Kat Mülkiyeti Hukuku

Giriş

Bu çalışma, kat malikleri kurulu kararlarının iptal edilme usul ve esaslarını, sunulan Yargıtay kararları ışığında analiz etmek amacıyla hazırlanmıştır. Çalışma, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde bir kat malikleri kurulu kararının iptali için kimlerin dava açabileceği, dava açma süreleri, görevli mahkeme, iptal sebepleri ve yargılama sürecinde dikkat edilmesi gereken usuli gereklilikler gibi temel konuları incelemektedir. Analiz, Yargıtay’ın konuya ilişkin yaklaşımını, özellikle usul ve esas yönünden aradığı şartları ortaya koymaktadır.

1. Dava Açma Şartları: Hak Sahibi ve Süreler

Kat malikleri kurulu kararlarının iptali için dava açma hakkı ve süreleri, KMK’nın 5711 sayılı Kanun’la değişik 33. maddesinde açıkça düzenlenmiştir. Yargıtay kararları bu düzenlemeyi titizlikle uygulamaktadır. Buna göre, dava açma hakkı herkese tanınmış bir hak değildir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2013/11037 E. sayılı kararında belirtildiği gibi, "kat malikleri kurulunun kararlarının iptalini ancak toplantıya katılıp alınan karar aleyhine oy kullanan kat maliki isteyebilir." Aynı şekilde, 2012/12039 E. sayılı kararda da toplantıya katılıp olumlu oy veren davacının dava açma ehliyetinin bulunmadığına hükmedilmiştir.

Dava açma süreleri ise hak düşürücü niteliktedir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2017/3606 E. sayılı kararında bu süreler net bir şekilde ifade edilmiştir: "Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32. madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir."

Bu kuralın en önemli istisnası, kararın yok hükmünde veya mutlak butlanla batıl olmasıdır. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2011/12081 E. sayılı kararında bu durum, "kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz" şeklinde vurgulanmıştır. Bu nedenle mahkemeler, öncelikle kararın niteliğini (iptal edilebilir mi, yoksa batıl mı) tespit etmelidir.

2. İptal Davasının Konusu: Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim Kurulu Kararları Ayrımı

Yargıtay kararlarında dikkat çeken önemli bir ayrım, kat malikleri kurulu kararları ile yönetim kurulu kararları arasındadır. Doğrudan iptal davasına konu edilebilecek olanlar yalnızca kat malikleri kurulu kararlarıdır. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2010/331 E. sayılı kararına göre, "iptal davasına konu edilmesi mümkün bulunmayan, sitenin yönetim kurulunca alınmış olan yönetim kurulu kararlarının iptaline ilişkin davanın kat malikleri kurulunca incelenip bir sonuca da bağlanmadığı dikkate alınarak" davanın reddedilmesi gerekir. Bu içtihat, yönetim kurulu kararlarının öncelikle bir üst organ olan kat malikleri kurulunun denetimine sunulması gerektiğini, ancak bu kuruldan çıkacak nihai karara karşı yargı yoluna başvurulabileceğini göstermektedir.

3. İptal Sebepleri ve Yargılamada Usul

İptal sebepleri, toplantının usulüne uygun yapılmamasından (çağrı, yeter sayı vb.) veya alınan kararın içeriğinin hukuka aykırı olmasından kaynaklanabilir.

Usuli Aykırılıklar: Yargıtay, toplantı çağrısının usulüne uygun yapılmasını önemsemektedir. Örneğin, olağanüstü toplantılarda KMK m. 29’daki 15 günlük süreye ve çağrı usulüne uyulmaması, Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2018/2570 E. sayılı kararına göre tek başına iptal sebebidir. Benzer şekilde, toplantı yeter sayısının sağlanamaması (Yargıtay 20. HD, 2017/2081 E.) veya vekaletnamelerdeki usulsüzlükler (Yargıtay 18. HD, 2009/11792 E.) de iptal nedenidir.

Esasa İlişkin Aykırılıklar: Kararların kanuna veya yönetim planına aykırı olması temel iptal sebebidir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2020/329 E. sayılı kararında, yönetim planında oybirliği aranan bir konuda bu nisap sağlanmadan yapılan işlemin hukuka aykırı olduğu ve kaldırılması gerektiği belirtilmiştir.

Yargılama sırasında mahkemenin eksik inceleme yapmaması kritik öneme sahiptir. Yargıtay, birçok kararında mahkemelerin toplaması gereken delilleri sıralamıştır. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2015/5270 E. sayılı kararında bu belgeler; "karar defteri... çağrı belgelerinin, hazirun listelerinin ve gündemin, kat malikleri kurulu toplantısında vekil ile temsil edilen kat maliklerinin varsa vekaletnamelerinin... anataşınmazdaki tüm bağımsız bölümleri ve maliklerini gösteren tapu kayıtlarının" getirtilmesi olarak sayılmıştır. Bu deliller toplanmadan verilen kararlar, eksik inceleme nedeniyle bozulmaktadır.

4. Kararın Etkisi ve Hükmün Kapsamı

Bir kat malikleri kurulu kararı, mahkemece iptal edilmediği sürece geçerlidir ve tüm kat maliklerini bağlar (Yargıtay 18. HD, 2012/13753 E.). Mahkemenin vereceği iptal kararı ise kural olarak sadece davacı için değil, tüm kat malikleri için sonuç doğurur. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2013/17664 E. sayılı kararında, iptal hükmünün "sadece davacı bakımından hüküm doğuracak şekilde hüküm kurulması"nın doğru olmadığı ifade edilmiştir. Ayrıca, mahkemenin görevi kararı iptal etmekle sınırlıdır; iptal kararının yanı sıra "infazda tereddüt oluşturacak şekilde davacının sorumlu olacağı miktarın da belirlenmesi" (Yargıtay 20. HD, 2017/8317 E.) doğru bulunmamıştır.

Sonuç

Yargı kararları ışığında, kat malikleri kurulu kararının iptali süreci sıkı usul ve esas kurallarına bağlanmıştır. Dava açma hakkı, süreleri, görevli mahkeme ve dava konusu edilebilecek kararların niteliği gibi konularda KMK hükümleri ve Yargıtay içtihatları belirleyicidir. Özellikle, yönetim kurulu kararlarına karşı doğrudan dava açılamayacağı ve yok hükmündeki kararlar dışındaki iptal davalarının hak düşürücü sürelere tabi olduğu hususları öne çıkmaktadır. Başarılı bir iptal davası için, usulüne uygun açılmış bir davada, toplantı veya kararın kanuna ve yönetim planına aykırılığının mahkemece talep edilen deliller ışığında somut olarak ispatlanması gerekmektedir.

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Kat malikleri kurulu kararlarının iptali, yalnızca temel hukuk bilgisiyle çözülebilecek bir mesele değildir; ciddi usuli bilgi, deneyim ve stratejik hukuki destek gerektirir. Bu nedenle hem dava sürecinin eksiksiz ve hatasız yürütülmesi hem de mülkiyet haklarının korunması açısından profesyonel avukat desteği büyük önem taşır. Özellikle İstanbul, Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Tepeören ve çevresinde bulunan apartman ve site yönetimlerine ilişkin uyuşmazlıklarda, sürecin yanlış yönetilmesi önemli hak kayıplarına yol açabilir. Bir yazı önerisi.

Bu süreçte;

Kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal davası açılması,

Hak düşürücü sürelerin doğru hesaplanması ve zamanında başvuru yapılması,

Kararların usule veya yönetim planına aykırılığının tespit edilerek delillerle ispatlanması,

Yargıtay içtihatları ve Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde etkili hukuki savunma stratejisi oluşturulması,

gibi adımların her biri yüksek düzeyde uzmanlık gerektirir.

