Kat Mülkiyeti Hukuku

 Giriş

Bina veya sitelerde kat maliklerinin oy birliğini gerektiren işler nelerdir? Bu çalışma, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) uyarınca bir anagayrimenkulde karar alınırken tüm kat maliklerinin “oy birliği” ile hareket etmesini zorunlu kılan iş ve işlemleri, sunulan Yargıtay kararları ışığında analiz etmek amacıyla hazırlanmıştır. Kat maliklerinin mülkiyet hakkını, ortak yaşam düzenini ve anagayrimenkulün temel niteliklerini doğrudan etkileyen bu kritik kararlar, kanun koyucu tarafından özel bir koruma altına alınmıştır. Çalışma, KMK’nın ilgili maddelerinin (özellikle 19, 24, 44 ve 45. maddeler) yargı içtihatlarıyla nasıl yorumlandığı ortaya konulacaktır. Çalışma üç ana kategori etrafında şekillendirilmiştir: Temliki Tasarruflar, Önemli Yönetim İşleri ve Tapuda Mesken Olarak Kayıtlı Bağımsız Bölümlerde Ticari Faaliyetlerin Açılması.

1. Temliki Tasarruflar İçin Oy Birliği Gereklidir.

Temliki tasarruflar, mülkiyet hakkını en derinden etkileyen işlemlerdir. Yargı kararları, bu kategorideki işlemler için oy birliği kuralının esnetilemeyeceğini göstermektedir.

Arsanın Bölünmesi: Yargıtay 5. Hukuk Dairesi (2021/10883 E. – 2021/13374 K.), kat mülkiyeti kurulu bir parselin bölünmesi için kat maliklerinin oy birliği ile karar vermesi gerektiğini ve “mahkemenin kat maliklerinin yerine geçerek karar veremeyeceğini” belirterek bu ilkenin kesinliğini vurgulamıştır.

Anayapının Yıkılıp Yeniden Yapılması: Anayapının yıkılması kararı, en ağır tasarruflardan biridir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (2018/654 E. – 2022/163 K.), bu tür bir kararın 6306 sayılı Kanun kapsamında olsa dahi KMK’nın 45. maddesi gereğince “tüm kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri kararla mümkün olduğunu” belirtmiştir. Oy birliği olmadan alınan kararlar “mutlak butlanla hükümsüz” sayılmaktadır.

Yapısal Değişiklikler ve İlave Kat: Yargıtay 5. Hukuk Dairesi (2020/10351 E. – 2021/2131 K.), “çekme kat yerine tam kat yapılması için kat malikleri kurulunda oybirliği ile karar alınması gerektiğini” hükme bağlamıştır. Bu, anayapının mimari bütünlüğünü ve projeye uygunluğunu koruma amacını taşır.

2. Önemli Yönetim İşleri İçin Oy Birliği Gereklidir

Ortak alanların gelir getirici bir faaliyet için kullanılması, tüm maliklerin hak ve menfaatlerini ilgilendiren önemli bir yönetim işidir ve oy birliği gerektirir.

Ortak Alanların Kiralanması: Yargıtay kararları bu konuda oldukça nettir. Anayapının dış duvarının reklam için kiralanması (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/976 E.), çatısına baz istasyonu kurulması (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/1997 E.), ortak bahçeye bankamatik konulması (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 2024/3238 E.) ve kapıcı dairesinin kiraya verilmesi (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2017/5338 E.) gibi işlemlerin tamamı için oy birliği aranmıştır. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi (2018/6662 E. – 2019/3198 K.), bu yetkinin devredilemezliğine dikkat çekerek, “ortak alanların kiraya verilebilmesi için ise, Kanunun 45.maddesine göre tüm kat maliklerinin oy birliğiyle karar alması gerekir” demiştir.

Ortak Alanların Niteliğinin Değiştirilmesi: Yargıtay 5. Hukuk Dairesi (2021/2974 E. – 2021/7722 K.), ortak çamaşırlığın daireye dönüştürülüp kiraya verilmesinin hukuka aykırı olduğuna hükmetmiş ve “Kat maliklerince oybirliği ile karar alınarak tadilat projesi ile niteliği değiştirilmeden başka amaçla kullanımı… mümkün değildir” diyerek ortak alanların tahsis amacına bağlılığını vurgulamıştır.

3. Tapuda Mesken Olarak Kayıtlı Bağımsız Bölümlerde Ticari Faaliyetlerin Açılması İçin Oy Birliği Gereklidir

Bu kategori, uygulamada en çok uyuşmazlığa neden olan konulardan biridir. Yargı kararları, KMK’nın 24. maddesinin emredici niteliğini koruma eğilimindedir.

Temel Kural: Yargıtay ve Danıştay, tapu kütüğünde “mesken” olarak görünen bir bölümde kanunda sayılan (sinema, lokanta, dükkân, galeri, imalathane, büro vb.) bir işyeri açılabilmesi için kat malikleri kurulunun oy birliğiyle karar almasının zorunlu olduğunu defaatle teyit etmiştir (Örn: Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2014/2934 E.; Danıştay 4. Daire, 2023/6989 E.).

Yönetim Planının Aşılması: Kural, o kadar güçlüdür ki, yönetim planı hükümleri dahi bu kuralı değiştiremez. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (2015/23219 E. – 2016/4071 K.) kararında belirttiği üzere, “4/5 çoğunluk ile yönetim planında yapılacak değişikliğin yasanın oybirliği aradığı hususları bertaraf edici nitelikte olamayacağı, buna göre Yasanın 24/2. maddesine aykırı olarak yapılmış olan bu değişikliğin yok hükmünde olduğu” kabul edilmiştir.

Önemli İstisna (Tapu Niteliği): Kuralın kilit noktası, bağımsız bölümün tapuda “mesken” olarak kayıtlı olmasıdır. Eğer tapuda zaten “dükkân” veya “işyeri” olarak kayıtlıysa, bu kural uygulanmaz. Danıştay 4. Dairesi (2023/7842 E. – 2023/6987 K.), tapuda dükkân olarak kayıtlı yerde pastane açılması için kat maliklerinin oy birliğinin gerekmediğine hükmetmiştir.

