Yurt Dışı Boşanma Kararının İdari Tescili Mümkün mü? Mahkemeye Gitmek Şart mı?
Yabancı ülke adlî veya idarî makamlarınca verilen boşanma/iptal/butlan/evliliğin varlığı-yokluğu kararlarının Türkiye’de nüfus kütüğüne işlenebilmesi için, 5490 sayılı Nüfus Hizmetleri Kanunu’nda idari tescil yolu öngörülmüştür. (NHK m.27/A). Bu yol, şartları sağlanan kararlar bakımından mahkemeye gitmeden nüfusa tescil imkânı sağlar. (NHK m.27/A/1-2). Bununla birlikte, kararın içinde velayet, iştirak nafakası, kişisel ilişki, mal rejimi, tazminat gibi “tenfize konu” hükümler varsa, idari tescil bu kısımlar yönünden sonuç doğurmaz ve ayrıca MÖHUK’a göre tanıma/tenfiz davası gerekir. (Yön. m.9/5; NHK m.27/A/3).
1) İdari Tescil Nedir, Ne İşe Yarar?
İdari tescil; yabancı ülkede verilen boşanma (ve benzeri) kararının, belirli şartlar sağlanmışsa nüfus kütüğüne doğrudan kaydedilmesidir. (NHK m.27/A/1). Bu tescil, Türkiye’de medeni hâlin “boşanmış” olarak görünmesini ve buna bağlı idari işlemlerin (ör. nüfus kayıt örneği, evlilik işlemleri vb.) güncel duruma uygun yürütülmesini sağlar. (NHK m.27/A/2). Yönetmelik, bu tescilin amacını yabancı kararların aile kütüğüne işlenmesine ilişkin usul ve esasları düzenlemek olarak belirler. (Yön. m.1). Kapsam olarak yalnızca boşanma, butlan, iptal ve evliliğin mevcut olup olmadığının tespitine ilişkin kararları içerir. (Yön. m.2).
2) Hangi Kararlar Tescil Edilebilir?
Tescile konu karar; yabancı ülke yetkili adlî/idarî makamlarınca verilmiş, verildiği ülke hukukuna göre usulen kesinleşmiş ve Türk kamu düzenine açıkça aykırı olmayan karardır. (Yön. m.4/1-g; NHK m.27/A/1). Bu tescil yolu, kararın mutlaka “mahkeme kararı” olmasını şart koşmaz; bazı ülkelerde idarî makam kararları da olabilir. (NHK m.27/A/1). Ancak kararın “konusunda yetkili” makam tarafından verilmiş olması temel şarttır. (NHK m.27/A/1).
3) Tescilin Şartları: Üç Kritik Eşik
Tescil için başlıca üç eşik vardır: (i) başvuru usulüne uygun yapılmalı, (ii) karar yetkili makamca verilmiş ve kesinleşmiş olmalı, (iii) kamu düzenine açıkça aykırılık bulunmamalıdır. (NHK m.27/A/1). Başvuru bakımından, taraflar bizzat veya vekilleri aracılığıyla başvurabilir. (NHK m.27/A/1; Yön. m.6/1). Kesinleşme bakımından, kararın verildiği ülke hukukuna göre usulen kesinleşmiş olması aranır. (NHK m.27/A/1; Yön. m.4/1-c). Kamu düzeni bakımından, Türk kamu düzenine açıkça aykırı kararlar tescil edilmez. (NHK m.27/A/1; Yön. m.9/7).
4) Nereye Başvurulur? Yurt Dışı – Yurt İçi Başvuru Mercileri
Yurt dışında başvuru, kararın verildiği ülkedeki dış temsilciliklere yapılabilir. (NHK m.27/A/2; Yön. m.5/1). Yurt içinde başvuru, Bakanlıkça belirlenen nüfus müdürlüklerine yapılır. (NHK m.27/A/2). Yönetmelik, yurt içinde başvuruyu genel kural olarak “taraflardan birinin yerleşim yeri il müdürlüğü” üzerinden kurar. (Yön. m.5/1). Türkiye’de yerleşim yeri yoksa, Yönetmelik belirli illeri alternatif başvuru merci olarak sayar. (Yön. m.5/1). Bu listede İstanbul da yer aldığından, İstanbul’da ilgili il müdürlüğü üzerinden başvuru pratikte sık kullanılan bir seçenektir. (Yön. m.5/1).
5) Başvuru Nasıl Yapılır? Birlikte Gelmek Zorunlu mu?
Başvurular taraflarca bizzat, kanuni temsilcileri veya vekilleri aracılığıyla yapılır. (Yön. m.6/1). Tarafların yetkili merci huzurunda aynı anda birlikte hazır olması zorunlu değildir. (Yön. m.6/1). Taraflar aynı anda birlikte başvurabileceği gibi farklı zamanlarda da başvurabilir. (Yön. m.6/1). Ancak ayrı müracaat edilmesi halinde, iki müracaat arasındaki süre 90 günü geçemez. (Yön. m.6/1). Tek taraflı irade beyanı ile gerçekleşmiş boşanmalar için özel durumlar ayrıca düzenlenmiştir. (Yön. m.6/2).
6) Hangi Belgeler Gerekir? (Eksik Belge Riski ve Süre)
Başvuruda ibrazı zorunlu belgeler Yönetmelikte tek tek sayılmıştır. (Yön. m.7/1). Bunların başında “başvuru formu” gelir. (Yön. m.7/1-a; Yön. m.4/1-c). Kararın usulüne göre onaylanmış aslı ve Türkçe tercümesinin usulünce onaylanmış olması gerekir. (Yön. m.7/1-b). Kararda kesinleşme şerhi yoksa, verildiği ülke hukukuna göre kesinleştiğini gösteren onaylı belge ve tercümesi de aranır. (Yön. m.7/1-c). Kimlik/pasaport fotokopileri ve yabancı taraf varsa tercümeler de belgeler arasındadır. (Yön. m.7/1-ç). Vekil ile başvuruda fotoğraflı özel vekâletname şartı ayrıca düzenlenmiştir. (Yön. m.7/1-d; Yön. m.4/1-ı). Başvuru alınınca tarih ve sayıyı gösteren bir belge verilir. (Yön. m.7/3). Eksik belge tespit edilirse tamamlanması için 90 günlük süre tanınır. (Yön. m.7/4). Bu sürede eksikler giderilmezse başvuru reddedilir. (Yön. m.7/4).
7) Komisyon Sistemi: Kim Karar Veriyor?
Tescil işlemlerini yapmak üzere dış temsilciliklerde ve belirlenen il müdürlüklerinde komisyonlar oluşturulur. (Yön. m.8/1). İl müdürlüklerindeki komisyonun yapısı Yönetmelikte ayrıntılı gösterilmiştir. (Yön. m.8/2). Dış temsilciliklerde komisyonun oluşumu ve başkanlığı da ayrıca düzenlenmiştir. (Yön. m.8/3). Komisyonun sekretarya hizmetleri dış temsilcilikler ve il müdürlüklerince yürütülür. (Yön. m.9/1). Komisyon kararları oy çokluğu ile alınır ve eşitlik halinde başkanın görüşü esas olur. (Yön. m.9/2). Gündem varsa komisyon en geç 15 gün içinde toplanır. (Yön. m.9/3). Komisyon, tescil yapılıp yapılamayacağını mevzuata göre inceler ve sonucu taraflara bildirir. (Yön. m.9/4).
8) En Önemli Ayrım: “Boşanma Tescili Var, Velayet Tescili Yok”
Yabancı kararda velayet, iştirak nafakası, kişisel ilişki, mal rejimi ve tazminat gibi tenfize konu hükümler bulunması halinde komisyon, kararı yalnızca boşanma/butlan/iptal/tespit yönünden değerlendirir. (Yön. m.9/5). Komisyon kararı, velayet ve benzeri tenfize konu hükümler bakımından hiçbir sonuç doğurmaz. (Yön. m.9/5). Bu tenfize konu hükümler için taraflar, MÖHUK uyarınca görevli ve yetkili mahkemelerde tanıma/tenfiz davası açabilir. (Yön. m.9/5; NHK m.27/A/3). Bu ayrım pratikte “boşanma nüfusa işlendi ama velayet Türkiye’de değişmedi” şikâyetinin temel sebebidir. (Yön. m.9/5).
9) Başvurunun Reddedileceği Haller
Türkiye’de aynı kararla ilgili açılmış ve halen devam eden veya reddedilmiş dava varsa başvuru reddedilir. (Yön. m.9/6). Türk kamu düzenine açıkça aykırı kararlar gerekçesiyle reddedilir. (Yön. m.9/7). Tescil şartları sağlanmadığı gerekçesiyle tescil talebi reddedilirse, Türkiye’de tanıma/tenfiz yoluna gidilir. (NHK m.27/A/3; Yön. m.11/1).
10) Tescil Ne Zaman Yapılır, Hangi Tarih Esas Alınır?
Komisyon tescile karar verirse, dış temsilcilikler veya il müdürlükleri 7 gün içinde aile kütüklerine tescil işlemini yapar. (Yön. m.10/1). Tescilde, boşanma (ve benzeri) kararının tarihi, kesinleşme tarihi olarak kabul edilir. (Yön. m.10/2).
11) Kayıt, Tasdik ve Tereddütlerin Giderilmesi
İbraz edilen karar, başvuru formu ve ekleri kayıt altına alınır ve teslim fişi verilir. (Yön. m.15/1). Resmî belgelerin Türkiye’de geçerli sayılması için tasdik/onay ilkesi ve milletlerarası sözleşme hükümleri saklıdır. (Yön. m.14/1-2). Uygulamada ortaya çıkan tereddütlerin giderilmesinde Genel Müdürlük yetkilidir. (Yön. m.16/1). Yönetmelikte hüküm bulunmayan hallerde diğer ilgili yönetmelik hükümlerine gidilir. (Yön. m.17/1). Yönetmelik yayımı tarihinde yürürlüğe girmiştir ve İçişleri Bakanı tarafından yürütülür. (Yön. m.18/1; Yön. m.19/1).
Sonuç: Hangi Yola Gideceksiniz?
Sadece “boşanma kararının” nüfusa işlenmesi hedefleniyorsa, şartlar uygunsa 27/A idari tescil çoğu zaman hızlı çözümdür. (NHK m.27/A/1-2; Yön. m.10/1). Kararda velayet/nafaka/kişisel ilişki varsa, idari tescil yapılsa bile bu hükümler Türkiye’de kendiliğinden güncellenmez ve ayrıca Aile Mahkemesi’nde tanıma/tenfiz davası gerekir. (Yön. m.9/5; NHK m.27/A/3). İstanbul’da (özellikle Tuzla ve çevresi) uygulamada en sık yapılan hata, “boşanma tescil edildi = velayet de değişti” varsayımıdır. (Yön. m.9/5).
Sık Sorulan Sorular
Yurt dışı boşanma kararımı mahkemeye gitmeden Türkiye’de işletebilir miyim?
Eğer karar boşanma/butlan/iptal/tespit kapsamındaysa ve şartlar sağlanıyorsa, idari tescil ile mahkemeye gitmeden nüfusa işletmeniz mümkündür. (NHK m.27/A/1-2). Ancak kararın verildiği ülke hukukuna göre kesinleşmiş olması ve kamu düzenine açıkça aykırı olmaması şarttır. (NHK m.27/A/1). Komisyon bu şartları sağlayıp sağlamadığınızı belge üzerinden inceler. (Yön. m.9/4).
Yurt dışındaysanız kararın verildiği ülkedeki dış temsilciliğe başvurabilirsiniz. (NHK m.27/A/2; Yön. m.5/1). Türkiye’deyseniz genel kural yerleşim yeriniz il müdürlüğüdür. (Yön. m.5/1). Yerleşim yeri yoksa Yönetmelikte sayılan illerden birine başvurulur ve listede İstanbul da vardır. (Yön. m.5/1).
Tarafların birlikte gitmesi şart mı?
Hayır, birlikte gitmek zorunlu değildir. (Yön. m.6/1). Taraflar aynı anda veya farklı zamanlarda başvurabilir. (Yön. m.6/1). Farklı zamanlarda başvurulacaksa iki başvuru arasındaki süre 90 günü geçmemelidir. (Yön. m.6/1).
Tek başıma başvuru yapabilir miyim?
Kanun, başvuruyu kural olarak tarafların birlikte yapması üzerinden kurar; ancak taraflardan birinin ölmüş olması veya yabancı olması halinde Türk vatandaşı olan diğer tarafın tek başına başvurabileceğini öngörür. (NHK m.27/A/1). Bu istisna dışındaki durumlarda uygulamada dosyanın niteliğine göre komisyon değerlendirmesi belirleyici olur. (Yön. m.9/4). Bu nedenle tek taraflı başvurularda evrak ve koşulların baştan doğru kurulması önemlidir. (Yön. m.7/1).
Hangi belgeleri hazırlamam gerekiyor?
Başvuru formu, kararın onaylı aslı ve Türkçe tercümesi temel belgelerdir. (Yön. m.7/1-a-b). Kararda kesinleşme şerhi yoksa ayrıca kesinleşmeyi gösteren belge ve tercümesi gerekir. (Yön. m.7/1-c). Kimlik/pasaport fotokopileri ve yabancı taraf varsa tercümeleri de eklenir. (Yön. m.7/1-ç). Vekil ile başvurulacaksa fotoğraflı özel vekâletname gerekir. (Yön. m.7/1-d; Yön. m.4/1-ı).
