Kat Mülkiyeti Hukuku

Toplu yapılardaki yönetici ve denetçi seçiminin toplu yapı temsilciler kuruluna katılanların temsil ettiği bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğuyla mı, yoksa tüm bağımsız bölümlerin temsilcilerinin salt çoğunluğuyla mı yapılacaktır.

Toplu Yapılarda Yönetici ve Denetçi Seçimi Toplantıya Katılanların Temsil Ettiği Bağımsız Bölüm Sayısına Göre Yapılır

KMK’nın toplu yapılarla ilgili özel hükümleri (Madde 66-74) bulunmaktadır. KMK 69. madde, toplu yapı kat malikleri kurulunun, yetkilerini yönetim planında toplu yapı temsilciler kuruluna devredebileceğini ve bu kurulda temsilcilerin yönettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahip olacağını belirtir. KMK’nın 71. maddesinde ise, bu özel düzenlemenin devamı niteliğinde, toplu yapıdaki bütün ortak yerler için yönetici ve denetçinin, toplu yapı temsilciler kuruluna katılanların temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğuyla seçileceğini hükme bağlar.

Bu doğrultuda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 71/2 fıkrasında “Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi ise, toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu ile atanır.” şeklinde hüküm bulunmaktadır. Bu ifade, seçimin toplantıya katılan temsilcilerin, temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğuyla yapılacağını net bir şekilde ortaya koymaktadır. Bu madde ayrıca KMK 69. maddeye göre, “Toplu yapı temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler” hükmünü de hatırlatmaktadır. Dolayısıyla, oylamanın kişi başına bir oy değil, temsil edilen bağımsız bölüm sayısına göre ağırlıklı olacağını teyit eder.

Yönetim Planında yönetici ve denetçi seçiminde detaylar düzenlenebilir. Ancak yönetim planları, KMK’nın emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla detaylara yer verilebilir.

Yargıtay’ın KMK Madde 34 ve 41’e sıkça atıf yaparak “sayı ve arsa payı çoğunluğu” aramasını, bu maddelerin genel ve emredici nitelikte olmasından kaynaklandığı düşünülebilir. Ancak, toplu yapı gibi özel bir yönetim organizasyonu söz konusu olduğunda, KMK’nın bu özel duruma ilişkin getirdiği Madde 71 hükmünün öncelikli olarak uygulanması gerekir. Bu durumda, “sayı ve arsa payı çoğunluğu” ilkesi, temsilcilerin temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahip olması ve kararın bu ağırlıklı oyların salt çoğunluğuyla alınması şeklinde tecelli eder. Sorunun kritik noktası olan “katılanların mı yoksa tüm temsilcilerin mi” çoğunluğu konusunda ise KMK Madde 71’in lafzı (“toplu yapı temsilciler kuruluna katılan”) açıktır.

Neticede yargı kararları ve özellikle Uyuşmazlık Mahkemesi Hukuk Bölümü’nün 2015/48 E., 2015/270 K. sayılı KMK Madde 71’e dayanan kararı ışığında, toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi seçimi şu şekilde yapılmalıdır:

• Seçim, toplu yapı temsilciler kurulunda yapılır.
• Bu kurulda, yönetici ve temsilciler, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptir.
• Yönetici ve denetçi, toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu ile seçilir.

Dolayısıyla, bu sorunun doğru yanıtı seçimin “toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu ile” yapılacağı şeklindedir. Tüm temsilcilerin (katılmayanlar dahil) temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğu değil, toplantıya iştirak edenlerin temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğu esas alınır. Bu yorum, KMK’nın toplu yapılara ilişkin özel düzenlemesi olan 71. maddesiyle doğrudan uyumludur.

Neden Uzman Görüşü / Avukat Gereklidir?

Toplu yapılarda yönetim süreçlerinin geçerliliği, özellikle aidatların tahsili, ortak giderlerin paylaşımı, hukuki geçerliliği olan kararların alınması gibi hayati konuları doğrudan etkiler. Yönetici ve denetçi seçimi geçersiz sayıldığında, tüm idari işlemler hukuki risk altına girer. Bu nedenle bir kat mülkiyeti avukatı ya da toplu yapı hukuku alanında uzman hukukçu ile sürecin yönetilmesi, olası uyuşmazlıkların ve iptal risklerinin önüne geçilmesini sağlar. Özellikle İstanbul, Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Gebze, Darıca ve Çayırova gibi hızla gelişen yerleşim bölgelerinde bu tür sorunlarla sıkça karşılaşılmaktadır. Ayrıca bir makale önerisi.

