Kat Mülkiyeti Hukuku

Usulsüz Genel Kurul, Hak Düşürücü Süreler, İhtiyati Tedbir, Durdurma Talebi ve Kayyum Atanması

1. Dava Türü ve Görevli Mahkeme 

Toplu yapı kat malikleri genel kurulu toplantısında yaşanan usulsüzlüklere (çağrı usulü, divan oluşumu, vekaletlerin geçersizliği vb.) karşı açılacak dava, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 33. maddesi uyarınca “Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali” davasıdır. KMK’nın Ek-1. maddesi uyarınca, bu kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık Sulh Hukuk Mahkemelerinde çözümlenir. Dolayısıyla, ada/parsel temsilcileri seçiminin iptali talebiyle taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurulmalıdır.

2. Başvuru Ehliyeti ve Hak Düşürücü Süreler

 KMK’nın 33. maddesi uyarınca dava açma hakları ve süreleri şu şekildedir:

Toplantıya Katılanlar: Kurul toplantısına katılan ancak alınan karara aykırı oy kullanarak bu durumu tutanağa geçirten (muhalefet şerhi düşen) her kat maliki, karar tarihinden başlayarak bir ay içinde dava açabilir. Toplantıya katılıp da aykırı oy kullanmayan veya tutanakta muhalefeti belirtilmeyen maliklerin dava açma hakkı bulunmamaktadır (Yargıtay 18. HD, 2014/13512 E.).

Toplantıya Katılmayanlar: Toplantıya katılmayan her kat maliki, kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde iptal davası açabilir.

Yokluk ve Mutlak Butlan Halleri: Kararların yok hükmünde veya mutlak butlanla malul olduğu (örneğin emredici hükümlere aykırılık) durumlarda süre koşulu aranmaz (Yargıtay 20. HD, 2017/10382 E. ). Ancak Yargıtay, çağrı usulsüzlüğü gibi durumları genellikle mutlak butlan değil, iptal edilebilir nitelikte görerek süre şartına tabi tutmaktadır.

3. Örnek İptal Sebepleri ve Usul Usulsüzlükleri 

Çağrı Usulü: Olağanüstü toplantılar için en az 15 gün önceden tüm kat maliklerine çağrı yapılması emredici bir kuraldır. Bu kurala uyulmaması, kararların salt bu nedenle iptalini gerektirir (Yargıtay 20. HD, 2019/334 E. ).

Vekaletlerin Gerçekliği: Vekaleten oy kullananların vekaletnamelerinin usulüne uygun olup olmadığı mahkemece titizlikle incelenmelidir. Bağımsız bölüm hissedarlarının tamamını temsil etmeyen veya usulüne uygun ibraz edilmeyen vekaletlerle oy kullanılması iptal sebebidir (Yargıtay 20. HD, 2017/10382 E.).

Divan Kurulu ve Seçimler: Divan kurulunun usulüne uygun oluşturulmaması ve seçimlerdeki nisap (sayı ve arsa payı çoğunluğu) hataları mahkemece bilirkişi incelemesi yaptırılarak tespit edilmelidir.

4. İhtiyati Tedbir ve Durdurma Talebi 

Genel kurul kararlarının iptali davası ile birlikte, alınan kararların (örneğin seçilen yönetimin yetkilerinin) uygulanmasının tedbiren durdurulması talep edilebilir. Yargı kararlarında bu taleplerin “yürütmenin durdurulması” veya “ihtiyati tedbir” adı altında ileri sürüldüğü görülmektedir. Mahkemeler, “yaklaşık ispat” koşulunun gerçekleşmesi durumunda kararların uygulanmasını durdurabilmektedir (Yargıtay 20. HD, 2017/930 E.). Ancak, somut delil sunulmadığı veya telafisi güç bir zarar ispatlanamadığı durumlarda tedbir talepleri reddedilmektedir.

5. Kayyum Atanması ve Seçimin Yenilenmesi

Kayyum/Yönetici Atanması: KMK’nın 34. maddesi uyarınca, kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, mahkemece bir yönetici (kayyum sıfatıyla) atanabilir. İptal davası sürerken yönetim boşluğu oluşması ihtimaline binaen “geçici yönetici/kayyum” atanması talep edilebilir (Yargıtay 20. HD, 2017/4875 E.).

Seçimin Yenilenmesi: Mahkeme doğrudan seçim yapmaz; ancak yönetici seçimini iptal ettiğinde, yeni bir yönetim seçilene kadar geçici bir yönetici atayabilir veya olağanüstü genel kurul çağrısı yapmak üzere bir temsilci görevlendirebilir (Yargıtay 20. HD, 2017/3417 E.).

6. Husumet (Davalı Taraf)

 İptal davası, kat maliklerini temsilen seçilen yöneticiye karşı açılabileceği gibi, karara olumlu oyları ile katılan tüm kat maliklerine karşı da açılabilir. Yargıtay, sadece yöneticiye husumet yöneltilmesini taraf teşkilinin sağlanması için yeterli görmektedir (Yargıtay 18. HD, 2014/3773 E.).

7. İkincil Kaynaklar ve Analojik Değerlendirmeler 

Aşağıdaki hususlar, doğrudan kat mülkiyeti kararı olmamakla birlikte benzer süreçler için ikincil kaynak olarak değerlendirilmiştir:

Tedbir Şartları: İkincil kaynaklarda, genel kurul kararlarının durdurulması için mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişimin hakkın elde edilmesini zorlaştıracağına dair somut delil aranmaktadır (İzmir BAM 11. HD, 2024/1014 E. )

Sonuç: Kat maliki olarak, usulsüz yapılan genel kurul ve temsilci seçimlerinin iptali için bir aylık hak düşürücü süre içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açabilir; bu davada kararların durdurulmasını ve yönetim boşluğu oluşmaması adına mahkemece bir yönetici/kayyum atanmasını talep edebilirsiniz. Mahkeme usulsüzlüğü tespit ederse seçimi iptal edecek ve yasal süreci (yeni seçim veya atama) işletecektir. Bir yazı önerisi.

Kat malikleri kurulu kararının iptali için hangi dava açılır?

Toplu yapı veya site genel kurulunda alınan usulsüz kararlara karşı açılacak dava, Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davasıdır. Bu dava, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.33 uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır.

Genel kurula katıldım ama muhalefet şerhi koymadım, dava açabilir miyim?

Hayır. Toplantıya katılan kat malikinin dava açabilmesi için karara açıkça karşı oy kullanması ve muhalefetini tutanağa yazdırması zorunludur. Muhalefet şerhi yoksa dava hakkı da yoktur.

Toplantıya katılmadıysam iptal davası açma sürem nedir?

Toplantıya katılmayan kat maliklerinin süresi:
Kararı öğrendikleri tarihten itibaren 1 ay,
Her hâlde karar tarihinden itibaren 6 aydır.
Bu süreler hak düşürücü olup kaçırılması hâlinde dava reddedilir.

Genel kurul kararları dava süresince durdurulabilir mi?

Evet. İptal davası ile birlikte ihtiyati tedbir talep edilerek; yönetici seçimi, temsilci ataması veya alınan kararların uygulanması geçici olarak durdurulabilir. Ancak bunun için yaklaşık ispat ve telafisi güç zarar somut delillerle ortaya konulmalıdır.

Yönetici seçimi iptal edilirse site yönetimsiz mi kalır?

Hayır. Mahkeme, yönetim boşluğu oluşmaması için geçici yönetici (kayyum) atayabilir veya olağanüstü genel kurul yapılmasını sağlamak üzere temsilci görevlendirebilir.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Kat malikleri kurulu kararlarının iptali, uygulamada en çok usul hatası yapılan ve hak düşürücü süreler nedeniyle telafisi imkânsız sonuçlar doğuran dava türlerinden biridir. Bu davalar yalnızca “dava açmak” değil; toplantı sürecinin başından itibaren hukuki denetim ve doğru strateji kurulmasını gerektirir.

Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında karşılaşılan temel zorluklar şunlardır:

Hak düşürücü süreler (1 ay / 6 ay) nedeniyle en küçük gecikmenin davayı sona erdirmesi

Usul kurallarına mutlak bağlılık (çağrı, gündem, nisap, divan oluşumu)

Delil ve ispat tekniğinin doğru kurgulanmaması

Tedbiren durdurma ve kayyum atanması taleplerinin yanlış hukuki zeminde ileri sürülmesi

Çağrı, vekâlet veya seçim hatalarının “yokluk” mu yoksa “iptal edilebilirlik” mi olduğunun yanlış değerlendirilmesi Bu nedenle kat malikleri kurulu kararlarına ilişkin davalar, standart dava pratiğiyle yürütülemez.

Uygulamada En Sık Yapılan Hatalar, 1 aylık sürenin kaçırılması, Muhalefet şerhinin toplantı tutanağına yazdırılmaması, Yanlış kişi veya kişilere husumet yöneltilmesi, Tedbir talebinin somut delil olmadan yapılması, Divan başkanlığı seçimi, vekâlet kullanımı ve oy sayımındaki hataların hukuki sonuçlarının yanlış değerlendirilmesi, bu hatalar çoğu zaman davanın esasa girilmeden reddi ile sonuçlanmakta ve kat maliklerinin yönetim üzerindeki tüm denetim imkânını ortadan kaldırmaktadır.

Sadece Dava Değil, Önleyici Hukuki Danışmanlık

Kat mülkiyeti hukukunda en doğru ve kalıcı çözüm, uyuşmazlık doğmadan önce alınan önleyici hukuki tedbirlerdir. Bu nedenle uzman avukat desteği yalnızca dava açıldıktan sonra değil; genel kurul toplantısı öncesinde, toplantı sırasında ve kararların alınma aşamasında da kritik önem taşır. Usule uygun yürütülmeyen her toplantı, ileride iptal davalarına ve yönetim krizlerine zemin hazırlamaktadır.

Bu kapsamda uzmanlık gerektiren başlıca hizmet alanları; site yönetim danışmanlığı, kat malikleri genel kurul toplantı danışmanlığı, olağan ve olağanüstü genel kurul çağrı usullerinin Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun hazırlanması, divan başkanlığı seçimi yöntemi ile toplantı tutanaklarının hukuki geçerliliğinin sağlanmasıdır. Ayrıca vekâletlerin hukuki denetimi, gündem maddelerinin iptale yol açmayacak şekilde oluşturulması ve yönetici ile denetçi seçimlerinde nisap ve oy hesaplamalarının doğru yapılması da profesyonel hukuki destek gerektiren teknik konular arasında yer almaktadır.

Bu hizmetlerin toplantı öncesinde ve toplantı sırasında sağlanması sayesinde, sonradan açılabilecek kat malikleri kurulu kararlarının iptali davalarının, uzun süren yargılamaların ve ciddi yönetim sorunlarının büyük ölçüde önüne geçilmesi mümkündür.

İstanbul – Anadolu Yakası Odaklı Uzmanlık

İstanbul genelinde, özellikle Tuzla, Pendik, Kurtköy, Kartal, Maltepe ve Anadolu Yakası’nda; site ve apartman yönetimi ihtilafları, kat malikleri genel kurul iptali davaları, temsilci ve yönetici seçimlerine ilişkin uyuşmazlıklar ile tedbiren durdurma ve kayyum atanması talepleri uygulamada sıklıkla karşılaşılan hukuki sorunlardır.

Bu tür uyuşmazlıklarda; Tuzla kat mülkiyeti avukatı, Tuzla avukat, İstanbul avukat veya Kat Mülkiyeti Kanunu uzman avukatı arayışında olan kat malikleri ve site yönetimleri açısından, hem yerel mahkeme uygulamasını hem de Yargıtay içtihatlarını yakından takip eden bir hukuk bürosu ile çalışmak sürecin sağlıklı yürütülmesi bakımından belirleyici rol oynar.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu ile Güvenli Hukuki Süreç

Bu kapsamda, kat mülkiyeti hukuku başta olmak üzere çok sayıda teknik ve usule dayalı dava alanında tecrübeye sahip olan 2M Hukuk Avukatlık Bürosu; site yönetim danışmanlığı, kat malikleri genel kurul toplantı danışmanlığı, genel kurul kararlarının iptali, tedbiren durdurma ve kayyum atanması konularında müvekkillerine kapsamlı hukuki destek sunmaktadır.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu, Tuzla, Pendik, Kurtköy, Kartal ve İstanbul Anadolu Yakası genelinde; uyuşmazlık doğmadan önce önleyici danışmanlık, dava aşamasında ise etkin, hızlı ve sonuç odaklı dava takibi ile müvekkillerinin hak ve menfaatlerini güvence altına almaktadır.

1. Genel Kural ve Yasal Dayanak

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 20. maddesi, kat maliklerinin ortak giderlere katılım borcunu düzenleyen temel hükümdür. Yargıtay kararlarında (20. HD-2019/3963, 18. HD-2012/8590) vurgulandığı üzere; kat malikleri, aralarında başka türlü bir anlaşma (yönetim planı hükmü vb.) bulunmadıkça, anataşınmazın tüm ortak giderlerine ve bu giderler için toplanacak avansa arsa payları oranında katılmakla yükümlüdürler.

KMK’nın 20/c maddesi uyarınca, kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle gider ve avans payını ödemekten kaçınamazlar. Bu hüküm, zemin katta bulunan dükkan ve iş yeri maliklerinin, binanın iç kısmını kullanmadıkları veya asansöre ihtiyaç duymadıkları gerekçesiyle aidat ve ortak gider borcundan muafiyet iddialarının yasal engelini oluşturmaktadır (20. HD-2017/4437, 18. HD-2014/2542K).

2. Yönetim Planının Bağlayıcılığı ve Muafiyet Durumu

Yargıtay uygulamasına göre, ortak giderlere katılımda asıl belirleyici belge tapuda kayıtlı olan yönetim planıdır.

Muafiyet Hükmü Yoksa: Yönetim planında dükkanların ortak giderlerden ayrık tutulmasına dair bir hüküm bulunmadığı sürece, dükkan malikleri tüm genel giderlerden sorumludur. Kat malikleri kurulunun, yönetim planında hüküm olmaksızın dükkanları giderlerden muaf tutan kararları hukuka aykırıdır ve iptali gerekir (18. HD-2011/10563.

Muafiyet Hükmü Varsa: Yönetim planında zemin kat veya dükkan maliklerinin belirli giderlerden (örneğin asansör bakım ve işletme giderleri) muaf tutulacağına dair açık bir hüküm varsa, bu hüküm geçerlidir ve malik bu giderlerden sorumlu tutulamaz (18. HD-2013/2726, 18. HD-2015/3119).

Muafiyetin Sınırı: Yönetim planında dükkan maliklerinin bir kısım ortak giderlerden (merdiven temizliği, otomat elektriği vb.) sorumlu tutulmaması, yasanın emredici hükümlerine aykırılık teşkil etmez (18. HD-2003/320). Ancak yönetim planındaki muafiyetler genellikle “bakım ve işletme” giderlerine yöneliktir; asansörün “yenilenmesi” veya “yapımı” gibi demirbaş niteliğindeki giderler, yönetim planında aksine açık hüküm yoksa KMK m.19 ve 20 uyarınca tüm kat maliklerinin sorumluluğundadır (18. HD-2013/1165, 18. HD-2009/13255).

