1. Yurtdışından Türkiye’de Ev ve Arsa Satışı : Yasal Çerçeve ve Temel Sınırlamalar
Türkiye’de taşınmaz edinimi ve devri, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi ile düzenlenmiştir. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin taşınmaz edinebilmesi, Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülke listesinde yer almalarına ve kanuni sınırlamalara uyulmasına bağlıdır.
Alan Sınırlaması: Yabancı uyruklu gerçek kişiler, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün %10’unu ve kişi başına ülke genelinde 30 hektarı geçmemek kaydıyla taşınmaz edinebilirler.
Askeri ve Güvenlik Bölgeleri: 2565 sayılı Kanun uyarınca, yabancıların birinci derece askeri yasak bölgelerde taşınmaz edinmesi yasaktır. İkinci derece askeri yasak bölgelerde ve güvenlik bölgelerinde ise Genelkurmay Başkanlığı veya valilik izni şarttır. Tapu kayıtlarındaki güvenlik şerhleri, tasarruf haklarını kısıtlayabilir.
Proje Zorunluluğu: Yapısız taşınmaz (arsa) satın alan yabancılar, geliştirecekleri projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır; aksi halde taşınmazın tasfiyesi söz konusu olabilir.
2. Güvenli Satış ve Devir Yöntemleri
Yargı kararları, yurtdışından yapılan işlemlerde “resmi şekil” şartına uyulmamasının en büyük risk faktörü olduğunu göstermektedir.
Resmi Şekil Şartı: Taşınmaz mülkiyetinin devri ancak tapu sicil müdürlüklerinde yapılacak resmi senetle mümkündür. “Adi yazılı” veya “harici” satış sözleşmeleri mülkiyeti devretmez ve hukuken geçersizdir.
Noter Onaylı Sözleşmeler ve İnançlı İşlemler: Mevzuat engelleri nedeniyle taşınmazın bir başkası adına tescil edildiği “inançlı işlemlerde”, hakların korunması için noter huzurunda yazılı sözleşme yapılması kritik önemdedir. Yargıtay, bu tür iddiaların 05.02.1947 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca yazılı delille kanıtlanması gerektiğini vurgulamaktadır.
Vekaletname Kullanımı: Yurtdışından işlem yaparken noter onaylı vekaletnameler temel araçtır. Ancak vekilin “sadakat ve özen borcu” (TBK m. 506) kapsamında, vekaletnamenin sınırlarının net çizilmesi, satış bedelinin alt sınırının belirtilmesi ve işlemlerin düzenli denetimi kötüye kullanımı önlemek açısından elzemdir.
3. Finansal Güvenlik ve Vergi Avantajları
Tapu Takas Sistemi: Gayrimenkul bedelinin el değiştirmesi ile mülkiyetin devrini eş zamanlı sağlayan Takasbank (Tapu Takas) sistemi, paranın çalınması veya satıcının tapuya gelmemesi gibi riskleri bertaraf eden güvenli bir ödeme yöntemidir.
KDV İstisnası: Yurtdışında 6 aydan fazla yaşayan Türk vatandaşları ve yabancı uyruklular, Türkiye’de inşa edilen konut/iş yerlerinin ilk tesliminde KDV’den istisna tutulabilir. Bunun için bedelin döviz olarak Türkiye’ye getirilmesi ve banka dekontu ile tevsik edilmesi şarttır.
4. Mavi Kart Sahiplerinin Durumu
Mavi kart sahipleri (izinle Türk vatandaşlığından çıkanlar), taşınmaz iktisabı ve ferağı işlemlerinde Türk vatandaşlarına uygulanan mevzuat çerçevesinde işlem yaparlar. Bu kişiler için yabancılara uygulanan kısıtlamalar (alan sınırı, askeri bölge yasağı vb.) kural olarak uygulanmaz.