Sonuç

İncelenen yargı kararları bütünüyle değerlendirildiğinde, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda öngörülen oy birliği kuralının, kat maliklerinin mülkiyet hakkının özünü, anagayrimenkulün bütünlüğünü ve ortak yaşam alanlarının niteliğini korumaya yönelik temel bir güvence olduğu anlaşılmaktadır. Yargı, bu kuralın lafzi ve ruhi amacına sıkı sıkıya bağlı kalmakta; temliki tasarruflar, ortak alanların tahsis amacı dışında kullanımı ve meskenlerin ticari faaliyete açılması gibi konularda istisnalara kapı aralamamaktadır. Kat malikleri, yöneticiler ve ilgili idareler, karar alma süreçlerinde bu emredici hükümlere ve yerleşik içtihatlara uymakla yükümlüdür. Aksi yönde alınan kararların “mutlak butlanla hükümsüz” sayılarak süre koşulu aranmaksızın iptal edilebileceği unutulmamalıdır.

Temliki Tasarruflar ve Anayapıyı Esastan Değiştiren İşlemler: Yargı kararları, KMK’nın 45. maddesi uyarınca anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması (ipotek, irtifak vb.), arsanın bölünmesi, anayapının yıkılıp yeniden yapılması veya çekme katın tam kata çevrilmesi gibi mülkiyetin özünü etkileyen işlemlerin istisnasız olarak tüm kat maliklerinin oy birliğini gerektirdiğini teyit etmektedir. Yargıtay’ın vurguladığı gibi, bu konuda mahkeme, kat maliklerinin iradesi yerine geçerek karar veremez.

Önemli Yönetim İşleri ve Ortak Alanların Kullanımı: Anayapının dış duvarları, çatısı, bahçesi veya kapıcı dairesi gibi ortak alanların kiraya verilmesi, reklam panosu veya baz istasyonu kurulması gibi işlemler “önemli yönetim işi” olarak kabul edilmekte ve KMK’nin 45. maddesi gereği oy birliği şartına tabi tutulmaktadır. Yargıtay, bu yetkinin kat maliklerine ait olduğunu ve yönetim kuruluna devredilemeyeceğini açıkça belirtmiştir.

Mesken Nitelikli Bağımsız Bölümlerin Kullanım Amacının Değiştirilmesi: KMK’nın 24. maddesi, yargı kararlarında en sık atıf yapılan hükümlerden biridir. Tapuda “mesken” olarak kayıtlı bir bağımsız bölümde kanunda sayılan dükkân, lokanta, büro, galeri gibi ticari bir işletmenin açılması için kat malikleri kurulunun oy birliği ile karar alması mutlak bir zorunluluktur. Yargıtay, bu kuralın yönetim planı ile dahi aşılamayacağını, “yasanın oybirliği aradığı hususları bertaraf edici nitelikte” bir yönetim planı değişikliğinin “yok hükmünde” olduğunu kararlarına yansıtmıştır.

Ayrım ve İstisnalar: Kararlar, oy birliği kuralının sınırlarını da çizmektedir. Kural, temel olarak “mesken” nitelikli yerler için geçerlidir. Tapuda zaten “işyeri” veya “dükkân” olarak kayıtlı bir bölümde, yönetim planında özel bir yasaklama yoksa, aynı nitelikteki ticari faaliyetler için oy birliği aranmamaktadır. Benzer şekilde, toplu yapılarda bir ortak alanın sadece belirli bir bloğun kullanımına özgülenmiş olması durumunda, o alandaki değişiklik için tüm site maliklerinin değil, yalnızca ilgili blok maliklerinin kararının yeterli olabileceği kabul edilmiştir. Bir makale önerisi.

Neden Tuzla Avukat Desteği Gerekli?

Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) göre bir apartmanda oy birliği gerektiren kararlar, çoğu zaman geri dönüşü zor ve hak kaybına yol açabilecek ciddi hukuki sonuçlar doğurur. Özellikle temliki tasarruflar (arsa bölünmesi, yapının yıkılıp yeniden yapılması), önemli yönetim işleri (ortak alanların kiraya verilmesi, reklam veya baz istasyonu kurulması) ve mesken niteliğindeki bağımsız bölümlerin iş yerine dönüştürülmesi gibi konular, Yargıtay kararlarıyla da açıkça oy birliğine bağlanmış olup, usule aykırı kararlar her zaman iptal edilebilir niteliktedir.

Bu tür işlemler sırasında Tuzla avukat, Pendik avukat, Kartal avukat, Maltepe avukat, Gebze avukat, Çayırova avukat, Orhanlı avukat gibi kat mülkiyeti alanında deneyimli hukukçuların görüşü, hem kararların yasal dayanağa oturtulması hem de ileride açılabilecek iptal veya tazminat davalarına karşı güvence sağlanması açısından büyük önem taşır.

Yöneticiyseniz, kat malikiyseniz ya da yeni bir ticari faaliyete başlayacaksanız, Tuzla bölgesindeki bir uzman avukata danışmadan oy birliği gereken işlemlere kalkışmanız, ciddi hak kayıplarına ve iptallere yol açabilir. Bu sebeple, kararların yasal zeminde geçerliliğini koruyabilmesi için profesyonel hukuk desteği alınması tavsiye edilir.

Giriş

Site ve apartman gibi toplu yaşam alanlarında, ortak alanlara oyun parkı, halı saha, yüzme havuzu gibi sosyal tesislerin sonradan eklenmesi, kat maliklerinin yaşam kalitesini artırma isteğiyle sıkça gündeme gelmektedir. Ancak bu tür tesislerin yapılması, hem maliyet paylaşımı hem de gürültü, güvenlik ve kullanım hakkı gibi konularda tartışmalara neden olabilmektedir.

Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında, ortak alanlara yapılacak ilaveler için hangi oy oranının gerektiği, maliklerin hakları ve yükümlülükleri bakımından önem taşımaktadır. Bu yazıda, Yargıtay ve Danıştay’ın güncel kararları doğrultusunda; halı saha, çocuk oyun alanı, yüzme havuzu gibi tesislerin site veya apartman ortak alanlarına sonradan eklenebilmesi için aranan oy çokluğu ya da oy birliği şartları, bu kararlara katılmayan maliklerin yasal itiraz hakları ve kiracıların durumu detaylı şekilde incelenmektedir.

