16 Şubat 2026in Özel Hukuk

İstinaf ve Temyiz Sürecinde Tahliye Kararı İcra Edilirse Ne Olur? (İİK m. 40)

1. İstinaf/Temyiz İncelemesi Sırasında Tahliyenin Gerçekleşmesi ve İcranın İadesi (İİK m. 40) 

Yargıtay kararlarına göre, bir tahliye ilamının Bölge Adliye Mahkemesince kaldırılması veya temyizen bozulması, icra muamelelerini olduğu yerde durdurur (İİK m. 40/1). Eğer ilam hükmü infaz edilmiş ve taşınmaz tahliye edilmişse, sonradan gelen bir bozma kararı ile birlikte, ayrıca bir hükme hacet kalmaksızın icra tamamen veya kısmen eski haline iade olunur (İİK m. 40/2).

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarına göre, bozulan bir tahliye kararının infazı sonucunda gerçekleşen tahliye, “rızaen gerçekleşen bir tahliye” olarak kabul edilemez. Bu durumda, bozma kararına uyan mahkemenin, taşınmazın İİK m. 40 uyarınca davalıya iade edilebileceğini gözeterek tahliye isteminin reddine karar vermesi gerekmektedir.

2. Tahliye Sonrası Davanın Konusuz Kalması ve İzlenecek Usul 

İstinaf veya temyiz incelemesi devam ederken davalının taşınmazı boşaltması durumunda davanın seyri, tahliyenin niteliğine göre değişmektedir:

Davanın Konusuz Kalması: Taşınmazın yargılama veya temyiz aşamasında tahliye edilmesi halinde, davanın konusunun kalmadığı kabul edilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ve Hukuk Genel Kurulu kararlarına göre, bu durumda mahkemece “karar verilmesine yer olmadığına” dair hüküm kurulmalıdır.

Haklılık Durumunun Tespiti ve Yargılama Giderleri: HMK m. 331/1 uyarınca, davanın konusuz kalması sebebiyle esası hakkında karar verilmesine gerek bulunmayan hallerde hakim, davanın açıldığı tarihteki tarafların haklılık durumuna göre yargılama giderlerini ve vekalet ücretini takdir eder. Yargıtay, mahkemenin sadece “konusuz kaldı” diyerek bırakmamasını, davanın açıldığı tarihte davacının tahliye isteminde haklı olup olmadığını inceleyerek masraflara hükmetmesi gerektiğini vurgulamaktadır.

Araştırma Yükümlülüğü: Mahkeme, tahliyenin gerçekleşip gerçekleşmediğini yöntemine uygun şekilde araştırmalıdır. Sadece taraflardan birinin beyanı yeterli görülmeyebilir; anahtar teslimi veya icra tutanakları gibi somut veriler üzerinde durulmalıdır.

3. İstinaf Kararı Bozarsa İzlenecek Yol 

İstinaf mahkemesi yerel mahkemenin kabul kararını bozarsa (veya kaldırırsa), dosya genellikle yeniden yargılama yapılmak üzere ilk derece mahkemesine gönderilir. Bu aşamada:

Bozmaya Uyma: Mahkeme bozma kararına uyarsa, bozma ilamında belirtilen hukuki esaslar çerçevesinde inceleme yapmak zorundadır.

Esas Hakkında Karar: Eğer taşınmaz bozma öncesinde infaz yoluyla tahliye edilmişse, mahkemece “tahliye isteminin reddine” karar verilmesi gerektiği yönünde kararlar mevcuttur. Ancak tahliye kendiliğinden (rızaen) gerçekleşmişse, davanın konusuz kaldığına hükmedilmelidir.

İcranın İadesi Talebi: Davalı (kiracı), bozma kararı sonrası icra dairesine başvurarak İİK m. 40 uyarınca taşınmazın kendisine iadesini isteyebilir.

4. Üçüncü Kişilerin Hakları ve İstisnai Durumlar

 İcra ve İflas Kanunu m. 40/3 uyarınca, icra iade edilirken üçüncü kişilerin iyiniyetle kazandıkları haklara zarar verilemez. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin kararına göre, eğer taşınmaz tahliye edildikten sonra mal sahibi tarafından iyiniyetli üçüncü bir kişiye kiralanmışsa, icra müdürü üçüncü kişiyi taşınmazdan çıkarıp eski kiracıya teslim edemez. Bu durumda eski ve yeni kiracı arasındaki uyuşmazlığın genel mahkemelerde çözülmesi gerekir.

5. İkincil Kaynaklardan Elde Edilen Bilgiler 

İkincil kaynak niteliğindeki yargı kararları, yukarıdaki sürece ilişkin ek bağlam sağlamaktadır:

Temyiz Sınırı: Tahliye davalarında temyiz kesinlik sınırının belirlenmesinde üç aylık kira bedelinin esas alındığı, bu sınırın altındaki kararların miktar itibarıyla reddedilebileceği belirtilmiştir.

İspat Yükü: Taşınmazın boşaltıldığının kabulü için sadece taşınmazın boş görünmesinin yeterli olmadığı, anahtarın usulüne uygun şekilde (örneğin notere teslim veya tutanakla) davacıya teslim edildiğinin ispatlanması gerektiği vurgulanmıştır. Aksi takdirde işgalin devam ettiği kabul edilebilmektedir.

Yeni Hüküm Niteliği: Bozma sonrası taşınmazın tahliye edilmesi ve davacının taşınmazı kullanmaması gibi yeni olguların ortaya çıkması durumunda, mahkemenin bu yeni durumu dikkate alarak verdiği kararların “yeni hüküm” niteliğinde sayılabileceği ve temyiz incelemesinin buna göre yapılacağı ifade edilmiştir.

Sık Sorulan Sorular

İstinaf veya temyiz aşamasında tahliye gerçekleşirse kiracı geri dönebilir mi?

Eğer tahliye ilamı istinaf veya temyiz incelemesi sonucunda kaldırılır veya bozulursa, İcra ve İflas Kanunu m.40 uyarınca icra işlemleri eski haline iade edilir ve kiracı taşınmazın kendisine teslimini talep edebilir.

Tahliye gerçekleşince dava otomatik olarak biter mi?

Hayır. Tahliye rızaen yapılmışsa dava konusuz kalır ve mahkeme “karar verilmesine yer olmadığına” karar verir. Ancak icra yoluyla tahliye gerçekleşmişse farklı hukuki sonuçlar doğabilir.

Tahliye sonrası ev başkasına kiralanırsa eski kiracı geri dönebilir mi?

İyiniyetli üçüncü kişinin hakları korunur. Bu durumda icra müdürlüğü taşınmazı eski kiracıya teslim edemez; uyuşmazlık genel mahkemede çözülür.

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Tahliye davaları ve istinaf/temyiz sürecindeki icra işlemleri teknik usul kurallarına tabidir. Özellikle:

İcranın iadesi talebinin doğru şekilde yapılması

Tahliyenin rızaen mi icra yoluyla mı gerçekleştiğinin tespiti

Üçüncü kişi haklarının değerlendirilmesi

Yargıtay içtihatlarının doğru uygulanması

Yargılama giderleri ve tazminat risklerinin yönetilmesi gibi konular uzmanlık gerektirir. Usul hataları ciddi hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle sürecin başından itibaren uzman hukuki destek alınması büyük önem taşır.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu ile Profesyonel Hukuki Destek

2M Hukuk Avukatlık Bürosu, kira hukuku, tahliye davaları, icra hukuku ve istinaf süreçlerinde müvekkillerine stratejik danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır. Büro, özellikle taşınmaz tahliye süreçleri ve icra işlemlerinin iptali konularında güncel Yargıtay içtihatları ışığında çözüm üretmektedir.

Read More
15 Şubat 2026in Genel Konular, Kat Mülkiyeti Hukuku, Özel Hukuk

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Tek Taraflı Feshedilebilir mi? Mahkeme Kararı Olmadan Fesih Geçerli mi?

1. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Hukuki Niteliği ve Fesih Rejimi 

Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi kararlarında istikrarlı bir şekilde vurgulandığı üzere, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri; bünyesinde hem “eser sözleşmesi” hem de “taşınmaz satış vaadi” (arsa payının devri) unsurlarını barındıran karma nitelikli (çift tipli) akitlerdir. Bu sözleşmeler, tapuda pay devrini de içerdiğinden Türk Medeni Kanunu’nun 706, Türk Borçlar Kanunu’nun 237, Noterlik Kanunu’nun 60 ve Tapu Kanunu’nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlıdır. Bu hukuki nitelikleri gereği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tek taraflı irade beyanı ve bu beyanın karşı tarafa ulaşmasıyla feshedilmesi kural olarak mümkün değildir.

2. Tek Taraflı Fesih Hakkının Geçersizliği 

Yargıtay kararlarında, sözleşme metninde taraflara tek taraflı fesih hakkı tanınmış olsa dahi, bu tür hükümlerin genel hukuk kuralları çerçevesinde doğrudan sonuç doğurmayacağı belirtilmektedir. Örneğin, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (2021/5389 E., 2022/5019 K.) ve Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi (2024/52 E., 2024/274 K.) kararlarında, sözleşmede kooperatife veya arsa sahibine tek taraflı fesih hakkı tanıyan maddeler bulunsa dahi, bu maddelerin tek taraflı irade beyanıyla sözleşmeyi sona erdirmeye yetmeyeceği, feshin ancak mahkeme kararı veya iradelerin birleşmesiyle mümkün olduğu ifade edilmiştir.

3. Sözleşmenin Sona Erme Koşulları 

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ancak iki şekilde sona erdirilebilir:

Tarafların İradelerinin Fesih Konusunda Birleşmesi (İkale): Tarafların karşılıklı olarak sözleşmeyi sona erdirme konusunda mutabık kalmaları durumunda sözleşme feshedilmiş sayılır. Yargıtay, arsa sahibinin sözleşmeyi feshettiğini bildirmesinin ardından yüklenicinin de bu feshi kabul etmesini veya arsa sahibinin başka bir yükleniciyle yeni bir sözleşme imzalamasını “iradelerin birleşmesi” olarak kabul etmektedir.

Mahkeme Kararı (Hakim Kararı): Taraflardan biri fesih iradesine karşı çıkıyorsa veya feshi kabul etmiyorsa, sözleşmeden dönmek isteyen tarafın mutlaka mahkemede “sözleşmenin feshi” davası açması ve hakimin fesih kararı vermesi gerekmektedir. Hakim, fesih isteyen tarafın haklı olup olmadığını inceleyerek bir karar verir; aksi takdirde tek taraflı fesih bildirimi hukuki sonuç doğurmaz ve sözleşme yürürlükte kalmaya devam eder.

4. Tek Taraflı Fesih Bildiriminin Hukuki Sonuçları 

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi ve 15. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarına göre, karşı tarafın kabulü olmaksızın gönderilen noter ihtarnameleri veya tek yanlı fesih bildirimleri “hukuksal sonuç doğurmaz”. Bu tür bir bildirim yapılmış olsa dahi, mahkemece fesih kararı verilene veya taraflar fesihte uyuşana kadar sözleşme geçerliliğini korur. Sözleşme ayakta kaldığı sürece tarafların edimlerini ifa yükümlülüğü (inşaatın yapımı, kira tazminatı ödenmesi vb.) devam eder.

5. İstisnai Durumlar ve Uygulama Farklılıkları 

Bazı kararlarda (örneğin Yargıtay 6. HD 2024/71 E., 2025/857 K.), bilirkişi raporları ve somut delillerle fesih koşullarının oluştuğu ve arsa sahibinin haklı nedenlerle sözleşmeyi feshettiği durumlarda, mahkemenin bu haklılığı tespit ederek fesihe hükmetmesi gerektiği vurgulanmıştır. Ayrıca, inşaatın fiziki seviyesinin %90 ve üzeri olduğu durumlarda feshin “ileriye etkili” sonuç doğuracağı, bu oranın altındaki durumlarda ise “geriye etkili” (dönme) feshin söz konusu olacağı belirtilmektedir.

Sonuç olarak; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde taraflara sözleşme ile tek taraflı fesih yetkisi verilmiş olsa dahi, bu yetki karşı tarafın itirazı halinde kendiliğinden sonuç doğurmaz. Sözleşmenin feshi için ya tarafların bu konuda tam bir irade uyuşması içinde olması ya da mahkemece verilmiş kesinleşmiş bir fesih kararının bulunması zorunludur.