Kat malikleri, apartman veya site yönetimi tarafından belirlenen aidatların fahiş veya hukuka aykırı şekilde yüksek olduğunu düşündüklerinde, bu duruma karşı çeşitli hukuki başvuru yollarına sahiptir. Özellikle Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında belirlenen aidatların adil, şeffaf ve dayanağa uygun olması gerekir. Aksi takdirde kat malikleri, yüksek aidat itirazı hakkını kullanabilir ve gerekli hallerde aidat iptali davası açabilir.Kat malikleri, aidat miktarlarının yüksek olması durumunda çeşitli hukuki yollarla bu yükümlülüğün hafifletilmesini talep edebilirler. Aidatların fahiş olması veya hukuka aykırı şekilde belirlenmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve ilgili mevzuat çerçevesinde çeşitli başvuru ve dava süreçlerini gündeme getirir.

Aidatın yüksek olup olmadığını değerlendirmek için öncelikle aidatın dayanağı olan kat malikleri kurulu kararları, işletme projesi ve yönetim planı dikkatlice incelenmelidir. Aidatın hangi gider kalemlerini içerdiği, arsa payına uygun belirlenip belirlenmediği ve KMK hükümlerine uygunluğu tespit edilmelidir. Bu aşama, ileride yapılacak itiraz ve dava süreçlerinin temelini oluşturur.

a) İç Denetim Yolları Tüketme:

İtiraz ve Muhalefet

Kat malikinin yüksek aidat nedeniyle ilk başvuracağı merci, genellikle kat malikleri kuruludur. Aidat miktarını belirleyen genel kurul kararlarına karşı, kararın alındığı toplantıda muhalefet etmek ve muhalefetin tutanağa işlenmesini sağlamak önemlidir. Bu, sonraki hukuki süreçlerde somut bir delil olarak kullanılabilir.

İşletme Projesine İtiraz

KMK’nın 37. maddesi uyarınca, aidatın dayanağı olan işletme projesine itiraz hakkı mevcuttur. İşletme projesi maliklere tebliğ edildikten sonra 7 gün içinde bu itiraz yapılabilir. Ancak, bu itiraz öncelikle kat malikleri kuruluna sunulmalı ve kurulun değerlendirmesine tabi tutulmalıdır. Doğrudan mahkemeye başvurmak, bu iç denetim yolları tüketilmeden mümkün değildir.

Kat Malikleri Kuruluna Başvuru

Yönetim kurulu veya kat malikleri kurulu tarafından alınan kararlar söz konusu olduğunda, doğrudan mahkemeye başvurmadan önce bu kararların iptali talebiyle kat malikleri kuruluna başvurulmalı ve iç denetim mekanizmaları kullanılmalıdır. Bu iç denetim yollarının tüketilmesini dava açmandan önce hukuki bir gerekliliktir.

b) Dava Yoluna Başvuru: Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali :

İç denetim yolları sonuç vermezse veya alınan aidat kararının hukuka aykırı olduğu düşünülüyorsa, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde kat malikleri kurulu kararının iptali için dava açılabilir.

Kat malikleri kurulu kararlarının iptali davalarında görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. Ancak sitenin toplu yapı yönetimine geçmemiş olması ya da uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamı dışında kalması gibi özel durumlarda Asliye Hukuk Mahkemesi’nin görevli olabileceği Yargıtay içtihatlarıyla da kabul edilmiştir. Bu tür iptal davalarında dikkat edilmesi gereken bir diğer önemli husus ise dava açma süresidir. Kararın öğrenilmesinden veya maliklere tebliğ edilmesinden itibaren 1 ay içinde dava açılması gerekir. Bu süre hak düşürücü nitelikte olup, sürenin geçirilmesi halinde mahkemenin davayı esasa girmeden reddetmesi söz konusu olur.

Aidatın fahiş olması, yönetim planı ya da işletme projesine aykırı şekilde belirlenmesi, arsa payına göre hesaplanmaması, genel kurul toplantılarının usule aykırı şekilde gerçekleştirilmesi gibi nedenlerle kat malikleri kurulu kararının iptali talep edilebilir. Dava açılırken bu gerekçelerin somut delillerle desteklenmesi büyük önem taşır. Toplantı tutanakları, yönetim planı, işletme projesi gibi belgeler mahkemeye sunulmalı, çoğu durumda bilirkişi incelemesi talep edileceği için raporun ehil kişilerce hazırlanmış ve hüküm kurmaya elverişli olması sağlanmalıdır. Bilirkişi giderleri, delil avansı kapsamında değerlendirilir. Dava açan kişinin mutlaka kat maliki sıfatını taşıması da zorunlu olup, bu niteliğe sahip olmayan kişilerin açtığı davalar aktif husumet yokluğu nedeniyle reddedilir.

c) İptal Kararı Sonrasında Yeni Aidat Miktarının Belirlenmesi :

Mahkeme, kat malikleri kurulu yerine geçerek aidat miktarını belirleyemez. Sadece hukuka aykırı kararı iptal eder. Aidatın yeniden belirlenmesi, kat malikleri kurulunun usulüne uygun yeni kararıyla mümkün olur. Dolayısıyla kat malikler kurulu mahkemenin iptal kararından sonra yeniden toplanmalı ve mahkeme kararını dikkate alarak daha uygun bir aidat miktarı belirlemelidir.

