Kat Mülkiyeti Hukuku

Giriş

Bina aidatı ödenmezse ne olur? Bu çalışma, aidat borcunun ödenmemesi durumunda kat maliklerinin karşılaşacağı hukuki sonuçları, sunulan yargı kararları ve dokümanlar çerçevesinde analiz etmektedir. İncelemeler, aidat borcunun tahsili için başvurulabilecek yasal yolları, uygulanacak mali yaptırımları ve bu süreçlerde dikkat edilmesi gereken usuli detayları ortaya koymaktadır.

1. Bina aidatı : Yasal Yollara Başvuru, İcra Takibi ve Dava Hakkı

Yargı kararlarının tamamına yakınında ortak olan en temel bulgu, aidat borcunu ödemeyen kat maliki aleyhine yasal yollara başvurulabileceğidir. Bu hak, hem yöneticiye hem de diğer kat maliklerine tanınmıştır. Anayasa Mahkemesi’nin bir kararında da atıf yapılan KMK’nın 20. maddesi bu hakkın yasal dayanağını oluşturmaktadır: “Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir.” (AYM – 18/9/2014; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu – 2017/1995)

2. Gecikme Tazminatı ve Faizi Uygulaması

Aidat borcunun zamanında ödenmemesinin en önemli mali sonucu, gecikme tazminatı veya faizi işletilmesidir. Bu konuda kararlar, faiz oranının kaynağına göre bir ayrım yapmaktadır:

Kanuni Oran: KMK’nın 20. maddesi, herhangi bir özel düzenleme bulunmaması halinde uygulanacak standart oranı belirler: “Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.” (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi – 2018/4842).

Kararlaştırılan Oranlar: Kat malikleri, yönetim planı veya kat malikleri kurulu kararlarıyla kanuni orandan farklı bir gecikme faizi oranı belirleyebilirler. Yargıtay, bu tür özel düzenlemelere öncelik tanımaktadır. Örneğin, Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2017/1685 sayılı kararında, yönetim planında ve genel kurul kararlarında aylık %5 oranında faiz belirlendiği için bu oranın uygulanması gerektiği vurgulanmıştır. Benzer şekilde, kooperatif genel kurullarında alınan kararlarla aylık %1,5 (Bakırköy 7. Asliye Ticaret Mahkemesi – 2018/1235) veya aylık %3 (Ankara 10. Asliye Ticaret Mahkemesi – 2021/228) gibi oranlar belirlenebilmekte ve bu kararlar üyeleri bağlamaktadır. İzmir Bölge Adliye Mahkemesi’nin 2018/1021 sayılı kararı, bu oranların 6098 sayılı TBK’nın 120/2. maddesindeki sınırı aşmaması gerektiğine dikkat çekmektedir.

3. Gecikme Tazminatının Başlangıç Tarihi

Yargıtay kararları, gecikme tazminatının hangi tarihten itibaren işletileceği konusunda net bir usul belirlemiştir. Bu, borcun muaccel hale geldiği ve borçlunun temerrüde düştüğü anın tespiti açısından kritik öneme sahiptir. Yargıtay 18. ve 20. Hukuk Dairelerinin istikrarlı kararlarında bu husus şöyle açıklanmıştır: “…dava konusu ortak giderin dayanağını oluşturan kat malikleri kurulu kararlarına davalılar katılmışsa karar tarihi, kararın alındığı toplantıya katılmamışsa bu kararın kendisine tebliğ edildiği ya da başka bir biçimde borcunu öğrendiği tarih, bu da yoksa hakkında açılan icra takibi nedeniyle ödeme emrinin tebliğ edildiği tarihin esas alınması...” (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi – 2014/22486; Yargıtay 20. Hukuk Dairesi – 2018/3877)

Bu sıralama, adil bir uygulama için borçlunun borçtan haberdar olmasının esas alındığını göstermektedir.

4. Farklı Perspektifler ve Özel Durumlar

Faizden Feragat: Kat malikleri veya kooperatif genel kurulu, gecikme faizi uygulanmamasına da karar verebilir. İstanbul Anadolu 11. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2022/112 sayılı kararında, genel kurulda “gecikme zammı alınmaması konusunda oy birliği ile karar alındığı” için faiz talebinin reddedildiği görülmektedir.

Sorumluluğun Doğmadığı Haller: Aidat borcunun doğabilmesi için ilgili hizmetten yararlanma ve borcun kaynağı olan kararların usulüne uygun olması gerekir. Ankara 13. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2020/340 sayılı kararında, dava konusu konutun üyeye teslim edilmediği gerekçesiyle aidat ve genel gider isteme şartlarının oluşmadığına hükmedilmiştir.

İcra İnkar Tazminatı: Aidat borcunun likit (belirli ve muaccel) olması ve borçlunun takibe haksız itiraz etmesi durumunda, alacaklı lehine asıl alacağın %20’sinden az olmamak kaydıyla icra inkar tazminatına hükmedilebilir (İstanbul Anadolu 5. Asliye Ticaret Mahkemesi – 2024/97; Yargıtay 23. Hukuk Dairesi – 2011/3860).

Sonuç

Aidat ödeme yükümlülüğünün ihlali, kat malikleri ve kooperatif ortakları için ciddi hukuki ve mali sonuçlar doğuran bir durumdur. Yargı kararları, bu ihlal karşısında alacaklı olan yönetici veya diğer maliklere, icra takibi ve dava açma yoluyla alacaklarını tahsil etme imkanı tanıdığını net bir şekilde ortaya koymaktadır. Bu süreçte, borca ek olarak KMK, yönetim planı veya genel kurul kararlarıyla belirlenen oranlarda gecikme tazminatı talep edilmesi standart bir uygulamadır. Yargı kararları, faiz oranının belirlenmesinden faizin başlangıç tarihine kadar sürecin usuli ayrıntılarını netleştirmiş olup, her davanın kendi özel koşulları (kararların tebliği, borçlunun durumu vb.) içinde değerlendirilmesi gerektiğini vurgulamaktadır. Bir yazı önerisi.

Giriş

Bu çalışma, “Yönetim planı olmadan kat mülkiyeti kurulabilir mi?” sorusuna ilişkin olarak sunulan Yargıtay, Danıştay, Uyuşmazlık Mahkemesi ve ilk derece mahkemesi kararlarının analiziyle hazırlanmıştır. İncelenen kararlar, sorunun yanıtının tek ve kesin olmadığını, konunun yasal düzenlemeler, fiili durumlar ve yargısal yorumlar çerçevesinde farklılıklar gösterdiğini ortaya koymaktadır. Çalışma, bu farklı perspektifleri bir araya getirerek sorunun hukuki boyutlarını aydınlatmayı amaçlamaktadır.

1. Yönetim Planının Kurucu Unsur Olarak Yasal Dayanağı

Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planını kat mülkiyetinin kurulması için gerekli temel belgelerden biri olarak saymaktadır. Yargıtay ve Danıştay kararları bu yasal zorunluluğu sıklıkla teyit etmektedir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2013/15750 E. sayılı kararında bu durum net bir şekilde ifade edilmiştir: “Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı.”

Benzer şekilde, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2023/572 E. sayılı kararında, özellikle toplu yapılar için yönetim planının birleştirici ve zorunlu niteliği vurgulanmıştır: “Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar.”

Bu kararlar, yasal düzenlemenin kat mülkiyeti rejiminin temelini oluşturan ve tüm malikleri bağlayan bir “sözleşme” olarak yönetim planını zorunlu kıldığını göstermektedir.

2. Yasal Zorunluluğun Aşıldığı Durumlar ve Yargısal Yorumlar

Yasal kuralın katılığına rağmen, yargı kararları hakkaniyet ve pratik gereklilikler doğrultusunda esneklik göstermektedir.