1. Ortak Alan İlaveleri Karar Alma Süreçleri ve Gerekli Oy Oranları

Yargı kararları, ortak alanlara yapılacak önemli ve kalıcı ilaveler için katı kurallar öngörmektedir. Bu ilaveler, basit bir onarım veya faydalı bir eklentiden ziyade, ortak alanın niteliğini değiştiren bir “tesis” veya “inşaat” olarak kabul edilmektedir. Bu ayrım, uygulanacak KMK maddesini ve dolayısıyla oy oranını doğrudan etkiler.

4/5 Kuralının Hakimiyeti: İncelenen kararların büyük çoğunluğu, halı saha, havuz gibi tesisler için KMK m.19/2’yi esas almaktadır. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin bir kararında bu durum net bir şekilde ifade edilmiştir: “kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin beşte dördünün rızası olmadıkça, anagayrimenkulün ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişik renkte dış badana veya boya yaptırması yasaklanmıştır” (Yargıtay 18. HD-2013/19532-2014/1814). Bu kural, bir kat malikinin keyfi hareket etmesini engellediği gibi, yönetimin de yeterli çoğunluk olmadan böyle bir projeye girişemeyeceğini garanti altına alır. Gerekli çoğunluk sağlanmadan alınan kararlar “yok hükmünde” dahi sayılabilmektedir.

Oybirliği Gerektiren Haller: Eğer yapılacak ilave, binanın mimari projesini değiştirecek nitelikteyse, oy oranı 4/5’in de üzerine çıkarak oybirliğine dönüşmektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bu durumu şöyle açıklamıştır: “eğer yapılacak ilave anagayrimenkulün “mimari durumunu” bozacak ve “onaylı mimari projeye aykırılık” oluşturacak nitelikte ise, bu tür değişiklikler ancak “tüm kat maliklerinin oy birliği ile verecekleri bir karar ile mümkün” olabilir” (Yargıtay HGK-2017/1996-2022/5). Benzer şekilde, ortak bir alan olan havuzun belli bir kat malikine özgülenmesi de oybirliği gerektirir (Yargıtay 20. HD-2017/1708-2017/6501).

Yönetim Planının Önceliği: Kat malikleri arasındaki bir sözleşme olan yönetim planı, kanundan daha ağırlaştırıcı şartlar getirebilir. Örneğin, bir Yargıtay kararında atıf yapılan yönetim planı hükmü şöyledir: “yönetim planının 8/e maddesinde ‘kat malikleri kurulu kararı tümünün yazılı oluru bulunmadıkça ortak yerlerde yalnız kendisi için yapıya kuruluşa boya ve değişikliğe başlayamaz…’ hükmünün bulunduğu” (Yargıtay 5. HD-2024/8778-2025/3062). Bu durumda, kanunun aradığı 4/5 çoğunluk dahi yetersiz kalacak ve oybirliği aranacaktır.

2. Kararlara Karşı Çıkan Kat Maliklerinin Hakları ve Kiracıların Durumu

Kanuna veya yönetim planına aykırı alınan kararlar karşısında kat malikleri hukuki koruma altındadır.

Dava Hakkı ve Gerekçeleri: Toplantıya katılıp muhalefet şerhi düşen veya toplantıya hiç katılmayan her kat maliki, kararın tebliğinden itibaren belirli süreler içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde kararın iptali için dava açabilir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin kararında belirtildiği gibi, mahkemeler karar nisabının sağlanmadığı durumlarda iptal kararı vermelidir: “toplantıda alınan kararların Kat Mülkiyeti Kanununun … ve 42. maddelerinde aranan karar nisabı bulunmadığı gerekçesi ile iptaline karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir” (Yargıtay 20. HD-2018/409-2018/3162). Dava gerekçeleri sadece oy oranına ilişkin olmayıp, toplantı çağrısının usulsüz yapılması veya imar mevzuatına aykırılık gibi durumları da kapsayabilir.

Kiracının Konumu: İncelenen tüm kararlarda istisnasız olarak vurgulanan husus, kiracının kat malikleri kurulu kararlarına karşı doğrudan dava açma hakkının bulunmadığıdır. Kiracı, mülkiyet hakkına sahip olmadığı için yönetim süreçlerinde taraf değildir. Ancak bu, tamamen korumasız olduğu anlamına gelmez. Kiracı, yapılan ilavelerden dolayı kira sözleşmesinden doğan haklarının (örneğin, gürültü nedeniyle konutu kullanımının zorlaşması) ihlal edildiğini düşünüyorsa, durumu kat malikine bildirerek onun dava açmasını talep edebilir veya mülk sahibine karşı kendi sözleşmesinden doğan haklarını ileri sürebilir.

3. Mahkemelerin Yaklaşımı ve Mevzuatın Uygulanması

Mahkemeler, bu tür uyuşmazlıklarda şekli ve esasa ilişkin titiz bir inceleme yapmaktadır.

Bilirkişi İncelemesi ve Projeye Uygunluk: Anlaşmazlıkların çözümünde bilirkişi raporları kilit rol oynamaktadır. Mahkemeler, “anataşınmazın mimari projesi ve varsa vaziyet planı getirtilerek bu işlerden anlayan uzman bilirkişiye yerinde inceleme yaptırılıp” (Yargıtay 18. HD-2011/4915-2011/9120) ilavenin niteliğini, projeye aykırılık oluşturup oluşturmadığını ve mevcut yapıya zarar verip vermeyeceğini tespit ettirir. Projeye aykırı ve gerekli çoğunluk olmadan yapılan imalatların kaldırılmasına ve eski hale getirilmesine karar verilir.

