahkemeler karar verirken; inşaatın ilerleme oranı, tarafların kusur oranı, mücbir sebep iddiaları ve sözleşme hükümleri gibi birçok unsuru birlikte değerlendirir. Bu sebeple, her somut olayda doğru hukuki stratejinin belirlenmesi ve sözleşmenin feshi halinde bunun geriye mi yoksa ileriye etkili mi sonuç doğuracağı gibi kritik konuların önceden öngörülmesi yalnızca bu alanda deneyimli bir arsa payı sözleşmeleri avukatı tarafından sağlanabilir.

Sonuç olarak, İstanbul Tuzla Pendik Aydınlı Orhanlı Gebze Tepeören avukat arayışında olan arsa sahiplerinin, sürecin başından itibaren profesyonel destek alması; hem gecikmeden doğan zararlarını eksiksiz talep edebilmesi hem de yüklenicinin olası savunmalarına karşı güçlü bir hukuki konum elde edebilmesi açısından büyük önem taşır.

Giriş

Bu çalışma, kat malikleri kurulu kararlarının iptal edilme usul ve esaslarını, sunulan Yargıtay kararları ışığında analiz etmek amacıyla hazırlanmıştır. Çalışma, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde bir kat malikleri kurulu kararının iptali için kimlerin dava açabileceği, dava açma süreleri, görevli mahkeme, iptal sebepleri ve yargılama sürecinde dikkat edilmesi gereken usuli gereklilikler gibi temel konuları incelemektedir. Analiz, Yargıtay’ın konuya ilişkin yaklaşımını, özellikle usul ve esas yönünden aradığı şartları ortaya koymaktadır.

1. Dava Açma Şartları: Hak Sahibi ve Süreler

Kat malikleri kurulu kararlarının iptali için dava açma hakkı ve süreleri, KMK’nın 5711 sayılı Kanun’la değişik 33. maddesinde açıkça düzenlenmiştir. Yargıtay kararları bu düzenlemeyi titizlikle uygulamaktadır. Buna göre, dava açma hakkı herkese tanınmış bir hak değildir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2013/11037 E. sayılı kararında belirtildiği gibi, "kat malikleri kurulunun kararlarının iptalini ancak toplantıya katılıp alınan karar aleyhine oy kullanan kat maliki isteyebilir." Aynı şekilde, 2012/12039 E. sayılı kararda da toplantıya katılıp olumlu oy veren davacının dava açma ehliyetinin bulunmadığına hükmedilmiştir.

Dava açma süreleri ise hak düşürücü niteliktedir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2017/3606 E. sayılı kararında bu süreler net bir şekilde ifade edilmiştir: "Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32. madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir."

Bu kuralın en önemli istisnası, kararın yok hükmünde veya mutlak butlanla batıl olmasıdır. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2011/12081 E. sayılı kararında bu durum, "kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz" şeklinde vurgulanmıştır. Bu nedenle mahkemeler, öncelikle kararın niteliğini (iptal edilebilir mi, yoksa batıl mı) tespit etmelidir.

2. İptal Davasının Konusu: Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim Kurulu Kararları Ayrımı

Yargıtay kararlarında dikkat çeken önemli bir ayrım, kat malikleri kurulu kararları ile yönetim kurulu kararları arasındadır. Doğrudan iptal davasına konu edilebilecek olanlar yalnızca kat malikleri kurulu kararlarıdır. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2010/331 E. sayılı kararına göre, "iptal davasına konu edilmesi mümkün bulunmayan, sitenin yönetim kurulunca alınmış olan yönetim kurulu kararlarının iptaline ilişkin davanın kat malikleri kurulunca incelenip bir sonuca da bağlanmadığı dikkate alınarak" davanın reddedilmesi gerekir. Bu içtihat, yönetim kurulu kararlarının öncelikle bir üst organ olan kat malikleri kurulunun denetimine sunulması gerektiğini, ancak bu kuruldan çıkacak nihai karara karşı yargı yoluna başvurulabileceğini göstermektedir.

3. İptal Sebepleri ve Yargılamada Usul

İptal sebepleri, toplantının usulüne uygun yapılmamasından (çağrı, yeter sayı vb.) veya alınan kararın içeriğinin hukuka aykırı olmasından kaynaklanabilir.

Usuli Aykırılıklar: Yargıtay, toplantı çağrısının usulüne uygun yapılmasını önemsemektedir. Örneğin, olağanüstü toplantılarda KMK m. 29’daki 15 günlük süreye ve çağrı usulüne uyulmaması, Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2018/2570 E. sayılı kararına göre tek başına iptal sebebidir. Benzer şekilde, toplantı yeter sayısının sağlanamaması (Yargıtay 20. HD, 2017/2081 E.) veya vekaletnamelerdeki usulsüzlükler (Yargıtay 18. HD, 2009/11792 E.) de iptal nedenidir.

