Kat Mülkiyeti Hukuku

(TBK 352’ye Göre Tahliye Taahhüdü Şartları, Yargıtay Kararlarıyla)

1. Tahliye Taahhüdünün Temel Geçerlilik Şartları

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352/1. maddesi ve yerleşik yargı içtihatları uyarınca, bir tahliye taahhüdünün geçerli kabul edilebilmesi için aşağıdaki şartların bir arada bulunması zorunludur:

Yazılı Şekil Şartı: Tahliye taahhüdünün mutlaka yazılı şekilde yapılması gerekir (Yargıtay 3. HD, 2024/4396 E., 2025/3416 K K.). Adi yazılı şekilde yapılabileceği gibi noterlikçe düzenleme veya onaylama şeklinde de yapılabilir.

Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmesi: Taahhüdün geçerliliği için en kritik şart, kiralananın kiracıya teslim edilmesinden sonra verilmiş olmasıdır. Kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya sözleşme kurulmadan önce alınan taahhütler, kiracının serbest iradesine dayanmadığı gerekçesiyle batıldır (Yargıtay 8. HD, 2017/4711 E.; Yargıtay 6. HD, 2015/7505 E. K).

Belirli Bir Tahliye Tarihi İçermesi: Taahhütnamede taşınmazın boşaltılacağı tarihin açık ve net bir şekilde belirtilmesi gerekir. Tahliye tarihi belli olmayan belgeler TBK 352 anlamında geçerli bir taahhüt sayılmaz (Yargıtay 12. HD, 2020/1175 E., 2020/2309 K.).

Serbest İrade ile Verilmesi: Taahhüdün, kiracı kiralananda otururken ve herhangi bir baskı (müzayaka) altında kalmadan, serbest iradesiyle verilmiş olması şarttır (Yargıtay 6. HD, 2010/1162 E.

2. Somut Yargı Kararları Işığında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

A. Tanzim ve Tahliye Tarihi İlişkisi

Tahliye taahhüdünde tanzim tarihinin boş bırakılması veya sonradan doldurulması tek başına geçersizlik nedeni değildir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’ne göre (2009/11095 E. K), boş kağıda imza atan kişi bunun sonucuna katlanmak zorundadır; bu nedenle tarihlerin sonradan doldurulduğu iddiası, aynı kuvvette yazılı bir belge ile ispatlanmadıkça geçerli kabul edilir. Ancak tanzim tarihinin (özellikle yıl hanesinin) tamamen belirsiz olması, belgeyi icra takibine konu edilemez hale getirir (Bakırköy 4. Sulh Hukuk Mahkemesi, 2019/1559 E. K).

B. Yeni Kira Sözleşmesinin Etkisi

Tahliye taahhüdü verildikten sonra, taahhüt edilen tarihi de kapsayacak şekilde taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi düzenlenirse, önceki tahliye taahhüdü hükümsüz hale gelir (Yargıtay 6. HD, 2012/9893 E. k; Yargıtay 8. HD, 2017/1615 E. 

C. Şartlı Tahliye Taahhütleri

Tahliye taahhüdü belirli bir şarta bağlanabilir. Bu durumda taahhüt, şartın gerçekleşmesiyle güncellik kazanır. Örneğin, imar planı değişikliği yapılması şartına bağlı bir taahhüt, şart gerçekleştiğinde geçerli hale gelir (Yargıtay 6. HD, 2010/11371 E. K).

D. Dava Açma Süresi ve Yetki

Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası veya icra takibi, taahhüt edilen tarihi izleyen bir ay içinde başlatılmalıdır (TBK 352/1). Bu süre hak düşürücüdür. Ayrıca dava hakkı kural olarak kiralayana aittir; ancak yeni malik, eski malikin halefi olarak bu taahhüde dayanabilir (Yargıtay 6. HD, 2011/1107 E.).

3. İspat Yükü ve İtirazlar

İmza ve Tarih İtirazı: Adi yazılı taahhütnamede imzaya veya tarihe itiraz edilmesi durumunda, uyuşmazlık yargılamayı gerektirir ve icra mahkemesinde itirazın kaldırılması istenemez (Yargıtay 8. HD, 2017/4070 E. K; Yargıtay 6. HD, 2012/18349 E. K).

Baskı ve Müzayaka İddiası: Kiracı, taahhüdü baskı altında verdiğini iddia ediyorsa, TBK 39. maddesi uyarınca bir yıl içinde iptal davası açmalıdır. Bu süre içinde iptal edilmeyen taahhütler geçerli sayılır (Yargıtay 6. HD, 2015/792 E. ; BAM Adana 10. HD, 2019/3147 E.).

4. İkincil Kaynaklar ve Ek Bağlam

Aşağıdaki hususlar karar metinlerinde sınırlı bilgi bulunması nedeniyle ikincil kaynak olarak değerlendirilmiştir:

Aile Konutu İddiası: Kiralananın aile konutu olması durumunda, sözleşmenin tarafı olmayan eşin kiralayana bildirimde bulunmamış olması halinde, tahliye taahhüdü için eş rızasının aranmayabileceği belirtilmiştir (BAM İstanbul 36. HD, 2022/2861 E. K).

Özelleştirme ve Protokoller: Kamu iktisadi teşebbüsleri ile yapılan protokollerde yer alan “özelleşme halinde tahliye” gibi hükümlerin de tahliye taahhüdü benzeri sonuçlar doğurabileceği, ancak bu tür belgelerin asıllarının ve Yargıtay içtihatlarına uyumunun titizlikle incelenmesi gerektiği ifade edilmiştir (İstanbul 7. ATM, 2018/402 E. K).

Sonuç: Tahliye taahhüdünün geçerliliği; yazılılık, teslim sonrası verilme, belirli tarih ve serbest irade unsurlarının kümülatif olarak varlığına bağlıdır. Özellikle tanzim tarihinin kira sözleşmesinden sonraki bir günü göstermesi ve bir aylık yasal sürede takibe geçilmesi hak kaybını önlemek adına kritiktir.

Kira sözleşmesiyle aynı gün alınan tahliye taahhüdü geçerli midir?

Hayır. Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre, kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya teslimden önce alınan tahliye taahhütleri kesin olarak geçersizdir. Gerekçe; kiracının henüz taşınmazı fiilen kullanmıyor olması nedeniyle serbest iradesinin bulunmamasıdır.

Tahliye taahhüdünde tarih sonradan doldurulmuşsa geçersiz olur mu?

Hayır, her durumda geçersiz olmaz. Kiracı boş bir belgeyi imzaladığını kabul ediyorsa, sonradan doldurulan tarihe katlanmak zorundadır. Ancak: Tarih tamamen belirsizse, yıl hanesi yoksa, çelişkili tarihler varsa
bu durumda belge icra takibine konu edilemez ve tahliye talebi reddedilir.

Tahliye taahhüdünden sonra yeni kira sözleşmesi yapılırsa ne olur?

Tahliye taahhüdü hükümsüz hale gelir. Yargıtay’a göre, taahhüt edilen tahliye tarihini de kapsayan yeni bir kira sözleşmesi, önceki tahliye iradesini ortadan kaldırır. Bu durum, kiraya verenler açısından en sık yapılan ve geri dönülmez hatalardan biridir.

Tahliye taahhüdüne dayanarak ne kadar sürede dava açılmalıdır?

Tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde:
Tahliye davası açılmalı veya İcra takibi başlatılmalıdır. Bu süre hak düşürücü süredir. Bir gün dahi geçilmesi, tahliye hakkını tamamen ortadan kaldırır.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Tahliye taahhüdü davaları, görünüşte basit; uygulamada ise en çok reddedilen dava türlerinden biridir. Bunun temel nedenleri şunlardır:

Taahhüdün teslimden önce alınıp alınmadığının ispatı

Tanzim tarihi – tahliye tarihi çelişkileri

Yeni kira sözleşmesinin taahhüdü hükümsüz kılması

1 aylık hak düşürücü sürenin kaçırılması

İmza, tarih ve baskı (müzayaka) itirazlarının yanlış usulde ileri sürülmesi Yargıtay uygulamasında, küçük bir şekil hatası nedeniyle yıllarca süren kira ilişkisinin devam ettiği çok sayıda karar bulunmaktadır.

Bu nedenle; İstanbul – Tuzla – Kartal – Pendik – Tepeören – Gebze – Çayırova bölgesinde Tahliye taahhüdüne dayalı dava veya icra takibi planlanıyorsa, sürecin en baştan uzman bir avukat tarafından yürütülmesi hak kaybını önler. Özellikle 2M Hukuk Avukatlık Ofisi, tahliye taahhütleri, kira hukuku ve icra süreçlerinde Yargıtay içtihatlarına dayalı stratejik dosya yönetimiyle süreci güvenli şekilde yürütmektedir.

1. İcra Takibinin Başlatılması (Süre ve Usul)

Kiracının noterden alınmış geçerli bir tahliye taahhüdüne rağmen taşınmazı boşaltmaması durumunda, kiralayanın izlemesi gereken ilk adım icra dairesine başvurarak tahliye talepli icra takibi başlatmaktır.

Yasal Süre: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1 maddesi ve İcra ve İflas Kanunu’nun (İİK) 272. maddesi uyarınca, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatılmalı veya dava açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir.

Takip Yolu: Kiralayan, noter onaylı taahhütnameyi icra dairesine ibraz ederek İİK 272 ve devamı maddeleri uyarınca tahliye takibi başlatır. Bu kapsamda kiracıya “Örnek 14″ tahliye emri gönderilir.

Tahliye Emri: Tahliye emri ile kiracıya taşınmazı on beş gün içinde tahliye ve teslim etmesi, bir itirazı varsa yedi gün içinde bildirmesi ihtar edilir.

2. Kiracının İtirazı ve Takibin Durması

Tahliye emri tebliğ edilen kiracı, yedi günlük yasal süresi içinde icra dairesine itirazda bulunabilir.

İtirazın Etkisi: Kiracının süresinde yapacağı itiraz, tahliye takibini kendiliğinden durdurur.

İtirazın Kapsamı: Noter onaylı taahhütlerde imza ve tarih noterlikçe tasdik edildiği için kiracı, imzayı veya tarihi kolaylıkla inkar edemez. Ancak kira sözleşmesinin yenilendiği veya uzatıldığı gibi iddialarla itirazda bulunabilir.

3. İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası Süreci

Kiracının itirazı üzerine kiralayan, takibin devamını sağlamak amacıyla yargı yoluna başvurmalıdır. Noter onaylı taahhütler, kiralayana seçimlik haklar tanır:

İcra Mahkemesinde İtirazın Kaldırılması: Taahhütname noterlikçe resen tanzim edilmiş veya imzası tasdik edilmişse, kiralayan İİK 275. maddesi uyarınca İcra Mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliye kararı verilmesini talep edebilir.

İspat Yükü: İİK 275/2 maddesi gereğince, noter onaylı bir belgeye karşı kiracı, kira ilişkisinin yenilendiğini veya uzatıldığını ancak noter onaylı veya imzası kiralayan tarafından ikrar edilmiş aynı kuvvet ve mahiyette bir belge ile ispat etmek zorundadır. Adi yazılı belgelerle yapılan uzatma savunmaları, kiralayan tarafından kabul edilmedikçe geçerli sayılmaz.

Sulh Hukuk Mahkemesinde İtirazın İptali: Kiralayan, dilerse İcra Mahkemesi yerine Sulh Hukuk Mahkemesinde genel hükümlere göre itirazın iptali ve tahliye davası da açabilir.

4. Tahliyenin İnfazı ve Zorla Çıkarma

Yargılama sonucunda mahkemece itirazın kaldırılmasına veya iptaline ve taşınmazın tahliyesine karar verilmesi durumunda infaz aşamasına geçilir.

Zorla Tahliye: İtirazın kaldırılması kararı kesinleşmese dahi (tahliye emrindeki sürenin geçmesi şartıyla) icra müdürlüğü aracılığıyla taşınmazın zorla tahliyesi ve kiralayana teslimi gerçekleştirilir.

Hukuki Yarar: Eğer takip kesinleşmişse (itiraz edilmemişse), ayrıca bir tahliye davası açmakta hukuki yarar bulunmamaktadır; bu durumda doğrudan icra müdürlüğünden zorla tahliye talep edilmelidir.

5. Üçüncü Kişilerin Durumu

Tahliyesi istenen taşınmazda kiracıdan başka bir şahsın bulunması halinde, bu kişi işgalde haklı olduğuna dair resmi bir vesika gösteremezse derhal tahliye edilir. Ancak, bu kişi kira sözleşmesinden önceki bir tarihten beri orada olduğunu beyan eder ve bu durum yerinde yapılan tahkikatla doğrulanırsa, icra müdürü tahliyeyi tehir ederek durumu İcra Mahkemesine bildirir.

İkincil Kaynaklardan Edinilen Ek Bilgiler:

Dava Açma Süresinin Korunması: Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatılmış olması, daha sonra açılacak tahliye davası için yasal süreyi korur. Yani icra takibi süresinde yapılmışsa, bir aylık süre geçtikten sonra da tahliye davası açılabilir.

Harç Hususu: Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılacak tahliye davalarında, dava değerinin son dönemde ödenen bir yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanması ve nispi harcın bu miktar üzerinden yatırılması gerekmektedir. Harç eksikliği durumunda mahkemece ikmal için süre verilmesi zorunludur.

Geçerlilik Şartı: Tahliye taahhüdünün kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanmış olması veya boş kağıda imza atılması gibi iddialar, noter onaylı belgeler karşısında genellikle geçersiz sayılmaktadır. Yargıtay içtihatlarına göre, boş kağıda imza atan kişi bunun hukuki sonuçlarına katlanmak zorundadır. Bir yazı önerisi.

Noter onaylı tahliye taahhüdü varsa kiracı mutlaka çıkar mı?

Evet. Noter onaylı tahliye taahhüdü, hukuken en güçlü tahliye sebeplerinden biridir. Kiracı, taahhüt edilen tarihte taşınmazı boşaltmazsa, kiralayan 1 ay içinde icra takibi başlatabilir veya dava açabilir. Süre kaçırılırsa tahliye hakkı düşer.

Kiracı icra takibine itiraz ederse ne olur?

Kiracının 7 gün içinde yaptığı itiraz, tahliye takibini durdurur. Ancak noter onaylı taahhütlerde kiracının itiraz imkânı oldukça sınırlıdır. İcra Mahkemesinde itirazın kaldırılması talep edilerek tahliye kararı alınabilir.

Tahliye taahhüdü varsa tahliye için mutlaka dava mı açmak gerekir?

Hayır. Kiracı itiraz etmezse, dava açmaya gerek yoktur; doğrudan icra müdürlüğünden zorla tahliye istenir. İtiraz varsa, İcra Mahkemesi veya Sulh Hukuk Mahkemesi yolu tercih edilir. Yanlış yol seçimi, aylarca zaman kaybına neden olabilir.

Tahliye kararından sonra kiracı zorla çıkarılabilir mi?

