Genel Konular

Bu çalışma menkul ve gayrimenkul satım sözleşmelerine ilişkin cayma bedelinin geçerlilik şartları, hangi durumlarda geri alınabileceği ve cayma bedeli ile pey akçesi, kapora, bağlanma bedeli gibi sıkça karıştırılan kavramların ne anlama geldiği sorularına, sunulan çeşitli mahkeme kararları ışığında kapsamlı bir yanıt sunmayı amaçlamaktadır.

1. Cayma Bedelinin (Cayma Parası) Geçerlilik Şartları:

Açıkça Kararlaştırılmış Olması: Cayma bedelinin en temel geçerlilik şartı, sözleşmede bu hususun açıkça “cayma parası” veya “cayma tazminatı” olarak belirtilmiş olmasıdır. Birçok kararda vurgulandığı üzere, “açıkça cayma tazminatı olduğu şart edilmedikçe kapora, pey akçesi gibi verilen paralar cayma tazminatı olamayacaktır” (Yargitay-19. Hukuk Dairesi-2003/6039E.) TBK Madde 178’e göre, cayma parasının kararlaştırılmış olması taraflara cayma yetkisi verir.

Esas Sözleşmenin Geçerliliği: Cayma bedeli, esas satım sözleşmesine bağlı fer’i (yan) bir borçtur. Bu nedenle, esas sözleşme herhangi bir nedenle (örneğin, taşınmaz satışlarında resmi şekil şartına uyulmaması nedeniyle TMK m. 706, TBK m. 237, Tapu K. m. 26) geçersiz ise, cayma bedeline ilişkin anlaşma da geçersiz olur.

2. Cayma Bedelinin Geri Alınabileceği Durumlar:

Açıkça Cayma Bedeli Olarak Kararlaştırılmamışsa: Eğer ödenen bedel sözleşmede açıkça cayma bedeli olarak belirtilmemişse, genellikle “bağlanma parası (pey akçesi)” olarak kabul edilir ve sözleşme gerçekleşmediğinde veya feshedildiğinde, parayı veren taraf akdi bozmakta haklı olsun olmasın onu veren tarafın istirdada yetkili olur.

Esas Sözleşme Geçersizse: Geçersiz bir sözleşmeye dayanarak ödenen cayma bedeli, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir (Yargitay-13. Hukuk Dairesi-2014/14864).

Parayı Alan Taraf Cayarsa: TBK m. 178 uyarınca, “parayı vermiş olan cayarsa verdiğini bırakır; almış olan cayarsa aldığının iki katını geri verir.”

3. Pey Akçesi, Kapora, Bağlanma Bedeli Kavramları:

Pey Akçesi (Bağlanma Parası): TBK m. 177’ye göre, “Sözleşme yapılırken bir kimsenin vermiş olduğu bir miktar para, cayma parası olarak değil sözleşmenin yapıldığına kanıt olarak verilmiş sayılır.” Aksi kararlaştırılmadıkça veya yerel adet olmadıkça esas alacaktan düşülür.

Kapora: Genellikle pey akçesi veya bağlanma parası ile aynı anlamda kullanılır. Kaparo olarak da adlandırılan bu para cayma parası değildir. Bağlanma parası mahiyetindeki kaporanın cayma akçesi olduğu açıkça kararlaştırılmadıkça akdin haklı ya da haksız nedenle feshedilip edilmediğine bakılmaksızın akit bozulmuş ise iadesi gerekir. “

Bağlanma Bedeli: Bu terim de pey akçesi ve kapora ile benzer şekilde, sözleşmenin yapıldığına dair bir güvence ve kanıt olarak verilen, cayma bedeli niteliği taşımayan ödemeyi ifade eder.

Genel Olarak İadeleri: Bu tür ödemeler, sözleşmede açıkça cayma bedeli olarak kararlaştırılmadıkça ve sözleşme ifa edilmediğinde veya geçersiz olduğunda, genellikle sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade edilir. Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre, açıkça cayma tazminatı olduğu şart edilmedikçe kaporo, pey akçesi gibi verilen paraların, cayma tazminatı olamayacağından akdi bozmakta haklı olsun olmasın onu veren tarafın istirdada yetkili olduğuna karar verilmektedir.