İmar Mevzuatına Uygunluk: Yapılacak ilavenin kat maliklerinin tamamının rızasını alsa dahi imar mevzuatına uygun olması şarttır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun belirttiği gibi, “imar mevzuatına ilişkin hükümler kamu düzeninden” olup, bu kurallara aykırı bir anlaşma geçerli kabul edilemez. Danıştay kararları da bu ilavelerin imar planları ve yönetmelikleriyle uyumlu olması gerektiğini vurgulamaktadır.

Masrafların Paylaşımı: KMK m.43, çok masraflı ilavelerde önemli bir düzenleme getirir. Eğer ilave, bütün kat maliklerinin kullanması zorunlu bir yerde değilse, “bunlardan faydalanmak istemeyen kat malikleri gidere katılma[k zorunda değildir]. Bu gibi yenilik ve ilavelerin giderleri, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri tarafından ödenir” (Yargıtay 20. HD-2019/5205-2020/1427). Bu hüküm, projelere karşı çıkan kat maliklerini finansal olarak da korumaktadır.

Sonuç

Toplu yapıların ortak alanlarına halı saha, oyun alanı, yüzme havuzu gibi değer katan ancak aynı zamanda külfet ve anlaşmazlık potansiyeli taşıyan ilavelerin yapılması, basit bir yönetim kararı olmanın ötesinde, sıkı yasal kurallara bağlanmış hukuki bir süreçtir. İncelenen yargı kararları, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun, özellikle de ortak alanlarda yapılacak “tesis” ve “inşaat” niteliğindeki değişiklikler için aranan 4/5 nitelikli çoğunluk kuralının mahkemelerce tavizsiz bir şekilde uygulandığını göstermektedir. Mimari projeyi değiştiren veya ortak alanı bir kişiye özgüleyen daha köklü değişiklikler için ise oybirliği aranmaktadır.

Bu süreçte Yönetim Planı hükümleri de en az kanun kadar bağlayıcıdır. Kararlara karşı çıkan kat malikleri, kanuna ve usule aykırılıklar halinde yargı yoluna başvurarak haklarını etkin bir şekilde koruyabilmektedir. Kiracılar ise bu süreçte doğrudan bir role sahip değildir.

Sonuç olarak, site yönetimlerinin ve kat maliklerinin bu tür projeleri hayata geçirmeden önce mutlaka Yönetim Planı’nı ve KMK’nın ilgili maddelerini dikkatle incelemeleri, yapılacak ilavenin niteliğini doğru tespit ederek gereken oy oranını sağlamaları ve tüm süreci şeffaf bir şekilde yürütmeleri, gelecekte ortaya çıkabilecek uzun ve maliyetli hukuki ihtilafları önlemek adına kritik öneme sahiptir. Gerekli durumlarda hukuki danışmanlık alınması şiddetle tavsiye edilir. Bir makale önerisi.

Neden Tuzla Avukat Desteği Gerekli?

Halı saha, çocuk oyun alanı veya yüzme havuzu gibi tesislerin apartman ya da site ortak alanlarına eklenmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtilen kesin oy oranı kurallarına ve mimari proje sınırlamalarına tabidir. Bu süreçlerde yapılacak en küçük bir usul hatası veya yanlış değerlendirme, alınan kararların iptaline, yapılan yapının yıkımına ve ciddi maddi kayıplara yol açabilmektedir.

Özellikle Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Gebze, Çayırova gibi hızlı yapılaşmanın yaşandığı ve çok sayıda site/apartman bulunan bölgelerde, bu tür sosyal tesis ilaveleri konusunda yaşanan anlaşmazlıklar artmaktadır. Bu nedenle bölgeyi ve uygulamayı iyi bilen bir Tuzla avukatı ile çalışmak, hem maliklerin haklarının korunması hem de site yönetiminin hukuki zeminde doğru hareket etmesi açısından büyük önem taşır.

Tuzla’da uzman bir kat mülkiyeti avukatı, aşağıdaki konularda süreci güvence altına alabilir: Oy oranının doğru belirlenmesi (4/5 mü, oybirliği mi?), Yönetim planının bağlayıcı hükümlerinin yorumlanması, Karara katılmayan maliklerin dava hakkının değerlendirilmesi, Projeye ilişkin imar ve yapı mevzuatı açısından ön inceleme yapılması, Gelecekte oluşabilecek iptal ve tazminat davalarına karşı önleyici hukuki denetim. Sonuç olarak, Tuzla başta olmak üzere benzer yoğunlukta yapılaşmanın yaşandığı bölgelerde, sosyal tesis ilavesi gibi hassas konularda hukuki destek alınmadan hareket edilmesi, ciddi riskler doğurabilir. Bu nedenle sürece bir Tuzla uzman avukatı eşliğinde başlanması, olası anlaşmazlıkların önüne geçilmesini ve tüm sürecin yasaya uygun biçimde yürütülmesini sağlar.

Giriş

Bu çalışmada Yönetim Planının Değiştirilmesi: Yargı Kararları Işığında Usul, Şartlar ve Uygulamadaki Sorunlar ele alınacaktır. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında, bir ana gayrimenkuldeki kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini, ortak alanların kullanımını ve genel yönetim esaslarını düzenleyen temel belge yönetim planıdır. KMK’nın 28. maddesinde açıkça belirtildiği gibi, “Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir.” Bu niteliğiyle yönetim planı, ana gayrimenkulün adeta anayasası olarak kabul edilir ve tüm kat maliklerini, onların haleflerini, yöneticileri ve denetçileri bağlar. Bu denli bağlayıcı ve temel bir belgenin değiştirilmesi, kanun koyucu tarafından sıkı usul ve şartlara bağlanmıştır. Ancak uygulamada, yönetim planı değişiklikleri sıkça hukuki uyuşmazlıklara ve davalara konu olmaktadır.

1. Yönetim Planının Değiştirilmesi Usul ve Şartları

Yönetim planını değiştirmenin temel şartı, KMK m. 28’de net bir şekilde ifade edilen 4/5’lik oy çokluğudur. Yargıtay, bu kurala sıkı sıkıya bağlıdır. Örneğin, Yargıtay bir kararında “208 bağımsız bölümlü anataşınmazda 59 kat malikinin oyu ile yapılan yönetim planı değişikliğinin usul ve yasaya aykırı olduğu” (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 2022/4353) belirtilerek, nitelikli çoğunluğun sağlanmamasının tek başına iptal sebebi olduğuna hükmetmiştir.

