Özel Hukuk

Giriş

Bu çalışma, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin inşaata hiç başlamaması, zamanında başlamaması veya inşaatı kararlaştırılan sürede tamamlayamaması durumlarında arsa sahibinin sahip olduğu hakları ve yüklenicinin karşılaşabileceği hukuki sonuçları, sunulan Yargıtay, Bölge Adliye Mahkemesi ve İlk Derece Mahkemesi kararları temelinde analiz etmektedir. İncelemeler, arsa sahibinin temel olarak iki ana yola başvurabildiğini göstermektedir: sözleşmeyi ayakta tutarak gecikmeden doğan zararlarının tazminini talep etmek veya belirli koşullar altında sözleşmeyi feshetmek.

Yargı kararları incelendiğinde, inşaatın gecikmesi veya hiç başlamaması durumunda ortaya çıkan sonuçlar üç ana başlık altında toplanabilir. Arsa sahibinin hakları, yüklenicinin sorumluluğunu etkileyen haller ve önemli usuli detaylar.

1. Arsa Sahibinin Hakları

İncelenen kararlar, yüklenicinin temerrüdü halinde arsa sahibine çeşitli haklar tanımaktadır. Bu haklar, zararın tazmininden sözleşmenin sona erdirilmesine kadar geniş bir yelpazeyi kapsamaktadır.

Gecikme Tazminatı Talebi: Yargı kararlarında en sık karşılaşılan sonuç, arsa sahibinin gecikmeden kaynaklanan zararının tazminini talep etme hakkıdır. Bu tazminat genellikle iki şekilde ortaya çıkmaktadır:

Kira Kaybı (Kira Tazminatı): Yüklenicinin inşaatı zamanında teslim etmemesi nedeniyle arsa sahibinin mahrum kaldığı kira gelirinin tazminidir. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2010/3371 E. sayılı kararında, “…31.01.2003 ilâ 30.09.2003 tarihleri arasında geçen dönem için davacıya ait bağımsız bölümlerin kira kaybının bilirkişiden ek rapor alınarak hesaplattırılıp hüküm altına alınması gerekirken…” ifadesiyle bu hak açıkça belirtilmiştir.

Sözleşmesel Ceza (Cezai Şart): Taraflar sözleşmede gecikme durumunda ödenecek sabit bir bedel kararlaştırabilirler. İzmir 4. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2018/249 E. sayılı kararında, sözleşmedeki “…geciken her ay için 7.500,00 USD gecikmenin davalı tarafından arsa sahibine ödeneceği” hükmüne dayanılarak yüklenicinin cezai şart ödemesine karar verilmiştir.

Sözleşmenin Feshi Talebi: Gecikmenin niteliğine veya inşaata hiç başlanmamasına bağlı olarak arsa sahibi sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir.

İnşaata Hiç Başlanmaması veya Tamamlanmasının İmkansız Hale Gelmesi: Yüklenicinin makul sürede inşaata başlamaması veya inşaatın seyrine göre zamanında bitirilemeyeceğinin açıkça anlaşılması, arsa sahibine sözleşmeyi feshetme hakkı verir. Karşıyaka Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2020/206 E. sayılı kararında bu durum, Türk Borçlar Kanunu’na atıfla şöyle açıklanmıştır: “…yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, işsahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir (TBK.m.473/1)”. Benzer şekilde, inşaatın çok düşük bir seviyede kalması ve yüklenicinin işi terk etmesi de fesih sebebidir (Yargıtay 23. HD, 2012/6070 E.).

Feshin Niteliği (Geriye veya İleriye Etkili Fesih): Fesih, inşaatın tamamlanma oranına göre geriye veya ileriye etkili olabilir. İnşaatın büyük ölçüde tamamlanmadığı durumlarda genellikle “geriye etkili fesih” kararı verilir. Bu durumda sözleşme baştan itibaren geçersiz sayılır. İstanbul Anadolu 6. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2018/191 E. sayılı kararında belirtildiği gibi, “geriye etkili fesihte sözleşme ortadan kalktığı için cezai şart alacağının istenemeyeceği” gibi sonuçlar doğurur. İnşaatın önemli ölçüde tamamlandığı durumlarda ise “ileriye etkili fesih” gündeme gelebilir ve bu durumda yüklenici yaptığı iş oranında pay alabilirken, arsa sahibi gecikme tazminatı gibi taleplerde bulunabilir (Yargıtay 23. HD, 2015/5466 E.).

2. Yüklenicinin Sorumluluğunu Etkileyen Haller ve Savunmaları

Yüklenicinin gecikmeden kaynaklanan sorumluluğu mutlak değildir. Yargı kararları, gecikmenin nedenlerini dikkatle incelemekte ve bazı durumları yüklenici lehine yorumlamaktadır.

Arsa Sahibinden Kaynaklanan Sebepler: Gecikmenin nedeni arsa sahibinin kendi yükümlülüklerini (örneğin, arsayı inşaata elverişli halde teslim etme) yerine getirmemesi ise, yükleniciye kusur atfedilemez. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2010/1192 E. sayılı kararında, “Arsa teslim edilmeden inşaat yapılamayacağına göre davalı yüklenicinin sözleşme tarihinden itibaren inşaata başlaması beklenemez” denilerek bu ilke vurgulanmıştır.

