Özel Hukuk

1. Kira Uyarlama Davasının Hukuki Temeli ve Niteliği

Kira Uyarlama Davası Nedir? Şartları, Süreci ve Yargıtay’a Göre Uygulaması. Kira uyarlama davası, sözleşme hukukuna egemen olan “sözleşmeye bağlılık” (Ahde Vefa – Pacta Sunt Servanda) ilkesinin istisnai bir uygulamasını teşkil eder. Kural olarak, sözleşme yapıldığı andaki koşullarla aynen uygulanmalıdır. Ancak, sözleşme kurulduktan sonra ifası sırasında ortaya çıkan, taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü ve objektif nitelikteki olaylar nedeniyle edimler arasındaki dengenin bir taraf aleyhine katlanılamayacak derecede bozulması durumunda, bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet ve dürüstlük kurallarına aykırı bir durum yaratabilir (Yargıtay 6. HD – 2015/6627; Yargıtay 3. HD – 2017/5251).

Bu noktada, “işlem temelinin çökmesi” veya “Clausula Rebus Sic Stantibus” (beklenmeyen hal şartı) ilkesi devreye girer. Yargı kararlarına göre, sözleşmenin temelini oluşturan şartların sonradan esaslı surette değişmesi halinde, hâkimin sözleşmeye müdahalesi gündeme gelir. Bu müdahalenin hukuki dayanağı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 138. maddesinde düzenlenen “Aşırı İfa Güçlüğü” hükmü ile daha önceki dönemde Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 1, 2 (dürüstlük kuralı) ve 4. maddeleridir (Yargıtay HGK – 2003/13-332; Yargıtay 13. HD – 2012/2412). Uyarlama, sözleşmeye istisnai, tali (ikincil) ve yardımcı bir çözüm yolu olarak kabul edilir ve özellikle uzun süreli borç ilişkilerinde uygulama alanı bulur (Yargıtay 6. HD – 2015/11014).

2. Kira Uyarlama Davasının Şartları

Yargıtay kararlarında ve TBK m. 138’de kira uyarlama davasının açılabilmesi için bir dizi şartın bir arada bulunması gerektiği vurgulanmaktadır. Bu şartlar şunlardır:

Olağanüstü ve Öngörülemeyen Bir Durumun Ortaya Çıkması: 

Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır. Yargı kararlarında harp, ülkeyi sarsan ciddi ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon ve paranın satın alma gücündeki önemli ölçüde düşüş gibi durumlar örnek olarak gösterilmektedir (Yargıtay 3. HD – 2017/7432; Yargıtay 6. HD – 2015/6627). Olaylar öngörülebilir olsa dahi, bunların sözleşmeye etkilerinin kapsam ve biçim bakımından bu derecede tahmin edilememiş olması da bu şartın gerçekleşmesi için yeterli görülebilir (Yargıtay 13. HD – 2012/2412).

Değişen Durumun Borçludan Kaynaklanmaması: Ortaya çıkan olağanüstü durum, uyarlama talep eden taraftan (borçludan) kaynaklanmamış olmalıdır (Yargıtay 3. HD – 2017/7304).

Edimler Arasındaki Dengenin Aşırı Derecede Bozulması: Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır. Edimler arasındaki denge, aşırı ölçüde ve açık biçimde bozulmuş olmalıdır (Yargıtay 3. HD – 2017/12987; Yargıtay 13. HD – 2010/17858).

Borcun Henüz İfa Edilmemiş veya İhtirazi Kayıtla İfa Edilmiş Olması: Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak (ihtirazi kayıtla) ifa etmiş olmalıdır (Yargıtay 3. HD – 2017/7304; Yargıtay 6. HD – 2014/3305). Geçmişe yönelik olarak ödenmiş kira bedelleri için uyarlama talep edilemez (Yargıtay 3. HD – 2024/1623).

Sözleşmede veya Kanunda Uyarlama Hükmü Bulunmaması: Sözleşmede veya kanunda değişen hal ve şartlara dair bir intibak kaydı veya hüküm bulunmamalıdır. Ancak, sözleşmede bulunan bir hükmün uygulanmasının TMK m. 2/2 uyarınca hakkın kötüye kullanılması anlamına gelebileceği durumlarda da uyarlama talep edilebilir (Yargıtay 3. HD – 2017/5992).

3. Usul ve Esaslar

Kira uyarlama davalarında mahkemelerin izlemesi gereken usul ve esaslar Yargıtay kararlarında detaylı olarak belirlenmiştir:

Bilirkişi İncelemesi: Mahkeme, uyarlama koşullarının oluşup oluşmadığını tespit etmek amacıyla konularında uzman üç kişilik bir bilirkişi kurulundan denetime elverişli ve gerekçeli bir rapor almalıdır (Yargıtay 3. HD – 2017/7304; Yargıtay 3. HD – 2017/5992).

Bilirkişi Raporunun İçeriği: Bilirkişi raporunda, kira bedelinin tespitine ilişkin davalardaki yöntemlerden farklı olarak, uyarlama davasına özgü ilkeler çerçevesinde şu hususlar araştırılıp değerlendirilmelidir:

Kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu.

Bölgedeki kira parasını etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticari gelişmeler.

Emsal kira paraları (ancak bunlar sadece yardımcı kaynak olarak dikkate alınır).

Vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar.

Döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar.

Ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı (Yargıtay 3. HD – 2017/12987; Yargıtay 3. HD – 2018/5741).