Evet. Tahliye kararı verildiğinde (itirazın kaldırılması veya iptali), karar kesinleşmeden dahi icra müdürlüğü aracılığıyla zorla tahliye mümkündür. Taşınmazda üçüncü kişiler varsa, resmi belge ibraz edemeyenler derhal tahliye edilir.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Noter onaylı tahliye taahhüdüne dayalı icra ve tahliye süreçleri, basit gibi görünse de uygulamada en sık hak kaybı yaşanan alanlardan biridir. Özellikle Tuzla, Kartal, Pendik ve Tepeören bölgesinde icra daireleri ve mahkeme uygulamaları arasında ciddi pratik farklar bulunmaktadır.

Uzman bir Tuzla tahliye avukatı / Tuzla kira avukatı / Tuzla icra avukatı ile çalışmanın önemi: 1 aylık hak düşürücü sürenin kaçırılmasının önlenmesi,

Yanlış takip yolu (icra mı dava mı?) nedeniyle dosyanın reddedilmemesi,

Kiracının “kira yenilendi” gibi geçersiz itirazlarının etkisiz kılınması,

Tahliye kararının en hızlı şekilde infaz edilmesi,

Üçüncü kişilerle ilgili tahliye engellerinin doğru yönetilmesi,

Harç, masraf ve süre hatalarından kaynaklı usulden ret riskinin ortadan kaldırılması bu alanda İstanbul Anadolu Yakası özelinde yoğun uygulama tecrübesine sahip, icra ve kira hukuku odaklı çalışan bir ofisle ilerlemek, aylar sürebilecek süreci haftalara indirgeyebilir.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu, Tuzla – Kartal – Pendik – Tepeören bölgelerinde tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi, kira uyuşmazlıkları ve zorla tahliye konularında profesyonel destek sunmaktadır.

Usulsüz Genel Kurul, Hak Düşürücü Süreler, İhtiyati Tedbir, Durdurma Talebi ve Kayyum Atanması

1. Dava Türü ve Görevli Mahkeme 

Toplu yapı kat malikleri genel kurulu toplantısında yaşanan usulsüzlüklere (çağrı usulü, divan oluşumu, vekaletlerin geçersizliği vb.) karşı açılacak dava, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 33. maddesi uyarınca “Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali” davasıdır. KMK’nın Ek-1. maddesi uyarınca, bu kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık Sulh Hukuk Mahkemelerinde çözümlenir. Dolayısıyla, ada/parsel temsilcileri seçiminin iptali talebiyle taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurulmalıdır.

2. Başvuru Ehliyeti ve Hak Düşürücü Süreler

 KMK’nın 33. maddesi uyarınca dava açma hakları ve süreleri şu şekildedir:

Toplantıya Katılanlar: Kurul toplantısına katılan ancak alınan karara aykırı oy kullanarak bu durumu tutanağa geçirten (muhalefet şerhi düşen) her kat maliki, karar tarihinden başlayarak bir ay içinde dava açabilir. Toplantıya katılıp da aykırı oy kullanmayan veya tutanakta muhalefeti belirtilmeyen maliklerin dava açma hakkı bulunmamaktadır (Yargıtay 18. HD, 2014/13512 E.).

Toplantıya Katılmayanlar: Toplantıya katılmayan her kat maliki, kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde iptal davası açabilir.

Yokluk ve Mutlak Butlan Halleri: Kararların yok hükmünde veya mutlak butlanla malul olduğu (örneğin emredici hükümlere aykırılık) durumlarda süre koşulu aranmaz (Yargıtay 20. HD, 2017/10382 E. ). Ancak Yargıtay, çağrı usulsüzlüğü gibi durumları genellikle mutlak butlan değil, iptal edilebilir nitelikte görerek süre şartına tabi tutmaktadır.

3. Örnek İptal Sebepleri ve Usul Usulsüzlükleri 

Çağrı Usulü: Olağanüstü toplantılar için en az 15 gün önceden tüm kat maliklerine çağrı yapılması emredici bir kuraldır. Bu kurala uyulmaması, kararların salt bu nedenle iptalini gerektirir (Yargıtay 20. HD, 2019/334 E. ).

Vekaletlerin Gerçekliği: Vekaleten oy kullananların vekaletnamelerinin usulüne uygun olup olmadığı mahkemece titizlikle incelenmelidir. Bağımsız bölüm hissedarlarının tamamını temsil etmeyen veya usulüne uygun ibraz edilmeyen vekaletlerle oy kullanılması iptal sebebidir (Yargıtay 20. HD, 2017/10382 E.).

Divan Kurulu ve Seçimler: Divan kurulunun usulüne uygun oluşturulmaması ve seçimlerdeki nisap (sayı ve arsa payı çoğunluğu) hataları mahkemece bilirkişi incelemesi yaptırılarak tespit edilmelidir.

4. İhtiyati Tedbir ve Durdurma Talebi 

Genel kurul kararlarının iptali davası ile birlikte, alınan kararların (örneğin seçilen yönetimin yetkilerinin) uygulanmasının tedbiren durdurulması talep edilebilir. Yargı kararlarında bu taleplerin “yürütmenin durdurulması” veya “ihtiyati tedbir” adı altında ileri sürüldüğü görülmektedir. Mahkemeler, “yaklaşık ispat” koşulunun gerçekleşmesi durumunda kararların uygulanmasını durdurabilmektedir (Yargıtay 20. HD, 2017/930 E.). Ancak, somut delil sunulmadığı veya telafisi güç bir zarar ispatlanamadığı durumlarda tedbir talepleri reddedilmektedir.

5. Kayyum Atanması ve Seçimin Yenilenmesi

Kayyum/Yönetici Atanması: KMK’nın 34. maddesi uyarınca, kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, mahkemece bir yönetici (kayyum sıfatıyla) atanabilir. İptal davası sürerken yönetim boşluğu oluşması ihtimaline binaen “geçici yönetici/kayyum” atanması talep edilebilir (Yargıtay 20. HD, 2017/4875 E.).

Seçimin Yenilenmesi: Mahkeme doğrudan seçim yapmaz; ancak yönetici seçimini iptal ettiğinde, yeni bir yönetim seçilene kadar geçici bir yönetici atayabilir veya olağanüstü genel kurul çağrısı yapmak üzere bir temsilci görevlendirebilir (Yargıtay 20. HD, 2017/3417 E.).

6. Husumet (Davalı Taraf)

 İptal davası, kat maliklerini temsilen seçilen yöneticiye karşı açılabileceği gibi, karara olumlu oyları ile katılan tüm kat maliklerine karşı da açılabilir. Yargıtay, sadece yöneticiye husumet yöneltilmesini taraf teşkilinin sağlanması için yeterli görmektedir (Yargıtay 18. HD, 2014/3773 E.).

7. İkincil Kaynaklar ve Analojik Değerlendirmeler 

Aşağıdaki hususlar, doğrudan kat mülkiyeti kararı olmamakla birlikte benzer süreçler için ikincil kaynak olarak değerlendirilmiştir:

Tedbir Şartları: İkincil kaynaklarda, genel kurul kararlarının durdurulması için mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişimin hakkın elde edilmesini zorlaştıracağına dair somut delil aranmaktadır (İzmir BAM 11. HD, 2024/1014 E. )

Sonuç: Kat maliki olarak, usulsüz yapılan genel kurul ve temsilci seçimlerinin iptali için bir aylık hak düşürücü süre içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açabilir; bu davada kararların durdurulmasını ve yönetim boşluğu oluşmaması adına mahkemece bir yönetici/kayyum atanmasını talep edebilirsiniz. Mahkeme usulsüzlüğü tespit ederse seçimi iptal edecek ve yasal süreci (yeni seçim veya atama) işletecektir. Bir yazı önerisi.

Kat malikleri kurulu kararının iptali için hangi dava açılır?

Toplu yapı veya site genel kurulunda alınan usulsüz kararlara karşı açılacak dava, Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davasıdır. Bu dava, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.33 uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır.

