Giriş

Kat Mülkiyeti Kanunu (“KMK”) ile yönetim planları, apartman ve site yaşamında aidat toplama yetkisinin hangi yönetim birimine ait olduğunu belirleyen temel hukuki düzenlemeleri oluşturur. Ancak uygulamada sıkça karşılaşılan sorunlardan biri, aidat toplama yetkisinin toplu yapı yönetimine mi yoksa ada/blok/parsel yönetimlerine mi ait olduğuna ilişkin ortaya çıkan yetki ihtilaflarıdır. Bu bağlamda, Yargıtay kararları da söz konusu yetkinin belirlenmesinde hem KMK hükümlerini hem de yönetim planlarının bağlayıcılığını esas alır.

1. Sorun : Aidat Toplama Yetkisinde Yetki Karmaşası

Aidat toplama yetkisine ilişkin uyuşmazlıklar, genellikle yönetim planının yorumlanması ve KMK hükümleriyle olan ilişkisi bağlamında ortaya çıkmaktadır. Örneğin, Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2020/12058 E. sayılı kararında, aidat toplama yetkisinin “toplu yapı yönetiminde mi yoksa ada yönetiminde mi olduğu” yönünde çıkan ihtilafın çözümü talep edilmiştir. Kararda, davacı tarafın, aidat toplama yetkisinin münhasıran toplu yapı yönetimine ait olduğunun tespitini talep ettiği, davalı ada yönetiminin ise yetkisiz aidat topladığı ileri sürülmüştür. (Yarg. 5. HD, 2020/12058 E.)

Benzer bir şekilde Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2017/2312 E. sayılı kararında, yönetim planı uyarınca belirli bir blok yönetiminin, başka bir bloktan aidat toplama yetkisi bulunmadığını ifade etmiş ve yetkinin yalnızca ilgili blok yönetiminde olduğuna hükmetmiştir (Yarg. 20. HD, 2017/2312 E.). Yine Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2015/2716 E. sayılı kararında, toplu yapı yönetiminin parsel maliklerinden aidat toplama yetkisine sahip olmadığı, bu yetkinin parsel yönetimlerine ait olduğu açıkça belirtilmiştir (Yarg. 18. HD, 2015/2716 E.).

2. Çözüm: Yetki Dağılımının Yönetim Planı ve KMK’ya Göre Tespiti

Aidat toplama yetkisinin tespitinde öncelikli olarak yönetim planı esas alınmalıdır. Zira yönetim planı, Kat Mülkiyeti rejiminde normlar hiyerarşisinde kanundan sonra gelen, bağlayıcı ve düzenleyici bir belgedir. Yönetim planı ile açıkça toplu yapı yönetimine yahut alt yönetim birimlerine (örneğin ada, blok ya da parsel yöneticisine) aidat toplama yetkisi verilmişse, bu düzenlemeye riayet edilmesi zorunludur.

Bu bağlamda Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2013/7471 E. sayılı kararında, aidat toplama işlemlerinde yönetim planına uygun hareket edilmesini ve bu planın kat maliklerinin haklarını gözeterek adil bir şekilde uygulanmasını gerektiğini ifade etmiştir (Yarg. 18. HD, 2013/7471 E.).

Sonuç

Aidat toplama yetkisine dair uyuşmazlıklarda çözüm, KMK hükümleri ve yönetim planının birlikte değerlendirilmesini gerektirir. Yetkinin hangi yönetim birimine ait olduğunun belirlenmesinde; Yönetim planında açık hüküm bulunup bulunmadığı, Yönetim planının KMK m. 28’e uygun şekilde değiştirilip değiştirilmediği, söz konusu yönetim biriminin, ilgili bağımsız bölüm maliklerini temsil etme niteliğine sahip olup olmadığı hususları belirleyici olmaktadır.

Yönetim planında bu yetkinin hangi birime verildiği açıkça belirlenmişse, bu plana aykırı aidat toplama girişimleri yetkisizlik teşkil eder. Öte yandan, planın belirsizliği veya eksikliği hâlinde, yargı mercileri aidat toplama yetkisinin niteliğini KMK hükümleri çerçevesinde yorumlayarak belirlemektedir.

Neden Uzman Avukat Görüşü Gerekli? | Tuzla Avukat

Aidat toplama yetkisine ilişkin uyuşmazlıklar, özellikle Tuzla, Pendik ve Kartal gibi çok bloklu yapılaşmanın yoğun olduğu bölgelerde sıkça ortaya çıkmaktadır. Yönetim planındaki eksiklikler, kanuna aykırı uygulamalar ve yetki karmaşaları, hak kaybına neden olabilecek ciddi sorunlardır.

Bu nedenle Yönetim planının hukuka uygunluğu, Aidat toplama yetkisinin kimde olduğu, Yetkisiz tahsilatın nasıl engelleneceği gibi konularda Tuzla’da kat mülkiyeti alanında uzman bir avukatın görüşü, doğru çözüm yollarını belirlemek açısından büyük önem taşır. Yerel uygulamalara ve mahkeme kararlarına hâkim uzman bir avukat, haklarınızı korumanıza yardımcı olur. Bu konuda bir makale önerisi.