Bu çoğunluğun nasıl sağlanacağı da önemlidir. Yargıtay, kararların kat malikleri kurulunda alınması gerektiğini vurgulamaktadır: “…yönetim planında yapılacak değişikliklerin tartışılmadan yeni yönetim planı olarak tapuya tescili hatalı olup...” (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 2022/13565) Bu karar, değişikliğin sadece elden imza toplanarak değil, kat maliklerinin bir araya gelip konuyu müzakere ettiği bir kurul toplantısında karara bağlanması gerektiğini göstermektedir. Ayrıca, kanunun emredici hükmü, yönetim planındaki daha ağırlaştırıcı şartları dahi geçersiz kılabilir. Bir Yargıtay kararında, mevcut yönetim planında değişiklik için oybirliği şartı bulunsa bile, KMK’nın 4/5’lik çoğunluk kuralının uygulanacağı belirtilmiştir. (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 2022/11838)

2. Yönetim Planı Değişikliğinin Sınırları ve Yargısal Denetim

Kat maliklerinin 4/5 çoğunlukla dahi olsa yönetim planında yapacakları değişiklikler sınırsız değildir. Temel ilke, mahkemenin kat maliklerinin takdir yetkisine müdahale edememesidir. “hakim, kat maliklerinin iradesi yerine geçerek yönetim planı değişikliğine karar veremez.” (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2017/10419) Ancak bu kuralın önemli bir istisnası vardır: Yönetim planı hükümleri, kanunun emredici kurallarına aykırı olamaz. Yargıtay bu durumu şöyle açıklamaktadır: “emredici hükümlere aykırılık, yok veya mutlak butlanla hükümsüzlük hali olup, KMK’na göre her bir kat maliki, belirli bir süre ile bağlı olmaksızın yönetim planının kanunun emredici hükümlerine aykırı düzenlemelerinin iptalini isteyebilir. Bunun için ilgili maddelerin kat malikleri kurulunda görüşülmüş olması da gerekmez.” (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2018/6697) Bu, kat maliklerine, kanuna aykırı bir yönetim planı hükmüne karşı süresiz bir dava hakkı tanımaktadır. Örneğin, yönetim planına konulan bir hükümle, KMK m. 19 ve 44 uyarınca oybirliği gerektiren inşaat ve tesis yapma hakkının 4/5 çoğunlukla verilmesi mümkün değildir. Bu tür bir hüküm geçersiz sayılır (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2004/8944).

3. Uygulamada Karşılaşılan Uyuşmazlıklar ve Dava Süreçleri

Husumet (Taraf Sıfatı): Uygulamadaki en yaygın hatalardan biri, davaların yanlış kişilere açılmasıdır. Yönetim planı tüm kat maliklerini bağladığından, iptali de tüm kat maliklerinin hukukunu ilgilendirir. Bu nedenle Yargıtay, istikrarlı bir şekilde davaların tüm kat maliklerine yöneltilmesi gerektiğini vurgulamaktadır. “yönetim planı değişikliğinin iptali davalarında, kurulacak hüküm tüm kat maliklerinin hukukunu ilgilendirdiğinden pasif husumetin tüm kat maliklerine yöneltilmesi zorunludur.” (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 2021/9801) Davanın sadece yöneticiye veya Tapu Müdürlüğüne karşı açılması, davanın husumet yokluğundan reddedilmesine neden olmaktadır. (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 2022/11908)

Görevli Mahkeme: KMK’nın Ek-1 maddesi uyarınca, bu kanunun uygulanmasından doğan her türlü anlaşmazlığın çözüm yeri Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Bu kural, yönetim planı değişikliğinin iptali davaları için de geçerlidir. (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 2021/1391)

Geçersiz Değişikliklerin Hukuki Niteliği: Gerekli 4/5 çoğunluk sağlanmadan yapılan bir değişiklik, “mutlak butlanla hükümsüz” sayıldığı için bu kararın iptali için açılan davalarda KMK m. 33’te belirtilen hak düşürücü süreler uygulanmaz. Yargıtay, bu durumu, yönetim planındaki yakıt gideri paylaşımına ilişkin bir maddenin usulsüz değiştirilmesi olayında net bir şekilde ifade etmiştir. (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2015/7135)

Devam Eden Davalara Etkisi: Usulüne uygun yapılan ve tapuya tescil edilen bir yönetim planı değişikliği, henüz kesinleşmemiş olan davaları dahi etkiler. Yargıtay, dava devam ederken yapılan ve meskenlerde muayenehane açılmasını zorlaştıran bir yönetim planı değişikliğinin, görülmekte olan davada uygulanması gerektiğine hükmetmiştir. (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2009/435)

Sonuç

Uygulamada yaşanan sorunlar, genellikle bu temel usul ve şartlara uyulmamasından kaynaklanmaktadır. Nitelikli çoğunluğun sağlanmaması, kararların kurulda tartışılmadan alınması, tapuya tescil edilmemesi ve açılan davalarda taraf teşkilinin yanlış kurulması gibi hatalar, uzun ve maliyetli hukuki süreçlere yol açmaktadır. Bu nedenle, yönetim planında bir değişiklik yapılmak istendiğinde, KMK’da belirtilen usul ve esaslara titizlikle uyulması, uyuşmazlık halinde ise hukuki sürecin doğru adımlarla yürütülmesi büyük önem arz etmektedir.

Yönetim planını değiştirmek için ana kural, KMK Madde 28 uyarınca “bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) oyunun alınmasıdır. Bu nitelikli çoğunluk sağlanmadan yapılan değişiklikler hukuken geçersiz sayılmaktadır.

Hâkim, kat maliklerinin iradesi yerine geçerek yönetim planında değişiklik yapamaz. Mahkemenin müdahalesi, ancak yönetim planındaki bir hükmün kanunun emredici (buyurucu) kurallarına açıkça aykırı olması halinde mümkündür.