Genel kurula katıldım ama muhalefet şerhi koymadım, dava açabilir miyim?

Hayır. Toplantıya katılan kat malikinin dava açabilmesi için karara açıkça karşı oy kullanması ve muhalefetini tutanağa yazdırması zorunludur. Muhalefet şerhi yoksa dava hakkı da yoktur.

Toplantıya katılmadıysam iptal davası açma sürem nedir?

Toplantıya katılmayan kat maliklerinin süresi:
Kararı öğrendikleri tarihten itibaren 1 ay,
Her hâlde karar tarihinden itibaren 6 aydır.
Bu süreler hak düşürücü olup kaçırılması hâlinde dava reddedilir.

Genel kurul kararları dava süresince durdurulabilir mi?

Evet. İptal davası ile birlikte ihtiyati tedbir talep edilerek; yönetici seçimi, temsilci ataması veya alınan kararların uygulanması geçici olarak durdurulabilir. Ancak bunun için yaklaşık ispat ve telafisi güç zarar somut delillerle ortaya konulmalıdır.

Yönetici seçimi iptal edilirse site yönetimsiz mi kalır?

Hayır. Mahkeme, yönetim boşluğu oluşmaması için geçici yönetici (kayyum) atayabilir veya olağanüstü genel kurul yapılmasını sağlamak üzere temsilci görevlendirebilir.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Kat malikleri kurulu kararlarının iptali, uygulamada en çok usul hatası yapılan ve hak düşürücü süreler nedeniyle telafisi imkânsız sonuçlar doğuran dava türlerinden biridir. Bu davalar yalnızca “dava açmak” değil; toplantı sürecinin başından itibaren hukuki denetim ve doğru strateji kurulmasını gerektirir.

Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında karşılaşılan temel zorluklar şunlardır:

Hak düşürücü süreler (1 ay / 6 ay) nedeniyle en küçük gecikmenin davayı sona erdirmesi

Usul kurallarına mutlak bağlılık (çağrı, gündem, nisap, divan oluşumu)

Delil ve ispat tekniğinin doğru kurgulanmaması

Tedbiren durdurma ve kayyum atanması taleplerinin yanlış hukuki zeminde ileri sürülmesi

Çağrı, vekâlet veya seçim hatalarının “yokluk” mu yoksa “iptal edilebilirlik” mi olduğunun yanlış değerlendirilmesi Bu nedenle kat malikleri kurulu kararlarına ilişkin davalar, standart dava pratiğiyle yürütülemez.

Uygulamada En Sık Yapılan Hatalar, 1 aylık sürenin kaçırılması, Muhalefet şerhinin toplantı tutanağına yazdırılmaması, Yanlış kişi veya kişilere husumet yöneltilmesi, Tedbir talebinin somut delil olmadan yapılması, Divan başkanlığı seçimi, vekâlet kullanımı ve oy sayımındaki hataların hukuki sonuçlarının yanlış değerlendirilmesi, bu hatalar çoğu zaman davanın esasa girilmeden reddi ile sonuçlanmakta ve kat maliklerinin yönetim üzerindeki tüm denetim imkânını ortadan kaldırmaktadır.

Sadece Dava Değil, Önleyici Hukuki Danışmanlık

Kat mülkiyeti hukukunda en doğru ve kalıcı çözüm, uyuşmazlık doğmadan önce alınan önleyici hukuki tedbirlerdir. Bu nedenle uzman avukat desteği yalnızca dava açıldıktan sonra değil; genel kurul toplantısı öncesinde, toplantı sırasında ve kararların alınma aşamasında da kritik önem taşır. Usule uygun yürütülmeyen her toplantı, ileride iptal davalarına ve yönetim krizlerine zemin hazırlamaktadır.

Bu kapsamda uzmanlık gerektiren başlıca hizmet alanları; site yönetim danışmanlığı, kat malikleri genel kurul toplantı danışmanlığı, olağan ve olağanüstü genel kurul çağrı usullerinin Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun hazırlanması, divan başkanlığı seçimi yöntemi ile toplantı tutanaklarının hukuki geçerliliğinin sağlanmasıdır. Ayrıca vekâletlerin hukuki denetimi, gündem maddelerinin iptale yol açmayacak şekilde oluşturulması ve yönetici ile denetçi seçimlerinde nisap ve oy hesaplamalarının doğru yapılması da profesyonel hukuki destek gerektiren teknik konular arasında yer almaktadır.

Bu hizmetlerin toplantı öncesinde ve toplantı sırasında sağlanması sayesinde, sonradan açılabilecek kat malikleri kurulu kararlarının iptali davalarının, uzun süren yargılamaların ve ciddi yönetim sorunlarının büyük ölçüde önüne geçilmesi mümkündür.

İstanbul – Anadolu Yakası Odaklı Uzmanlık

İstanbul genelinde, özellikle Tuzla, Pendik, Kurtköy, Kartal, Maltepe ve Anadolu Yakası’nda; site ve apartman yönetimi ihtilafları, kat malikleri genel kurul iptali davaları, temsilci ve yönetici seçimlerine ilişkin uyuşmazlıklar ile tedbiren durdurma ve kayyum atanması talepleri uygulamada sıklıkla karşılaşılan hukuki sorunlardır.

Bu tür uyuşmazlıklarda; Tuzla kat mülkiyeti avukatı, Tuzla avukat, İstanbul avukat veya Kat Mülkiyeti Kanunu uzman avukatı arayışında olan kat malikleri ve site yönetimleri açısından, hem yerel mahkeme uygulamasını hem de Yargıtay içtihatlarını yakından takip eden bir hukuk bürosu ile çalışmak sürecin sağlıklı yürütülmesi bakımından belirleyici rol oynar.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu ile Güvenli Hukuki Süreç

Bu kapsamda, kat mülkiyeti hukuku başta olmak üzere çok sayıda teknik ve usule dayalı dava alanında tecrübeye sahip olan 2M Hukuk Avukatlık Bürosu; site yönetim danışmanlığı, kat malikleri genel kurul toplantı danışmanlığı, genel kurul kararlarının iptali, tedbiren durdurma ve kayyum atanması konularında müvekkillerine kapsamlı hukuki destek sunmaktadır.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu, Tuzla, Pendik, Kurtköy, Kartal ve İstanbul Anadolu Yakası genelinde; uyuşmazlık doğmadan önce önleyici danışmanlık, dava aşamasında ise etkin, hızlı ve sonuç odaklı dava takibi ile müvekkillerinin hak ve menfaatlerini güvence altına almaktadır.

1. Genel Kural ve Yasal Dayanak

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 20. maddesi, kat maliklerinin ortak giderlere katılım borcunu düzenleyen temel hükümdür. Yargıtay kararlarında (20. HD-2019/3963, 18. HD-2012/8590) vurgulandığı üzere; kat malikleri, aralarında başka türlü bir anlaşma (yönetim planı hükmü vb.) bulunmadıkça, anataşınmazın tüm ortak giderlerine ve bu giderler için toplanacak avansa arsa payları oranında katılmakla yükümlüdürler.

KMK’nın 20/c maddesi uyarınca, kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle gider ve avans payını ödemekten kaçınamazlar. Bu hüküm, zemin katta bulunan dükkan ve iş yeri maliklerinin, binanın iç kısmını kullanmadıkları veya asansöre ihtiyaç duymadıkları gerekçesiyle aidat ve ortak gider borcundan muafiyet iddialarının yasal engelini oluşturmaktadır (20. HD-2017/4437, 18. HD-2014/2542K).

2. Yönetim Planının Bağlayıcılığı ve Muafiyet Durumu

Yargıtay uygulamasına göre, ortak giderlere katılımda asıl belirleyici belge tapuda kayıtlı olan yönetim planıdır.

