Kat Mülkiyeti Hukuku

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 34. maddesi uyarınca yönetici seçimi için aranan “hem sayı hem de arsa payı çoğunluğu”, yöneticinin atanması kararının geçerli olabilmesi için gereken iki ayrı ve birlikte sağlanması zorunlu yeter sayıyı ifade eder. Bu iki çoğunluk koşulunun birlikte gerçekleşmesi zorunludur.

Sayı Çoğunluğu Nedir: Bu, anataşınmazdaki toplam kat maliki sayısının yarıdan fazlası demektir. Yani, yönetici seçimi kararına olumlu oy veren kat maliklerinin sayısının, binadaki veya sitedeki tüm kat maliklerinin sayısının salt çoğunluğundan fazla olması gerekir. Örneğin, 14 kat maliki olan bir anataşınmazda sayı çoğunluğu 8 kat maliki, 131 kat maliki olan bir sitede ise sayı çoğunluğu 67 kat malikidir. Yönetici seçimi kararı, kat maliklerinin sayı çoğunluğu tarafından alınmamışsa geçersizdir. Kat malikinin sahip olduğu bağımsız bölüm sayısı ne olursa olsun, kural olarak bir kat malikinin bir oy hakkı vardır. Ancak sahip olduğu bağımsız bölümlerin sayısı toplam oyların üçte birinden fazla olamaz. Sayı çoğunluğu hesaplanırken, toplam kat maliki sayısı esas alınır, toplantıya katılan sayısı değil.

Arsa Payı Çoğunluğu Nedir: Bu, anataşınmazdaki toplam arsa payının yarıdan fazlası demektir. Yönetici seçimi kararına olumlu oy veren kat maliklerinin sahip olduğu bağımsız bölümlerin arsa payları toplamının, binadaki veya sitedeki tüm bağımsız bölümlerin toplam arsa payının salt çoğunluğundan fazla olması gerekir. Örneğin, toplam arsa payı 4120 olan bir binada 1920 arsa payına sahip maliklerin oyları arsa payı çoğunluğu için yeterli değildir. Toplam arsa payı 280 olan bir binada 138 arsa payı arsa payı çoğunluğu için yeterli değildir. Yönetici seçimi kararı, kat maliklerinin arsa payı çoğunluğu tarafından alınmamışsa geçersizdir. Arsa payı çoğunluğu hesaplanırken de, toplam arsa payı esas alınır, toplantıya katılanların arsa payı toplamı değil.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesinde aranan bu “ikili çoğunluk” (sayı ve arsa payı çoğunluğu), emredici nitelikte bir hükümdür. Bu nedenle, kat malikleri kurulunun ilk toplantısında yeter sayı sağlanamasa ve ikinci toplantı yapılarak toplantı yeter sayısı aranmaksızın genel idari konularda katılanların salt çoğunluğu ile karar alınabilse bile, yönetici seçimi kararı için her halükarda ve mutlaka hem sayı hem de arsa payı çoğunluğunun sağlanması gerekir. İkili çoğunluk sağlanmadan alınan yönetici seçimine ilişkin kararlar geçerli değildir. Kat maliklerinin toplanarak bu çoğunluğu sağlayamadığı durumlarda, mahkemece yönetici atanabilir. Bir makale önerisi.

Uzman Görüşü Neden Gerekli?

Uygulamada yöneticilerin hukuka aykırı biçimde seçildiği ya da geçersiz kararların alındığı çok sayıda örnekle karşılaşılmaktadır. Özellikle İstanbul’un Pendik, Maltepe, Tuzla, Kartal ve Kocaeli’nin Gebze gibi hızla gelişen bölgelerinde, büyük sitelerde bu çoğunluk hesapları karmaşıklaşabilmektedir. Sayı ve arsa payı çoğunluğunun yanlış hesaplanması, alınan tüm kararların iptali riskini doğurabilir. Bu nedenle, sürecin başında bir kat mülkiyeti hukuku uzmanı avukat tarafından Pendik, Maltepe, Tuzla, Kartal gibi ilçelerde destek alınması önemlidir.