Hâkimin Rolü ve Karar: Hâkim, öncelikle sözleşmedeki özel intibak hükümlerini inceler. Böyle bir hüküm yoksa, bilirkişi raporu ve diğer deliller ışığında işlem temelinin çöküp çökmediğini değerlendirir. Uyarlama gerektiği kanaatine varırsa, TMK m. 1’deki yetkisine dayanarak, hak ve nesafet, doğruluk ve dürüstlük kuralları (TMK m. 2/1, 4) çerçevesinde sözleşmedeki boşluğu doldurarak yeni kira bedelini belirler (Yargıtay 13. HD – 2012/2412; Yargıtay 6. HD – 2015/859). Hâkim, tarafların sözleşmeyi yapmaktaki farazi iradelerini ve birleşen amaçlarını göz ardı etmemeli, sözleşmeyi tamamen yeni bir hale dönüştürmemelidir (Yargıtay 3. HD – 2017/11362).

Uygulama Tarihi: Uyarlanan yeni kira bedeli, dava tarihinden itibaren geçerli olur (Yargıtay 13. HD – 2010/11127).

Kararın Gerekçeli Olması: Mahkeme kararı, toplanan delillerin kabul ve ret yönlerini, dayanaklarını içerir şekilde gerekçeli ve Yargıtay denetimine uygun olmalıdır (Yargıtay 6. HD – 2015/6627).

4. Özel Durumlar ve Değerlendirmeler

Tacirler Yönünden Değerlendirme: Tacir olan davacıların TTK m. 20/1 uyarınca “basiretli bir iş adamı gibi” davranma yükümlülüğü vardır. Bu nedenle, Türkiye’de yıllardır yaşanan istikrarsız ekonomik koşullar gibi durumların tacirler açısından öngörülebilir olduğu kabul edilebilir ve bu durumda uyarlamanın “öngörülmezlik” şartı oluşmayabilir (Yargıtay HGK – 2003/13-332).

TBK m. 344 ile İlişkisi: Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m. 344, beş yıldan uzun süreli sözleşmelerde kira bedelinin hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenmesine imkân tanımaktadır. Bu hüküm, bir nevi yasal uyarlama imkânı sunmaktadır. Bu nedenle, beş yıllık süre dolmadan sadece kira bedelinin rayiçlerin altında kaldığı gerekçesiyle açılan uyarlama davasının, TBK m. 344’ü bertaraf edeceği gerekçesiyle reddedilebileceği yönünde ilk derece mahkemesi kararı bulunmaktadır (İlkDerece – İstanbul Anadolu 5. Sulh Hukuk Mahkemesi – 2024/128).

Derdestlik ve Etkisi: Derdest (görülmekte olan) bir uyarlama davası, kira alacağının tahsiline yönelik davaları doğrudan etkiler. Bu durumda, alacak davasına bakan mahkemenin, uyarlama davasının sonucunu beklemesi gerekebilir (Yargıtay 3. HD – 2018/7526). Ancak, uyarlama davası kesinleşmeden kiracı, sözleşmedeki kira bedelini tek taraflı olarak eksik ödeyemez veya indirim yapamaz (Yargıtay 3. HD – 2024/1623). Bir yazı önerisi.

Kira Uyarlama Davalarında Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Kira uyarlama davaları, görünüşte yalnızca kira bedelinin değiştirilmesine ilişkin olsa da, TBK m. 138, TMK m. 1, 2 ve 4, yerleşik Yargıtay içtihatları ve teknik bilirkişi değerlendirmeleri nedeniyle son derece karmaşık ve teknik davalardır. Bu davalarda yapılacak usul veya strateji hataları, haklı taleplerin dahi reddedilmesine yol açabilmektedir.

Özellikle

Olağanüstü durumun öngörülemezliğinin somutlaştırılamaması,

Edimler arasındaki dengenin katlanılamaz ölçüde bozulduğunun doğru şekilde ispat edilememesi,

Bilirkişi raporuna zamanında ve teknik itirazların yapılmaması,

Dava tarihinin ve uyarlamanın uygulanacağı tarihin yanlış belirlenmesi,

TBK m. 344 ile TBK m. 138 arasındaki ilişkinin yanlış kurgulanması,

gibi hususlar davanın esastan kaybedilmesine neden olabilmektedir.

Bu nedenle kira uyarlama davalarının, kira hukuku ve Yargıtay uygulamalarına hâkim, ekonomik verileri ve emsal kararları doğru okuyabilen uzman bir avukat tarafından yürütülmesi büyük önem taşır.

Tuzla – İstanbul’da Kira Uyarlama Davalarında Hukuki Destek

2M Hukuk Avukatlık Bürosu (Tuzla / İstanbul) olarak;
kira uyarlama davaları başta olmak üzere konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin uyuşmazlıklarda, güncel Yargıtay içtihatları ve uygulama esasları ışığında müvekkillerimize etkin hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktayız. Kira sözleşmenizin mevcut ekonomik koşullar karşısında adil olmayan sonuçlar doğurduğunu düşünüyorsanız, hak kaybına uğramadan önce profesyonel hukuki destek almanız önemle tavsiye edilir.

1. Sözleşmede Artış Oranının Belirlenmemesi veya Belirsiz Olması Durumu

Kira Sözleşmesinde Artış Oranı Yoksa Zam Yapılır mı? Ev Sahibi Zam İsteyebilir mi? Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi kararlarında, kira sözleşmesinde artış oranının açıkça yazılmaması veya “enflasyon oranında”, “yasal oranda” gibi muğlak ifadelerle belirtilmesi durumunda, bu şartın “belirli ve muayyen” olmadığı kabul edilmektedir.