Sık Sorulan Sorular

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tek taraflı feshedilebilir mi?

Hayır. Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi içtihatlarına göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri tek taraflı irade beyanı ile feshedilemez. Fesih ancak tarafların anlaşması (ikale) veya mahkeme kararı ile mümkündür. Karşı tarafın kabulü olmaksızın yapılan fesih bildirimi hukuki sonuç doğurmaz.

Noter ihtarı göndererek inşaat sözleşmesi feshedilebilir mi?

Tek başına noter ihtarı sözleşmeyi sona erdirmez. Noter ihtarı yalnızca fesih iradesini gösterir ve karşı taraf kabul etmezse sözleşmenin feshi için mahkemede dava açılması gerekir.

Mahkeme kararı olmadan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi sona erer mi?

Taraflar fesih konusunda anlaşmamışsa sözleşme mahkeme kararı olmadan sona ermez. Mahkeme, fesih talebinde bulunan tarafın haklı olup olmadığını inceleyerek feshe karar verebilir.

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Neden Uzman Avukat Desteği Alınmalıdır?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri; eser sözleşmesi, taşınmaz satış vaadi, tapu devri, ayni haklar ve yüksek ekonomik değer içeren karma nitelikli sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde yapılacak hukuki hatalar telafisi güç zararlar doğurabilir.

Bu nedenle sürecin uzman bir avukat tarafından yürütülmesi büyük önem taşır.

1. Yanlış fesih işlemi sözleşmeyi sona erdirmez

Tek taraflı fesih bildirimi çoğu zaman hukuki sonuç doğurmaz. Yanlış fesih yöntemi nedeniyle sözleşme yürürlükte kalabilir ve taraflar ağır tazminat sorumluluğu ile karşılaşabilir.

2. Tapu devri ve ayni hak riskleri içerir

Arsa payı devri, tapu kayıtları ve taşınmaz üzerindeki hakların korunması teknik hukuki bilgi gerektirir. Yanlış işlem mülkiyet kaybına kadar varan sonuçlar doğurabilir.

3. Fesih şartlarının oluşup oluşmadığı teknik inceleme gerektirir

İnşaatın fiziki seviyesi, sözleşmeye aykırılık, temerrüt durumu ve kusur oranı bilirkişi incelemesi ve hukuki değerlendirme gerektirir.

4. Yüksek tazminat ve kira kaybı riskleri vardır

Fesih sonrası ortaya çıkabilecek zarar, kira tazminatı, değer artışı ve sebepsiz zenginleşme talepleri profesyonel hukuki strateji gerektirir.

5. Mahkeme süreci stratejik yürütülmelidir

Fesih davalarında talep türü, delil sunumu ve hukuki nitelendirme davanın sonucunu doğrudan etkiler.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu

2M Hukuk Avukatlık Bürosu; İstanbul merkezli, özellikle Tuzla, Pendik, Kartal ve Gebze bölgesinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, sözleşmeye aykırılık, yüklenici sorumluluğu ve taşınmaz kaynaklı uyuşmazlıklarda hukuki danışmanlık ve dava temsil hizmeti sunmaktadır. İstanbul Anadolu Yakası ve Kocaeli–Gebze hattında faaliyet gösteren ofisimiz, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin uyuşmazlıklarda müvekkillerine stratejik hukuki çözümler sağlamaktadır.

Arsa sahipleri ve yükleniciler arasında ortaya çıkan sözleşme ihlalleri, fesih süreçleri, tapu devri sorunları ve tazminat taleplerinde sürecin doğru hukuki strateji ile yürütülmesi büyük önem taşımaktadır. 2M Hukuk Avukatlık Bürosu, sözleşmenin hazırlanmasından fesih sürecine, dava aşamasından hakların tahsiline kadar tüm aşamalarda profesyonel hukuki destek sunarak hak kaybının önlenmesini ve uyuşmazlığın etkin şekilde çözülmesini amaçlamaktadır.

Read More
12 Şubat 2026in Kat Mülkiyeti Hukuku, Özel Hukuk

Kentsel Dönüşümde Kiracının Hakları Nelerdir?

Kira Yardımı, Tahliye Süreci ve Hukuki Başvuru Rehberi

Kentsel dönüşüm sürecinde kiracıların hakları, 6306 sayılı Kanun ve uygulama yönetmelikleriyle belirlenmiş olup; kira yardımı, geçici konut tahsisi, kredi-faiz desteği ve dava haklarını kapsamaktadır. Ancak bu haklardan yararlanabilmek için doğru zamanlama, doğru başvuru mercii ve eksiksiz belge hayati önemdedir. Yanlış veya geç yapılan başvurular, telafisi güç hak kayıplarına yol açabilmektedir.

1. Kentsel Dönüşüm Kapsamında Kiracıların Temel Hakları

 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 5. maddesi uyarınca, riskli yapıların yıktırılması ve kentsel dönüşüm uygulamaları sürecinde malik olmayan kiracılara belirli haklar tanınmıştır. Bu haklar temel olarak şunlardır:

Kira Yardımı: Anlaşma ile tahliye edilen yapılarda kiracı olarak ikamet edenlere veya işyeri bulunanlara kira yardımı yapılabilir. Uygulama Yönetmeliği’nin 16. maddesi uyarınca, kiracılara aylık kira bedelinin iki katı tutarında defaten (bir kerede) kira yardımı yapılması öngörülmüştür. Ancak kira yardımı sadece fiilen ikamet edilen tek bir bağımsız bölüm için talep edilebilir.

Taşınma Yardımı Kentsel dönüşüm taşınma yardımı, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapılarda yaşayan kiracılara sağlanan önemli bir mali destektir. Bu yardım, kentsel dönüşüm nedeniyle konutunu veya işyerini boşaltmak zorunda kalan kişilere taşınma masraflarını karşılamak amacıyla verilir. Taşınma yardımı, kiracılara bir defaya mahsus olacak şekilde ödenir ve tutar, maliklere verilen aylık kira desteğinin iki katı olarak belirlenir. Kiracı ister konutta otursun ister işyeri işletiyor olsun, yardım miktarı aynıdır. 2025 yılında geçerli olan kentsel dönüşüm taşınma yardımı miktarları, illere göre farklılık göstermektedir. 

Geçici Konut veya İşyeri Tahsisi: Kira yardımı yerine, imkanlar dahilinde kiracılara geçici konut veya işyeri tahsisi yapılabilmesi de kanunen mümkündür.

Kredi ve Faiz Desteği: Kanun’un 6. maddesinin 3. fıkrası uyarınca, riskli yapıda en az bir yıldır ikamet ettiği veya işyeri bulunduğu tespit edilen kiracılara; konutunu veya işyerini kendi imkanları ile edinmek istemeleri halinde, Bakanlık ile protokol imzalamış bankalardan kullandırılacak kredilerde faiz desteği sağlanabilir.

Konut Sertifikası: En az bir yıldır ikamet şartını sağlayan kiracılara, usul ve esasları Bakanlıkça belirlenen konut sertifikası verilebilir.

2. Haklardan Yararlanma Şartları 

Kiracıların yukarıda belirtilen hakları kullanabilmesi için yargı kararlarında ve mevzuatta belirli şartlar vurgulanmıştır:

Anlaşma ile Tahliye: Hakların kullanılabilmesi için yapının anlaşma yoluyla tahliye edilmiş olması esastır.

Fiilen İkamet/İşletme Şartı: Kira yardımından yararlanabilmek için riskli yapı kimlik numarasının verildiği tarihte veya tahliye tarihinde söz konusu yapıda fiilen ikamet ediyor olmak veya işyeri işletiyor olmak gerekmektedir.

Süre Şartı (Kredi İçin): Kredi desteği ve konut sertifikası gibi haklar için kiracının ilgili yapıda en az bir yıldır ikamet ediyor olması veya işyerinin bulunması şartı aranmaktadır.

3. Başvuru Mercileri ve Usulü 

Kiracılar, haklarını kullanmak için aşağıdaki mercilere başvurmalıdır:

Başvuru Yeri: Kira yardımı başvuruları, riskli alan veya rezerv yapı alanlarında “İlgili Kuruma” (Bakanlık, TOKİ veya Belediye); riskli alan dışındaki riskli yapılarda ise Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerine veya yetki devri varsa ilgili Belediye Başkanlıklarına (İdare) yapılır.

Başvuru Süresi: Kira yardımı başvurularının, tahliye tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde yapılması gerekmektedir. Bu sürenin geçirilmesi halinde talepler reddedilmektedir.

Kredi Başvurusu: Faiz desteği ve kredi hakları için Bakanlık ile protokol imzalamış bankalara müracaat edilmelidir.

4. İtiraz ve Dava Hakları

Riskli Yapı Tespitine İtiraz: Yargı kararları (Danıştay 6. Daire, 2020/5348 K), kiracıların “riskli yapı tespiti” işlemine karşı idari itiraz hakkının bulunmadığını, bu hakkın sadece maliklere veya kanuni temsilcilerine ait olduğunu belirtmektedir.

Tahliye ve Yıkım İşlemlerine Karşı Dava: Kiracıların riskli yapı tespitine itiraz ehliyeti olmasa da; yapının tahliyesi, yıkımı, elektrik, su ve doğalgazın kesilmesi gibi doğrudan kendilerini etkileyen idari işlemlere karşı, menfaatleri ihlal edildiği gerekçesiyle idari yargıda dava açma hakları mevcuttur.

5. İkincil Kaynaklardan Edinilen Bilgiler 

İkincil kaynak niteliğindeki yargı kararları ve özelgeler ışığında şu ek hususlar vurgulanmalıdır:

Vergi ve Harç Muafiyetleri: En az bir yıldır kiracı olanların, dönüşüm projeleri kapsamındaki bazı işlemlerde (noter harcı, tapu harcı, damga vergisi vb.) muafiyetlerden yararlanabileceği ve banka kredilerinde BSMV istisnasının uygulanabileceği belirtilmektedir.

Noter Şartı: Kira yardımı haklarının devri gibi işlemlerde, hukuki güvenlik gerekçesiyle noter onayı şartı aranabilmektedir.

Dava Süreleri: İdari işlemlere karşı açılacak davalarda, idare tarafından dava açma süresi açıkça belirtilmemişse genel dava açma süresinin (60 gün) uygulanması gerektiği, aksi durumun mahkemeye erişim hakkını ihlal edebileceği değerlendirilmektedir.

Tahliye Bildirimi: Maliklerin, kiracılarına tahliye için bildirim yapma yükümlülüğü bulunmaktadır; malik tarafından bildirim yapılmaması durumunda bu bildirim ilgili idarece gerçekleştirilir.

Read More
10 Şubat 2026in Genel Konular, Kat Mülkiyeti Hukuku, Özel Hukuk

Olağanüstü Genel Kurul Çağrı Yazısında Bulunması Gereken Zorunlu Unsurlar Nelerdir?

Giriş 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 29. maddesi uyarınca düzenlenen olağanüstü kat malikleri kurulu toplantıları, kanunda öngörülen sıkı şekil şartlarına tabidir. Yargıtay kararları ışığında, bu toplantılara ilişkin çağrı yazılarında bulunması gereken unsurlar ve dikkat edilmesi gereken usuli kurallar aşağıda detaylandırılmıştır.

1. Çağrı Yazısında Bulunması Gereken Zorunlu Unsurlar

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 18. Hukuk Dairesi ve 5. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarına göre, bir olağanüstü genel kurul çağrı yazısı şu bilgileri içermelidir:

Toplantı Sebebi (Gündem): Olağanüstü toplantı çağrısında toplantı sebebi açıkça belirtilmelidir. Toplantı sebebinin bildirilmesi emredici bir koşuldur ve bu sebep dışında (gündem dışı) konuların ele alınıp karara bağlanması mümkün değildir.

Toplantı Tarihi, Saati ve Yeri: Toplantının nerede ve ne zaman yapılacağı tereddüde yer vermeyecek şekilde yazılmalıdır.

İkinci Toplantı Bilgileri: İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda yeter sayının sağlanamaması halinde ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilmelidir.

Toplantı Arasındaki Süre: İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zamanın yedi günden az olamayacağı hususuna dikkat edilmelidir.