Sonuç

Mahkeme kararlarının incelenmesinden, cayma bedeli ile pey akçesi/kapora/bağlanma bedeli arasındaki ayrımın temelini, tarafların iradesi ve bu iradenin sözleşmeye açıkça yansıtılması oluşturmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 177. ve 178. maddeleri bu ayrımın yasal zeminini oluşturur. TBK m. 177, sözleşme yapılırken verilen paranın, aksi kararlaştırılmadıkça “sözleşmenin yapıldığına kanıt olarak verilmiş sayılacağını” ve bunun “bağlanma parası” (pey akçesi) olduğunu belirtir. TBK m. 178 ise “cayma parası”nı düzenler ve bunun kararlaştırılması halinde taraflara cayma yetkisi verdiğini ifade eder. Dolayısıyla, bir ödemenin cayma bedeli sayılabilmesi için sözleşmede bu yönde açık bir hüküm bulunması kritik öneme sahiptir.

Özellikle gayrimenkul satışlarında, sözleşmenin resmi şekilde (TMK m. 706, TBK m. 237, Tapu K. m. 26) yapılması zorunluluğu ön plana çıkmaktadır. Resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler geçersiz olduğundan, bu sözleşmelere dayanılarak kararlaştırılan cayma bedeli de geçersiz sayılmakta ve ödenen bedel sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilmektedir.

Verilen paranın pey akçesi olduğu karine olarak kabul edilirken, bunun bir cayma parası olduğunu iddia eden tarafın (genellikle parayı alan taraf) bu durumu ispatlaması gerekmektedir.

Bakırköy 6. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin (2022/203 E., 2022/1057 K.) kararında, cayma parasını verenin, karşı tarafın kusuru nedeniyle sözleşmeden dönmesi halinde veya cayma bedelinin fahiş olması durumunda hakkaniyet gereği iade veya indirim yapılabileceği belirtilmiştir. Bu, hakkaniyet ilkesinin de dikkate alınabileceğine işaret eder.

Uzman Görüşü / Tuzla Avukat Neden Gerekli?

Menkul ve gayrimenkul satış sözleşmelerinde cayma bedeliyle ilgili hukuki süreçler oldukça teknik ve karmaşıktır. İstanbul’un özellikle Tuzla, Pendik ve Kartal gibi yoğun gayrimenkul hareketliliğinin yaşandığı ilçelerinde, satış işlemlerinde yaşanan anlaşmazlıklar ve cayma bedeli ihtilafları sıkça görülmektedir. Bu bölgelerde piyasa koşulları, sözleşme uygulamaları ve mahkeme içtihatları birbirinden farklılık gösterebilir.

Bu nedenle, Tuzla, Pendik ve Kartal’da bulunan gayrimenkul sahipleri ve alıcıların, cayma bedelinin geçerliliği ve geri alınması gibi konularda uzman bir gayrimenkul hukuku avukatından destek alması hayati önem taşır. Uzman hukukçu, bölgesel piyasa dinamiklerini ve yerel mahkeme kararlarını göz önünde bulundurarak, sözleşme hazırlığı, ihtilaf yönetimi ve dava sürecinde hak kayıplarını önleyebilir.

Beş yıllık sürenin geçmesine dayalı kira tespit davası açabilmenin çeşitli şartları vardır. Aşağıda Yargıtay kararları ışığında beş yıllık sürenin geçmesine dayalı kira tespit davasının açılabilmesinin şartları ve özellikleri başlıklar halinde ele alınmıştır.

Geçerli Bir Kira İlişkisinin Varlığı ve Kira Bedelinde Uyuşmazlığın Bulunması

Beş yıllık sürenin geçmesine dayalı kira tespit davasının açılabilmesi için her şeyden önde taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması esastır. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/1535 E.)

Kira bedelinin miktarına ilişkin taraflar arasında bir uyuşmazlık olma ve kira bedelinin dava yoluyla tespiti istenmelidir. Kiracının talep edilen veya daha fazla bir bedeli ödemiş olması dahi davanın reddi için yeterli değildir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2015/6194 E.)

Hukuki Yararın Bulunması

Bu, tespit davalarının en temel şartlarından biridir ve mahkemece re’sen gözetilir. Davacının, dava açmakta hukuken korunmaya değer, güncel bir yararı olmalıdır (Yargıtay 14. HD, 2011/14698 E.; Yargıtay HGK, 2010/3-119 E.; Yargıtay 3. HD, 2023/5202 E.). Bir tespit davasının kabule şayan olabilmesi için, bu davanın konusunu oluşturan hukuki ilişkinin var olup olmadığının mahkemece hemen tespit edilmesinde davacının menfaatinin bulunması gerekir.

Tespit davası, geleceğe yönelik kira bedelleri için açılmalıdır. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi (2016/379 E.) kararında, “dava tarihinden önceki dönemler için eda talebi içermeyen tespit davası açılmasında davacının hukuki yararı bulunmadığı” belirtilmiştir.

Dava Açma Süresi ve Şekline Uyulmuş Olması :

Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi ve Yargıtay içtihatlarına göre “yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması” koşuluyla yeni dönemin başından itibaren etkili olur.