Haklı Gecikme Nedenleri ve Mücbir Sebepler: Projede yapılan tadilatlar, imar planı değişiklikleri gibi idari işlemlerden kaynaklanan gecikmeler veya pandemi gibi mücbir sebepler, inşaat süresine eklenmesi gereken haklı nedenler olarak kabul edilebilir. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 2017/2074 E. sayılı kararında, “…imar plan tadilatının idari işlemleri için geçen sürenin… inşaat süresine eklenmesi ve buna göre gecikme süresinin tespiti ve tazminatın hesaplanması gerekir” denilmiştir.

Mahsup Talepleri: Yüklenicinin, sözleşme dışı yaptığı fazla imalatların bedelini, arsa sahibinin talep ettiği gecikme tazminatından mahsup etme hakkı bulunabilir (Yargıtay 23. HD, 2015/1640 E.).

3. Önemli Usuli ve Hukuki Detaylar

Zamanaşımı: Gecikme tazminatı taleplerinde zamanaşımı süresi, Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre büyük önem taşımaktadır. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2020/2311 E. sayılı kararında bu kritik kural şöyle ifade edilmiştir: “Eser sözleşmesi feshedilmediği sürece arsa sahibi, gecikme tazminatını alarak ifayı bekleyebileceğinden eser teslim edilmediği ve sözleşme ifa ile sonuçlanmadığı sürece teslimi gereken tarih geçmesine rağmen zamanaşımı süresi işlemeye başlamayacaktır.“ Buna göre, 5 yıllık zamanaşımı süresi, inşaatın fiilen teslim edildiği tarihten itibaren başlar.

Yüklenicinin Hak Kayıpları: İnşaatı süresinde ve usulüne uygun tamamlayamayan yüklenici, sözleşme gereği kendisine düşecek arsa payını veya bağımsız bölümlerin tescilini talep etme hakkını kaybeder. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2022/3254 E. sayılı kararında, “…önce kendi edimini yerine getirmeyen yüklenici davalı taraftan bağımsız bölüm tescilini isteyemeyeceği, yüklenicinin tapu iptali ve tescil talebine hak kazanmadığı” belirtilmiştir.

Temerrüt İçin İhtar: Gecikme tazminatı için faiz talep edilebilmesi, genellikle yüklenicinin noter kanalıyla gönderilen bir ihtarname ile temerrüde düşürülmesine bağlıdır. İhtarname tarihinden önceki dönem için temerrüt faizi istenemeyebilir (Yargıtay 23. HD, 2016/899 E.).

İnceleme ve Değerlendirme

İncelenen yargı kararları, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde “süre” unsurunun kritik önem taşıdığını göstermektedir. Yüklenicinin inşaata zamanında başlamaması veya geciktirmesi, arsa sahibi için tazminat ve fesih gibi güçlü hukuki imkanlar doğurmaktadır. Mahkemeler, gecikme tazminatını hesaplarken genellikle mahrum kalınan kira geliri veya sözleşmede kararlaştırılan cezai şartı esas almaktadır.

Bununla birlikte, mahkemelerin karar verirken mekanik bir yaklaşım sergilemediği, gecikmenin ardındaki nedenleri (kusur analizi) detaylıca araştırdığı görülmektedir. Arsa sahibinin kusuru, idari engeller, projede yapılan değişiklikler ve mücbir sebepler gibi unsurlar, yüklenicinin sorumluluğunu ortadan kaldırabilmekte veya azaltabilmektedir. Özellikle sözleşmenin feshi gibi ağır bir sonuç talep edildiğinde, mahkemeler inşaatın tamamlanma oranını, yüklenicinin niyetini ve tarafların menfaat dengesini dikkatle gözetmektedir.

Sonuç

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde inşaata başlanamaması veya gecikmesi durumunda arsa sahibinin başvurabileceği hukuki yollar ve sonuçları şunlardır:

Tazminat Talebi: Arsa sahibi, sözleşmeyi ayakta tutarak, gecikilen süre için mahrum kaldığı kira bedelini veya sözleşmede kararlaştırılmışsa gecikme cezasını (cezai şart) talep edebilir.

Sözleşmenin Feshi: İnşaata hiç başlanmaması, işin terk edilmesi veya inşaatın zamanında bitirilemeyeceğinin açıkça anlaşılması gibi durumlarda arsa sahibi sözleşmeyi feshedebilir. Feshin sonuçları (geriye veya ileriye etkili olması), inşaatın tamamlanma seviyesine göre belirlenir.

Yüklenicinin Hak Kaybı: Edimini yerine getirmeyen yüklenici, sözleşme uyarınca kendisine devredilmesi gereken arsa payı veya bağımsız bölümler üzerindeki tescil hakkını kaybeder.

Bu hakların kullanımı, gecikmenin nedenlerine, tarafların kusur durumuna ve sözleşme hükümlerine bağlıdır. Yargı kararları, her somut olayın kendi koşulları içinde değerlendirilmesi gerektiğini ve özellikle sözleşme hükümlerinin uyuşmazlığın çözümünde birincil referans olduğunu ortaya koymaktadır. Bir makale önerisi.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, hem eser sözleşmesinin hem de taşınmaz hukukunun unsurlarını içeren karma ve teknik yapılı sözleşmelerdir. Bu nedenle, özellikle İstanbul, Tuzla, Pendik, Aydınlı, Orhanlı, Tepeören ve Gebze gibi bölgelerde hızla gelişen inşaat projelerinde, hak kaybı yaşanmaması ve sözleşme sürecinin hukuka uygun şekilde yürütülmesi açısından uzman bir avukat desteği hayati önem taşır.