Mahkeme Kararıyla “İmzalanmış Sayılma”: Malikler arasında anlaşmazlık olması ve bazılarının yönetim planını imzalamaktan imtina etmesi, kat mülkiyeti kurma hakkını ortadan kaldırmamalıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/2000 E. sayılı kararında bu duruma çözüm getirilmiştir. Kararda, KMK’nın 12. maddesinde sayılan belgelerin (proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerektiği, ancak “Yönetim planının paydaşlar tarafından imzalanmaktan kaçınılması halinde ise imzalanmış sayılması suretiyle” kat mülkiyetine geçişin mümkün olduğu belirtilmiştir. Bu yorum, kötü niyetli engellemelerin önüne geçmeyi amaçlamaktadır.

Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2019/363 E. sayılı kararı, önemli bir istisnayı ortaya koymaktadır. KMK’nın 14. maddesine atıf yapan karar, kat irtifakı kurulurken yönetim planı verilmişse, “Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez” hükmünü hatırlatır. Bu, sürecin başında verilen bir planın yeterli görüldüğünü ve mükerrer bir işlemden kaçınıldığını gösterir.

Fiilen Yönetim Plansız veya Ayrı Planlarla Var Olan Kat Mülkiyeti: Özellikle birden fazla parseli kapsayan sitelerde, yasal anlamda “toplu yapı” yönetimine geçilmemişse, her parselin kendi kat mülkiyeti ve kendi yönetim planı ile varlığını sürdürdüğü görülmektedir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2024/8460 E. sayılı kararı bu durumu örneklendirir:”…taraflar arasında her iki parseli kapsayan bir yönetim planı bulunmadığı gibi 634 sayılı Kanun kapsamında toplu yapı yönetim planı da her iki parsel için kat malikleri kurulunca kabul edilerek tapu kütüğüne tescil edilmediği…”

Bu gibi durumlarda, kat mülkiyeti mevcuttur ancak parseller arası ilişkiler ve ortak giderlere ilişkin uyuşmazlıklar KMK yerine genel hükümlere (Türk Medeni Kanunu, Borçlar Kanunu) göre çözümlenir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2018/3771 E. sayılı kararında belirtildiği gibi, toplu yapı yönetimine geçilmediyse “uyuşmazlıkta Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin değil, genel hükümlerin uygulanması gerekmektedir.”

Sonuç

Sonuç olarak, “Yönetim planı olmadan kat mülkiyeti kurulabilir mi?” sorusuna verilecek yanıt, hukuki ve fiili duruma göre değişmektedir:

Hukuken (De Jure): Hayır, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. maddesi uyarınca, yönetim planı kat mülkiyetinin kurulması için zorunlu bir kurucu belgedir. Tapu siciline tescil için sunulması gerekir.

Yargısal Uygulamada ve Fiiliyatta (De Facto): Evet, belirli koşullar altında yönetim planı olmadan da kat mülkiyeti kurulabilir veya varlığını sürdürebilir.

Maliklerin imzadan kaçınması halinde mahkeme kararıyla planın “imzalanmış sayılması” mümkündür.

Kat irtifakı aşamasında sunulan bir yönetim planı, kat mülkiyetine geçiş için yeterlidir.

Birden çok parselden oluşan yapılarda, tüm parselleri kapsayan birleşik bir “toplu yapı yönetim planı” olmasa dahi, her parsel kendi içinde kat mülkiyetli olarak var olabilir. Bu durumda, parsellerin ortak yönetimine ilişkin uyuşmazlıklar KMK yerine genel hükümlere tabi olur.

Dolayısıyla, yönetim planının yokluğu kat mülkiyetinin kurulmasına mutlak bir engel teşkil etmemekle birlikte, bu eksiklik anagayrimenkulün yönetimi ve ortaya çıkacak uyuşmazlıklarda uygulanacak hukuk kurallarının niteliğini temelden değiştiren önemli bir hukuki sonuç doğurmaktadır. Bir yazı önerisi.

Yönetim Planı Olmadan Kat Mülkiyeti Kurulabilir mi?

“Yönetim planı olmadan kat mülkiyeti kurulabilir mi?” sorusu, özellikle site yönetimleri, toplu yapılar ve büyük konut projeleri bakımından uygulamada sıkça gündeme gelmektedir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. maddesi uyarınca yönetim planı, kat mülkiyetinin kurulması için kural olarak zorunlu ve kurucu bir belgedir. Yargıtay ve Danıştay kararlarında yönetim planı, tüm kat maliklerini bağlayan ve kat mülkiyeti rejiminin temelini oluşturan bir “sözleşme” olarak kabul edilmektedir.

Bununla birlikte yargısal uygulamada, katı yasal düzenlemeye istisnalar getirildiği görülmektedir. Maliklerin yönetim planını imzalamaktan kaçınması hâlinde, mahkeme kararıyla yönetim planının imzalanmış sayılması suretiyle kat mülkiyetine geçiş mümkün olabilmektedir. Ayrıca kat irtifakı kurulurken yönetim planı sunulmuşsa, kat mülkiyetine geçiş aşamasında yeniden plan aranmadığı Yargıtay içtihatlarıyla kabul edilmiştir.

Özellikle Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Gebze ve Çayırova gibi çok parselden oluşan sitelerde, tüm parselleri kapsayan bir toplu yapı yönetim planı bulunmasa dahi, her parsel kendi içinde kat mülkiyetli olarak varlığını sürdürebilmektedir. Bu durumda parseller arası uyuşmazlıklar Kat Mülkiyeti Kanunu yerine Türk Medeni Kanunu ve Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine göre çözümlenmektedir.

Sonuç olarak, yönetim planı hukuken zorunlu olmakla birlikte, fiiliyatta planın yokluğu kat mülkiyetinin varlığını her durumda ortadan kaldırmamaktadır. Ancak bu eksiklik, yönetim, temsil ve gider paylaşımı gibi konularda ciddi hukuki riskler doğurmaktadır. 2M Hukuk Avukatlık Bürosu, kat mülkiyeti ve site yönetimi uyuşmazlıklarında Yargıtay uygulamasına uygun, etkin hukuki danışmanlık sunmaktadır.

I. Divan Kurulunun Seçimine İlişkin Temel Kurallar

1)Divan kurulu seçimi, toplantı yeter sayısının (nisabın) sağlandığının tespit edilmesinden ve genel kurulun açılmasından sonra yapılmalıdır.

Bu sıra emredici niteliktedir; aksi hâlde genel kurul yok hükmünde sayılabilir. (Dernekler Yön. m.15; Meslek Birlikleri ve Federasyonları Tüzüğü m.25; Yargıtay 11. HD, 2016/11805 E., 2016/9753 K.)

2)Toplantı açılmadan önce divan seçimine geçilmesi usulsüzlüktür.
Açılış → yoklama → nisabın tespiti → divan seçimi sırası korunmalıdır. (Yargıtay 11. HD, 2016/11805 E., 2016/9753 K.)

3) Uygulamada divan seçimi, gündemin ikinci veya üçüncü maddesi olarak yapılabilir; ancak mutlaka açılış ve yoklamadan sonra olmalıdır. (Ankara 9. ATM, 2020/637 E., 2021/478 K.; Bakırköy 3. ATM, 2023/100 E., 2024/376 K.)

4) Divan kurulu üyeleri, genel kurula katılanların oylarıyla seçilir; aday listeleri veya önergeler oylanır.
(İzmir 1. ATM, 2024/258 E., 2025/779 K.)

5) Divan seçimine ilişkin karar nisabı, hazirun cetvelindeki toplam sayı değil, oylamaya katılanların sayısı esas alınarak belirlenir. (Yargıtay 23. HD, 2015/6627 E., 2015/— K.)

7) Genel kurul toplantı başkanı ve divan kurulu (heyet) toplantıya katılanlar arasından seçilir.
Divan başkanı ve üyelerinin kat maliki olma zorunluluğu yoktur.

8)Kat Mülkiyeti Kanunu’nda divan heyetine ilişkin özel bir düzenleme bulunmadığından, öncelikle yönetim planındaki hükümler uygulanır.
Yönetim planında divan heyetine ilişkin bir düzenleme varsa bu hüküm bağlayıcıdır.

9)Yönetim planında yasaklama yoksa divan kurulu; kat malikleri veya vekilleri arasından, malik olsun veya olmasın yönetim kurulu üyeleri arasından, profesyonel site yöneticileri, danışmanlar, avukatlar veya mevzuata hâkim üçüncü kişiler arasından seçilebilir.