Bir kat malikleri kurulu avukatı, davanın hukuka uygun şekilde yürütülmesini sağlamak, usuli eksikliklerin davayı olumsuz etkilemesinin önüne geçmek ve hak düşürücü süreler nedeniyle hak kaybı yaşanmasını engellemek açısından kritik rol oynar.

Özellikle İstanbul, Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe ve Tepeören bölgelerinde görev yapan deneyimli avukatlar, kat malikleri kurulu kararlarına karşı açılacak davalarda mülkiyet hakkının korunması, hukuka aykırı kararların iptali ve ortak alanlar, aidat yükümlülükleri veya yönetim kararlarındaki usulsüzlüklerin ortadan kaldırılması için kapsamlı hukuki destek sunar. Böylece yalnızca davacı değil, tüm kat maliklerinin hakları güvence altına alınır.

Giriş

Bu çalışma, kiracının kira sözleşmesi kapsamında üstlendiği ortak giderleri (aidat) ödememesi durumunda ortaya çıkan hukuki sonuçları, Yargıtay, Bölge Adliye Mahkemesi ve İlk Derece Mahkemesi kararları ışığında analiz etmektedir. İnceleme, kiracının sorumluluğunun kaynağı, kiraya verenin alacak talebinde bulunabilme koşulları, ödememenin yaptırımları ve Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile Türk Borçlar Kanunu (TBK) arasındaki ilişki gibi temel konulara odaklanmaktadır.

Sorumluluğun Temeli Kira Sözleşmesidir: Kiracının aidat ödeme yükümlülüğü, öncelikle taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinin özel şartlarından doğmaktadır. Sözleşmede bu yönde açık bir hüküm bulunması, sorumluluğun birinci dayanağıdır.

Kiraya Verenin Rücu Hakkı Koşula Bağlıdır: Yargıtay’ın istikrar kazanmış içtihatlarına göre, kiraya verenin (ev sahibi), kiracının ödemediği aidat bedelini ondan talep edebilmesi için, öncelikle bu bedeli kendisinin apartman veya site yönetimine ödemiş olması gerekmektedir. Bu ödeme yapılmadan kiracıya karşı başlatılan takip veya açılan dava reddedilmektedir.

Ödememenin Yaptırımları Ağırdır: Kiracının aidat borcunu ödememesi, TBK kapsamında “yan gider” borcunun ihlali sayılmakta ve temerrüt nedeniyle tahliye sebebi oluşturabilmektedir. Ayrıca kiraya veren veya yönetim, icra takibi başlatarak alacağın tahsilini ve gecikme tazminatı talep edebilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan Doğan Sorumluluk: KMK Md. 22 uyarınca kiracı, aidat borcundan dolayı kat maliki ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak bu sorumluluk, kiracının ödemekle yükümlü olduğu kira bedeli ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

“Aidat” Kavramının Sınırları Vardır: Kiracının sorumluluğu, kiralananın olağan kullanımıyla ilgili giderlerle sınırlıdır. Binanın esaslı onarımına (trafo, asansör sistemi yenilenmesi vb.) ilişkin masraflar, sözleşmede aksi belirtilmedikçe kiracıya yükletilemez.

1. Kiracının Sorumluluğunun Kaynağı ve Kapsamı

Yargı kararları, kiracının aidat sorumluluğunun temelini kira sözleşmesine dayandırmaktadır. Sözleşmenin özel şartlar bölümünde aidatın kiracı tarafından ödeneceğinin kararlaştırılması, bu yükümlülüğün doğması için yeterlidir. Bakırköy 2. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2022/752 E. sayılı kararında bu durum, “kira sözleşmesinin özel şartlarının düzenlendiği sayfanın 4. Maddesinde ‘Taşınmaza ait olan elektrik, su ve Aidat Giderleri ile çevre temizlik vergisinin taşınmazın kiralandığı andan tahliye ettiği ana kadar ödeme sorumluluğunun davalı kiracı …’ya ait bulunduğu'” şeklinde açıkça ifade edilmiştir.

Ancak bu sorumluluk sınırsız değildir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2009/10720 K. sayılı kararı, önemli bir ayrım getirmektedir: “Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca malikin ortak giderlere ilişkin bütün yükümlülüklerinin kiracıya devredildiği kabul edilmemelidir.” Karara göre kiracının sorumluluğu, “kiralananın alelade kullanılması ile ilgili ve kullanımdan doğan giderler” ile sınırlıyken, “esaslı tamir giderleri” kiraya verene aittir. Bu nedenle, aidat adı altında talep edilen bedelin içeriğinin incelenmesi ve büyük onarım masraflarının ayrıştırılması gerekmektedir.

2. Kiraya Verenin Rücu Hakkı: “Önce Öde, Sonra İste” Prensibi

İncelenen kararlarda en tutarlı ve en sık vurgulanan ilke, kiraya verenin rücu hakkının koşula bağlı olmasıdır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin birçok kararında (örn: 2009/10087 E., 2014/4046 E., 2015/4067 E.) tekrarlanan temel kural şudur:

“Kiracının ödemesi gereken aidat borcunu kiralayan kendisi ödemek koşuluyla kiracıdan isteyebilir. Kiralayan, aidat borcunu yönetime ödemeden kiracıdan isteyemez.”

Bu kural, kiraya verenin aktif dava ve takip ehliyeti için bir ön şart niteliğindedir. Kiraya veren, yönetime ödeme yaptığını makbuz gibi yazılı delillerle ispat edemediği takdirde, kiracıya karşı talepleri mahkemece reddedilmektedir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 2018/1320 K. sayılı kararında, dosyada “aidat bedellerinin kiraya veren tarafından ödendiğine dair herhangi bir belgeye rastlanmamıştır.“ denilerek eksik incelemeyle verilen kararın bozulması gerektiği belirtilmiştir. Bu durum, kiraya verenler için ispat yükümlülüğünün ne denli önemli olduğunu göstermektedir.

3. Ödememenin Hukuki Sonuçları

Temerrüt ve Tahliye: Aidat borcu, TBK Md. 315 ve 341 kapsamında “yan gider” olarak kabul edilmektedir. Bu nedenle, aidatın ödenmemesi, tıpkı kira bedelinin ödenmemesi gibi temerrüt oluşturur ve tahliye sebebi sayılabilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2018/2523 K. sayılı kararında, “yan gider olan aidat borcunun ödenmemesi de temerrüt nedeniyle tahliyeye esas oluşturur.” denilmiştir. Ancak tahliye için, kiracıya gönderilecek ihtarnamede borcun belirtilmesi, ödeme için makul bir süre verilmesi ve ödenmemesi halinde sözleşmenin feshedileceğinin açıkça yazılması gibi usuli şartların eksiksiz yerine getirilmesi zorunludur. Kiraya verenin aidatı yönetime ödemeden gönderdiği temerrüt ihtarına dayanarak tahliye isteyemeyeceği de Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/6117 K. sayılı kararında vurgulanmıştır.

İcra Takibi ve Tazminatlar: Kiraya veren veya yönetim, ödenmeyen aidat alacağı için kiracıya karşı icra takibi başlatabilir. Kiracının haksız itirazı halinde, itirazın iptali davası açılabilir. Bakırköy 6. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2021/927 K. sayılı kararında belirtildiği gibi, kiracının itirazında haksız bulunması ve alacağın likit (belirli ve hesaplanabilir) olması durumunda, alacak miktarının %20’sinden az olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmedilebilir. Ayrıca, ödemede gecikilen günler için kat malikleri kurulu kararında belirtilen oranda gecikme tazminatı da talep edilebilir.

4. Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan Doğan Sorumluluk ve Sınırı

Kira sözleşmesinden bağımsız olarak, KMK Md. 22, site/apartman yönetimine doğrudan kiracıya başvurma imkanı tanımaktadır. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2014/2173 K. sayılı kararında bu durum şöyle açıklanmıştır:

“Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine… dayananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur.”

Ancak aynı madde, bu sorumluluğa önemli bir sınırlama getirmektedir: “Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.” Bu hüküm, yönetimin kiracıdan aylık kira bedelini aşan bir aidat borcu talep edemeyeceğini ve kiracının yönetime yaptığı ödemeyi kirasından mahsup edebileceğini güvence altına almaktadır.

5. Usuli Konular: Görevli Mahkeme

Kiracı ile kiraya veren veya yönetim arasındaki aidat alacağından kaynaklanan uyuşmazlıklar, kira ilişkisinden doğan davalar olarak kabul edilmektedir. Bu nedenle, 6100 sayılı HMK’nın 4. maddesi uyarınca bu tür davalara bakma görevi, dava değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesi’ne aittir (İstanbul 14. Asliye Ticaret Mahkemesi 2020/321 K., Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2016/6002 K.).

Sonuç

Kiracının aidat ödememesi, hem kiracı hem de kiraya veren için önemli hukuki sonuçlar doğuran bir durumdur. Yargı kararları bütüncül olarak incelendiğinde şu sonuçlara varılmaktadır:

Kiracının aidat ödeme borcu, kira sözleşmesinde açıkça belirtilmişse geçerlidir ve bu borç, olağan kullanım giderlerini kapsar.

Kiraya verenin, ödenmeyen aidatı kiracıdan talep edebilmesinin mutlak şartı, bu bedeli önce kendisinin yönetime ödemesi ve bu ödemeyi belgelendirmesidir. Bu “rücu” şartı yerine getirilmeden yapılan talepler hukuken sonuçsuz kalmaktadır.

Aidat borcunu ödemeyen kiracı, icra takibi, gecikme tazminatı ve en önemlisi temerrüt nedeniyle taşınmazdan tahliye edilme riskiyle karşı karşıyadır.

Site/apartman yönetimleri, KMK uyarınca doğrudan kiracıya başvurabilse de, bu talep kiracının aylık kira bedeli ile sınırlıdır.

Bu nedenle, tarafların hak kaybına uğramaması için kira sözleşmelerinin aidat yükümlülüğünü açıkça düzenlemesi, kiraya verenlerin rücu hakkını kullanmadan önce ödeme ve ispat şartını yerine getirmesi, kiracıların ise aidat borcunu yan bir yükümlülük olarak görerek zamanında ödemesi büyük önem arz etmektedir. Bir yazı önerisi.

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Kiracının aidat borcuna ilişkin uyuşmazlıklar, kira sözleşmesindeki özel hükümlerin yorumu, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan müşterek ve müteselsil sorumluluk, rücu hakkının şartları ve tahliye süreçleri gibi çok sayıda teknik detayı barındırmaktadır. Yanlış veya eksik işlem yapılması, hem kiraya veren hem de kiracı açısından ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir.

Bu nedenle, sürecin başından itibaren uzman bir avukattan profesyonel destek alınması büyük önem taşır. Özellikle İstanbul, Tuzla, Pendik, Kartal, Tepeören, Aydınlı, Orhanlı, Bayramoğlu, Çayırova ve Şifa Mahallesi bölgelerinde faaliyet gösteren avukatlar, yerel uygulamaları ve mahkeme içtihatlarını yakından takip ederek en doğru hukuki çözümü sunabilmektedir.

Giriş

Bu çalışma, “Aidata neler dahildir?” sorusuna yanıt olarak, sunulan yargı kararları ve dokümanlar temelinde hazırlanmıştır. Çalışma, aidat olarak bilinen ortak giderlerin yasal çerçevesini, yargı kararlarında belirtilen somut gider kalemlerini, bu giderlerin kapsamını belirleyen unsurları ve uygulamada ortaya çıkan farklı perspektifleri analiz etmektedir. Temel yasal dayanak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) olmakla birlikte, yönetim planları, genel kurul kararları ve mülkün niteliği gibi faktörlerin aidatın içeriğini şekillendirdiği görülmektedir.

1. Yasal Çerçeve: Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 20

İncelenen kararların büyük çoğunluğu, ortak giderlere katılım yükümlülüğünün temelini oluşturan KMK’nin 20. maddesine atıf yapmaktadır. Bu madde, giderlerin niteliğine göre kat malikleri arasında nasıl paylaştırılacağına dair temel bir ayrım getirmektedir.

Eşit Katılım Gerektiren Giderler: Yargıtay kararlarında sıklıkla tekrarlandığı üzere, kat malikleri aralarında başka bir anlaşma olmadıkça; “kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak” katılmakla yükümlüdür (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2013/11645, K. 2013/15247; Yargıtay 9. Hukuk Dairesi, E. 2021/423, K. 2021/7662).

Arsa Payı Oranında Katılım Gerektiren Giderler: Personel giderleri dışındaki diğer genel giderler için temel kural arsa payı oranında katılımdır. Bu giderler; “anagayrimenkulün sigorta primleri ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında” katılımı kapsar (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2019/3375, K. 2019/6680; Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2013/4444, K. 2013/6802).

2. Yargı Kararlarında Sayılan Ortak Gider Kalemleri

Yargı kararları, KMK’de soyut olarak belirtilen gider kalemlerini somutlaştırmaktadır. İncelenen dokümanlarda aidat kapsamında değerlendirilen başlıca giderler şunlardır:

Personel Giderleri: Kapıcı, bahçıvan, bekçi, güvenlik görevlisi, teknisyen, yönetici ücretleri, maaş ve sigorta primleri, kıdem tazminatları ve huzur hakları (İstanbul BAM 45. HD, E. 2020/1216; Ankara 1. Asliye Ticaret Mahkemesi, E. 2021/691).

Bakım, Onarım ve Koruma Giderleri: Ortak alanların (merdiven, otopark, yeşil alan, havuz, sosyal tesisler vb.) bakımı, onarımı, güçlendirilmesi, asansör bakımı, çatı onarımı, dış cephe boyama gibi yenileme niteliğindeki harcamalar (Yargıtay 3. HD, E. 2017/6549; Yargıtay 18. HD, E. 2009/3310).

İşletme ve Tüketim Giderleri: Ortak alanların elektrik ve su sarfiyatları, ısınma (yakıt/kömür, doğalgaz, kalorifer), sıcak su, jeneratör masrafları, ortak tesislerin işletme giderleri (Yargıtay 18. HD, E. 2012/6030; İstanbul Anadolu 4. Asliye Ticaret Mahkemesi, E. 2025/364).

Temizlik ve Çevre Giderleri: Ortak alanların ve bahçenin temizliği, çöp toplama, çevre koruma ve peyzaj giderleri (Yargıtay 23. HD, E. 2011/3900; Ankara 6. Asliye Ticaret Mahkemesi, E. 2022/719).

İdari ve Diğer Giderler: Yönetici aylığı, anagayrimenkulün sigorta primleri, vergi ve harçlar, noter ve yargılama giderleri gibi yönetimsel masraflar (Yargıtay 20. HD, E. 2017/163; Konya BAM 6. HD, E. 2020/2328).