Muafiyet Hükmü Yoksa: Yönetim planında dükkanların ortak giderlerden ayrık tutulmasına dair bir hüküm bulunmadığı sürece, dükkan malikleri tüm genel giderlerden sorumludur. Kat malikleri kurulunun, yönetim planında hüküm olmaksızın dükkanları giderlerden muaf tutan kararları hukuka aykırıdır ve iptali gerekir (18. HD-2011/10563.

Muafiyet Hükmü Varsa: Yönetim planında zemin kat veya dükkan maliklerinin belirli giderlerden (örneğin asansör bakım ve işletme giderleri) muaf tutulacağına dair açık bir hüküm varsa, bu hüküm geçerlidir ve malik bu giderlerden sorumlu tutulamaz (18. HD-2013/2726, 18. HD-2015/3119).

Muafiyetin Sınırı: Yönetim planında dükkan maliklerinin bir kısım ortak giderlerden (merdiven temizliği, otomat elektriği vb.) sorumlu tutulmaması, yasanın emredici hükümlerine aykırılık teşkil etmez (18. HD-2003/320). Ancak yönetim planındaki muafiyetler genellikle “bakım ve işletme” giderlerine yöneliktir; asansörün “yenilenmesi” veya “yapımı” gibi demirbaş niteliğindeki giderler, yönetim planında aksine açık hüküm yoksa KMK m.19 ve 20 uyarınca tüm kat maliklerinin sorumluluğundadır (18. HD-2013/1165, 18. HD-2009/13255).

3. Uygulama Örnekleri ve Teknik Detaylar

Asansör ve Elektrik Giderleri: Zemin kattaki iş yerlerinin asansör ve kapıcı hizmetinden yararlanmadığı, ortak elektrik ve sudan faydalanmadığı yönündeki itirazlar, KMK 20/c maddesi gereği davanın reddi nedenidir (20. HD-2017/4437).

Isınma Giderleri: Bağımsız bölümün depo mahiyetinde olması veya kalorifer tesisatının/peteklerinin bulunmaması, maliki ortak giderlerden ve yönetim planında aksine hüküm yoksa yakıt bedelinden muaf kılmaz (18. HD-2013/18663). Onaylı projede ısınma tesisatı varsa, malik kendi iradesiyle petek taktırmasa dahi giderlere katılmak zorundadır (18. HD-2010/12689).

Yakıt Sistemi Ayrımı: Eğer anataşınmazda dükkan ve meskenlerin yakıt sistemleri onaylı mimari projeye göre tamamen ayrılmışsa, dükkan malikleri yakıt giderinden sorumlu olmayabilir; ancak bu durum aydınlatma, temizlik, kapıcı ve yönetim gideri gibi diğer ortak giderlere katılma yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz (18. HD-2011/6693Kaynak).

4. İkincil Kaynak Değerlendirmeleri

İkincil kaynak olarak sunulan kararlar, genel kuralın farklı uyuşmazlık türlerindeki yansımalarını teyit etmektedir:

Mantolama ve Onarım: Dış cephe yalıtımı (mantolama) gibi ortak yerlerin korunmasına yönelik giderler, bağımsız bölümün konumu gözetilmeksizin tüm maliklere arsa payı oranında paylaştırılmalıdır (18. HD-2013/10975, 20. HD-2018/4598).

Ticari Yapılar (AVM): KMK 20. maddesi hükümleri, alışveriş merkezi (AVM) gibi ticari nitelikteki yapılarda bulunan bağımsız bölümler için de geçerli olup, yönetim planında aksi kararlaştırılmadıkça genel giderlere katılım zorunludur (17. HD-2011/11943).

Kapıcı Giderleri: Kapıcı ve kaloriferci giderlerine katılımda, maliklerin bu hizmetlerden faydalanmaya ihtiyaç duymadıklarını ileri sürmeleri geçersizdir; KMK 20/c uyarınca bu giderlerden kaçınılamaz (22. HD-2020/971, 20. HD-2019/465).

Yönetim Planı İncelemesi: Mahkemelerin, dükkan maliklerinin muafiyet iddialarını değerlendirirken mutlaka güncel yönetim planını getirtip, bu maliklerin borçtan bağışık tutulduğuna dair özel bir hüküm olup olmadığını denetlemesi gerekmektedir (18. HD-2014/10598, 20. HD-2017/4236).

Sonuç: Yargı kararları ışığında; zemin kat dükkan ve iş yeri malikleri, yönetim planında açık bir muafiyet hükmü bulunmadığı sürece, binanın iç kısmını veya asansörü kullanmadıkları gerekçesiyle ortak giderlerden kaçınamazlar. Yönetim planındaki muafiyetler ise genellikle işletme giderleriyle sınırlı olup, esaslı onarım ve yapım giderlerini kapsamamaktadır.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli? | 2M Hukuk Avukatlık Ofisi – İstanbul Anadolu Yakası

Zemin kat dükkan ve iş yerlerine yönelik aidat ve ortak gider uyuşmazlıkları; yönetim planının yorumu, gider türlerinin ayrıştırılması (işletme–yenileme) ve Yargıtay içtihatlarının doğru uygulanması bakımından teknik bilgi gerektirir. Yanlış aidat tahakkukları veya hukuka aykırı muafiyet kararları, ciddi maddi kayıplara yol açabilmektedir.

Özellikle İstanbul, Anadolu Yakası, Tuzla, Pendik, Kartal, Aydınlı, Bayramoğlu ve Gebze bölgelerinde bulunan apartman, site ve ticari yapılarda; dükkan maliklerine yöneltilen aidat talepleri sıkça dava ve icra konusu olmaktadır.

Uzman Avukat Desteği Neden Önemlidir?

Yönetim planındaki muafiyet hükümlerinin hukuka uygun yorumlanması,

Rutin giderler ile esaslı onarım ve yenileme giderlerinin ayrıştırılması,

Hatalı aidat tahakkuklarına karşı itiraz ve iptal süreçlerinin yürütülmesi,

Ortak gider alacakları için başlatılan icra takiplerinin denetlenmesi,

Geriye dönük haksız tahsilatların iadesinin sağlanması ancak alanında uzman bir avukatın hukuki takibi ile mümkündür.

2M Hukuk Avukatlık Ofisi ile Güvenli Hukuki Süreç

2M Hukuk Avukatlık Ofisi, İstanbul merkezli olarak Anadolu Yakası, Tuzla, Pendik, Kartal, Aydınlı, Bayramoğlu ve Gebze bölgelerinde; zemin kat dükkan ve iş yeri maliklerine ilişkin aidat, ortak gider ve icra uyuşmazlıklarında etkin ve uzman hukuki destek sunmaktadır. Ortak giderler konusunda hak kaybı yaşamamak ve süreci doğru yönetmek için uzman avukat desteği hayati önem taşımaktadır.

1. Yurtdışından Türkiye’de Ev ve Arsa Satışı : Yasal Çerçeve ve Temel Sınırlamalar

Türkiye’de taşınmaz edinimi ve devri, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi ile düzenlenmiştir. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin taşınmaz edinebilmesi, Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülke listesinde yer almalarına ve kanuni sınırlamalara uyulmasına bağlıdır.

Alan Sınırlaması: Yabancı uyruklu gerçek kişiler, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün %10’unu ve kişi başına ülke genelinde 30 hektarı geçmemek kaydıyla taşınmaz edinebilirler.

Askeri ve Güvenlik Bölgeleri: 2565 sayılı Kanun uyarınca, yabancıların birinci derece askeri yasak bölgelerde taşınmaz edinmesi yasaktır. İkinci derece askeri yasak bölgelerde ve güvenlik bölgelerinde ise Genelkurmay Başkanlığı veya valilik izni şarttır. Tapu kayıtlarındaki güvenlik şerhleri, tasarruf haklarını kısıtlayabilir.