Artış Şartının Geçersizliği: Sözleşmede artış oranı belirtilmemişse veya hangi oranın (TEFE, TÜFE, ÜFE) uygulanacağı net değilse, artış şartı geçersizdir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (E. 2020/237) ve Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (E. 2012/16728k) kararlarına göre, artış şartı belirli ve muayyen olmadığından kiraya verenin tek taraflı belirlemesine itibar edilemez.

Sabit Kira Bedeli İlkesi: Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi (E. 2017/708), 5 yıllık sözleşme süresi içinde artış şartı öngörülmemişse, kira bedeline artış uygulanmasının yasal olarak mümkün olmadığını ve kiracının bedeli sabit tutma hakkı bulunduğunu belirtmiştir. Benzer şekilde Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (E. 2017/5904), artış hükmü bulunmayan sözleşmelerde kira bedelinin başlangıç miktarında sabit kalması gerektiğini vurgulamıştır.

2. Kiracının Geçmişte Gönüllü Olarak Artış Yapmasının Etkisi

Sorunun temelini oluşturan “kiracının 2 yıl boyunca artışlı ödeyip 3. yıl ödememesi” durumuna ilişkin emsal kararlar, kiracının bu tutumunun hukuka uygun olduğunu destekler niteliktedir.

Geçmiş Ödemelerin Bağlayıcılığı: 

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2020/237 sayılı kararında, somut olayda kiracının akit başlangıcından sonra iyi niyetle artış yaparak ödeme yaptığı, ancak daha sonraki dönemlerde bu artışı sürdürmediği durum incelenmiştir. Kararda, kiracının önceki dönemlerde artışlı ödeme yapmasının, belirsiz olan artış şartını geçerli hale getirmeyeceği ve kiraya verenin ispat yükünü yerine getiremediği belirtilmiştir.

Temerrüt Oluşmaması: 

Kiracının geçmişte TÜFE oranında ödeme yapmış olması, sözleşmede yazılı olmayan bir yükümlülüğü kalıcı hale getirmez. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (E. 2011/10959), kiracının TÜFE oranında artış yaparak ödeme yapmasının, sözleşmenin geçersiz artış hükmü nedeniyle orijinal kira bedelini aşan bir yükümlülük oluşturmayacağını hükme bağlamıştır. Dolayısıyla kiracı 3. yılda zam yapmadığında, ödenmeyen artış farkı nedeniyle temerrüde düşmüş sayılmaz ve tahliye edilemez.

3. Kiracının 3. Yılda Zam Yapmama Hakkı

İncelenen kararlar ışığında, sözleşmede açık bir hüküm yoksa kiracının 3. yılda zam yapmama hakkı bulunmaktadır.

Tek Taraflı Artış Talebinin Reddi: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (E. 2015/8838), artış şartı kararlaştırılmayan sözleşmelerde davacının (ev sahibi) artışlı kira bedeli istemesinin usulsüz olduğunu belirtmiştir. Kiracı, sözleşmedeki bedel üzerinden veya en son kabul edip ödediği bedel üzerinden ödemeye devam edebilir.

Hukuki Sonuç: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (E. 2015/12224K), sözleşmede artış şartı öngörülmediği halde mahkemece ÜFE oranında artış yapılarak temerrüt oluştuğuna karar verilmesini hatalı bulmuştur. Kiracının sözleşmede yazılı miktarı ödemesi yeterli görülmüştür.

4. Ev Sahibinin Hakları ve Kira Tespit Davası

Kiracının zam yapmama hakkı bulunmakla birlikte, bu durum kira bedelinin sonsuza kadar sabit kalacağı anlamına gelmez. Ancak bu artış otomatik değil, mahkeme kararıyla olmalıdır.

Kira Tespit Davası Gerekliliği: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (E. 2018/2245), sözleşmede artış şartı bulunmasa dahi ev sahibinin “Kira Tespit Davası” açarak hâkimden kira bedelinin belirlenmesini isteyebileceğini belirtmiştir. Ancak bu dava sonuçlanana kadar kiracı, sözleşmedeki bedeli (veya fiilen ödediği son bedeli) ödemeye devam edebilir.

Geriye Dönük Fark Talebi: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (E. 2012/6440), kira tespit davası açılmadığı sürece, geçmişe dönük olarak “sanki tespit ilamı varmış gibi” endeks uygulanarak kira farkı istenemeyeceğini hükme bağlamıştır.

Sonuç: Yargı kararlarına göre; 5 yıllık kira sözleşmesinde artış oranı yazılmamışsa, kiracının ilk 2 yıl iyi niyetle TÜFE oranında artış yapması, 3. yılda da artış yapma zorunluluğu doğurmaz. Artış şartı “belirli ve muayyen” olmadığından, kiracı 3. yılda zam yapmayarak son ödediği bedel üzerinden ödemeye devam etme hakkına sahiptir. Ev sahibi, ödenmeyen artış farkı için icra takibi yapamaz veya tahliye talep edemez; ancak gelecek dönemler için kira tespit davası açabilir.

Kira Artışı Uyuşmazlıklarında Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Kira sözleşmesinde artış oranının hiç belirlenmemesi veya belirsiz ifadelerle düzenlenmesi, uygulamada en sık uyuşmazlık yaşanan konuların başında gelmektedir. Yargıtay içtihatları, her somut olayda artış şartının belirli ve muayyen olup olmadığının, kiracının önceki ödeme davranışlarının hukuki sonuç doğurup doğurmadığının ve temerrüt şartlarının oluşup oluşmadığının ayrı ayrı değerlendirilmesini zorunlu kılmaktadır.