3. Uygulama Örnekleri ve Teknik Detaylar

Asansör ve Elektrik Giderleri: Zemin kattaki iş yerlerinin asansör ve kapıcı hizmetinden yararlanmadığı, ortak elektrik ve sudan faydalanmadığı yönündeki itirazlar, KMK 20/c maddesi gereği davanın reddi nedenidir (20. HD-2017/4437).

Isınma Giderleri: Bağımsız bölümün depo mahiyetinde olması veya kalorifer tesisatının/peteklerinin bulunmaması, maliki ortak giderlerden ve yönetim planında aksine hüküm yoksa yakıt bedelinden muaf kılmaz (18. HD-2013/18663). Onaylı projede ısınma tesisatı varsa, malik kendi iradesiyle petek taktırmasa dahi giderlere katılmak zorundadır (18. HD-2010/12689).

Yakıt Sistemi Ayrımı: Eğer anataşınmazda dükkan ve meskenlerin yakıt sistemleri onaylı mimari projeye göre tamamen ayrılmışsa, dükkan malikleri yakıt giderinden sorumlu olmayabilir; ancak bu durum aydınlatma, temizlik, kapıcı ve yönetim gideri gibi diğer ortak giderlere katılma yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz (18. HD-2011/6693Kaynak).

4. İkincil Kaynak Değerlendirmeleri

İkincil kaynak olarak sunulan kararlar, genel kuralın farklı uyuşmazlık türlerindeki yansımalarını teyit etmektedir:

Mantolama ve Onarım: Dış cephe yalıtımı (mantolama) gibi ortak yerlerin korunmasına yönelik giderler, bağımsız bölümün konumu gözetilmeksizin tüm maliklere arsa payı oranında paylaştırılmalıdır (18. HD-2013/10975, 20. HD-2018/4598).

Ticari Yapılar (AVM): KMK 20. maddesi hükümleri, alışveriş merkezi (AVM) gibi ticari nitelikteki yapılarda bulunan bağımsız bölümler için de geçerli olup, yönetim planında aksi kararlaştırılmadıkça genel giderlere katılım zorunludur (17. HD-2011/11943).

Kapıcı Giderleri: Kapıcı ve kaloriferci giderlerine katılımda, maliklerin bu hizmetlerden faydalanmaya ihtiyaç duymadıklarını ileri sürmeleri geçersizdir; KMK 20/c uyarınca bu giderlerden kaçınılamaz (22. HD-2020/971, 20. HD-2019/465).

Yönetim Planı İncelemesi: Mahkemelerin, dükkan maliklerinin muafiyet iddialarını değerlendirirken mutlaka güncel yönetim planını getirtip, bu maliklerin borçtan bağışık tutulduğuna dair özel bir hüküm olup olmadığını denetlemesi gerekmektedir (18. HD-2014/10598, 20. HD-2017/4236).

Sonuç: Yargı kararları ışığında; zemin kat dükkan ve iş yeri malikleri, yönetim planında açık bir muafiyet hükmü bulunmadığı sürece, binanın iç kısmını veya asansörü kullanmadıkları gerekçesiyle ortak giderlerden kaçınamazlar. Yönetim planındaki muafiyetler ise genellikle işletme giderleriyle sınırlı olup, esaslı onarım ve yapım giderlerini kapsamamaktadır.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli? | 2M Hukuk Avukatlık Ofisi – İstanbul Anadolu Yakası

Zemin kat dükkan ve iş yerlerine yönelik aidat ve ortak gider uyuşmazlıkları; yönetim planının yorumu, gider türlerinin ayrıştırılması (işletme–yenileme) ve Yargıtay içtihatlarının doğru uygulanması bakımından teknik bilgi gerektirir. Yanlış aidat tahakkukları veya hukuka aykırı muafiyet kararları, ciddi maddi kayıplara yol açabilmektedir.

Özellikle İstanbul, Anadolu Yakası, Tuzla, Pendik, Kartal, Aydınlı, Bayramoğlu ve Gebze bölgelerinde bulunan apartman, site ve ticari yapılarda; dükkan maliklerine yöneltilen aidat talepleri sıkça dava ve icra konusu olmaktadır.

Uzman Avukat Desteği Neden Önemlidir?

Yönetim planındaki muafiyet hükümlerinin hukuka uygun yorumlanması,

Rutin giderler ile esaslı onarım ve yenileme giderlerinin ayrıştırılması,

Hatalı aidat tahakkuklarına karşı itiraz ve iptal süreçlerinin yürütülmesi,

Ortak gider alacakları için başlatılan icra takiplerinin denetlenmesi,

Geriye dönük haksız tahsilatların iadesinin sağlanması ancak alanında uzman bir avukatın hukuki takibi ile mümkündür.

2M Hukuk Avukatlık Ofisi ile Güvenli Hukuki Süreç

2M Hukuk Avukatlık Ofisi, İstanbul merkezli olarak Anadolu Yakası, Tuzla, Pendik, Kartal, Aydınlı, Bayramoğlu ve Gebze bölgelerinde; zemin kat dükkan ve iş yeri maliklerine ilişkin aidat, ortak gider ve icra uyuşmazlıklarında etkin ve uzman hukuki destek sunmaktadır. Ortak giderler konusunda hak kaybı yaşamamak ve süreci doğru yönetmek için uzman avukat desteği hayati önem taşımaktadır.

1. Yurtdışından Türkiye’de Ev ve Arsa Satışı : Yasal Çerçeve ve Temel Sınırlamalar

Türkiye’de taşınmaz edinimi ve devri, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi ile düzenlenmiştir. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin taşınmaz edinebilmesi, Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülke listesinde yer almalarına ve kanuni sınırlamalara uyulmasına bağlıdır.

Alan Sınırlaması: Yabancı uyruklu gerçek kişiler, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün %10’unu ve kişi başına ülke genelinde 30 hektarı geçmemek kaydıyla taşınmaz edinebilirler.

Askeri ve Güvenlik Bölgeleri: 2565 sayılı Kanun uyarınca, yabancıların birinci derece askeri yasak bölgelerde taşınmaz edinmesi yasaktır. İkinci derece askeri yasak bölgelerde ve güvenlik bölgelerinde ise Genelkurmay Başkanlığı veya valilik izni şarttır. Tapu kayıtlarındaki güvenlik şerhleri, tasarruf haklarını kısıtlayabilir.

Proje Zorunluluğu: Yapısız taşınmaz (arsa) satın alan yabancılar, geliştirecekleri projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır; aksi halde taşınmazın tasfiyesi söz konusu olabilir.

2. Güvenli Satış ve Devir Yöntemleri

Yargı kararları, yurtdışından yapılan işlemlerde “resmi şekil” şartına uyulmamasının en büyük risk faktörü olduğunu göstermektedir.

Resmi Şekil Şartı: Taşınmaz mülkiyetinin devri ancak tapu sicil müdürlüklerinde yapılacak resmi senetle mümkündür. “Adi yazılı” veya “harici” satış sözleşmeleri mülkiyeti devretmez ve hukuken geçersizdir.

Noter Onaylı Sözleşmeler ve İnançlı İşlemler: Mevzuat engelleri nedeniyle taşınmazın bir başkası adına tescil edildiği “inançlı işlemlerde”, hakların korunması için noter huzurunda yazılı sözleşme yapılması kritik önemdedir. Yargıtay, bu tür iddiaların 05.02.1947 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca yazılı delille kanıtlanması gerektiğini vurgulamaktadır.

Vekaletname Kullanımı: Yurtdışından işlem yaparken noter onaylı vekaletnameler temel araçtır. Ancak vekilin “sadakat ve özen borcu” (TBK m. 506) kapsamında, vekaletnamenin sınırlarının net çizilmesi, satış bedelinin alt sınırının belirtilmesi ve işlemlerin düzenli denetimi kötüye kullanımı önlemek açısından elzemdir.