Sonuç

Kat malikinin yüksek aidat miktarının düşürülmesi için izleyeceği yol; öncelikle aidatın dayanağı olan karar ve işletme projesini incelemek, kat malikleri kurulu nezdinde itiraz ve muhalefet yollarını kullanmak, sonuç alınamazsa yasal sürelere ve usul kurallarına uygun şekilde yetkili mahkemede kat malikleri kurulu kararının iptali davası açmaktır. Dava sürecinde somut delillerin sunulması, bilirkişi incelemesi ve hukuki sürecin profesyonel destekle yürütülmesi, hak kayıplarının önlenmesi açısından kritik öneme sahiptir. Her somut olayın özelliklerine göre bir avukata danışılması tavsiye edilir. Bir makale önerisi.

Uzman Görüşü Neden Gerekli?

Aidat uyuşmazlıkları, sadece miktar üzerinden değil; yönetim planı, arsapayı oranları, gündem usulleri, toplantı yeter sayısı gibi birçok teknik ve hukuki detay içerir. Bu nedenle, her somut olayın kişiye özel olarak değerlendirilmesi, hukuki sürecin mevzuata tam uygun şekilde yürütülmesi gerekir. Özellikle İstanbul, Tuzla ve çevresindeki yerleşim yerlerinde (Kartal, Pendik, Maltepe, Gebze, Darıca, Çayırova) site ve apartman sayısının artmasına bağlı olarak bu tür aidat uyuşmazlıkları sıklıkla yaşanmakta, bu da hukuki danışmanlık ihtiyacını avukat ihtiyacını artırmaktadır. Avukat olmadan yanlış başlatılan ya da eksik yürütülen bir süreç, hem hak kaybına yol açmakta hem de gereksiz zaman ve masraf doğurmaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 34. maddesi uyarınca yönetici seçimi için aranan “hem sayı hem de arsa payı çoğunluğu”, yöneticinin atanması kararının geçerli olabilmesi için gereken iki ayrı ve birlikte sağlanması zorunlu yeter sayıyı ifade eder. Bu iki çoğunluk koşulunun birlikte gerçekleşmesi zorunludur.

Sayı Çoğunluğu Nedir: Bu, anataşınmazdaki toplam kat maliki sayısının yarıdan fazlası demektir. Yani, yönetici seçimi kararına olumlu oy veren kat maliklerinin sayısının, binadaki veya sitedeki tüm kat maliklerinin sayısının salt çoğunluğundan fazla olması gerekir. Örneğin, 14 kat maliki olan bir anataşınmazda sayı çoğunluğu 8 kat maliki, 131 kat maliki olan bir sitede ise sayı çoğunluğu 67 kat malikidir. Yönetici seçimi kararı, kat maliklerinin sayı çoğunluğu tarafından alınmamışsa geçersizdir. Kat malikinin sahip olduğu bağımsız bölüm sayısı ne olursa olsun, kural olarak bir kat malikinin bir oy hakkı vardır. Ancak sahip olduğu bağımsız bölümlerin sayısı toplam oyların üçte birinden fazla olamaz. Sayı çoğunluğu hesaplanırken, toplam kat maliki sayısı esas alınır, toplantıya katılan sayısı değil.