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 45. Hukuk Dairesi’nin bir kararında ortak gider kavramı oldukça geniş bir şekilde tanımlanmıştır: “Tüm ortak alanların korunması, bakım ve temizlik giderleri, ortak yerler elektrik ve ortak su sarfiyatları, Personel giderleri, S.S.K. primleri… Toplu yapının; Kat Malikleri Kurulunca öngörülecek bedel üzerinden sigorta ettirilmesi nedeniyle ödenecek primler… jeneratör masrafları… cami alanları, parklar. yeşil alanlar, otoparklar, yollar, her türlü bitki ve ağaçların, su deposunun, sosyal ve sportif tesislerin bakılıp gözetilmelerinden ve geliştirilip güzelleştirilmelerinden doğabilecek bütün giderler, onarım ve yenileme harcamaları…” (İstanbul BAM 45. HD, E. 2020/1216, K. 2023/187)

3. Giderlerin Kapsamını Belirleyen Belgeler: Yönetim Planı ve Genel Kurul Kararları 

KMK’nin 20. maddesi genel bir çerçeve çizse de, aidatın somut içeriği ve paylaşım usulü öncelikle anataşınmazın “anayasa”sı niteliğindeki Yönetim Planı ile belirlenir. Yönetim planında farklı bir düzenleme yoksa KMK hükümleri uygulanır. Bununla birlikte, kat malikleri Genel Kurul Kararları ile işletme projesini onaylayarak veya bütçeyi kabul ederek hangi hizmetler için ne kadar avans toplanacağını kararlaştırırlar. Nitekim bir ilk derece mahkemesi kararında, “yönetim kurulunun genel kurul kararına dayanmadan veya genel kuruldan açıkça yetki almadan ortaklardan aidat veya ortak gider adı altında para tahsil etmesinin mümkün olmadığı” vurgulanmıştır (Bakırköy 1. Asliye Ticaret Mahkemesi, E. 2015/809, K. 2018/795).

4. Mülkün Niteliğine Göre Farklılaşan Giderler (aidat)

Aidatın kapsamı, mülkün niteliğine göre de değişiklik göstermektedir:

Devre Mülkler: Standart apartman giderlerine ek olarak, “daire içlerindeki kullanılan alet ve edavatının da tedarik temin tamir değiştirme gibi giderler bütçe hazırlanırken hesaba katılmak zorundadır” (İstanbul BAM 13. HD, E. 2023/2261, K. 2023/2103).

Alışveriş Merkezleri (AVM): Danıştay kararında atıf yapılan yönetmelik uyarınca, “elektrik, su, ısınma, yenileme niteliğinde olmayan bakım-onarım, güvenlik ve temizlik” gibi giderler ortak gider sayılmakta ve özel bir paylaşım usulü öngörülmektedir (Danıştay 10. Daire, E. 2016/2036, K. 2020/3052).

Kooperatifler ve Siteler: Bu yapılarda aidatlar, genellikle güvenlik, peyzaj, sosyal tesis işletmesi gibi daha kapsamlı hizmetleri karşılamak üzere toplanmaktadır (Ankara 8. Asliye Ticaret Mahkemesi, E. 2021/659, K. 2023/83).

5. Giderlere Katılımda Adalet ve Faydalanma İlkesi 

Yargıtay, kat malikinin ortak yer ve tesislerden faydalanmaya ihtiyacı olmadığını ileri sürerek giderlere katılmaktan kaçınamayacağını (KMK m.20/c) belirtmekle birlikte, bazı durumlarda adalet ve faydalanma ilkesini gözetmektedir.

Yapısal Olarak Faydalanma İmkânı Olmaması: Bir Yargıtay kararında, projesinde kalorifer tesisatı bulunmayan bir bağımsız bölüm malikinin, “ortak giderler içindeki ısıtma giderlerine katılmakla yükümlü tutulamayacağı” belirtilmiştir (Yargıtay 18. HD, E. 2015/5293, K. 2016/49).

Hizmetin Fiilen Alınmaması: Bir ilk derece mahkemesi, kooperatifin güvenlik ve su-kanalizasyon hizmeti verdiğini iddia etmesine rağmen, bu hizmetlerin fiilen belediye tarafından sağlandığını tespit ederek davalının bu giderlerden sorumlu olmadığına karar vermiştir (Ankara 6. Asliye Ticaret Mahkemesi, E. 2022/719, K. 2024/561).

Farklı Yararlanma Durumu: Yargıtay, farklı büyüklükteki işyerlerinden aynı aidatın alınmasının eşitlik ilkesine aykırılık oluşturup oluşturmadığının ve “genel giderler kapsamındaki hizmetlerden üyelerin eşit olarak yararlanıp yararlanmadıkları” hususunun araştırılması gerektiğini vurgulamıştır (Yargıtay 23. HD, E. 2011/3900, K. 2011/2715).

Sonuç

İncelenen yargı kararları ışığında “aidat” kavramının, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinde ana hatları çizilen, anataşınmazın korunması, bakımı ve yönetimi için gerekli olan tüm harcamaları kapsayan geniş bir kavram olduğu anlaşılmaktadır. Aidatın içeriği; personel maaşları, ortak alanların bakım-onarım ve temizlik giderleri, elektrik, su, ısınma gibi tüketim harcamaları, sigorta primleri ve yönetici aylığı gibi çok çeşitli kalemlerden oluşmaktadır.

Bununla birlikte, aidatın kesin kapsamı ve kat malikleri arasındaki paylaşım oranı; her anataşınmazın kendi özelindeki yönetim planı ve kat malikleri genel kurulunda alınan kararlarla somutlaşmaktadır. Yargı kararları, kanun ve yönetim planı hükümlerinin yanı sıra, mülkün niteliği (konut, iş yeri, devre mülk vb.) ile kat maliklerinin sunulan hizmetlerden fiilen ve yapısal olarak faydalanma durumunu da dikkate alarak adil bir sonuca ulaşmayı hedeflemektedir. Bu nedenle, bir uyuşmazlık durumunda aidata nelerin dahil olduğunun tespiti için öncelikle yönetim planı ve ilgili genel kurul kararlarının incelenmesi zorunludur. Bir yazı önerisi.

Neden Tuzla Avukat Desteği Gerekli?

Aidat uyuşmazlıkları, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan teknik düzenlemeler, yönetim planı hükümleri ve yargı kararlarının farklı yorumları nedeniyle oldukça karmaşık bir hale gelebilmektedir. Özellikle ortak giderlere katılım, aidatın kapsamı, arsa payı oranları ve kat maliklerinin yükümlülükleri konularında sıkça dava konusu olan uyuşmazlıklar yaşanmaktadır.

Bu noktada Tuzla avukat desteği almak, hak kayıplarının önlenmesi ve uyuşmazlıkların doğru şekilde yönetilmesi açısından büyük önem taşır. Alanında uzman bir avukat:

Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili mevzuat kapsamında aidatın kapsamını belirler,

Yönetim planı ve genel kurul kararlarını inceleyerek kat maliklerinin yükümlülüklerini netleştirir,

Haksız aidat taleplerine karşı itiraz ve dava süreçlerini yürütür,

Uyuşmazlıkların çözümünde müzakere ve arabuluculuk yollarını kullanarak hızlı sonuç alınmasına katkı sağlar.

Özellikle İstanbul’un Bu nedenle İstanbul, Tuzla, Pendi, Kartal, Maltepe, Gebze, Aydınlı, Orhanlı, Tepeören, Darıca, Bayramoğlu veya Çayırova gibi bölgelerde site ve apartman yaşamı yoğun olduğundan, aidat ve ortak gider kaynaklı uyuşmazlıklar daha sık görülmektedir. Bu nedenle deneyimli bir Tuzla avukat ile çalışmak, hem haklarınızı korumak hem de adil bir çözüme ulaşmak için kritik rol oynar.