10)Yönetim kurulu üyelerinin divan heyetinde yer alması, tek başına hukuka aykırılık oluşturmaz.
Yönetim planında açık yasak yoksa mümkündür.

11)Kat Mülkiyeti Kanunu’nda divan kurulunun kaç kişiden oluşacağına ilişkin açık ve emredici bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu nedenle divan kurulunun üye sayısı, öncelikle tapu sicilinde kayıtlı yönetim planındaki hükümlere, yönetim planında da bir düzenleme yoksa genel kurulun iradesine göre belirlenir. Uygulamada ve yerleşik içtihatlarda özellikle çok sayıda bağımsız bölümü bulunan sitelerde divan kurulunun; en az üç kişiden (bir divan başkanı, bir kâtip üye ve bir sayman üye) oluşturulması gerektiği kabul edilmektedir.

II. Divan Kurulunun Genel Kurulu Yönetmesine İlişkin Kurallar

1)Divan kurulu seçildikten sonra genel kurulun sevk ve idaresini tamamen üstlenir.
(Antalya 1. ATM, 2023/255 E., 2024/331 K.)

2) Divan; gündem maddelerini sırayla görüşmeye açar, söz taleplerini yönetir, önergeleri oylamaya sunar ve sonuçları tespit eder.
(Antalya 1. ATM, 2023/255 E., 2024/331 K.)

3) Genel kurul kararları, kural olarak toplantıya katılanların oy çokluğu ile alınır.
(Kayseri 2. ATM, 2023/610 E., 2025/500 K.)

4)Divan, oylamaların sağlıklı yapılması için kimlik, yaka kartı ve katılım kontrolü gibi tedbirleri alabilir.
(İzmir 1. ATM, 2024/258 E., 2025/779 K.)

5) Açık oylama esastır; ancak katılanların yarıdan fazlasının talebiyle gizli oylamaya geçilebilir.
(İzmir 1. ATM, 2024/258 E., 2025/779 K.)

6) Oylama sonucuna itiraz edilmesi hâlinde divan oyları yeniden sayabilir; tekrar sayım yapılması usule aykırılık oluşturmaz.
(Bakırköy 3. ATM, 2023/100 E., 2024/376 K.)

7) Divan kurulunun en önemli görevlerinden biri, toplantı tutanağının gerçeği yansıtacak şekilde düzenlenmesini sağlamaktır.
(Yargıtay 11. HD, 2016/11805 E., 2016/9753 K.)

8) Tutanakta; görüşmelerin, oylamaların ve kabul–ret oy sayılarının açıkça gösterilmemesi, genel kurulun yokluğuna yol açabilir.
(Yargıtay 11. HD, 2016/11805 E., 2016/9753 K.)

9)Divanın, söz hakkı vermemesi veya sayım taleplerini keyfî biçimde reddetmesi, iptal davalarında hukuka aykırılık iddiasına konu olabilir.
(İstanbul BAM 17. HD, 2021/1484 E., 2025/832 K.)

III. İtirazlar ve Muhalefet Şerhine İlişkin Kurallar

1)Genel kurul kararlarının iptali için kural olarak muhalefet şerhinin tutanağa geçirilmiş olması gerekir.
(1163 sayılı KK m.53/1)

2)Toplantıya katıldığı hâlde muhalefet şerhi koymayan ortakların iptal davası açma hakkı bulunmaz.
(Bakırköy 4. ATM, 2021/1039 E., 2022/635 K.; Kayseri 2. ATM, 2021/671 E., 2022/756 K.)

3)Divan başkanı, her gündem maddesinden sonra veya toplantı sonunda itiraz ve şerh olup olmadığını sormalıdır.
(Bakırköy 4. ATM, 2021/1039 E., 2022/635 K.; Antalya 1. ATM, 2021/412 E., 2023/66 K.)

4)Toplantıya katılmaması gereken kişilerin oylamaya katılması ve bunun sonuca etkili olması hâlinde, muhalefet şerhi şartı aranmayabilir.
(Yargıtay 23. HD, 2015/6627 E., 2015/— K.)

5)Divanın itirazları dinlemediği veya tutanağa geçirmediği iddiaları, tanık ve kamera kayıtları gibi delillerle ispatlanmalıdır.
(Kayseri BAM 6. HD, 2022/2750 E., 2022/2729 K.)

IV. Vekâletle Oy Kullanımına ve Denetime İlişkin Kurallar

1)Kat malikleri, genel kurulda oylarını yetkili bir vekil aracılığıyla serbestçe kullanabilir. Divan kurulu, vekâletnamelerin geçerliliğini denetlemekle yükümlüdür; ancak bu denetim yetkisi toplantı sırasında ibraz edilen vekâletlerle sınırlıdır.
Bu hak, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile tanınmış temel bir katılım ve temsil hakkı olup, özüne dokunulamaz niteliktedir. (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.31)

Divanın görevi; vekâletnamenin toplantı anında sunulup sunulmadığını, temsil edilen kat maliki adına düzenlenip düzenlenmediğini ve açık bir sahtecilik bulunup bulunmadığını şekli olarak kontrol etmektir.
(Kayseri 2. ATM, 2023/610 E., 2025/500 K.)

2)Divan kurulunun vekâletnameleri denetleme yetkisi, “toplantı anı” ile sınırlıdır.
Toplantıdan günler önce vekâletname toplanması, yönetim ofisine teslim edilmesi, onaylatılması veya ön incelemeye tabi tutulması divanın yetki alanında değildir. Bu tür uygulamalar, divanı kanunda öngörülmeyen şekilde idari ve yargısal bir merci haline getirir.

3)Usulsüz veya mükerrer vekâletlerin tespiti hâlinde, divan bu oyları hesaptan düşerek sonucu yeniden değerlendirebilir.
Ancak bu değerlendirme, yalnızca toplantı sırasında somut ve açık şekilde tespit edilebilen durumlarla sınırlıdır. (Bakırköy 3. ATM, 2023/100 E., 2024/376 K.)

4)Geçersiz vekâletler toplantı veya karar nisabını düşürüyorsa, alınan kararlar yoklukla malul olabilir veya iptal yaptırımına tabi tutulabilir.
Bu hâlde hukuki sonuç, vekâletin geçersizliğinin karar sonucuna etkisine göre belirlenir.
(Yargıtay 11. HD, 2009/3958 E., 2010/10323 K.; Yargıtay 20. HD, 2017/2634 E., 2018/1986 K.)

5)Divan heyeti üyeleri, başka kat maliklerinden aldıkları vekâletler kapsamında, vekil oldukları maliklerin oylarını kendi ibralarında dahi kullanabilirler.
6)Vekâlet belgelerinin oy kullanımı sırasında divana ibraz edilmemesi, hukuka aykırılık iddiasına konu olabilir.
Bu durum, divanın toplantı anındaki denetim yükümlülüğü kapsamında değerlendirilir. (Yargıtay 20. HD, 2017/4740 E., 2017/10436 K.)

7)Divanın toplantı başında vekâletle oy kullanma kurallarını açıklaması, iyi ve hukuka uygun bir uygulamadır.
Ancak bu açıklama, kanunda öngörülmeyen yeni şartlar ihdas etme veya temsil hakkını sınırlama sonucunu doğuramaz.
(İstanbul BAM 17. HD, 2021/1484 E., 2025/832 K.)

8)Kat Mülkiyeti Kanunu, vekâletin nasıl verileceğine, hangi şekil şartlarını taşıyacağına veya önceden bildirilmesine ilişkin herhangi bir sınırlama öngörmemiştir.
Kanun koyucu, vekâletle temsil hakkının serbestçe kullanılabilmesini amaçlamış; bu alanı bilinçli olarak şekil serbestisine bırakmıştır.
(KMK m.31 – lafız ve amaçsal yorum)

9)Vekâlet sözleşmeleri kural olarak şekle tabi değildir.
Yazılı şekil, noter onayı, önceden bildirim veya herhangi bir idari prosedür aranmaz; taraf iradelerinin uyuşmasıyla geçerli şekilde kurulmuş olur.
(6098 sayılı TBK m.502 vd.; Yargıtay 20. HD, 2017/2756 E., 2018/4282 K.)