Bu tür uyuşmazlıklarda küçük bir usuli hata bile, sözleşmenin geçersiz sayılmasına veya ciddi maddi kayıplara yol açabilir. Gecikme, inşaata başlanmaması veya sözleşmenin feshi gibi durumlarda; ihtar sürelerinin doğru belirlenmesi, zamanaşımı risklerinin önlenmesi, cezai şart taleplerinin hukuka uygun şekilde hazırlanması ve mahkemeye sunulacak delillerin eksiksiz oluşturulması profesyonel hukuki yardım gerektirir.

Ayrıca mahkemeler karar verirken; inşaatın ilerleme oranı, tarafların kusur oranı, mücbir sebep iddiaları ve sözleşme hükümleri gibi birçok unsuru birlikte değerlendirir. Bu sebeple, her somut olayda doğru hukuki stratejinin belirlenmesi ve sözleşmenin feshi halinde bunun geriye mi yoksa ileriye etkili mi sonuç doğuracağı gibi kritik konuların önceden öngörülmesi yalnızca bu alanda deneyimli bir arsa payı sözleşmeleri avukatı tarafından sağlanabilir.

Sonuç olarak, İstanbul Tuzla Pendik Aydınlı Orhanlı Gebze Tepeören avukat arayışında olan arsa sahiplerinin, sürecin başından itibaren profesyonel destek alması; hem gecikmeden doğan zararlarını eksiksiz talep edebilmesi hem de yüklenicinin olası savunmalarına karşı güçlü bir hukuki konum elde edebilmesi açısından büyük önem taşır.

Giriş

Bu çalışma, kat malikleri kurulu kararlarının iptal edilme usul ve esaslarını, sunulan Yargıtay kararları ışığında analiz etmek amacıyla hazırlanmıştır. Çalışma, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde bir kat malikleri kurulu kararının iptali için kimlerin dava açabileceği, dava açma süreleri, görevli mahkeme, iptal sebepleri ve yargılama sürecinde dikkat edilmesi gereken usuli gereklilikler gibi temel konuları incelemektedir. Analiz, Yargıtay’ın konuya ilişkin yaklaşımını, özellikle usul ve esas yönünden aradığı şartları ortaya koymaktadır.

1. Dava Açma Şartları: Hak Sahibi ve Süreler

Kat malikleri kurulu kararlarının iptali için dava açma hakkı ve süreleri, KMK’nın 5711 sayılı Kanun’la değişik 33. maddesinde açıkça düzenlenmiştir. Yargıtay kararları bu düzenlemeyi titizlikle uygulamaktadır. Buna göre, dava açma hakkı herkese tanınmış bir hak değildir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2013/11037 E. sayılı kararında belirtildiği gibi, "kat malikleri kurulunun kararlarının iptalini ancak toplantıya katılıp alınan karar aleyhine oy kullanan kat maliki isteyebilir." Aynı şekilde, 2012/12039 E. sayılı kararda da toplantıya katılıp olumlu oy veren davacının dava açma ehliyetinin bulunmadığına hükmedilmiştir.

Dava açma süreleri ise hak düşürücü niteliktedir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2017/3606 E. sayılı kararında bu süreler net bir şekilde ifade edilmiştir: "Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32. madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir."

Bu kuralın en önemli istisnası, kararın yok hükmünde veya mutlak butlanla batıl olmasıdır. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2011/12081 E. sayılı kararında bu durum, "kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz" şeklinde vurgulanmıştır. Bu nedenle mahkemeler, öncelikle kararın niteliğini (iptal edilebilir mi, yoksa batıl mı) tespit etmelidir.

2. İptal Davasının Konusu: Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim Kurulu Kararları Ayrımı

Yargıtay kararlarında dikkat çeken önemli bir ayrım, kat malikleri kurulu kararları ile yönetim kurulu kararları arasındadır. Doğrudan iptal davasına konu edilebilecek olanlar yalnızca kat malikleri kurulu kararlarıdır. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2010/331 E. sayılı kararına göre, "iptal davasına konu edilmesi mümkün bulunmayan, sitenin yönetim kurulunca alınmış olan yönetim kurulu kararlarının iptaline ilişkin davanın kat malikleri kurulunca incelenip bir sonuca da bağlanmadığı dikkate alınarak" davanın reddedilmesi gerekir. Bu içtihat, yönetim kurulu kararlarının öncelikle bir üst organ olan kat malikleri kurulunun denetimine sunulması gerektiğini, ancak bu kuruldan çıkacak nihai karara karşı yargı yoluna başvurulabileceğini göstermektedir.

3. İptal Sebepleri ve Yargılamada Usul

İptal sebepleri, toplantının usulüne uygun yapılmamasından (çağrı, yeter sayı vb.) veya alınan kararın içeriğinin hukuka aykırı olmasından kaynaklanabilir.

Usuli Aykırılıklar: Yargıtay, toplantı çağrısının usulüne uygun yapılmasını önemsemektedir. Örneğin, olağanüstü toplantılarda KMK m. 29’daki 15 günlük süreye ve çağrı usulüne uyulmaması, Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2018/2570 E. sayılı kararına göre tek başına iptal sebebidir. Benzer şekilde, toplantı yeter sayısının sağlanamaması (Yargıtay 20. HD, 2017/2081 E.) veya vekaletnamelerdeki usulsüzlükler (Yargıtay 18. HD, 2009/11792 E.) de iptal nedenidir.