Eksik belge olursa ne olur, süre var mı?
Eksik belge tespit edilirse size 90 gün süre verilir. (Yön. m.7/4). Bu süre içinde eksikler tamamlanmazsa başvuru reddedilir. (Yön. m.7/4). Reddin ardından mahkemede tanıma/tenfiz yoluna gidilmesi gerekebilir ve bu da süreyi uzatabilir. (NHK m.27/A/3; Yön. m.11/1).
Komisyon kimlerden oluşuyor ve neye göre karar veriyor?
İl müdürlüklerinde komisyon; vali yardımcısı başkanlığında nüfus müdürü, ilçe nüfus müdürleri ve hukuk formasyonuna sahip kamu görevlisinden oluşur. (Yön. m.8/2). Komisyon oy çokluğu ile karar verir ve eşitlik halinde başkanın görüşü kabul edilir. (Yön. m.9/2). Komisyonun görevi, tescilin mevzuata göre yapılıp yapılamayacağını incelemektir. (Yön. m.9/4).
Kararda velayet ve nafaka da var; bunlar da tescil edilir mi?
Hayır, Yönetmelik açık: Kararda velayet/nafaka/kişisel ilişki/mal rejimi/tazminat varsa komisyon sadece boşanma (vb.) kısmını tescil eder. (Yön. m.9/5). Komisyon kararı bu tenfize konu hükümler açısından sonuç doğurmaz. (Yön. m.9/5). Bu hükümler için ayrıca MÖHUK kapsamında mahkemede tanıma/tenfiz davası açılması gerekir. (Yön. m.9/5; NHK m.27/A/3).
Başvurum hangi hallerde reddedilir?
Türkiye’de aynı kararla ilgili açılmış ve devam eden ya da reddedilmiş bir dava varsa başvuru reddedilir. (Yön. m.9/6). Ayrıca Türk kamu düzenine açıkça aykırı kararlar da reddedilir. (Yön. m.9/7). Reddedilmesi halinde mahkemede tanıma/tenfiz seçeneği gündeme gelir. (Yön. m.11/1).
Tescil kararı çıkarsa nüfusa ne zaman işlenir ve hangi tarih esas alınır?
Komisyon tescile karar verdiğinde tescil işlemi 7 gün içinde yapılır. (Yön. m.10/1). Tescilde, yabancı kararın tarihi kesinleşme tarihi olarak kabul edilir. (Yön. m.10/2). Bu tarih, nüfus kayıtlarında medeni hâlin güncellenmesinde belirleyici olur. (Yön. m.10/2).
Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?
Bu süreçte en kritik riskler; yanlış yol seçimi, eksik apostil/kesinleşme/tercüme, vekaletname format hatası, 90 günlük eksik tamamlama süresinin kaçırılması ve “velayet gibi tenfize konu hükümlerin” idari tescille çözülebileceğinin sanılmasıdır. (Yön. m.7/4; Yön. m.9/5). Özellikle velayet konusunda çoğu dosyada mahkeme süreci gerektiğinden, dilekçe ve delil setinin baştan doğru kurulması hak kaybını önler. (NHK m.27/A/3). İstanbul Tuzla’da bu işlemleri düzenli takip eden bir avukatla ilerlemek, hem süreyi hem masrafı kontrol etmeyi kolaylaştırır. (Yön. m.5/1).
Bu alanda 2M Hukuk Avukatlık Ofisi olarak (İstanbul / Tuzla), yabancı boşanma kararlarının 27/A tescil başvuruları ile yabancı kararların tanıma–tenfiz davaları süreçlerinde profesyonel danışmanlık ve dilekçe hazırlama hizmeti sunuyoruz.
Yurt dışında alınan velayet kararlarının Türkiye’de hüküm ve sonuç doğurabilmesi için 5718 sayılı MÖHUK kapsamında Aile Mahkemesi’nde tanıma ve tenfiz davası açılması zorunludur. Nüfus müdürlüğüne doğrudan başvuru velayet hükümleri açısından yeterli değildir. Kararın Türkiye’de geçerli hale gelmesi ancak mahkeme kararı ile mümkündür.
1. Hukuki Çerçeve ve Başvuru Zorunluluğu
Yurt dışı mahkemelerinden alınan velayet kararlarının Türkiye’de geçerlilik kazanabilmesi ve nüfus kayıtlarında görünebilmesi için 5718 sayılı Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun (MÖHUK) hükümleri uyarınca yetkili Türk mahkemelerinde “tanıma” veya “tenfiz” davası açılması zorunludur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2018/471 E., 2021/1586 K. sayılı ilamında vurgulandığı üzere, yabancı mahkeme kararlarındaki velayet hükümleri “tenfize konu” hükümlerdir. Bu kararların Türkiye’de mahalli mahkeme kararı kuvvet ve niteliğini kazanması, ancak bağımsız bir dava yoluyla verilecek tanıma veya tenfiz kararıyla mümkündür.
2. Görevli ve Yetkili Mahkeme
Yurt dışı velayet kararının Türkiye’de tanınması ve tenfizi için başvurulacak merci Aile Mahkemeleridir (Yargıtay 2. HD, 2023/1001 E., 2023/2149 K.). Aile mahkemesinin bulunmadığı yerlerde bu davalar Asliye Hukuk Mahkemelerinde (Aile Mahkemesi sıfatıyla) görülür.
Yetki: Tarafların Türkiye’de yerleşim yeri varsa o yer mahkemesi; Türkiye’de yerleşim yerleri yoksa sakin oldukları yer mahkemesi yetkilidir. Türkiye’de sakin de değillerse Ankara, İstanbul veya İzmir mahkemeleri yetkili kılınmıştır (Yargıtay 17. HD, 2009/10927 E., 2010/593 K.; Yargıtay 2. HD, 2023/2717 E., 2023/4605 K.).
3. İdari Başvuru ve Nüfus Kütüğüne Tescil Sınırı
Yabancı ülke adli veya idari makamlarınca verilen boşanma kararlarının nüfus kütüğüne tescili konusunda 5490 sayılı Nüfus Hizmetleri Kanunu’nun 27/A maddesi uyarınca idari bir yol (Nüfus Müdürlüğü/Komisyon) öngörülmüş olsa da, bu yol velayet hükümlerini kapsamamaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2022/1205 E., 2023/1188 K. sayılı kararında açıklandığı üzere; komisyon kararı sadece boşanma, evliliğin butlanı veya iptali yönünden sonuç doğurur. Velayet, iştirak nafakası ve kişisel ilişki gibi tenfize konu hükümler bakımından komisyonun karar verme yetkisi bulunmamaktadır. Bu nedenle velayetin nüfus kaydına işlenmesi için mutlaka mahkeme kararı gereklidir.
4. Tanıma ve Tenfiz Şartları ile Gerekli Belgeler
Velayet kararının tenfizi için MÖHUK’un 50, 53 ve 54. maddelerinde belirtilen şartların varlığı aranır:
Belgeler: Yabancı mahkeme ilamının o ülke makamlarınca usulen onanmış aslı (Apostil şerhli), ilamı veren yargı organı tarafından onanmış örneği ve onanmış resmi tercümesi ile kararın kesinleştiğini gösteren şerh/belge dilekçeye eklenmelidir (Yargıtay 2. HD, 2015/15599 E., 2015/24938 K.; 2023/7233 E., 2024/253 K.).
Esas Şartlar: Kararın Türk kamu düzenine açıkça aykırı olmaması, davalı tarafa savunma hakkı tanınmış olması (usulüne uygun tebligat yapılması) ve kararın verildiği devlet ile Türkiye arasında karşılıklılık (mütekabiliyet) bulunması gerekir (Yargıtay 2. HD, 2023/7657 E., 2024/1916 K.).
5. Velayet Kararının Nüfus Kaydına İşlenmesi Süreci
Mahkemece verilen tenfiz kararı kesinleştiğinde, yabancı mahkeme ilamı Türkiye’de kesin hüküm ve icra kabiliyeti kazanır. Uyuşmazlık Mahkemesi’nin 2015/832 E., 2015/868 K. sayılı kararına göre, tenfiz kararının bir bütün olarak (velayet dahil) nüfus kaydına işlenmesi gerekir. Eğer tenfiz kararına rağmen nüfus müdürlüğü velayet hükmünü kayda geçirmeyi reddederse, yerleşim yeri adresinin bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesinde “nüfus kaydının düzeltilmesi” davası açılması gerekmektedir.
6. Somut Yargı Kararlarından Örnekler
Almanya Kararı: Almanya Amtsgericht Obermburg Mahkemesi’nin velayete ilişkin kararının İskenderun 2. Aile Mahkemesi’nde tenfizine karar verilmiş ve bu karar Yargıtayca onanmıştır (2023/1001 E.).
Fransa Kararı: Fransa Colmar Asliye Hukuk Mahkemesi’nin velayet kararının Türkiye’de tanınması ve tenfizi için açılan dava kabul edilerek velayet babaya verilmiştir (2022/9991 E. ).
Kazakistan Kararı: Kazakistan İhtisas Bölgelerarası Çocuk Mahkemesi’nin velayet hükmü İzmir 13. Aile Mahkemesi’nce tenfiz edilmiştir (2023/7233 E.).
İsviçre Kararı: İsviçre Basel-Landschaft Mahkemesi’nin velayet hükmü İstanbul 5. Aile Mahkemesi’nce tenfiz edilmiştir (2023/7657 E.).
7. İkincil Kaynak Değerlendirmesi
İkincil kaynaklar, velayet kararlarının “inşai” (yenilik doğurucu) niteliği nedeniyle tanıma davasına da konu olabileceğini, ancak icrai sonuçlar (çocuğun teslimi vb.) için tenfiz davasının tercih edilmesi gerektiğini belirtmektedir (Yargıtay 2. HD, 2008/5375 E. ). Ayrıca, idari tescil yolunun (Nüfus Müdürlüğü) boşanma için seçimlik bir hak olduğu, ancak velayet gibi ek hükümler içeren kararlarda doğrudan mahkemeye başvurulmasının hukuki yarar açısından daha sağlıklı olduğu vurgulanmıştır (Yargıtay 2. HD, 2022/5479 E. ). Yabancı kararın kendi hukukuna göre kesinleşmiş olması yeterli olup, Türk usul hukukundaki kesinleşme şekillerinin aynen aranmayacağı da ikincil bir bağlam olarak sunulmuştur (Yargıtay 2. HD, 2010/22888 E. ).
Sonuç: Çocuğunuzun velayetinin Türkiye’de geçerli olması ve nüfus kayıtlarında görünmesi için, yurt dışı mahkeme kararının aslı, tercümesi ve kesinleşme belgesi ile birlikte yetkili Aile Mahkemesi’nde “Tanıma ve Tenfiz” davası açmanız gerekmektedir. Karar kesinleştiğinde mahkemece nüfus müdürlüğüne bildirim yapılarak kayıtlar güncellenecektir.
Sık Sorulan Sorular
Dava süreci nasıl işler ve ne kadar sürer?
Dava açıldıktan sonra mahkeme, belgelerin usulüne uygun olup olmadığını inceler ve karşı tarafa tebligat yapılır. Eğer davalı yurt dışında ise tebligat süreci uzayabilir. Belgeler eksiksiz ve savunma hakkı yönünden sorun yoksa dosya genellikle birkaç ay içinde karara bağlanabilir. Ancak eksik apostil, kesinleşme şerhi problemi veya kamu düzeni incelemesi gibi teknik konular süreci uzatabilir. Karar kesinleştikten sonra nüfus müdürlüğüne bildirim yapılarak kayıt güncellenir.
Yurt dışı velayet kararım Türkiye’de otomatik geçerli mi?
Hayır. Yabancı mahkeme kararları Türkiye’de doğrudan geçerlilik kazanmaz. Kararın verildiği ülkede kesinleşmiş olması tek başına yeterli değildir. Türkiye’de hukuki sonuç doğurabilmesi için yetkili Aile Mahkemesi tarafından tanıma veya tenfiz kararı verilmesi gerekir. Bu dava açılmadan çocuğun velayeti nüfus kayıtlarına işlenmez ve resmi işlemlerde (okul kaydı, pasaport, sağlık işlemleri gibi) sorun yaşanabilir.
Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?
Tanıma ve tenfiz davaları teknik usul kurallarına tabidir. Apostil eksikliği, kesinleşme şerhi hatası, tebligat sorunu veya kamu düzeni değerlendirmesi davanın reddine yol açabilir. Özellikle yurtdışı tebligat, karşılıklılık incelemesi ve doğru dava türünün seçilmesi önemlidir.
İstanbul ve Tuzla bölgesinde uluslararası aile hukuku alanında deneyimli bir avukatla sürecin yürütülmesi, hem zaman kaybını hem de hak kaybı riskini önler.
İstanbul Tuzla avukat desteği ile yurt dışı velayet kararlarının Türkiye’de tanınması ve tenfizi konusunda profesyonel hukuki danışmanlık ve dava hizmeti sunmaktayız.