Arsa Payı Çoğunluğu Nedir: Bu, anataşınmazdaki toplam arsa payının yarıdan fazlası demektir. Yönetici seçimi kararına olumlu oy veren kat maliklerinin sahip olduğu bağımsız bölümlerin arsa payları toplamının, binadaki veya sitedeki tüm bağımsız bölümlerin toplam arsa payının salt çoğunluğundan fazla olması gerekir. Örneğin, toplam arsa payı 4120 olan bir binada 1920 arsa payına sahip maliklerin oyları arsa payı çoğunluğu için yeterli değildir. Toplam arsa payı 280 olan bir binada 138 arsa payı arsa payı çoğunluğu için yeterli değildir. Yönetici seçimi kararı, kat maliklerinin arsa payı çoğunluğu tarafından alınmamışsa geçersizdir. Arsa payı çoğunluğu hesaplanırken de, toplam arsa payı esas alınır, toplantıya katılanların arsa payı toplamı değil.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesinde aranan bu “ikili çoğunluk” (sayı ve arsa payı çoğunluğu), emredici nitelikte bir hükümdür. Bu nedenle, kat malikleri kurulunun ilk toplantısında yeter sayı sağlanamasa ve ikinci toplantı yapılarak toplantı yeter sayısı aranmaksızın genel idari konularda katılanların salt çoğunluğu ile karar alınabilse bile, yönetici seçimi kararı için her halükarda ve mutlaka hem sayı hem de arsa payı çoğunluğunun sağlanması gerekir. İkili çoğunluk sağlanmadan alınan yönetici seçimine ilişkin kararlar geçerli değildir. Kat maliklerinin toplanarak bu çoğunluğu sağlayamadığı durumlarda, mahkemece yönetici atanabilir. Bir makale önerisi.

Uzman Görüşü Neden Gerekli?

Uygulamada yöneticilerin hukuka aykırı biçimde seçildiği ya da geçersiz kararların alındığı çok sayıda örnekle karşılaşılmaktadır. Özellikle İstanbul’un Pendik, Maltepe, Tuzla, Kartal ve Kocaeli’nin Gebze gibi hızla gelişen bölgelerinde, büyük sitelerde bu çoğunluk hesapları karmaşıklaşabilmektedir. Sayı ve arsa payı çoğunluğunun yanlış hesaplanması, alınan tüm kararların iptali riskini doğurabilir. Bu nedenle, sürecin başında bir kat mülkiyeti hukuku uzmanı avukat tarafından Pendik, Maltepe, Tuzla, Kartal gibi ilçelerde destek alınması önemlidir.

Yeni Kat Maliki Eski Malikin Aidat Borcundan Sorumlu mu?

Genel Kural: Yeni kat maliki, kural olarak mülkiyeti iktisap ettiği tarihten önceki döneme ait aidat borçlarından sorumlu değildir. Sorumluluğu, mülkiyeti edindiği tarihten itibaren başlar. Yeni kat malikinin önceki malikin aidat borçlarından sorumluluğunun otomatik değildir. Ancak belirli koşullar altında bu sorumluluk doğabilir. Salt taşınmazın satın alınması, kooperatif üyeliğinin ve dolayısıyla eski üyenin borçlarının devralındığı anlamına gelmemektedir. (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2017/3018-2018/7177)

Temel ayrım, borcun hangi döneme ait olduğu ve yeni malikin bu borçla ilişkisinin niteliğidir. Mülkiyetin devir tarihi, sorumluluğun başlangıcı için kritik bir referans noktasıdır.

Sorumluluğun Doğabileceği İstisnai Haller:

-Yeni malik, KMK Madde 22 uyarınca, taşınmazı mülkiyet devrinden önce de sürekli olarak kiracı veya faydalanan gibi çeşitli sıfatlar altında kullanıyor idiyse bu durumda yeni malikinde önceki aidat borçlarından müşterek ve müteselsil sorumluluk doğabilir.

-Yeni malik, önceki döneme ait borçları ödeyeceğine dair bir taahhütname imzalamışsa önceki aidat borçlarından sorumlu olur.

-Devralınan mülk kooperatif ise ve yeni malik, önceki malikin kooperatif üyeliğini borç ve yükümlülükleriyle birlikte usulüne uygun olarak devralmışsa,

Önemli Faktörler: Her uyuşmazlıkta, tapu devir tarihi, kooperatif ana sözleşmesi, yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri, varsa taraflar arasındaki sözleşmeler ve taahhütnameler ile aidatın niteliği gibi unsurlar birlikte değerlendirilmelidir.

Sonuç olarak, “Yeni kat maliki önceki malikin aidat borçlarından sorumlu olur mu?” sorusunun yanıtı, her somut olayın özelliklerine göre değişmekle birlikte, genel eğilim yeni malikin kendi mülkiyet dönemindeki borçlardan sorumlu olduğu yönündedir. Ancak yukarıda belirtilen istisnai durumların varlığı halinde, yeni malikin önceki döneme ait borçlardan da sorumlu tutulması mümkündür. Bir makale önerisi.

Neden Uzman Avukat Görüşü Önemlidir?