Uygulamada en sık yapılan hatalar; kiracının geçmişte gönüllü olarak yaptığı artışların kalıcı bir yükümlülük doğurduğunun sanılması, sözleşmede artış hükmü bulunmamasına rağmen icra takibi başlatılması ve kira tespit davası açılmadan artış talep edilmesidir. Bu tür hatalar, açılan davaların reddine, icra takibinin iptaline ve ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir.

Özellikle Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Gebze ve Çayırova gibi kira sirkülasyonunun yüksek olduğu bölgelerde kira artışına ilişkin uyuşmazlıklar sıklıkla yargıya taşınmaktadır. Tuzla 2M Hukuk Avukatlık Bürosu, kira artışı, kira tespit davaları ve temerrüt kaynaklı tahliye uyuşmazlıklarında Yargıtay uygulamasına uygun, stratejik ve sonuç odaklı hukuki destek sunmaktadır. Kiracı veya kiraya veren açısından hak kaybı yaşanmaması için uzman avukat desteği büyük önem taşır.

Giriş

Bina aidatı ödenmezse ne olur? Bu çalışma, aidat borcunun ödenmemesi durumunda kat maliklerinin karşılaşacağı hukuki sonuçları, sunulan yargı kararları ve dokümanlar çerçevesinde analiz etmektedir. İncelemeler, aidat borcunun tahsili için başvurulabilecek yasal yolları, uygulanacak mali yaptırımları ve bu süreçlerde dikkat edilmesi gereken usuli detayları ortaya koymaktadır.

1. Bina aidatı : Yasal Yollara Başvuru, İcra Takibi ve Dava Hakkı

Yargı kararlarının tamamına yakınında ortak olan en temel bulgu, aidat borcunu ödemeyen kat maliki aleyhine yasal yollara başvurulabileceğidir. Bu hak, hem yöneticiye hem de diğer kat maliklerine tanınmıştır. Anayasa Mahkemesi’nin bir kararında da atıf yapılan KMK’nın 20. maddesi bu hakkın yasal dayanağını oluşturmaktadır: “Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir.” (AYM – 18/9/2014; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu – 2017/1995)

2. Gecikme Tazminatı ve Faizi Uygulaması

Aidat borcunun zamanında ödenmemesinin en önemli mali sonucu, gecikme tazminatı veya faizi işletilmesidir. Bu konuda kararlar, faiz oranının kaynağına göre bir ayrım yapmaktadır:

Kanuni Oran: KMK’nın 20. maddesi, herhangi bir özel düzenleme bulunmaması halinde uygulanacak standart oranı belirler: “Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.” (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi – 2018/4842).

Kararlaştırılan Oranlar: Kat malikleri, yönetim planı veya kat malikleri kurulu kararlarıyla kanuni orandan farklı bir gecikme faizi oranı belirleyebilirler. Yargıtay, bu tür özel düzenlemelere öncelik tanımaktadır. Örneğin, Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2017/1685 sayılı kararında, yönetim planında ve genel kurul kararlarında aylık %5 oranında faiz belirlendiği için bu oranın uygulanması gerektiği vurgulanmıştır. Benzer şekilde, kooperatif genel kurullarında alınan kararlarla aylık %1,5 (Bakırköy 7. Asliye Ticaret Mahkemesi – 2018/1235) veya aylık %3 (Ankara 10. Asliye Ticaret Mahkemesi – 2021/228) gibi oranlar belirlenebilmekte ve bu kararlar üyeleri bağlamaktadır. İzmir Bölge Adliye Mahkemesi’nin 2018/1021 sayılı kararı, bu oranların 6098 sayılı TBK’nın 120/2. maddesindeki sınırı aşmaması gerektiğine dikkat çekmektedir.

3. Gecikme Tazminatının Başlangıç Tarihi

Yargıtay kararları, gecikme tazminatının hangi tarihten itibaren işletileceği konusunda net bir usul belirlemiştir. Bu, borcun muaccel hale geldiği ve borçlunun temerrüde düştüğü anın tespiti açısından kritik öneme sahiptir. Yargıtay 18. ve 20. Hukuk Dairelerinin istikrarlı kararlarında bu husus şöyle açıklanmıştır: “…dava konusu ortak giderin dayanağını oluşturan kat malikleri kurulu kararlarına davalılar katılmışsa karar tarihi, kararın alındığı toplantıya katılmamışsa bu kararın kendisine tebliğ edildiği ya da başka bir biçimde borcunu öğrendiği tarih, bu da yoksa hakkında açılan icra takibi nedeniyle ödeme emrinin tebliğ edildiği tarihin esas alınması...” (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi – 2014/22486; Yargıtay 20. Hukuk Dairesi – 2018/3877)

Bu sıralama, adil bir uygulama için borçlunun borçtan haberdar olmasının esas alındığını göstermektedir.

4. Farklı Perspektifler ve Özel Durumlar

Faizden Feragat: Kat malikleri veya kooperatif genel kurulu, gecikme faizi uygulanmamasına da karar verebilir. İstanbul Anadolu 11. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2022/112 sayılı kararında, genel kurulda “gecikme zammı alınmaması konusunda oy birliği ile karar alındığı” için faiz talebinin reddedildiği görülmektedir.

Sorumluluğun Doğmadığı Haller: Aidat borcunun doğabilmesi için ilgili hizmetten yararlanma ve borcun kaynağı olan kararların usulüne uygun olması gerekir. Ankara 13. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2020/340 sayılı kararında, dava konusu konutun üyeye teslim edilmediği gerekçesiyle aidat ve genel gider isteme şartlarının oluşmadığına hükmedilmiştir.

