Özel Hukuk

Kira tespit davaları, özellikle kira sözleşmelerinin yenilenen dönemlerinde kira bedelinin güncel piyasa koşullarına uygun olarak yeniden belirlenmesi amacıyla açılır. 5 yıllık sürenin dolmasıyla birlikte kiraya verenler, belirli şartlar dahilinde kira bedelini artırmak için mahkemeye başvurabilirler.

1. Beş Yıllık Sürenin Dolması Nedeniyle Açılan Kira Tespit Davasının Şartları Nelerdir?

Kira tespit davasının açılabilmesi için belirli şartların yerine getirilmiş olması gereklidir. 5 yıllık süre dolduğunda kira tespit davası açabilmek için gereken başlıca şartlar şunlardır:

Kira Sözleşmesinin Süresi: Kira sözleşmesinin süresi 5 yılı aşmış olmalı veya kira sözleşmesi beşinci yılını doldurmuş olmalıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. ve 345. maddelerine göre, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yılın sonunda yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin güncellenmesi mümkündür.

Kira Artış Oranı ile İlgili Anlaşma: Taraflar arasında bir kira artış oranı kararlaştırılmış olsa bile, 5 yıllık sürenin dolması durumunda bu oranla sınırlı kalmaksızın, mahkeme yeni bir kira bedeli tespiti yapabilir. Bu durumda hakim, kira bedelini belirlerken emsal kira bedellerini ve güncel piyasa koşullarını dikkate alır.

Hukuki Yarar Şartı: Davacı mülk sahibi, kira bedelinin piyasa şartlarına göre uyarlanması ihtiyacını belirtebilmelidir. Özellikle kiracının mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına uygun olmadığını iddia etmesi halinde kira tespit davası açılabilir.

2. Kira Tespiti Davası Açabilmek İçin Önceden İhtar Çekmek Gerekli midir?

5 yıllık sürenin dolması durumunda açılan kira tespit davalarında ihtar zorunluluğu bulunmamaktadır. Taraflar arasında yapılmış bir kira sözleşmesi varsa ve 5 yıllık süre sona ermişse, kiraya veren mülk sahibi ihtarname göndermeden doğrudan kira tespit davası açabilir.

Yargıtay, kira sözleşmesinde artış şartı mevcutsa kiraya verenin önceden ihtarname göndermesine gerek kalmadan dönem sonunda dava açılabileceği yönünde kararlar vermiştir. Bu sayede kira tespit davası ihtara gerek kalmaksızın, sözleşmenin yenilendiği tarih itibariyle herhangi bir zaman diliminde açılabilir hale gelir.

3. İhtar Çekilmeden Açılan Kira Tespit Davasında Belirlenen Yeni Kira Miktarı Ne Zamandan İtibaren Geçerlidir?

Eğer ihtar çekilmeden kira tespit davası açıldıysa, belirlenen yeni kira bedeli kural olarak bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olur. Ancak bu durumda Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi uyarınca, dava açma tarihinin veya ihtar çekme süresinin kira bedelinin hangi dönemde geçerli olacağını belirlemesi açısından önemli bir rolü vardır.

TBK 345’e Göre: Kira tespit davası, kira sözleşmesinin yenilendiği tarihten en geç otuz gün önce açıldığı takdirde veya yeni döneme ilişkin kira bedelinde artış talebini içeren bir ihtarname gönderilmişse, mahkeme tarafından belirlenecek kira bedeli bir sonraki kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Örneğin, 5 yıllık bir kira sözleşmesi 01.06.2019 tarihinde başlatılmışsa ve 01.06.2024 tarihinde sona ermişse, kiraya veren bu tarihten itibaren otuz gün öncesinde veya sırasında ihtarname göndererek yeni dönemde geçerli olacak kira bedelini talep edebilir. Ancak böyle bir ihtar gönderilmediyse, mahkemece belirlenen kira bedeli 01.06.2025 tarihinden itibaren geçerli olacaktır.

4. Sözleşmede Kira Artış Maddesi Varsa İhtar Çekmeye Gerek Var mıdır?

Kira sözleşmesinde kira artışına dair bir hüküm bulunuyorsa, 5 yıllık sürenin sonunda kira tespit davası açmak için ihtar çekilmesine gerek yoktur. Bu durumda, Yargıtay kararları gereği kiraya veren tarafın, dönemin sona ermesi ve 5 yıllık sürenin dolmasıyla birlikte yeni kira bedelinin belirlenmesi için dava açma hakkı doğar.

Yargıtay, kira sözleşmesinde artış maddesi mevcutsa ve 5 yıl dolduktan sonra tespit davası açılacaksa ihtar şartının aranmayacağını belirtmiştir. Örneğin, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/8948 E. ve 2015/5710 K. sayılı kararında, kiraya verenin, dönem bitiminde ihtara gerek kalmaksızın kira tespit davası açabileceğine hükmetmiştir.

Bu tür bir durumda mahkeme tarafından belirlenecek olan yeni kira bedeli, 5 yıllık sürenin sona erdiği dönemin başından itibaren geçerli olur.

5. Kira Tespit Davasında Hakim Yeni Kira Bedelini Nasıl Belirler?

5 yıllık sürenin sona ermesiyle birlikte açılan kira tespit davalarında hakim, kira bedelini belirlerken birden fazla faktörü göz önünde bulundurur:

Emsal Kira Bedelleri: Mahkeme, aynı bölgedeki benzer niteliklere sahip taşınmazların kira bedellerini dikkate alarak bir değerlendirme yapar.