İstanbul gibi büyükşehirlerde, özellikle Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe gibi bölgelerde gayrimenkul devri yaparken veya bir daire satın alırken, kat malikinin aidat borçlarıyla ilgili hukuki riskleri doğru değerlendirmek son derece önemlidir. Her olay, kendine özgü detaylar içerebilir. Tapu devrinin şekli, taraflar arası anlaşmalar, aidatın türü ve kat malikleri kurulunun uygulamaları gibi birçok değişken söz konusudur. Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe gibi bölgelerde hatalı bir yorum, sizin olmayan bir borçla karşı karşıya kalmanıza neden olabilir. Bu nedenle, bir avukat ya da gayrimenkul hukuku uzmanı ile görüşmeniz önerilir.

Site Yöneticisi Seçimi İçin İkinci Toplantıda da Hem Sayı Hem Arsa Payı Çoğunluğu Gerekli midir?

Evet, ikinci toplantıda yönetici seçimi için de aynı oy oranı geçerlidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesinde belirtilen hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluk koşulu, toplantının ikinci toplantı olması durumunda da aranmaktadır.

Bu durum, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 30. maddesinin ikinci toplantılardaki karar yeter sayısı ile ilgili genel hükmüne bir istisnadır. KMK’nın 30. maddesi, ilk toplantıda yeter sayının sağlanamaması halinde ikinci toplantıda karar yeter sayısının katılanların salt çoğunluğu olduğunu belirtse de, aynı madde “Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır” der. KMK’nın 34. maddesi de yönetici seçimi için özel bir yeter sayısı (tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu) koymuştur. Bu özel hüküm, genel hükme göre önceliklidir.

Özetlersek yöneticinin atandığı toplantının, ikinci toplantı olması yasadaki ikili çoğunluk koşulunu bertaraf etmez. KMK’nın 34. maddesi uyarınca yönetici seçimine ilişkin kararın ikinci toplantı da olsa kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanması gerektir. KMK 34 ve 41’deki emredici hükümlerin, KMK 30’un son fıkrası uyarınca toplantı yeter sayısı aranmaksızın yapılan ikinci toplantıda da arandığını, katılanların çoğunluğu ile genel idari konularda karar alınabilse de yönetici ve denetçi seçimi için yasal koşul olan ikili çoğunluk sağlanmadıkça karar alınamayacağı açıktır.

Bu açıklamalar ışığında, yönetici seçimi için Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesinde öngörülen kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu şartı, kat malikleri kurulu toplantısının ilk veya ikinci toplantı olmasından bağımsız olarak her durumda aranması gereken zorunlu bir yeter sayısıdır. İkinci toplantıya daha az sayıda malik katılmış olsa bile, seçilen yöneticinin tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğunun oyunu almış olması gerekmektedir. Bir makale önerisi.

Neden Uzman Görüş Gerekli?

İstanbul’un Tuzla, Pendik, Kartal ve Maltepe gibi ilçeleri, çok sayıda bağımsız bölüm içeren büyük sitelere ev sahipliği yapmaktadır. Bu tür yerleşimlerde toplantı çağrıları, yeter sayıların hesaplanması, usul kurallarına uygunluk gibi teknik konular büyük önem taşır. Kat malikleri toplantısında yapılacak en küçük usul hatası, alınan kararların mahkeme tarafından iptaline yol açabilir.

İkinci toplantı gibi dikkat edilmesi gereken hukuki detayların fazla olduğu durumlarda, bir avukattan uzman görüş alınması, maliklerin haklarını korumak açısından büyük önem taşır.
Özellikle Tuzla, Pendik, Kartal ve Maltepe bölgelerinde faaliyet gösteren avukatlar, yerel uygulamalara hâkim olmaları sayesinde kat malikleri kurul toplantılarının geçerli şekilde gerçekleştirilmesine rehberlik edebilir.

Kiracının Ortak Alan Onarım Giderlerinden Sorumluluğu ve Sınırları

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesine göre, kat malikinin payına düşen gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümü kira akdine dayanarak devamlı bir şekilde kullanan kiracılar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Bu, yönetici veya kat maliklerinden birinin, ortak gider borcunu ödemeyen malikten veya kiracıdan ya da her ikisinden birlikte talepte bulunabileceği anlamına gelir. Ancak kiracının sorumluluğu kira sözleşmesi devam ettiği sürece mevcuttur.

Gider Türlerine Göre Sorumluluk Ayrımı

KMK 20/1 fıkrası gereği kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça, anagayrimenkulün sigorta primleri, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.

KMK’nın 22. madde kapsamında kiracının sorumlu olduğu giderler, genellikle KMK 20’de belirtilen bu ortak giderler ve avanslardır. Bu kapsamdaki giderlere “zorunlu giderler”, “ortak gider avansları”, “genel giderler”, “aidat”, “işletme giderleri” gibi isimler verilmektedir. Örneğin, yakıt, kaloriferci ücreti, ortak alan aydınlatması gibi doğrudan kiralananın kullanımından kaynaklanan giderler genellikle kiracıya aittir.