Esasa İlişkin Aykırılıklar: Kararların kanuna veya yönetim planına aykırı olması temel iptal sebebidir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2020/329 E. sayılı kararında, yönetim planında oybirliği aranan bir konuda bu nisap sağlanmadan yapılan işlemin hukuka aykırı olduğu ve kaldırılması gerektiği belirtilmiştir.

Yargılama sırasında mahkemenin eksik inceleme yapmaması kritik öneme sahiptir. Yargıtay, birçok kararında mahkemelerin toplaması gereken delilleri sıralamıştır. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2015/5270 E. sayılı kararında bu belgeler; "karar defteri... çağrı belgelerinin, hazirun listelerinin ve gündemin, kat malikleri kurulu toplantısında vekil ile temsil edilen kat maliklerinin varsa vekaletnamelerinin... anataşınmazdaki tüm bağımsız bölümleri ve maliklerini gösteren tapu kayıtlarının" getirtilmesi olarak sayılmıştır. Bu deliller toplanmadan verilen kararlar, eksik inceleme nedeniyle bozulmaktadır.

4. Kararın Etkisi ve Hükmün Kapsamı

Bir kat malikleri kurulu kararı, mahkemece iptal edilmediği sürece geçerlidir ve tüm kat maliklerini bağlar (Yargıtay 18. HD, 2012/13753 E.). Mahkemenin vereceği iptal kararı ise kural olarak sadece davacı için değil, tüm kat malikleri için sonuç doğurur. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2013/17664 E. sayılı kararında, iptal hükmünün "sadece davacı bakımından hüküm doğuracak şekilde hüküm kurulması"nın doğru olmadığı ifade edilmiştir. Ayrıca, mahkemenin görevi kararı iptal etmekle sınırlıdır; iptal kararının yanı sıra "infazda tereddüt oluşturacak şekilde davacının sorumlu olacağı miktarın da belirlenmesi" (Yargıtay 20. HD, 2017/8317 E.) doğru bulunmamıştır.

Sonuç

Yargı kararları ışığında, kat malikleri kurulu kararının iptali süreci sıkı usul ve esas kurallarına bağlanmıştır. Dava açma hakkı, süreleri, görevli mahkeme ve dava konusu edilebilecek kararların niteliği gibi konularda KMK hükümleri ve Yargıtay içtihatları belirleyicidir. Özellikle, yönetim kurulu kararlarına karşı doğrudan dava açılamayacağı ve yok hükmündeki kararlar dışındaki iptal davalarının hak düşürücü sürelere tabi olduğu hususları öne çıkmaktadır. Başarılı bir iptal davası için, usulüne uygun açılmış bir davada, toplantı veya kararın kanuna ve yönetim planına aykırılığının mahkemece talep edilen deliller ışığında somut olarak ispatlanması gerekmektedir.

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Kat malikleri kurulu kararlarının iptali, yalnızca temel hukuk bilgisiyle çözülebilecek bir mesele değildir; ciddi usuli bilgi, deneyim ve stratejik hukuki destek gerektirir. Bu nedenle hem dava sürecinin eksiksiz ve hatasız yürütülmesi hem de mülkiyet haklarının korunması açısından profesyonel avukat desteği büyük önem taşır. Özellikle İstanbul, Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Tepeören ve çevresinde bulunan apartman ve site yönetimlerine ilişkin uyuşmazlıklarda, sürecin yanlış yönetilmesi önemli hak kayıplarına yol açabilir. Bir yazı önerisi.

Bu süreçte;

Kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal davası açılması,

Hak düşürücü sürelerin doğru hesaplanması ve zamanında başvuru yapılması,

Kararların usule veya yönetim planına aykırılığının tespit edilerek delillerle ispatlanması,

Yargıtay içtihatları ve Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde etkili hukuki savunma stratejisi oluşturulması,

gibi adımların her biri yüksek düzeyde uzmanlık gerektirir.

Bir kat malikleri kurulu avukatı, davanın hukuka uygun şekilde yürütülmesini sağlamak, usuli eksikliklerin davayı olumsuz etkilemesinin önüne geçmek ve hak düşürücü süreler nedeniyle hak kaybı yaşanmasını engellemek açısından kritik rol oynar.

Özellikle İstanbul, Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe ve Tepeören bölgelerinde görev yapan deneyimli avukatlar, kat malikleri kurulu kararlarına karşı açılacak davalarda mülkiyet hakkının korunması, hukuka aykırı kararların iptali ve ortak alanlar, aidat yükümlülükleri veya yönetim kararlarındaki usulsüzlüklerin ortadan kaldırılması için kapsamlı hukuki destek sunar. Böylece yalnızca davacı değil, tüm kat maliklerinin hakları güvence altına alınır.

Giriş

Bu çalışma, kiracının kira sözleşmesi kapsamında üstlendiği ortak giderleri (aidat) ödememesi durumunda ortaya çıkan hukuki sonuçları, Yargıtay, Bölge Adliye Mahkemesi ve İlk Derece Mahkemesi kararları ışığında analiz etmektedir. İnceleme, kiracının sorumluluğunun kaynağı, kiraya verenin alacak talebinde bulunabilme koşulları, ödememenin yaptırımları ve Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile Türk Borçlar Kanunu (TBK) arasındaki ilişki gibi temel konulara odaklanmaktadır.