Yeni Kat Maliki Eski Malikin Aidat Borcundan Sorumlu mu?

Genel Kural: Yeni kat maliki, kural olarak mülkiyeti iktisap ettiği tarihten önceki döneme ait aidat borçlarından sorumlu değildir. Sorumluluğu, mülkiyeti edindiği tarihten itibaren başlar. Yeni kat malikinin önceki malikin aidat borçlarından sorumluluğunun otomatik değildir. Ancak belirli koşullar altında bu sorumluluk doğabilir. Salt taşınmazın satın alınması, kooperatif üyeliğinin ve dolayısıyla eski üyenin borçlarının devralındığı anlamına gelmemektedir. (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2017/3018-2018/7177)

Temel ayrım, borcun hangi döneme ait olduğu ve yeni malikin bu borçla ilişkisinin niteliğidir. Mülkiyetin devir tarihi, sorumluluğun başlangıcı için kritik bir referans noktasıdır.

Sorumluluğun Doğabileceği İstisnai Haller:

-Yeni malik, KMK Madde 22 uyarınca, taşınmazı mülkiyet devrinden önce de sürekli olarak kiracı veya faydalanan gibi çeşitli sıfatlar altında kullanıyor idiyse bu durumda yeni malikinde önceki aidat borçlarından müşterek ve müteselsil sorumluluk doğabilir.

-Yeni malik, önceki döneme ait borçları ödeyeceğine dair bir taahhütname imzalamışsa önceki aidat borçlarından sorumlu olur.

-Devralınan mülk kooperatif ise ve yeni malik, önceki malikin kooperatif üyeliğini borç ve yükümlülükleriyle birlikte usulüne uygun olarak devralmışsa,

Önemli Faktörler: Her uyuşmazlıkta, tapu devir tarihi, kooperatif ana sözleşmesi, yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri, varsa taraflar arasındaki sözleşmeler ve taahhütnameler ile aidatın niteliği gibi unsurlar birlikte değerlendirilmelidir.

Sonuç olarak, “Yeni kat maliki önceki malikin aidat borçlarından sorumlu olur mu?” sorusunun yanıtı, her somut olayın özelliklerine göre değişmekle birlikte, genel eğilim yeni malikin kendi mülkiyet dönemindeki borçlardan sorumlu olduğu yönündedir. Ancak yukarıda belirtilen istisnai durumların varlığı halinde, yeni malikin önceki döneme ait borçlardan da sorumlu tutulması mümkündür. Bir makale önerisi.

Neden Uzman Avukat Görüşü Önemlidir?

İstanbul gibi büyükşehirlerde, özellikle Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe gibi bölgelerde gayrimenkul devri yaparken veya bir daire satın alırken, kat malikinin aidat borçlarıyla ilgili hukuki riskleri doğru değerlendirmek son derece önemlidir. Her olay, kendine özgü detaylar içerebilir. Tapu devrinin şekli, taraflar arası anlaşmalar, aidatın türü ve kat malikleri kurulunun uygulamaları gibi birçok değişken söz konusudur. Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe gibi bölgelerde hatalı bir yorum, sizin olmayan bir borçla karşı karşıya kalmanıza neden olabilir. Bu nedenle, bir avukat ya da gayrimenkul hukuku uzmanı ile görüşmeniz önerilir.

Site Yöneticisi Seçimi İçin İkinci Toplantıda da Hem Sayı Hem Arsa Payı Çoğunluğu Gerekli midir?

Evet, ikinci toplantıda yönetici seçimi için de aynı oy oranı geçerlidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesinde belirtilen hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluk koşulu, toplantının ikinci toplantı olması durumunda da aranmaktadır.

