Giriş

Bu çalışma, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin hangi şartlar altında ve ne şekilde feshedilebileceğine ilişkin Yargıtay, Bölge Adliye Mahkemesi ve İlk Derece Mahkemesi kararlarının analizini sunmaktadır. İncelenen kararlar, bu tür sözleşmelerin feshinin tek taraflı irade beyanı ile mümkün olmadığını, feshin ancak tarafların iradelerinin birleşmesi veya haklı sebeplere dayanan bir mahkeme kararı ile gerçekleşebileceğini ortaya koymaktadır. Çalışma, feshin yöntemlerini, fesih için aranan haklı sebepleri ve feshin sonuçlarına ilişkin (geriye etkili ve ileriye etkili fesih) Yüksek Mahkeme’nin benimsediği kriterleri detaylı olarak incelemektedir.

1. Feshin Temel Kuralı: İrade Birliği veya Mahkeme Kararı

İncelenen tüm kararlarda ortak ve en temel ilke, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tek taraflı irade beyanı ile feshedilemeyeceğidir. Bu sözleşmelerin karma yapısı (eser ve taşınmaz satış vaadi) ve arsa payı devrini içermesi, fesih için daha sıkı şartlar aranmasına neden olmaktadır. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin bir kararında bu durum net bir şekilde ifade edilmiştir: “Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tapuda pay devrini de içerdiğinden tek taraflı irade beyanı ile karşı tarafın kabulü olmaksızın, başka bir ifade ile tarafların karşılıklı olarak mutabakatı olmaksızın feshi mümkün değildir. Bu halde fesih ve dönme ancak mahkeme kararı ile yapılabilecek ve hukuki sonuçlarını doğuracaktır.” (Yargıtay 15. HD – 2018/2958 E. – 2019/1737 K.).

Bu kuralın istisnası, tarafların fesih konusunda anlaşmalarıdır. Tarafların iradeleri birleştiğinde, sözleşme mahkeme kararına gerek kalmaksızın sona erer. Bazen bu irade birliği, açık bir fesih sözleşmesiyle olabileceği gibi, tarafların eylemleriyle de ortaya çıkabilir. Örneğin, bir tarafın fesih ihtarnamesine karşılık diğer tarafın feshe bağlı taleplerle (örneğin menfi/müspet zarar, imalat bedeli) dava açması, mahkemelerce “fesih iradelerinin birleşmesi” olarak yorumlanabilmektedir. İzmir Bölge Adliye Mahkemesi’nin bir kararında bu durum şöyle açıklanmıştır: “…davacı yüklenici şirket, açtığı ilk davadaki kar kaybı, cezai şart alacağı ve iş bedeli istemleri ile sözleşmenin feshini kabul etmiş sayılır. Bu davanın açılmasıyla yüklenici şirket ile iş sahibi kooperatif yönünden sözleşmenin feshi konusunda iradeler birleşmiştir.” (BAM-İzmir 14. HD – 2020/956 E. – 2022/1096 K.).

2. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Mahkeme Yoluyla Fesih Sebepleri

Taraflar arasında anlaşma sağlanamadığında, fesih isteyen tarafın mahkemeye başvurarak haklı nedenlerini ispatlaması gerekir. Yargı kararlarında öne çıkan haklı fesih nedenleri şunlardır:

Yüklenicinin Temerrüdü: En sık karşılaşılan fesih sebebidir. Yüklenicinin sözleşmede belirtilen sürede inşaata hiç başlamaması veya inşaatı makul bir seviyeye getirmemesi, arsa sahibi için haklı bir fesih nedeni oluşturur. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, ruhsat alındıktan yaklaşık 23 ay sonra dahi arazinin “boş arsa olduğu, üzerinde herhangi bir inşaat faaliyeti bulunmadığı” tespiti üzerine verilen fesih kararını hukuka uygun bulmuştur (Yargıtay 6. HD – 2024/424 E. – 2025/981 K.). Benzer şekilde, inşaatın sözleşme süresi bitmesine rağmen çok düşük bir seviyede (%3 gibi) kalması da fesih için yeterli görülmüştür (Yargıtay 23. HD – 2014/7459 E. – 2014/8287 K.).

İfa İmkansızlığı ve Hukuka Aykırılık: İnşaatın projeye, imar mevzuatına veya ruhsata aykırı yapılması ve bu aykırılıkların giderilememesi, sözleşmenin ifasını imkânsız hale getirir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin onadığı bir kararda, belediyenin “plan ve yönetmeliğe aykırı binanın yasal hale getirilmesine imkan bulunmadığının belirtildiği“ ve bu nedenle iskan ruhsatı alınmasının mümkün olmadığı gerekçesiyle sözleşmenin feshinin haklı olduğuna karar verilmiştir (Yargıtay 6. HD – 2022/520 E. – 2023/1722 K.).

3. Feshin Sonuçları ve İnşaat Seviyesinin Önemi

Fesih kararının en önemli sonucu, tasfiyenin nasıl yapılacağıdır. Yargıtay, bu noktada inşaatın fiziki gerçekleşme oranını temel bir kriter olarak kabul etmektedir.