3. Finansal Güvenlik ve Vergi Avantajları

Tapu Takas Sistemi: Gayrimenkul bedelinin el değiştirmesi ile mülkiyetin devrini eş zamanlı sağlayan Takasbank (Tapu Takas) sistemi, paranın çalınması veya satıcının tapuya gelmemesi gibi riskleri bertaraf eden güvenli bir ödeme yöntemidir.

KDV İstisnası: Yurtdışında 6 aydan fazla yaşayan Türk vatandaşları ve yabancı uyruklular, Türkiye’de inşa edilen konut/iş yerlerinin ilk tesliminde KDV’den istisna tutulabilir. Bunun için bedelin döviz olarak Türkiye’ye getirilmesi ve banka dekontu ile tevsik edilmesi şarttır.

4. Mavi Kart Sahiplerinin Durumu

Mavi kart sahipleri (izinle Türk vatandaşlığından çıkanlar), taşınmaz iktisabı ve ferağı işlemlerinde Türk vatandaşlarına uygulanan mevzuat çerçevesinde işlem yaparlar. Bu kişiler için yabancılara uygulanan kısıtlamalar (alan sınırı, askeri bölge yasağı vb.) kural olarak uygulanmaz.

5. İkincil Kaynak Analizi ve Uygulama Örnekleri

Aşağıdaki hususlar karar metinlerinde sınırlı bilgi veya dolaylı bağlam sunan ikincil kaynaklar olarak değerlendirilmiştir:

Güven İlişkisine Dayalı Riskler: Emlakçı veya yakın tanıdıklar aracılığıyla “yabancıların doğrudan alım yapamayacağı” iddiasıyla taşınmazın başkası üzerine tescil edilmesi (inançlı işlem), vekilin kötü niyetli devirleri veya ipotek tesis etmesi durumunda ciddi mülkiyet kayıplarına yol açmaktadır.

İspat Zorlukları: Elden yapılan ödemelerin ispatlanamaması, tapu iptal davalarında en büyük engellerden biridir. Banka transferleri ve dekontlarda alıcı/taşınmaz bilgilerine yer verilmesi güvenliğin temelidir.

Kira İşlemleri: Kira işlemlerinde vekaletname ile yetkilendirilen kişilerin, kira gelirlerini zimmetine geçirmesi “güveni kötüye kullanma” suçunu oluşturabilir. Kira sözleşmelerinin ve yetki sınırlarının noter onaylı belgelerle kayıt altına alınması önerilmektedir.

Karşılıklılık (Mütekabiliyet) Araştırması: Yabancı uyrukluların miras veya satış yoluyla edinimlerinde, Türkiye ile ilgili ülke arasında fiili ve hukuki karşılıklılığın bulunup bulunmadığı Adalet ve Dışişleri Bakanlıkları üzerinden araştırılmalıdır.

Sonuç: Yurtdışından yapılacak işlemlerde; resmi tapu tescili, noter onaylı sınırlı yetki içeren vekaletnameler, Tapu Takas sistemi üzerinden banka aracılığıyla ödeme ve taşınmazın askeri/güvenlik bölgesi durumunun önceden sorgulanması en güvenli yöntemler olarak öne çıkmaktadır. Bir yazı önerisi.

Yurtdışından Türkiye’de Ev ve Arsa Satışında Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Yurtdışından Türkiye’de ev veya arsa satışı, yalnızca tapu devrinden ibaret olmayıp; tapu hukuku, yabancılar hukuku, vergi mevzuatı ve uluslararası işlemlerin birlikte değerlendirilmesini gerektiren çok boyutlu bir süreçtir. Uygulamada en sık karşılaşılan sorunlar; hatalı vekaletnameler, geçersiz sözleşmeler, güven ilişkisine dayalı inançlı işlemler ve ispat güçlüklerinden kaynaklanmaktadır.

Özellikle yurtdışından yapılan işlemlerde resmi şekil şartına aykırılıklar, telafisi mümkün olmayan mülkiyet kayıplarına yol açabilmektedir. Tapu Takas sisteminin doğru kullanılmaması, bedelin elden ödenmesi veya banka kayıtlarının eksik olması, ileride açılacak tapu iptal ve tescil davalarında ciddi risk oluşturur. Ayrıca askeri ve güvenlik bölgesi şerhleri, proje zorunluluğu ve KDV istisnası gibi teknik hususlar, işlem öncesinde mutlaka hukuki denetime tabi tutulmalıdır.

Bu nedenle, yurtdışından Türkiye’de taşınmaz satışı sürecinin başından sonuna kadar uzman bir avukat tarafından yürütülmesi, hem mülkiyet hakkının korunması hem de ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından büyük önem taşır. 2M Hukuk Avukatlık Bürosu, başta İstanbul olmak üzere Anadolu Yakası genelinde ve özellikle Tuzla bölgesinde; yurtdışından yapılan ev ve arsa satışlarında kapsamlı hukuki danışmanlık ve işlem güvenliği hizmeti sunmaktadır.

Sonuç olarak, yurtdışından Türkiye’de taşınmaz satışı gibi yüksek ekonomik değer içeren işlemlerde, uzman avukat desteği almak bir tercih değil, hukuki güvenliğin zorunlu bir parçasıdır.

1. Ortak Alanlarda İnşaat ve Tesis Yapılmasına İlişkin Yasal Mevzuat 

Siteye Sonradan Havuz Yapılması: Oy Birliği mi Gerekir, 4/5 Çoğunluk Yeterli mi? 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 19. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, kat maliklerinden biri, tüm kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis yaptıramaz. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi ve 5. Hukuk Dairesi kararlarında vurgulandığı üzere, ortak alan olan bahçeye havuz yapılması bu kapsamda değerlendirilmekte ve kural olarak beşte dört çoğunluğun yazılı rızasını gerektirmektedir. Ayrıca, KMK’nın 19. maddesinin birinci fıkrası, kat maliklerine ana taşınmazın mimari durumunu, güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle koruma borcu yüklemektedir.

2. Havuz için Proje Tadilatı ve Tüm Kat Maliklerinin Muvafakati Şartı

 Yargıtay kararlarında, yapılacak tesisin niteliğine göre rıza oranlarının değişebileceği belirtilmiştir. Özellikle proje tadilatı gerektiren, imar mevzuatına aykırılık teşkil edebilecek veya kapalı alan kazanmaya yönelik inşaat ve tesisler için sadece 4/5 çoğunluk yeterli olmayıp, tüm kat maliklerinin (oy birliği) muvafakati ve değişikliğin belediye tarafından onaylanması gerekebilir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi (2019/3894 E.) ve 18. Hukuk Dairesi (2014/17211 E.K) kararlarında, havuzun yasallaştırılması veya proje tadilatı yoluyla ruhsata bağlanması için tüm kat maliklerinin onayının zorunlu olduğu, 4/5 çoğunlukla alınan kararların bu tür durumlarda geçersiz sayılacağı hükme bağlanmıştır.

3. Komşuluk Hukuku ve Rahatsızlık Verici Faaliyetler 

KMK’nın 18. maddesi uyarınca, kat malikleri bağımsız bölümlerini ve ortak yerleri kullanırken birbirlerini rahatsız etmemek ve haklarını karşılıklı olarak dürüstlük kuralları içinde kullanmakla yükümlüdürler. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (2013/6217 E.) ve 5. Hukuk Dairesi (2022/4265 E.) kararlarına göre, beşte dört çoğunluk sağlanmış olsa dahi, yapılacak tesisin:

İmar mevzuatına aykırı olmaması,

Diğer kat maliklerinin bağımsız bölümlerini kullanmalarını engellememesi,

Kat maliklerini rahatsız edici nitelikte bulunmaması gerekir.