Esasa İlişkin Aykırılıklar: Kararların kanuna veya yönetim planına aykırı olması temel iptal sebebidir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2020/329 E. sayılı kararında, yönetim planında oybirliği aranan bir konuda bu nisap sağlanmadan yapılan işlemin hukuka aykırı olduğu ve kaldırılması gerektiği belirtilmiştir.

Yargılama sırasında mahkemenin eksik inceleme yapmaması kritik öneme sahiptir. Yargıtay, birçok kararında mahkemelerin toplaması gereken delilleri sıralamıştır. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2015/5270 E. sayılı kararında bu belgeler; "karar defteri... çağrı belgelerinin, hazirun listelerinin ve gündemin, kat malikleri kurulu toplantısında vekil ile temsil edilen kat maliklerinin varsa vekaletnamelerinin... anataşınmazdaki tüm bağımsız bölümleri ve maliklerini gösteren tapu kayıtlarının" getirtilmesi olarak sayılmıştır. Bu deliller toplanmadan verilen kararlar, eksik inceleme nedeniyle bozulmaktadır.

4. Kararın Etkisi ve Hükmün Kapsamı

Bir kat malikleri kurulu kararı, mahkemece iptal edilmediği sürece geçerlidir ve tüm kat maliklerini bağlar (Yargıtay 18. HD, 2012/13753 E.). Mahkemenin vereceği iptal kararı ise kural olarak sadece davacı için değil, tüm kat malikleri için sonuç doğurur. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2013/17664 E. sayılı kararında, iptal hükmünün "sadece davacı bakımından hüküm doğuracak şekilde hüküm kurulması"nın doğru olmadığı ifade edilmiştir. Ayrıca, mahkemenin görevi kararı iptal etmekle sınırlıdır; iptal kararının yanı sıra "infazda tereddüt oluşturacak şekilde davacının sorumlu olacağı miktarın da belirlenmesi" (Yargıtay 20. HD, 2017/8317 E.) doğru bulunmamıştır.

Sonuç

Yargı kararları ışığında, kat malikleri kurulu kararının iptali süreci sıkı usul ve esas kurallarına bağlanmıştır. Dava açma hakkı, süreleri, görevli mahkeme ve dava konusu edilebilecek kararların niteliği gibi konularda KMK hükümleri ve Yargıtay içtihatları belirleyicidir. Özellikle, yönetim kurulu kararlarına karşı doğrudan dava açılamayacağı ve yok hükmündeki kararlar dışındaki iptal davalarının hak düşürücü sürelere tabi olduğu hususları öne çıkmaktadır. Başarılı bir iptal davası için, usulüne uygun açılmış bir davada, toplantı veya kararın kanuna ve yönetim planına aykırılığının mahkemece talep edilen deliller ışığında somut olarak ispatlanması gerekmektedir.

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Kat malikleri kurulu kararlarının iptali, yalnızca temel hukuk bilgisiyle çözülebilecek bir mesele değildir; ciddi usuli bilgi, deneyim ve stratejik hukuki destek gerektirir. Bu nedenle hem dava sürecinin eksiksiz ve hatasız yürütülmesi hem de mülkiyet haklarının korunması açısından profesyonel avukat desteği büyük önem taşır. Özellikle İstanbul, Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Tepeören ve çevresinde bulunan apartman ve site yönetimlerine ilişkin uyuşmazlıklarda, sürecin yanlış yönetilmesi önemli hak kayıplarına yol açabilir. Bir yazı önerisi.

Bu süreçte;

Kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal davası açılması,

Hak düşürücü sürelerin doğru hesaplanması ve zamanında başvuru yapılması,

Kararların usule veya yönetim planına aykırılığının tespit edilerek delillerle ispatlanması,

Yargıtay içtihatları ve Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde etkili hukuki savunma stratejisi oluşturulması,

gibi adımların her biri yüksek düzeyde uzmanlık gerektirir.

Bir kat malikleri kurulu avukatı, davanın hukuka uygun şekilde yürütülmesini sağlamak, usuli eksikliklerin davayı olumsuz etkilemesinin önüne geçmek ve hak düşürücü süreler nedeniyle hak kaybı yaşanmasını engellemek açısından kritik rol oynar.

Özellikle İstanbul, Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe ve Tepeören bölgelerinde görev yapan deneyimli avukatlar, kat malikleri kurulu kararlarına karşı açılacak davalarda mülkiyet hakkının korunması, hukuka aykırı kararların iptali ve ortak alanlar, aidat yükümlülükleri veya yönetim kararlarındaki usulsüzlüklerin ortadan kaldırılması için kapsamlı hukuki destek sunar. Böylece yalnızca davacı değil, tüm kat maliklerinin hakları güvence altına alınır.