10)Kat mülkiyeti ilişkilerinde vekâlet sözleşmesine ilişkin Borçlar Kanunu hükümleri aynen uygulanır.
Kat mülkiyeti mevzuatında bu serbestliği ortadan kaldıran veya sınırlayan bir istisna bulunmamaktadır.
(Yargıtay 20. HD, 2017/2756 E., 2018/4282 K.)

11)Bir kat malikini temsilen toplantıya katılan kişinin yazılı vekâletnamesi bulunmasa dahi, temsil edilen malik tarafından itiraz edilmedikçe temsil geçerlidir.
Temsilin hukuki varlığı şekle değil, iradeye dayanır.
(Yargıtay 18. HD, 2007/10272 E., 2007/10513 K.)

12)Vekâlet ilişkisinin geçerliliği için noter onayı, önceden bildirim veya yönetim tarafından yapılacak bir “ön onay” şartı aranamaz.
Bu tür şartlar kanunda öngörülmemiş olup, temsil hakkını kısıtlayıcı niteliktedir.
(Yargıtay 20. HD, 2017/2756 E., 2018/4282 K.)

13)Yönetim planı ile vekâletnamenin toplantıdan en az 7 gün önce yönetim ofisine teslim edilmesi ve onaylatılması şartının getirilmesi gibi sınırlamalar, kanunda karşılığı olmayan bir sınırlamalardır.
(KMK m.31; TBK m.502 vd.)

14) “Teyit edilmemiş, onay kaşesiz vekâletlerin toplantı günü dikkate alınmayacağı” gibi yönetim planında hüküm konulması, kat malikinin iradesini bertaraf eden niteliktedir ve yok hükmündedir.

15) Kanunla tanınan temsil hakkını zorlaştıran, şekle bağlayan ve özünü ortadan kaldıran bu tür düzenlemeler hukuki sonuç doğurmaz; yok hükmünde kabul edilmelidir.(kat, mülkiyeti ile ilgili yazılar.

Giriş

Bu çalışma, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin inşaatı kararlaştırılan sürede teslim edememesi (temerrüde düşmesi) durumunda, arsa sahibinin gecikmeden kaynaklanan zararlarını talep etme hakkını, özellikle kira geliri kaybı, sözleşmede belirtilen kira bedelinin artırılması ve diğer tazminat kalemleri açısından incelemektedir. Rapor, sunulan literatür taraması sonuçlarına dayanarak hazırlanmıştır.

1. Gecikme Tazminatının Hukuki Niteliği ve Şartları

Gecikme tazminatı, TBK m. 118’de düzenlenmiş olup, borcun geç ifa edilmesinden dolayı alacaklının uğradığı zararın giderilmesini amaçlar. Literatürde bu tazminatın “müspet (olumlu) zarar” kapsamında olduğu kabul edilmektedir.

Tazminat talebinin doğması için belirli şartların bir araya gelmesi gerekir. Arsa sahibinin gecikme tazminatını isteyebilmesi için; yüklenicinin eseri teslim borcunda temerrüde düşmüş olması, bunun sonucunda bir zararın meydana gelmiş olması, bu zarar ile yüklenicinin eseri geç teslim etmesi arasında uygun illiyet bağının bulunması ve bu zararın yüklenicinin kusurundan doğmuş olması gerekmektedir.”

Yüklenicinin kusuru, tazminat sorumluluğu için kritik bir unsurdur. Yüklenicinin kusurlu olduğu karine olarak kabul edilir ve kusursuzluğunu ispat yükü kendisine aittir. Arsa sahibinin talebi karşısında kusuru olmadığını ispat eden yüklenici tazminat ödemekten kurtulacaktır. Arsa sahibinin ispat yükü ise uğradığı zararın varlığını kanıtlamaktır.

2. Gecikme Tazminatının Kapsamı: Kira Kaybı ve Diğer Zararlar

Gecikme tazminatı, arsa sahibinin malvarlığında gecikme olmasaydı bulunacağı durum ile mevcut durum arasındaki farkı kapatmayı hedefler. Bu kapsamda tazminat, hem fiili zararları hem de yoksun kalınan kârı içerir.

a) Yoksun Kalınan Kâr Olarak Kira Kaybı: İnşaatın zamanında teslim edilmemesi nedeniyle arsa sahibinin elde etmekten mahrum kaldığı kira geliri, yoksun kalınan kârın en tipik örneğidir. Arsa sahibinin, yapı veya bağımsız bölüm teslimi ile elde edeceği kira bedelleri, yoksun kalına kar kapsamında değerlendirilmektedir. Bununla birlikte yoksun kalınan kâr kapsamında değerlendirilen bu kira bedellerine ilişkin talebin yükleniciye yöneltilebilmesi için de sözleşmede açık bir hükmün varlığı aranmayacakken, kira bedelinin açıkça belirlenmemiş olduğu durumlarda emsal kira bedelleri dikkate alınarak hesaplama yapılacaktır.

b) Düşük Kalan Kira Bedelinin Artırılması: Sözleşmede gecikme tazminatı olarak maktu bir kira bedeli belirlenmiş olabilir. Ancak bu bedelin enflasyon veya piyasa koşulları nedeniyle zamanla düşük kalması mümkündür. Taraflar, gecikilen her ay için maktu bir bedel belirlemişler ancak belirlenen bu bedel zamanla düşük kalmışsa hakkaniyete göre yeni bir bedel tespit edilebilir.

c) Fiili Zararlar: Arsa sahibinin gecikme nedeniyle cebinden çıkan ve normalde yapmayacağı harcamalar fiili zarar olarak nitelendirilir. Temerrüt sonucu arsa sahibi teslim alamadığı bağımsız bölüm adına kendisine başka bir bağımsız bölüm kiralamak zorunda kalmış olabilir ya da bu sözleşmeye dayalı olarak akdettiği başka bir sözleşmede… edimini yerine getiremediği için tazminat ödemek zorunda kalmış olabilir. Bu durumlar arsa sahibinin yüklenicinin teslimde temerrüdü sonucu uğradığı fiili zararlardır.”

Bu kalemlere ek olarak, ihtar ve noter masrafları gibi giderler de fiili zarar kapsamında talep edilebilir

3. Talep Hakkının Kullanılması ve Usuli Konular

Gecikme tazminatı, arsa sahibinin temel seçimlik haklarından biri olan “aynen ifa” ile birlikte ileri sürülmelidir. Eğer arsa sahibi aynen ifadan vazgeçerse, bu tür bir tazminat talebinde bulunamamaktadır. Arsa sahibi ancak aynen ifayla birlikte gecikme tazminatı isteyebilecektir.

Arsa sahibinin, gecikmeli de olsa ifayı kabul etmesi, gecikme tazminatı talep hakkını ortadan kaldırmaz. Önemli bir usuli detay olarak, arsa sahibinin ifayı kabul ederken bu hakkını saklı tuttuğuna dair bir “ihtirazi kayıt” düşmesine gerek yoktur. İfayı kabulden sonra istenmesi için arsa sahibinin kabul ederken ihtirazi kayıtla hakkını saklı tuttuğunu belirtmiş olması gerekmez.

Tazminat talep edilebilecek süre, yüklenicinin temerrüde düştüğü tarih ile inşaatın fiilen teslim edildiği tarih arasındaki zaman dilimini kapsar. İnşaatın arsa sahibi veya üçüncü bir kişi tarafından tamamlanması (nama ifa) durumunda dahi, işin tamamlandığı tarihe kadar geçen süre için gecikme tazminatı istenebilir.

Sonuç

Sunulan literatür çerçevesinde, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin inşaatı zamanında teslim etmemesi halinde arsa sahibinin hukuken güçlü haklara sahip olduğu görülmektedir.

Kira Talebi: Arsa sahibi, gecikme süresi boyunca mahrum kaldığı kira gelirini “yoksun kalınan kâr” olarak, aynen ifa talebiyle birlikte yükleniciden talep edebilir.