Proje Zorunluluğu: Yapısız taşınmaz (arsa) satın alan yabancılar, geliştirecekleri projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır; aksi halde taşınmazın tasfiyesi söz konusu olabilir.

2. Güvenli Satış ve Devir Yöntemleri

Yargı kararları, yurtdışından yapılan işlemlerde “resmi şekil” şartına uyulmamasının en büyük risk faktörü olduğunu göstermektedir.

Resmi Şekil Şartı: Taşınmaz mülkiyetinin devri ancak tapu sicil müdürlüklerinde yapılacak resmi senetle mümkündür. “Adi yazılı” veya “harici” satış sözleşmeleri mülkiyeti devretmez ve hukuken geçersizdir.

Noter Onaylı Sözleşmeler ve İnançlı İşlemler: Mevzuat engelleri nedeniyle taşınmazın bir başkası adına tescil edildiği “inançlı işlemlerde”, hakların korunması için noter huzurunda yazılı sözleşme yapılması kritik önemdedir. Yargıtay, bu tür iddiaların 05.02.1947 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca yazılı delille kanıtlanması gerektiğini vurgulamaktadır.

Vekaletname Kullanımı: Yurtdışından işlem yaparken noter onaylı vekaletnameler temel araçtır. Ancak vekilin “sadakat ve özen borcu” (TBK m. 506) kapsamında, vekaletnamenin sınırlarının net çizilmesi, satış bedelinin alt sınırının belirtilmesi ve işlemlerin düzenli denetimi kötüye kullanımı önlemek açısından elzemdir.

3. Finansal Güvenlik ve Vergi Avantajları

Tapu Takas Sistemi: Gayrimenkul bedelinin el değiştirmesi ile mülkiyetin devrini eş zamanlı sağlayan Takasbank (Tapu Takas) sistemi, paranın çalınması veya satıcının tapuya gelmemesi gibi riskleri bertaraf eden güvenli bir ödeme yöntemidir.

KDV İstisnası: Yurtdışında 6 aydan fazla yaşayan Türk vatandaşları ve yabancı uyruklular, Türkiye’de inşa edilen konut/iş yerlerinin ilk tesliminde KDV’den istisna tutulabilir. Bunun için bedelin döviz olarak Türkiye’ye getirilmesi ve banka dekontu ile tevsik edilmesi şarttır.

4. Mavi Kart Sahiplerinin Durumu

Mavi kart sahipleri (izinle Türk vatandaşlığından çıkanlar), taşınmaz iktisabı ve ferağı işlemlerinde Türk vatandaşlarına uygulanan mevzuat çerçevesinde işlem yaparlar. Bu kişiler için yabancılara uygulanan kısıtlamalar (alan sınırı, askeri bölge yasağı vb.) kural olarak uygulanmaz.

5. İkincil Kaynak Analizi ve Uygulama Örnekleri

Aşağıdaki hususlar karar metinlerinde sınırlı bilgi veya dolaylı bağlam sunan ikincil kaynaklar olarak değerlendirilmiştir:

Güven İlişkisine Dayalı Riskler: Emlakçı veya yakın tanıdıklar aracılığıyla “yabancıların doğrudan alım yapamayacağı” iddiasıyla taşınmazın başkası üzerine tescil edilmesi (inançlı işlem), vekilin kötü niyetli devirleri veya ipotek tesis etmesi durumunda ciddi mülkiyet kayıplarına yol açmaktadır.

İspat Zorlukları: Elden yapılan ödemelerin ispatlanamaması, tapu iptal davalarında en büyük engellerden biridir. Banka transferleri ve dekontlarda alıcı/taşınmaz bilgilerine yer verilmesi güvenliğin temelidir.

Kira İşlemleri: Kira işlemlerinde vekaletname ile yetkilendirilen kişilerin, kira gelirlerini zimmetine geçirmesi “güveni kötüye kullanma” suçunu oluşturabilir. Kira sözleşmelerinin ve yetki sınırlarının noter onaylı belgelerle kayıt altına alınması önerilmektedir.

Karşılıklılık (Mütekabiliyet) Araştırması: Yabancı uyrukluların miras veya satış yoluyla edinimlerinde, Türkiye ile ilgili ülke arasında fiili ve hukuki karşılıklılığın bulunup bulunmadığı Adalet ve Dışişleri Bakanlıkları üzerinden araştırılmalıdır.

Sonuç: Yurtdışından yapılacak işlemlerde; resmi tapu tescili, noter onaylı sınırlı yetki içeren vekaletnameler, Tapu Takas sistemi üzerinden banka aracılığıyla ödeme ve taşınmazın askeri/güvenlik bölgesi durumunun önceden sorgulanması en güvenli yöntemler olarak öne çıkmaktadır. Bir yazı önerisi.

Yurtdışından Türkiye’de Ev ve Arsa Satışında Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Yurtdışından Türkiye’de ev veya arsa satışı, yalnızca tapu devrinden ibaret olmayıp; tapu hukuku, yabancılar hukuku, vergi mevzuatı ve uluslararası işlemlerin birlikte değerlendirilmesini gerektiren çok boyutlu bir süreçtir. Uygulamada en sık karşılaşılan sorunlar; hatalı vekaletnameler, geçersiz sözleşmeler, güven ilişkisine dayalı inançlı işlemler ve ispat güçlüklerinden kaynaklanmaktadır.

Özellikle yurtdışından yapılan işlemlerde resmi şekil şartına aykırılıklar, telafisi mümkün olmayan mülkiyet kayıplarına yol açabilmektedir. Tapu Takas sisteminin doğru kullanılmaması, bedelin elden ödenmesi veya banka kayıtlarının eksik olması, ileride açılacak tapu iptal ve tescil davalarında ciddi risk oluşturur. Ayrıca askeri ve güvenlik bölgesi şerhleri, proje zorunluluğu ve KDV istisnası gibi teknik hususlar, işlem öncesinde mutlaka hukuki denetime tabi tutulmalıdır.

Bu nedenle, yurtdışından Türkiye’de taşınmaz satışı sürecinin başından sonuna kadar uzman bir avukat tarafından yürütülmesi, hem mülkiyet hakkının korunması hem de ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından büyük önem taşır. 2M Hukuk Avukatlık Bürosu, başta İstanbul olmak üzere Anadolu Yakası genelinde ve özellikle Tuzla bölgesinde; yurtdışından yapılan ev ve arsa satışlarında kapsamlı hukuki danışmanlık ve işlem güvenliği hizmeti sunmaktadır.

Sonuç olarak, yurtdışından Türkiye’de taşınmaz satışı gibi yüksek ekonomik değer içeren işlemlerde, uzman avukat desteği almak bir tercih değil, hukuki güvenliğin zorunlu bir parçasıdır.

1. Ortak Alanlarda İnşaat ve Tesis Yapılmasına İlişkin Yasal Mevzuat 

Siteye Sonradan Havuz Yapılması: Oy Birliği mi Gerekir, 4/5 Çoğunluk Yeterli mi? 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 19. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, kat maliklerinden biri, tüm kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis yaptıramaz. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi ve 5. Hukuk Dairesi kararlarında vurgulandığı üzere, ortak alan olan bahçeye havuz yapılması bu kapsamda değerlendirilmekte ve kural olarak beşte dört çoğunluğun yazılı rızasını gerektirmektedir. Ayrıca, KMK’nın 19. maddesinin birinci fıkrası, kat maliklerine ana taşınmazın mimari durumunu, güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle koruma borcu yüklemektedir.