Giriş

Siteye Yapılan Peyzaj Düzenlemesi Lüks Gider midir, Zorunlu Gider midir? Bu çalışma, bir siteye yapılan peyzaj düzenlemesinin hukuki niteliğinin “lüks” veya “zorunlu olmayan” bir gider olarak kabul edilip edilemeyeceği sorusunu, sunulan yargı kararları ve idari görüşler ışığında analiz etmektedir. İncelemeler, peyzaj düzenlemesinin nitelendirilmesinin tek bir kurala tabi olmadığını; yapılan işin amacı, kapsamı, maliyeti, anagayrimenkulün projesindeki yeri ve uyuşmazlığın hukuki bağlamı (Kat Mülkiyeti Hukuku, Vergi Hukuku, Kamu İhale Hukuku vb.) gibi birden çok faktöre bağlı olarak değiştiğini ortaya koymaktadır. Kararlar, “zorunlu gider”, “faydalı gider”, “lüks gider” ve “maliyet unsuru” gibi farklı kavramlar etrafında şekillenmektedir.

1. Peyzaj Düzenlemesinin “Zorunlu Gider” Sayıldığı Haller

Yargı kararları, peyzaj düzenlemesinin mutlak surette lüks bir gider olmadığını, aksine belirli koşullarda zorunlu bir masraf olarak nitelendirilebileceğini göstermektedir. Bu konudaki en net kararlardan biri Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2024/1353 E., 2025/697 K. sayılı ve 10.02.2025 tarihli kararıdır. Bu kararda mahkemenin, “…bahçe peyzajı ve otomatik sulama sisteminin ise zorunlu masraflar olduğu…” yönündeki hükmü onanmıştır. Benzer şekilde, Konya 1. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2021/300 E., 2022/688 K. sayılı kararında alıntılanan bilirkişi raporu, bu zorunluluğun pratik bir nedenini ortaya koymaktadır: “…bahçe ve peyzaj işleri için ödenen 6.000,00 TL’nin… iskan ruhsatı alınabilmesi için yapılması gereken zorunlu giderlerden olduğu tespit edilmiştir.”

Bu yaklaşım, peyzajın sadece estetik bir unsur değil, aynı zamanda bir yapının tamamlanması ve yasal olarak kullanılabilir hale gelmesi için bir gereklilik olabileceğini göstermektedir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi’nin 2020/993 E., 2020/1624 K. sayılı kararında ise peyzaj alanları, “bina alanları içinde ve dışında inşaat imalat kalemi olduğu” ve “bu imalat kalemlerinin her birinin de birer maliyet unsuru olduğu ve harcama gerektirdiği” belirtilerek, peyzajın inşaatın ayrılmaz bir parçası olduğu vurgulanmıştır.

2. Kat Mülkiyeti Kanunu Çerçevesinde “Lüks Gider” Değerlendirmesi

Kat malikleri arasındaki uyuşmazlıklarda temel referans noktası Kat Mülkiyeti Kanunu’dur. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2016/4929 E., 2016/8102 K. sayılı kararında KMK’nın 43. maddesine atıf yapılarak önemli bir ilke hatırlatılmıştır: “yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmuyorsa, bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir.”

Bu madde, peyzaj düzenlemesinin lüks olarak kabul edilmesi halinde, katılımın isteğe bağlı hale gelebileceğini göstermektedir. Harcamanın niteliğini belirlemek için ise Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/13230 E., 2019/2267 K. sayılı kararında yer alan tanımlama yol göstericidir: “bir şeyin varlığını ve değerini korumak için yapılması gerekli olan harcamalar; zorunlu, bir şeyin değerini ve verimini artırmak için yapılan harcamalar; faydalı ve hiçbir gereği yokken sadece kişisel zevkler için yapılan harcamalar ise; lüks olarak nitelendirilmektedir.” Bu ayrıma göre, erozyonu önlemek için yapılan bir peyzaj zorunlu, sitenin estetik değerini artırarak satış potansiyelini yükselten bir düzenleme faydalı, sadece belirli bir grubun zevkine hitap eden ve fahiş maliyetli bir süsleme ise lüks sayılabilir. Değerlendirme, bilirkişi incelemesi ve somut durumun özelliklerine göre yapılmalıdır.

3. Farklı Hukuki Perspektifler ve Özel Durumlar

Peyzaj giderinin nitelendirilmesi, uyuşmazlığın hukuki zeminine göre de farklılık arz etmektedir.

Vergi Hukuku Açısından: Danıştay 4. Dairesi’nin 2019/417 E., 2023/2046 K. sayılı kararı, KDV iadesi bağlamında önemli bir ayrım yapmaktadır. Karara göre, “…çocuk parkı, bahçe düzenlemesi, havuz, pergole, kamelya, çim ekimi, spor alanı gibi alanlara ilişkin konutun yapımı için zorunlu olmayan harcamalar nedeniyle yüklenilen KDV iade hesabına dâhil edilemeyecektir.” Ancak aynı kararda, arazinin yapısı gereği yapılması zorunlu olan istinat duvarı gibi işlerin iade hesabına dahil edilebileceği belirtilmiştir. Bu, vergi hukuku açısından peyzajın genellikle “zorunlu olmayan” bir unsur olarak görüldüğünü, ancak teknik zorunlulukların istisna oluşturduğunu göstermektedir. Benzer şekilde özelgelerde de (Örn: 29.02.2012 tarihli özelge), basit peyzaj ve çevre düzenlemesi “onarım gideri” sayılırken, mülkün iktisadi değerini artıran istinat duvarı gibi imalatların “maliyet bedeli” olarak amortismana tabi tutulması gerektiği ifade edilmiştir.

Proje ve Kararlara Uygunluk: Peyzaj düzenlemesinin mevcut mimari projeye ve kat malikleri kurulu kararlarına uygunluğu da önemli bir kriterdir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2017/6075 E., 2018/7563 K. sayılı kararında, vaziyet planında amfi tiyatro olarak görünen bir alanın değiştirilerek tepe haline getirilmesi hukuka aykırı bulunmuş ve eski hale getirme kararı verilmiştir. Bu, peyzaj adı altında yapılan değişikliklerin projelere aykırı olamayacağını göstermektedir. Bir yazı önerisi.

Sonuç

Siteye yapılan peyzaj düzenlemesinin lüks veya zorunlu olmayan bir gider olup olmadığı sorusuna verilecek yanıt, duruma özgüdür ve kesin bir kurala bağlanamaz. Hukuki değerlendirme yapılırken aşağıdaki kriterler göz önünde bulundurulmalıdır:

Amaç ve Gereklilik: Düzenleme, iskan ruhsatı almak gibi yasal bir zorunluluktan mı kaynaklanmaktadır? Yoksa sitenin değerini korumak veya artırmak (faydalı gider) ya da sadece estetik zevklere hitap etmek (lüks gider) amacıyla mı yapılmıştır?

Projedeki Yeri: Peyzaj düzenlemesi, anagayrimenkulün onaylı mimari projesinde yer almakta mıdır? Projede yer alan imalatlar genellikle zorunlu veya faydalı kabul edilir.

Maliyet: Yapılan harcama, sitenin genel durumu ve değeriyle orantılı mıdır, yoksa KMK’nın 43. maddesi kapsamında “çok masraflı” olarak nitelendirilebilir mi?

Karar Yeter Sayısı: Düzenleme, kat malikleri kurulu tarafından usulüne uygun (basit çoğunluk, nitelikli çoğunluk veya oybirliği) alınmış bir karara dayanmakta mıdır?

Hukuki Bağlam: Uyuşmazlık, kat malikleri arasında bir aidat borcu mu, bir vergi iadesi talebi mi, yoksa bir kamu ihalesi midir? Her bağlam, farklı bir hukuki değerlendirmeyi gerektirecektir.