Bu durum, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 30. maddesinin ikinci toplantılardaki karar yeter sayısı ile ilgili genel hükmüne bir istisnadır. KMK’nın 30. maddesi, ilk toplantıda yeter sayının sağlanamaması halinde ikinci toplantıda karar yeter sayısının katılanların salt çoğunluğu olduğunu belirtse de, aynı madde “Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır” der. KMK’nın 34. maddesi de yönetici seçimi için özel bir yeter sayısı (tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu) koymuştur. Bu özel hüküm, genel hükme göre önceliklidir.

Özetlersek yöneticinin atandığı toplantının, ikinci toplantı olması yasadaki ikili çoğunluk koşulunu bertaraf etmez. KMK’nın 34. maddesi uyarınca yönetici seçimine ilişkin kararın ikinci toplantı da olsa kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanması gerektir. KMK 34 ve 41’deki emredici hükümlerin, KMK 30’un son fıkrası uyarınca toplantı yeter sayısı aranmaksızın yapılan ikinci toplantıda da arandığını, katılanların çoğunluğu ile genel idari konularda karar alınabilse de yönetici ve denetçi seçimi için yasal koşul olan ikili çoğunluk sağlanmadıkça karar alınamayacağı açıktır.

Bu açıklamalar ışığında, yönetici seçimi için Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesinde öngörülen kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu şartı, kat malikleri kurulu toplantısının ilk veya ikinci toplantı olmasından bağımsız olarak her durumda aranması gereken zorunlu bir yeter sayısıdır. İkinci toplantıya daha az sayıda malik katılmış olsa bile, seçilen yöneticinin tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğunun oyunu almış olması gerekmektedir. Bir makale önerisi.

Neden Uzman Görüş Gerekli?

İstanbul’un Tuzla, Pendik, Kartal ve Maltepe gibi ilçeleri, çok sayıda bağımsız bölüm içeren büyük sitelere ev sahipliği yapmaktadır. Bu tür yerleşimlerde toplantı çağrıları, yeter sayıların hesaplanması, usul kurallarına uygunluk gibi teknik konular büyük önem taşır. Kat malikleri toplantısında yapılacak en küçük usul hatası, alınan kararların mahkeme tarafından iptaline yol açabilir.

İkinci toplantı gibi dikkat edilmesi gereken hukuki detayların fazla olduğu durumlarda, bir avukattan uzman görüş alınması, maliklerin haklarını korumak açısından büyük önem taşır.
Özellikle Tuzla, Pendik, Kartal ve Maltepe bölgelerinde faaliyet gösteren avukatlar, yerel uygulamalara hâkim olmaları sayesinde kat malikleri kurul toplantılarının geçerli şekilde gerçekleştirilmesine rehberlik edebilir.

Kiracının Ortak Alan Onarım Giderlerinden Sorumluluğu ve Sınırları

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesine göre, kat malikinin payına düşen gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümü kira akdine dayanarak devamlı bir şekilde kullanan kiracılar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Bu, yönetici veya kat maliklerinden birinin, ortak gider borcunu ödemeyen malikten veya kiracıdan ya da her ikisinden birlikte talepte bulunabileceği anlamına gelir. Ancak kiracının sorumluluğu kira sözleşmesi devam ettiği sürece mevcuttur.

Gider Türlerine Göre Sorumluluk Ayrımı

KMK 20/1 fıkrası gereği kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça, anagayrimenkulün sigorta primleri, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.

KMK’nın 22. madde kapsamında kiracının sorumlu olduğu giderler, genellikle KMK 20’de belirtilen bu ortak giderler ve avanslardır. Bu kapsamdaki giderlere “zorunlu giderler”, “ortak gider avansları”, “genel giderler”, “aidat”, “işletme giderleri” gibi isimler verilmektedir. Örneğin, yakıt, kaloriferci ücreti, ortak alan aydınlatması gibi doğrudan kiralananın kullanımından kaynaklanan giderler genellikle kiracıya aittir.