Kira Artırım Talebi: Sözleşmede kararlaştırılan gecikme tazminatı (kira bedeli) zamanla düşük kalmışsa, arsa sahibi mahkemeden bu bedelin güncel rayiçlere göre hakkaniyet çerçevesinde artırılmasını isteyebilir.

Diğer Zararlar: Kira kaybına ek olarak, arsa sahibi gecikme nedeniyle ödemek zorunda kaldığı ek kira giderleri, üçüncü kişilere ödediği tazminatlar ve diğer masraflar gibi fiili zararlarını da talep etme hakkına sahiptir.

Bu hakların kullanılabilmesi için yüklenicinin temerrüde düşmede kusurlu olması esastır. Ancak kusur karinesi yüklenicinin aleyhine işlediğinden, kusursuzluğunu ispat etmediği sürece tazminat sorumluluğu devam edecektir. Arsa sahibinin ise zararının miktarını ve gecikme ile olan illiyet bağını ispatlaması gerekmektedir. Bir yazı önerisi.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde gecikme tazminatı, kira kaybı, kira artırım talepleri ve diğer maddi zararların talep edilmesi süreci, oldukça teknik ve uzmanlık gerektiren bir hukuki alandır. Bu tür uyuşmazlıklarda yapılacak küçük bir hata bile, arsa sahibinin ciddi maddi kayıplar yaşamasına veya haklarını hiç ileri sürememesine neden olabilir. Özellikle İstanbul, Tuzla, Pendik, Kartal, Gebze, Tepeören ve Bayramoğlu gibi bölgelerde yaygın olan arsa payı karşılığı inşaat projelerinde, sözleşmelerin karmaşık yapısı, kira tazminatı hesaplamaları, illiyet bağının ispatı ve sözleşme hükümlerinin yorumu gibi hususlar, yalnızca bu alanda uzmanlaşmış bir avukat tarafından sağlıklı şekilde yönetilebilir.

Yargı kararlarında da vurgulandığı üzere; kira kaybının yoksun kalınan kâr olarak talep edilmesi, sözleşmede belirlenen sabit kira bedelinin rayiç piyasa koşullarına göre artırılması, fiili zararların belgelenerek yükleniciye yöneltilmesi ve temerrüt süresinin doğru hesaplanması gibi konular, derin hukuki bilgi ve uygulama tecrübesi gerektirir. Ayrıca, gecikme tazminatının yalnızca aynen ifa talebiyle birlikte ileri sürülebileceği ve yüklenicinin kusurunun ispat yükünün nasıl dağıtılacağı gibi önemli usuli detaylar da dava sonucunu doğrudan etkiler.

Bu nedenle, sürecin başından itibaren deneyimli bir inşaat hukuku avukatı ile çalışmak; arsa sahibinin zararını eksiksiz talep edebilmesi, tazminat hesaplamalarının doğru yapılması ve yüklenicinin olası savunmalarına karşı güçlü bir hukuki pozisyon elde etmesi açısından hayati önem taşır. İstanbul Tuzla Pendik Kartal Gebze Tepeören Bayramoğlu avukat desteği ile hareket etmek, yalnızca dava sürecinin etkin yönetimini sağlamakla kalmaz, aynı zamanda müvekkilin yatırımını ve mülkiyet haklarını da güvence altına alır.

Giriş

Yüklenicinin İnşaata Hiç Başlamaması, Geç Başlaması veya İnşaatı Yavaş İlerletmesi Hâlinde Arsa Sahibi Hangi Haklara Sahip Olur? Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, yüklenicinin bir arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa etme, arsa sahibinin ise buna karşılık belirli arsa paylarını yükleniciye devretme borcu altına girdiği çift taraflı sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde yüklenicinin “inşaata zamanında başlama ve işi sürdürme borcu” asli edim yükümlülüklerinden biridir. Literatürdeki kaynaklar, yüklenicinin bu borcuna aykırı davranarak inşaata hiç başlamaması, geç başlaması veya inşaatı makul bir hızda ilerletmemesi durumunda arsa sahibi için önemli hakların doğduğunu belirtmektedir. Bu durum, genel olarak yüklenicinin temerrüdü olarak nitelendirilmekte ve hukuki sonuçları ağırlıklı olarak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 473. maddesi çerçevesinde ele alınmaktadır.

1. Yüklenicinin Temerrüdünün Kapsamı: İşe Başlamama ve Gecikme

Literatür, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin temerrüdünü yalnızca eserin teslim tarihine yetişmemesi olarak değil, inşaat sürecindeki aksaklıkları da kapsayan geniş bir çerçevede ele almaktadır. Yüklenicinin asli borçları arasında işe zamanında başlamak ve inşaatı sözleşmeye uygun bir tempoda sürdürmek yer alır.

Temerrüdün Tanımı: Yüklenicinin temerrüdü, en genel tanımıyla “inşaatın tamamlanmayarak tesliminin geciktirilmesi” olarak ifade edilmektedir. Bu durum, inşaata hiç başlanmaması, geç başlanması veya başlanan inşaatın sözleşmede öngörülen sürede bitirilemeyeceğinin açıkça anlaşılması gibi çeşitli şekillerde ortaya çıkabilir. Yüklenicinin binayı bitirememesi veya binayı bitirmekle birlikte, tesliminde gecikmesi yüklenicinin temerrüdüne yol açar.

İşe Başlama ve Sürdürme Borcu: Yüklenicinin inşaata zamanında başlaması ve devam ettirmesi, özen borcunun bir gereği olarak kabul edilir. Sözleşmede işe başlama için belirli bir tarih kararlaştırılmamış olsa dahi, yüklenicinin sözleşmenin kurulmasıyla birlikte derhal hazırlıklara ve inşaata başlaması beklenir

2. Arsa Sahibinin Hakları: Teslim Süresini Beklemeden Sözleşmeden Dönme (TBK m. 473/1)

İnşaata başlanmaması veya gecikmesi durumunda arsa sahibine tanınan en temel ve en önemli hak, teslim süresini beklemeden sözleşmeden dönme hakkıdır. Bu hak, TBK’nın 473. maddesinin 1. fıkrasında düzenlenmiştir.

İlgili Kanun Hükmü: Literatürde sıklıkla atıf yapılan bu hüküm şu şekildedir:”Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da iş sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, iş sahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir.

Erken Dönme Hakkının Şartları: Bu hakkın kullanılabilmesi için belirli koşulların bir arada bulunması gerekmektedir:

Yüklenicinin Gecikmesi: Yüklenicinin işe zamanında başlamamış olması, sözleşmeye aykırı şekilde işi geciktirmesi veya işin ilerleyişine göre teslim tarihinde bitirilemeyeceğinin kesin olarak anlaşılması gerekir.

Gecikmenin Arsa Sahibine Yüklenememesi: Gecikmenin, arsa sahibinin bir eyleminden veya ihmalinden kaynaklanmaması esastır.

İşin Zamanında Bitirilemeyeceğinin Açıkça Anlaşılması: Bu durumun “bütün tahminlere göre” açıkça anlaşılabilir olması gerekir. Bu, somut verilere dayalı bir öngörüyü ifade eder.

Uygulamadan Örnekler: Literatürde yer alan dava özetleri, bu hükmün uygulanışını somutlaştırmaktadır:

-Bir davada, ruhsat alındıktan sonra 2 yıl geçmesine rağmen yüklenicinin projeyi tamamlayamaması ve yarım bırakması

-Başka bir davada, 40 aylık sözleşme süresinde inşaatın sadece %7 seviyesine getirilebilmesi,

-Sözleşme tarihinden itibaren 7 yıl geçmesine rağmen imar planı tadilatı çalışmalarının başarısız olması ve inşaata hiç başlanamaması

-Yüklenicinin inşaatı 1. kat betonarmesi seviyesinde bırakıp işe devam etmemesi

Bu örnekler, mahkemelerin sadece takvimdeki gecikmeye değil, aynı zamanda işin ilerleme hızına bakarak da inşaatın zamanında bitirilemeyeceği kanaatine vardığını göstermektedir.