5. İkincil Kaynak Analizi ve Uygulama Örnekleri
Aşağıdaki hususlar karar metinlerinde sınırlı bilgi veya dolaylı bağlam sunan ikincil kaynaklar olarak değerlendirilmiştir:
Güven İlişkisine Dayalı Riskler: Emlakçı veya yakın tanıdıklar aracılığıyla “yabancıların doğrudan alım yapamayacağı” iddiasıyla taşınmazın başkası üzerine tescil edilmesi (inançlı işlem), vekilin kötü niyetli devirleri veya ipotek tesis etmesi durumunda ciddi mülkiyet kayıplarına yol açmaktadır.
İspat Zorlukları: Elden yapılan ödemelerin ispatlanamaması, tapu iptal davalarında en büyük engellerden biridir. Banka transferleri ve dekontlarda alıcı/taşınmaz bilgilerine yer verilmesi güvenliğin temelidir.
Kira İşlemleri: Kira işlemlerinde vekaletname ile yetkilendirilen kişilerin, kira gelirlerini zimmetine geçirmesi “güveni kötüye kullanma” suçunu oluşturabilir. Kira sözleşmelerinin ve yetki sınırlarının noter onaylı belgelerle kayıt altına alınması önerilmektedir.
Karşılıklılık (Mütekabiliyet) Araştırması: Yabancı uyrukluların miras veya satış yoluyla edinimlerinde, Türkiye ile ilgili ülke arasında fiili ve hukuki karşılıklılığın bulunup bulunmadığı Adalet ve Dışişleri Bakanlıkları üzerinden araştırılmalıdır.
Sonuç: Yurtdışından yapılacak işlemlerde; resmi tapu tescili, noter onaylı sınırlı yetki içeren vekaletnameler, Tapu Takas sistemi üzerinden banka aracılığıyla ödeme ve taşınmazın askeri/güvenlik bölgesi durumunun önceden sorgulanması en güvenli yöntemler olarak öne çıkmaktadır. Bir yazı önerisi.
Yurtdışından Türkiye’de Ev ve Arsa Satışında Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?
Yurtdışından Türkiye’de ev veya arsa satışı, yalnızca tapu devrinden ibaret olmayıp; tapu hukuku, yabancılar hukuku, vergi mevzuatı ve uluslararası işlemlerin birlikte değerlendirilmesini gerektiren çok boyutlu bir süreçtir. Uygulamada en sık karşılaşılan sorunlar; hatalı vekaletnameler, geçersiz sözleşmeler, güven ilişkisine dayalı inançlı işlemler ve ispat güçlüklerinden kaynaklanmaktadır.
Özellikle yurtdışından yapılan işlemlerde resmi şekil şartına aykırılıklar, telafisi mümkün olmayan mülkiyet kayıplarına yol açabilmektedir. Tapu Takas sisteminin doğru kullanılmaması, bedelin elden ödenmesi veya banka kayıtlarının eksik olması, ileride açılacak tapu iptal ve tescil davalarında ciddi risk oluşturur. Ayrıca askeri ve güvenlik bölgesi şerhleri, proje zorunluluğu ve KDV istisnası gibi teknik hususlar, işlem öncesinde mutlaka hukuki denetime tabi tutulmalıdır.
Bu nedenle, yurtdışından Türkiye’de taşınmaz satışı sürecinin başından sonuna kadar uzman bir avukat tarafından yürütülmesi, hem mülkiyet hakkının korunması hem de ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından büyük önem taşır. 2M Hukuk Avukatlık Bürosu, başta İstanbul olmak üzere Anadolu Yakası genelinde ve özellikle Tuzla bölgesinde; yurtdışından yapılan ev ve arsa satışlarında kapsamlı hukuki danışmanlık ve işlem güvenliği hizmeti sunmaktadır.
Sonuç olarak, yurtdışından Türkiye’de taşınmaz satışı gibi yüksek ekonomik değer içeren işlemlerde, uzman avukat desteği almak bir tercih değil, hukuki güvenliğin zorunlu bir parçasıdır.