Ancak, esaslı onarım veya ana yapının aynına ilişkin masraflar, bağımsız bölümün onarım giderleri, iyileştirici tadilatlar, bağımsız bölümün güçlendirilmesi gibi masraflar kat malikinin sorumluluğundadır. Kiracının sorumluluğunun ise “ortak gider avanslarından genel giderler bakımından” veya “ortak gider aidatı” kapsamındadır.

Kira Sözleşmesinin Rolü

Kira sözleşmesinde ortak gider veya aidatların kimin tarafından ve ne şekilde ödeneceğinin kararlaştırılmış olması, kiraya veren ile kiracı arasındaki bir iç ilişkidir ve bu düzenleme tarafları bağlar. Sözleşme, kiracının hangi ortak giderlerden sorumlu olacağını açıkça belirleyebilir. Örneğin, bir sözleşme belirli işletme giderlerinin (personel, temizlik, güvenlik, ortak alan elektrik/su/ısıtma, teknik bakım-onarım) kiracıya ait olduğunu öngörebilir.  Sözleşmede sayılanlar dışındaki giderlerden kiracının sorumlu olmayacağı dikkate alınmalıdır.

Eğer kira sözleşmesinde ortak giderlerden kimin sorumlu olacağı düzenlenmemişse, genel kural gereğince kiracının sorumlu olduğu kabul edilir. Ancak KMK 22’deki kira miktarı sınırı geçerlidir.

Ödemelerin Mahsubu ve Giderlerin Niteliği

Kiracının KMK 22 gereği sorumlu olduğu ortak giderler için yaptığı ödemeler, ödemekle yükümlü olduğu kira borcundan düşülür. Eğer kiracı, kiraya veren adına yapılması gereken zorunlu giderleri (KMK 22’deki anlamda) yapmışsa, bu giderleri kiraya mahsup edebilir.

Ancak, bir giderin kiracı tarafından kiraya verenin hesabına yapılıp yapılamayacağı veya kiradan düşülüp düşülemeyeceği, giderin zorunlu gider kapsamında kalıp kalmadığının tespit edilmesine bağlıdır. Giderin niteliği (aidat mı, bakım-onarım mı, kalıcı/esaslı masraf mı) araştırılmalıdır.

Sonuç Olarak

Ortak alanların onarımı gibi büyük ölçekli giderler söz konusu olduğunda, kiracının sorumluluğu öncelikle Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesi gereğince kat maliki ile birlikte müştereken ve müteselsilen olmakla birlikte, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır. Kiracının yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Kiracının tam olarak hangi giderlerden sorumlu olacağı, kira sözleşmesindeki özel hükümlere göre belirlenir. Sözleşme, belirli ortak giderleri kiracıya yükleyebilir. Sözleşmede belirtilmeyen giderlerden kiracı sorumlu değildir.

Giderin niteliğine göre farklılık gösterir. Genel işletme giderleri, aidat ve olağan bakım/onarım gibi giderler kiracının sorumluluk kapsamında değerlendirilebilir ancak ana yapının aynına ilişkin esaslı onarım, iyileştirici tadilat veya güçlendirme gibi büyük ölçekli masraflar öncelikle kat malikinin sorumluluğundadır. Bir makale önerisi.

Neden Uzman Tuzla Avukat Görüşü Gerekli?

Kat Mülkiyeti Kanunu ve kira hukuku, kiracıların ortak alan onarım giderlerinden ne şekilde sorumlu olacağı konusunda karmaşık düzenlemeler içerir. Kiracının sorumluluğu kira miktarıyla sınırlı olup, ortak giderlerin niteliği ve kira sözleşmesindeki özel hükümlere bağlıdır. Bu nedenle, kiracı ve malikler arasında hak kayıplarının önlenmesi için uzman hukuki destek almak hayati önem taşır.