Riskli yapı tespiti, 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği Madde 7 kapsamında; maliklerin başvurusu, elektronik yazılım süreci, tapuya şerh, 15 günlük itiraz hakkı ve teknik heyet incelemesi gibi kritik aşamalardan oluşur. Sürecin usule aykırı yürütülmesi, mülkiyet hakkı bakımından ciddi sonuçlar doğurabilir.
1. Riskli Yapı Tespit Usulü ve Elektronik Yazılım Kullanımı
6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin 7. maddesi uyarınca riskli yapıların tespiti, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır. Danıştay İdari Dava Dairesi Kurulu (2019/1187 E. ) ve Danıştay 6. Dairesi (2019/17988 E. ) kararlarında belirtildiği üzere, bu süreç “A.R.A.A.D.” isimli elektronik yazılım sistemi üzerinden yürütülmektedir. Malikler tarafından süre içerisinde tespit yaptırılmaması durumunda, tespitler Bakanlık veya İdarece resen yapılır veya yaptırılır. Danıştay 6. Dairesi (2019/17988 E. ), elektronik yazılım sistemi üzerinden yapı kaydı oluşturulduktan sonra iki ay içerisinde tespitin yapılmaması durumunda kaydın silinmesine dair usullerin mülkiyet hakkı ve idari süreçler açısından önemini vurgulamıştır.
2. Tespit Raporlarının Tapuya Bildirilmesi ve Tebliğ Usulleri
Hazırlanan riskli yapı tespit raporları, ilgili müdürlükçe incelenir ve herhangi bir eksiklik bulunmaması halinde, riskli yapılar tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. İstanbul BİM 4. İdari Dava Dairesi (2017/1392 E. ) ve Danıştay 6. Dairesi (2019/2536 E. ) kararlarında aktarıldığı üzere, tapu kütüğüne işlenen bu belirtmeler; ayni ve şahsi hak sahiplerine 7201 sayılı Tebligat Kanunu’na göre tebliğ edilir. Tebligatta, riskli yapı tespitine karşı tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde itiraz edilebileceği açıkça belirtilir. İstanbul BİM 4. İdari Dava Dairesi’nin 2017/1059 E. sayılı kararında, tebligatın muhtara teslim edilmesi usulünün de süreçte uygulandığı görülmektedir.
3. İtiraz Süreci ve Teknik Heyet Değerlendirmesi
Riskli yapı tespitine karşı malikler veya kanuni temsilcileri, on beş gün içinde yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe verecekleri bir dilekçe ile itiraz edebilirler. Danıştay 6. Dairesi (2019/16858 E. ) ve İstanbul BİM 4. İdari Dava Dairesi (2017/1392 E. ) kararları, her yapı için kural olarak sadece bir adet riskli yapı tespiti raporu düzenlenebileceğini ve bu sınırlamanın birden fazla raporla sürecin sürüncemede bırakılmasını önleme amacı taşıdığını teyit etmiştir. İtirazlar; üniversitelerden görevlendirilen dört öğretim üyesi ve Bakanlıkta görevli üç kişiden oluşan teknik heyetler tarafından incelenerek karara bağlanır. Danıştay 6. Dairesi (2020/5347 E. ), teknik heyetin raporda eksiklik bulması halinde düzeltme için raporu lisanslı kuruluşa iade edebileceğini, ancak nihai kararın teknik heyetçe verileceğini belirtmiştir.
4. İnşaat Halindeki Yapılar ve Kültürel Varlıklar Hakkında Özel Kurallar
Yönetmeliğin 7. maddesinin 1. fıkrası uyarınca, inşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metrukluk veya statik bakımdan yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapılar riskli yapı tespitine konu edilemez. Danıştay 6. Dairesi (2019/16858 E. ), bu tür yapıların 6306 sayılı Kanun kapsamı dışında tutulmasını hukuka uygun bulmuştur. Ayrıca, İzmir BİM 4. İdari Dava Dairesi (2019/1500 E. ) ve Danıştay 6. Dairesi (2020/2160 E. ) kararlarında, taşınmazın eski eser veya tescilli kültür varlığı niteliğinde olması durumunda, Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu’nun görüşü veya izninin alınması gerektiği, bu yapıların özel koruma statülerinin riskli yapı süreçlerinde dikkate alındığı vurgulanmıştır.
5. İkincil Kaynaklardan Edinilen Bilgiler
İkincil kaynak niteliğindeki yargı kararlarında, Madde 7’nin uygulanmasına dair şu ek bağlamlar sunulmuştur:
İtiraz Ehliyeti: Danıştay 13. Dairesi (2022/1577 E. ) ve Danıştay 6. Dairesi (2020/5348 E. ), itiraz hakkının yalnızca yapı maliklerine veya kanuni temsilcilerine tanındığını, kiracıların veya şahsi hak sahiplerinin tespit işlemine itiraz etme ehliyetinin bulunmadığını vurgulamıştır.
Teknik Heyet Yapısı: İzmir BİM 3. İdari Dava Dairesi (2019/1201 E. ), teknik heyetlerin üniversitelerden dört ve Bakanlıktan üç üyenin katılımıyla teşkil edildiğini ve itirazların bu heyetlerce kesin olarak karara bağlandığını belirtmiştir.
Tebligat ve Kesinleşme: Uyuşmazlık Mahkemesi (2023/51 E. ), tapu kütüğüne işlenen belirtmelerin on beş günlük itiraz süresini başlatacak şekilde ilgililere tebliğ edildiğini ve itiraz edilmemesi durumunda tespitin kesinleşerek yıkım aşamasına geçildiğini teyit etmiştir.
Sonuç: Sunulan yargı kararları, 6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği’nin 7. maddesinde düzenlenen riskli yapı tespit, tebliğ ve itiraz usullerinin; mülkiyet hakkı ile kamu yararı arasındaki denge gözetilerek, teknik heyet denetimi ve belirli süre sınırlamaları (15 gün itiraz, tek rapor ilkesi) çerçevesinde uygulandığını göstermektedir. Yanıtlarda, engelleme durumunda kolluk kuvvetiyle giriş yapılmasına dair spesifik bir uygulama detayı yer almamaktadır.
Sık Sorulan Sorular
Riskli yapı tespiti yapılırken maliklerden izin alınmadan binaya girilebilir mi?
Kanun ve yönetmelikte kolluk zoruyla girişe dair açık düzenleme bulunmamaktadır. Ancak uygulamada idari işlemlerin yerine getirilmesi için idare gerekli tedbirleri alabilir.
Kiracı riskli yapı raporuna itiraz edebilir mi?
Hayır. İtiraz hakkı yalnızca maliklere veya kanuni temsilcilerine aittir.
15 günlük itiraz süresi kaçırılırsa ne olur?
Tespit kesinleşir ve yıkım sürecine geçilebilir. Süre hak düşürücü niteliktedir.
Neden İstanbul – Tuzla Özelinde Uzman Avukatlık Desteği Gerekli?
2M Hukuk Avukatlık Bürosu özellikle İstanbul Anadolu Yakası ve Tuzla bölgesinde kentsel dönüşüm, riskli yapı, tapu şerhi ve yıkım süreçlerinde yoğun şekilde dava ve idari uyuşmazlık takibi yürütmektedir.
İstanbul’da Süreç Neden Daha Kritik?
Yüksek deprem riski nedeniyle hızlandırılmış işlemler
Yoğun yapılaşma ve arsa payı uyuşmazlıkları
Kat maliklerinin çoğunluk kararına ilişkin ihtilaflar
İtiraz süresinin kaçırılması sonucu telafisi zor hak kayıpları
Tapu işlemleri ve idari yargı sürecinin paralel yürütülmesi gerekliliği
Riskli yapı sürecinde;
✔ Elektronik sistem hataları ✔ Usulsüz tebligat ✔ Eksik teknik inceleme ✔ Yetkisiz rapor düzenlenmesi
gibi hususlar iptal davası konusu olabilir.
Bu nedenle özellikle İstanbul – Tuzla bölgesinde riskli yapı sürecine giren maliklerin, sürecin başından itibaren uzman hukuki destek alması mülkiyet haklarının korunması açısından kritik önem taşır.
Kentsel dönüşüm sürecinde bağımsız bölümlerin metrekarelerinde meydana gelen değişiklikler, uyuşmazlığın taraflarına (malikler arası veya idareye karşı) ve dönüşümün dayandığı hukuki zemine (özel hukuk sözleşmeleri veya 6306 sayılı Kanun’un 6/A maddesi) göre farklı hukuki sonuçlar doğurmaktadır. Yargı kararları, özellikle malikler arasında oluşan açık metrekare ve değer dengesizliklerini “sebepsiz zenginleşme” hükümleri çerçevesinde değerlendirirken, idari uygulamalarda (özellikle afet sonrası kura usulü tahsislerde) farklı bir yaklaşım sergilemektedir.
1. Malikler Arası Sebepsiz Zenginleşme ve Tazminat Sorumluluğu
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarına göre (2022/5267 E., 2023/1448 K.; 2018/4855 E., 2019/8655 K.), kentsel dönüşüm kapsamında yıkılıp yeniden yapılan binalarda, bağımsız bölümlerin metrekareleri arasında orantısız bir değişim meydana gelmesi mülkiyet hakkını zedeleyebilir. Yeni projede bazı maliklerin kullanım alanları artarken bazılarınınkinin azalması, taraflar arasında “açık bir değer ve kullanım dengesizliği” oluşturmaktadır.
Bu durumda Yargıtay, Türk Borçlar Kanunu’nun 77-82. maddelerinde düzenlenen sebepsiz zenginleşme hükümlerinin uygulanması gerektiğini kabul etmektedir. Somut olaylarda, bilirkişi incelemesi ile hangi dairede ne miktarda değer artışı veya azalışı olduğu tespit edilmekte; metrekare artışı nedeniyle avantaj sağlayan maliklerin, zarar gören maliklere bu farkı tazminat olarak ödemesi gerektiğine hükmedilmektedir. Tazminat miktarı hesaplanırken, bağımsız bölümlerin yapı kullanım izin belgesinin alındığı tarihteki değerleri ve arsa payları dikkate alınmaktadır.
2. İdari Uygulamalar ve 6306 Sayılı Kanun (6/A Maddesi) Kapsamındaki Sınırlandırmalar
Danıştay 4. Dairesi’nin güncel kararları (2024/1079 , 2024/984 , 2024/948 , 2024/949 , 2024/947 , 2024/1132 ), özellikle 30/10/2020 İzmir depremi sonrası 6306 sayılı Kanun’un 6/A maddesi uyarınca yürütülen projelerde farklı bir hukuki standart belirlemiştir. İdari yargı mercileri, afet sonrası inşa edilen konutlarda;
Eski konutlarla metrekare, kat, konum ve cephe farkı olmasının “doğal bir sonuç” olduğunu,
Tüm afetzedelere eski konutlarıyla birebir aynı özelliklerde konut verilmesinin teknik ve hukuki olarak mümkün olmadığını vurgulamaktadır.
Bu kapsamda, Anayasa’nın “Sosyal Devlet” ve “Milli Dayanışma” ilkeleri uyarınca acil barınma ihtiyacının giderilmesi öncelikli sayılmakta ve metrekare azalmasından kaynaklı tazminat talepleri idarenin kusursuzluğu gerekçesiyle reddedilmektedir.
3. Tazminat Talebini Engelleyen veya Sınırlandıran Özel Durumlar
Yargı kararlarında tazminat talebinin reddine veya mahsubuna yol açan spesifik durumlar tespit edilmiştir:
Yönetim Planı ve Feragat: Yargıtay 11. Hukuk Dairesi (2022/2744 E., 2022/3943 K.), yönetim planında metrekare değişikliklerinin kabul edildiği ve bu konuda dava açılmayacağına dair feragat hükümlerinin bulunduğu durumlarda tazminat taleplerini reddetmektedir.
Kaçak Alanların Tasfiyesi: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (2024/468 E., 2025/1210 K.) ve Ankara 9. Asliye Ticaret Mahkemesi kararlarında, eski binadaki metrekaresinin “kaçak eklentiler” veya “ortak alanların haksız kullanımı” (örneğin kapıcı dairesinin birleştirilmesi) nedeniyle büyük olduğu, yeni projede bu durumun yasal sınırlara çekildiği durumlarda malikin metrekare azalması nedeniyle tazminat isteyemeyeceği hükme bağlanmıştır.
Mahsup İlkesi: Antalya 1. Asliye Ticaret Mahkemesi (2017/809 E., 2019/438 K.) kararında, malikin dairesinin küçülmesine rağmen aynı proje kapsamında kendisine verilen dükkanın büyümesi durumunda, oluşan zararın sağlanan yarardan mahsup edilmesi gerektiği belirtilmiştir.
4. İkincil Kaynaklar ve Ek Bağlam
İkincil kaynak niteliğindeki Danıştay ve Yargıtay kararları, konuya ilişkin şu ek bağlamları sunmaktadır:
İdari Kusur ve Hizmet Kusuru: Danıştay 6. Daire (2022/1524 E. ) ve Danıştay 4. Daire (2024/995 E. ) kararlarında, kentsel dönüşümden ziyade heyelan veya deprem riski nedeniyle yıkılan yapılarda idarenin imar ve denetim kusuru varsa tazminat sorumluluğunun doğabileceği, ancak bunun malikler arası bir dengesizlikten ziyade “hizmet kusuru” odaklı olduğu vurgulanmaktadır.