Değişikliğin geçerli olabilmesi için sadece 4/5 oy çokluğu yeterli değildir. Kararın, kat malikleri kurulu toplantısında usulüne uygun şekilde görüşülüp tartışılması ve alınan kararın tapu kütüğünün “Beyanlar” hanesine şerh edilmesi gerekmektedir. Bu tür davalar, yöneticilik veya Tapu Müdürlüğü gibi kurumlara değil, hakları doğrudan etkilenecek olan tüm kat maliklerine karşı açılmalıdır.

Kanunda aranan 4/5 çoğunluk sağlanmadan alınan yönetim planı değişikliği kararları “mutlak butlanla hükümsüz” sayılır. Bu nedenle, bu tür kararların iptali için açılacak davalar herhangi bir hak düşürücü süreye tabi değildir.

Neden Uzman Tuzla Avukat Desteği Gereklidir?

Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Ümraniye, Gebze, Orhanlı avukat, Aydınlı avukat ve Tepeören avukat gibi yerleşim bölgelerinde site yönetim planlarının usule aykırı şekilde değiştirilmesi sıkça yaşanan bir sorundur. Bu süreçte; Kat malikleri lehine veya aleyhine hak ihlalleri, Usulsüz tapu işlemleri, Yargıtay içtihatlarına aykırı kararlar, Davaların yanlış kişilere yöneltilmesi gibi birçok teknik sorun ortaya çıkmaktadır.

Bu nedenle bir Tuzla avukatının desteğiyle, hem yönetim planı değişiklik süreci usulüne uygun yönetilir hem de hak kaybına uğramadan dava süreci yürütülür. Uzman bir gayrimenkul avukatı, hem dava açılmadan önce süreci denetler hem de dava esnasında mahkemeye güçlü ve Yargıtay kararlarıyla desteklenen hukuki argümanlar sunar. Hukuki hata nedeniyle geçersiz bir değişiklik, uzun sürecek davalara ve yüksek maliyetlere neden olabilir. Bu sebeple, uzman avukat danışmanlığı yönetim planı gibi hassas belgelerde vazgeçilmezdir. Ayrıca bir makale önerisi.

Giriş

Bu çalışma, kat maliki olmamasına rağmen bir anagayrimenkulün bağımsız bölümünü kiracı sıfatıyla kullanan bir kişinin, ortak giderlere aidat ilişkin kat malikleri kurulu (KMK) kararlarının iptali istemiyle sulh hukuk mahkemesinde dava açıp açamayacağı sorusunu, sunulan Yargıtay kararları ışığında incelemektedir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) uyarınca, KMK kararlarının iptali davası açma hakkı kural olarak kat maliklerine aittir. Ancak, bu kararlardan doğrudan etkilenen ve aidat gibi borçları ödemekle yükümlü olan kiracıların hukuki durumu, Yargıtay içtihatlarında özel bir değerlendirmeye tabi tutulmuştur. Bu çalışma, Yargıtay’ın konuya ilişkin yaklaşımını, bu hakkın varlığını ve sınırlarını ortaya koymayı amaçlamaktadır.

İncelenen Yargıtay kararları bütüncül olarak değerlendirildiğinde, Yargıtay uygulamasında, kiracının kat malikleri kurulu toplantısında oy hakkı bulunmasa da, aidat gibi kendisini doğrudan borç altına sokan ve hukuki menfaatini etkileyen KMK kararlarının iptali için dava açabileceği yönünde yerleşik bir içtihat oluştuğu görülmektedir. Bu hak, mutlak ve sınırsız olmayıp, davanın açılabilmesi için temel iki koşul öne çıkmaktadır:

a)Kiracıya dava açma hakkının tanınması ve gerekçesi

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin kararları, kiracının dava açma hakkını en net şekilde ortaya koyan içtihatları içermektedir. Bu hakkın temel dayanağı, kiracının karardan doğrudan etkilenmesi ve “hukuki yarar” ilkesidir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi (2017/2245 E., 2018/1086 K.) bu durumu şu şekilde gerekçelendirmiştir: “…kiracı ve kullanan sıfatıyla ortak giderlere ve aidat yükümlülüğüne ilişkin alınan kararların davacının hukukunu ilgilendirmesi ve davacıya kira miktarı bakımından yükümlülük doğurması nedeniyle davacının dava açmakta hukuki yararının bulunmasıyla gerekçelendirilmiştir.” Bu karar, yerel mahkemenin “davacı kat maliki değildir” gerekçesiyle davayı reddetmesini bozarak, kiracının dava ehliyetini açıkça tanımıştır. Benzer şekilde, Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin (2019/3269 E., 2019/6235 K.) kararı, bu hakkın sadece kiracılarla sınırlı olmadığını, sükna (oturma) hakkı gibi başka bir sebebe dayanarak bağımsız bölümden sürekli yararlanan kişileri de kapsadığını belirtmektedir.

b) Dava hakkının sınırları ve koşulları

Kiracının dava açma hakkı tanınmakla birlikte, bu hak sınırsız değildir. Yargıtay, bu hakkın kullanılabilmesi için kararın kiracıyı “doğrudan” ve “özel bir çıkar” yönünden etkilemesi gerektiğini vurgulamaktadır.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (2009/437 E., 2009/6152 K.) kararında bu sınır net bir şekilde çizilmiştir: “ana yapıdaki bağımsız bölümlerden kira sözleşmesi veya bir başka hukuki nedene dayalı olarak devamlı surette yararlananların bu tür davalarda aktif dava ehliyetleri ancak ilgili kurul kararının doğrudan kendilerini ilgilendirmesi halinde bulunmaktadır.”