Sorumluluğun Temeli Kira Sözleşmesidir: Kiracının aidat ödeme yükümlülüğü, öncelikle taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinin özel şartlarından doğmaktadır. Sözleşmede bu yönde açık bir hüküm bulunması, sorumluluğun birinci dayanağıdır.

Kiraya Verenin Rücu Hakkı Koşula Bağlıdır: Yargıtay’ın istikrar kazanmış içtihatlarına göre, kiraya verenin (ev sahibi), kiracının ödemediği aidat bedelini ondan talep edebilmesi için, öncelikle bu bedeli kendisinin apartman veya site yönetimine ödemiş olması gerekmektedir. Bu ödeme yapılmadan kiracıya karşı başlatılan takip veya açılan dava reddedilmektedir.

Ödememenin Yaptırımları Ağırdır: Kiracının aidat borcunu ödememesi, TBK kapsamında “yan gider” borcunun ihlali sayılmakta ve temerrüt nedeniyle tahliye sebebi oluşturabilmektedir. Ayrıca kiraya veren veya yönetim, icra takibi başlatarak alacağın tahsilini ve gecikme tazminatı talep edebilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan Doğan Sorumluluk: KMK Md. 22 uyarınca kiracı, aidat borcundan dolayı kat maliki ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak bu sorumluluk, kiracının ödemekle yükümlü olduğu kira bedeli ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

“Aidat” Kavramının Sınırları Vardır: Kiracının sorumluluğu, kiralananın olağan kullanımıyla ilgili giderlerle sınırlıdır. Binanın esaslı onarımına (trafo, asansör sistemi yenilenmesi vb.) ilişkin masraflar, sözleşmede aksi belirtilmedikçe kiracıya yükletilemez.

1. Kiracının Sorumluluğunun Kaynağı ve Kapsamı

Yargı kararları, kiracının aidat sorumluluğunun temelini kira sözleşmesine dayandırmaktadır. Sözleşmenin özel şartlar bölümünde aidatın kiracı tarafından ödeneceğinin kararlaştırılması, bu yükümlülüğün doğması için yeterlidir. Bakırköy 2. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2022/752 E. sayılı kararında bu durum, “kira sözleşmesinin özel şartlarının düzenlendiği sayfanın 4. Maddesinde ‘Taşınmaza ait olan elektrik, su ve Aidat Giderleri ile çevre temizlik vergisinin taşınmazın kiralandığı andan tahliye ettiği ana kadar ödeme sorumluluğunun davalı kiracı …’ya ait bulunduğu'” şeklinde açıkça ifade edilmiştir.

Ancak bu sorumluluk sınırsız değildir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2009/10720 K. sayılı kararı, önemli bir ayrım getirmektedir: “Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca malikin ortak giderlere ilişkin bütün yükümlülüklerinin kiracıya devredildiği kabul edilmemelidir.” Karara göre kiracının sorumluluğu, “kiralananın alelade kullanılması ile ilgili ve kullanımdan doğan giderler” ile sınırlıyken, “esaslı tamir giderleri” kiraya verene aittir. Bu nedenle, aidat adı altında talep edilen bedelin içeriğinin incelenmesi ve büyük onarım masraflarının ayrıştırılması gerekmektedir.

2. Kiraya Verenin Rücu Hakkı: “Önce Öde, Sonra İste” Prensibi

İncelenen kararlarda en tutarlı ve en sık vurgulanan ilke, kiraya verenin rücu hakkının koşula bağlı olmasıdır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin birçok kararında (örn: 2009/10087 E., 2014/4046 E., 2015/4067 E.) tekrarlanan temel kural şudur:

“Kiracının ödemesi gereken aidat borcunu kiralayan kendisi ödemek koşuluyla kiracıdan isteyebilir. Kiralayan, aidat borcunu yönetime ödemeden kiracıdan isteyemez.”

Bu kural, kiraya verenin aktif dava ve takip ehliyeti için bir ön şart niteliğindedir. Kiraya veren, yönetime ödeme yaptığını makbuz gibi yazılı delillerle ispat edemediği takdirde, kiracıya karşı talepleri mahkemece reddedilmektedir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 2018/1320 K. sayılı kararında, dosyada “aidat bedellerinin kiraya veren tarafından ödendiğine dair herhangi bir belgeye rastlanmamıştır.“ denilerek eksik incelemeyle verilen kararın bozulması gerektiği belirtilmiştir. Bu durum, kiraya verenler için ispat yükümlülüğünün ne denli önemli olduğunu göstermektedir.

3. Ödememenin Hukuki Sonuçları

Temerrüt ve Tahliye: Aidat borcu, TBK Md. 315 ve 341 kapsamında “yan gider” olarak kabul edilmektedir. Bu nedenle, aidatın ödenmemesi, tıpkı kira bedelinin ödenmemesi gibi temerrüt oluşturur ve tahliye sebebi sayılabilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2018/2523 K. sayılı kararında, “yan gider olan aidat borcunun ödenmemesi de temerrüt nedeniyle tahliyeye esas oluşturur.” denilmiştir. Ancak tahliye için, kiracıya gönderilecek ihtarnamede borcun belirtilmesi, ödeme için makul bir süre verilmesi ve ödenmemesi halinde sözleşmenin feshedileceğinin açıkça yazılması gibi usuli şartların eksiksiz yerine getirilmesi zorunludur. Kiraya verenin aidatı yönetime ödemeden gönderdiği temerrüt ihtarına dayanarak tahliye isteyemeyeceği de Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/6117 K. sayılı kararında vurgulanmıştır.