Yargıtay ve ilgili mevzuat doğrultusunda, kiracılar, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesi uyarınca, ortak gider ve avans borcundan malikler ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak bu sorumluluk, kira sözleşmesinde açıkça düzenlenmemişse ve kiracının ödemesi gereken kira miktarı ile sınırlıdır. Ana yapının esaslı onarımı ve iyileştirici tadilat gibi büyük masraflar ise kat maliklerinin sorumluluğundadır.

Bu noktada, Tuzla avukat, Pendik avukat, Kartal avukat, Maltepe avukat, Gebze avukat, Tepeören avukat, Orhanlı avukat, Aydınlı avukat ve Çayırova avukat gibi bölgesel uzman avukatlar, kira sözleşmesinde ortak giderlerin nasıl düzenlenmesi gerektiği, kiracının hangi giderlerden sorumlu olacağı ve olası uyuşmazlıklarda izlenecek hukuki yollar konusunda profesyonel destek sunar.

Ortak alan onarım giderleriyle ilgili haklarınızın korunması ve doğru yükümlülüklerin belirlenmesi için deneyimli bir avukatla çalışmak, maddi kayıpların önüne geçmek açısından büyük avantaj sağlar.Her binanın gider yapısı, yönetim planı ve kira sözleşmesi farklılık gösterebilir. Bu nedenle, kiracının hangi giderlerden sorumlu olduğu sorusuna her olayda net cevap vermek mümkün değildir. Bazı durumlarda kat malikleri kurulu kararları, bazı durumlarda ise Yargıtay içtihatları belirleyici olabilir. Özellikle İstanbul’un Maltepe, Kartal, Pendik, Tuzla gibi ilçelerinde farklı sitelere özgü yönetim planları bulunabilir. Hatalı ödeme ya da kira kesintisi nedeniyle taraflar arasında dava açılma riski söz konusu olabilir. Bu nedenle, hukuki yorum ve kira sözleşmesinin analizinde uzman bir avukat desteği almak, uzun vadede sizi maddi ve hukuki zararlardan korur.

Giriş

Kat malikleri kurulu toplantıları, apartman ve site yönetimlerinin hukuka uygun bir şekilde yürütülmesinde önemli rol oynar. Bu toplantılarda alınan kararların meşruiyeti, toplantıya katılanların yetkili olup olmamasına sıkı sıkıya bağlıdır. Ancak uygulamada bazı kat malikleri toplantılarında, sahte vekaletname kullanılarak toplantıya katılım sağlandığı ve oy kullanıldığı görülmektedir. Bu gibi durumlar, hem cezai sorumluluk hem de kararların geçerliliği bakımından ciddi hukuki sonuçlar doğurur.

1. Sahte Vekaletname Kullanımının Cezai Sonuçları

Kat maliki tarafından imzalanmış bir vekalet yazısı olmadan kat maliki adına oluşturulan sahte vekaletname ile kat malikleri toplantısına katılan kişi “özel belgede sahtecilik” suçunu işlemiş olur. Çünkü Türk Ceza Kanunu’nun 207. maddesinde “Bir özel belgeyi sahte olarak düzenleyen, başkalarını aldatacak şekilde değiştiren veya sahte olduğunu bilerek kullanan kişi, bir yıldan üç yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.” şeklinde hükme yer verilmiştir. Sahte vekaletname düzenlenmesi ya da mevcut bir vekaletnamenin içeriğinin değiştirilmesi durumunda bu madde gündeme gelir. Dolayısıyla sahte belge düzenleyip bu belgeyi kullanarak kat malikleri kuruluna katılan kişi  hakkında özel belgede sahtecilik suçundan soruşturma başlatılır ve yargılama sonunda hapis cezası ile cezalandırılması kaçınılmaz olur.