3. Yüklenicinin Sorumluluğunu Ortadan Kaldıran Haller

Yüklenicinin inşaata başlayamamasının veya gecikmesinin her durumda temerrüt anlamına gelmeyeceği, literatürde önemle vurgulanmaktadır. Gecikmenin haklı bir sebebe dayanması durumunda yüklenici sorumlu tutulamaz.

Arsa Sahibinden Kaynaklanan Sebepler: Eğer gecikme arsa sahibinin kendi yükümlülüklerini yerine getirmemesinden kaynaklanıyorsa, yüklenicinin temerrüdünden bahsedilemez. Bu duruma “alacaklı temerrüdü” de denilmektedir.”TBK m. 473 incelendiğinde gecikme arsa sahibinden kaynaklanıyorsa, yüklenicinin edimi belirlenmiş vadede teslim edememesi halinde temerrüdü gerçekleşmeyecektir.” Literatürde bu duruma şu örnekler verilmektedir:

Arsa sahibinin, tapuda devretmesi gereken arsa payını devretmemesi

İnşaat ruhsatı için gerekli başvuruları yapmaması veya vekaletname gibi belgeleri vermemesi

Arsadaki kiracıların tahliyesini sağlamaması

Arsayı inşaata elverişli bir şekilde (örneğin üzerindeki engelleri kaldırarak) teslim etmemesi

Arsa sahibinin talebi üzerine projede değişiklik yapılması

Objektif Sebepler ve Mücbir Haller: Yüklenicinin elinde olmayan ve öngörülemeyen nedenlerle işin gecikmesi durumunda da temerrüt oluşmayabilir. Örneğin, “yapılan inşaatın temelinde önceden öngörülemeyecek şekilde su veya kaya çıkması sonucu, işin gecikmesi durumunda erken dönme hakkı kullanılamayacaktır” . Bu gibi durumlarda yüklenicinin ek süre talep etme hakkı doğabilir.

4. Kusur Şartı ve Diğer Hususlar

Kusur Aranmaması: TBK m. 473’ün uygulanması için yüklenicinin gecikmede kusurlu olması şart değildir. “Yüklenicinin işe başlamaması ya da işin kararlaştırılan tarihte yetişmeyeceğinin anlaşılması durumlarında işsahibinin dönme hakkını kullanabilmesi için yüklenicinin kusurlu olması aranmamaktadır. Kanun hükmünde… bu hususta sözleşmeye aykırı davranışı aramıştır. Temerrüdün oluşması için “gecikmenin objektif şekilde teslim borcuna aykırılığı gerekmektedir”.

Geç Başlamaya Rağmen İşi Zamanında Bitirme Olasılığı: Yüklenici inşaata geç başlasa bile, işi sözleşmede belirlenen sürede tamamlama imkanı varsa, arsa sahibinin sırf geç başlama nedeniyle sözleşmeden dönme hakkı bulunmamaktadır. Önemli olan, gecikmenin işin zamanında bitirilmesini imkansız kılıp kılmadığıdır.

Sonuç

Literatürdeki görüşler ve yargı kararları ışığında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin inşaata zamanında başlamaması veya işi sözleşmeye aykırı olarak geciktirmesi, arsa sahibi için ciddi hukuki sonuçlar doğuran bir temerrüt halidir. Bu durumda arsa sahibinin en temel hakkı, TBK m. 473/1 uyarınca, inşaatın bitmesi için kararlaştırılan teslim tarihini beklemeden sözleşmeden dönmektir.

Bu hakkın kullanılabilmesi için, gecikmenin arsa sahibine atfedilemeyecek bir sebepten kaynaklanması ve mevcut duruma göre inşaatın zamanında bitirilemeyeceğinin açıkça anlaşılması gerekmektedir. Ancak, gecikmenin arsa sahibinin kendi edimlerini yerine getirmemesi (arsa payını devretmemek, arsayı teslim etmemek vb.) veya öngörülemeyen objektif nedenlerden kaynaklanması halinde yüklenicinin temerrüdü söz konusu olmayacak ve arsa sahibinin sözleşmeden dönme hakkı doğmayacaktır. Dolayısıyla her somut olay, kendi koşulları içinde, özellikle gecikmenin nedenleri dikkate alınarak değerlendirilmelidir. Bir yazı önerisi.

Neden Avukat Desteği Gerekli?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin temerrüdü, özellikle İstanbul, Tuzla, Kartal, Bayramoğlu, Tepeören, Pendik ve Gebze gibi gayrimenkul projelerinin yoğun olduğu bölgelerde en sık karşılaşılan hukuki uyuşmazlıklardan biridir. İnşaata hiç başlanmaması, geç başlanması veya inşaatın makul hızda ilerlememesi gibi durumlarda arsa sahibinin sözleşmeden dönme hakkını kullanabilmesi, yalnızca gecikmenin tespitine değil; aynı zamanda gecikmenin nedenlerinin hukuken doğru şekilde değerlendirilmesine bağlıdır. Bu noktada yapılacak küçük bir hata bile arsa sahibinin ciddi hak kayıpları yaşamasına neden olabilir.

Örneğin; gecikmenin yükleniciden değil, arsa sahibinden kaynaklanması halinde erken dönme hakkı doğmayacağı gibi, gecikmenin mücbir sebep veya objektif imkânsızlıktan kaynaklanması halinde de sözleşmenin feshi mümkün olmayabilir. Ayrıca, erken dönme hakkının kullanılabilmesi için gerekli delillerin zamanında toplanmaması, noter ihtarlarının usulüne uygun yapılmaması veya arsa sahibinin yükümlülüklerini eksik yerine getirmesi hâlinde, açılacak dava olumsuz sonuçlanabilir.

Bu nedenle, İstanbul, Tuzla, Kartal, Bayramoğlu, Tepeören, Pendik ve Gebze gibi bölgelerde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle ilgili uyuşmazlıklarda deneyimli bir gayrimenkul ve inşaat hukuku avukatı ile çalışmak büyük önem taşır. Avukat; sözleşmenin detaylarını inceleyerek temerrüt şartlarının oluşup oluşmadığını değerlendirir, arsa sahibinin haklarını koruyacak stratejiyi belirler, noter ihtarlarını ve fesih bildirimlerini hukuka uygun şekilde düzenler ve gerekirse dava sürecini yürütür. Özellikle yüksek değerli arsa ve projelerde profesyonel avukat desteği, maddi ve zamansal kayıpları önlemenin ve arsa sahibinin haklarını en güçlü şekilde savunmanın en etkili yoludur.

Giriş

Bu çalışma, arsa sahibi birden fazla kişi olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin, özellikle yüklenicinin gecikmesi nedeniyle feshine ilişkin Yargıtay kararlarının analizini içermektedir. Çalışma, fesih yetkisinin kim tarafından ve nasıl kullanılacağı, tek bir paydaşın fesih girişiminin hukuki niteliği, toplu feshin sonuçları ve fesih usulü (noter veya dava yolu) gibi temel hukuki soruları, sunulan Yargıtay kararları ışığında aydınlatmayı amaçlamaktadır. Analiz, paylı mülkiyet hükümlerinin sözleşmenin feshindeki rolünü ve bu süreçte ortaya çıkan usuli zorunlulukları detaylandırmaktadır.

1. Fesih Yetkisinin Kullanımı: Oybirliği Zorunluluğu (TMK m. 692)

Yargıtay kararlarında istikrarlı bir şekilde vurgulanan temel ilke, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinin paylı mülkiyet rejimine tabi olduğu ve TMK’nın 692. maddesi kapsamında değerlendirilmesi gerektiğidir. Bu madde, paylı malın tamamı üzerindeki tasarruf işlemlerinin, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmadıkça tüm paydaşların kabulüne bağlı olduğunu düzenler. Yargıtay, sözleşmenin feshini bu nitelikte bir işlem olarak kabul etmektedir.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi (2008/1673 E., 2009/2655 K.) bu durumu, “fesih istemi paylı malın tümünü ilgilendiren olağanüstü bir işlem niteliğinde bulunduğundan tüm paydaşların oybirliğinin aranması zorunludur” şeklinde açıkça ifade etmiştir. Benzer şekilde, Yargıtay 23. Hukuk Dairesi (2016/3652 E., 2016/3888 K.) de fesih isteminin “paylı maldaki olağanüstü yönetim işlerinden olduğundan fesih davasının tüm paydaşlar ve sözleşmeyi imzalayan arsa sahiplerince birlikte açılması gerektiğini” belirtmiştir.