İcra Takibi ve Tazminatlar: Kiraya veren veya yönetim, ödenmeyen aidat alacağı için kiracıya karşı icra takibi başlatabilir. Kiracının haksız itirazı halinde, itirazın iptali davası açılabilir. Bakırköy 6. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2021/927 K. sayılı kararında belirtildiği gibi, kiracının itirazında haksız bulunması ve alacağın likit (belirli ve hesaplanabilir) olması durumunda, alacak miktarının %20’sinden az olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmedilebilir. Ayrıca, ödemede gecikilen günler için kat malikleri kurulu kararında belirtilen oranda gecikme tazminatı da talep edilebilir.

4. Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan Doğan Sorumluluk ve Sınırı

Kira sözleşmesinden bağımsız olarak, KMK Md. 22, site/apartman yönetimine doğrudan kiracıya başvurma imkanı tanımaktadır. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2014/2173 K. sayılı kararında bu durum şöyle açıklanmıştır:

“Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine… dayananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur.”

Ancak aynı madde, bu sorumluluğa önemli bir sınırlama getirmektedir: “Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.” Bu hüküm, yönetimin kiracıdan aylık kira bedelini aşan bir aidat borcu talep edemeyeceğini ve kiracının yönetime yaptığı ödemeyi kirasından mahsup edebileceğini güvence altına almaktadır.

5. Usuli Konular: Görevli Mahkeme

Kiracı ile kiraya veren veya yönetim arasındaki aidat alacağından kaynaklanan uyuşmazlıklar, kira ilişkisinden doğan davalar olarak kabul edilmektedir. Bu nedenle, 6100 sayılı HMK’nın 4. maddesi uyarınca bu tür davalara bakma görevi, dava değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesi’ne aittir (İstanbul 14. Asliye Ticaret Mahkemesi 2020/321 K., Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2016/6002 K.).

Sonuç

Kiracının aidat ödememesi, hem kiracı hem de kiraya veren için önemli hukuki sonuçlar doğuran bir durumdur. Yargı kararları bütüncül olarak incelendiğinde şu sonuçlara varılmaktadır:

Kiracının aidat ödeme borcu, kira sözleşmesinde açıkça belirtilmişse geçerlidir ve bu borç, olağan kullanım giderlerini kapsar.

Kiraya verenin, ödenmeyen aidatı kiracıdan talep edebilmesinin mutlak şartı, bu bedeli önce kendisinin yönetime ödemesi ve bu ödemeyi belgelendirmesidir. Bu “rücu” şartı yerine getirilmeden yapılan talepler hukuken sonuçsuz kalmaktadır.

Aidat borcunu ödemeyen kiracı, icra takibi, gecikme tazminatı ve en önemlisi temerrüt nedeniyle taşınmazdan tahliye edilme riskiyle karşı karşıyadır.

Site/apartman yönetimleri, KMK uyarınca doğrudan kiracıya başvurabilse de, bu talep kiracının aylık kira bedeli ile sınırlıdır.

Bu nedenle, tarafların hak kaybına uğramaması için kira sözleşmelerinin aidat yükümlülüğünü açıkça düzenlemesi, kiraya verenlerin rücu hakkını kullanmadan önce ödeme ve ispat şartını yerine getirmesi, kiracıların ise aidat borcunu yan bir yükümlülük olarak görerek zamanında ödemesi büyük önem arz etmektedir. Bir yazı önerisi.

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Kiracının aidat borcuna ilişkin uyuşmazlıklar, kira sözleşmesindeki özel hükümlerin yorumu, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan müşterek ve müteselsil sorumluluk, rücu hakkının şartları ve tahliye süreçleri gibi çok sayıda teknik detayı barındırmaktadır. Yanlış veya eksik işlem yapılması, hem kiraya veren hem de kiracı açısından ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir.

Bu nedenle, sürecin başından itibaren uzman bir avukattan profesyonel destek alınması büyük önem taşır. Özellikle İstanbul, Tuzla, Pendik, Kartal, Tepeören, Aydınlı, Orhanlı, Bayramoğlu, Çayırova ve Şifa Mahallesi bölgelerinde faaliyet gösteren avukatlar, yerel uygulamaları ve mahkeme içtihatlarını yakından takip ederek en doğru hukuki çözümü sunabilmektedir.

Giriş

Bu çalışma, “Aidata neler dahildir?” sorusuna yanıt olarak, sunulan yargı kararları ve dokümanlar temelinde hazırlanmıştır. Çalışma, aidat olarak bilinen ortak giderlerin yasal çerçevesini, yargı kararlarında belirtilen somut gider kalemlerini, bu giderlerin kapsamını belirleyen unsurları ve uygulamada ortaya çıkan farklı perspektifleri analiz etmektedir. Temel yasal dayanak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) olmakla birlikte, yönetim planları, genel kurul kararları ve mülkün niteliği gibi faktörlerin aidatın içeriğini şekillendirdiği görülmektedir.

1. Yasal Çerçeve: Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 20

İncelenen kararların büyük çoğunluğu, ortak giderlere katılım yükümlülüğünün temelini oluşturan KMK’nin 20. maddesine atıf yapmaktadır. Bu madde, giderlerin niteliğine göre kat malikleri arasında nasıl paylaştırılacağına dair temel bir ayrım getirmektedir.