2.  Sahte Vekaletname Kullanımının Hukuki Sonuçları

a. Genel Kurul Kararlarının Mutlak Butlanla Malul Olması ( Geçersiz Sayılması)

Eğer sahte vekaletle oy kullanımı toplantı veya karar yeter sayısını doğrudan etkiliyorsa ve bu sayede genel kurul yapılabilmiş ya da karar alınabilmişse, bu kararlar mutlak butlanla sakatlanmış sayılır. Yani sahte vekaletname ile temsile yetkili olmayanların katıldığı bir genel kurul toplantısında alınan kararlar, geçersizdir. Bu bağlamda sahte vekaletname ile kişi toplantıya katılmamış olsaydı toplantı yeter sayısının sağlanamayacağı veya genel kurulda alınan karar için gerekli karar yeter sayısına ulaşılamayacağının tespit edilmesi halinde o toplantı geçersiz bir toplantı olacak ve alınan kararlarda geçersiz sayılacaktır. Böyle bir durumda mahkeme iptal kararı dahi vermeden alınan kararların geçersiz olduğunu tespit etmekle yetinecektir.

b. Genel Kurul Kararlarının Nispi Butlanla Malul Olması (İptal Edilmesi)

Sahte vekaletle oy kullanımı toplantı ve karar nisaplarını etkilememişse, alınan kararlar şeklen geçerli olsa bile, Kat Mülkiyeti Kanunu, Medeni Kanun ve iyi niyet ilkeleri çerçevesinde iptal edilebilirlik kapsamında değerlendirilir. Bu durumda kararlar ancak süresi içinde açılacak iptal davası ile geçersiz hale gelebilir.

Sahte vekaletle verilen oylar geçersiz sayılır. Bu oylar düşüldüğünde toplantı ve karar nisapları sağlanamıyorsa, karar geçersizdir. Eğer oylar sonucu etkilemiyorsa, kararlar hukuken geçerli sayılır. Ancak bu durumda hâkimin müdahalesi istenerek alınan kararın iptal edilebilirlik kapsamında değerlendirilmesi istenebilir.

3. Vekaletin sahte veya geçersiz olduğu durumlar

Bir vekâletnamenin geçersiz sayılmasına neden olabilecek durumlar, hem şekli hem de maddi unsurlar bakımından değerlendirilir. Öncelikle vekâletnamedeki imzanın sahte olması, yani vekâlet verenin bu belgeyi gerçekten imzalamamış olması ve bu kişinin gerçekte vekâlet vermemiş olduğunun anlaşılması, vekâletnamenin baştan itibaren geçersiz olduğunu gösterir. Ayrıca, vekâlet verenin fiil ehliyetine sahip olmaması (örneğin ayırt etme gücünden yoksun olması) hâlinde de verilen vekâlet geçersizdir. Bunun yanı sıra, vekâletnamenin zorunlu unsurları içermemesi — özellikle mevzuatta belirtilen pay adedi gibi bilgilerin eksik olması — emredici hükümlere aykırılık teşkil eder ve vekâleti hükümsüz kılar. Vekâletin yalnızca belirli bir genel kurulu kapsaması gerekirken kapsamının belirsiz, yetersiz ya da sonraki yıllara açık şekilde düzenlenmesi ya da vekâletnamenin, genel kurul toplantısından sonra ibraz edilmesi gibi uygulamalar da vekâletin geçerliliğini ortadan kaldırır.

Sonuç

Sahte vekaletle kat malikleri kurulu toplantısına katılmak ve oy kullanmak hem ceza hukuku hem de özel hukuk bakımından ağır sonuçlar doğurmaktadır. Ceza hukuku bakımından; özel belgede sahtecilik suçu oluşur. Özel hukuk bakımından ise, sahte vekaletle kullanılan oyların toplantı ve karar yeter sayısını etkilemesi halinde kararlar geçersiz kabul edilir. Oyların toplantı ve karar yeter sayısını etkilememesi halinde o kararların başvuru üzerine iptal edilebilirliği gündeme gelir. Bu nedenle, genel kurullarda yetkili temsilin sağlanması, vekaletnamelerin denetlenmesi ve ihtilaf halinde yargı makamlarınca detaylı inceleme yapılması büyük önem taşımaktadır. Bir makale önerisi.