Şerefiye ve Konum Farkı: Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu (2023/3171 E. ), azınlık paydaşlara eski değerli konumları yerine ekonomik yönden dengesiz (örneğin ön cephe yerine arka cephe) yerler önerilmesini “adil paylaşım” ilkesine aykırı bularak idari işlemlerin iptal edilebileceğine işaret etmiştir.
Sözleşme Serbestisi: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (2016/9265 E. ), malikin serbest iradesiyle imzaladığı kat karşılığı inşaat sözleşmesinde öngörülen paylaşıma uygun tescil yapılmışsa, sonradan değer farkı iddiasıyla tazminat istenmesini “dürüstlük kuralına aykırı” bulabilmektedir.
Sonuç Kentsel dönüşüm sonrası metrekare azalması yaşayan malik, eğer uyuşmazlık diğer kat malikleriyle ilgiliyse ve projede açık bir dengesizlik varsa “sebepsiz zenginleşme” hükümlerine dayanarak tazminat talep edebilir. Ancak dönüşüm 6306 sayılı Kanun kapsamında idari bir uygulama (özellikle afet sonrası kura) olarak yürütülüyorsa, idari yargı bu farkları kura işleminin doğal sonucu kabul ederek tazminat taleplerini reddetme eğilimindedir. Hak sahibinin eski taşınmazındaki kaçak kullanımları veya sözleşmedeki açık rızası tazminat hakkını ortadan kaldırabilmektedir.
Kentsel dönüşüm sonrası dairem küçülürse tazminat alabilir miyim?
Eğer dönüşüm kat malikleri arasında yapılan bir proje kapsamında gerçekleşmiş ve yeni projede bağımsız bölümler arasında açık bir metrekare veya değer dengesizliği oluşmuşsa, Yargıtay uygulamasına göre sebepsiz zenginleşme hükümleri kapsamında tazminat talep edilebilir. Ancak dönüşüm 6306 sayılı Kanun kapsamında idari bir uygulama (özellikle afet sonrası kura yöntemi) ile yapılmışsa, metrekare farkı çoğu durumda tazminat sebebi sayılmamaktadır.
Afet sonrası devlet tarafından verilen yeni konut eski konutumdan küçükse dava açabilir miyim?
Danıştay kararlarına göre, afet sonrası yapılan konut tahsislerinde eski konutla birebir aynı metrekare, kat veya cephe özelliklerinin sağlanması zorunlu değildir. Kura ile yapılan tahsisler sosyal devlet ilkesi kapsamında değerlendirilmekte ve idarenin kusuru bulunmadıkça metrekare farkına dayalı tazminat talepleri genellikle reddedilmektedir.
Eski dairemde kaçak alan veya ortak alan kullanımı varsa metrekare kaybı için tazminat isteyebilir miyim?
Hayır. Yargıtay kararlarına göre eski yapıda bulunan kaçak eklentiler, ortak alanların haksız kullanımı veya projeye aykırı büyütmeler nedeniyle oluşan metrekare fazlalığı yeni projede kaldırılmışsa, bu durum hak kaybı sayılmaz ve malik tazminat talep edemez.
Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?
Kentsel dönüşüm uyuşmazlıkları teknik ve karmaşık hukuki değerlendirmeler gerektirir. Özellikle aşağıdaki konular uzmanlık gerektirir:
Arsa payı ve metrekare hesaplamalarının teknik bilirkişi incelemesi
6306 sayılı Kanun kapsamındaki idari işlemlere karşı dava stratejisi
Sözleşme hükümleri ve feragat maddelerinin geçerliliği
Şerefiye, konum ve değer dengesizliği hesaplamaları
Hak kaybı yaşanmadan doğru hukuki yolun belirlenmesi
Bu nedenle kentsel dönüşüm sürecinde hak kaybı yaşamamak ve doğru hukuki strateji belirlemek için uzman gayrimenkul ve kentsel dönüşüm hukuku avukatından destek alınması kritik önem taşır.
İstanbul başta olmak üzere özellikle Tuzla, Pendik, Kartal ve Anadolu Yakası genelinde kentsel dönüşüm ve gayrimenkul hukuku alanında faaliyet gösteren 2M Hukuk Avukatlık Bürosu, kentsel dönüşüm sözleşmeleri, metrekare uyuşmazlıkları, arsa payı davaları ve tazminat süreçlerinde profesyonel hukuki danışmanlık sağlamaktadır.
Çatı Katı Bağımsız Bölüm Riski, Belediye Kat İzni Sorunu ve Metrekare Dağılımı
Kentsel dönüşüm sürecinde en çok hak kaybı riski yaşayan malikler arasında çatı katı sahipleri bulunmaktadır. Belediye kayıtlarında kat izni bulunmaması, arsa payının düşük belirlenmiş olması veya projesiz eklentiler nedeniyle çatı katı malikleri yeni yapılacak binada bağımsız bölüm haklarını kaybedebilir veya diğer maliklere göre daha az metrekare alabilir.
6306 sayılı Kanun kapsamında kentsel dönüşüm projelerinde metrekare dağılımı, arsa payı hesaplaması ve çatı katı maliklerinin karşılaşabileceği hukuki riskler aşağıda açıklanmaktadır.
1. Arsa Payı Esası ve Metrekare Dağılımı
Kentsel dönüşüm sürecinde (6306 sayılı Kanun kapsamında), yeni yapılacak binadaki bağımsız bölüm dağılımı ve metrekare hakları kural olarak tapu kayıtlarındaki “arsa payı” oranına göre belirlenmektedir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi (2025/4788 E., 2025/9964 K.) kararına göre, bir malikin fiilen kullandığı alanın tapudaki arsa payından fazla olması, kentsel dönüşüm sonrası kendisine daha fazla pay verilmesini haklı kılmaz. Mahkemeler, kullanım alanındaki fazlalık için denkleştirme veya düzeltme taleplerini reddetmekte ve tapu kayıtlarındaki arsa paylarını esas almaktadır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (2023/648 E., 2025/512 K K.) kararı, çatı katı maliklerinin arsa paylarının belirlenmesinde; iklim koşullarından etkilenme, asansörsüz binalarda ulaşım zorluğu ve teras kullanımı gibi faktörlerin değerlemeyi etkilediğini vurgulamaktadır. Bu durum, çatı katı maliklerinin tapudaki arsa paylarının diğer katlara göre daha düşük belirlenmiş olması riskini doğurur. Arsa payı düşük olan malik, yeni yapılacak binada arsa payı oranında hak sahibi olacağı için diğer maliklerden daha az metrekare alma veya değer kaybı yaşama riskiyle karşı karşıyadır.
2. Belediye Kayıtlarındaki Kat İzni Eksikliği ve Proje Engelleri
Belediye kayıtlarında çatı katına kat izni verilmemesi, kentsel dönüşüm sürecinde en büyük hukuki engellerden biridir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (2011/2052 E., 2011/5182 K.) ve 14. Hukuk Dairesi (2016/7721 E., 2019/6289 K K.) kararları, yapının mimari projesine uygunluğu ve belediye onaylı projenin varlığının kat mülkiyeti tesisi için zorunlu olduğunu belirtmektedir. Belediye kayıtlarında bağımsız bir kat olarak tanınmayan çatı katları, yeni projede “bağımsız bölüm” statüsünü kaybedebilir.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi (2024/4692 E., 2025/813 K K.) kararında görüldüğü üzere, kentsel dönüşüm projelerinde çatı alanlarının “ortak alan” veya “depo” olarak değiştirilmesi gündeme gelebilmektedir. Bu durum, çatı katı malikinin bağımsız mülkiyet hakkının sona ermesine ve sadece arsa payı oranında bir hakka sahip olmasına neden olabilir. Ayrıca, Yargıtay 20. Hukuk Dairesi (2017/8757 E., 2018/599 K K.) kararı uyarınca, imar mevzuatına aykırı veya projesiz eklentilerin bağımsız bölüm olarak tescili mümkün olmayabilir; bu da malikin yeni binada bağımsız bir daire alma hakkını tamamen ortadan kaldırabilir.
3. Çatı Katı Maliklerinin Karşılaşabileceği Somut Olumsuzluklar
Bağımsız Bölüm Kaybı: Belediye kat izni vermediği takdirde, çatı katı maliki yeni binada müstakil bir daire yerine, arsa payı oranında bir hisse ile yetinmek zorunda kalabilir.
Düşük Metrekare ve Değer Kaybı: Arsa paylarının kat irtifakı kurulduğu tarihteki değerlere göre belirlenmiş olması (KMK md. 3), çatı katının o dönemdeki dezavantajları nedeniyle düşük pay almasına ve dolayısıyla yeni binada daha küçük bir alan tahsis edilmesine yol açabilir (Yargıtay 20. HD, 2017/1315 E. K).
Oybirliği ve Muvafakat Sorunları: Çatı katındaki projesiz büyütmelerin veya statü değişikliklerinin korunması için tüm kat maliklerinin oybirliği gerekebilir (Yargıtay 5. HD, 2023/3779 E. Kaynak). Diğer maliklerin muvafakat vermemesi durumunda çatı katı maliki hukuki olarak korumasız kalabilir.
Örnek bir olay: Davacılar bir binanın arsa maliki ve inşa eden kişiler olup, binada bazı bağımsız bölümlerin sonradan projeye aykırı şekilde ilave edildiğini belirtmişlerdir. Özellikle üçüncü kattaki bir daire ile çatı katındaki bağımsız bölümün sonradan yapıldığı ve kat mülkiyetine tabi olmadığı ifade edilmiştir.
Davacılar, bu ilave bağımsız bölümler için imar barışı kapsamında yapı kayıt belgesi aldıklarını ve bu bölümlere arsa payı verilerek kat mülkiyeti kurulmasını talep etmiştir. Bunun için mevcut bağımsız bölümlerin arsa paylarının azaltılarak yeni bölümlere pay verilmesini ve bu bölümlerin tapuya tescilini istemişlerdir.
Davalı bağımsız bölüm maliki ise:
dairesini mevcut arsa payı üzerinden satın aldığını,
arsa payının azaltılmasına rızası olmadığını,
kaçak yapılan dairelere arsa payı verilmesinin kendi mülkiyet hakkını zedeleyeceğini savunmuştur. Yerel mahkeme davayı reddetmiş, Bölge Adliye Mahkemesi kararı onamış, Yargıtay da şu gerekçeyle kararı kesinleştirmiştir: Ana gayrimenkule yeni bağımsız bölüm eklenmesi ve arsa paylarının yeniden dağıtılması kat maliklerinin oybirliği ile mümkündür. Mahkeme kararıyla kat maliklerinin rızası yerine geçilemez. Bu nedenle davacıların talebi hukuken mümkün değildir.
Tazminat ve Sebepsiz Zenginleşme Davaları: Yeni projede metrekare dağılımında eşitsizlik oluşması durumunda, fazla alan alan maliklerin diğerlerine tazminat ödemesi gerekebilir (Yargıtay 3. HD, 2022/5267 E. K).
4. İkincil Kaynak Değerlendirmesi İkincil kaynak niteliğindeki mahkeme kararları, çatı katı maliklerinin karşılaşabileceği risklere dair ek bağlam sunmaktadır:
İstanbul Anadolu 7. ATM (2023/494 E. Kay): Onaylı projesine uygun olmayan bağımsız bölümlerin, kentsel dönüşümde eski özelliklerini (konum, metrekare, giriş yönü) kaybedebileceği ve malikin iradesi dışında açık artırma ile satış riskiyle karşılaşabileceği vurgulanmıştır.
Yargıtay 5. HD (2023/12651 E. K): İmar affından yararlanılmış olsa dahi, tapuda arsa payı tahsisi yapılmamış veya proje dışı kalmış çatı katlarının yıkım sonrası hak iddiasının reddedilebileceği ve malikin pay kaybına uğrayabileceği belirtilmiştir.
Bakırköy 2. ATM (2022/304 E. K): Proje onayına dayalı pay artışı beklentilerinin, inşaat gecikmeleri veya belediye izin süreçlerindeki aksaklıklar nedeniyle gerçekleşemeyebileceği, bu durumun malikleri eski (düşük) paylar üzerinden işlem yapmaya zorlayabileceği ifade edilmiştir.
Danıştay 6. Daire (2019/20423 E. K): İmar planı notlarında çatı alanlarının “bağımsız bölüm yapılamayacağı” yönündeki kısıtlamaların, kentsel dönüşümde bu alanların emsal dışı bırakılmasına ve metrekare dağılımında dezavantaj oluşmasına neden olabileceği işaret edilmiştir.
Sonuç: Çatı katı malikleri, belediye kayıtlarındaki kat izni eksikliği nedeniyle yeni binada bağımsız bölüm haklarını kaybederek “ortak alan” paydaşı durumuna düşebilirler. Metrekare dağılımı tapudaki arsa payına göre yapıldığından ve çatı katlarının arsa payları genellikle daha düşük takdir edildiğinden, bu maliklerin diğer kat maliklerinden daha az metrekare alması kuvvetle muhtemeldir.