Eşit Katılım Gerektiren Giderler: Yargıtay kararlarında sıklıkla tekrarlandığı üzere, kat malikleri aralarında başka bir anlaşma olmadıkça; “kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak” katılmakla yükümlüdür (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2013/11645, K. 2013/15247; Yargıtay 9. Hukuk Dairesi, E. 2021/423, K. 2021/7662).

Arsa Payı Oranında Katılım Gerektiren Giderler: Personel giderleri dışındaki diğer genel giderler için temel kural arsa payı oranında katılımdır. Bu giderler; “anagayrimenkulün sigorta primleri ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında” katılımı kapsar (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2019/3375, K. 2019/6680; Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2013/4444, K. 2013/6802).

2. Yargı Kararlarında Sayılan Ortak Gider Kalemleri

Yargı kararları, KMK’de soyut olarak belirtilen gider kalemlerini somutlaştırmaktadır. İncelenen dokümanlarda aidat kapsamında değerlendirilen başlıca giderler şunlardır:

Personel Giderleri: Kapıcı, bahçıvan, bekçi, güvenlik görevlisi, teknisyen, yönetici ücretleri, maaş ve sigorta primleri, kıdem tazminatları ve huzur hakları (İstanbul BAM 45. HD, E. 2020/1216; Ankara 1. Asliye Ticaret Mahkemesi, E. 2021/691).

Bakım, Onarım ve Koruma Giderleri: Ortak alanların (merdiven, otopark, yeşil alan, havuz, sosyal tesisler vb.) bakımı, onarımı, güçlendirilmesi, asansör bakımı, çatı onarımı, dış cephe boyama gibi yenileme niteliğindeki harcamalar (Yargıtay 3. HD, E. 2017/6549; Yargıtay 18. HD, E. 2009/3310).

İşletme ve Tüketim Giderleri: Ortak alanların elektrik ve su sarfiyatları, ısınma (yakıt/kömür, doğalgaz, kalorifer), sıcak su, jeneratör masrafları, ortak tesislerin işletme giderleri (Yargıtay 18. HD, E. 2012/6030; İstanbul Anadolu 4. Asliye Ticaret Mahkemesi, E. 2025/364).

Temizlik ve Çevre Giderleri: Ortak alanların ve bahçenin temizliği, çöp toplama, çevre koruma ve peyzaj giderleri (Yargıtay 23. HD, E. 2011/3900; Ankara 6. Asliye Ticaret Mahkemesi, E. 2022/719).

İdari ve Diğer Giderler: Yönetici aylığı, anagayrimenkulün sigorta primleri, vergi ve harçlar, noter ve yargılama giderleri gibi yönetimsel masraflar (Yargıtay 20. HD, E. 2017/163; Konya BAM 6. HD, E. 2020/2328).

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 45. Hukuk Dairesi’nin bir kararında ortak gider kavramı oldukça geniş bir şekilde tanımlanmıştır: “Tüm ortak alanların korunması, bakım ve temizlik giderleri, ortak yerler elektrik ve ortak su sarfiyatları, Personel giderleri, S.S.K. primleri… Toplu yapının; Kat Malikleri Kurulunca öngörülecek bedel üzerinden sigorta ettirilmesi nedeniyle ödenecek primler… jeneratör masrafları… cami alanları, parklar. yeşil alanlar, otoparklar, yollar, her türlü bitki ve ağaçların, su deposunun, sosyal ve sportif tesislerin bakılıp gözetilmelerinden ve geliştirilip güzelleştirilmelerinden doğabilecek bütün giderler, onarım ve yenileme harcamaları…” (İstanbul BAM 45. HD, E. 2020/1216, K. 2023/187)

3. Giderlerin Kapsamını Belirleyen Belgeler: Yönetim Planı ve Genel Kurul Kararları 

KMK’nin 20. maddesi genel bir çerçeve çizse de, aidatın somut içeriği ve paylaşım usulü öncelikle anataşınmazın “anayasa”sı niteliğindeki Yönetim Planı ile belirlenir. Yönetim planında farklı bir düzenleme yoksa KMK hükümleri uygulanır. Bununla birlikte, kat malikleri Genel Kurul Kararları ile işletme projesini onaylayarak veya bütçeyi kabul ederek hangi hizmetler için ne kadar avans toplanacağını kararlaştırırlar. Nitekim bir ilk derece mahkemesi kararında, “yönetim kurulunun genel kurul kararına dayanmadan veya genel kuruldan açıkça yetki almadan ortaklardan aidat veya ortak gider adı altında para tahsil etmesinin mümkün olmadığı” vurgulanmıştır (Bakırköy 1. Asliye Ticaret Mahkemesi, E. 2015/809, K. 2018/795).

4. Mülkün Niteliğine Göre Farklılaşan Giderler (aidat)

Aidatın kapsamı, mülkün niteliğine göre de değişiklik göstermektedir:

Devre Mülkler: Standart apartman giderlerine ek olarak, “daire içlerindeki kullanılan alet ve edavatının da tedarik temin tamir değiştirme gibi giderler bütçe hazırlanırken hesaba katılmak zorundadır” (İstanbul BAM 13. HD, E. 2023/2261, K. 2023/2103).