Yine Yargıtay 20. Hukuk Dairesi (2019/3269 E., 2019/6235 K.) kararında bu durum şöyle ifade edilmiştir: “Bu kişilerin kat malikleri kuruluna karşı dava açmak için alınan kararın özel bir çıkar ile ilgili olması, hak ve yararlarını doğrudan zedeleyici nitelikte bulunması gerekir.” Bu kararlar, kiracının apartmanın genel yönetimiyle ilgili her karara değil, sadece aidat, ortak alan kullanımı gibi kendi hukuki ve mali durumunu etkileyen spesifik kararlara karşı dava açabileceğini göstermektedir.

c)Davanın esasına ilişkin inceleme zorunluluğu

Yargıtay, kiracının dava açma ehliyetinin varlığını kabul ettikten sonra, mahkemelerin davayı ehliyet yokluğundan reddetmek yerine, işin esasına girerek inceleme yapması gerektiğini belirtmektedir. Bu incelemede, aidatın yasal dayanakları, yönetim planı ve KMK hükümleri çerçevesinde bir değerlendirme yapılması gerektiği vurgulanmıştır.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin (2017/2405 E., 2018/2562 K.) kararında, mahkemenin “…borcun dayanağının aidat borcu olup olmadığı, ortak yerlere ilişkin bakım onarım veya tadilat masraflarını kapsayıp kapsamadığı, söz konusu masrafların bağımsız bölüme yönelik kalıcı masraflardan mı yoksa yalnızca aidat bedellerine mi ilişkin olduğu araştırılıp sonucuna göre hüküm kurulmamış olmasını” bozma nedeni sayması, bu duruma iyi bir örnektir.

Sonuç

Sunulan Yargıtay kararlarının analizi neticesinde, Yargıtay’ın modern hukuk anlayışı ve “hukuki yarar” ilkesi çerçevesinde, kiracıların kendilerini borç altına sokan kat malikleri kurulu kararlarına karşı dava açma hakkını tanıdığı sonucuna varılmıştır. Özetle kiracı, aidat borcunu belirleyen veya artıran KMK kararlarına karşı, bu kararların hukuka aykırı olduğu iddiasıyla iptal davası açabilir. Bu hakkın kullanılabilmesi için, kararın kiracının mali ve hukuki durumunu doğrudan ve olumsuz etkilemesi şarttır. Kiracının dava hakkı, kat malikinin genel dava hakkından daha dardır ve yalnızca kendi menfaatlerini ilgilendiren kararlarla sınırlıdır. Bir makale önerisi.

Mahkemeler, bu tür davalarda kiracının ehliyetini kabul ederek, davanın esasına girmeli ve KMK kararlarının hukuka, yönetim planına ve kanunun emredici hükümlerine uygunluğunu denetlemelidir. Bu doğrultuda, başlıkte belirtilen “Anagayrimenkulün bağımsız bir bölümünden kira ilişkisi sebebiyle yararlanan kimsenin… aidat borcuna ilişkin kat maliklerince alınan bir karar için sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açmasına Yargıtay uygulamasında yer verilmiştir” ifadesi, incelenen içtihatlar tarafından doğrulanmaktadır.

Neden Uzman Tuzla Avukat Desteği Gerekli?

Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Gebze, Orhanlı, Aydınllı, Çayırova ve Tepeören gibi konut yoğunluklu bölgelerde kiracılar ile site yönetimleri arasında aidat uyuşmazlıkları sıkça yaşanmaktadır. Bu uyuşmazlıkların hukuki sürece taşınması halinde, kiracıların hak kaybına uğramamaları ve dava açma haklarını etkin şekilde kullanabilmeleri için kat mülkiyeti hukuku konusunda uzman bir Tuzla avukatından profesyonel destek almaları büyük önem taşır.

Uzman avukat desteği, şu açılardan gereklidir: Aidat kararının hukuki dayanağının değerlendirilmesi, Kiracının dava açma ehliyetinin doğru şekilde kurulması, Davaya konu olan aidat kalemlerinin teknik yönden analiz edilmesi, Gerekirse yönetim planının yorumu ve içtihatlarla desteklenmesi, Yüksek aidat nedeniyle açılacak iptal davalarının usule uygun yürütülmesi.

Yanlış yürütülen bir dava, ehliyet yönünden reddedilebilir ya da davanın esasına girilmeden sonuçlanabilir. Bu da hem kiracı açısından mağduriyet yaratır hem de yargılama giderleri açısından ek mali yük doğurur.

Bu nedenle özellikle İstanbul Tuzla ve çevresindeki konut bölgelerinde aidatla ilgili ihtilaflar yaşanması durumunda, sorunun çözümü için alanında tecrübeli bir avukata başvurulması, hem hukuki sürecin sağlıklı ilerlemesini hem de hakların tam korunmasını sağlar.

Giriş

Bu çalışma, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamındaki anagayrimenkullerde, tapu kütüğünde “mesken nitelikli taşınmaz” olarak kayıtlı bağımsız bölümlerde ticari faaliyet yürütülmesinin hukuki çerçevesini analiz etmek amacıyla hazırlanmıştır. Temel soru KMK’nin 24. maddesinde sayılan “sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler”in açılabilmesi için kat malikleri kurulunun oybirliğiyle karar alması zorunluluğuna odaklanmaktadır. Çalışma, sunulan Anayasa Mahkemesi, Yargıtay, Danıştay ve Bölge Adliye Mahkemesi kararları ışığında konunun temel prensiplerini, önemli ayrımlarını, istisnalarını ve uygulamadaki yansımalarını ortaya koymaktadır.

1. Temel Kural: Kat Maliklerinin Oybirliği Şartı ve Anayasal Dayanağı

Tüm yargı kararlarının ortak referans noktası, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 24. maddesinin ikinci fıkrasıdır. Bu hükme göre, kütükte mesken olarak gösterilen bir bağımsız bölümde, kanunda açıkça sayılan veya bunlara benzer nitelikteki işyerlerinin açılması, istisnasız bir şekilde kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği karara bağlıdır.

Anayasa Mahkemesi, 17/7/2014 tarihli kararında bu kuralın anayasal temelini açıklamıştır. Mahkemeye göre bu düzenleme, mülkiyet hakkına bir sınırlama getirse de, bu sınırlama meşrudur. Gerekçesi ise, “mesken olarak kullanılması öngörülen taşınmazlar hakkında burada meskûn vatandaşların özel ve aile yaşamlarını sürdürebilecekleri, dinlenebilecekleri ve çocukların yaşamına uygun bir ortam oluşturulmasına yönelik kamu yararı” olarak belirtilmiştir. Dolayısıyla, oybirliği kuralı, bireysel ticari menfaat ile toplumun (diğer kat maliklerinin) huzur ve sükununu koruma amacı arasında makul bir denge kurmaktadır.