Nihayetinde, bir peyzaj harcamasının hukuki niteliği, genellikle mahkemeler tarafından görevlendirilen bilirkişilerin yapacağı teknik inceleme ve raporlar sonucunda, somut olayın tüm özellikleri dikkate alınarak belirlenmektedir.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Peyzaj düzenlemesi gibi giderlerin hukuki niteliğinin belirlenmesi, ilk bakışta teknik bir mesele gibi görünse de aslında farklı hukuk dallarını ilgilendiren oldukça karmaşık bir süreçtir. Kat Mülkiyeti Hukuku, Vergi Hukuku ve İhale Hukuku gibi farklı alanlarda aynı masrafın farklı şekilde nitelendirilebilmesi, hak kayıplarına yol açabilecek sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle sürecin başından itibaren uzman bir avukattan hukuki destek almak büyük önem taşır.

Örneğin, bir sitede yapılan peyzaj masrafının lüks mü yoksa zorunlu gider mi sayılacağı, doğrudan kat maliklerinin aidat yükümlülüklerini etkilemektedir. Benzer şekilde vergi hukukunda, giderin “maliyet unsuru” veya “zorunlu olmayan harcama” olarak değerlendirilmesi, iade ve amortisman hesaplarını değiştirebilir. Bu tür teknik farklılıkların doğru şekilde yönetilmesi, yalnızca deneyimli bir avukatın sağlayabileceği profesyonel hukuki bilgiyle mümkün olur.

Özellikle İstanbul’un gelişen bölgelerinden biri olan Tuzla’da, site yönetimleri ve kat malikleri arasında bu tür uyuşmazlıklar sıkça gündeme gelmektedir. Tuzla’da faaliyet gösteren bir avukat, yerel uygulamaları ve yargı kararlarını yakından takip ederek, hem site yönetimlerinin hem de bireysel kat maliklerinin haklarını en iyi şekilde koruyabilir.

Sonuç olarak, peyzaj düzenlemelerinden doğabilecek mali ve hukuki risklerin en aza indirilmesi için uzman bir avukat desteği alınması, sürecin güvenli ve sağlıklı bir şekilde ilerlemesi açısından vazgeçilmezdir.

Giriş

Yöneticinin gelir-gider hesabını ne zaman vermek zorunda olduğu sorusu, yöneticinin hukuki statüsüne (apartman/site yöneticisi, şirket yöneticisi, kooperatif yöneticisi vb.) göre farklı kanun ve düzenlemeler çerçevesinde yanıtlanmaktadır. İncelenen yargı kararları, bu yükümlülüğün zamanlamasının başta 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu (TTK) ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) olmak üzere ilgili mevzuat ve taraflar arasındaki sözleşmesel düzenlemelere (yönetim planı, ana sözleşme) bağlı olduğunu ortaya koymaktadır.

Yargı kararları, yöneticinin hesap verme zamanına ilişkin farklı hukuki rejimlere göre spesifik tarihler ve dönemler belirlemiştir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na Tabi Yöneticiler

Bu alandaki temel düzenleme KMK’nin 39. maddesidir. Yargıtay kararları bu maddeyi istikrarlı bir şekilde uygulamaktadır.

Birincil Kural: Yönetim planında belirtilen tarihlerde hesap verilir.

İkincil Kural: Yönetim planında bir tarih belirtilmemişse, yönetici “her takvim yılının birinci ayı içinde (Ocak ayı) kat malikleri kuruluna” gelir-gider hesabını sunmakla yükümlüdür (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2010/11917; Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2017/3644; Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2017/3573).

İstisnai Durum: Kat maliklerinin yarısı, arsa paylarına bakılmaksızın, yönetim planında belirtilen zamanlar dışında da hesabın gösterilmesini talep edebilir (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2017/3644).

Ek Yükümlülük: Yöneticinin, tutmakla yükümlü olduğu karar ve işletme defterini “her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde notere kapattırması mecburidir” (Adana 2. Asliye Ticaret Mahkemesi, 2022/396; Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2014/14359). Bu, hesap döneminin yıllık olarak kapatılması gerektiğini teyit eden önemli bir usuli işlemdir.

Türk Ticaret Kanunu’na Tabi Yöneticiler (Şirketler): Anonim ve limited şirketlerde yönetim organının hesap verme süresi TTK’da düzenlenmiştir.

Anonim şirketlerde yönetim kurulu, “geçmiş hesap dönemine ait… finansal tablolarını, eklerini ve yönetim kurulunun yıllık faaliyet raporunu, bilanço gününü izleyen hesap döneminin ilk üç ayı içinde hazırlar ve genel kurula sunar” (Antalya 1. Asliye Ticaret Mahkemesi, 2023/669 – TTK m. 514’e atfen). Bu belgelerin genel kurul toplantısından en az on beş gün önce pay sahiplerinin incelemesine sunulması gerekir (Ankara 14. Asliye Ticaret Mahkemesi, 2021/838 – TTK m. 437’ye atfen).

Türk Borçlar Kanunu’na Tabi Yöneticiler (Adi Ortaklık): Adi ortaklıklarda yönetici ortağın hesap verme yükümlülüğü TBK’da emredici bir hükümle düzenlenmiştir.

Yönetici ortaklar, “yılda en az bir defa hesap vermek ve kazanç paylarını ortaklara ödemekle yükümlüdürler.” Bu kuralın emredici nitelikte olduğu ve hesap döneminin uzatılmasına ilişkin anlaşmaların kesin olarak hükümsüz olduğu vurgulanmıştır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2023/4233 – TBK m. 630/3’e atfen).

Diğer Hukuki Yapılar (Kooperatifler vb.):

Kooperatiflerde: Hesap verme zamanı öncelikle kooperatif ana sözleşmesine göre belirlenir. İlgili bir kararda, yönetim kurulunun bilançoyu ve gelir-gider hesaplarını “genel kurul toplantısında en az … ay önce denetim kurulu üyelerine” vermesi gerektiği belirtilmiştir (Antalya 4. Asliye Ticaret Mahkemesi, 2017/432).

Özel Kanunlara Tabi Yapılar: Anayasa Mahkemesi’nin bir kararında, özel kanunla kurulan bir bölgedeki yönetici şirketin “her türlü hesap ve işlemlerini yıllık olarak müteakip yılın ocak ayında” yeminli mali müşavire inceletmesi gerektiği hüküm altına alınmıştır (AYM, 2022/158).

İnceleme ve Değerlendirme

Yargı kararları, belirli tarihler sunmanın yanı sıra, hesap verme yükümlülüğünün temel niteliği ve kapsamı hakkında da önemli detaylar içermektedir.

Sürekli ve Kapsamlı Bir Yükümlülük: Belirli bir tarihte hesap verme zorunluluğundan bağımsız olarak, Yargıtay’ın birçok kararında yöneticinin “yöneticiliği döneminde elde ettiği gelirler ile yapılmış giderlerin hesabını vermekle yükümlü” olduğu ilkesi tekrar edilmektedir (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 2021/3719; Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2012/11654; Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2018/3427). Bu, hesap verme borcunun yöneticilik görevi süresince doğan ve görevin sona ermesiyle muaccel hale gelen sürekli bir borç olduğunu göstermektedir.

Görevin Sona Ermesi: Yöneticinin görevi sona erdiğinde, yönetimle ilgili tüm defter, makbuz ve belgeleri yeni yöneticiye teslim etme yükümlülüğü doğar. Eski yöneticinin bu yükümlülükten kaçınması halinde, KMK’nin 33. maddesi uyarınca hâkimin müdahalesi istenerek belgelerin teslimi sağlanabilir (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2009/1359). Bu durum, görev devrinin de hesap verme için kritik bir zamanlama olduğunu ortaya koymaktadır.