Sık Sorulan Sorular
Çatı katı tapuda görünüyorsa kentsel dönüşümde kesin korunur mu?
Hayır. Belediye onaylı projeye uygunluk ve arsa payı oranı belirleyici olup, proje dışı bölümler korunmayabilir.
Kentsel dönüşümde herkes aynı metrekareyi mi alır?
Hayır. Metrekare dağılımı genellikle tapudaki arsa payı oranına göre yapılır.
Belediye kayıtlarında kat izni yoksa ne olur?
Çatı katı bağımsız bölüm statüsünü kaybedebilir ve malik yalnızca arsa payı oranında hak sahibi olabilir.
Bağımsız bölümün fiili kullanım alanı büyükse arsa payı artırılabilir mi?
Hayır. Yargıtay’a göre bir bağımsız bölüm malikinin fiilen kullandığı alanın tapuda kayıtlı arsa payından fazla olması tek başına arsa payının artırılması için yeterli değildir. Kat mülkiyeti veya paylı mülkiyet rejiminde arsa payı tapu kayıtlarına göre belirlenir ve geçmiş kullanım, fiili büyüklük veya kullanım alışkanlıkları arsa payının değiştirilmesi için kazanılmış hak oluşturmaz.
Yıllarca daha fazla metrekare kullanmak arsa payı hakkı doğurur mu?
Hayır. Uzun süre daha büyük alan kullanılmış olması, vergi ödenmesi veya fiili kullanımın diğer maliklerden fazla olması arsa payının değiştirilmesini gerektirmez. Yargıtay, kullanım biçiminin değil tapu kayıtlarının esas olduğunu açıkça vurgulamaktadır.
Riskli yapı yıkıldıktan sonra eski kullanım alanına göre yeni projede pay talep edilebilir mi?
Hayır. Riskli yapı yıkılmış olsa bile yeni yapılacak binada paylaşım, tapudaki arsa payı oranlarına göre yapılır. Önceki yapıdaki fiili kullanım alanı veya mimari projedeki farklı metrekareler, arsa payının yeniden belirlenmesi için hukuki dayanak oluşturmaz.
Mimari proje veya bilirkişi tespiti tapu kaydına üstün müdür?
Hayır. Yargıtay kararına göre mimari proje, keşif veya kullanım alanı tespitleri tapu sicilindeki arsa payı kaydını değiştirmez. Tapu kaydı, taşınmazın mülkiyet yapısını belirleyen temel hukuki belgedir ve aksi ancak kanunda öngörülen özel durumlarda mümkündür.
Riskli yapı yıkıldıktan sonra fiilen daha büyük alan kullanan malik arsa payının artırılmasını isteyebilir mi?
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2025/4788 E., 2025/9964 K. sayılı kararına konu olayda davacı, maliki olduğu bağımsız bölümün yıllarca diğer maliklerden daha fazla metrekare ile kullanıldığını, mimari proje ve yapılan tespitlerde de kullanım alanının tapudaki arsa payına göre daha büyük olduğunun ortaya çıktığını, riskli yapı kararı sonrası binanın yıkılmasıyla yeni yapılacak projede bu fiili kullanım farkının dikkate alınması gerektiğini ileri sürerek arsa payının düzeltilmesini talep etmiştir. Ancak mahkemeler ve Yargıtay, taşınmazın paylı mülkiyet hükümlerine göre tapuda kayıtlı olması ve kat irtifakının tapuya şerh edilmiş bulunması karşısında, bağımsız bölümün fiili kullanım alanının tapudaki arsa payından fazla olmasının arsa payının artırılması veya diğer maliklerin paylarının azaltılması için hukuki dayanak oluşturmayacağını kabul etmiştir. Yargıtay, tapu kayıtları ile belirlenen arsa payı düzeninin fiili kullanım veya metrekare farklılığı gerekçesiyle değiştirilemeyeceğini belirterek davanın reddine ilişkin kararı onamıştır.
Çatı katı bağımsız bölümlerin arsa payı diğer dairelerle eşit olmak zorunda mıdır? (Çatı katı arsa payı nasıl belirlenir?)
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2023/648 E., 2025/512 K. sayılı kararına konu olayda, binada tüm bağımsız bölümlere eşit arsa payı verilmiş olmasına rağmen özellikle çatı katı dairenin konumu ve fiziki özelliklerinin diğer dairelerden farklı olduğu ileri sürülerek arsa paylarının yeniden düzenlenmesi talep edilmiştir. Dosyada yapılan bilirkişi incelemesinde çatı katı bağımsız bölümün ön ve arka teras kullanımı bulunması, kiremit çatı korumasının olmaması nedeniyle iklim koşullarından daha fazla etkilenmesi ve ulaşım zorlukları gibi özelliklerinin bağımsız bölüm değerini etkileyebilecek unsurlar olduğu değerlendirilmiştir. Hukuk Genel Kurulu, arsa paylarının bağımsız bölümlerin kat irtifakının kurulduğu tarihteki değerini etkileyen tüm unsurlar dikkate alınarak belirlenmesi gerektiğini, çatı katı gibi konum ve kullanım özellikleri farklı olan bağımsız bölümlerin değerinin bu unsurlar göz önüne alınarak değerlendirilmesi gerektiğini vurgulamıştır. Buna göre çatı katı bağımsız bölümlere diğer dairelerle otomatik olarak eşit arsa payı verilmesi zorunlu olmayıp, konum, kullanım, iklim etkisi, ulaşım ve fiziki özellikler gibi değer belirleyici faktörler dikkate alınarak arsa paylarının yeniden düzenlenmesi mümkün olabilir.
Çatı ortak alanının kullanımına veya satışına ilişkin paydaşlar kararı tüm maliklerin katılımı olmadan geçerli olur mu?
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 2024/4692 E., 2025/813 K. sayılı kararına konu olayda paydaşlar arasında yapılan toplantıda çatı ortak alanının ortak alan olarak kalması ve depo olarak değerlendirilmesine ilişkin karar alınmış, Bölge Adliye Mahkemesi bu kararın oybirliği ile alındığını kabul ederek davayı reddetmiştir. Ancak Yargıtay, toplantı tutanağında tüm maliklerin toplantıya katılmadığını ve kararın oybirliği ile alınmadığını tespit etmiştir. Bu nedenle paydaşların tamamının katılımı ve oybirliği şartı gerçekleşmeden alınan kararın geçerli kabul edilerek davanın reddine karar verilmesi hatalı bulunmuş ve karar bozulmuştur.
Kat mülkiyeti kurulmuş binada sonradan eklenen çatı veya bodrum alanları bağımsız bölüm olarak tapuya tescil edilebilir mi?
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2017/8757 E., 2018/599 K. sayılı kararına konu olayda davacılar, imar affı kapsamında çatı ve bodrum katlarda sonradan oluşturulan alanların mesken nitelikli bağımsız bölüm olarak kabul edilip tapuda adlarına tescilini talep etmiştir. Ancak Yargıtay, ana taşınmazda dava konusu değişikliklerin yapıldığı tarihte kat mülkiyetinin zaten kurulmuş olduğunu, bu nedenle imar affına ilişkin düzenlemelerin uygulanamayacağını belirtmiştir. Ayrıca bilirkişi raporuna göre bu alanların bağımsız bölüm olarak kullanılmaya elverişli ve tamamlanmış nitelikte olmadığı tespit edildiğinden Kat Mülkiyeti Kanunu anlamında bağımsız bölüm sayılmaları mümkün görülmemiştir. Bu nedenle diğer kat maliklerinin rızası olmadan bu alanların bağımsız bölüm olarak tescili mümkün olmadığı kabul edilerek davanın reddine ilişkin karar onanmıştır.
Ana gayrimenkule sonradan eklenen kaçak veya ilave bağımsız bölümler için mahkeme kararıyla kat mülkiyeti kurulabilir mi?
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2023/3779 E., 2023/9193 K. sayılı kararına konu olayda davacılar, projeye sonradan eklenen ve kat mülkiyetine tabi olmayan ara kat ve çatı katı bağımsız bölümler için arsa paylarının yeniden dağıtılarak kat mülkiyeti kurulmasını ve bu bölümlerin tapuya tescilini talep etmiştir. Ancak davalı malik, kendi bağımsız bölümünün arsa payının azaltılmasına muvafakat etmediğini belirtmiştir. Yargıtay, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 44. maddesi uyarınca ana gayrimenkule yeni bağımsız bölüm eklenmesinin ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile alacağı kararla mümkün olduğunu, kat maliklerinin bu yönde mahkeme kararıyla zorlanamayacağını vurgulamıştır. Bu nedenle diğer kat malikinin rızası bulunmadan arsa paylarının değiştirilmesi veya ilave bağımsız bölümler için kat mülkiyeti kurulması mümkün görülmemiş, davanın reddine ilişkin karar hukuka uygun bulunarak onanmıştır.
Kentsel dönüşüm sonrası bazı dairelerin metrekareleri artıp bazılarının azalırsa zarar gören malik tazminat isteyebilir mi?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2022/5267 E., 2023/1448 K. sayılı kararına konu olayda eski bina kentsel dönüşüm kapsamında yıkılıp yeniden yapılmış, ancak yeni projede bazı bağımsız bölümlerin yüzölçümü artarken davacıların dairelerinin metrekareleri küçülmüştür. Bilirkişi incelemesi ile davacıların kullanım alanının azaldığı ve diğer bazı maliklerin kullanım alanının arttığı tespit edilmiştir. Yargıtay, bu durumun bağımsız bölümler arasında açık bir değer ve kullanım dengesizliği oluşturması halinde, metrekare artışı nedeniyle avantaj sağlayan maliklerin sebepsiz zenginleşmiş sayılabileceğini ve zarar gören maliklere tazminat ödemekle yükümlü olabileceklerini kabul etmiştir. Bu nedenle davacıların zararlarının diğer maliklerden hisseleri oranında tahsiline karar verilmesi hukuka uygun bulunmuştur.
Kentsel dönüşüm projesine katılmış veya yeni binanın yapılmasına izin vermiş olmak sonradan dava açmaya engel midir?
Somut olayda davacılar binanın kentsel dönüşüm kapsamında yıkılmasına karşı çıkmamış ve yeni binanın yapılmasına fiilen izin vermiş olmalarına rağmen, yeni projede dairelerinin küçültülmesi nedeniyle dava açmıştır. Yargıtay’a göre maliklerin dönüşüm sürecine katılması veya yeni binanın yapılmasına rıza göstermesi, sonradan ortaya çıkan metrekare kaybı veya değer dengesizliği nedeniyle dava açmalarına engel değildir. Malikler, proje uygulanması sonucunda ortaya çıkan kullanım alanı farklılıklarının sebepsiz zenginleşme oluşturduğunu ileri sürerek zararlarının giderilmesini talep edebilirler.
İmar affı veya yapı kullanma izni alınmış olması tek başına tapu tescil hakkı sağlar mı?
Hayır, imar affından yararlanılması veya yapı kullanma izni alınması tek başına bağımsız bölüm üzerinde mülkiyet hakkı ve tapuya tescil talep etme hakkı doğurmaz; tapu tescili için ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili mevzuatta öngörülen hukuki ve teknik şartların (bağımsız bölümün hukuken geçerli ve mevcut olması, kat mülkiyetine uygunluk, gerekli belgelerin tamamlanması gibi) gerçekleşmesi gerekir. Nitekim Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 19.03.2024 tarihli kararında, davacı imar affı kapsamında yapı kullanma izni almış olsa da tescil davası devam ederken ana yapının yıkılması nedeniyle bağımsız bölümün hukuki varlığının ortadan kalktığı ve bu nedenle tescil talebinin konusuz kaldığı kabul edilmiş, böylece imar affı veya kullanım izninin tek başına tapu hakkı sağlamaz.
İmar planı veya plan notları çatı katının emsal dışında kullanılmasına izin verebilir mi?
Hayır, imar planı veya plan notları ile çatı katı kullanımına ilişkin düzenleme yapılabilse de bu düzenlemeler üst mevzuata aykırı olamaz. Danıştay 6. Daire kararına göre, emsal hesabı ve yapılaşma esasları yönetmeliklerle belirlenir ve imar planı ile değiştirilemez. Bu nedenle çatı katının emsal dışı sayılması, bağımsız bölüm haline getirilmesi veya kullanım alanının genişletilmesi gibi düzenlemeler ancak ilgili imar mevzuatına uygun olduğu ölçüde geçerlidir; plan notları yönetmeliğe aykırı şekilde hak yaratamaz.
Çatı katının bağımsız bölüm olarak kullanılmasına yönelik plan değişiklikleri hukuka uygun mudur?
Çatı katına ilişkin plan değişiklikleri kural olarak mümkündür; ancak bu değişikliklerin şehircilik ilkelerine, plan bütünlüğüne ve kamu yararına dayanması gerekir. Danıştay kararında, yapılaşma yoğunluğunu artıran veya çatı alanlarını kullanım alanına dönüştüren düzenlemelerin teknik ve nesnel gerekçelere dayanması, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmaması ve planlama sistematiği içinde değerlendirilmesi gerektiği vurgulanmıştır. Aksi halde yalnızca bireysel menfaat sağlayan veya plan bütünlüğünü bozan düzenlemeler hukuka aykırı sayılabilir.