Neden Uzman Tuzla Avukat Görüşü Gereklidir?

Kat malikleri kurulu toplantılarında vekaletnamelerin geçerliliği ve doğru temsilin sağlanması, toplantıların hukuki meşruiyeti açısından kritik öneme sahiptir. Sahte vekaletname kullanımı, hem ceza hukuku hem de özel hukuk açısından ciddi sonuçlar doğurur. Türk Ceza Kanunu’na göre sahte belge düzenlemek ve kullanmak “özel belgede sahtecilik” suçudur ve hapis cezası ile cezalandırılır.

Ayrıca, sahte vekaletle oy kullanımı toplantı ve karar yeter sayısını etkiliyorsa alınan kararlar mutlak surette geçersiz sayılır. Karar yeter sayısını etkilemiyorsa kararlar iptal davasıyla ortadan kaldırılabilir. Bu nedenle, vekaletnamelerin geçerliliği hem şekli hem de maddi unsurlar açısından titizlikle incelenmelidir.

Tuzla avukat, Pendik avukat, Kartal avukat, Maltepe avukat, Gebze avukat, Tepeören avukat, Orhanlı avukat, Aydınlı avukat ve Çayırova avukat gibi bölgesel uzmanlar, vekaletnamelerin hukuka uygunluğunu denetleyerek olası sahtecilik veya usulsüzlüklerin önüne geçilmesini sağlar. Toplantıların geçersiz sayılmasının önüne geçmek ve yasal sorunları en aza indirmek için bu uzmanların süreci takip etmesi gereklidir. Böylece, maliklerin hakları korunur ve hukuki riskler minimize edilir.

Özetle, kat malikleri kurulu toplantılarında vekalet işlemlerinde ortaya çıkabilecek hukuki sorunlar nedeniyle Tuzla ve çevresinde uzman bir avukata danışmak, hak kayıplarını önlemek ve hukuki süreçlerin doğru yönetilmesini sağlamak açısından büyük önem taşır.

Genel Kural ve Şartlar: Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarına göre, bir işyerini tanıtma ve reklam amacıyla bina cephesine tabela veya reklam panosu asılabilmesi için, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararıyla konulmuş bir yasaklama bulunmaması halinde kat maliklerinin onayına her zaman gerek duyulmaz.

Ancak bunun belirli şartları vardır:

Boyut ve Estetik: Tabela/pano, binanın dış görünümünü ve estetiğini bozacak şekilde abartılı boyutlarda olmamalıdır. Makul ölçülerde olması gerekir.

Bağımsız Bölüm Sınırları: Tabela/pano, ait olduğu bağımsız bölümün dış cephe sınırlarını aşmamalıdır. Özellikle, bağımsız bölümün tavan tabliye sınırlarını veya tavan ve taban sınırlarını aşmamalıdır.

Diğer Kat Maliklerini Rahatsız Etmeme: Tabela/pano, diğer bağımsız bölüm maliklerini veya kiracılarını rahatsız etmemeli ve onların haklarını kısıtlamamalıdır Örneğin, ışığıyla veya manzarayı kapatarak rahatsızlık vermemelidir.

Kat Maliklerinin Onayının Gerekli Olduğu Durumlar

Ortak Alanlara Müdahale: Bina dış cephesi Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında ortak alandır. Ortak alanlara yapılan müdahaleler genellikle kat maliklerinin onayını gerektirir.

KMK Madde 19: Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişiklik yaptıramaz.