Hesap Vermenin Usulü ve İçeriği: Yargıtay, hesap vermenin sadece bir beyandan ibaret olmadığını, defter ve belgelere dayanması gerektiğini vurgulamaktadır. Ancak bu konuda katı bir şekilcilikten kaçınılmıştır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre;”yöneticinin yaptığı harcamaları gösteren belgelerin mutlaka fatura veya kasa fişi niteliği taşıması zorunlu değildir. Gerçekleşmiş bir iş veya işlem için harcama yapıldığını gösteren yazılı ve imzalı belge yeterli sayılmakta ve hatta aciliyet ve zorunluluk nedeniyle yapılan ve belgesiz olarak deftere işlenen gider konusu işin yapıldığının ve gösterilen miktarın uygunluğunun tespit edilmiş olması dahi yeterli kabul edilmektedir.” (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2019/4823; Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2014/18069).

Sonuç

Yöneticinin gelir-gider hesabını verme zamanı, tabi olduğu hukuki rejime göre değişiklik göstermektedir.

Apartman ve Site Yöneticileri (KMK): Kural olarak her yılın Ocak ayında, yönetim planında farklı bir süre öngörülmemişse, kat malikleri kuruluna hesap vermek zorundadır.

Şirket Yöneticileri (TTK): Hesap dönemini izleyen ilk üç ay içinde finansal tabloları ve faaliyet raporunu hazırlayıp genel kurula sunmakla yükümlüdür.

Adi Ortaklık Yöneticileri (TBK): Yılda en az bir kez hesap vermekle yükümlüdür.

Kooperatif Yöneticileri: Ana sözleşmede belirtilen sürelerde hesap vermekle yükümlüdür.

Bu belirli zaman dilimlerinin yanı sıra, yöneticinin görevi süresince tüm gelir ve giderleri usulüne uygun olarak kaydetme ve belgeleme (KMK m. 36) ve görevi sona erdiğinde tüm kayıtları yeni yönetime devretme gibi temel ve sürekli yükümlülükleri bulunmaktadır. Hesap verme, yöneticinin vekalet sorumluluğunun bir gereği olup, bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi hukuki ve cezai sorumluluğuna yol açabilir. Bir yazı önerisi

Avukat desteği neden gerekli?

İstanbul, Tuzla, Pendik , Kartal, Maltepe, Gebze, Aydınlı, Orhanlı, Tepeören, Darıca, Bayramoğlu veya Çayırova, Şekerpınar, Güzelyalı, Postane ve Akfırat gibi bölgelerde deneyimli bir avukat ile çalışmak, hak kaybı riskini azaltır ve en iyi sonuca ulaşma ihtimalini güçlendirir.

Giriş

Bu yazı, toplu yapılarda aidat sorunlarının çözümüne ilişkin yargı kararlarının analizini sunmaktadır. İncelenen mahkeme kararları, aidat borcunun hukuki dayanağı, miktarının belirlenmesi, tahsilat yetkisi, ödenmemesi durumunda başvurulacak hukuki yollar ve yargılama sürecindeki usuli esaslar gibi konularda bütüncül bir perspektif sağlamaktadır. Yazı, Kat Mülkiyeti Kanunu, Kooperatifler Kanunu ve genel hükümler çerçevesinde şekillenen yargı pratiğini ortaya koyarak, bu tür uyuşmazlıklarda dikkat edilmesi gereken temel noktaları özetlemektedir.

Hukuki Dayanağın Tespiti: Uyuşmazlığın çözümünde ilk adım, yapının hukuki statüsünün belirlenmesidir. Yapının Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) göre “toplu yapı” olarak tescil edilip edilmediği, birden çok parsel üzerinde kurulu olup olmadığı veya bir kooperatif yapısı olup olmadığı, uygulanacak kanun hükümlerini (KMK, Kooperatifler Kanunu, Genel Hükümler) ve görevli mahkemeyi (Sulh Hukuk, Asliye Hukuk/Ticaret) doğrudan etkilemektedir.

Yönetim Planının Önceliği: Yargı kararları, kat malikleri arasında bir sözleşme niteliği taşıyan “yönetim planını” uyuşmazlıkların çözümünde birincil kaynak olarak kabul etmektedir. Aidatların toplanma şekli, katılım oranı ve yetkili yönetim organı gibi hususlar öncelikle yönetim planına göre belirlenir.

Genel Kurul Kararlarının Bağlayıcılığı: Usulüne uygun olarak toplanan kat malikleri kurulu veya kooperatif genel kurulunda alınan kararlar, toplantıya katılmayan veya muhalif kalan malikleri/üyeleri dahi bağlar. Aidat miktarının belirlenmesi, ek bütçe yapılması ve gecikme tazminatı oranları bu kararlarla tespit edilir. Bu kararlara karşı yasal süresi içinde iptal davası açılmaması halinde kararlar kesinleşir.

İspat Yükümlülüğü ve Şeffaflık: Aidat alacağı talebinde bulunan yönetimin, bu alacağın dayandığı giderleri fatura, makbuz gibi belgelerle ispatlaması gerekmektedir. Harcamaların belgelenememesi, talebin reddine neden olabilmektedir. Bu nedenle şeffaf ve denetlenebilir bir muhasebe kaydı tutulması kritik öneme sahiptir.

Usuli Kurallara Riayet: Aidat uyuşmazlıklarında görevli ve yetkili mahkemenin doğru tespiti, dava açma sürelerine uyulması ve husumetin doğru yöneltilmesi gibi usuli kurallar, davanın esasına girilebilmesi için hayati önem taşımaktadır. Usul hataları, davanın reddine yol açabilmektedir.

1. Hukuki Dayanak ve Temel Belgeler

Yargı kararları, aidat sorunlarının çözümünde öncelikle yapının hukuki niteliğinin ve bu niteliğe bağlı temel belgelerin incelenmesi gerektiğini ortaya koymaktadır.

Yönetim Planı: Kat malikleri arasındaki ilişkileri düzenleyen temel sözleşme yönetim planıdır. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2017/9149 E., 2019/1201 K. sayılı kararında bu durum net bir şekilde ifade edilmiştir: “yönetim planı kat malikleri arasında yapılan bir sözleşme niteliğinde olup tarafları bağlayacağından öncelikle dava konusu anataşınmaza ait yönetim planında kat maliklerinin borç ve yükümlülüklerine ilişkin hükümleri varsa onların uygulanması gerekir.” Benzer şekilde Yargıtay 18. Hukuk Dairesi de 2013/7471 E., 2013/10640 K. sayılı kararında yönetim planının tüm kat malikleri ile onların haleflerini bağlayıcı nitelikte olduğunu vurgulamıştır.

Genel Kurul Kararları: Yönetim planında hüküm bulunmayan veya detaylandırılması gereken konularda kat malikleri kurulu (veya kooperatif genel kurulu) kararları devreye girer. Ankara 8. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2021/659 E., 2023/83 K. sayılı kararında belirtildiği gibi, “1163 sayılı Kooperatifler Kanunu ve ana sözleşme hükümleri gereği genel kurullarda alınmış ve itiraza uğramamış kararların tüm ortakları bağlayacağı” ilkesi esastır. Bu kararlara karşı yasal süresi içinde (genellikle 1 ay) iptal davası açılmazsa, aidat miktarları ve ödeme koşulları kesinleşir (İzmir 6. Asliye Ticaret Mahkemesi, 2019/189 E., 2019/231 K.).