4. İzlenebilecek Hukuki Yollar

 Yargı kararları ışığında, projeye aykırı veya huzur bozucu bir havuz inşaatına karşı şu yollar izlenebilir:

Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali: Havuz yapılmasına dair bir kurul kararı alınmışsa, bu kararın kanunun aradığı nitelikli çoğunluğa (duruma göre 4/5 veya oy birliği) sahip olmadığı gerekçesiyle Sulh Hukuk Mahkemesi’nde iptal davası açılabilir.

Müdahalenin Men’i ve Eski Hale Getirme Davası: Ortak alana rızasız veya projeye aykırı bir müdahale söz konusu ise, inşaatın durdurulması, müdahalenin önlenmesi ve alanın projeye uygun eski haline getirilmesi talebiyle Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılabilir.

İdari İtiraz ve İptal Davası: Proje onayı veya ruhsat aşamasında belediyeye itiraz edilebilir. Belediyece onaylanan tadilat projelerinin tüm kat maliklerinin muvafakatini içermemesi durumunda, bu idari işlemin iptali için idare mahkemesinde dava açılması mümkündür.

Sonuç: 30 yıl önceki bir projenin günümüzde uygulanması, mevcut kat maliklerinin güncel rızasını ve imar mevzuatına uygunluğunu gerektirir. Görsel bozulma, gürültü ve koku gibi şikayetler, KMK 18. madde kapsamında “rahatsızlık” olarak ileri sürülerek projenin durdurulması veya eski hale getirilmesi talep edilebilir.

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Siteye veya ortak alanlara havuz yapılması gibi uyuşmazlıklar, yalnızca çoğunluk hesabı ile çözülebilecek basit yönetim meseleleri olmayıp; Kat Mülkiyeti Hukuku, imar hukuku, komşuluk hukuku ve idare hukuku hükümlerinin birlikte değerlendirilmesini gerektiren çok katmanlı hukuki sorunlardır. Yanlış usulle alınan bir karar veya eksik muvafakat, ilerleyen aşamalarda telafisi güç hak kayıplarına yol açabilmektedir.

Bu tür uyuşmazlıklarda uzman avukat desteği özellikle şu nedenlerle gereklidir:

Doğru Rıza Oranının Tespiti: Somut olayda 4/5 çoğunluğun yeterli olup olmadığı, yoksa proje tadilatı nedeniyle oy birliğinin mi gerektiği, Yargıtay içtihatları ışığında teknik değerlendirme gerektirir. Yanlış çoğunlukla alınan kararlar kesin hükümsüzlük riski taşır.

Proje ve Ruhsat İncelemesi: Belediyeden alınan ruhsat veya tadilat onaylarının, tüm kat maliklerinin muvafakatini içerip içermediği ve imar mevzuatına uygunluğu ancak hukuki ve teknik inceleme ile ortaya konulabilir.

Dava Türünün ve Görevli Mahkemenin Doğru Belirlenmesi: Kat malikleri kurulu kararının iptali, müdahalenin men’i, eski hale getirme, idari iptal davası veya tazminat taleplerinin hangisinin (veya hangilerinin birlikte) açılacağı stratejik önem taşır. Yanlış dava türü veya görevli mahkeme seçimi, davanın usulden reddine yol açabilir.

Komşuluk Hukuku ve Rahatsızlık İddialarının İspatı: Gürültü, koku, görsel bozulma ve değer kaybı gibi hususların hukuken “rahatsızlık” sayılıp sayılmayacağı ve nasıl ispatlanacağı, Yargıtay ve Anayasa Mahkemesi içtihatlarına hâkimiyet gerektirir.

Hak Kayıplarının Önlenmesi: Sürelerin kaçırılması, eksik delil sunulması veya yanlış hukuki yol izlenmesi, kat maliklerinin dava hakkını tamamen kaybetmesine neden olabilir.

Sonuç olarak; siteye havuz yapılması gibi ortak alanlara ilişkin uyuşmazlıklarda, hem önleyici hukuki danışmanlık aşamasında hem de dava sürecinde, Kat Mülkiyeti Hukuku alanında deneyimli bir avukattan profesyonel destek alınması, hak kayıplarının önlenmesi ve sürecin etkin şekilde yönetilmesi bakımından zorunludur.

Bu tür uyuşmazlıklarda, Kat Mülkiyeti ve site yönetimi kaynaklı davalarda tecrübeli 2M Hukuk Avukatlık Bürosu tarafından yapılacak hukuki değerlendirme ve temsil, sürecin Yargıtay içtihatlarına uygun ve sonuç odaklı yürütülmesini sağlayacaktır.

1. Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Tanım ve Hukuki Niteliği 

Yargıtay kararlarında ölünceye kadar bakma sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 611. maddesi uyarınca; bakım borçlusunun bakım alacaklısını ölünceye kadar bakıp gözetmeyi, bakım alacaklısının da bir malvarlığını veya bazı malvarlığı değerlerini ona devretme borcunu üstlendiği bir sözleşme olarak tanımlanmaktadır. Bu sözleşme, her iki yana borç yükleyen (ivazlı) ve talih ile tesadüfe bağlı sonuçlar doğuran bir nitelik taşır. Bakım borçlusu, bakım alacaklısına ömür boyu bakmayı üstlenirken; bakım alacaklısı da bunun karşılığı olarak bir edim (taşınır, taşınmaz veya intifa hakkı gibi) sunmaktadır.

2. Ölünceye Kadar Bakım Sözleşmesi : Geçerlilik Koşulları ve Şekil Şartı 

Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi kararlarında, ölünceye kadar bakma sözleşmelerinin geçerliliği için “resmi şekil” şartı üzerinde önemle durulmaktadır.

Resmi Şekil Zorunluluğu: TBK’nın 612. ve Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 545. maddesi gereğince, bu sözleşmelerin miras sözleşmesi şeklinde (noter huzurunda veya sulh hukuk hâkimi önünde) düzenlenmesi zorunludur. Resmi şekilde düzenlenmeyen sözleşmelere dayanılarak tapu iptali ve tescil hükmü kurulması mümkün değildir.

İstisna: Devletçe tanınmış bir bakım kurumu tarafından yetkili makamların belirlediği koşullara uyularak yapılmışsa, geçerliliği için yazılı şekil yeterlidir.

Ehliyet: Sözleşmenin yapıldığı tarihte murisin fiil ehliyetine sahip olması şarttır. Ayırtım gücü bulunmayan kimsenin yaptığı işlemlere sonuç bağlanamaz ve bu durum her zaman ileri sürülebilir.

3. Bakım Borçlusunun Yükümlülükleri

 Bakım borçlusunun yükümlülüğü, aksi kararlaştırılmadığı sürece, bakım alacaklısını ailesi içerisine alıp;

İkametgâh (konut) temini,

Besleme ve giydirme,

Hastalığında tedavi ve gerekli ihtimamı gösterme,

Manevi yönden her türlü yardım ve desteği sağlama ödevlerini kapsar. Bakım borçlusu, aldığı malların kıymetine ve bakım alacaklısının sosyal konumuna göre hakkaniyet kuralları çerçevesinde hareket etmek zorundadır. Bakıp gözetme koşulunun geçerliliği için sözleşme tarihinde alacaklımın özel bakıma muhtaç olması şart değildir; bu ihtiyacın sonradan doğması sözleşmenin geçerliliğini etkilemez.

4. Sözleşmenin Feshi ve İrat Tahsisi 

Sözleşmeden doğan ödevlere aykırılık nedeniyle ilişkinin çekilmez hale gelmesi durumunda taraflara fesih hakkı tanınmıştır (TBK m. 617).

Tek Yanlı Fesih: Bakım borçlusunun kusuruyla bakım yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde, bakım alacaklısı sözleşmeyi feshederek verdiği taşınmazın tapu iptali ve tescilini talep edebilir. Fesih geçmişe etkili sonuç doğurur.