Ancak, esaslı onarım veya ana yapının aynına ilişkin masraflar, bağımsız bölümün onarım giderleri, iyileştirici tadilatlar, bağımsız bölümün güçlendirilmesi gibi masraflar kat malikinin sorumluluğundadır. Kiracının sorumluluğunun ise “ortak gider avanslarından genel giderler bakımından” veya “ortak gider aidatı” kapsamındadır.

Kira Sözleşmesinin Rolü

Kira sözleşmesinde ortak gider veya aidatların kimin tarafından ve ne şekilde ödeneceğinin kararlaştırılmış olması, kiraya veren ile kiracı arasındaki bir iç ilişkidir ve bu düzenleme tarafları bağlar. Sözleşme, kiracının hangi ortak giderlerden sorumlu olacağını açıkça belirleyebilir. Örneğin, bir sözleşme belirli işletme giderlerinin (personel, temizlik, güvenlik, ortak alan elektrik/su/ısıtma, teknik bakım-onarım) kiracıya ait olduğunu öngörebilir.  Sözleşmede sayılanlar dışındaki giderlerden kiracının sorumlu olmayacağı dikkate alınmalıdır.

Eğer kira sözleşmesinde ortak giderlerden kimin sorumlu olacağı düzenlenmemişse, genel kural gereğince kiracının sorumlu olduğu kabul edilir. Ancak KMK 22’deki kira miktarı sınırı geçerlidir.

Ödemelerin Mahsubu ve Giderlerin Niteliği

Kiracının KMK 22 gereği sorumlu olduğu ortak giderler için yaptığı ödemeler, ödemekle yükümlü olduğu kira borcundan düşülür. Eğer kiracı, kiraya veren adına yapılması gereken zorunlu giderleri (KMK 22’deki anlamda) yapmışsa, bu giderleri kiraya mahsup edebilir.

Ancak, bir giderin kiracı tarafından kiraya verenin hesabına yapılıp yapılamayacağı veya kiradan düşülüp düşülemeyeceği, giderin zorunlu gider kapsamında kalıp kalmadığının tespit edilmesine bağlıdır. Giderin niteliği (aidat mı, bakım-onarım mı, kalıcı/esaslı masraf mı) araştırılmalıdır.

Sonuç Olarak

Ortak alanların onarımı gibi büyük ölçekli giderler söz konusu olduğunda, kiracının sorumluluğu öncelikle Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesi gereğince kat maliki ile birlikte müştereken ve müteselsilen olmakla birlikte, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır. Kiracının yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Kiracının tam olarak hangi giderlerden sorumlu olacağı, kira sözleşmesindeki özel hükümlere göre belirlenir. Sözleşme, belirli ortak giderleri kiracıya yükleyebilir. Sözleşmede belirtilmeyen giderlerden kiracı sorumlu değildir.

Giderin niteliğine göre farklılık gösterir. Genel işletme giderleri, aidat ve olağan bakım/onarım gibi giderler kiracının sorumluluk kapsamında değerlendirilebilir ancak ana yapının aynına ilişkin esaslı onarım, iyileştirici tadilat veya güçlendirme gibi büyük ölçekli masraflar öncelikle kat malikinin sorumluluğundadır. Bir makale önerisi.

Neden Uzman Tuzla Avukat Görüşü Gerekli?

Kat Mülkiyeti Kanunu ve kira hukuku, kiracıların ortak alan onarım giderlerinden ne şekilde sorumlu olacağı konusunda karmaşık düzenlemeler içerir. Kiracının sorumluluğu kira miktarıyla sınırlı olup, ortak giderlerin niteliği ve kira sözleşmesindeki özel hükümlere bağlıdır. Bu nedenle, kiracı ve malikler arasında hak kayıplarının önlenmesi için uzman hukuki destek almak hayati önem taşır.

Yargıtay ve ilgili mevzuat doğrultusunda, kiracılar, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesi uyarınca, ortak gider ve avans borcundan malikler ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak bu sorumluluk, kira sözleşmesinde açıkça düzenlenmemişse ve kiracının ödemesi gereken kira miktarı ile sınırlıdır. Ana yapının esaslı onarımı ve iyileştirici tadilat gibi büyük masraflar ise kat maliklerinin sorumluluğundadır.

Bu noktada, Tuzla avukat, Pendik avukat, Kartal avukat, Maltepe avukat, Gebze avukat, Tepeören avukat, Orhanlı avukat, Aydınlı avukat ve Çayırova avukat gibi bölgesel uzman avukatlar, kira sözleşmesinde ortak giderlerin nasıl düzenlenmesi gerektiği, kiracının hangi giderlerden sorumlu olacağı ve olası uyuşmazlıklarda izlenecek hukuki yollar konusunda profesyonel destek sunar.