İcra İnkar Tazminatı: Aidat borcunun likit (belirli ve muaccel) olması ve borçlunun takibe haksız itiraz etmesi durumunda, alacaklı lehine asıl alacağın %20’sinden az olmamak kaydıyla icra inkar tazminatına hükmedilebilir (İstanbul Anadolu 5. Asliye Ticaret Mahkemesi – 2024/97; Yargıtay 23. Hukuk Dairesi – 2011/3860).

Sonuç

Aidat ödeme yükümlülüğünün ihlali, kat malikleri ve kooperatif ortakları için ciddi hukuki ve mali sonuçlar doğuran bir durumdur. Yargı kararları, bu ihlal karşısında alacaklı olan yönetici veya diğer maliklere, icra takibi ve dava açma yoluyla alacaklarını tahsil etme imkanı tanıdığını net bir şekilde ortaya koymaktadır. Bu süreçte, borca ek olarak KMK, yönetim planı veya genel kurul kararlarıyla belirlenen oranlarda gecikme tazminatı talep edilmesi standart bir uygulamadır. Yargı kararları, faiz oranının belirlenmesinden faizin başlangıç tarihine kadar sürecin usuli ayrıntılarını netleştirmiş olup, her davanın kendi özel koşulları (kararların tebliği, borçlunun durumu vb.) içinde değerlendirilmesi gerektiğini vurgulamaktadır. Bir yazı önerisi.

Giriş

Bu çalışma, “Yönetim planı olmadan kat mülkiyeti kurulabilir mi?” sorusuna ilişkin olarak sunulan Yargıtay, Danıştay, Uyuşmazlık Mahkemesi ve ilk derece mahkemesi kararlarının analiziyle hazırlanmıştır. İncelenen kararlar, sorunun yanıtının tek ve kesin olmadığını, konunun yasal düzenlemeler, fiili durumlar ve yargısal yorumlar çerçevesinde farklılıklar gösterdiğini ortaya koymaktadır. Çalışma, bu farklı perspektifleri bir araya getirerek sorunun hukuki boyutlarını aydınlatmayı amaçlamaktadır.

1. Yönetim Planının Kurucu Unsur Olarak Yasal Dayanağı

Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planını kat mülkiyetinin kurulması için gerekli temel belgelerden biri olarak saymaktadır. Yargıtay ve Danıştay kararları bu yasal zorunluluğu sıklıkla teyit etmektedir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2013/15750 E. sayılı kararında bu durum net bir şekilde ifade edilmiştir: “Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı.”

Benzer şekilde, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2023/572 E. sayılı kararında, özellikle toplu yapılar için yönetim planının birleştirici ve zorunlu niteliği vurgulanmıştır: “Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar.”

Bu kararlar, yasal düzenlemenin kat mülkiyeti rejiminin temelini oluşturan ve tüm malikleri bağlayan bir “sözleşme” olarak yönetim planını zorunlu kıldığını göstermektedir.

2. Yasal Zorunluluğun Aşıldığı Durumlar ve Yargısal Yorumlar

Yasal kuralın katılığına rağmen, yargı kararları hakkaniyet ve pratik gereklilikler doğrultusunda esneklik göstermektedir.

Mahkeme Kararıyla “İmzalanmış Sayılma”: Malikler arasında anlaşmazlık olması ve bazılarının yönetim planını imzalamaktan imtina etmesi, kat mülkiyeti kurma hakkını ortadan kaldırmamalıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/2000 E. sayılı kararında bu duruma çözüm getirilmiştir. Kararda, KMK’nın 12. maddesinde sayılan belgelerin (proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerektiği, ancak “Yönetim planının paydaşlar tarafından imzalanmaktan kaçınılması halinde ise imzalanmış sayılması suretiyle” kat mülkiyetine geçişin mümkün olduğu belirtilmiştir. Bu yorum, kötü niyetli engellemelerin önüne geçmeyi amaçlamaktadır.

Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2019/363 E. sayılı kararı, önemli bir istisnayı ortaya koymaktadır. KMK’nın 14. maddesine atıf yapan karar, kat irtifakı kurulurken yönetim planı verilmişse, “Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez” hükmünü hatırlatır. Bu, sürecin başında verilen bir planın yeterli görüldüğünü ve mükerrer bir işlemden kaçınıldığını gösterir.

Fiilen Yönetim Plansız veya Ayrı Planlarla Var Olan Kat Mülkiyeti: Özellikle birden fazla parseli kapsayan sitelerde, yasal anlamda “toplu yapı” yönetimine geçilmemişse, her parselin kendi kat mülkiyeti ve kendi yönetim planı ile varlığını sürdürdüğü görülmektedir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2024/8460 E. sayılı kararı bu durumu örneklendirir:”…taraflar arasında her iki parseli kapsayan bir yönetim planı bulunmadığı gibi 634 sayılı Kanun kapsamında toplu yapı yönetim planı da her iki parsel için kat malikleri kurulunca kabul edilerek tapu kütüğüne tescil edilmediği…”

Bu gibi durumlarda, kat mülkiyeti mevcuttur ancak parseller arası ilişkiler ve ortak giderlere ilişkin uyuşmazlıklar KMK yerine genel hükümlere (Türk Medeni Kanunu, Borçlar Kanunu) göre çözümlenir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2018/3771 E. sayılı kararında belirtildiği gibi, toplu yapı yönetimine geçilmediyse “uyuşmazlıkta Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin değil, genel hükümlerin uygulanması gerekmektedir.”