TÜFE Oranı: 5 yıl ve sonrasında açılacak kira tespit davalarında TÜFE oranının dikkate alınması şartı bulunmaz. Ancak mahkeme, diğer piyasa koşullarıyla birlikte TÜFE oranını da göz önünde bulundurabilir.

Hakkaniyet İndirimi: Uzun süreli kiracılar için mahkeme, belirlenecek kira bedelinden %10 ile %20 arasında hakkaniyet indirimi uygulayabilir. Bu, özellikle kiracının aynı taşınmazda uzun süre bulunması ve kira bedelinin belirli bir artış oranıyla güncellenmesi halinde, kiracıya aşırı yük getirilmemesi amacıyla uygulanır.

6. Kira Tespit Davalarında Islah Mümkün müdür?

Kira tespit davalarında ıslah, yani davanın sonradan değiştirilmesi veya artırılması konusu önemlidir. Özellikle kira bedelinin belirlenmesi davalarında, davacının başlangıçta talep ettiği kira bedelini sonradan artırmak veya dava dilekçesinde değişiklik yapmak istemesi durumu ortaya çıkabilir. Ancak Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, kira tespit davalarında ıslah mümkün değildir.

Yargıtay, kira tespit davalarında davacının fazlaya ilişkin haklarını saklı tutamayacağını ve ıslah talebinde bulunamayacağını açıkça belirtmiştir. Örneğin, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/2792 E. ve 2021/267 K. sayılı kararında, kira bedelinin tespiti davalarının niteliği gereği ıslahın mümkün olmadığı, davacının dava dilekçesinde açık ve net bir kira bedeli talep etmesi gerektiği belirtilmiştir.

Bu doğrultuda, kira tespit davası açarken talep edilen kira bedelinin dikkatle belirlenmesi ve başlangıçtan itibaren net bir miktar olarak dava dilekçesinde belirtilmesi gerekmektedir. Çünkü bu tür davalarda dava açıldıktan sonra bedelin artırılması veya değişiklik yapılması imkanı bulunmamaktadır.

Pratik Tavsiye: Kiraya verenlerin bu davalarda kira bedeli taleplerini en baştan doğru belirlemeleri ve süreci titizlikle yönetmeleri önemlidir. Özellikle emsal kira bedellerinin dikkatlice araştırılması ve talep edilecek kira miktarının piyasa koşullarına uygun bir şekilde belirlenmesi gereklidir. Uygulamada, ıslah hakkının bulunmaması nedeniyle fazlaya ilişkin hakların saklı tutulamaması, kiraya verenler için hak kaybına yol açabilmektedir.

7. Kira Tespit Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu?

1 Eylül 2023 itibarıyla, kira tespit davalarında arabuluculuk sürecine katılım zorunlu hale getirilmiştir. Bu düzenlemenin amacı, tarafların mahkeme sürecine başvurmadan önce bir uzlaşmaya varmalarını sağlamaktır. Artık, kira tespit davası açmadan önce kiraya veren ve kiracı arabulucuya başvurmalı ve bu süreci tamamlamalıdır.

Arabuluculuk süreci genellikle üç hafta sürer, ancak anlaşmaya varılamaması durumunda bu süre bir hafta daha uzatılabilir. Arabuluculukla çözüm sağlanamazsa, taraflar mahkemeye başvurabilir. Bu yeni zorunluluk, kiraya veren ve kiracının, süreci hızlandırarak anlaşmazlıkları daha kısa sürede çözme olanağı sunar ve mahkeme yükünü hafifletir. Dolayısıyla, 5 yıllık süresi dolmuş kira sözleşmeleri için kira tespit davası açmayı düşünenler önce arabuluculuğa başvurmalıdır.

Sonuç

5 yıllık sürenin dolmasıyla birlikte açılacak kira tespit davalarında, kiraya verenin ihtar çekmesine gerek olmadan doğrudan mahkemeye başvurma hakkı vardır. Bu tür davalarda, mahkeme tarafından belirlenecek yeni kira bedeli, dava açılma zamanına ve ihtar süresine göre değişiklik gösterebilir. Kiracının eski kiracı olması durumunda ise hakkaniyet indirimi uygulanarak, kiracının aşırı yükle karşılaşması önlenir. Ayrıca, kira tespit davalarında ıslahın mümkün olmaması, kiraya verenlerin taleplerini baştan doğru ve eksiksiz bir şekilde yapmalarını gerekli kılmaktadır. Bu nedenle, mülk sahiplerinin dava açmadan önce süreci detaylı olarak değerlendirmesi ve gerekirse hukuki danışmanlık alması önem taşır.

Anahtar kelimeler: Kira tespiti, 5 yıllık süre, Avukat, Kira, Kiracı, Kiralayan, Tuzla, İstanbul

ÖNEMLİ HATIRLATMA: Kira tespit davaları ve arabuluculuk süreci, hassas ve teknik detaylar içeren işlemlerdir. Bu süreçte yapılacak herhangi bir hata veya eksiklik, hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle, uzman desteği almak, hak kaybı yaşamamak ve en doğru sonuca ulaşmak adına kritik bir adımdır. Profesyonel bir danışmanla çalışmak, bu sürecin sorunsuz bir şekilde ilerlemesini sağlayacaktır.