2. Havuz için Proje Tadilatı ve Tüm Kat Maliklerinin Muvafakati Şartı

 Yargıtay kararlarında, yapılacak tesisin niteliğine göre rıza oranlarının değişebileceği belirtilmiştir. Özellikle proje tadilatı gerektiren, imar mevzuatına aykırılık teşkil edebilecek veya kapalı alan kazanmaya yönelik inşaat ve tesisler için sadece 4/5 çoğunluk yeterli olmayıp, tüm kat maliklerinin (oy birliği) muvafakati ve değişikliğin belediye tarafından onaylanması gerekebilir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi (2019/3894 E.) ve 18. Hukuk Dairesi (2014/17211 E.K) kararlarında, havuzun yasallaştırılması veya proje tadilatı yoluyla ruhsata bağlanması için tüm kat maliklerinin onayının zorunlu olduğu, 4/5 çoğunlukla alınan kararların bu tür durumlarda geçersiz sayılacağı hükme bağlanmıştır.

3. Komşuluk Hukuku ve Rahatsızlık Verici Faaliyetler 

KMK’nın 18. maddesi uyarınca, kat malikleri bağımsız bölümlerini ve ortak yerleri kullanırken birbirlerini rahatsız etmemek ve haklarını karşılıklı olarak dürüstlük kuralları içinde kullanmakla yükümlüdürler. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (2013/6217 E.) ve 5. Hukuk Dairesi (2022/4265 E.) kararlarına göre, beşte dört çoğunluk sağlanmış olsa dahi, yapılacak tesisin:

İmar mevzuatına aykırı olmaması,

Diğer kat maliklerinin bağımsız bölümlerini kullanmalarını engellememesi,

Kat maliklerini rahatsız edici nitelikte bulunmaması gerekir.

4. İzlenebilecek Hukuki Yollar

 Yargı kararları ışığında, projeye aykırı veya huzur bozucu bir havuz inşaatına karşı şu yollar izlenebilir:

Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali: Havuz yapılmasına dair bir kurul kararı alınmışsa, bu kararın kanunun aradığı nitelikli çoğunluğa (duruma göre 4/5 veya oy birliği) sahip olmadığı gerekçesiyle Sulh Hukuk Mahkemesi’nde iptal davası açılabilir.

Müdahalenin Men’i ve Eski Hale Getirme Davası: Ortak alana rızasız veya projeye aykırı bir müdahale söz konusu ise, inşaatın durdurulması, müdahalenin önlenmesi ve alanın projeye uygun eski haline getirilmesi talebiyle Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılabilir.

İdari İtiraz ve İptal Davası: Proje onayı veya ruhsat aşamasında belediyeye itiraz edilebilir. Belediyece onaylanan tadilat projelerinin tüm kat maliklerinin muvafakatini içermemesi durumunda, bu idari işlemin iptali için idare mahkemesinde dava açılması mümkündür.

Sonuç: 30 yıl önceki bir projenin günümüzde uygulanması, mevcut kat maliklerinin güncel rızasını ve imar mevzuatına uygunluğunu gerektirir. Görsel bozulma, gürültü ve koku gibi şikayetler, KMK 18. madde kapsamında “rahatsızlık” olarak ileri sürülerek projenin durdurulması veya eski hale getirilmesi talep edilebilir.

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Siteye veya ortak alanlara havuz yapılması gibi uyuşmazlıklar, yalnızca çoğunluk hesabı ile çözülebilecek basit yönetim meseleleri olmayıp; Kat Mülkiyeti Hukuku, imar hukuku, komşuluk hukuku ve idare hukuku hükümlerinin birlikte değerlendirilmesini gerektiren çok katmanlı hukuki sorunlardır. Yanlış usulle alınan bir karar veya eksik muvafakat, ilerleyen aşamalarda telafisi güç hak kayıplarına yol açabilmektedir.

Bu tür uyuşmazlıklarda uzman avukat desteği özellikle şu nedenlerle gereklidir:

Doğru Rıza Oranının Tespiti: Somut olayda 4/5 çoğunluğun yeterli olup olmadığı, yoksa proje tadilatı nedeniyle oy birliğinin mi gerektiği, Yargıtay içtihatları ışığında teknik değerlendirme gerektirir. Yanlış çoğunlukla alınan kararlar kesin hükümsüzlük riski taşır.

Proje ve Ruhsat İncelemesi: Belediyeden alınan ruhsat veya tadilat onaylarının, tüm kat maliklerinin muvafakatini içerip içermediği ve imar mevzuatına uygunluğu ancak hukuki ve teknik inceleme ile ortaya konulabilir.

Dava Türünün ve Görevli Mahkemenin Doğru Belirlenmesi: Kat malikleri kurulu kararının iptali, müdahalenin men’i, eski hale getirme, idari iptal davası veya tazminat taleplerinin hangisinin (veya hangilerinin birlikte) açılacağı stratejik önem taşır. Yanlış dava türü veya görevli mahkeme seçimi, davanın usulden reddine yol açabilir.

Komşuluk Hukuku ve Rahatsızlık İddialarının İspatı: Gürültü, koku, görsel bozulma ve değer kaybı gibi hususların hukuken “rahatsızlık” sayılıp sayılmayacağı ve nasıl ispatlanacağı, Yargıtay ve Anayasa Mahkemesi içtihatlarına hâkimiyet gerektirir.

Hak Kayıplarının Önlenmesi: Sürelerin kaçırılması, eksik delil sunulması veya yanlış hukuki yol izlenmesi, kat maliklerinin dava hakkını tamamen kaybetmesine neden olabilir.

Sonuç olarak; siteye havuz yapılması gibi ortak alanlara ilişkin uyuşmazlıklarda, hem önleyici hukuki danışmanlık aşamasında hem de dava sürecinde, Kat Mülkiyeti Hukuku alanında deneyimli bir avukattan profesyonel destek alınması, hak kayıplarının önlenmesi ve sürecin etkin şekilde yönetilmesi bakımından zorunludur.

Bu tür uyuşmazlıklarda, Kat Mülkiyeti ve site yönetimi kaynaklı davalarda tecrübeli 2M Hukuk Avukatlık Bürosu tarafından yapılacak hukuki değerlendirme ve temsil, sürecin Yargıtay içtihatlarına uygun ve sonuç odaklı yürütülmesini sağlayacaktır.

1. Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Tanım ve Hukuki Niteliği 

Yargıtay kararlarında ölünceye kadar bakma sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 611. maddesi uyarınca; bakım borçlusunun bakım alacaklısını ölünceye kadar bakıp gözetmeyi, bakım alacaklısının da bir malvarlığını veya bazı malvarlığı değerlerini ona devretme borcunu üstlendiği bir sözleşme olarak tanımlanmaktadır. Bu sözleşme, her iki yana borç yükleyen (ivazlı) ve talih ile tesadüfe bağlı sonuçlar doğuran bir nitelik taşır. Bakım borçlusu, bakım alacaklısına ömür boyu bakmayı üstlenirken; bakım alacaklısı da bunun karşılığı olarak bir edim (taşınır, taşınmaz veya intifa hakkı gibi) sunmaktadır.

2. Ölünceye Kadar Bakım Sözleşmesi : Geçerlilik Koşulları ve Şekil Şartı 

Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi kararlarında, ölünceye kadar bakma sözleşmelerinin geçerliliği için “resmi şekil” şartı üzerinde önemle durulmaktadır.

Resmi Şekil Zorunluluğu: TBK’nın 612. ve Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 545. maddesi gereğince, bu sözleşmelerin miras sözleşmesi şeklinde (noter huzurunda veya sulh hukuk hâkimi önünde) düzenlenmesi zorunludur. Resmi şekilde düzenlenmeyen sözleşmelere dayanılarak tapu iptali ve tescil hükmü kurulması mümkün değildir.