Sonuç

Sonuç olarak, “Yönetim planı olmadan kat mülkiyeti kurulabilir mi?” sorusuna verilecek yanıt, hukuki ve fiili duruma göre değişmektedir:

Hukuken (De Jure): Hayır, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. maddesi uyarınca, yönetim planı kat mülkiyetinin kurulması için zorunlu bir kurucu belgedir. Tapu siciline tescil için sunulması gerekir.

Yargısal Uygulamada ve Fiiliyatta (De Facto): Evet, belirli koşullar altında yönetim planı olmadan da kat mülkiyeti kurulabilir veya varlığını sürdürebilir.

Maliklerin imzadan kaçınması halinde mahkeme kararıyla planın “imzalanmış sayılması” mümkündür.

Kat irtifakı aşamasında sunulan bir yönetim planı, kat mülkiyetine geçiş için yeterlidir.

Birden çok parselden oluşan yapılarda, tüm parselleri kapsayan birleşik bir “toplu yapı yönetim planı” olmasa dahi, her parsel kendi içinde kat mülkiyetli olarak var olabilir. Bu durumda, parsellerin ortak yönetimine ilişkin uyuşmazlıklar KMK yerine genel hükümlere tabi olur.

Dolayısıyla, yönetim planının yokluğu kat mülkiyetinin kurulmasına mutlak bir engel teşkil etmemekle birlikte, bu eksiklik anagayrimenkulün yönetimi ve ortaya çıkacak uyuşmazlıklarda uygulanacak hukuk kurallarının niteliğini temelden değiştiren önemli bir hukuki sonuç doğurmaktadır. Bir yazı önerisi.

Yönetim Planı Olmadan Kat Mülkiyeti Kurulabilir mi?

“Yönetim planı olmadan kat mülkiyeti kurulabilir mi?” sorusu, özellikle site yönetimleri, toplu yapılar ve büyük konut projeleri bakımından uygulamada sıkça gündeme gelmektedir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. maddesi uyarınca yönetim planı, kat mülkiyetinin kurulması için kural olarak zorunlu ve kurucu bir belgedir. Yargıtay ve Danıştay kararlarında yönetim planı, tüm kat maliklerini bağlayan ve kat mülkiyeti rejiminin temelini oluşturan bir “sözleşme” olarak kabul edilmektedir.

Bununla birlikte yargısal uygulamada, katı yasal düzenlemeye istisnalar getirildiği görülmektedir. Maliklerin yönetim planını imzalamaktan kaçınması hâlinde, mahkeme kararıyla yönetim planının imzalanmış sayılması suretiyle kat mülkiyetine geçiş mümkün olabilmektedir. Ayrıca kat irtifakı kurulurken yönetim planı sunulmuşsa, kat mülkiyetine geçiş aşamasında yeniden plan aranmadığı Yargıtay içtihatlarıyla kabul edilmiştir.

Özellikle Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Gebze ve Çayırova gibi çok parselden oluşan sitelerde, tüm parselleri kapsayan bir toplu yapı yönetim planı bulunmasa dahi, her parsel kendi içinde kat mülkiyetli olarak varlığını sürdürebilmektedir. Bu durumda parseller arası uyuşmazlıklar Kat Mülkiyeti Kanunu yerine Türk Medeni Kanunu ve Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine göre çözümlenmektedir.

Sonuç olarak, yönetim planı hukuken zorunlu olmakla birlikte, fiiliyatta planın yokluğu kat mülkiyetinin varlığını her durumda ortadan kaldırmamaktadır. Ancak bu eksiklik, yönetim, temsil ve gider paylaşımı gibi konularda ciddi hukuki riskler doğurmaktadır. 2M Hukuk Avukatlık Bürosu, kat mülkiyeti ve site yönetimi uyuşmazlıklarında Yargıtay uygulamasına uygun, etkin hukuki danışmanlık sunmaktadır.

I. Divan Kurulunun Seçimine İlişkin Temel Kurallar

1)Divan kurulu seçimi, toplantı yeter sayısının (nisabın) sağlandığının tespit edilmesinden ve genel kurulun açılmasından sonra yapılmalıdır.

Bu sıra emredici niteliktedir; aksi hâlde genel kurul yok hükmünde sayılabilir. (Dernekler Yön. m.15; Meslek Birlikleri ve Federasyonları Tüzüğü m.25; Yargıtay 11. HD, 2016/11805 E., 2016/9753 K.)

2)Toplantı açılmadan önce divan seçimine geçilmesi usulsüzlüktür.
Açılış → yoklama → nisabın tespiti → divan seçimi sırası korunmalıdır. (Yargıtay 11. HD, 2016/11805 E., 2016/9753 K.)

3) Uygulamada divan seçimi, gündemin ikinci veya üçüncü maddesi olarak yapılabilir; ancak mutlaka açılış ve yoklamadan sonra olmalıdır. (Ankara 9. ATM, 2020/637 E., 2021/478 K.; Bakırköy 3. ATM, 2023/100 E., 2024/376 K.)

4) Divan kurulu üyeleri, genel kurula katılanların oylarıyla seçilir; aday listeleri veya önergeler oylanır.
(İzmir 1. ATM, 2024/258 E., 2025/779 K.)

5) Divan seçimine ilişkin karar nisabı, hazirun cetvelindeki toplam sayı değil, oylamaya katılanların sayısı esas alınarak belirlenir. (Yargıtay 23. HD, 2015/6627 E., 2015/— K.)