Ortak alan onarım giderleriyle ilgili haklarınızın korunması ve doğru yükümlülüklerin belirlenmesi için deneyimli bir avukatla çalışmak, maddi kayıpların önüne geçmek açısından büyük avantaj sağlar.Her binanın gider yapısı, yönetim planı ve kira sözleşmesi farklılık gösterebilir. Bu nedenle, kiracının hangi giderlerden sorumlu olduğu sorusuna her olayda net cevap vermek mümkün değildir. Bazı durumlarda kat malikleri kurulu kararları, bazı durumlarda ise Yargıtay içtihatları belirleyici olabilir. Özellikle İstanbul’un Maltepe, Kartal, Pendik, Tuzla gibi ilçelerinde farklı sitelere özgü yönetim planları bulunabilir. Hatalı ödeme ya da kira kesintisi nedeniyle taraflar arasında dava açılma riski söz konusu olabilir. Bu nedenle, hukuki yorum ve kira sözleşmesinin analizinde uzman bir avukat desteği almak, uzun vadede sizi maddi ve hukuki zararlardan korur.

Giriş

Kat malikleri kurulu toplantıları, apartman ve site yönetimlerinin hukuka uygun bir şekilde yürütülmesinde önemli rol oynar. Bu toplantılarda alınan kararların meşruiyeti, toplantıya katılanların yetkili olup olmamasına sıkı sıkıya bağlıdır. Ancak uygulamada bazı kat malikleri toplantılarında, sahte vekaletname kullanılarak toplantıya katılım sağlandığı ve oy kullanıldığı görülmektedir. Bu gibi durumlar, hem cezai sorumluluk hem de kararların geçerliliği bakımından ciddi hukuki sonuçlar doğurur.

1. Sahte Vekaletname Kullanımının Cezai Sonuçları

Kat maliki tarafından imzalanmış bir vekalet yazısı olmadan kat maliki adına oluşturulan sahte vekaletname ile kat malikleri toplantısına katılan kişi “özel belgede sahtecilik” suçunu işlemiş olur. Çünkü Türk Ceza Kanunu’nun 207. maddesinde “Bir özel belgeyi sahte olarak düzenleyen, başkalarını aldatacak şekilde değiştiren veya sahte olduğunu bilerek kullanan kişi, bir yıldan üç yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.” şeklinde hükme yer verilmiştir. Sahte vekaletname düzenlenmesi ya da mevcut bir vekaletnamenin içeriğinin değiştirilmesi durumunda bu madde gündeme gelir. Dolayısıyla sahte belge düzenleyip bu belgeyi kullanarak kat malikleri kuruluna katılan kişi  hakkında özel belgede sahtecilik suçundan soruşturma başlatılır ve yargılama sonunda hapis cezası ile cezalandırılması kaçınılmaz olur.

2.  Sahte Vekaletname Kullanımının Hukuki Sonuçları

a. Genel Kurul Kararlarının Mutlak Butlanla Malul Olması ( Geçersiz Sayılması)

Eğer sahte vekaletle oy kullanımı toplantı veya karar yeter sayısını doğrudan etkiliyorsa ve bu sayede genel kurul yapılabilmiş ya da karar alınabilmişse, bu kararlar mutlak butlanla sakatlanmış sayılır. Yani sahte vekaletname ile temsile yetkili olmayanların katıldığı bir genel kurul toplantısında alınan kararlar, geçersizdir. Bu bağlamda sahte vekaletname ile kişi toplantıya katılmamış olsaydı toplantı yeter sayısının sağlanamayacağı veya genel kurulda alınan karar için gerekli karar yeter sayısına ulaşılamayacağının tespit edilmesi halinde o toplantı geçersiz bir toplantı olacak ve alınan kararlarda geçersiz sayılacaktır. Böyle bir durumda mahkeme iptal kararı dahi vermeden alınan kararların geçersiz olduğunu tespit etmekle yetinecektir.

b. Genel Kurul Kararlarının Nispi Butlanla Malul Olması (İptal Edilmesi)

Sahte vekaletle oy kullanımı toplantı ve karar nisaplarını etkilememişse, alınan kararlar şeklen geçerli olsa bile, Kat Mülkiyeti Kanunu, Medeni Kanun ve iyi niyet ilkeleri çerçevesinde iptal edilebilirlik kapsamında değerlendirilir. Bu durumda kararlar ancak süresi içinde açılacak iptal davası ile geçersiz hale gelebilir.