Neden Kentsel Dönüşüm Sürecinde Uzman Avukat Desteği Gereklidir?
Çatı katı uyuşmazlıkları yalnızca mülkiyet hukuku değil aynı zamanda imar hukuku, tapu hukuku ve kentsel dönüşüm mevzuatını birlikte ilgilendiren teknik süreçler içerir. Sürecin yanlış yönetilmesi bağımsız bölüm hakkının tamamen kaybedilmesine neden olabilir.
Uzman hukuki destek özellikle şu konularda kritik öneme sahiptir:
arsa payı analizinin yapılması
belediye proje kayıtlarının incelenmesi
bağımsız bölüm statüsünün korunması
metrekare dağılımına itiraz süreçleri
tazminat ve denkleştirme davaları
kat malikleri kararlarının iptali
hak kaybı doğmadan önleyici hukuki süreçlerin yürütülmesi
Erken hukuki müdahale, telafisi güç mülkiyet kayıplarını önleyebilir.
Kentsel dönüşüm projelerinde maliklere arsa payına denk düşmeyen metrekare verilmesi veya şerefiye farkı gözetilmemesi halinde aşağıdaki davalar açılabilir.
1. Kentsel Dönüşümde Karar Alma Mekanizması ve Azınlık Paydaşların Durumu
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 6. maddesi uyarınca, riskli yapıların yıkılmasından sonra taşınmazın nasıl değerlendirileceğine (yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı vb.) sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayan azınlık paydaşların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek, bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Satış gerçekleşmezse paylar, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenerek Hazine adına tescil edilir.
2. Metrekare Azlığı ve Paylaşım Haksızlığı Durumunda Başvurulacak Yollar
Mülk sahibine arsa payına denk gelen metrekareden daha az alan verilmesi veya malikler arasında şerefiye farkı gözetilmeksizin adaletsiz paylaşım yapılması durumunda azınlık hakları yargı kararları ışığında şu şekildedir:
Adli Yargı Yolu (Asliye Hukuk Mahkemeleri):
Sebepsiz Zenginleşme ve Tazminat: Bağımsız bölümler arasında açık bir eşitsizlik meydana gelmesi durumunda, zarar gören malikler sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak tazminat davası açabilirler. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, projedeki metrekare küçülmelerinin diğer malikler lehine haksız bir zenginleşme doğurması halinde tazminat ödenmesine hükmetmiştir.
Sözleşmenin İptali ve Uyarlanması: Azınlık paydaşlar, paylaşımın adil olmadığını ileri sürerek “düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin iptali” veya “sözleşmenin uyarlanması” davası açabilirler.
Malikler Kurulu Kararının İptali: salt çoğunlukla alınan kararın veya bu karara dayanak teşkil eden protokolün usulüne uygun olmadığını (toplantıya davet edilmeme, kanuna aykırılık vb.) iddia eden malikler, bu kararların iptali için adli yargıda dava açabilirler.
İdari Yargı Yolu (İdare Mahkemeleri):
Satış İşleminin İptali: Azınlık paydaşlar, arsa paylarının satışına ilişkin idari işlemin iptali için dava açabilirler. Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, paylaşımın “adil ve hakkaniyete uygun olmadığı” (örneğin; ana cadde üzerindeki dükkan yerine arka cepheden dükkan önerilmesi) durumlarda mülkiyet hakkının ihlal edildiği gerekçesiyle satış işleminin iptal edilebileceğine karar vermiştir.
Değer Tespitine İtiraz: Rayiç bedelin düşük tespit edilmesi durumunda, ihale ve değer tespiti işlemlerine karşı iptal davası açılabilir.
3. Hisse Satışlarının Engellenmesi ve Yargısal Denetim
Azınlık paydaşların hisse satışlarını doğrudan engelleme yetkisi kanunen sınırlı olsa da, yargı yoluyla bu süreç durdurulabilir:
Yürütmenin Durdurulması ve İhtiyati Tedbir: Pay satışına ilişkin idari işlemlere karşı idari yargıda açılacak davalarda “yürütmenin durdurulması” talep edilebilir. Adli yargıda ise malikler kurulu kararının uygulanmasının durdurulması için “ihtiyati tedbir” istenebilir. Ancak bazı kararlarda, pay satışına karşı ihtiyati tedbir kararının yalnızca idari yargıdan talep edilebileceği, adli yargının bu konuda yetkisiz olduğu belirtilmiştir.
Anayasa Mahkemesi (AYM) Kriteri: AYM, azınlıkta kalan paydaşların yeni paylaşım yöntemine yönelik itirazları yargısal bir merci tarafından denetlenmeden ve yeterli gerekçeyle karşılanmadan satış yapılmasını mülkiyet hakkının ihlali olarak değerlendirmektedir. Satışın “son çare” olması gerektiği vurgulanmaktadır.
Keşif ve Bilirkişi İncelemesi: Danıştay, satış işleminden önce paylaşımın hukuka uygun olup olmadığının, taşınmaz başında keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılarak değerlendirilmesini zorunlu tutmaktadır. Eğer paylaşım adaletsiz bulunursa satış işlemi iptal edilerek engellenmiş olur. Bir yazı önerisi.
4. İkincil Kaynaklar ve Ek Bağlam
Aşağıdaki hususlar karar metinlerinde sınırlı bilgi olması nedeniyle ikincil kaynaklardan elde edilen ek bağlamlardır:
Sebepsiz Zenginleşme Davası: İmar planı değişikliği veya kentsel dönüşüm sonrası paylaşımdaki eşitsizliklerin giderilmesi için arsa sahipleri arasında bir dengeleme protokolü yapılmamışsa, Türk Borçlar Kanunu (TBK) md. 77-82 uyarınca sebepsiz zenginleşme davası açılarak zarar miktarı talep edilebilir.
Tapu Kayıtlarının Önemi: Arsa payı düzeltme davalarında, kat irtifakı kurulurken belirlenen oranların bağımsız bölüm değerleriyle orantısızlığı iddiası, tapu kayıtları ve Kat Mülkiyeti Kanunu sınırlamaları nedeniyle her zaman başarıya ulaşmayabilir; bu durumda kazanılmış hakların korunması için uzman incelemesi kritiktir.
İdari Parselasyon İtirazları: Kentsel dönüşüm dışındaki imar uygulamalarında (İmar Kanunu md. 18), hisselerin “pratikte kullanılması mümkün olmayan küçük paylar” şeklinde dağıtılması hukuka aykırı bulunmakta ve idari yargıda iptal edilebilmektedir. Bu durum, kentsel dönüşümdeki adil dağılım ilkesine kıyasen bir dayanak oluşturabilir.
Bireysel Başvuru: İdari ve adli yolların tüketilmesinin ardından, mülkiyet hakkının ihlali iddiasıyla Anayasa Mahkemesi’ne bireysel başvuru yapılarak yeniden yargılama veya tazminat talep edilebilir.
Sonuç: Azınlık paydaşlar, haksız paylaşım durumunda adli yargıda tazminat ve sözleşme iptali; idari yargıda ise satış işleminin iptali ve yürütmenin durdurulması yollarına başvurabilirler. Satışın engellenmesi, ancak paylaşımın adaletsizliğinin veya usulsüzlüğünün mahkemece tespit edilmesi ve yürütmenin durdurulması/tedbir kararı alınması ile mümkündür.
Sık Sorulan Sorular
Azınlık paydaş hisse satışını tamamen engelleyebilir mi?
Doğrudan engelleyemez; ancak idari yargıda yürütmenin durdurulması kararı alınması halinde satış durdurulabilir.
Kentsel dönüşümde metrekare küçülmesi dava sebebi midir?
Evet. Arsa payına denk düşmeyen bağımsız bölüm verilmesi halinde tazminat veya sözleşme iptali davası açılabilir.
Neden Kentsel Dönüşüm Sürecinde Uzman Avukat Desteği Gereklidir?
Kentsel dönüşüm süreci yalnızca sözleşme ilişkisi değil aynı zamanda idari işlem, mülkiyet hukuku, borçlar hukuku ve imar hukuku unsurlarını birlikte içerir. Sürecin yanlış yönetilmesi telafisi güç hak kayıplarına neden olabilir.
Uzman hukuki destek özellikle şu konularda kritik öneme sahiptir:
salt çoğunluk kararlarının denetlenmesi
pay satış işlemlerinin durdurulması
adil metrekare ve şerefiye hesaplarının teknik incelenmesi
bilirkişi raporlarının değerlendirilmesi
sözleşme iptali ve tazminat davaları
idari ve adli yargı süreçlerinin birlikte yürütülmesi
mülkiyet hakkı ihlali riskinin önlenmesi İstanbul ve çevresinde kentsel dönüşüm uyuşmazlıkları konusunda uzman destek almak, hak kaybını önlemek açısından büyük önem taşır.
İstanbul Tuzla Kentsel Dönüşüm Avukatı — 2M Hukuk Avukatlık Bürosu
İstanbul Tuzla merkezli faaliyet gösteren 2M Hukuk Avukatlık Bürosu, kentsel dönüşüm uyuşmazlıkları, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, pay satış iptali davaları ve mülkiyet hakkı ihlallerine ilişkin süreçlerde hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.
Özellikle aşağıdaki alanlarda destek sağlanmaktadır:
6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin 7. maddesi uyarınca, riskli yapıların tespiti öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılır. Maliklerin bu tespiti süresi içinde yaptırmaması durumunda, tespitler Bakanlık veya ilgili İdarece yapılır veya yaptırılır. Danıştay 6. Dairesi ve İdare Dava Daireleri Kurulu kararlarında, bu düzenlemenin Kanun’un amacına, mülkiyet hakkının korunmasına ve sağlıklı bir çevrede yaşama hakkına uygun olduğu teyit edilmiştir. Riskli yapı tespiti; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların kullanımına (oturma, çalışma, eğlenme, ibadet vb.) tahsis edilmiş yapılar ile hayvanların veya eşyaların korunmasına yarayan yapılar için yapılır. Ancak inşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile statik bütünlüğü bozulmuş metruk yapılar bu tespitin konusu dışındadır.
2. Elektronik Yazılım Sistemi ve Raporlama Süreci
Riskli yapı tespit talepleri ve süreci elektronik yazılım sistemi üzerinden yürütülür. Lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar, bir yapı hakkında tespit talebi aldığında, sistem üzerinden daha önce bir rapor düzenlenip düzenlenmediğini kontrol etmekle yükümlüdür. Yönetmelik uyarınca, elektronik sistemde yapı kaydı oluşturulduktan sonra riskli yapı tespitinin iki ay içinde yapılmaması durumunda maliklerden birinin talebiyle, altı ay içinde yapılmaması durumunda ise Bakanlıkça re’sen yapı kaydı sistemden silinir. Hazırlanan raporlarda binanın Ulusal Adres Veri Tabanı (UAVT) kodu ve adres bilgilerinin yer alması zorunludur.
3. Tek Rapor İlkesi ve İstisnaları
Yönetmeliğin 7. maddesinin 3. fıkrası uyarınca, her yapı için kural olarak sadece bir adet riskli yapı tespiti raporu düzenlenebilir. Ancak aşağıdaki haller bu kuralın istisnasını oluşturur:
İtiraz veya yargı kararı üzerine yeniden rapor tanzim edilmesinin gerekmesi,
Raporun gerçeğe aykırı düzenlendiğinin tespit edilmesi,
Yapının risk durumunu etkileyebilecek kasti bir müdahale dışında somut bir hadisenin (deprem, yangın vb.) gerçekleşmiş olması. Ayrıca, aynı parsel üzerinde bulunan farklı statik özelliklere sahip yapıların (örneğin; bir binanın altındaki dükkanlar ile yanındaki müstakil dükkanlar) ayrı ayrı incelenmesi ve her biri için ayrı performans analizi yapılması gerekmektedir.
4. Tapuya Şerh, Tebligat ve İtiraz Prosedürü
Hazırlanan riskli yapı tespit raporları, tespiti yapan idare veya lisanslı kuruluşça en geç on iş günü içinde ilgili Müdürlüğe veya yetki devri yapılmış İdareye gönderilir. Raporlarda eksiklik bulunmaması halinde, yapıların riskli olduğu hususu tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu müdürlüğü, bu şerhi ayni ve şahsi hak sahiplerine 7201 sayılı Tebligat Kanunu’na göre tebliğ eder.
İtiraz Süresi: Malikler veya kanuni temsilcileri, tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde riskli yapı tespitine karşı itiraz edebilirler.
Değerlendirme: İtirazlar, Bakanlıkça teşkil edilen ve üniversitelerden gelen üyelerin de bulunduğu teknik heyetler tarafından incelenerek karara bağlanır.
Kesinleşme: İtiraz edilmemesi veya itirazın reddedilmesi durumunda riskli yapı kararı kesinleşir ve tahliye/yıkım süreci başlar. Yargı kararlarında, itiraz yolunun seçimlik bir hak olduğu ve doğrudan dava açılmasının da mümkün olduğu kabul edilmiştir.