2. Çağrı Usulü ve Tebligat Şartları

Olağanüstü toplantı çağrısının geçerli olabilmesi için kanunun öngördüğü tebliğ yöntemlerine uyulması zorunludur:

Tebliğ Yöntemi: Çağrı, bütün kat maliklerine “imza karşılığı” veya “taahhütlü mektup” yoluyla yapılmalıdır. İlan panosuna asılan duyurular veya apartman girişine asılan ilanlar, kanunda aranan şekil şartını sağlamaz ve toplantının iptaline sebebiyet verir.

Tebliğ Süresi: Çağrının, toplantı için istenilen tarihten en az 15 gün önce bütün kat maliklerine ulaştırılmış olması gerekir. Bu 15 günlük süre emredici niteliktedir; yönetim planında bu süreyi kısaltan hükümler bulunsa dahi kanuni süre esas alınır.

Muhatap: Çağrı doğrudan “kat malikine” yapılmalıdır. Kat malikinin bağımsız bölümünde oturan kiracıya yapılan tebligatlar geçersizdir ve kat malikine yapılmış sayılmaz.

3. Dikkat Edilmesi Gereken Kritik Hususlar

Sıkı Şekil Şartları: Olağanüstü toplantılar, olağan toplantılara göre daha sıkı şekil kurallarına tabidir. Bu kurallara (süre, yöntem, içerik) uyulmaması, alınan kararların diğer hususlar incelenmeksizin salt bu nedenle iptaline yol açar.

Çağrı Yetkisi: Olağanüstü toplantı; yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin 1/3’ünün istemi üzerine “önemli bir sebebin” çıkması halinde çağrılabilir.

İspat Yükü: Çağrının usulüne uygun yapıldığının ispatı ancak yazılı belgelerle (imzalı çağrı listesi, PTT kayıtları, taahhütlü mektup alındısı) mümkündür. Dosyada bu belgelerin sunulamaması iptal gerekçesidir.

Katılımın Etkisi: Bazı kararlarda, usulüne uygun çağrı yapılmasa dahi kat malikinin toplantıya katılmış olması durumunda iptal talebinin değerlendirilmesinde bu hususun dikkate alındığı görülmektedir.

4. İkincil Kaynak Değerlendirmeleri

İkincil kaynak olarak değerlendirilen kararlarda şu ek bağlamlar sunulmuştur:

Olağanüstü toplantı çağrılarında yönetim planı hükümlerine uyumun kritik olduğu, ancak yönetim planındaki sürelerin KMK’nın emredici hükümlerine aykırı olamayacağı vurgulanmıştır.

Toplantı çağrı belgelerinin, hazirun listelerinin, gündemin ve vekaletnamelerin mahkemece eksiksiz incelenmesi gerektiği, çağrı usulündeki eksikliğin “yokluk” veya “mutlak butlan” hallerine yol açabileceği ve bu durumda dava açma sürelerinin aranmayabileceği ifade edilmiştir.

Çağrı kağıdında birinci toplantının yer ve zamanının belirtilmemesinin veya toplantı niteliğinin (olağan/olağanüstü) karıştırılmasının iptal nedeni olabileceği belirtilmiştir.

Sonuç: Olağanüstü genel kurul çağrı yazısı; toplantı sebebini, yerini, saatini ve olası ikinci toplantı bilgilerini içermeli; tüm kat maliklerine en az 15 gün önceden imza karşılığı veya taahhütlü mektupla tebliğ edilmelidir. Bu usullere uyulmaması, toplantıda alınan tüm kararların yargı yoluyla iptal edilmesi riskini doğurmaktadır. Bir yazı önerisi.

Sık Sorulan Sorular

1) Olağanüstü kat malikleri kurulu çağrı yazısında neler mutlaka yer almalıdır?

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre olağanüstü toplantı çağrı yazısında toplantı sebebi (gündem) açıkça belirtilmeli; toplantının tarihi, saati ve yeri tereddüde yer vermeyecek şekilde yazılmalı; ayrıca ilk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa yapılacak ikinci toplantının yer ve zamanı da gösterilmelidir. Toplantı sebebi bildirilmeden yapılan çağrılar geçersiz sayılmakta ve gündem dışı kararlar iptal edilmektedir.

Olağanüstü toplantı çağrısı ilan panosuna asılarak yapılabilir mi?

Hayır. Olağanüstü toplantı çağrısı, tüm kat maliklerine imza karşılığı veya taahhütlü mektupla yapılmalıdır. Apartman girişine veya ilan panosuna asılan duyurular kanuni tebligat yerine geçmez. Yargıtay uygulamasında, bu şekilde yapılan çağrılarla toplanan genel kurullarda alınan kararlar salt çağrı usulsüzlüğü nedeniyle iptal edilmektedir.

15 günlük çağrı süresine uyulmazsa toplantı ve kararlar geçerli olur mu?

Hayır. Olağanüstü kat malikleri kurulu toplantılarında 15 günlük çağrı süresi emredici niteliktedir. Bu sürenin yönetim planı ile kısaltılması mümkün değildir. Çağrının kat maliklerine toplantıdan en az 15 gün önce ulaştırılmadığı ispatlanırsa, toplantıda alınan kararlar başka bir husus incelenmeden iptal edilebilir.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Olağanüstü kat malikleri kurulu toplantıları, olağan toplantılara kıyasla çok daha sıkı şekil şartlarına tabidir.

Çağrı yazısında tek bir unsurun eksik olması,

15 günlük sürenin yanlış hesaplanması,

Tebligatın kiracıya yapılması,

İkinci toplantı bilgilerinin yazılmaması gibi hatalar, toplantıda oybirliğiyle alınmış olsa dahi tüm kararların iptal edilmesine yol açabilmektedir. Ayrıca çağrının usulüne uygun yapıldığını ispat yükü çağrıyı yapan tarafta olduğundan, eksik belge veya kayıtlar telafisi mümkün olmayan hak kayıpları doğurur.

Bu nedenle olağanüstü genel kurul sürecinin; çağrı metninin hazırlanmasından, tebligatın yapılmasına ve olası iptal davalarına kadar kat mülkiyeti hukuku ve Yargıtay içtihatlarına hâkim bir avukat eşliğinde yürütülmesi, sürecin geçerliliği ve alınacak kararların hukuki güvenliği açısından kritik önem taşır.

Read More
10 Şubat 2026in Kat Mülkiyeti Hukuku, Özel Hukuk

Yönetici Toplantı Çağrısı Yapmazsa Kat Malikleri Toplantı Çağrısı Yapabilir mi?

Yönetici olağanüstü genel kurul çağrısı yapmazsa kat malikleri hangi yolu izleyebilir?

1. Olağan Genel Kurul Toplantı Zamanı ve Çağrı Usulü 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 29. maddesi uyarınca kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman belirtilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Yargıtay kararlarında, yönetim planında belirlenen bu zamanların kat malikleri için bağlayıcı bir sözleşme niteliğinde olduğu vurgulanmaktadır (Yargıtay 5. HD-2024/12507 K). Olağan toplantılar için kural olarak KMK 29/1 uyarınca özel bir çağrı süresi öngörülmemiş olsa da, yönetim planında aksine bir hüküm (örneğin 15 gün önceden bildirim şartı) varsa bu hükme uyulması zorunludur.

2. Yöneticinin Toplantı Çağrısı Yapmaması Durumunda İzlenecek Yollar

A. Yönetime Yazılı Başvuru ve İhtar Süreci 

Kat maliklerinin, yöneticinin veya yönetimin genel kurulu toplantıya çağırmaması durumunda öncelikle yönetim kuruluna yazılı bir dilekçe ile başvurarak toplantı talebinde bulunmaları mümkündür. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi (2017/3417 K), kat maliklerinin isim ve imzalarının bulunduğu dilekçelerle yönetime başvurarak seçimlerin yenilenmesi ve gündem maddelerinin görüşülmesi için çağrı yapılmasını talep edebileceklerini, yönetimin bu talebi makul sürede yerine getirmemesi halinde hukuki sürecin başlayacağını belirtmiştir.

B. Kat Maliklerinin Üçte Birinin İstemiyle Olağanüstü Toplantı Çağrısı 

Yöneticinin olağan toplantıyı gerçekleştirmemesi halinde, KMK’nın 29/2. maddesi uyarınca kat maliklerinin üçte birinin istemiyle her zaman olağanüstü toplantı çağrısı yapılabilir. Bu durumda, toplantı tarihinden en az 15 gün önce tüm kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla toplantı sebebi bildirilerek kurul toplanabilir (Yargıtay 20. HD-2017/2842 K, 18. HD-2012/2897 K). Yönetim planında bu konuda daha düşük bir oran veya farklı bir usul belirlenmişse, öncelikle yönetim planı hükümleri uygulanır (Yargıtay 20. HD-2017/3134 K).

C. Sulh Hukuk Mahkemesine Başvuru (Hakimin Müdahalesi)

 Yönetimin çağrı taleplerini karşılamaması durumunda, kat malikleri KMK’nın 33. maddesi kapsamında taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak hakimin müdahalesini isteyebilirler.

Temsilci Atanması ve Yetkilendirme: Mahkeme, davanın kabulü halinde olağanüstü genel kurul toplantısı için çağrı yapmak ve toplantıyı gerçekleştirmek üzere bir temsilci/kayyım atayabilir veya mevcut yönetime kısa bir süre vererek yasal sürecin işletilmesini emredebilir (Yargıtay 20. HD-2017/3417 

Ön Şart: Doğrudan mahkemeden yönetici atanması veya mevcut yöneticinin görevden alınması talep edilemez. Öncelikle KMK 32/2 uyarınca kat malikleri kuruluna başvurulması veya kurulun toplanması için yasal yolların (çağrı talebi vb.) tüketilmesi gerekmektedir (Yargıtay 20. HD-2017/6203 

3. Usulsüz veya Çağrısız Yapılan Toplantıların İptali 

Yöneticinin usulüne uygun çağrı yapmadan veya bazı kat maliklerini dışlayarak toplantı yapması durumunda, bu toplantıda alınan kararların iptali için Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılabilir.

İptal Sebepleri: Çağrının tüm kat maliklerine ulaşacak şekilde (imza karşılığı veya taahhütlü mektup) ve yasal sürelere (olağanüstü toplantılar için 15 gün) uyularak yapılmaması iptal gerekçesidir (Yargıtay 20. HD-2017/1160 K, 18. HD-2014/8333 

Dava Açma Süreleri: KMK 33. madde uyarınca, toplantıya katılan ancak aykırı oy kullanan malik karar tarihinden itibaren 1 ay; toplantıya katılmayan malik ise kararı öğrenmesinden itibaren 1 ay ve her halükarda 6 ay içinde iptal davası açabilir (Yargıtay 20. HD-2017/10660 K).

İstisna: Usulsüz çağrıya rağmen kat maliki toplantıya katılmışsa, sırf çağrı usulsüzlüğü nedeniyle iptal talep edemez (Yargıtay 20. HD-2017/3072 K

Sık Sorulan Sorular

Sonuç ve Değerlendirme Apartman yöneticisinin olağan genel kurulu çağırmaması halinde kat malikleri; öncelikle yönetime yazılı başvuruda bulunmalı, sonuç alınamazsa kat maliklerinin 1/3 çoğunluğu ile olağanüstü toplantı çağrısı yapmalı veya KMK 33. madde uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak toplantı çağrısı yapmak üzere bir temsilci atanmasını talep etmelidir. Usulsüz veya çağrısız gerçekleştirilen toplantılar için ise yasal süreler içinde iptal davası açma hakkı saklıdır.

Yönetim olağanüstü genel kurul çağrısını yapmazsa mahkeme doğrudan yöneticiyi görevden alır mı?

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 18.06.2018 tarihli, E.2017/3417 – K.2018/4600 sayılı kararında; site kat maliklerinin isim ve imzalarını taşıyan dilekçelerle olağanüstü genel kurul yapılması, blok temsilcileri ile yönetim kurulunun yeniden seçilmesi talebini yönetime iletmelerine rağmen yönetimin bu çağrıyı makul süre içinde yerine getirmemesi üzerine, kat maliklerinin KMK m.33 kapsamında hakimin müdahalesini talep edebileceği kabul edilmiştir. Somut olayda mahkeme, doğrudan yönetici atamak veya mevcut yönetimi görevden almak yerine, olağanüstü genel kurulun yapılabilmesi için toplantıya çağrı yapmak ve toplantıyı yürütmekle sınırlı yetkiye sahip bir temsilci atanmasını hukuka uygun bulmuş; Yargıtay da bu yaklaşımı onaylayarak, kat mülkiyetinde esas olanın iradenin kat malikleri kurulunda tecelli etmesi, hakimin ise yalnızca toplantının yapılmasını sağlamakla sınırlı şekilde sürece müdahale edebileceğini açıkça ortaya koymuştur.

