Giriş

Toplu yaşam alanlarının yönetiminde sıkça karşılaşılan ve hukuki tartışmalara yol açan konulardan biri, toplu yapı temsilciler kuruluna kat maliki olmayan kişilerin seçilip seçilemeyeceğidir. Çalışma toplu yapı yönetiminin önemli bir organı olan “Toplu Yapı Temsilciler Kurulu” üyeliğine, kat maliki sıfatı taşımayan kişilerin seçilip seçilemeyeceği meselesini, sunulan hukuki metinler ve Yargıtay kararları ışığında incelemektedir. Temsilciler Kurulu, bu karmaşık yapıda kat maliklerinin iradesini yansıtan ve önemli yetkilere sahip temsili bir organdır. Çalıma, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) temelinde, Yargıtay’ın konuya ilişkin farklı yaklaşımlarını, Yönetim Planı’nın rolünü, seçilen kişinin yetki sınırlarını ve olası uyuşmazlıkların çözüm yollarını inceleyerek bütüncül bir perspektif sunmayı amaçlamaktadır.

1.Temsilciler Kurulunun Oluşumu ve Yönetim Planının Rolü

Temsilciler Kurulu’nun varlığı ve oluşum şekli, temel olarak toplu yapının “yönetim planına” bağlıdır. KMK, bu konuda emredici bir kural koymak yerine, esnek bir yapı benimsemiştir. Yönetim planında aksi belirtilmediği sürece (yedek hukuk kuralı olarak), kurul, blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların temsilcilerinden oluşur. KMK’nın 69. maddesinde toplu yapı kat malikleri kurulunun görevlerinin toplu yapı temsilciler kuruluna verilebileceği düzenlenmiştir. Ada temsilciler kurulunun oluşumu gibi toplu yapı temsilciler kurulunun oluşumu için toplu yapı yönetim planında bu yönde bir düzenleme olması gerekmektedir. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim planında belirtilir.

Kat Maliki Olmayanların “Yönetici” Seçilebilmesi: KMK ve içtihatlar, klasik kat mülkiyeti için geçerli olan KMK m. 34’ün, toplu yapılar için de (KMK m. 74 atfıyla) uygulanacağını açıkça belirtmektedir. Bu madde, kat maliklerinin dışarıdan birini yönetici olarak seçmesine olanak tanır.

Dışarıdan “Temsilci” Seçilebilmesi: En kritik bulgu, dışarıdan yönetici seçme imkanının, temsilci seçimi için de geçerli olabileceğidir. Yönetim planına konulacak özel bir hükümle, temsilciler kurulu üyesinin kat maliki olması şartı aranmayabilir. Bu halde, toplu yapılarda da, yönetim planına konulacak hükümle blokların veya blok niteliğinde olmayan yapıların, kendi aralarından bir kişiyi ya da o kapsamdaki bağımsız bölüm malikleri dışında bir kimseyi yönetici veya temsilci olarak atamaya ilişkin bir takım hükümlere yer verilebileceği gibi, yönetim planında yönetici veya temsilci olma bakımından bazı özel şartların getirilmesi de mümkündür.

Yönetici/Temsilci Ayrımı ve Temsil Yetkisi: Temsilciler Kurulu, varsayılan durumda blok yöneticilerinden oluşur. Blok yöneticisi dışarıdan seçilebildiğine göre, dolaylı yoldan Temsilciler Kurulu’nda kat maliki olmayan bir üye (blok yöneticisi sıfatıyla) bulunabilir. Daha da önemlisi, kanun yönetim planının, blok yöneticisi veya yapı temsilcisi dışında, sadece Temsilciler Kurulu’nda görev yapmak üzere harici bir kişinin seçilmesine de imkan tanıyabileceğini belirtmektedir.

2. Toplu Yapı Temsilciler Kuruluna Dışardan Üye Seçilmesinde Kanunda Yasaklayıcı Bir Hüküm Yoktur? 

KMK’da Temsilciler Kurulu üyesinin mutlaka kat maliki olması gerektiğine dair emredici bir hüküm bulunmamaktadır. Aksine, kanun koyucu, KMK m. 69’da “yönetim planında başka türlü düzenlenmedikçe” ve “nasıl seçileceğinin yönetim planında belirtileceği” gibi ifadelerle bu alanı büyük ölçüde kat maliklerinin iradesine, yani yönetim planına bırakmıştır. Bu esneklik, KMK m. 34’ün dışarıdan yönetici seçimine izin veren ruhuyla ve KMK’nın 74. maddesinin atfıyla birleştiğinde kat maliki olmayan kişilerin de temsilci olarak seçilebilmesinin önünü açmaktadır.

KMK’nın 69/son fıkrasında “Bu yetki, yönetim plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. “ şeklinde hüküm bulunmaktadır. Bu madde uyarınca kat maliki olmayan dışarında bir kişinin toplu yapı temsilciler kurulana seçilmesinde bir engel yoktur. Yönetim planında bir engel konulmadıkça dışarıdan kat maliki olmayan bir kişi de toplu yapı temsilciler kuruluna seçilebilir.

3. Temsilciler Meclisine Üye Seçilmesindeki Uyuşmazlıklar ve Çözüm Yolları 

Yönetim Planının Yetersizliği: En büyük uyuşmazlık kaynağı, yönetim planının bu konuda sessiz veya muğlak olmasıdır. Temsilcilerin nasıl seçileceği gibi hususlar hakkında kanun koyucunun herhangi bir düzenleme öngörmemesi toplu yapılarda yönetimin aksamasına yol açabilmektedir. Ancak yönetim planında bu konuda bir açıklama yer almaması durumunda da kanunda dışardan seçilmeye bir engel bulunmadığından yine de dışarıdan temsilci seçilmesi mümkün olacaktır.