5. İkincil Kaynaklardan Elde Edilen Bilgiler ve Özel Durumlar
Aşağıdaki hususlar, karar metinlerinde sınırlı bilgi veya ek bağlam sağlayan ikincil kaynaklar üzerinden tespit edilmiştir:
Kültür Varlıkları: 2863 sayılı Kanun kapsamındaki kültür varlıkları için riskli yapı tespiti ancak maliklerin talebiyle yapılabilir. Tespitin kesinleşmesinin ardından durum ilgili Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu’na bildirilir ve uygulama bu kurulun kararına göre yürütülür. İkincil kaynaklarda, bu sürecin 2863 sayılı Kanun’daki “izinsiz müdahale yasağı” ile çelişebileceğine dair hukuki tartışmaların bulunduğu not edilmiştir.
Kiracıların Durumu: Riskli yapı tespitine itiraz hakkı münhasıran maliklere veya kanuni temsilcilerine tanınmıştır. Kiracıların bu tespite karşı itiraz etme ehliyetinin bulunmadığı, ancak tahliye ve yıkım gibi uygulama işlemlerine karşı dava açabilecekleri değerlendirilmektedir.
Kolluk Müdahalesi ve Masraflar: Yapıların tahliyesi ve yıkımı aşamasında engelleme ile karşılaşılması durumunda kolluk marifetiyle işlem yapılabileceği, ayrıca maliklerce yaptırılmayan tespit ve yıkım işlemlerinin masraflarının 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre maliklerden tahsil edileceği belirtilmektedir.
Vergi Muafiyeti: Riskli yapı şerhi bulunan taşınmazların dönüşüm öncesi ilk satışı, devri ve tescili gibi işlemlerin damga vergisinden muaf olduğu özelge bazlı bilgilerde yer almaktadır.
Sonuç: Yargı kararları, Yönetmeliğin 7. maddesinde düzenlenen riskli yapı tespit sürecinin; elektronik sistem kontrolü, tek rapor ilkesi, 15 günlük itiraz süresi ve teknik heyet incelemesi gibi sıkı şekli şartlara bağlı olduğunu ve bu usullere uyulmamasının (örneğin; tebligat usulsüzlüğü veya eksik teknik inceleme) işlemlerin iptaline yol açacağını istikrarlı bir şekilde vurgulamaktadır.
Sık Sorulan Sorular
Riskli yapı tespitine kimler itiraz edebilir?
Riskli yapı tespitine karşı itiraz hakkı yalnızca yapı malikleri veya kanuni temsilcilerine tanınmıştır. Kiracılar doğrudan riskli yapı kararına itiraz edemez; ancak tahliye veya yıkım işlemlerine karşı dava açabilirler.
Riskli yapı tespitine itiraz süresi kaç gündür?
Riskli yapı tespitine karşı, tebligat tarihinden veya muhtarlık ilanının son gününden itibaren 15 gün içinde itiraz edilmesi gerekir. Bu süre içinde itiraz edilmezse riskli yapı kararı kesinleşir.
Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?
Riskli yapı tespiti süreci; idare hukuku, gayrimenkul hukuku ve kentsel dönüşüm mevzuatının birlikte uygulanmasını gerektiren teknik ve çok aşamalı bir idari süreçtir. Sürelerin kaçırılması, usulsüz tebligatın fark edilmemesi veya teknik rapora karşı hukuki dayanak oluşturulamaması ciddi hak kayıplarına neden olabilmektedir.
Uzman avukat desteği özellikle şu konularda kritik önem taşır:
Riskli yapı tespit sürecinin hukuka uygun yürütülmesinin denetlenmesi
Tebligat ve ilan işlemlerinin usule uygunluğunun incelenmesi
Teknik rapora karşı bilimsel ve hukuki itiraz hazırlanması
Tapu şerhi, tahliye ve yıkım süreçlerinin hukuki takibi
Maliklerin mülkiyet hakkının korunması ve ekonomik kayıpların önlenmesi
İdari işlemlerin iptali için dava stratejisinin belirlenmesi
Kentsel dönüşüm süreçlerinde hukuki sürecin doğru yönetilmesi, yalnızca riskli yapı kararına itiraz etmekten ibaret olmayıp mülkiyet hakkının korunması ve dönüşüm sürecinin sağlıklı yürütülmesi açısından belirleyici öneme sahiptir.
1. İstinaf/Temyiz İncelemesi Sırasında Tahliyenin Gerçekleşmesi ve İcranın İadesi (İİK m. 40)
Yargıtay kararlarına göre, bir tahliye ilamının Bölge Adliye Mahkemesince kaldırılması veya temyizen bozulması, icra muamelelerini olduğu yerde durdurur (İİK m. 40/1). Eğer ilam hükmü infaz edilmiş ve taşınmaz tahliye edilmişse, sonradan gelen bir bozma kararı ile birlikte, ayrıca bir hükme hacet kalmaksızın icra tamamen veya kısmen eski haline iade olunur (İİK m. 40/2).
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarına göre, bozulan bir tahliye kararının infazı sonucunda gerçekleşen tahliye, “rızaen gerçekleşen bir tahliye” olarak kabul edilemez. Bu durumda, bozma kararına uyan mahkemenin, taşınmazın İİK m. 40 uyarınca davalıya iade edilebileceğini gözeterek tahliye isteminin reddine karar vermesi gerekmektedir.
2. Tahliye Sonrası Davanın Konusuz Kalması ve İzlenecek Usul
İstinaf veya temyiz incelemesi devam ederken davalının taşınmazı boşaltması durumunda davanın seyri, tahliyenin niteliğine göre değişmektedir:
Davanın Konusuz Kalması: Taşınmazın yargılama veya temyiz aşamasında tahliye edilmesi halinde, davanın konusunun kalmadığı kabul edilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ve Hukuk Genel Kurulu kararlarına göre, bu durumda mahkemece “karar verilmesine yer olmadığına” dair hüküm kurulmalıdır.
Haklılık Durumunun Tespiti ve Yargılama Giderleri: HMK m. 331/1 uyarınca, davanın konusuz kalması sebebiyle esası hakkında karar verilmesine gerek bulunmayan hallerde hakim, davanın açıldığı tarihteki tarafların haklılık durumuna göre yargılama giderlerini ve vekalet ücretini takdir eder. Yargıtay, mahkemenin sadece “konusuz kaldı” diyerek bırakmamasını, davanın açıldığı tarihte davacının tahliye isteminde haklı olup olmadığını inceleyerek masraflara hükmetmesi gerektiğini vurgulamaktadır.
Araştırma Yükümlülüğü: Mahkeme, tahliyenin gerçekleşip gerçekleşmediğini yöntemine uygun şekilde araştırmalıdır. Sadece taraflardan birinin beyanı yeterli görülmeyebilir; anahtar teslimi veya icra tutanakları gibi somut veriler üzerinde durulmalıdır.
3. İstinaf Kararı Bozarsa İzlenecek Yol
İstinaf mahkemesi yerel mahkemenin kabul kararını bozarsa (veya kaldırırsa), dosya genellikle yeniden yargılama yapılmak üzere ilk derece mahkemesine gönderilir. Bu aşamada:
Bozmaya Uyma: Mahkeme bozma kararına uyarsa, bozma ilamında belirtilen hukuki esaslar çerçevesinde inceleme yapmak zorundadır.
Esas Hakkında Karar: Eğer taşınmaz bozma öncesinde infaz yoluyla tahliye edilmişse, mahkemece “tahliye isteminin reddine” karar verilmesi gerektiği yönünde kararlar mevcuttur. Ancak tahliye kendiliğinden (rızaen) gerçekleşmişse, davanın konusuz kaldığına hükmedilmelidir.
İcranın İadesi Talebi: Davalı (kiracı), bozma kararı sonrası icra dairesine başvurarak İİK m. 40 uyarınca taşınmazın kendisine iadesini isteyebilir.
4. Üçüncü Kişilerin Hakları ve İstisnai Durumlar
İcra ve İflas Kanunu m. 40/3 uyarınca, icra iade edilirken üçüncü kişilerin iyiniyetle kazandıkları haklara zarar verilemez. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin kararına göre, eğer taşınmaz tahliye edildikten sonra mal sahibi tarafından iyiniyetli üçüncü bir kişiye kiralanmışsa, icra müdürü üçüncü kişiyi taşınmazdan çıkarıp eski kiracıya teslim edemez. Bu durumda eski ve yeni kiracı arasındaki uyuşmazlığın genel mahkemelerde çözülmesi gerekir.
5. İkincil Kaynaklardan Elde Edilen Bilgiler
İkincil kaynak niteliğindeki yargı kararları, yukarıdaki sürece ilişkin ek bağlam sağlamaktadır:
Temyiz Sınırı: Tahliye davalarında temyiz kesinlik sınırının belirlenmesinde üç aylık kira bedelinin esas alındığı, bu sınırın altındaki kararların miktar itibarıyla reddedilebileceği belirtilmiştir.
İspat Yükü: Taşınmazın boşaltıldığının kabulü için sadece taşınmazın boş görünmesinin yeterli olmadığı, anahtarın usulüne uygun şekilde (örneğin notere teslim veya tutanakla) davacıya teslim edildiğinin ispatlanması gerektiği vurgulanmıştır. Aksi takdirde işgalin devam ettiği kabul edilebilmektedir.
Yeni Hüküm Niteliği: Bozma sonrası taşınmazın tahliye edilmesi ve davacının taşınmazı kullanmaması gibi yeni olguların ortaya çıkması durumunda, mahkemenin bu yeni durumu dikkate alarak verdiği kararların “yeni hüküm” niteliğinde sayılabileceği ve temyiz incelemesinin buna göre yapılacağı ifade edilmiştir.
Sık Sorulan Sorular
İstinaf veya temyiz aşamasında tahliye gerçekleşirse kiracı geri dönebilir mi?
Eğer tahliye ilamı istinaf veya temyiz incelemesi sonucunda kaldırılır veya bozulursa, İcra ve İflas Kanunu m.40 uyarınca icra işlemleri eski haline iade edilir ve kiracı taşınmazın kendisine teslimini talep edebilir.
Tahliye gerçekleşince dava otomatik olarak biter mi?
Hayır. Tahliye rızaen yapılmışsa dava konusuz kalır ve mahkeme “karar verilmesine yer olmadığına” karar verir. Ancak icra yoluyla tahliye gerçekleşmişse farklı hukuki sonuçlar doğabilir.
Tahliye sonrası ev başkasına kiralanırsa eski kiracı geri dönebilir mi?
İyiniyetli üçüncü kişinin hakları korunur. Bu durumda icra müdürlüğü taşınmazı eski kiracıya teslim edemez; uyuşmazlık genel mahkemede çözülür.
Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?
Tahliye davaları ve istinaf/temyiz sürecindeki icra işlemleri teknik usul kurallarına tabidir. Özellikle:
İcranın iadesi talebinin doğru şekilde yapılması
Tahliyenin rızaen mi icra yoluyla mı gerçekleştiğinin tespiti
Üçüncü kişi haklarının değerlendirilmesi
Yargıtay içtihatlarının doğru uygulanması
Yargılama giderleri ve tazminat risklerinin yönetilmesi gibi konular uzmanlık gerektirir. Usul hataları ciddi hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle sürecin başından itibaren uzman hukuki destek alınması büyük önem taşır.
2M Hukuk Avukatlık Bürosu ile Profesyonel Hukuki Destek
2M Hukuk Avukatlık Bürosu, kira hukuku, tahliye davaları, icra hukuku ve istinaf süreçlerinde müvekkillerine stratejik danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır. Büro, özellikle taşınmaz tahliye süreçleri ve icra işlemlerinin iptali konularında güncel Yargıtay içtihatları ışığında çözüm üretmektedir.
1. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Hukuki Niteliği ve Fesih Rejimi
Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi kararlarında istikrarlı bir şekilde vurgulandığı üzere, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri; bünyesinde hem “eser sözleşmesi” hem de “taşınmaz satış vaadi” (arsa payının devri) unsurlarını barındıran karma nitelikli (çift tipli) akitlerdir. Bu sözleşmeler, tapuda pay devrini de içerdiğinden Türk Medeni Kanunu’nun 706, Türk Borçlar Kanunu’nun 237, Noterlik Kanunu’nun 60 ve Tapu Kanunu’nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlıdır. Bu hukuki nitelikleri gereği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tek taraflı irade beyanı ve bu beyanın karşı tarafa ulaşmasıyla feshedilmesi kural olarak mümkün değildir.
2. Tek Taraflı Fesih Hakkının Geçersizliği
Yargıtay kararlarında, sözleşme metninde taraflara tek taraflı fesih hakkı tanınmış olsa dahi, bu tür hükümlerin genel hukuk kuralları çerçevesinde doğrudan sonuç doğurmayacağı belirtilmektedir. Örneğin, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (2021/5389 E., 2022/5019 K.) ve Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi (2024/52 E., 2024/274 K.) kararlarında, sözleşmede kooperatife veya arsa sahibine tek taraflı fesih hakkı tanıyan maddeler bulunsa dahi, bu maddelerin tek taraflı irade beyanıyla sözleşmeyi sona erdirmeye yetmeyeceği, feshin ancak mahkeme kararı veya iradelerin birleşmesiyle mümkün olduğu ifade edilmiştir.