2. Tapu Kütüğündeki Niteliğin Önceliği (Mesken-İşyeri Ayrımı)

Tapuda “Mesken” Kayıtlı İse: Oybirliği kuralı mutlak surette uygulanır. Bağımsız bölümün fiilen işyerine dönüştürülmüş olması, mimari projesinde dükkan olarak çizilmesi veya belediyeden yapı kullanma izninin dükkan olarak alınması, tapudaki “mesken” vasfını değiştirmez ve oybirliği şartını ortadan kaldırmaz (Danıştay 2. Daire, 2021/13956-2021/3593).

Tapuda “Dükkan” veya “İşyeri” Kayıtlı İse: KMK md. 24’teki oybirliği şartı aranmaz. Danıştay 4. Dairesi’nin 2023/7842-2023/6987 sayılı kararında açıkça belirtildiği üzere, “tapu kaydında ‘dükkan’ olarak görünen bir bağımsız bölümde pastane açılması için kat malikleri kurulundan oybirliği ile karar alınması zorunluluğu bulunmamaktadır.” Bu durumda, eğer yönetim planında aksine bir hüküm yoksa, umuma açık istirahat ve eğlence yeri gibi işletmeler için kat maliklerinin oy çokluğu ile alacağı karar yeterli olabilir (Danıştay 4. Daire, 2023/7858-2023/6369).

3. Yönetim Planının Bağlayıcılığı ve Sınırları

Yönetim planı, Yargıtay’ın da belirttiği gibi “bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğinde”dir (Yargıtay 18. HD, 2003/7447-2003/8909). Yönetim planı, kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla, bağımsız bölümlerin kullanım şeklini düzenleyebilir.

Yönetim planı, kanundan daha kısıtlayıcı hükümler getirebilir. Örneğin, “bağımsız bölümlerin tapuda yazılı nitelikleri dışında kullanılamayacağı” şeklinde bir hüküm, her türlü işyeri kullanımını engelleyebilir (Yargıtay 18. HD, 2011/2633-2011/5549). Ancak yönetim planı, kanunun aradığı oybirliği şartını oy çokluğu gibi daha esnek bir koşula indirgeyemez. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2015/23219-2016/4071 sayılı kararında belirttiği gibi, “4/5 çoğunluk ile yönetim planında yapılacak değişikliğin yasanın oybirliği aradığı hususları bertaraf edici nitelikte olamayacağı” ve böyle bir değişikliğin “yok hükmünde” olduğu kabul edilmiştir.

4. Kuralın İstisnaları ve Yoruma Açık Alanlar

Genel kural katı olmakla birlikte, yargı kararları bazı istisnaların ve yoruma dayalı farklılıkların olduğunu göstermektedir.

Belirli Meslek Grupları: Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2019/1283 sayılı kararına göre, 1136 sayılı Avukatlık Kanunu ve 3568 sayılı SMM ve YMM Kanunu uyarınca, “avukatlık büroları ve serbest muhasebeci mali müşavirlik veya yeminli mali müşavirlik faaliyetlerinde” bulunulması için kat maliklerinin izni aranmaz. Bu meslekler, kanunla getirilmiş özel bir istisnaya tabidir.

İşyerinin Niteliği ve “Emsali Yerler” Yorumu: Kanundaki listenin sonunda yer alan “gibi yerler” ifadesi, benzer nitelikteki işyerlerinin de bu kapsama dahil edileceğine işaret eder. Danıştay, bu ifadenin amacının “insanların evlerinin hemen yanında yoğun yaya ve araç trafiğine maruz bırakılarak rahatsız edilmelerinin önlenmesi” olduğunu vurgulamıştır (Danıştay 8. Daire, 2011/8063). Ancak her faaliyet bu kapsama girmez. Örneğin, Danıştay bir “pilates salonunu” bu listedeki yerlerden saymamış ve oybirliği şartı aramamıştır (Danıştay 4. Daire, 2023/7375-2024/1368)

Sonuç

Temel Prensip, kütükte “mesken” olarak kayıtlı bir bağımsız bölümde KMK md. 24’te sayılan veya bunlara benzer nitelikteki (eğlence, gıda, imalathane, dükkan vb.) bir işyerinin açılabilmesi için tüm kat maliklerinin oybirliğiyle alacağı karar mutlak bir zorunluluktur. Bu kural, kamu düzenine ilişkindir ve anayasal olarak meşru kabul edilmektedir.

Sonuç olarak, mesken nitelikli bir mülkte ticari bir faaliyet yürütmek isteyen kişilerin, faaliyete başlamadan önce tapu kaydını, yönetim planını ve KMK’nin amir hükümlerini dikkatle incelemesi ve tüm kat maliklerinin oybirliğiyle onayını alması, ileride doğabilecek hukuki uyuşmazlıkları ve yaptırımları (işyerinin kapatılması, eski hale getirme vb.) önlemek adına elzemdir. Bir makale önerisi.

Neden Uzman Tuzla Avukat Desteği Gerekli?

Özellikle Tuzla, Pendik, Maltepe, Kartal, Ümraniye ve İstanbul’daki yoğun konut bölgelerinde bu tür uyuşmazlıklar oldukça yaygındır. Kat mülkiyeti hukuku, hem özel hukuk hem de kamu düzeni boyutu taşıdığından, süreçlerin eksiksiz yürütülmesi için uzman avukat desteği gereklidir.

Uzman bir avukat; Tapu kayıtlarını ve yönetim planını analiz eder, Oybirliği gerekip gerekmediğini doğru şekilde belirler, Yargı içtihatlarına uygun hukuki görüş sunar, İşyeri açılış sürecinde ihtilafları önceden bertaraf eder, Açılmış davalarda müvekkilini etkili biçimde savunur. Unutulmamalıdır ki, hukuki hata nedeniyle yapılan bir yatırım, mülkün kapatılması, yüksek maddi kayıplar veya komşularla yıllar sürecek dava süreçlerine yol açabilir.