İstisna: Devletçe tanınmış bir bakım kurumu tarafından yetkili makamların belirlediği koşullara uyularak yapılmışsa, geçerliliği için yazılı şekil yeterlidir.

Ehliyet: Sözleşmenin yapıldığı tarihte murisin fiil ehliyetine sahip olması şarttır. Ayırtım gücü bulunmayan kimsenin yaptığı işlemlere sonuç bağlanamaz ve bu durum her zaman ileri sürülebilir.

3. Bakım Borçlusunun Yükümlülükleri

 Bakım borçlusunun yükümlülüğü, aksi kararlaştırılmadığı sürece, bakım alacaklısını ailesi içerisine alıp;

İkametgâh (konut) temini,

Besleme ve giydirme,

Hastalığında tedavi ve gerekli ihtimamı gösterme,

Manevi yönden her türlü yardım ve desteği sağlama ödevlerini kapsar. Bakım borçlusu, aldığı malların kıymetine ve bakım alacaklısının sosyal konumuna göre hakkaniyet kuralları çerçevesinde hareket etmek zorundadır. Bakıp gözetme koşulunun geçerliliği için sözleşme tarihinde alacaklımın özel bakıma muhtaç olması şart değildir; bu ihtiyacın sonradan doğması sözleşmenin geçerliliğini etkilemez.

4. Sözleşmenin Feshi ve İrat Tahsisi 

Sözleşmeden doğan ödevlere aykırılık nedeniyle ilişkinin çekilmez hale gelmesi durumunda taraflara fesih hakkı tanınmıştır (TBK m. 617).

Tek Yanlı Fesih: Bakım borçlusunun kusuruyla bakım yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde, bakım alacaklısı sözleşmeyi feshederek verdiği taşınmazın tapu iptali ve tescilini talep edebilir. Fesih geçmişe etkili sonuç doğurur.

İrat Tahsisi: Hâkim, sözleşmeyi feshetmek yerine, taraflardan birinin talebiyle veya resen, tarafların birlikte yaşamasına son vererek bakım alacaklısına ömür boyu gelir (irat) bağlayabilir. Bu durum genellikle tarafların kusursuz olduğu veya birlikte yaşamanın imkânsızlaştığı hallerde (örneğin bakım alacaklısının evlenmesi veya borçlunun ağır hastalığı) uygulanır.

Mücbir Sebep: Bakım borçlusunun elinde olmayan nedenlerle (ağır sağlık sorunları vb.) edimini yerine getirememesi durumunda doğrudan fesih yerine irat tahsisi yoluna gidilmesi gerektiği vurgulanmaktadır.

5. Muris Muvazaası ve Mal Kaçırma İddiaları 

Yargı kararlarında en sık karşılaşılan uyuşmazlık konusu, ölünceye kadar bakma sözleşmesinin mirasçılardan mal kaçırma amacıyla (muvazaalı) yapıldığı iddiasıdır.

Değerlendirme Kriterleri: Bir temlikin muvazaalı olup olmadığı belirlenirken; murisin yaşı, fiziki ve genel sağlık durumu, aile koşulları ve ilişkileri, elindeki mal varlığının miktarı, temlik edilen malın tüm mamelekine oranı ve bu oranın makul olup olmadığı dikkate alınır.

Gerçek İrade: Eğer murisin asıl amacı bakılmak değil de belirli bir mirasçıyı kayırmak veya diğerlerinden mal kaçırmak ise sözleşme muvazaalı kabul edilir ve iptal edilir. Ancak murisin bakılma ihtiyacı gerçekse ve bakım borçlusu bu görevi yerine getirmişse, temlik edilen malın değeri yüksek olsa dahi muvazaa kabul edilmez.

İspat: Bakım alacaklısının sağlığında bakım borcuna aykırılık nedeniyle dava açmamış olması, bakım borcunun yerine getirildiğine dair karine teşkil edebilir.

6. Mirasçıların Hakları ve Dava Ehliyeti

Bakım Borcuna Aykırılık: Bakım borcunun yerine getirilmediği iddiasıyla sözleşmeyi feshetme hakkı, kural olarak bakım alacaklısına aittir. Bakım alacaklısı sağlığında bu hakkı kullanmamışsa, mirasçıları bakım borcunun yerine getirilmediği iddiasıyla dava açamazlar.

Muvazaa ve Ehliyetsizlik: Mirasçılar, sözleşmenin muvazaalı olduğu veya murisin sözleşme tarihinde ehliyetsiz olduğu iddialarıyla her zaman dava açabilirler.

Mülkiyeti Geçirme Borcu: Bakım alacaklısı öldüğünde, taşınmazın mülkiyeti henüz devredilmemişse, mirasçılar bu mülkiyeti bakım borçlusuna geçirme borcu altındadır. Aksi halde bakım borçlusu mirasçılara karşı tapu iptal ve tescil davası açabilir.

7. Bakım Borçlusunun Ölümü Bakım borçlusunun ölümü sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez; bakım borcu mirasçılarına intikal eder. Ancak bakım alacaklısı, borçlunun ölümünden itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içinde sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir (TBK m. 618). Bu durumda alacaklı, borçlunun iflası halinde masadan isteyebileceği miktara eşit bir para talep edebilir; malı aynen geri isteyemez.

8. Usuli Hususlar

Ölünceye kadar bakma akdine dayalı tapu iptal ve tescil davalarında verilen hükümler “izhari” (açıklayıcı) niteliktedir; mülkiyet kararın kesinleşmesiyle kütük dışı kazanılır.

Tapu maliki murisin tüm mirasçılarının davada taraf olması, taraf teşkilinin sağlanması bakımından zorunludur.(bir yazı önerisi)

Muvazaa iddiaları zamanaşımına tabi değildir ve her zaman ileri sürülebilir.

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmelerinde Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Ölünceye kadar bakma sözleşmeleri; miras hukuku, borçlar hukuku ve taşınmaz hukuku alanlarının kesişiminde yer alan, uygulamada en fazla uyuşmazlık çıkan sözleşme türlerinden biridir. Özellikle İstanbul, Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Gebze ve Anadolu Yakası genelinde açılan davalarda; bu sözleşmelerin muvazaalı olup olmadığı, bakım borcunun gereği gibi yerine getirilip getirilmediği ve tapu devrinin hukuki sonucu sıklıkla yargılamaya konu olmaktadır.

Uygulamada en çok yapılan hatalar; sözleşmenin resmi şekle uygun yapılmaması, murisin ehliyet durumunun yeterince araştırılmaması, bakım borcunun kapsamının somutlaştırılmaması ve mirasçıların yanlış hukuki sebebe dayanarak dava açmasıdır. Bu tür hatalar, telafisi güç hak kayıplarına ve uzun süren davalara yol açabilmektedir.

Özellikle muris muvazaası iddialarında Yargıtay; murisin yaşı, sağlık durumu, aile ilişkileri, devredilen malın tüm malvarlığına oranı ve bakım ilişkisinin fiilen yerine getirilip getirilmediğini titizlikle incelemektedir. Bu nedenle sürecin, güncel Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi içtihatlarına hâkim bir avukat tarafından yürütülmesi büyük önem taşır.

Bu noktada İstanbul Tuzla merkezli 2M Hukuk Avukatlık Bürosu, ölünceye kadar bakma sözleşmelerinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davaları, muris muvazaası davaları ve fesih/irat talepleri konusunda; hem bakım alacaklıları hem de mirasçılar açısından profesyonel ve sonuç odaklı hukuki destek sunmaktadır.

Ölünceye kadar bakma sözleşmeleri, doğru kurgulanmadığında veya yanlış dava stratejisi izlendiğinde geri dönülmesi zor sonuçlar doğurabileceğinden, uzman avukat desteğiyle hareket edilmesi hukuki bir zorunluluk haline gelmektedir.