Apartman yöneticisi olağan genel kurulu hiç çağırmazsa ne yapılmalı?

Kat malikleri öncelikle yazılı bir dilekçe ile yönetime başvurarak genel kurulun toplanmasını talep etmelidir. Bu başvuru sonuçsuz kalırsa, kat maliklerinin üçte biri (1/3) kendi imzalarıyla olağanüstü genel kurul çağrısı yapabilir. Bu yol da işletilemezse KMK 33. madde uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesine başvurularak hakimin müdahalesi istenebilir.

Kat maliklerinin 1/3’ü yöneticiyi devre dışı bırakıp toplantı çağrısı yapabilir mi?

Evet. KMK 29/2 uyarınca, yöneticinin çağrı yapmaması halinde kat maliklerinin üçte biri, olağanüstü genel kurul çağrısını doğrudan kendileri yapabilir. Bu çağrının toplantıdan en az 15 gün önce, tüm kat maliklerine imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirilmesi zorunludur. Yönetim planında farklı bir oran veya usul varsa, öncelikle yönetim planı uygulanır.

Doğrudan mahkemeden yönetici atanması veya yöneticinin görevden alınması istenebilir mi?

Hayır. Yargıtay içtihatlarına göre, doğrudan mahkemeden yönetici atanması veya görevden alma talebi dinlenmez. Öncelikle kat malikleri kurulunun toplanması için yasal çağrı yollarının tüketilmesi gerekir. Ancak bu yollar sonuçsuz kalırsa, mahkeme sadece toplantıyı yaptırmak üzere temsilci/kayyım atayabilir.

Usulsüz veya çağrısız yapılan genel kurul kararları iptal edilebilir mi?

Evet. Toplantı çağrısı tüm kat maliklerine yapılmamışsa, yasal sürelere uyulmamışsa veya bazı maliklerin toplantıdan dışlandığı ispatlanırsa, alınan kararlar iptal edilebilir. Ancak çağrı usulsüzlüğüne rağmen toplantıya katılan malik, sırf bu nedenle iptal davası açamaz.

Genel kurul kararlarının iptali için dava açma süresi ne kadardır?

Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik: Karar tarihinden itibaren 1 ay
Toplantıya katılmayan malik: Kararı öğrenmesinden itibaren 1 ay,
Her hâlükârda karar tarihinden itibaren 6 ay içinde iptal davası açılmalıdır. Bu süreler hak düşürücüdür.

Yönetici olağanüstü genel kurul çağrısı yapmazsa kat malikleri hangi yolu izleyebilir?

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 18.06.2018 tarihli, E.2017/3417 – K.2018/4600 sayılı kararına konu olayda; site kat malikleri, isim ve imzalarını taşıyan dilekçelerle blok temsilcisi ve yönetim kurulu seçimlerinin yenilenmesi ile bazı gündem maddelerinin görüşülmesi amacıyla olağanüstü genel kurul çağrısı yapılmasını site yönetiminden talep etmiş, ancak yönetim bu talebi uzun süre boyunca yerine getirmemiştir. Bunun üzerine kat malikleri Kat Mülkiyeti Kanunu m.33 kapsamında hakimin müdahalesini istemiş, mahkeme de doğrudan yöneticiyi görevden almak yerine, olağanüstü genel kurulun yapılabilmesi için toplantıya çağrı yapmak ve toplantıyı yürütmekle sınırlı yetkiye sahip bir temsilci atanmasına karar vermiştir. Yargıtay bu yaklaşımı onaylayarak, yöneticinin çağrı yapmaması hâlinde kat maliklerinin mahkeme yoluyla genel kurulun toplanmasını sağlayabileceğini, ancak hâkimin yetkisinin kat malikleri iradesinin yerine geçmek değil, bu iradenin ortaya çıkmasını sağlamakla sınırlı olduğunu açıkça ortaya koymuştur.

Olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı 15 gün önceden usulüne uygun çağrı yapılmadan yapılırsa ne olur?

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 20.12.2017 tarihli, E.2017/1160 – K.2017/10825 sayılı kararına konu olayda; olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı, KMK m.29/2’de öngörülen şekilde tüm kat maliklerine toplantıdan en az 15 gün önce, imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirilmeden yapılmış, bazı kat malikleri toplantıya hiç katılamamış ve gündeme bağlılık ilkesine de uyulmamıştır. İlk derece mahkemesi bu nedenle toplantı ve alınan kararların iptaline karar vermişse de Yargıtay, somut olayda sitenin henüz toplu yapı yönetimine geçmemiş olması sebebiyle Kat Mülkiyeti Kanunu’nun değil, genel hükümlerin uygulanması gerektiğini, dolayısıyla görevli mahkemenin Sulh Hukuk değil Asliye Hukuk Mahkemesi olduğunu belirterek kararı bozmuştur. Bu karar, olağanüstü genel kurul toplantılarında 15 günlük çağrı süresine uyulmamasının kural olarak iptal sebebi olduğunu, ancak öncelikle doğru görevli mahkemede dava açılmasının zorunlu olduğunu somut biçimde ortaya koymaktadır.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Apartman ve site yönetimlerine ilişkin uyuşmazlıklar, özellikle İstanbul, Tuzla, Gebze, Kartal ve Pendik gibi yoğun yapılaşmanın olduğu bölgelerde;

çağrı usulü hataları,

çoğunluk hesaplamaları,

yönetim planı–kanun çatışmaları,

süresinde açılmayan iptal davaları nedeniyle geri dönülmesi mümkün olmayan hak kayıplarına yol açabilmektedir. Yanlış bir çağrı, hatalı bir gündem veya süresi kaçırılan bir dava, alınan tüm kararları geçerli hâle getirebilir. Bu nedenle sürecin başından itibaren, kat mülkiyeti hukuku ve Yargıtay uygulamasına hâkim, özellikle bölgesel uygulamaları bilen bir avukatla ilerlenmesi kritik önemdedir. İstanbul Anadolu Yakası ve çevresinde kat mülkiyeti uyuşmazlıkları alanında düzenli uygulamaya sahip 2M Hukuk Avukatlık Bürosu, genel kurul çağrıları, iptal davaları ve mahkeme sürecinde hak kaybı yaşanmaması için profesyonel hukuki destek sunmaktadır.

Read More
7 Şubat 2026in Genel Konular, Kat Mülkiyeti Hukuku, Özel Hukuk

Çatı Onarım ve Yenileme, Dış Cephe Mantolama, Giriş Kapısı yenileme gibi Ortak Giderler Nasıl Paylaştırılır?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 ve Yargıtay Kararları Işığında Güncel Rehber (2026)**

Küçük–Büyük Daire Ayrımı Yapılabilir mi? Arsa Payı Zorunlu mu?

Kat mülkiyetine tabi binalarda ana giriş kapısı, çatı, mantolama, asansör gibi alanlar ortak yer niteliğindedir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi uyarınca, yönetim planında açıkça aksine bir hüküm bulunmadıkça, bu ortak yerlerin bakım, onarım ve yenileme giderlerine tüm kat malikleri arsa payları oranında katılmak zorundadır.

Yargıtay’ın istikrarlı içtihatları, daire büyüklüğü, metrekare, küçük–büyük daire ayrımı veya eşit bölüşüm gibi yöntemlerle yapılan gider paylaştırmalarını, yönetim planında açık hüküm yoksa hukuka aykırı kabul etmektedir.

1. Genel Hukuki Çerçeve ve Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 20

 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 20. maddesi uyarınca, kat malikleri aralarında başka türlü bir anlaşma (yönetim planında aksine bir hüküm) bulunmadıkça, anagayrimenkulün bütün ortak yerlerinin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine kendi arsa payları oranında katılmakla yükümlüdürler (Yargıtay 18. HD-2013/20273 20. HD-2019/2968 K. Kanun’un 4. maddesi uyarınca “genel giriş kapıları” ortak yerler arasında sayılmaktadır (Danıştay 10. Daire-2017/549 K. Dolayısıyla, bina ana giriş kapısının yenilenmesi veya onarımı bir ortak yer gideridir.

2. Ortak Giderlerin Paylaşım Esasları ve Arsa Payı Zorunluluğu

 Yargıtay kararları, ortak yerlere ilişkin giderlerin paylaşımında temel kriterin arsa payı olduğunu istikrarlı bir şekilde vurgulamaktadır:

Ana Giriş Kapısı Gideri: Yargıtay 20. Hukuk Dairesi (2017/4168  yönetim planında aksine bir düzenleme yoksa ana giriş kapısı gibi ortak yerlerin yenileme giderlerinin arsa payı oranında ödenmesi gerektiğini, meskenler arasında eşit bölünme veya dükkan/daire ayrımı yapılmasının hukuka aykırı olduğunu belirtmiştir. Benzer şekilde 18. Hukuk Dairesi (2011/8903  giriş kapısına yapılan harcamalara katılımın arsa payı oranında olması gerektiğini hükme bağlamıştır.

Daire Büyüklüğü ve Metrekare Ayrımı: Giderlerin “dış cephe m²’lerine göre” veya “daire büyüklüğüne göre” paylaştırılmasına yönelik kat malikleri kurulu kararları yasal bulunmamaktadır. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi (2018/2036 mantolama giderlerinin dairelerin dış cephe m²’sine göre paylaştırılması kararını iptal etmiştir. Yine 20. HD (2017/5547 , toplam maliyetin arsa payına bakılmaksızın daire sayısına bölünerek hesaplanmasını hatalı bulmuştur.

Emsal Uygulamalar: Çatı değişimi, mantolama ve asansör yenileme gibi işlemler “zorunlu bakım ve onarım” kapsamında değerlendirilmekte ve bu giderlere tüm kat maliklerinin arsa payı oranında katılması gerektiği ifade edilmektedir (20. HD-2017/4433 , 20. HD-2017/3748 

3. Yönetim Planının Bağlayıcılığı ve İstisnalar 

Ortak giderlerin paylaşımında yönetim planı, KMK’nın 20. maddesindeki genel kuralın önüne geçebilir.

Eğer yönetim planında giderlerin “oda sayısına göre” (18. HD-2015/7020 ) veya “eşit olarak” (20. HD-2017/3587 ) paylaşılacağı açıkça düzenlenmişse, bu hüküm uygulanır.

Ancak yönetim planında böyle bir hüküm yoksa veya plan “arsa payı” esasını benimsemişse, kat malikleri kurulu bu planı değiştirmeden (beşte dört çoğunluk sağlamadan) farklı bir paylaşım usulü (küçük/büyük daire ayrımı gibi) belirleyemez (20. HD-2017/4526 , 18. HD-2013/15247

4. Mevcut Durumun Değerlendirilmesi 

Soruya konu olayda, geçmiş yıllardaki çatı ve mantolama giderlerinin arsa payı oranında ödenmiş olması, yönetim planının muhtemelen arsa payı esasını benimsediğini veya KMK 20. maddesinin uygulandığını göstermektedir. Yönetimin ana giriş kapısı değişimi için belirlediği “küçük daire 2200 TL, büyük daire 2400 TL” şeklindeki taksimat, arsa payı oranına (1100 TL) aykırı görünmektedir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi (2019/2648 , aidat ve giderlerin arsa payı oranında hesaplanmamasını bozma nedeni saymıştır.

5. İkincil Kaynaklar ve Ek Bağlam

 İkincil kaynak niteliğindeki kararlar, bu tür uyuşmazlıklarda şu hususlara dikkat çekmektedir:

Yönetim Planı Değişikliği: Yönetim planındaki gider paylaşım usulünün değiştirilmesi için tüm kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) oyu şarttır. Bu çoğunluk sağlanmadan alınan kararlar geçersizdir (20. HD-2019/2658 20. HD-2017/4460 

Faydalanma Oranı Tartışması: KMK 42. madde kapsamında “yenilik ve ilavelerden faydalananların faydalanma oranına göre ödeme yapması” ilkesi bulunsa da, ana giriş kapısı gibi tüm maliklerin ortak kullandığı alanlarda genel kural arsa payı odaklı yorumlanmaktadır (5. HD-1981/231 , 20. HD-2019/4235 

Dava Yolu: Yönetim planına veya kanuna aykırı gider paylaşımı kararlarına karşı kat maliklerinin Sulh Hukuk Mahkemesi’nde iptal davası açma hakkı mevcuttur (18. HD-2012/9381

Sonuç: Sunulan yargı kararları ışığında; yönetim planında aksine bir hüküm yoksa, bina ana giriş kapısı değişim giderinin küçük ve büyük daire ayrımı yapılarak paylaştırılması yasal değildir. Giderlerin, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi uyarınca arsa payı oranında (belirttiğiniz üzere 1100 TL olacak şekilde) tahsil edilmesi esastır.