3. Sözleşmenin Sona Erme Koşulları
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ancak iki şekilde sona erdirilebilir:
Tarafların İradelerinin Fesih Konusunda Birleşmesi (İkale): Tarafların karşılıklı olarak sözleşmeyi sona erdirme konusunda mutabık kalmaları durumunda sözleşme feshedilmiş sayılır. Yargıtay, arsa sahibinin sözleşmeyi feshettiğini bildirmesinin ardından yüklenicinin de bu feshi kabul etmesini veya arsa sahibinin başka bir yükleniciyle yeni bir sözleşme imzalamasını “iradelerin birleşmesi” olarak kabul etmektedir.
Mahkeme Kararı (Hakim Kararı): Taraflardan biri fesih iradesine karşı çıkıyorsa veya feshi kabul etmiyorsa, sözleşmeden dönmek isteyen tarafın mutlaka mahkemede “sözleşmenin feshi” davası açması ve hakimin fesih kararı vermesi gerekmektedir. Hakim, fesih isteyen tarafın haklı olup olmadığını inceleyerek bir karar verir; aksi takdirde tek taraflı fesih bildirimi hukuki sonuç doğurmaz ve sözleşme yürürlükte kalmaya devam eder.
4. Tek Taraflı Fesih Bildiriminin Hukuki Sonuçları
Yargıtay 23. Hukuk Dairesi ve 15. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarına göre, karşı tarafın kabulü olmaksızın gönderilen noter ihtarnameleri veya tek yanlı fesih bildirimleri “hukuksal sonuç doğurmaz”. Bu tür bir bildirim yapılmış olsa dahi, mahkemece fesih kararı verilene veya taraflar fesihte uyuşana kadar sözleşme geçerliliğini korur. Sözleşme ayakta kaldığı sürece tarafların edimlerini ifa yükümlülüğü (inşaatın yapımı, kira tazminatı ödenmesi vb.) devam eder.
5. İstisnai Durumlar ve Uygulama Farklılıkları
Bazı kararlarda (örneğin Yargıtay 6. HD 2024/71 E., 2025/857 K.), bilirkişi raporları ve somut delillerle fesih koşullarının oluştuğu ve arsa sahibinin haklı nedenlerle sözleşmeyi feshettiği durumlarda, mahkemenin bu haklılığı tespit ederek fesihe hükmetmesi gerektiği vurgulanmıştır. Ayrıca, inşaatın fiziki seviyesinin %90 ve üzeri olduğu durumlarda feshin “ileriye etkili” sonuç doğuracağı, bu oranın altındaki durumlarda ise “geriye etkili” (dönme) feshin söz konusu olacağı belirtilmektedir.
Sonuç olarak; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde taraflara sözleşme ile tek taraflı fesih yetkisi verilmiş olsa dahi, bu yetki karşı tarafın itirazı halinde kendiliğinden sonuç doğurmaz. Sözleşmenin feshi için ya tarafların bu konuda tam bir irade uyuşması içinde olması ya da mahkemece verilmiş kesinleşmiş bir fesih kararının bulunması zorunludur.
Sık Sorulan Sorular
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tek taraflı feshedilebilir mi?
Hayır. Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi içtihatlarına göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri tek taraflı irade beyanı ile feshedilemez. Fesih ancak tarafların anlaşması (ikale) veya mahkeme kararı ile mümkündür. Karşı tarafın kabulü olmaksızın yapılan fesih bildirimi hukuki sonuç doğurmaz.
Noter ihtarı göndererek inşaat sözleşmesi feshedilebilir mi?
Tek başına noter ihtarı sözleşmeyi sona erdirmez. Noter ihtarı yalnızca fesih iradesini gösterir ve karşı taraf kabul etmezse sözleşmenin feshi için mahkemede dava açılması gerekir.
Mahkeme kararı olmadan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi sona erer mi?
Taraflar fesih konusunda anlaşmamışsa sözleşme mahkeme kararı olmadan sona ermez. Mahkeme, fesih talebinde bulunan tarafın haklı olup olmadığını inceleyerek feshe karar verebilir.
Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Neden Uzman Avukat Desteği Alınmalıdır?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri; eser sözleşmesi, taşınmaz satış vaadi, tapu devri, ayni haklar ve yüksek ekonomik değer içeren karma nitelikli sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde yapılacak hukuki hatalar telafisi güç zararlar doğurabilir.
Bu nedenle sürecin uzman bir avukat tarafından yürütülmesi büyük önem taşır.
1. Yanlış fesih işlemi sözleşmeyi sona erdirmez
Tek taraflı fesih bildirimi çoğu zaman hukuki sonuç doğurmaz. Yanlış fesih yöntemi nedeniyle sözleşme yürürlükte kalabilir ve taraflar ağır tazminat sorumluluğu ile karşılaşabilir.
2. Tapu devri ve ayni hak riskleri içerir
Arsa payı devri, tapu kayıtları ve taşınmaz üzerindeki hakların korunması teknik hukuki bilgi gerektirir. Yanlış işlem mülkiyet kaybına kadar varan sonuçlar doğurabilir.
3. Fesih şartlarının oluşup oluşmadığı teknik inceleme gerektirir
İnşaatın fiziki seviyesi, sözleşmeye aykırılık, temerrüt durumu ve kusur oranı bilirkişi incelemesi ve hukuki değerlendirme gerektirir.
4. Yüksek tazminat ve kira kaybı riskleri vardır
Fesih sonrası ortaya çıkabilecek zarar, kira tazminatı, değer artışı ve sebepsiz zenginleşme talepleri profesyonel hukuki strateji gerektirir.
5. Mahkeme süreci stratejik yürütülmelidir
Fesih davalarında talep türü, delil sunumu ve hukuki nitelendirme davanın sonucunu doğrudan etkiler.
2M Hukuk Avukatlık Bürosu
2M Hukuk Avukatlık Bürosu; İstanbul merkezli, özellikle Tuzla, Pendik, Kartal ve Gebze bölgesinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, sözleşmeye aykırılık, yüklenici sorumluluğu ve taşınmaz kaynaklı uyuşmazlıklarda hukuki danışmanlık ve dava temsil hizmeti sunmaktadır. İstanbul Anadolu Yakası ve Kocaeli–Gebze hattında faaliyet gösteren ofisimiz, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin uyuşmazlıklarda müvekkillerine stratejik hukuki çözümler sağlamaktadır.
Arsa sahipleri ve yükleniciler arasında ortaya çıkan sözleşme ihlalleri, fesih süreçleri, tapu devri sorunları ve tazminat taleplerinde sürecin doğru hukuki strateji ile yürütülmesi büyük önem taşımaktadır. 2M Hukuk Avukatlık Bürosu, sözleşmenin hazırlanmasından fesih sürecine, dava aşamasından hakların tahsiline kadar tüm aşamalarda profesyonel hukuki destek sunarak hak kaybının önlenmesini ve uyuşmazlığın etkin şekilde çözülmesini amaçlamaktadır.
Kira Yardımı, Tahliye Süreci ve Hukuki Başvuru Rehberi
Kentsel dönüşüm sürecinde kiracıların hakları, 6306 sayılı Kanun ve uygulama yönetmelikleriyle belirlenmiş olup; kira yardımı, geçici konut tahsisi, kredi-faiz desteği ve dava haklarını kapsamaktadır. Ancak bu haklardan yararlanabilmek için doğru zamanlama, doğru başvuru mercii ve eksiksiz belge hayati önemdedir. Yanlış veya geç yapılan başvurular, telafisi güç hak kayıplarına yol açabilmektedir.
1. Kentsel Dönüşüm Kapsamında Kiracıların Temel Hakları
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 5. maddesi uyarınca, riskli yapıların yıktırılması ve kentsel dönüşüm uygulamaları sürecinde malik olmayan kiracılara belirli haklar tanınmıştır. Bu haklar temel olarak şunlardır:
Kira Yardımı: Anlaşma ile tahliye edilen yapılarda kiracı olarak ikamet edenlere veya işyeri bulunanlara kira yardımı yapılabilir. Uygulama Yönetmeliği’nin 16. maddesi uyarınca, kiracılara aylık kira bedelinin iki katı tutarında defaten (bir kerede) kira yardımı yapılması öngörülmüştür. Ancak kira yardımı sadece fiilen ikamet edilen tek bir bağımsız bölüm için talep edilebilir.
Taşınma Yardımı Kentsel dönüşüm taşınma yardımı, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapılarda yaşayan kiracılara sağlanan önemli bir mali destektir. Bu yardım, kentsel dönüşüm nedeniyle konutunu veya işyerini boşaltmak zorunda kalan kişilere taşınma masraflarını karşılamak amacıyla verilir. Taşınma yardımı, kiracılara bir defaya mahsus olacak şekilde ödenir ve tutar, maliklere verilen aylık kira desteğinin iki katı olarak belirlenir. Kiracı ister konutta otursun ister işyeri işletiyor olsun, yardım miktarı aynıdır. 2025 yılında geçerli olan kentsel dönüşüm taşınma yardımı miktarları, illere göre farklılık göstermektedir.
Geçici Konut veya İşyeri Tahsisi: Kira yardımı yerine, imkanlar dahilinde kiracılara geçici konut veya işyeri tahsisi yapılabilmesi de kanunen mümkündür.
Kredi ve Faiz Desteği: Kanun’un 6. maddesinin 3. fıkrası uyarınca, riskli yapıda en az bir yıldır ikamet ettiği veya işyeri bulunduğu tespit edilen kiracılara; konutunu veya işyerini kendi imkanları ile edinmek istemeleri halinde, Bakanlık ile protokol imzalamış bankalardan kullandırılacak kredilerde faiz desteği sağlanabilir.
Konut Sertifikası: En az bir yıldır ikamet şartını sağlayan kiracılara, usul ve esasları Bakanlıkça belirlenen konut sertifikası verilebilir.
2. Haklardan Yararlanma Şartları
Kiracıların yukarıda belirtilen hakları kullanabilmesi için yargı kararlarında ve mevzuatta belirli şartlar vurgulanmıştır:
Anlaşma ile Tahliye: Hakların kullanılabilmesi için yapının anlaşma yoluyla tahliye edilmiş olması esastır.
Fiilen İkamet/İşletme Şartı: Kira yardımından yararlanabilmek için riskli yapı kimlik numarasının verildiği tarihte veya tahliye tarihinde söz konusu yapıda fiilen ikamet ediyor olmak veya işyeri işletiyor olmak gerekmektedir.
Süre Şartı (Kredi İçin): Kredi desteği ve konut sertifikası gibi haklar için kiracının ilgili yapıda en az bir yıldır ikamet ediyor olması veya işyerinin bulunması şartı aranmaktadır.
3. Başvuru Mercileri ve Usulü
Kiracılar, haklarını kullanmak için aşağıdaki mercilere başvurmalıdır:
Başvuru Yeri: Kira yardımı başvuruları, riskli alan veya rezerv yapı alanlarında “İlgili Kuruma” (Bakanlık, TOKİ veya Belediye); riskli alan dışındaki riskli yapılarda ise Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerine veya yetki devri varsa ilgili Belediye Başkanlıklarına (İdare) yapılır.
Başvuru Süresi: Kira yardımı başvurularının, tahliye tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde yapılması gerekmektedir. Bu sürenin geçirilmesi halinde talepler reddedilmektedir.
Kredi Başvurusu: Faiz desteği ve kredi hakları için Bakanlık ile protokol imzalamış bankalara müracaat edilmelidir.
4. İtiraz ve Dava Hakları
Riskli Yapı Tespitine İtiraz: Yargı kararları (Danıştay 6. Daire, 2020/5348 K), kiracıların “riskli yapı tespiti” işlemine karşı idari itiraz hakkının bulunmadığını, bu hakkın sadece maliklere veya kanuni temsilcilerine ait olduğunu belirtmektedir.
Tahliye ve Yıkım İşlemlerine Karşı Dava: Kiracıların riskli yapı tespitine itiraz ehliyeti olmasa da; yapının tahliyesi, yıkımı, elektrik, su ve doğalgazın kesilmesi gibi doğrudan kendilerini etkileyen idari işlemlere karşı, menfaatleri ihlal edildiği gerekçesiyle idari yargıda dava açma hakları mevcuttur.
5. İkincil Kaynaklardan Edinilen Bilgiler
İkincil kaynak niteliğindeki yargı kararları ve özelgeler ışığında şu ek hususlar vurgulanmalıdır:
Vergi ve Harç Muafiyetleri: En az bir yıldır kiracı olanların, dönüşüm projeleri kapsamındaki bazı işlemlerde (noter harcı, tapu harcı, damga vergisi vb.) muafiyetlerden yararlanabileceği ve banka kredilerinde BSMV istisnasının uygulanabileceği belirtilmektedir.
Noter Şartı: Kira yardımı haklarının devri gibi işlemlerde, hukuki güvenlik gerekçesiyle noter onayı şartı aranabilmektedir.
Dava Süreleri: İdari işlemlere karşı açılacak davalarda, idare tarafından dava açma süresi açıkça belirtilmemişse genel dava açma süresinin (60 gün) uygulanması gerektiği, aksi durumun mahkemeye erişim hakkını ihlal edebileceği değerlendirilmektedir.
Tahliye Bildirimi: Maliklerin, kiracılarına tahliye için bildirim yapma yükümlülüğü bulunmaktadır; malik tarafından bildirim yapılmaması durumunda bu bildirim ilgili idarece gerçekleştirilir.