7) Genel kurul toplantı başkanı ve divan kurulu (heyet) toplantıya katılanlar arasından seçilir.
Divan başkanı ve üyelerinin kat maliki olma zorunluluğu yoktur.

8)Kat Mülkiyeti Kanunu’nda divan heyetine ilişkin özel bir düzenleme bulunmadığından, öncelikle yönetim planındaki hükümler uygulanır.
Yönetim planında divan heyetine ilişkin bir düzenleme varsa bu hüküm bağlayıcıdır.

9)Yönetim planında yasaklama yoksa divan kurulu; kat malikleri veya vekilleri arasından, malik olsun veya olmasın yönetim kurulu üyeleri arasından, profesyonel site yöneticileri, danışmanlar, avukatlar veya mevzuata hâkim üçüncü kişiler arasından seçilebilir.

10)Yönetim kurulu üyelerinin divan heyetinde yer alması, tek başına hukuka aykırılık oluşturmaz.
Yönetim planında açık yasak yoksa mümkündür.

11)Kat Mülkiyeti Kanunu’nda divan kurulunun kaç kişiden oluşacağına ilişkin açık ve emredici bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu nedenle divan kurulunun üye sayısı, öncelikle tapu sicilinde kayıtlı yönetim planındaki hükümlere, yönetim planında da bir düzenleme yoksa genel kurulun iradesine göre belirlenir. Uygulamada ve yerleşik içtihatlarda özellikle çok sayıda bağımsız bölümü bulunan sitelerde divan kurulunun; en az üç kişiden (bir divan başkanı, bir kâtip üye ve bir sayman üye) oluşturulması gerektiği kabul edilmektedir.

II. Divan Kurulunun Genel Kurulu Yönetmesine İlişkin Kurallar

1)Divan kurulu seçildikten sonra genel kurulun sevk ve idaresini tamamen üstlenir.
(Antalya 1. ATM, 2023/255 E., 2024/331 K.)

2) Divan; gündem maddelerini sırayla görüşmeye açar, söz taleplerini yönetir, önergeleri oylamaya sunar ve sonuçları tespit eder.
(Antalya 1. ATM, 2023/255 E., 2024/331 K.)

3) Genel kurul kararları, kural olarak toplantıya katılanların oy çokluğu ile alınır.
(Kayseri 2. ATM, 2023/610 E., 2025/500 K.)

4)Divan, oylamaların sağlıklı yapılması için kimlik, yaka kartı ve katılım kontrolü gibi tedbirleri alabilir.
(İzmir 1. ATM, 2024/258 E., 2025/779 K.)

5) Açık oylama esastır; ancak katılanların yarıdan fazlasının talebiyle gizli oylamaya geçilebilir.
(İzmir 1. ATM, 2024/258 E., 2025/779 K.)

6) Oylama sonucuna itiraz edilmesi hâlinde divan oyları yeniden sayabilir; tekrar sayım yapılması usule aykırılık oluşturmaz.
(Bakırköy 3. ATM, 2023/100 E., 2024/376 K.)

7) Divan kurulunun en önemli görevlerinden biri, toplantı tutanağının gerçeği yansıtacak şekilde düzenlenmesini sağlamaktır.
(Yargıtay 11. HD, 2016/11805 E., 2016/9753 K.)

8) Tutanakta; görüşmelerin, oylamaların ve kabul–ret oy sayılarının açıkça gösterilmemesi, genel kurulun yokluğuna yol açabilir.
(Yargıtay 11. HD, 2016/11805 E., 2016/9753 K.)

9)Divanın, söz hakkı vermemesi veya sayım taleplerini keyfî biçimde reddetmesi, iptal davalarında hukuka aykırılık iddiasına konu olabilir.
(İstanbul BAM 17. HD, 2021/1484 E., 2025/832 K.)

III. İtirazlar ve Muhalefet Şerhine İlişkin Kurallar

1)Genel kurul kararlarının iptali için kural olarak muhalefet şerhinin tutanağa geçirilmiş olması gerekir.
(1163 sayılı KK m.53/1)

2)Toplantıya katıldığı hâlde muhalefet şerhi koymayan ortakların iptal davası açma hakkı bulunmaz.
(Bakırköy 4. ATM, 2021/1039 E., 2022/635 K.; Kayseri 2. ATM, 2021/671 E., 2022/756 K.)

3)Divan başkanı, her gündem maddesinden sonra veya toplantı sonunda itiraz ve şerh olup olmadığını sormalıdır.
(Bakırköy 4. ATM, 2021/1039 E., 2022/635 K.; Antalya 1. ATM, 2021/412 E., 2023/66 K.)

4)Toplantıya katılmaması gereken kişilerin oylamaya katılması ve bunun sonuca etkili olması hâlinde, muhalefet şerhi şartı aranmayabilir.
(Yargıtay 23. HD, 2015/6627 E., 2015/— K.)

5)Divanın itirazları dinlemediği veya tutanağa geçirmediği iddiaları, tanık ve kamera kayıtları gibi delillerle ispatlanmalıdır.
(Kayseri BAM 6. HD, 2022/2750 E., 2022/2729 K.)