Çözüm Yolu: Uyuşmazlıkların çözümünde ilk başvurulacak kaynak Yönetim Planı’dır. Yönetim planı, toplu yapının anayasası niteliğindedir. Planda, temsilcilerin nitelikleri (kat maliki olma şartı, profesyonellik, eğitim vb.) ve seçim usulü açıkça belirtilmişse, bu hükümlere uyulur. Planın yetersiz kaldığı durumlarda ise KMK’nın yedek hukuk kuralları (m. 69, m. 71, 74 ve m. 34’e yapılan atıf) devreye girer ve dışarıdan temsilci seçimi yapılabilir.

Sonuç

İncelen kararlar ve metinler Kat Mülkiyeti Kanunu’nda toplu yapı temsilciler kuruluna kat maliki olmayan bir kişinin seçilmesini doğrudan yasaklayan bir hüküm bulunmadığını açıkça ortaya koymaktadır. Anahtar rol, toplu yapının “anayasası” olan yönetim planına aittir. Yönetim planında açıkça izin veren bir hüküm bulunması halinde, kat maliki olmayan, hatta tüzel kişi bir profesyonel yönetim şirketi temsilcisinin dahi Temsilciler Kurulu’na üye olarak seçilmesi hukuken mümkündür. Yönetim planının bu konuda sessiz kalması durumunda ise, KMK’nın 69/son fıkrasında “Bu yetki, yönetim plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. “ hükmü dikkate alınacak ve bu madde de toplu yapı temsilciler kuruluna dışarıdan üye seçilmesi yasaklayan bir ifade olmadığından dışarıdan temsilci seçimi mümkün olacaktır. Yine konunun KMK’nın genel ve yedek hükümleri (özellikle dışarıdan yönetici seçimine izin veren m. 34) çerçevesinde yorumlanması gerekecek, bu da genellikle dışarıdan seçime kapıyı açık bırakacaktır.

Sunulan kaynaklar temelinde, kanun koyucunun toplu yapı yönetiminde katı kurallar yerine esnekliği ve irade serbestisini ön planda tuttuğu anlaşılmaktadır. Bu yaklaşım, her toplu yapının kendi özgün dinamiklerine ve ihtiyaçlarına uygun bir yönetim modeli oluşturmasına olanak tanıması açısından olumludur. Kat maliki olmayan profesyonellerin (hukukçular, mali müşavirler, gayrimenkul uzmanları vb.) kurula dahil edilmesi, yönetimin kalitesini ve şeffaflığını artırabilir.

Ancak bu esneklik, aynı zamanda potansiyel bir risk taşımaktadır. Yeterince detaylı ve özenli hazırlanmamış bir yönetim planı, metinlerde de belirtildiği gibi, temsil sorunlarına, yetki karmaşasına ve ciddi hukuki uyuşmazlıklara yol açabilir. Dolayısıyla en sağlıklı yol, toplu yapı kurulurken veya sonrasında yönetim planında; Temsilciler Kurulu’nun kimlerden oluşacağı, üye olacak kişilerde aranacak nitelikler (kat maliki olma şartı, belirli bir meslekten olma, tecrübe vb.), seçim usulü ve görev süresi gibi konuların hiçbir şüpheye yer bırakmayacak şekilde açık ve ayrıntılı olarak düzenlenmesidir. Bu, olası ihtilafları en baştan önlemenin en etkili yoludur. Bir tez önerisi.

Neden Tuzla Avukat Desteği Gerekli?

Toplu yapılarda Temsilciler Kurulu üyeliğine kat maliki olmayan kişilerin seçilip seçilemeyeceği konusu, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yoruma açık hükümleri, yönetim planlarının çeşitliliği ve Yargıtay kararlarının farklı yaklaşımları nedeniyle hukuki uzmanlık gerektiren teknik bir alandır. Bu konuda atılacak yanlış bir adım, apartman veya site yönetiminde iptal davaları, yetki aşımı iddiaları ve yönetim krizleri gibi ciddi uyuşmazlıklara yol açabilir. Bu nedenle özellikle süreci en baştan doğru kurgulamak, yönetim planlarını revize ederken mevzuata uygun bir çerçeve çizmek için uzman desteği alınması büyük önem taşır.

Tuzla gibi yapılaşmanın hızla arttığı, çok bloklu toplu yapıların yaygın olduğu bir bölgede, KMK hükümlerine hâkim, Yargıtay kararlarını yakından takip eden ve yerel mahkeme uygulamalarını bilen bir Tuzla avukatı ile çalışmak hem hak kayıplarının önüne geçmek hem de süreci hızlı ve sağlıklı yürütmek açısından büyük avantaj sağlar. Aynı şekilde Pendik avukatı, Kartal avukatı, Maltepe avukatı, Aydınlı avukatı, Orhanlı avukatı, Tepeören avukat, Çayırova avukat veya Gebze avukatı desteğiyle çalışmak, yalnızca yasal çerçeveyi korumakla kalmaz, aynı zamanda apartman içi uyumu ve yönetime duyulan güveni artırır.

Profesyonel destek sayesinde temsilciler kurulunun doğru şekilde yapılandırılması, dışarıdan temsilci seçilmesinin hukuki zemine oturtulması ve yönetim planının yasal şekilde güncellenmesi sağlanabilir. Özellikle yönetim planında eksiklik varsa, bu planların ihtilafa yol açmadan yeniden düzenlenmesi için deneyimli bir avukat rehberliği süreci hem yasal hem de pratik açıdan güvenli kılacaktır.