Geriye Etkili Fesih: İnşaat seviyesi %90’ın altında ise kural olarak fesih geriye etkili sonuç doğurur. Bu durumda “sözleşme hiç yapılmamış (yok) farzedilerek hüküm doğuracağından taraflar karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri alabilir.” (BAM-İstanbul 15. HD – 2021/2543 E. – 2025/699 K.). Arsa sahibi, yükleniciye devrettiği tapuları geri alır; yüklenici ise yaptığı faydalı ve yasal imalatların bedelini talep edebilir.

İleriye Etkili Fesih: İnşaatın büyük ölçüde tamamlandığı durumlarda geriye etkili fesih, Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesindeki dürüstlük kuralına aykırı bulunabilir. Bu nedenle Yargıtay, bir içtihadı birleştirme kararına da atıfla, belirli bir seviyeye ulaşmış inşaatlarda feshin ileriye etkili olması gerektiğini kabul etmiştir. Bu seviye genellikle %90 olarak kabul edilmektedir. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi bir kararında bu kriteri şöyle açıklamıştır: “inşaatın % 90 ve üzeri oranına ulaşması ve ayrıca kalan eksik işlerin de sözleşmede amaçlanan kullanıma engel oluşturmadığının belirlenmesi halinde ileriye etkili fesih koşullarının gerçekleştiği gözetilmeli, bu koşulların gerçekleşmemesi halinde ise sözleşmenin geriye etkili feshi koşullarının oluştuğu sonucuna varılmalıdır.” (Yargıtay 23. HD – 2013/3436 E. – 2013/5497 K.).

Sonuç

Yargı kararları ışığında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, sıkı şekil ve usul kurallarına bağlanmış bir hukuki süreçtir. Sözleşmenin feshi için tek taraflı bir bildirim yeterli olmayıp, ya tarafların fesih konusunda mutabık kalması ya da fesih isteyen tarafın haklı nedenlerini mahkeme önünde ispatlayarak bir fesih kararı alması zorunludur. Yüklenicinin temerrüdü ve inşaatın yasal hale getirilemeyecek şekilde hukuka aykırı olması, en temel fesih nedenleri olarak öne çıkmaktadır. Feshin sonuçları ise inşaatın tamamlanma oranına göre belirlenmekte; %90 seviyesi, feshin geriye mi yoksa ileriye mi etkili olacağı konusunda kritik bir eşik olarak kabul edilmektedir. Bu nedenle, fesih sürecinde olan tarafların ve avukatların, öncelikle fesih yöntemini doğru belirlemeleri, ardından inşaatın fiziki ve hukuki durumunu tespit ettirerek taleplerini bu çerçevede şekillendirmeleri büyük önem arz etmektedir. Bir makale önerisi.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, yalnızca hukuki bilgi gerektiren bir işlem değil, aynı zamanda ciddi hak kayıplarına yol açabilecek karmaşık bir süreçtir. Bu tür sözleşmeler, eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadi hükümlerini aynı anda barındırdığı için hem borçlar hukuku hem de taşınmaz hukuku açısından titiz bir hukuki değerlendirme gerektirir. Özellikle İstanbul, Tuzla, Tepeören, Aydınlı, Orhanlı, Pendik, Kartal, Gebze, Darıca ve Bayramoğlu gibi hızla gelişen bölgelerde gerçekleştirilen projelerde tarafların karşılaşabileceği riskler çok daha yüksektir. Bu bölgelerdeki arsa payı karşılığı inşaat projelerinde sözleşmenin yanlış feshedilmesi; tapu iptali ve tescil davaları, sebepsiz zenginleşmeden doğan tazminat yükümlülükleri veya yıllar sürebilecek uyuşmazlık süreçleri gibi ciddi sonuçlar doğurabilir.

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında da görüldüğü üzere, fesih iradesinin hangi şekilde ve hangi sürelerde açıklanacağı, haklı fesih sebeplerinin nasıl ispatlanacağı ve fesih sonrası yapılacak tasfiye işlemlerinin nasıl yürütüleceği son derece teknik detaylar içermektedir. Bu noktada, inşaatın tamamlanma oranının tespit edilmesi, imalat bedelinin belirlenmesi ve sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayalı alacak taleplerinin hazırlanması gibi işlemler yalnızca bu alanda uzmanlaşmış bir inşaat hukuku avukatı tarafından doğru şekilde yönetilebilir.

Özellikle İstanbul’un Tuzla, Pendik, Kartal hattında ya da sanayi ve konut projelerinin yoğunlaştığı Gebze, Darıca, Bayramoğlu ve Tepeören gibi bölgelerde faaliyet gösteren tarafların, haklarını koruyabilmeleri için mutlaka bu alanda tecrübeli bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi avukatından profesyonel hukuki danışmanlık almaları önerilir. Uzman bir avukat desteği, sadece mevcut hak ve yükümlülüklerin doğru tespitini sağlamakla kalmaz; aynı zamanda dava stratejisinin etkin şekilde planlanmasına, ileride doğabilecek hukuki uyuşmazlıkların önlenmesine ve yatırımın güvence altına alınmasına da katkı sağlar.