Alışveriş Merkezleri (AVM): Danıştay kararında atıf yapılan yönetmelik uyarınca, “elektrik, su, ısınma, yenileme niteliğinde olmayan bakım-onarım, güvenlik ve temizlik” gibi giderler ortak gider sayılmakta ve özel bir paylaşım usulü öngörülmektedir (Danıştay 10. Daire, E. 2016/2036, K. 2020/3052).

Kooperatifler ve Siteler: Bu yapılarda aidatlar, genellikle güvenlik, peyzaj, sosyal tesis işletmesi gibi daha kapsamlı hizmetleri karşılamak üzere toplanmaktadır (Ankara 8. Asliye Ticaret Mahkemesi, E. 2021/659, K. 2023/83).

5. Giderlere Katılımda Adalet ve Faydalanma İlkesi 

Yargıtay, kat malikinin ortak yer ve tesislerden faydalanmaya ihtiyacı olmadığını ileri sürerek giderlere katılmaktan kaçınamayacağını (KMK m.20/c) belirtmekle birlikte, bazı durumlarda adalet ve faydalanma ilkesini gözetmektedir.

Yapısal Olarak Faydalanma İmkânı Olmaması: Bir Yargıtay kararında, projesinde kalorifer tesisatı bulunmayan bir bağımsız bölüm malikinin, “ortak giderler içindeki ısıtma giderlerine katılmakla yükümlü tutulamayacağı” belirtilmiştir (Yargıtay 18. HD, E. 2015/5293, K. 2016/49).

Hizmetin Fiilen Alınmaması: Bir ilk derece mahkemesi, kooperatifin güvenlik ve su-kanalizasyon hizmeti verdiğini iddia etmesine rağmen, bu hizmetlerin fiilen belediye tarafından sağlandığını tespit ederek davalının bu giderlerden sorumlu olmadığına karar vermiştir (Ankara 6. Asliye Ticaret Mahkemesi, E. 2022/719, K. 2024/561).

Farklı Yararlanma Durumu: Yargıtay, farklı büyüklükteki işyerlerinden aynı aidatın alınmasının eşitlik ilkesine aykırılık oluşturup oluşturmadığının ve “genel giderler kapsamındaki hizmetlerden üyelerin eşit olarak yararlanıp yararlanmadıkları” hususunun araştırılması gerektiğini vurgulamıştır (Yargıtay 23. HD, E. 2011/3900, K. 2011/2715).

Sonuç

İncelenen yargı kararları ışığında “aidat” kavramının, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinde ana hatları çizilen, anataşınmazın korunması, bakımı ve yönetimi için gerekli olan tüm harcamaları kapsayan geniş bir kavram olduğu anlaşılmaktadır. Aidatın içeriği; personel maaşları, ortak alanların bakım-onarım ve temizlik giderleri, elektrik, su, ısınma gibi tüketim harcamaları, sigorta primleri ve yönetici aylığı gibi çok çeşitli kalemlerden oluşmaktadır.

Bununla birlikte, aidatın kesin kapsamı ve kat malikleri arasındaki paylaşım oranı; her anataşınmazın kendi özelindeki yönetim planı ve kat malikleri genel kurulunda alınan kararlarla somutlaşmaktadır. Yargı kararları, kanun ve yönetim planı hükümlerinin yanı sıra, mülkün niteliği (konut, iş yeri, devre mülk vb.) ile kat maliklerinin sunulan hizmetlerden fiilen ve yapısal olarak faydalanma durumunu da dikkate alarak adil bir sonuca ulaşmayı hedeflemektedir. Bu nedenle, bir uyuşmazlık durumunda aidata nelerin dahil olduğunun tespiti için öncelikle yönetim planı ve ilgili genel kurul kararlarının incelenmesi zorunludur. Bir yazı önerisi.

Neden Tuzla Avukat Desteği Gerekli?

Aidat uyuşmazlıkları, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan teknik düzenlemeler, yönetim planı hükümleri ve yargı kararlarının farklı yorumları nedeniyle oldukça karmaşık bir hale gelebilmektedir. Özellikle ortak giderlere katılım, aidatın kapsamı, arsa payı oranları ve kat maliklerinin yükümlülükleri konularında sıkça dava konusu olan uyuşmazlıklar yaşanmaktadır.

Bu noktada Tuzla avukat desteği almak, hak kayıplarının önlenmesi ve uyuşmazlıkların doğru şekilde yönetilmesi açısından büyük önem taşır. Alanında uzman bir avukat:

Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili mevzuat kapsamında aidatın kapsamını belirler,

Yönetim planı ve genel kurul kararlarını inceleyerek kat maliklerinin yükümlülüklerini netleştirir,

Haksız aidat taleplerine karşı itiraz ve dava süreçlerini yürütür,

Uyuşmazlıkların çözümünde müzakere ve arabuluculuk yollarını kullanarak hızlı sonuç alınmasına katkı sağlar.

Özellikle İstanbul’un Bu nedenle İstanbul, Tuzla, Pendi, Kartal, Maltepe, Gebze, Aydınlı, Orhanlı, Tepeören, Darıca, Bayramoğlu veya Çayırova gibi bölgelerde site ve apartman yaşamı yoğun olduğundan, aidat ve ortak gider kaynaklı uyuşmazlıklar daha sık görülmektedir. Bu nedenle deneyimli bir Tuzla avukat ile çalışmak, hem haklarınızı korumak hem de adil bir çözüme ulaşmak için kritik rol oynar.