Kat malikleri kurulu kararıyla arsa payı yerine metrekare esas alınabilir mi?

Hayır. Kat malikleri kurulu, yönetim planı değiştirilmeden (4/5 çoğunluk sağlanmadan) arsa payı dışındaki bir paylaşım yöntemini tek başına belirleyemez. Aksi yöndeki kararlar iptale tabidir.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda en sık yapılan hatalar şunlardır:

Yönetim planı incelenmeden aidat ve gider belirlenmesi,

Kat malikleri kurulu kararlarının kanuna aykırı şekilde uygulanması,

Arsa payı yerine keyfi ölçütlerle (m², daire tipi, eşit bölüşüm) gider tahakkuku,

Süresi içinde iptal davası açılmaması nedeniyle hak kaybı yaşanması. Bu tür hatalar, kat maliklerinin hukuka aykırı borçlandırılmasına, ödenen bedellerin geri alınamamasına ve uzun süren dava süreçlerine yol açabilir. 2M Hukuk Avukatlık Ofisi, kat mülkiyeti ve apartman–site hukukuna ilişkin olarak;

Yönetim planının hukuki analizi,

Kat malikleri kurulu kararlarının iptali,

Hatalı aidat ve ortak gider tahakkuklarının durdurulması,

Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde dava ve itiraz süreçlerinin yürütülmesi konularında müvekkillerine önleyici ve sonuç odaklı hukuki destek sunmaktadır.

Read More
7 Şubat 2026in Genel Konular, Özel Hukuk

Miras Kalan Taşınmazlarda Elbirliği Mülkiyeti, Pay Devri ve Satış Yasağı (2026 Güncel Yargıtay Rehberi)

Elbirliği Mülkiyetinde Satış Geçersiz mi? Mirasçılar Payını Satabilir mi?

Murisin ölümüyle mirasçılara geçen taşınmazlar üzerinde elbirliği mülkiyeti (iştirak halinde mülkiyet) doğar. Bu rejimde mirasçıların bağımsız payları yoktur ve her mirasçı hakkını taşınmazın tamamı üzerinde birlikte kullanır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, elbirliği mülkiyeti devam ettiği sürece tek başına satış, pay devri veya üçüncü kişilere satış vaadi hukuken geçersizdir.

Bu yazı; elbirliği mülkiyetinde tasarruf kısıtlamalarını, mirasçılar arası istisnaları, paylı mülkiyete geçişin sonuçlarını ve tarım arazilerine özgü yasakları, güncel Yargıtay kararları ışığında uygulamaya dönük biçimde ele almaktadır.

1. Elbirliği Mülkiyeti (İştirak Halinde Mülkiyet) Esasları ve Tasarruf Kısıtlamaları

Yargıtay içtihatlarına göre, murisin ölümüyle mirasçılara geçen taşınmazlar üzerinde kural olarak “elbirliği mülkiyeti” hükümleri cari olmaktadır. Bu mülkiyet rejiminde mirasçıların belirlenmiş bağımsız payları bulunmamakta, hak taşınmazın tamamına yaygınlık göstermektedir (8. HD-2015/6736 K).

Bağımsız Tasarruf Yasağı: Elbirliği mülkiyeti devam ettiği sürece, mirasçılardan birinin veya birkaçının taşınmazı ya da kendi payını tek başına üçüncü kişilere satması hukuken geçersizdir (8. HD-2013/9033 , 8. HD-2015/6736 ). Tasarruf işlemleri için tüm ortakların oybirliğiyle karar vermesi zorunludur (8. HD-2015/6736 ).

İntikal İşlemi: Taşınmazların mirasçılar adına intikalen yapılan tescil işlemi, mirasçıların payları gösterilmeden, sadece isimleri yazılarak ve iştirak hali belirtilerek gerçekleştirilir (İçtihatları Birleştirme BGK-1984/2-1985/5 K). Bu aşamada hiçbir ortak için bağımsız, tek başına tasarruf edebileceği bir pay söz konusu değildir.

Üçüncü Kişilere Satış Vaadi: Elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülmedikçe, tereke dışı kişilere yapılan satış vaadi sözleşmelerinin ifa (yerine getirme) olanağı bulunmamaktadır (14. HD-2011/1111 K, 7. HD-2021/6443 K).

2. Mirasçılar Arasında Pay Devri ve İstisnalar

Elbirliği mülkiyeti devam etse dahi, mirasçıların kendi aralarındaki işlemler için bazı istisnalar tanınmıştır:

Mirasçılar Arası Temlik: Medeni Kanun uyarınca, mirasın taksiminden önce terekeye dahil bir taşınmazdaki miras hakkının “diğer bir mirasçıya” temliki mümkündür. Bu tür sözleşmelerin geçerli olması için terekedeki tüm hakları kapsaması gerekmez ve bu sözleşmeler iştirak hali bozulmadan tapuda işlem yapılmasını sağlayabilir (İçtihatları Birleştirme BGK-1984/2-1985/5 K).

Şekil Şartı: Mirasçıların kendi aralarında yapacakları miras payı devri sözleşmelerinin yazılı olması geçerlilik şartıdır (14. HD-2016/11258 , 8. HD-2016/7927 K). Bu sözleşmeler, diğer mirasçıların muvafakatine bağlı olmaksızın geçerlidir (8. HD-2010/7080 K).

Yargısal Talep: Bir mirasçı, tapu kaydının iptali ile sadece kendi miras payı oranında adına tescilini talep edebilir; ancak diğer mirasçılar adına tescil isteyemez (8. HD-2011/6909 K, 8. HD-2012/10927 .

3. Paylı Mülkiyete Geçiş ve Bağımsız Satış Yetkisi

Mirasçılar arasındaki elbirliği mülkiyeti paylı (müşterek) mülkiyete dönüştürüldüğü takdirde, her bir mirasçının tasarruf yetkisi değişmektedir:

Bağımsız Tasarruf Hakkı: Paylı mülkiyette her paydaş, diğerlerinden bağımsız olarak kendisine ait pay üzerinde dilediği gibi tasarruf edebilir, payını satabilir veya devredebilir (16. HD-2016/17495, 14. HD-2011/3436).

Tescil Sonrası Satış: Taşınmazın miras payları oranında paylı mülkiyet şeklinde intikal ettirilmesi durumunda, mirasçıların bu payları üçüncü kişilere satabildiği ve bu işlemlerin tapu kayıtlarında sabit görüldüğü saptanmıştır (1. HD-2014/16986, 1. HD-2012/16288).

Dönüşümün Etkisi: Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesinden sonra, daha önce yapılmış olan “miras payının devri sözleşmeleri” hükümsüz hale gelir; zira artık paylı mülkiyet hükümleri esastır (8. HD-2014/14915 

4. Tarım Arazilerine İlişkin Özel Kısıtlamalar

Bölünemez büyüklükteki tarım arazileri için özel bir rejim öngörülmüştür:

Bu nitelikteki arazilerde birlikte mülkiyet mevcutsa, araziler ifraz edilemez ve paylar üçüncü şahıslara satılamaz veya devredilemez (14. HD-2012/15180). Bu durumda mirasçıların paylarını bağımsız olarak satması kanunen yasaklanmıştır.

5. İkincil Kaynaklardan Edinilen Bilgiler ve Uygulama Örnekleri

Aşağıdaki hususlar karar metinlerinde sınırlı bilgi olduğunda ek bağlam sağlayan ikincil kaynaklardan derlenmiştir:

İkincil Kaynak (5. HD-2024/6655 ; 20. HD-2019/2259 ): Uygulamada mirasçıların önce intikal işlemlerini yaptırdıkları, ardından kendi aralarında pay satışı gerçekleştirdikleri ve bu satışların tapu siciline işlendiği görülmektedir.

İkincil Kaynak (HGK-2022/718 ): Mirasçıların taşınmazı paylı mülkiyet şeklinde (örneğin 1/4 paylarla) intikal ettirdikten sonra, birbirlerine vekalet vererek pay devri yapabildikleri, bu devirlerin bedelli veya bedelsiz (bağış) olabildiği anlaşılmaktadır.

İkincil Kaynak (Özelge-21.05.2013): Elbirliği mülkiyeti safhasında yapılan satışlarda tapu harcı tüm malikler adına bütünsel olarak tahakkuk ettirilirken; paylı mülkiyete geçildikten sonraki satışlarda her bir hissedarın payı üzerinden ayrı ayrı harç tahsil edilmektedir.

İkincil Kaynak (1. HD-2025/2512): Mirasçıların, harici veya kanuni bir paylaşım bulunmadığı durumlarda kendi paylarının tapuda bağımsız tescili için yaptıkları başvuruların, fiili taksim veya hibe gibi iddialar nedeniyle uyuşmazlık konusu olabildiği ve mahkemece ayrıntılı inceleme gerektirdiği belirtilmiştir.

İkincil Kaynak (14. HD-2016/10907): Paylı mülkiyette genel pay satışı mümkün olmakla birlikte, taşınmazın belirli bir fiziksel bölümünün (somuta indirgenmiş kısım) satışı için diğer paydaşların rızasının aranabileceği vurgulanmıştır.

Sık Sorulan Sorular

Elbirliği mülkiyetinde bir mirasçı kendi payını tek başına satabilir mi?

Hayır. Elbirliği mülkiyetinde bağımsız pay kavramı bulunmaz. Bu nedenle mirasçılardan birinin tek başına yaptığı satış veya satış vaadi kesin hükümsüzdür. Tasarruf için tüm mirasçıların oybirliği gerekir.

Mirasçılar kendi aralarında pay devri yapabilir mi?

Evet, sadece mirasçılar arasında olmak kaydıyla mümkündür. Miras payı devri sözleşmesi yazılı şekilde yapılmalı ve bu işlem elbirliği mülkiyetini sona erdirmez. Üçüncü kişilere yapılan devirler ise geçersizdir.

Paylı mülkiyete geçilirse mirasçı payını serbestçe satabilir mi?

Evet. Elbirliği mülkiyeti paylı (müşterek) mülkiyete dönüştürüldüğünde, her paydaş kendi payı üzerinde bağımsız tasarruf yetkisi kazanır ve payını üçüncü kişilere satabilir.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Miras kalan taşınmazlarda yapılan işlemler; mutlak butlan, geçersiz satış, tapu iptal ve tescil davaları, harç ve vergi ihtilafları gibi geri dönüşü zor sonuçlar doğurabilir. Özellikle:

Elbirliği mülkiyeti ile paylı mülkiyetin karıştırılması,

Üçüncü kişilere yapılan geçersiz satış vaatleri,

Tarım arazilerinde bölünemezlik ve devir yasaklarının ihlali,

Pay devri sözleşmelerinin yanlış aşamada yapılması, uygulamada ciddi hak kayıplarına yol açmaktadır.

2M Hukuk Avukatlık Ofisi, miras ve taşınmaz hukuku alanında;

Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi,

Mirasçılar arası pay devri ve taksim sözleşmeleri,

Tapu iptal ve tescil davaları,

Satış öncesi hukuki risk analizi konularında müvekkillerine önleyici ve sonuç odaklı hukuki destek sunmaktadır.

Read More
5 Şubat 2026in Özel Hukuk, Ticaret Hukuku

Hapis Hakkı Nedir? Şartları, Kullanımı ve Paraya Çevirme Süreci (2026 Güncel Rehber)

1. Hapis Hakkının Tanımı ve Hukuki Niteliği 

Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 950. maddesi ve devamında düzenlenen hapis hakkı; alacaklıya, zilyetliğinde bulunan ve borçluya ait olan bir malı, borç ödeninceye kadar iade etmeme ve alacağını tahsil etmek amacıyla bu malı paraya çevirme yetkisi tanıyan ayni bir teminat (rehin) hakkıdır (Yargıtay 14. HD, HGK). İcra ve İflas Kanunu’nun (İİK) 23. maddesi kapsamında hapis hakkı, rehin hakkı olarak değerlendirilmektedir (BAM Antalya 11. HD).