IV. Vekâletle Oy Kullanımına ve Denetime İlişkin Kurallar

1)Kat malikleri, genel kurulda oylarını yetkili bir vekil aracılığıyla serbestçe kullanabilir. Divan kurulu, vekâletnamelerin geçerliliğini denetlemekle yükümlüdür; ancak bu denetim yetkisi toplantı sırasında ibraz edilen vekâletlerle sınırlıdır.
Bu hak, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile tanınmış temel bir katılım ve temsil hakkı olup, özüne dokunulamaz niteliktedir. (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.31)

Divanın görevi; vekâletnamenin toplantı anında sunulup sunulmadığını, temsil edilen kat maliki adına düzenlenip düzenlenmediğini ve açık bir sahtecilik bulunup bulunmadığını şekli olarak kontrol etmektir.
(Kayseri 2. ATM, 2023/610 E., 2025/500 K.)

2)Divan kurulunun vekâletnameleri denetleme yetkisi, “toplantı anı” ile sınırlıdır.
Toplantıdan günler önce vekâletname toplanması, yönetim ofisine teslim edilmesi, onaylatılması veya ön incelemeye tabi tutulması divanın yetki alanında değildir. Bu tür uygulamalar, divanı kanunda öngörülmeyen şekilde idari ve yargısal bir merci haline getirir.

3)Usulsüz veya mükerrer vekâletlerin tespiti hâlinde, divan bu oyları hesaptan düşerek sonucu yeniden değerlendirebilir.
Ancak bu değerlendirme, yalnızca toplantı sırasında somut ve açık şekilde tespit edilebilen durumlarla sınırlıdır. (Bakırköy 3. ATM, 2023/100 E., 2024/376 K.)

4)Geçersiz vekâletler toplantı veya karar nisabını düşürüyorsa, alınan kararlar yoklukla malul olabilir veya iptal yaptırımına tabi tutulabilir.
Bu hâlde hukuki sonuç, vekâletin geçersizliğinin karar sonucuna etkisine göre belirlenir.
(Yargıtay 11. HD, 2009/3958 E., 2010/10323 K.; Yargıtay 20. HD, 2017/2634 E., 2018/1986 K.)

5)Divan heyeti üyeleri, başka kat maliklerinden aldıkları vekâletler kapsamında, vekil oldukları maliklerin oylarını kendi ibralarında dahi kullanabilirler.
6)Vekâlet belgelerinin oy kullanımı sırasında divana ibraz edilmemesi, hukuka aykırılık iddiasına konu olabilir.
Bu durum, divanın toplantı anındaki denetim yükümlülüğü kapsamında değerlendirilir. (Yargıtay 20. HD, 2017/4740 E., 2017/10436 K.)

7)Divanın toplantı başında vekâletle oy kullanma kurallarını açıklaması, iyi ve hukuka uygun bir uygulamadır.
Ancak bu açıklama, kanunda öngörülmeyen yeni şartlar ihdas etme veya temsil hakkını sınırlama sonucunu doğuramaz.
(İstanbul BAM 17. HD, 2021/1484 E., 2025/832 K.)

8)Kat Mülkiyeti Kanunu, vekâletin nasıl verileceğine, hangi şekil şartlarını taşıyacağına veya önceden bildirilmesine ilişkin herhangi bir sınırlama öngörmemiştir.
Kanun koyucu, vekâletle temsil hakkının serbestçe kullanılabilmesini amaçlamış; bu alanı bilinçli olarak şekil serbestisine bırakmıştır.
(KMK m.31 – lafız ve amaçsal yorum)

9)Vekâlet sözleşmeleri kural olarak şekle tabi değildir.
Yazılı şekil, noter onayı, önceden bildirim veya herhangi bir idari prosedür aranmaz; taraf iradelerinin uyuşmasıyla geçerli şekilde kurulmuş olur.
(6098 sayılı TBK m.502 vd.; Yargıtay 20. HD, 2017/2756 E., 2018/4282 K.)

10)Kat mülkiyeti ilişkilerinde vekâlet sözleşmesine ilişkin Borçlar Kanunu hükümleri aynen uygulanır.
Kat mülkiyeti mevzuatında bu serbestliği ortadan kaldıran veya sınırlayan bir istisna bulunmamaktadır.
(Yargıtay 20. HD, 2017/2756 E., 2018/4282 K.)

11)Bir kat malikini temsilen toplantıya katılan kişinin yazılı vekâletnamesi bulunmasa dahi, temsil edilen malik tarafından itiraz edilmedikçe temsil geçerlidir.
Temsilin hukuki varlığı şekle değil, iradeye dayanır.
(Yargıtay 18. HD, 2007/10272 E., 2007/10513 K.)

12)Vekâlet ilişkisinin geçerliliği için noter onayı, önceden bildirim veya yönetim tarafından yapılacak bir “ön onay” şartı aranamaz.
Bu tür şartlar kanunda öngörülmemiş olup, temsil hakkını kısıtlayıcı niteliktedir.
(Yargıtay 20. HD, 2017/2756 E., 2018/4282 K.)

13)Yönetim planı ile vekâletnamenin toplantıdan en az 7 gün önce yönetim ofisine teslim edilmesi ve onaylatılması şartının getirilmesi gibi sınırlamalar, kanunda karşılığı olmayan bir sınırlamalardır.
(KMK m.31; TBK m.502 vd.)

14) “Teyit edilmemiş, onay kaşesiz vekâletlerin toplantı günü dikkate alınmayacağı” gibi yönetim planında hüküm konulması, kat malikinin iradesini bertaraf eden niteliktedir ve yok hükmündedir.

15) Kanunla tanınan temsil hakkını zorlaştıran, şekle bağlayan ve özünü ortadan kaldıran bu tür düzenlemeler hukuki sonuç doğurmaz; yok hükmünde kabul edilmelidir.(kat, mülkiyeti ile ilgili yazılar.