Bu kararlar, tek bir arsa sahibinin, diğer paydaşların rızası veya katılımı olmaksızın, sözleşmeyi sona erdirme yönünde hukuken geçerli bir irade beyanında bulunamayacağını net bir şekilde ortaya koymaktadır.

2. Fesih Usulü: Dava Yolu ve Noter İşlemlerinin Rolü

Yargıtay kararları, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tek taraflı irade beyanı ile feshedilemeyeceğini kesin bir dille ifade etmektedir. Fesih için kural, mahkeme kararıdır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (2021/108 E., 2022/1929 K.) kararında, “Kat karşılığı inşaat sözleşmesi… tek taraflı irade beyanıyla feshedilemez; taraf iradelerinin fesih konusunda uyuşması gerekir veya mahkeme kararı ile fesih mümkündür. Taraf iradeleri fesih konusunda uyuşmamış ise, mutlaka hâkim kararı gereklidir.” denilerek bu ilke teyit edilmiştir.

Noter aracılığıyla gönderilen fesih ihtarnameleri, sözleşmeyi tek başına sona erdirmez. Bu ihtarnameler, fesih iradesini karşı tarafa bildiren ve temerrüt gibi hukuki sonuçların doğmasını sağlayan bir işlem olmakla birlikte, yüklenicinin feshi kabul etmemesi durumunda sözleşme yürürlükte kalır. Bu durumda, feshi talep eden arsa sahiplerinin dava açması zorunlu hale gelir. Tarafların fesih konusunda anlaşmaları (rızai fesih) halinde ise bu durum noterlikçe düzenlenecek bir fesihname ile de belgelendirilebilir. Ancak uyuşmazlık halinde tek yol mahkemedir.

3. Fesih Girişimlerinin Sonuçları

a) Tek Kişinin Fesih Girişiminin Sonuçları: Tek bir paydaşın fesih girişimi hem maddi hukuk hem de usul hukuku açısından sonuçsuzdur.

Maddi Hukuk Açısından: Sözleşme ayakta kalır. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin (2011/2775 E., 2012/830 K.) belirttiği gibi, fesih ihtarnamesi paydaşların tamamı tarafından gönderilmez ve yüklenici tarafından karşı çıkılırsa, rızai fesih gerçekleşmez ve sözleşme yürürlükte kalır.

Usul Hukuku Açısından: Tek başına açılan fesih davası “zorunlu dava arkadaşlığı” nedeniyle usulden reddedilir. Mahkeme, davayı hemen reddetmek yerine, davacıya diğer paydaşların davaya muvafakatini sağlaması veya onları davalı olarak davaya dahil etmesi için süre verir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (2021/1277 E., 2022/2349 K.) kararında bu durum, “taraf teşkili sağlanmaksızın işin esası değerlendirilerek hüküm kurulması doğru olmamıştır” şeklinde ifade edilmiştir.

b) Toplu Feshin Sonuçları: Tüm paydaşların katılımıyla açılan davada mahkeme, feshin maddi koşullarını inceler. Yüklenicinin temerrüdü gibi haklı bir neden varsa, sözleşmenin feshine karar verilir. Feshin sonuçları ise niteliğine göre değişir:

Geriye Etkili Fesih: Kural olarak uygulanan fesih türüdür. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin (2013/3436 E., 2013/5497 K.) belirttiği gibi, geriye etkili fesihte “tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına getirilmeleri” esastır. Bu durumda yüklenici, yaptığı imalat oranında arsa payı alamaz; ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre yaptığı faydalı imalatın bedelini talep edebilir. Arsa sahipleri ise yükleniciye devrettikleri tapuları geri alırlar.

İleriye Etkili Fesih: İnşaatın büyük ölçüde tamamlandığı (%90 ve üzeri gibi) ancak eksiklikler bulunduğu durumlarda hakkaniyet gereği uygulanan istisnai bir yoldur. Bu durumda sözleşme fesih tarihine kadar geçerli sayılır ve yüklenici, tamamladığı oranda arsa payına hak kazanır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (2022/447 E., 2023/2421 K.) kararında, ileriye etkili fesih halinde tasfiyenin nasıl yapılacağı detaylandırılmıştır.

Sonuç

Yargıtay içtihatları, arsa sahibi birden fazla kişi olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshinin, tüm paydaşların oybirliği ile alacağı bir karara bağlı olduğu konusunda son derece nettir. TMK m. 692’ye dayanan bu kural, fesih işlemini “olağanüstü tasarruf” olarak nitelendirmekte ve tek bir paydaşın iradesini yetersiz kılmaktadır. Fesih, taraflar arasında bir anlaşma olmadığı sürece, tek taraflı bir bildirimle değil, mutlaka mahkemede açılacak bir dava yoluyla gerçekleştirilmelidir. Tek bir paydaşın fesih girişimi, sözleşmeyi sona erdirmediği gibi, açacağı dava da “zorunlu dava arkadaşlığı” nedeniyle usulden eksik kalacaktır. Tüm paydaşların katılımıyla gerçekleştirilen geçerli bir fesih ise, kural olarak geriye etkili sonuçlar doğurarak tarafları sözleşme öncesi duruma döndürür. Bir makale önerisi.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde fesih süreci, Türk Medeni Kanunu m. 692 gereği tüm paydaşların oybirliğini, Yargıtay içtihatlarına göre ise mahkeme kararıyla gerçekleştirilen teknik bir işlemi zorunlu kılar. Bu nedenle, tek bir paydaşın yaptığı fesih girişimi hem usul yönünden eksik kalmakta hem de sözleşmeyi hukuken sona erdirmemektedir.
İstanbul, Tuzla, Kartal, Gebze, Tepeören, Bayramoğlu gibi bölgelerde sıklıkla rastlanan bu tür arsa payı uyuşmazlıklarında;

Tapu devri,

Fesih davaları,

İnşaat ilerleme oranı,

Temerrüt ve tasfiye hesaplamaları
gibi konuların doğru şekilde yürütülmesi için gayrimenkul hukuku alanında deneyimli bir İstanbul avukatı ile çalışmak büyük önem taşır. Uzman bir avukat desteği, hem fesih işleminin geçerliliğini güvence altına alır hem de maddi hak kaybı veya usul hatası risklerini ortadan kaldırır.

Giriş

Bu çalışma, toplu yapı geçici yönetim kurulu tarafından profesyonel bir servis şirketi ile imzalanan ve toplu yapı yönetimini 10 yıl süreyle devreden bir sözleşmenin hukuki geçerliliğini, toplu yapı temsilciler kurulunun bu sözleşmeyi feshetme imkanlarını ve genel olarak 10 yıllık bağlayıcı yönetim sözleşmelerinin yapılabilirliğini, sunulan yargı kararları ışığında analiz etmektedir. İncelemeler, sözleşmenin geçerliliğinin mutlak olmadığını, başta yönetim planı hükümleri ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) emredici kuralları olmak üzere çeşitli koşullara bağlı olduğunu ortaya koymaktadır.