2. Hapis Hakkının Usulü Şartları 

Yargı kararları doğrultusunda hapis hakkının kullanılabilmesi için aşağıdaki yasal koşulların bir arada bulunması zorunludur:

Zilyetlik ve Rıza: Alacaklı, borçluya ait olan taşınır eşya veya kıymetli evraka, borçlunun rızasıyla zilyet olmalıdır (TMK m. 950/1). Zilyetliğin rıza dışı veya zorla kazanıldığı durumlarda hapis hakkı kullanılamaz (BAM Adana 9. HD).

Borcun Muaccel Olması: Hapis hakkına konu olan alacağın vadesinin gelmiş (muaccel) olması gerekir (Yargıtay 14. HD, HGK). Ancak borçlunun acze düşmesi halinde, alacak muaccel olmasa bile bu hak kullanılabilir (TMK m. 952/1, Yargıtay 23. HD).

Eşya ile Alacak Arasında Bağlantı (İrtibat): Hapsedilen eşya ile alacak arasında doğal veya hukuki bir bağlantı bulunmalıdır (İstanbul Anadolu 3. ATM). Tacirler arasındaki ticari ilişkilerde, zilyetlik ve alacak ticari ilişkiden doğmuşsa bu bağlantı kanunen var sayılır (TMK m. 950/2, BAM İstanbul 45. HD).

Paraya Çevrilebilirlik: Hapis hakkı ancak niteliği itibarıyla paraya çevrilmeye elverişli taşınırlar üzerinde kullanılabilir. Ekonomik değeri olmayan, sadece tarafları ilgilendiren belgeler (sözleşmeler, arşiv evrakları vb.) üzerinde hapis hakkı kurulamaz (İstanbul Anadolu 3. ATM, BAM İstanbul 45. HD).

İyiniyet: Alacaklının, ilişkinin başından hakkın kullanıldığı ana kadar iyiniyetli olması ve durumun gereklerine göre beklenen özeni göstermesi şarttır (HGK, Yargıtay 14. HD).

Yasal veya Sözleşmesel Engel Bulunmaması: Taraflar arasındaki sözleşme ile hapis hakkı yasaklanmamış olmalı; ayrıca kamu düzenine aykırı bir durum bulunmamalıdır (TMK m. 951, Yargıtay 14. HD).

3. Hapis Hakkının Kullanım Aşamaları ve Usulü 

Hapis hakkının kullanılması ve paraya çevrilmesi sürecinde şu aşamalar takip edilmelidir:

Alıkoyma ve Bildirim: Alacaklı, borç ödeninceye kadar eşyayı elinde tutacağını (iadeyi reddettiğini) borçluya bildirmelidir. Bu bildirim sözlü yapılabileceği gibi, ispat açısından noter ihtarı ile yapılması hukuki güvenliği artırır (BAM Antalya 11. HD, Bakırköy 4. ATM).

Hapis Hakkı Defteri Tutulması: Özellikle kira alacakları ve ardiye ücretleri gibi durumlarda, alacaklı icra dairesine başvurarak hapis hakkına konu eşyaların listesinin yer aldığı bir “hapis hakkı defteri” tutulmasını talep edebilir (İİK m. 270, Bakırköy 6. ATM, Yargıtay 23. HD).

Paraya Çevirme İşlemi: Borç yerine getirilmez ve yeterli güvence gösterilmezse alacaklı, borçluya önceden bildirimde bulunarak, hapsedilen şeylerin “taşınır rehninin paraya çevrilmesi yoluyla takip” hükümleri uyarınca paraya çevrilmesini isteyebilir (TMK m. 953, İzmir 6. ATM, İstanbul 19. ATM).

Mahsup İşlemi: Bazı durumlarda, hapis hakkı konusu eşyanın değeri (örneğin hurda bedeli), muaccel olan alacaktan mahsup edilerek bakiye alacak üzerinden işlem yapılabilir (Konya 4. ATM).

4. Özel Durumlarda Hapis Hakkı

Avukatlar: Avukatlık Kanunu m. 166 uyarınca avukatlar, müvekkilleri adına tahsil ettikleri para ve kıymetleri, vekalet ücreti ve giderler oranında hapsedebilirler. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için alacağın muaccel olması, müvekkile geciktirilmeksizin bilgi verilmesi ve hapis hakkının sadece alacak miktarıyla sınırlı (orantılı) kullanılması şarttır (Yargıtay 13. HD, Ceza Genel Kurulu).

Kiralayanlar: Taşınmaz kiralarında kiralayan, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedeli için kiralanandaki taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir (TBK m. 336, Yargıtay 23. HD).

Taşıyanlar ve Ardiyeciler: Navlun sözleşmesi veya saklama sözleşmesinden doğan alacaklar için eşya üzerinde hapis hakkı mevcuttur (TTK m. 1201, TBK m. 574, BAM İstanbul 12. HD).

5. İkincil Kaynaklardan Edinilen Bilgiler 

Aşağıdaki hususlar karar metinlerinde sınırlı bilgi veya iddia olarak yer almış olup ek bağlam sağlamaktadır:

İhtiyati Tedbir İlişkisi: Para alacakları için hapis hakkı kapsamında ihtiyati tedbir talep edildiğinde, mahkemeler “yaklaşık ispat” koşulunun sağlanmasını aramakta; para alacağı için genellikle ihtiyati haciz yolunun daha uygun olduğunu değerlendirmektedir (BAM Konya 5. HD).

Def’i Olarak Kullanım: Hapis hakkı, ticari uyuşmazlıklarda bir “ödemezlik def’i” veya mahsup/takas savunması olarak ileri sürülebilmektedir (İstanbul 20. ATM).

İcra Takibi ile İlişki: Hapis hakkının fiilen kullanılması (eşyaya el koyma) ile icra takibi süreçleri (rehnin paraya çevrilmesi) eş zamanlı veya birbirini takip eden aşamalar olarak yürütülebilmektedir. Ancak hapis hakkının usulüne uygun ileri sürülmemesi, icra takibinin iptaline veya hakkın etkisiz kalmasına yol açabilmektedir (BAM İstanbul 13. HD, Yargıtay 12. HD).

Sözleşme İspatı: Hapis hakkına dayanak teşkil eden temel ilişkinin (örneğin eser sözleşmesi) varlığının ispat yükü, hapis hakkını kullanan tarafa aittir (İstanbul 6. ATM). Bir yazı önerisi.

Sık Sorulan Sorular

Hapis hakkı nedir ve alacaklıya ne tür yetkiler sağlar?

Hapis hakkı, alacaklıya; borçluya ait olup zilyetliğinde bulunan taşınırı, borç ödeninceye kadar iade etmeme ve borcun tahsili için rehin gibi paraya çevirme yetkisi tanıyan ayni bir teminat hakkıdır. Türk Medeni Kanunu ve İcra ve İflas Kanunu uyarınca rehin hakkı niteliğindedir.

Hapis hakkı her elde bulunan eşya için kullanılabilir mi?

Hayır. Hapis hakkı; Borçluya ait, Alacaklının borçlunun rızasıyla zilyet olduğu,
Paraya çevrilmesi mümkün taşınırlar üzerinde kullanılabilir. Ekonomik değeri olmayan belgeler, sözleşmeler veya arşiv evrakları üzerinde hapis hakkı kurulamaz.

Hapis hakkı için alacağın mutlaka vadesi gelmiş olmalı mı?

Evet. Alacaklı; Eşyayı borç ödeninceye kadar alıkoyduğunu, İade etmeyeceğini
borçluya bildirmelidir. Bu bildirim sözlü olabilir; ancak noter ihtarnamesi ile yapılması ispat ve hukuki güvenlik açısından kritiktir.

Hapis hakkına konu eşya nasıl paraya çevrilir?

Borç ödenmez veya yeterli teminat gösterilmezse; Taşınır rehninin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibi başlatılır. Bu aşama, hapis hakkının en çok usul hatası yapılan ve yanlış uygulandığında alacağın riske girdiği aşamadır.

Marina, tersane, taşıma ve saklama ilişkilerinde hapis hakkı uygulanabilir mi?

Evet. Özellikle;
Marina / iskele / ardiye / tersane alacakları,
Navlun ve taşıma sözleşmeleri,
Saklama ve depo hizmetleri,
Kira alacakları hapis hakkının en sık ve etkin uygulandığı alanlardır. İstanbul ve özellikle Tuzla bölgesindeki tersane ve marinalarda bu hak uygulamada yoğun biçimde kullanılmaktadır.

Hapis hakkı, doğru kullanıldığında çok güçlü, yanlış kullanıldığında ise tamamen etkisiz hâle gelen bir alacak teminatıdır.

Özellikle:

Zilyetliğin hukuka uygunluğu,

Alacak–eşya bağlantısının ispatı,

Bildirim ve defter tutma usulü,

Rehnin paraya çevrilmesi sürecinin hatasız yürütülmesi,

Yanlış takip türü seçilmesi nedeniyle icra takibinin iptali riski gibi konular teknik ve içtihat ağırlıklıdır.

Bu nedenle marina, tersane, ticari işletmeler ve yüksek meblağlı alacaklar bakımından sürecin, deniz ticareti ve ticari alacaklar alanında uzman bir avukat tarafından yürütülmesi zorunludur. İstanbul Tuzla merkezli olarak faaliyet gösteren 2M Hukuk Avukatlık Bürosu, hapis hakkı, rehin, ihtiyati haciz ve marina–tersane alacaklarının tahsili konularında süreci en hızlı ve güvenli şekilde yönetmektedir.

Read More
4 Şubat 2026in Kat Mülkiyeti Hukuku, Özel Hukuk

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Arsa Sahibini Koruyan Altın Kurallar (Yargı Uygulamalarıyla)

1. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Genel Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar 

Yargı kararları uyarınca, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için Türk Medeni Kanunu’nun 692. maddesi gereğince tüm paydaşların katılımı veya onayı şarttır. Arsa sahibinin korunması adına sözleşmede inşaatın plan ve projesine uygunluğu, ruhsat alım süreleri ve anahtar teslim tarihleri net olarak belirlenmelidir. Yargıtay, “anahtar teslimi” ifadesinin yapı kullanma izin belgesinin (iskan) alınmasını da kapsadığını yerleşik bir uygulama olarak kabul etmektedir. Ayrıca, arsa sahibinin taşınmazı yükleniciye “boş ve borçsuz” teslim etme yükümlülüğü ile tapu üzerindeki takyidatların (ipotek, haciz vb.) inşaat süresine etkisi sözleşmede açıkça düzenlenmelidir.

2. Kira Kaybı, Gecikme Tazminatı ve Cezai Şart Maddeleri 

Arsa sahibinin gecikme durumunda haklarını koruyabilmesi için sözleşmeye şu tür maddeler eklenmelidir:

Gecikme Tazminatı (Kira Kaybı): Yüklenicinin edimini zamanında ifa etmemesi durumunda arsa sahibinin kira tazminatı hakkı kanundan doğmaktadır. Sözleşmede her bir bağımsız bölüm için aylık sabit bir tutar (örneğin 800 TL veya 500 Euro) veya rayiç kira bedeli üzerinden ödeme yapılacağı kararlaştırılabilir. Tazminatın, teslim edilmesi gereken tarihi izleyen ay başından itibaren muaccel olacağı ve bağımsız bölümlerin tutanakla teslimine kadar devam edeceği belirtilmelidir.

Cezai Şart: İfaya ekli cezai şart (BK 158/II) kararlaştırılırken, teslim anında “ihtirazi kayıt” ileri sürme zorunluluğu unutulmamalıdır; aksi halde bu hak düşebilir. Sözleşmede hem gecikme tazminatı hem de cezai şartın (örneğin aylık m² başına 25 USD veya günlük m² başına 10 USD) birlikte istenebileceğine dair hükümler yer alabilir.

Kira Desteği: İnşaat süresince arsa sahiplerine aylık maktu bir kira desteği (örneğin 20.000 TL) ödeneceği maddesi eklenebilir.

3. Devir Masrafları ve Mali Yükümlülükler

 Arsa sahibinin mali yükünü hafifletmek için sözleşmeye şu hükümler eklenmelidir:

SGK primleri, belediye ödemeleri, kat mülkiyeti tapu masrafları, cins tashihi harçları ve tüm vergi/giderlerin yükleniciye ait olacağı açıkça yazılmalıdır.