Yönetim Planı ve Kat Malikleri Kurulu Kararları: Yönetim planında veya kat malikleri kurulu kararlarında tabela/pano asılmasına ilişkin özel bir yasaklama veya düzenleme (örneğin, belirlenmiş alanlar, ölçüler veya yasaklar) varsa, bu kurallara uyulması zorunludur. Yönetim planı, dükkanların tabelalarını sadece kendilerine tahsis edilen alanlara koyabileceğini belirtebilir. Yönetim planı, ortak yerlere, tahsisli yerlere ve bina dış cephelerine ilan konulmasını yasaklayabilir.

Bağımsız Bölüm Sınırlarının Aşılması: Tabela/pano, ait olduğu bağımsız bölümün dış cephe/tavan/taban sınırlarını aşıyorsa, bu ortak alana müdahale teşkil eder ve bu durumun önlenmesi istenebilir. Bu durumda aşan kısmın kaldırılması gerekebilir.

Binanın Estetiğinin Bozulması veya Rahatsızlık Verilmesi: Tabela/pano, binanın dış görünümünü ve estetiğini abartılı şekilde bozuyorsa veya diğer kat maliklerine rahatsızlık veriyorsa (örneğin abartılı ebatlar, ışık kirliliği, manzara engelleme), bu durum müdahalenin önlenmesi veya tabelanın kaldırılması/düzenlenmesi için gerekçe olabilir.

Mimari Projeye Aykırılık: Asılan tabela/pano anataşınmazın mimari projesine aykırılık teşkil ediyorsa, bu durum müdahalenin önlenmesi ve projesine uygun hale getirilmesini gerektirebilir.

Belediye Yönetmeliklerine Aykırılık: Reklam panoları, ilgili belediyenin reklam, ilan ve tanıtım yönetmeliklerine uygun olmalıdır. Yönetmeliklere aykırılık da müdahalenin önlenmesi için gerekçe olabilir.

Sonuç olarak özetle, (Tabela veya Reklam Panosu Asılırken Nelere Dikkat Edilmeli?)

Yargıtay uygulamasına göre reklam panolarının asılması genellikle işyerinin bağımsız bölüm sınırları içinde kalmak, binanın estetiğini bozmamak, makul ölçülerde olmak ve diğer malikleri rahatsız etmemek koşullarıyla, yönetim planında veya kat malikleri kurulu kararında aksine bir yasaklama yoksa, kat maliklerinden ayrıca bir izin almayı gerektirmez. Ancak, bu şartlardan herhangi birine uyulmaması, özellikle bağımsız bölüm sınırlarının aşılması ve dış cephe gibi ortak alanlara müdahale edilmesi durumunda, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ortak alanlara ilişkin hükümleri (Madde 19 gibi), yönetim planı kuralları ve kat malikleri kurulu kararları devreye girer ve yapılan müdahalenin kaldırılması istenebilir. Bir makale önerisi.

Uzman Görüşü Neden Gerekli?

Tabela veya reklam panosu gibi uygulamalar, sadece görsel bir tercih değil, aynı zamanda hukuki ve yönetsel sorumluluklar da doğurur. Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planı hükümleri, Yargıtay kararları ve belediye yönetmelikleri birlikte değerlendirilmelidir. Bu noktada bir avukat ya da gayrimenkul hukuku uzmanından görüş almak, hem hak kaybını önler hem de ileride doğabilecek anlaşmazlıkları engeller.

Özellikle İstanbul’un Maltepe, Kartal, Pendik ve Tuzla gibi hızla gelişen ve yapılaşmanın yoğun olduğu ilçelerinde, apartman ve site yönetimlerinin hassasiyeti daha yüksektir. Bu bölgelerde kat malikleri, ortak alanlara yapılan her müdahaleye karşı daha dikkatli ve bilinçlidir. Yanlış yapılan bir tabela uygulaması, kat maliklerinden itiraz, belediyeden ceza veya mahkeme yoluyla müdahale riskini doğurabilir.