İrat Tahsisi: Hâkim, sözleşmeyi feshetmek yerine, taraflardan birinin talebiyle veya resen, tarafların birlikte yaşamasına son vererek bakım alacaklısına ömür boyu gelir (irat) bağlayabilir. Bu durum genellikle tarafların kusursuz olduğu veya birlikte yaşamanın imkânsızlaştığı hallerde (örneğin bakım alacaklısının evlenmesi veya borçlunun ağır hastalığı) uygulanır.

Mücbir Sebep: Bakım borçlusunun elinde olmayan nedenlerle (ağır sağlık sorunları vb.) edimini yerine getirememesi durumunda doğrudan fesih yerine irat tahsisi yoluna gidilmesi gerektiği vurgulanmaktadır.

5. Muris Muvazaası ve Mal Kaçırma İddiaları 

Yargı kararlarında en sık karşılaşılan uyuşmazlık konusu, ölünceye kadar bakma sözleşmesinin mirasçılardan mal kaçırma amacıyla (muvazaalı) yapıldığı iddiasıdır.

Değerlendirme Kriterleri: Bir temlikin muvazaalı olup olmadığı belirlenirken; murisin yaşı, fiziki ve genel sağlık durumu, aile koşulları ve ilişkileri, elindeki mal varlığının miktarı, temlik edilen malın tüm mamelekine oranı ve bu oranın makul olup olmadığı dikkate alınır.

Gerçek İrade: Eğer murisin asıl amacı bakılmak değil de belirli bir mirasçıyı kayırmak veya diğerlerinden mal kaçırmak ise sözleşme muvazaalı kabul edilir ve iptal edilir. Ancak murisin bakılma ihtiyacı gerçekse ve bakım borçlusu bu görevi yerine getirmişse, temlik edilen malın değeri yüksek olsa dahi muvazaa kabul edilmez.

İspat: Bakım alacaklısının sağlığında bakım borcuna aykırılık nedeniyle dava açmamış olması, bakım borcunun yerine getirildiğine dair karine teşkil edebilir.

6. Mirasçıların Hakları ve Dava Ehliyeti

Bakım Borcuna Aykırılık: Bakım borcunun yerine getirilmediği iddiasıyla sözleşmeyi feshetme hakkı, kural olarak bakım alacaklısına aittir. Bakım alacaklısı sağlığında bu hakkı kullanmamışsa, mirasçıları bakım borcunun yerine getirilmediği iddiasıyla dava açamazlar.

Muvazaa ve Ehliyetsizlik: Mirasçılar, sözleşmenin muvazaalı olduğu veya murisin sözleşme tarihinde ehliyetsiz olduğu iddialarıyla her zaman dava açabilirler.

Mülkiyeti Geçirme Borcu: Bakım alacaklısı öldüğünde, taşınmazın mülkiyeti henüz devredilmemişse, mirasçılar bu mülkiyeti bakım borçlusuna geçirme borcu altındadır. Aksi halde bakım borçlusu mirasçılara karşı tapu iptal ve tescil davası açabilir.

7. Bakım Borçlusunun Ölümü Bakım borçlusunun ölümü sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez; bakım borcu mirasçılarına intikal eder. Ancak bakım alacaklısı, borçlunun ölümünden itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içinde sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir (TBK m. 618). Bu durumda alacaklı, borçlunun iflası halinde masadan isteyebileceği miktara eşit bir para talep edebilir; malı aynen geri isteyemez.

8. Usuli Hususlar

Ölünceye kadar bakma akdine dayalı tapu iptal ve tescil davalarında verilen hükümler “izhari” (açıklayıcı) niteliktedir; mülkiyet kararın kesinleşmesiyle kütük dışı kazanılır.

Tapu maliki murisin tüm mirasçılarının davada taraf olması, taraf teşkilinin sağlanması bakımından zorunludur.(bir yazı önerisi)

Muvazaa iddiaları zamanaşımına tabi değildir ve her zaman ileri sürülebilir.

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmelerinde Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Ölünceye kadar bakma sözleşmeleri; miras hukuku, borçlar hukuku ve taşınmaz hukuku alanlarının kesişiminde yer alan, uygulamada en fazla uyuşmazlık çıkan sözleşme türlerinden biridir. Özellikle İstanbul, Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Gebze ve Anadolu Yakası genelinde açılan davalarda; bu sözleşmelerin muvazaalı olup olmadığı, bakım borcunun gereği gibi yerine getirilip getirilmediği ve tapu devrinin hukuki sonucu sıklıkla yargılamaya konu olmaktadır.

Uygulamada en çok yapılan hatalar; sözleşmenin resmi şekle uygun yapılmaması, murisin ehliyet durumunun yeterince araştırılmaması, bakım borcunun kapsamının somutlaştırılmaması ve mirasçıların yanlış hukuki sebebe dayanarak dava açmasıdır. Bu tür hatalar, telafisi güç hak kayıplarına ve uzun süren davalara yol açabilmektedir.

Özellikle muris muvazaası iddialarında Yargıtay; murisin yaşı, sağlık durumu, aile ilişkileri, devredilen malın tüm malvarlığına oranı ve bakım ilişkisinin fiilen yerine getirilip getirilmediğini titizlikle incelemektedir. Bu nedenle sürecin, güncel Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi içtihatlarına hâkim bir avukat tarafından yürütülmesi büyük önem taşır.

Bu noktada İstanbul Tuzla merkezli 2M Hukuk Avukatlık Bürosu, ölünceye kadar bakma sözleşmelerinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davaları, muris muvazaası davaları ve fesih/irat talepleri konusunda; hem bakım alacaklıları hem de mirasçılar açısından profesyonel ve sonuç odaklı hukuki destek sunmaktadır.

Ölünceye kadar bakma sözleşmeleri, doğru kurgulanmadığında veya yanlış dava stratejisi izlendiğinde geri dönülmesi zor sonuçlar doğurabileceğinden, uzman avukat desteğiyle hareket edilmesi hukuki bir zorunluluk haline gelmektedir.

1. Kira Uyarlama Davasının Hukuki Temeli ve Niteliği

Kira Uyarlama Davası Nedir? Şartları, Süreci ve Yargıtay’a Göre Uygulaması. Kira uyarlama davası, sözleşme hukukuna egemen olan “sözleşmeye bağlılık” (Ahde Vefa – Pacta Sunt Servanda) ilkesinin istisnai bir uygulamasını teşkil eder. Kural olarak, sözleşme yapıldığı andaki koşullarla aynen uygulanmalıdır. Ancak, sözleşme kurulduktan sonra ifası sırasında ortaya çıkan, taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü ve objektif nitelikteki olaylar nedeniyle edimler arasındaki dengenin bir taraf aleyhine katlanılamayacak derecede bozulması durumunda, bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet ve dürüstlük kurallarına aykırı bir durum yaratabilir (Yargıtay 6. HD – 2015/6627; Yargıtay 3. HD – 2017/5251).

Bu noktada, “işlem temelinin çökmesi” veya “Clausula Rebus Sic Stantibus” (beklenmeyen hal şartı) ilkesi devreye girer. Yargı kararlarına göre, sözleşmenin temelini oluşturan şartların sonradan esaslı surette değişmesi halinde, hâkimin sözleşmeye müdahalesi gündeme gelir. Bu müdahalenin hukuki dayanağı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 138. maddesinde düzenlenen “Aşırı İfa Güçlüğü” hükmü ile daha önceki dönemde Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 1, 2 (dürüstlük kuralı) ve 4. maddeleridir (Yargıtay HGK – 2003/13-332; Yargıtay 13. HD – 2012/2412). Uyarlama, sözleşmeye istisnai, tali (ikincil) ve yardımcı bir çözüm yolu olarak kabul edilir ve özellikle uzun süreli borç ilişkilerinde uygulama alanı bulur (Yargıtay 6. HD – 2015/11014).