Arsa sahibine düşen dairelerin elektrik, su ve doğalgaz gibi abonelik masraflarının yüklenici tarafından karşılanacağı hüküm altına alınmalıdır.

İnşaat maliyetlerindeki artışların arsa sahibine yansıtılamayacağı ve yüklenicinin ek bir talepte bulunamayacağı (sabit fiyat/pay esası) kararlaştırılmalıdır.

4. Yüklenicinin Taleplerini Kısıtlayan Hükümler ve Teminatlar

 Yüklenicinin haksız taleplerini engellemek ve ifayı zorlamak için şu kısıtlamalar öngörülmelidir:

Aşamalı Devir ve İskan Şartı: Tapu devirlerinin inşaatın ilerleme seviyesine göre (örneğin %80 seviyesinde %80 devir) yapılması, son dairenin (teminat dairesi) devrinin ise ancak iskan ruhsatı alınması ve eksiksiz teslim şartına bağlanması gerekmektedir.

Yazılı Onay Şartı: Proje tadilatı veya değişiklikleri için arsa sahibinden “yazılı onay” alınması zorunluluğu getirilmelidir. Yazılı onay alınmadan yapılan değişiklikler nedeniyle oluşacak değer kayıplarından yüklenicinin sorumlu olacağı belirtilmelidir.

Fesih ve Masraf Talebi Yasağı: Belirli bir süre içinde ruhsat alınmaması veya inşaata başlanmaması halinde sözleşmenin kendiliğinden fesholacağı ve yüklenicinin yaptığı masrafları talep edemeyeceği yönünde cezai hükümler konulabilir.

5. Daire Kat ve Numarasının Değiştirilemeyeceğine Dair Analiz 

Arsa sahibine verilecek bağımsız bölümlerin korunması için sözleşmede şu ayrıntılara yer verilmelidir:

Sözleşmeye ekli bir kroki veya paylaşım tablosu ile arsa sahibine bırakılan dairelerin kat, numara, cephe ve m² bilgileri net bir şekilde tanımlanmalıdır.

“Belirlenen dairelerin kat ve numaraları hiçbir şekilde değiştirilemez” ibaresi eklenmeli; imar mevzuatı nedeniyle zorunlu bir değişiklik gerekmesi halinde arsa sahibinin yazılı muvafakatinin alınacağı, aksi halde oluşacak değer farkının yüklenici tarafından tazmin edileceği düzenlenmelidir.

Yüklenicinin arsa sahibine ait daireleri küçültmesi veya niteliğini değiştirmesi (örneğin dükkan yerine konut yapması) durumunda, arsa sahibinin tapu devrinden kaçınma ve “birlikte ifa” kuralı gereği tescili engelleme hakkı olduğu kararlarda vurgulanmaktadır.

6. İkincil Kaynaklardan Edinilen Ek Bilgiler 

İkincil kaynak niteliğindeki yargı kararları, yukarıdaki hususlara ek olarak şu bağlamları sağlamaktadır:

İmar Değişikliği Riski: Sözleşme tarihindeki imar durumuna göre yapılan anlaşmalarda, sonradan meydana gelen imar artışlarından (kat artışı vb.) arsa sahibinin nasıl yararlanacağı netleştirilmelidir; aksi halde mahkemeler sözleşme tarihindeki iradeyi esas alabilmektedir.

Denetim Yetkisi: Arsa sahibinin inşaatı denetleme yetkisinin bulunması, ileride ileri sürülecek ayıp ve eksik iş iddialarında “onay vermiş sayılma” riski yaratabileceğinden, denetim yetkisinin kullanımı ile proje tadilat onayları arasındaki sınır net çizilmelidir.

İnfaz Kabiliyeti: Sözleşmede dairelerin “D blok 4. kat 7 nolu daire” gibi kat irtifakı kurulmadan önceki tanımlamalarının, ileride infaz kabiliyeti sorunu yaratmaması için tapu ve proje verileriyle uyumlu hale getirilmesi kritik önemdedir.

Zamanaşımı: Eksik ifa nedeniyle açılacak tazminat davalarının teslimden itibaren 5 yıllık zamanaşımına tabi olduğu, ancak kira tazminatı gibi dönemsel alacakların her ayın sonunda muaccel hale gelerek ayrı zamanaşımı sürelerine tabi olduğu unutulmamalıdır.

Sonuç: Arsa sahibi açısından en güçlü koruma; iskan şartına bağlı aşamalı tapu devri, gecikme tazminatı ile cezai şartın ayrıştırılması ve proje değişikliklerinin yazılı onaya bağlanmasıyla sağlanmaktadır. Bir yazı önerisi.

Sık Sorulan Sorular

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geçerli sayılmak için hangi şartları taşımalıdır?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için tüm paydaşların katılımı veya açık onayı zorunludur; aksi halde sözleşme kesin hükümsüz sayılabilir. Ayrıca inşaatın projeye uygunluğu, ruhsat süreleri ve anahtar teslim tarihi açıkça belirlenmelidir. Yargı uygulamasına göre “anahtar teslim”, yalnızca fiili teslimi değil, iskan (yapı kullanma izin belgesi) alınmasını da kapsar; iskan alınmadan teslim gerçekleşmiş sayılmaz.

Yüklenici inşaatı geç teslim ederse arsa sahibi kira kaybı ve cezai şartı birlikte isteyebilir mi?

Evet. Arsa sahibi, gecikme halinde kira kaybı (gecikme tazminatı) talep edebilir; bu hak kanundan doğar. Buna ek olarak sözleşmede kararlaştırılmışsa ifaya ekli cezai şart da talep edilebilir. Ancak cezai şart için, teslim anında ihtirazi kayıt ileri sürülmesi zorunludur. Sözleşmede kira tazminatının hangi tarihten itibaren muaccel olacağı ve teslim tutanağına kadar devam edeceği açıkça yazılmalıdır.

Tapu devri yüklenici lehine erken yapılırsa arsa sahibi hangi risklerle karşılaşır?

Erken ve koşulsuz tapu devri, arsa sahibinin en büyük riskidir. Bu nedenle tapu devirleri aşamalı yapılmalı; son daire veya “teminat dairesi” devri mutlaka iskan alınması ve eksiksiz teslim şartına bağlanmalıdır. Yargı kararlarında, iskan alınmadan yapılan son tapu devrinin arsa sahibini ciddi hak kayıplarına uğrattığı sıklıkla vurgulanmaktadır.

Sözleşmede belirlenen dairelerin katı, numarası veya niteliği sonradan değiştirilebilir mi?

Hayır. Arsa sahibine bırakılan bağımsız bölümlerin kat, numara, cephe ve m² bilgileri sözleşme eki kroki veya paylaşım tablosu ile net şekilde belirlenmelidir. Bu dairelerin tek taraflı olarak değiştirilmesi mümkün değildir. İmar mevzuatı nedeniyle zorunlu bir değişiklik doğarsa, arsa sahibinin yazılı muvafakati şarttır; aksi halde oluşan değer kaybı yüklenici tarafından tazmin edilir ve arsa sahibi tapu devrinden kaçınabilir.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, yalnızca bir “inşaat anlaşması” değil; mülkiyet devri, uzun süreli edim, yüksek ekonomik değer ve ciddi uyuşmazlık riski içeren son derece karmaşık sözleşmelerdir. Yanlış veya eksik düzenlenen tek bir madde; kira kaybı, iskan (yapı kullanma izin belgesi) sorunu, tapu devri engelleri ya da yıllarca sürebilecek dava süreçleri ile sonuçlanabilir.

Bu nedenle sözleşmenin; Yargıtay içtihatlarına uygun, infaz kabiliyeti yüksek ve arsa sahibini güçlü şekilde teminat altına alan hükümlerle hazırlanması, uzman bir avukatın hukuki öngörüsü olmadan ciddi risk taşır. Özellikle tapu devri, cezai şart, iskan şartı ve proje değişikliği maddeleri, profesyonel destek alınmaksızın güvenli şekilde kurgulanamaz.

Bu noktada, Tuzla / İstanbul merkezli 2M Hukuk Avukatlık Ofisi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri konusunda sahip olduğu yargı pratiği ve sözleşme tecrübesiyle; hem sözleşmenin hazırlanması hem de olası uyuşmazlıkların önlenmesi açısından arsa sahiplerine etkin ve güvenli hukuki destek sunmaktadır.

Read More
3 Şubat 2026in Kat Mülkiyeti Hukuku, Özel Hukuk

Arsa Payı Karşılığı İnşaat ve Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Örneği

MADDE 1: TARAFLAR

1.1. ARSA SAHİPLERİ: (Bundan böyle “ARSA SAHİBİ” olarak anılacaktır.) Adres: […]

1.2. YÜKLENİCİ (MÜTEAHHİT): (Bundan böyle “YÜKLENİCİ” olarak anılacaktır.) Adres: […]

MADDE 2: SÖZLEŞMENİN KONUSU VE KAPSAMI

İşbu sözleşmenin konusu; ARSA SAHİBİ’nin maliki bulunduğu […] İli, […] İlçesi, […] Mahallesi, […] Pafta, […] Ada, […] Parsel sayılı taşınmaz üzerinde, YÜKLENİCİ tarafından, imar mevzuatına, tasdikli projesine, teknik şartnameye ve işbu sözleşme hükümlerine uygun olarak, tüm masrafları YÜKLENİCİ’ye ait olmak üzere “Anahtar Teslimi” esasına göre inşaat yapılması ve bunun karşılığında ARSA SAHİBİ tarafından belirli arsa paylarının YÜKLENİCİ’ye devredilmesi (satış vaadi) işidir.

MADDE 3: ARSA PAYLARININ DEVRİ (AŞAMALI DEVİR SİSTEMİ)

Arsa sahibi için en büyük güvenceyi oluşturmak maksadıyla, YÜKLENİCİ’ye arsa payı devri peşinen yapılmayacak, inşaatın ilerleme seviyesine göre aşamalı olarak gerçekleştirilecektir.

3.1. Arsa paylarının devri aşağıdaki aşamalara bağlanmıştır:

a) İnşaatın su basman seviyesine gelmesi ve betonunun dökülmesi halinde: YÜKLENİCİ’ye düşen payın %10’u,

b) Kaba inşaatın (betonarme karkas ve duvarlar) tamamlanması halinde: YÜKLENİCİ’ye düşen payın %20’si,

c) Çatı, dış cephe kaplaması, pencere doğramaları ve sıvaların tamamlanması halinde: YÜKLENİCİ’ye düşen payın %20’si,

d) İç ince işlerin (tesisat, boya, seramik, parke, kapı vb.) tamamlanması halinde: YÜKLENİCİ’ye düşen payın %20’si,

e) Binanın fiilen teslim edilmesi ve Yapı Kullanma İzin Belgesinin (İskan) alınması halinde: Kalan tüm paylar (%30).

3.2. YÜKLENİCİ, işbu sözleşme kapsamında hak kazanacağı bağımsız bölümleri üçüncü şahıslara satmayı vaat etmiş olsa dahi, üçüncü şahısların iyiniyet iddiası ARSA SAHİBİ’ne karşı ileri sürülemez. Yargıtay içtihatları uyarınca; “Şayet yüklenici üçüncü kişiye temlik etmiş veya satış vaadinde bulunmuş ise, burada üçüncü kişinin iyiniyet iddiası dinlenilmeden tapu arsa sahibine iade edilir. Zira ancak gerçek alacak (hak kazanılan) temlik edilebileceğinden yüklenicinin kazanamadığı hakkın temlikinden sözedilemez.” Bu nedenle YÜKLENİCİ, henüz hak etmediği paylar üzerinde tasarrufta bulunamaz.

MADDE 4: YER TESLİMİ, İNŞAAT SÜRESİ VE İŞE BAŞLAMA

4.1. Yer teslimi, tapu devir işlemlerinin yapılmasından veya sözleşmenin imzalanmasından itibaren en geç […] gün içinde boş olarak YÜKLENİCİ’ye yapılacaktır. 4.2. İnşaat süresi, inşaat ruhsatının alındığı tarihten itibaren […] aydır. YÜKLENİCİ, yer tesliminden itibaren en geç […] ay içinde ilgili belediyeden inşaat ruhsatını almak zorundadır. 4.3. YÜKLENİCİ, basiretli bir tacir olarak arsayı incelemiş, zemin etüdünü yapmış ve her türlü hukuki ve fiili durumu bilerek bu sözleşmeyi imzalamıştır. “İnşaat sektöründe iştigal eden şirketin basiretli bir tacir olarak, inşaat yapacağı arsayı tüm yönleri ile araştırması” gerekmekte olup, zemin yapısı, hafriyat zorlukları veya bürokratik engeller süre uzatımı sebebi sayılamaz.