Kira sözleşmesinde artış şartı varsa, yeni dönemin kira bedelinin tespiti için dönem bitimine kadar dava açılabilir ve bu durumda ihtar şartı aranmaz (Yargıtay 6. HD, 2014/5693 E.). “Sözleşmede kira artış iradesini yansıtan koşulun varlığı ihtarın hukuksal önemini ortadan kaldırmaktadır.”

Süresinde açılmamışsa, mahkeme davacıya bir sonraki dönem için tespit isteyip istemediğini sormalıdır (Yargıtay 3. HD, 2010/2403 E.; Yargıtay 6. HD, 2014/5706 E.).

Dava, her zaman açılabilir ancak tespitin hangi dönem için geçerli olacağı ihtarname veya dava dilekçesinin tebliğ tarihi ve sözleşme şartlarına bağlıdır (Yargıtay 3. HD, 2010/2403 E.).

Islah yasağının bulunması

“Kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir.” Bu nedenle, “kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz.” (Yargıtay HGK, 2017/2792 E.).

Davanın Niteliği ve Mahkemenin Rolü:

Kira tespit davaları bir eda davası olmayıp, tespit davası niteliğindedir (Yargıtay 3. HD, 2008/2091 E.; Yargıtay 6. HD, 2014/4519 E.) Bu davalar kamu düzeni ile ilgilidir ve hakim, “kanun, içtihadı birleştirme kararları ve Yargıtay içtihatları ile belli edilen yöntemlere uygun olarak kira bedelinin tespiti yoluna gitmek zorundadır.” (Yargıtay HGK, 2017/1535 E.; Yargıtay HGK, 2017/3197 E.; Yargıtay HGK, 2017/2792 E.).

Hakim, tespiti istenilen yıla ilişkin kira bedelini “açık, net ve tam olarak belirlenmesi gerekir.” (Yargıtay HGK, 2017/3197 E.).

Birbirini Takip Eden Dönemler:

Bir önceki dönem için kira tespit davası sonuçlanmış olsa bile, sonraki dönem için dava açılabilir. Ancak mahkeme, “bir sonraki dönem için tespit yaparken, bir önceki dönemin tespitine ilişkin mahkeme kararının kesinleşmesinin beklenmesi gerektiği”ni dikkate almalıdır (Yargıtay 3. HD, 2010/14829 E.)

Sonuç olarak özetle;

Kira tespit davası açılabilmesi için geçerli bir kira ilişkisi bulunmalı ve kira bedeline ilişkin taraflar arasında uyuşmazlık mevcut olmalıdır. Davanın açılmasında güncel ve korunmaya değer bir hukuki yararın bulunması, özellikle eda davası imkânının değerlendirilmesi önem taşır. Bu dava, yalnızca hak sahibi olan taraflarca (kiraya veren veya kiracı) açılabilir ve zamanlaması, talep edilen kira döneminin başlangıcından itibaren sonuç doğuracak şekilde yasal sürelere ve sözleşme koşullarına uygun olmalıdır. Dava, geçmişe dönük değil, geleceğe yönelik kira bedelinin tespiti amacıyla açılır. Tüm bu şartlar, bir bütün olarak ele alınmalı ve her somut olayın kendine özgü koşulları çerçevesinde yorumlanmalıdır. Kira tespit davaları, hem usule hem de esasa dair teknik ayrıntılar içeren, dikkatli planlanması gereken davalardır; bu nedenle dava açmadan önce uzman bir hukukçudan profesyonel destek alınması, hak kayıplarını önlemek açısından büyük önem arz eder.

Neden Uzman Görüşü Gerekli?

Kira tespit davaları, teknik detaylar ve süre kuralları nedeniyle hatalı başvuru durumunda hak kayıplarına yol açabilecek davalardır. Ayrıca ıslah yasağı, ihtar süreleri ve talebin açıkça belirtilmesi gibi katı kurallar nedeniyle, dava açmadan önce bir gayrimenkul hukuku avukatından destek alınması büyük önem taşır.

İstanbul, Tuzla, Maltepe, Pendik, Kartal, Gebze, Çayırova ve Darıca gibi bölgelerde taşınmaz sahipleri veya kiracılar, piyasa koşullarına uyumlu kira bedelinin mahkeme eliyle belirlenmesini istediklerinde, yerel emsal kira araştırması ve dilekçe hazırlığı gibi kritik aşamalarda hukuki danışmanlık almalıdır. Bu, yalnızca davanın başarı şansını artırmakla kalmaz, aynı zamanda zaman ve maliyet kayıplarını da önler.