Sahte vekaletle verilen oylar geçersiz sayılır. Bu oylar düşüldüğünde toplantı ve karar nisapları sağlanamıyorsa, karar geçersizdir. Eğer oylar sonucu etkilemiyorsa, kararlar hukuken geçerli sayılır. Ancak bu durumda hâkimin müdahalesi istenerek alınan kararın iptal edilebilirlik kapsamında değerlendirilmesi istenebilir.

3. Vekaletin sahte veya geçersiz olduğu durumlar

Bir vekâletnamenin geçersiz sayılmasına neden olabilecek durumlar, hem şekli hem de maddi unsurlar bakımından değerlendirilir. Öncelikle vekâletnamedeki imzanın sahte olması, yani vekâlet verenin bu belgeyi gerçekten imzalamamış olması ve bu kişinin gerçekte vekâlet vermemiş olduğunun anlaşılması, vekâletnamenin baştan itibaren geçersiz olduğunu gösterir. Ayrıca, vekâlet verenin fiil ehliyetine sahip olmaması (örneğin ayırt etme gücünden yoksun olması) hâlinde de verilen vekâlet geçersizdir. Bunun yanı sıra, vekâletnamenin zorunlu unsurları içermemesi — özellikle mevzuatta belirtilen pay adedi gibi bilgilerin eksik olması — emredici hükümlere aykırılık teşkil eder ve vekâleti hükümsüz kılar. Vekâletin yalnızca belirli bir genel kurulu kapsaması gerekirken kapsamının belirsiz, yetersiz ya da sonraki yıllara açık şekilde düzenlenmesi ya da vekâletnamenin, genel kurul toplantısından sonra ibraz edilmesi gibi uygulamalar da vekâletin geçerliliğini ortadan kaldırır.

Sonuç

Sahte vekaletle kat malikleri kurulu toplantısına katılmak ve oy kullanmak hem ceza hukuku hem de özel hukuk bakımından ağır sonuçlar doğurmaktadır. Ceza hukuku bakımından; özel belgede sahtecilik suçu oluşur. Özel hukuk bakımından ise, sahte vekaletle kullanılan oyların toplantı ve karar yeter sayısını etkilemesi halinde kararlar geçersiz kabul edilir. Oyların toplantı ve karar yeter sayısını etkilememesi halinde o kararların başvuru üzerine iptal edilebilirliği gündeme gelir. Bu nedenle, genel kurullarda yetkili temsilin sağlanması, vekaletnamelerin denetlenmesi ve ihtilaf halinde yargı makamlarınca detaylı inceleme yapılması büyük önem taşımaktadır. Bir makale önerisi.

Neden Uzman Tuzla Avukat Görüşü Gereklidir?

Kat malikleri kurulu toplantılarında vekaletnamelerin geçerliliği ve doğru temsilin sağlanması, toplantıların hukuki meşruiyeti açısından kritik öneme sahiptir. Sahte vekaletname kullanımı, hem ceza hukuku hem de özel hukuk açısından ciddi sonuçlar doğurur. Türk Ceza Kanunu’na göre sahte belge düzenlemek ve kullanmak “özel belgede sahtecilik” suçudur ve hapis cezası ile cezalandırılır.

Ayrıca, sahte vekaletle oy kullanımı toplantı ve karar yeter sayısını etkiliyorsa alınan kararlar mutlak surette geçersiz sayılır. Karar yeter sayısını etkilemiyorsa kararlar iptal davasıyla ortadan kaldırılabilir. Bu nedenle, vekaletnamelerin geçerliliği hem şekli hem de maddi unsurlar açısından titizlikle incelenmelidir.

Tuzla avukat, Pendik avukat, Kartal avukat, Maltepe avukat, Gebze avukat, Tepeören avukat, Orhanlı avukat, Aydınlı avukat ve Çayırova avukat gibi bölgesel uzmanlar, vekaletnamelerin hukuka uygunluğunu denetleyerek olası sahtecilik veya usulsüzlüklerin önüne geçilmesini sağlar. Toplantıların geçersiz sayılmasının önüne geçmek ve yasal sorunları en aza indirmek için bu uzmanların süreci takip etmesi gereklidir. Böylece, maliklerin hakları korunur ve hukuki riskler minimize edilir.

Özetle, kat malikleri kurulu toplantılarında vekalet işlemlerinde ortaya çıkabilecek hukuki sorunlar nedeniyle Tuzla ve çevresinde uzman bir avukata danışmak, hak kayıplarını önlemek ve hukuki süreçlerin doğru yönetilmesini sağlamak açısından büyük önem taşır.