MADDE 5: TESLİM VE İSKAN (YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ)

5.1. Teslim kavramı; inşaatın sözleşmeye, teknik şartnameye, fen ve sanat kurallarına uygun olarak tamamlanması, çevre düzenlemesinin yapılması, elektrik, su, doğalgaz aboneliklerine hazır hale getirilmesi ve en önemlisi Yapı Kullanma İzin Belgesinin (İskan) alınmasıdır. 5.2. İskan belgesi alınmamış bina, fiilen bitmiş olsa dahi hukuken teslim edilmiş sayılmaz. Taraflar arasındaki mutabakat ve kesin hesaplaşma ancak iskan alındıktan sonra yapılacaktır. Nitekim emsal uygulamada; “kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre arsa sahiplerine binanın teslimi yapıldıktan ve iskan alındıktan sonra taraflar arasında hesap mutabakatı yapılacak” ilkesi geçerlidir. 5.3. Teslim sırasında ARSA SAHİBİ tarafından “ihtirazi kayıt” ileri sürülmese dahi, gizli ayıplardan ve eksik işlerden dolayı YÜKLENİCİ’nin sorumluluğu devam eder. Ancak ARSA SAHİBİ, teslim tutanağında açıkça eksik ve ayıpları belirtebilir.

MADDE 6: GECİKME TAZMİNATI VE CEZAİ ŞART

6.1. Gecikme Kira Tazminatı: YÜKLENİCİ, inşaatı süresinde teslim etmezse, gecikilen her ay için ARSA SAHİBİ’ne ait her bir bağımsız bölüm için rayiç kira bedeli kadar gecikme tazminatı ödemeyi kabul ve taahhüt eder. 6.2. İfaya Ekli Cezai Şart: Kira tazminatına ek olarak, gecikme halinde YÜKLENİCİ, ARSA SAHİBİ’ne her ay için ayrıca […] USD/TL tutarında cezai şart ödeyecektir. İşbu sözleşmede kararlaştırılan cezai şart ve kira tazminatı kümülatif (birikimli) olup, ARSA SAHİBİ her ikisini de talep etme hakkına sahiptir. “teslimde gecikme halinde 7. maddede belirtilen cezai şart dışında rayiç bedel üzerinden kira ödemesi de kabul edilmiştir” hükmü gereğince bu iki talep birbirine alternatif değildir. 6.3. Gecikme süresi, mücbir sebepler ve ARSA SAHİBİ’nden kaynaklanan gecikmeler hariç olmak üzere, hiçbir koşulda […] ayı geçemez. Geçmesi halinde ARSA SAHİBİ’nin tek taraflı fesih hakkı doğar.

MADDE 7: TEMİNAT

7.1. YÜKLENİCİ, işbu sözleşmeden doğan yükümlülüklerini (inşaatın tamamlanması, iskan alımı, ayıpların giderilmesi vb.) teminat altına almak amacıyla, ARSA SAHİBİ’ne […] TL tutarında, bankadan alınmış, kesin ve süresiz teminat mektubu verecektir. 7.2. Bu teminat mektubu, ancak binanın iskanının alınması ve ARSA SAHİBİ’nin YÜKLENİCİ’yi ibra etmesi şartıyla iade edilecektir. Emsal uygulamalarda belirtildiği üzere; “muteber bir bankanın kesin ve süresiz nitelikli teminat mektubu ibraz edildiğinde” tedbirlerin veya yükümlülüklerin teminata bağlanması esastır ve bu teminat ARSA SAHİBİ’nin en önemli güvencesidir. 7.3. YÜKLENİCİ’nin temerrüdü, iflası veya işi terk etmesi halinde ARSA SAHİBİ, herhangi bir hükme veya ihtara gerek kalmaksızın teminat mektubunu nakde çevirme hakkına sahiptir.

MADDE 8: SÖZLEŞMENİN FESHİ VE YÜKLENİCİNİN TEMERRÜDÜ

8.1. YÜKLENİCİ’nin inşaatı belirlenen sürede tamamlamaması, işi terk etmesi veya şantiyede faaliyetin durması hallerinde temerrüt oluşur. “her türlü uyarıya rağmen davalı yüklenicinin işte herhangi bir faaliyetinin olmadığı, şantiyede çalışma yapılmadığının bilirkişi heyeti tarafından belirlendiği” gibi durumların tespiti halinde ARSA SAHİBİ haklı nedenle sözleşmeyi feshedebilir. 8.2. Geriye Etkili Fesih: İnşaatın tamamlanma oranı %90’ın altında ise, ARSA SAHİBİ sözleşmeyi geriye etkili olarak feshetme hakkına sahiptir. Bu durumda, YÜKLENİCİ’ye devredilen arsa paylarının tapusu, üçüncü kişilere geçmiş olsa dahi ARSA SAHİBİ adına tescil edilir. YÜKLENİCİ, yaptığı imalat bedelini ancak sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde ve ARSA SAHİBİ’nin uğradığı zararlar (kira kaybı, menfi zarar vb.) mahsup edildikten sonra talep edebilir. 8.3. Sözleşmenin feshi durumunda, YÜKLENİCİ’nin şantiyeden tahliyesi ve işin durdurulması derhal sağlanır.

MADDE 9: VERGİ, HARÇ VE GİDERLER

9.1. İnşaat ile ilgili her türlü proje, ruhsat, yapı denetim, SGK primleri, vergiler, harçlar ve cezalar tamamen YÜKLENİCİ’ye aittir. 9.2. Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, fesih veya tasfiye halinde dahi ‘SSK primleri, vergi alacakları, yapı denetim alacakları’ gibi borçlardan YÜKLENİCİ sorumludur. ARSA SAHİBİ’nin bu borçlardan dolayı herhangi bir sorumluluğu bulunmamaktadır.

MADDE 10: ÜÇÜNCÜ KİŞİLERE KARŞI SORUMLULUK

10.1. YÜKLENİCİ’nin kendisine düşen bağımsız bölümleri sattığı üçüncü kişilere (alıcılara) karşı tüm sorumluluk YÜKLENİCİ’ye aittir. 10.2. YÜKLENİCİ ile üçüncü şahıslar arasında yapılacak sözleşmelerde; “alıcı’nın işbu Satış Vaadi Sözleşmesi nedeniyle doğacak tüm tazminat ve talep haklarının muhatabı olarak yüklenici’yi kabul edeceği ve her türlü ayıp, kusur ve eksik imalatlar ile gecikmeden doğabilecek muhtemel zararlardan yüklenıci’nin sorumlu olduğunu peşinen kabul etmeleri esasına dayanmaktadır.” hükmünün eklenmesi zorunludur. ARSA SAHİBİ, YÜKLENİCİ’nin müşterilerine karşı gecikme veya ayıptan sorumlu tutulamaz.

MADDE 11: DEVİR VE TEMLİK YASAĞI

YÜKLENİCİ, ARSA SAHİBİ’nin yazılı izni olmaksızın işbu sözleşmeden doğan hak ve yükümlülüklerini, inşaatı yapma borcunu kısmen veya tamamen başkasına devredemez.

MADDE 12: DEĞİŞİKLİKLER VE EK SÖZLEŞMELER

İşbu sözleşmede yapılacak her türlü değişiklik, ek ve tadiller resmi şekilde (Noter huzurunda) yapılmadıkça geçerli olmayacaktır. “Kanunda yazılı şekilde yapılması öngörülen bir sözleşmenin değiştirilmesinde de yazılı şekle uyulması zorunludur.” Adi yazılı ek protokoller veya şifahi anlaşmalar, ARSA SAHİBİ aleyhine hüküm doğurmaz.

MADDE 13: TEBLİGAT ADRESLERİ VE UYUŞMAZLIKLARIN ÇÖZÜMÜ

13.1. Tarafların yukarıda belirtilen adresleri yasal tebligat adresleridir. Adres değişiklikleri noter kanalıyla bildirilmedikçe bu adreslere yapılan tebligatlar geçerli sayılacaktır. 13.2. İşbu sözleşmeden doğacak uyuşmazlıklarda […] Mahkemeleri ve İcra Daireleri yetkilidir.

İşbu sözleşme […] tarihinde, […] nüsha olarak düzenlenmiş ve taraflarca okunarak imza altına alınmıştır.

ARSA SAHİBİ | YÜKLENİCİ

Bu Sözleşme Türünde Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, taraflar arasında milyonlarca liralık ekonomik sonuçlar doğuran, tapu devri, inşaat hukuku, borçlar hukuku ve yargı içtihatlarıyla iç içe geçmiş yüksek riskli sözleşmelerdir. Bu nedenle standart veya internetten alınan metinlerle yapılması, arsa sahipleri açısından geri dönülmesi çok zor hak kayıplarına yol açabilmektedir.

Bu sözleşmelerde uzman bir avukat desteğinin zorunlu olmasının başlıca nedenleri şunlardır:

1Aşamalı Arsa Payı Devri Sisteminin Hatalı Kurulması Büyük Hak Kayıplarına Yol Açar

Arsa paylarının hangi aşamada, hangi oranla ve hangi şartlara bağlı olarak devredileceği; Yargıtay içtihatlarına uygun şekilde düzenlenmezse, yüklenici henüz hak etmediği payları üçüncü kişilere devredebilir. Bu durum, arsa sahibinin tapusunu geri almasını ciddi şekilde zorlaştırır. Uzman avukat, hak kazanma – temlik – üçüncü kişinin iyiniyeti ayrımını doğru şekilde kurgular.

Teslim – İskan – Fiili Bitim Kavramları Hukuken Aynı Değildir

Uygulamada en sık yapılan hata, binanın fiilen bitmesiyle teslim edilmiş sayılmasıdır. Oysa iskan alınmadan teslim hukuken gerçekleşmiş sayılmaz. Bu ayrımın sözleşmede açık ve yaptırıma bağlanmış şekilde düzenlenmesi, ancak bu alanda deneyimli bir avukat tarafından sağlanabilir.

Gecikme Tazminatı ve Cezai Şart Hükümleri Yargı Denetimine Uygun Olmalıdır

Kira tazminatı ile cezai şartın birlikte talep edilebilirliği, miktarları ve süresi Yargıtay denetiminden geçecek şekilde kaleme alınmalıdır. Aksi halde açılacak davalarda bu hükümler tenkis edilir veya tamamen geçersiz sayılabilir.

Fesih Halinde Tapu İadeleri ve Üçüncü Kişilerle İlgili Riskler

Sözleşmenin geriye etkili feshi, yükleniciye devredilen tapuların iadesi, üçüncü kişilere yapılan satışlar ve sebepsiz zenginleşme hesapları son derece teknik hukuki işlemlerdir. Bu alan, özellikle deniz aşırı yatırımcıların ve müteahhitlerin sıkça hata yaptığı bir alandır.

Noter Düzenleme Şekli, Şekil Şartı ve Geçerlilik Denetimi

Arsa payı karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmelerinin düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Şekil şartına aykırı düzenlenen sözleşmeler, tüm inşaat tamamlanmış olsa dahi geçersiz sayılabilir.

Tuzla ve İstanbul Bölgesinde Uzman Hukuki Destek

Bu tür yüksek riskli ve teknik sözleşmelerde, özellikle Tuzla – İstanbul bölgesinde arsa sahipleri ve yatırımcılar açısından, inşaat hukuku ve gayrimenkul uyuşmazlıkları alanında tecrübeli bir hukuk bürosuyla çalışmak hayati önemdedir.

Bu kapsamda, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, kat karşılığı inşaat projeleri, yüklenici temerrüdü, tapu iptal ve tescil davaları ile gecikme tazminatları alanlarında uzman kadrosuyla öne çıkan
2M Hukuk Avukatlık Bürosu, sözleşmenin başlangıç aşamasından noter düzenlemesine, uygulama sürecinden olası uyuşmazlıklara kadar kapsamlı hukuki güvence sağlamaktadır. Bir yazı önerisi.

Read More

Geç
kalmayın!

Bize Danışın

2M Avukatlık bürosu, hukuk alanında danışmanlık ve avukatlık hizmetleri yürütmektedir. 

Twitter Linkedin-in

İletişim


© 2024 ll Tüm hakkı 2M Hukuk'a aittir.