2. Kira Uyarlama Davasının Şartları

Yargıtay kararlarında ve TBK m. 138’de kira uyarlama davasının açılabilmesi için bir dizi şartın bir arada bulunması gerektiği vurgulanmaktadır. Bu şartlar şunlardır:

Olağanüstü ve Öngörülemeyen Bir Durumun Ortaya Çıkması: 

Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır. Yargı kararlarında harp, ülkeyi sarsan ciddi ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon ve paranın satın alma gücündeki önemli ölçüde düşüş gibi durumlar örnek olarak gösterilmektedir (Yargıtay 3. HD – 2017/7432; Yargıtay 6. HD – 2015/6627). Olaylar öngörülebilir olsa dahi, bunların sözleşmeye etkilerinin kapsam ve biçim bakımından bu derecede tahmin edilememiş olması da bu şartın gerçekleşmesi için yeterli görülebilir (Yargıtay 13. HD – 2012/2412).

Değişen Durumun Borçludan Kaynaklanmaması: Ortaya çıkan olağanüstü durum, uyarlama talep eden taraftan (borçludan) kaynaklanmamış olmalıdır (Yargıtay 3. HD – 2017/7304).

Edimler Arasındaki Dengenin Aşırı Derecede Bozulması: Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır. Edimler arasındaki denge, aşırı ölçüde ve açık biçimde bozulmuş olmalıdır (Yargıtay 3. HD – 2017/12987; Yargıtay 13. HD – 2010/17858).

Borcun Henüz İfa Edilmemiş veya İhtirazi Kayıtla İfa Edilmiş Olması: Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak (ihtirazi kayıtla) ifa etmiş olmalıdır (Yargıtay 3. HD – 2017/7304; Yargıtay 6. HD – 2014/3305). Geçmişe yönelik olarak ödenmiş kira bedelleri için uyarlama talep edilemez (Yargıtay 3. HD – 2024/1623).

Sözleşmede veya Kanunda Uyarlama Hükmü Bulunmaması: Sözleşmede veya kanunda değişen hal ve şartlara dair bir intibak kaydı veya hüküm bulunmamalıdır. Ancak, sözleşmede bulunan bir hükmün uygulanmasının TMK m. 2/2 uyarınca hakkın kötüye kullanılması anlamına gelebileceği durumlarda da uyarlama talep edilebilir (Yargıtay 3. HD – 2017/5992).

3. Usul ve Esaslar

Kira uyarlama davalarında mahkemelerin izlemesi gereken usul ve esaslar Yargıtay kararlarında detaylı olarak belirlenmiştir:

Bilirkişi İncelemesi: Mahkeme, uyarlama koşullarının oluşup oluşmadığını tespit etmek amacıyla konularında uzman üç kişilik bir bilirkişi kurulundan denetime elverişli ve gerekçeli bir rapor almalıdır (Yargıtay 3. HD – 2017/7304; Yargıtay 3. HD – 2017/5992).

Bilirkişi Raporunun İçeriği: Bilirkişi raporunda, kira bedelinin tespitine ilişkin davalardaki yöntemlerden farklı olarak, uyarlama davasına özgü ilkeler çerçevesinde şu hususlar araştırılıp değerlendirilmelidir:

Kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu.

Bölgedeki kira parasını etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticari gelişmeler.

Emsal kira paraları (ancak bunlar sadece yardımcı kaynak olarak dikkate alınır).

Vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar.

Döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar.

Ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı (Yargıtay 3. HD – 2017/12987; Yargıtay 3. HD – 2018/5741).

Hâkimin Rolü ve Karar: Hâkim, öncelikle sözleşmedeki özel intibak hükümlerini inceler. Böyle bir hüküm yoksa, bilirkişi raporu ve diğer deliller ışığında işlem temelinin çöküp çökmediğini değerlendirir. Uyarlama gerektiği kanaatine varırsa, TMK m. 1’deki yetkisine dayanarak, hak ve nesafet, doğruluk ve dürüstlük kuralları (TMK m. 2/1, 4) çerçevesinde sözleşmedeki boşluğu doldurarak yeni kira bedelini belirler (Yargıtay 13. HD – 2012/2412; Yargıtay 6. HD – 2015/859). Hâkim, tarafların sözleşmeyi yapmaktaki farazi iradelerini ve birleşen amaçlarını göz ardı etmemeli, sözleşmeyi tamamen yeni bir hale dönüştürmemelidir (Yargıtay 3. HD – 2017/11362).

Uygulama Tarihi: Uyarlanan yeni kira bedeli, dava tarihinden itibaren geçerli olur (Yargıtay 13. HD – 2010/11127).

Kararın Gerekçeli Olması: Mahkeme kararı, toplanan delillerin kabul ve ret yönlerini, dayanaklarını içerir şekilde gerekçeli ve Yargıtay denetimine uygun olmalıdır (Yargıtay 6. HD – 2015/6627).

4. Özel Durumlar ve Değerlendirmeler

Tacirler Yönünden Değerlendirme: Tacir olan davacıların TTK m. 20/1 uyarınca “basiretli bir iş adamı gibi” davranma yükümlülüğü vardır. Bu nedenle, Türkiye’de yıllardır yaşanan istikrarsız ekonomik koşullar gibi durumların tacirler açısından öngörülebilir olduğu kabul edilebilir ve bu durumda uyarlamanın “öngörülmezlik” şartı oluşmayabilir (Yargıtay HGK – 2003/13-332).

TBK m. 344 ile İlişkisi: Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m. 344, beş yıldan uzun süreli sözleşmelerde kira bedelinin hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenmesine imkân tanımaktadır. Bu hüküm, bir nevi yasal uyarlama imkânı sunmaktadır. Bu nedenle, beş yıllık süre dolmadan sadece kira bedelinin rayiçlerin altında kaldığı gerekçesiyle açılan uyarlama davasının, TBK m. 344’ü bertaraf edeceği gerekçesiyle reddedilebileceği yönünde ilk derece mahkemesi kararı bulunmaktadır (İlkDerece – İstanbul Anadolu 5. Sulh Hukuk Mahkemesi – 2024/128).

Derdestlik ve Etkisi: Derdest (görülmekte olan) bir uyarlama davası, kira alacağının tahsiline yönelik davaları doğrudan etkiler. Bu durumda, alacak davasına bakan mahkemenin, uyarlama davasının sonucunu beklemesi gerekebilir (Yargıtay 3. HD – 2018/7526). Ancak, uyarlama davası kesinleşmeden kiracı, sözleşmedeki kira bedelini tek taraflı olarak eksik ödeyemez veya indirim yapamaz (Yargıtay 3. HD – 2024/1623). Bir yazı önerisi.

Kira Uyarlama Davalarında Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Kira uyarlama davaları, görünüşte yalnızca kira bedelinin değiştirilmesine ilişkin olsa da, TBK m. 138, TMK m. 1, 2 ve 4, yerleşik Yargıtay içtihatları ve teknik bilirkişi değerlendirmeleri nedeniyle son derece karmaşık ve teknik davalardır. Bu davalarda yapılacak usul veya strateji hataları, haklı taleplerin dahi reddedilmesine yol açabilmektedir.

Özellikle

Olağanüstü durumun öngörülemezliğinin somutlaştırılamaması,

Edimler arasındaki dengenin katlanılamaz ölçüde bozulduğunun doğru şekilde ispat edilememesi,

Bilirkişi raporuna zamanında ve teknik itirazların yapılmaması,

Dava tarihinin ve uyarlamanın uygulanacağı tarihin yanlış belirlenmesi,

TBK m. 344 ile TBK m. 138 arasındaki ilişkinin yanlış kurgulanması,

gibi hususlar davanın esastan kaybedilmesine neden olabilmektedir.

Bu nedenle kira uyarlama davalarının, kira hukuku ve Yargıtay uygulamalarına hâkim, ekonomik verileri ve emsal kararları doğru okuyabilen uzman bir avukat tarafından yürütülmesi büyük önem taşır.