1. Sözleşmenin Geçersizliği ve KMK’ya Aykırılık Yönündeki Kararlar

Yargı kararlarının önemli bir kısmı, kat maliklerinin yönetim hakkının özünü zedeleyen uzun süreli devirlerin geçersizliğine işaret etmektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, ortak yerlerin kiralanması gibi önemli yönetim işlerinin dahi tüm kat maliklerinin oybirliği gerektirdiğini (KMK m. 45) vurgulamaktadır (Yargıtay HGK, 2017/2002). Benzer şekilde, toplu yapı kat malikleri kurulunun tüm hak ve yetkilerinin 15 yıl gibi uzun bir süre için bir şirkete devredilmesini öngören yönetim planı hükmünün iptal edildiği ve bu kararın kesinleştiği görülmektedir. Yargıtay bu durumu şu şekilde ifade etmiştir: “Ankara 10. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2007/234 E.-1372 K. sayılı kararı ile yönetim planının 17/a maddesi ve geçici maddesinin Toplu Yapı Kat Malikleri Kuruluna verilen yetkilerin 15 yıl süre için …. A.Ş.’ye devrine ilişkin maddeleri Kat Mülkiyeti Yasasına açık aykırılık teşkil ettiğinden iptal edilmiş, bu karar 13.09.2007 tarihinde kesinleşmiştir.” (Yargıtay 18. HD, 2013/10734)

Ayrıca, kat malikleri genel kurulu kararı olmaksızın yönetimin dışarıdan bir şirkete devredilmesi “yok hükmünde” sayılmaktadır (Yargıtay 20. HD, 2017/2560). Kat malikleri tarafından usulüne uygun seçilmemiş bir yönetim tarafından yapılan sözleşmelerin de toplu yapı yönetimi açısından sonuç doğurmayacağı belirtilmiştir (İlkDerece-Ankara 3. ATM, 2020/667).

2. Sözleşmenin Geçerli Olabileceği Haller: Yönetim Planı ve Nitelikli Çoğunluk

Diğer yandan, bazı kararlar bu tür uzun süreli devirlerin belirli koşullar altında geçerli olabileceğini göstermektedir. Temel koşul, bu yetkinin yönetim planından kaynaklanması ve/veya kat malikleri kurulunun nitelikli çoğunlukla karar almasıdır. Bir ilk derece mahkemesi kararında, yönetim planının kurucu kooperatife “on yıl süreyle” geçici yönetim yetkisi vermesi geçerli kabul edilmiştir (İlkDerece-Bakırköy 5. ATM, 2021/899).

Yargıtay, yönetim planında profesyonel yönetici atanmasına ve bu sözleşmenin yönetim planının eki sayılmasına ilişkin hükümlerin, KMK’nın emredici hükümlerine aykırı olmadığına ve mahkemenin bu sözleşmeye müdahale edemeyeceğine karar vermiştir (Yargıtay 18. HD, 2015/11085). Bu tür yönetim planı hükümlerinin değiştirilmesi ise ancak “tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyu” ile mümkündür (Yargıtay 18. HD, 2014/5474).

Bazı ilk derece mahkemesi kararları, bu yetki devri için gereken nitelikli çoğunluğu net bir şekilde ortaya koymaktadır: “Ana taşınmaz Yönetim kurulu genel kurulun 4/5 ekseriyeti ile muvafakatini alarak yönetim işlerinin yürütülmesini, düzenleyeceği bir sözleşme ile bir tüzel işletmeciye bırakabilir.” (İlkDerece-İstanbul 16. ATM, 2022/330 ve 2022/706) Bu kararlar, kat maliklerinin iradesinin 4/5 gibi yüksek bir oranla tecelli etmesi halinde, yönetimin uzun süreli olarak profesyonel bir şirkete devredilebileceğini göstermektedir.

3. Geçici Yönetimin Yetkisi ve Sözleşmenin Feshi

Geçici yönetimin yetkileri de sözleşmenin geçerliliğinde kritik bir rol oynamaktadır. KMK m. 73 uyarınca, geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir ve bu süre her halde ilk yapı ruhsatından itibaren on yılı geçemez. Yönetim planında bu sürenin daha kısa (örneğin 5 yıl) belirlendiği durumlarda, geçici yönetimin bu süreyi aşan bir sözleşme yapma yetkisi bulunmamaktadır (Yargıtay 18. HD, 2015/3827).

Sözleşmenin feshi konusunda ise, toplu yapı temsilciler kurulunun böyle bir sözleşmeyi feshedebileceği anlaşılmaktadır (Yargıtay 3. HD, 2022/7441; Yargıtay 6. HD, 2021/114). Ancak feshin hukuki sonuçları bulunmaktadır. Sözleşme şartlarına uyulmadan yapılan bir fesih “haksız fesih” olarak nitelendirilebilir ve toplu yapı yönetimini cezai şart veya tazminat ödemekle yükümlü kılabilir. Bununla birlikte, fahiş cezai şartların borçlunun “ekonomik mahvına sebep olacağı” gerekçesiyle mahkeme tarafından indirilebileceği de göz önünde bulundurulmalıdır (BAM İstanbul 45. HD, 2021/735).

Önemli bir nokta da, 10 yıllık bir yönetim hakkı tanınmış olsa dahi, kat maliklerinin genel kurul yaparak kendi yöneticilerini seçme hakkının mahkemelerce tanınması ve bu seçimin geçerli kabul edilmesidir (Yargıtay 5. HD, 2021/1188). Bu durum, kat maliklerinin yönetim üzerindeki nihai iradesinin uzun süreli sözleşmelerle tamamen ortadan kaldırılamayacağını göstermektedir.

Sonuç

Toplu yapı geçici yönetim kurulu tarafından profesyonel bir servis şirketi ile yapılan 10 yıllık yönetim devri sözleşmesinin geçerliliği mutlak değildir ve her somut olayın kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir.

Geçersizlik Halleri: Sözleşme, yönetim planında açık bir yetki olmaksızın ve kat malikleri kurulunun 4/5 gibi nitelikli çoğunluk kararı alınmadan yapılmışsa, KMK’nın emredici hükümlerine ve kat maliklerinin devredilemez haklarına aykırı olduğu gerekçesiyle geçersiz sayılma veya mahkeme kararıyla iptal edilme riski yüksektir. Geçici yönetimin kendi yasal veya yönetim planındaki görev süresini aşan bir süre için yaptığı sözleşmeler de geçersiz kabul edilebilir.

Geçerlilik Halleri: Sözleşme, yönetim planında açıkça öngörülmüşse veya kat malikleri kurulunun 4/5 çoğunluğunun onayıyla yapılmışsa, geçerli kabul edilme olasılığı yüksektir. Bu durumda sözleşmenin sona erdirilmesi, ancak yönetim planının yine 4/5 çoğunlukla değiştirilmesi veya sözleşmede öngörülen fesih şartlarına uyulması ile mümkün olabilir.

Fesih Hakkı: Toplu yapı temsilciler kurulu, hukuka aykırı bulduğu bir sözleşmenin geçersizliğinin tespiti için dava açabilir veya sözleşme şartlarına uyarak fesih hakkını kullanabilir. Ancak haksız bir feshin hukuki ve mali sorumluluk doğuracağı unutulmamalıdır. Bir yazı önerisi.

Neden Uzman Bir Avukat Desteği Gerekli?

Toplu yapı yönetimi, özellikle İstanbul, Tuzla, Pendik, Kartal, Tepeören ve Gebze gibi yoğun konut projelerinin bulunduğu bölgelerde, teknik ve hukuki yönleri son derece karmaşık bir süreçtir. 10 yıllık profesyonel yönetim sözleşmeleri; Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planı hükümleri, nitelikli çoğunluk kararları ve geçici yönetim yetkilerinin sınırları açısından ciddi hukuki riskler taşır. Bu tür sözleşmelerin hazırlanması, feshi veya geçersizlik tespiti süreçlerinde toplu yapı ve site yönetimi alanında deneyimli bir avukatın desteği büyük önem taşır.

Bir toplu yapı avukatı, sözleşmenin hem KMK’ya hem de yönetim planına uygun şekilde düzenlenmesini sağlayarak ileride doğabilecek iptal, tazminat veya cezai şart risklerini önler. Aynı zamanda kat malikleri kurulunun haklarının korunması, geçici yönetimin yetkilerinin sınırlandırılması ve fesih işlemlerinin usule uygun biçimde yürütülmesi konusunda da profesyonel hukuki danışmanlık sunar.

Bu nedenle, İstanbul Tuzla, Pendik, Kartal, Tepeören ve Gebze bölgelerinde toplu yapı yönetimi sözleşmeleri ile ilgili işlemlerde, deneyimli bir avukatın hukuki denetimi olmadan hareket edilmemesi hem hukuki hem de mali açıdan büyük önem taşımaktadır.