Tuzla – İstanbul’da Kira Uyarlama Davalarında Hukuki Destek

2M Hukuk Avukatlık Bürosu (Tuzla / İstanbul) olarak;
kira uyarlama davaları başta olmak üzere konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin uyuşmazlıklarda, güncel Yargıtay içtihatları ve uygulama esasları ışığında müvekkillerimize etkin hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktayız. Kira sözleşmenizin mevcut ekonomik koşullar karşısında adil olmayan sonuçlar doğurduğunu düşünüyorsanız, hak kaybına uğramadan önce profesyonel hukuki destek almanız önemle tavsiye edilir.

1. Sözleşmede Artış Oranının Belirlenmemesi veya Belirsiz Olması Durumu

Kira Sözleşmesinde Artış Oranı Yoksa Zam Yapılır mı? Ev Sahibi Zam İsteyebilir mi? Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi kararlarında, kira sözleşmesinde artış oranının açıkça yazılmaması veya “enflasyon oranında”, “yasal oranda” gibi muğlak ifadelerle belirtilmesi durumunda, bu şartın “belirli ve muayyen” olmadığı kabul edilmektedir.

Artış Şartının Geçersizliği: Sözleşmede artış oranı belirtilmemişse veya hangi oranın (TEFE, TÜFE, ÜFE) uygulanacağı net değilse, artış şartı geçersizdir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (E. 2020/237) ve Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (E. 2012/16728k) kararlarına göre, artış şartı belirli ve muayyen olmadığından kiraya verenin tek taraflı belirlemesine itibar edilemez.

Sabit Kira Bedeli İlkesi: Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi (E. 2017/708), 5 yıllık sözleşme süresi içinde artış şartı öngörülmemişse, kira bedeline artış uygulanmasının yasal olarak mümkün olmadığını ve kiracının bedeli sabit tutma hakkı bulunduğunu belirtmiştir. Benzer şekilde Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (E. 2017/5904), artış hükmü bulunmayan sözleşmelerde kira bedelinin başlangıç miktarında sabit kalması gerektiğini vurgulamıştır.

2. Kiracının Geçmişte Gönüllü Olarak Artış Yapmasının Etkisi

Sorunun temelini oluşturan “kiracının 2 yıl boyunca artışlı ödeyip 3. yıl ödememesi” durumuna ilişkin emsal kararlar, kiracının bu tutumunun hukuka uygun olduğunu destekler niteliktedir.

Geçmiş Ödemelerin Bağlayıcılığı: 

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2020/237 sayılı kararında, somut olayda kiracının akit başlangıcından sonra iyi niyetle artış yaparak ödeme yaptığı, ancak daha sonraki dönemlerde bu artışı sürdürmediği durum incelenmiştir. Kararda, kiracının önceki dönemlerde artışlı ödeme yapmasının, belirsiz olan artış şartını geçerli hale getirmeyeceği ve kiraya verenin ispat yükünü yerine getiremediği belirtilmiştir.

Temerrüt Oluşmaması: 

Kiracının geçmişte TÜFE oranında ödeme yapmış olması, sözleşmede yazılı olmayan bir yükümlülüğü kalıcı hale getirmez. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (E. 2011/10959), kiracının TÜFE oranında artış yaparak ödeme yapmasının, sözleşmenin geçersiz artış hükmü nedeniyle orijinal kira bedelini aşan bir yükümlülük oluşturmayacağını hükme bağlamıştır. Dolayısıyla kiracı 3. yılda zam yapmadığında, ödenmeyen artış farkı nedeniyle temerrüde düşmüş sayılmaz ve tahliye edilemez.

3. Kiracının 3. Yılda Zam Yapmama Hakkı

İncelenen kararlar ışığında, sözleşmede açık bir hüküm yoksa kiracının 3. yılda zam yapmama hakkı bulunmaktadır.

Tek Taraflı Artış Talebinin Reddi: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (E. 2015/8838), artış şartı kararlaştırılmayan sözleşmelerde davacının (ev sahibi) artışlı kira bedeli istemesinin usulsüz olduğunu belirtmiştir. Kiracı, sözleşmedeki bedel üzerinden veya en son kabul edip ödediği bedel üzerinden ödemeye devam edebilir.

Hukuki Sonuç: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (E. 2015/12224K), sözleşmede artış şartı öngörülmediği halde mahkemece ÜFE oranında artış yapılarak temerrüt oluştuğuna karar verilmesini hatalı bulmuştur. Kiracının sözleşmede yazılı miktarı ödemesi yeterli görülmüştür.

4. Ev Sahibinin Hakları ve Kira Tespit Davası

Kiracının zam yapmama hakkı bulunmakla birlikte, bu durum kira bedelinin sonsuza kadar sabit kalacağı anlamına gelmez. Ancak bu artış otomatik değil, mahkeme kararıyla olmalıdır.

Kira Tespit Davası Gerekliliği: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (E. 2018/2245), sözleşmede artış şartı bulunmasa dahi ev sahibinin “Kira Tespit Davası” açarak hâkimden kira bedelinin belirlenmesini isteyebileceğini belirtmiştir. Ancak bu dava sonuçlanana kadar kiracı, sözleşmedeki bedeli (veya fiilen ödediği son bedeli) ödemeye devam edebilir.

Geriye Dönük Fark Talebi: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (E. 2012/6440), kira tespit davası açılmadığı sürece, geçmişe dönük olarak “sanki tespit ilamı varmış gibi” endeks uygulanarak kira farkı istenemeyeceğini hükme bağlamıştır.

Sonuç: Yargı kararlarına göre; 5 yıllık kira sözleşmesinde artış oranı yazılmamışsa, kiracının ilk 2 yıl iyi niyetle TÜFE oranında artış yapması, 3. yılda da artış yapma zorunluluğu doğurmaz. Artış şartı “belirli ve muayyen” olmadığından, kiracı 3. yılda zam yapmayarak son ödediği bedel üzerinden ödemeye devam etme hakkına sahiptir. Ev sahibi, ödenmeyen artış farkı için icra takibi yapamaz veya tahliye talep edemez; ancak gelecek dönemler için kira tespit davası açabilir.

Kira Artışı Uyuşmazlıklarında Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Kira sözleşmesinde artış oranının hiç belirlenmemesi veya belirsiz ifadelerle düzenlenmesi, uygulamada en sık uyuşmazlık yaşanan konuların başında gelmektedir. Yargıtay içtihatları, her somut olayda artış şartının belirli ve muayyen olup olmadığının, kiracının önceki ödeme davranışlarının hukuki sonuç doğurup doğurmadığının ve temerrüt şartlarının oluşup oluşmadığının ayrı ayrı değerlendirilmesini zorunlu kılmaktadır.

Uygulamada en sık yapılan hatalar; kiracının geçmişte gönüllü olarak yaptığı artışların kalıcı bir yükümlülük doğurduğunun sanılması, sözleşmede artış hükmü bulunmamasına rağmen icra takibi başlatılması ve kira tespit davası açılmadan artış talep edilmesidir. Bu tür hatalar, açılan davaların reddine, icra takibinin iptaline ve ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir.

Özellikle Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Gebze ve Çayırova gibi kira sirkülasyonunun yüksek olduğu bölgelerde kira artışına ilişkin uyuşmazlıklar sıklıkla yargıya taşınmaktadır. Tuzla 2M Hukuk Avukatlık Bürosu, kira artışı, kira tespit davaları ve temerrüt kaynaklı tahliye uyuşmazlıklarında Yargıtay uygulamasına uygun, stratejik ve sonuç odaklı hukuki destek sunmaktadır. Kiracı veya kiraya veren açısından hak kaybı yaşanmaması için uzman avukat desteği büyük önem taşır.