Toplu Yapı Statüsü: Yapının KMK kapsamında resmi olarak “toplu yapı” yönetimine geçip geçmediği, uyuşmazlığın çözümünde kilit bir rol oynar. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2017/1044 E., 2018/681 K. sayılı kararında, toplu yapı yönetimine geçilmemiş sitelerde her parselin kendi kat malikleri kurulunca yönetilmesi ve aidatların da bu parsel yöneticileri tarafından toplanması gerektiği belirtilmiştir. Toplu yapıya geçilmemişse, uyuşmazlıklarda KMK yerine genel hükümlerin uygulanması ve görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemesi olması gündeme gelir (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2017/884 E., 2017/5013 K.).

2. Aidat Miktarının Belirlenmesi ve Katılım Esasları

Aidat miktarının neye göre belirleneceği, uyuşmazlıkların sıkça kaynaklandığı bir diğer konudur.

Arsa Payı Oranı: KMK’nın 20. maddesi uyarınca ana kural, kat maliklerinin ortak giderlere “arsa payları oranında” katılmasıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2013/740 E., 2014/392 K. sayılı kararında bu ilke teyit edilmiştir.

Farklı Gider Kalemleri ve Yararlanma Durumu: Kanun, kat maliklerinin aralarında başka türlü bir anlaşma yapmasına olanak tanır. Ancak mahkemeler, özellikle farklı nitelikteki bağımsız bölümler (dükkan, konut vb.) için giderlere katılımda “hizmetten yararlanma” ilkesini gözetmektedir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2013/7471 E., 2013/10640 K. sayılı kararında, mahkemenin “dava konusu 2 numaralı bağımsız bölümün yararlandığı ve yararlanmadığı hizmetler de tespit edilmek suretiyle ödemesi gereken aidat miktarının ne olduğu” yönünde bir bilirkişi incelemesi yaptırması gerektiği vurgulanmıştır.

İspat ve Belgelendirme: Yönetim, talep ettiği aidatın dayanağı olan harcamaları belgeleriyle ispatlamak zorundadır. İstanbul Anadolu 4. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2018/1311 E., 2019/5 K. sayılı kararında, davacı kooperatifin hizmetlere ilişkin harcama belgelerini sunamaması nedeniyle aidat talebinin ispatlanamadığına hükmedilmiştir. Bu durum, şeffaf ve belgelere dayalı bir yönetimin önemini göstermektedir.

3. Uyuşmazlıkların Çözümü ve Yargılama Süreci

Aidat borcunun ödenmemesi halinde yönetimler yasal yollara başvurabilir. Bu süreçte usuli kurallar büyük önem taşır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme: KMK’dan kaynaklanan uyuşmazlıklarda, anataşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi görevli ve yetkilidir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2013/14069 E., 2013/16456 K. sayılı kararında bu kural açıkça belirtilmiştir: “Kat Mülkiyeti Yasasının Ek-1. maddesine göre bu yasadan doğan her türlü anlaşmazlığın -değerine bakılmaksızın- sulh hukuk mahkemesinde çözümlenmesi gerekir.” Ancak yapının toplu yapı statüsünde olmaması veya uyuşmazlığın kooperatif hukukundan kaynaklanması gibi durumlarda görevli mahkeme Asliye Hukuk veya Asliye Ticaret Mahkemesi olabilmektedir.

Tahsilat Yetkisi: Aidatı kimin tahsil etmeye yetkili olduğu da önemli bir konudur. Özellikle birden fazla parselden oluşan yapılarda, aidat toplama yetkisinin toplu yapı yönetiminde mi yoksa parsel yönetiminde mi olduğu yönetim planı incelenerek tespit edilmelidir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2017/2591 E., 2018/5018 K. sayılı kararında bu hususun araştırılması gerektiği belirtilmiştir. Yetkisi olmayan bir yönetim tarafından yapılan tahsilatlar hukuka aykırı kabul edilebilir (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2015/21918 E., 2016/2879 K.).

İcra Takibi ve İtirazın İptali: Ödenmeyen aidatlar için en yaygın başvuru yolu ilamsız icra takibidir. Borçlunun takibe itiraz etmesi halinde, yönetim tarafından “itirazın iptali” davası açılır. Bu davalarda mahkeme, genel kurul kararlarını, işletme projesini, yönetim planını ve harcama belgelerini inceleyerek borcun varlığını ve miktarını tespit eder.

Sonuç

İncelenen yargı kararları, toplu yapılardaki aidat sorunlarının çözümünün tek bir formüle dayanmadığını, her olayın kendi özgün koşulları içinde değerlendirilmesi gerektiğini göstermektedir. Bununla birlikte, başarılı ve hukuka uygun bir çözüm için izlenmesi gereken yol haritası belirgindir:

Öncelikle, yapının hukuki statüsüne uygun, tüm maliklerin hak ve yükümlülüklerini adil bir şekilde düzenleyen, açık ve anlaşılır bir yönetim planının varlığı esastır. İkinci olarak, aidatların belirlendiği kat malikleri kurulu/genel kurul toplantılarının usulüne uygun yapılması ve kararların şüpheye yer bırakmayacak şekilde tutanağa geçirilmesi zorunludur. Üçüncü olarak, yönetimin tüm harcamaları belgelendirmesi, şeffaf bir muhasebe tutması ve kat maliklerini düzenli olarak bilgilendirmesi, olası uyuşmazlıkları en aza indirecektir.

Bu adımlara rağmen bir uyuşmazlık doğduğunda ise, yasal sürelere ve usul kurallarına titizlikle riayet edilerek, doğru mahkemede, doğru delillerle hak aranması, yargı kararlarının işaret ettiği en temel çözüm yoludur. Bir yazı önerisi.

Neden Tuzla Avukat Desteği Gerekli?
Toplu yapılarda aidat uyuşmazlıkları, yalnızca Kat Mülkiyeti Kanunu değil; Kooperatifler Kanunu, genel hükümler ve yargı içtihatlarının birlikte değerlendirilmesini gerektiren karmaşık davalardır. Yönetim planının yorumu, genel kurul kararlarının geçerliliği, aidat miktarının arsa payı ve yararlanma durumuna göre hesaplanması, belgelerle ispat yükümlülüğü gibi konular teknik detaylar içerir. Ayrıca, hangi mahkemenin görevli olduğu (Sulh Hukuk, Asliye Hukuk veya Asliye Ticaret) ve icra takibinde izlenecek usul de davanın sonucunu doğrudan etkiler.

Bu nedenle, Tuzla avukat, Pendik avukat, Kartal avukat, Maltepe avukat, Aydınlı avukat, Orhanlı avukat, Gebze avukat, Çayırova avukat, Tepeören avukat ve Darıca avukat gibi bölgelerde, özellikle toplu yapı ve kooperatif hukuku alanında deneyimli bir avukattan destek almak büyük önem taşır. Profesyonel hukuki yardım, hem yönetimlerin alacaklarını doğru ve hızlı şekilde tahsil etmesini hem de maliklerin haksız aidat taleplerine karşı korunmasını sağlar.

Giriş

Bu çalışma, “Boş daire aidat öder mi?” sorusuna yanıt bulmak amacıyla sunulan yargı kararları analiz yanıtlarının incelenmesiyle hazırlanmıştır. İncelemeler, kat maliklerinin ve kooperatif üyelerinin ortak giderlere (aidat) katılma yükümlülüğünün, sahip olunan bağımsız bölümün fiilen kullanılıp kullanılmamasından ne ölçüde etkilendiğini ortaya koymaktadır. Çalışma, genel kuralı, bu kuralın yasal dayanaklarını ve yargı kararlarında belirtilen istisnai durumları ele almaktadır.Ana Bulgular

Yargı kararlarının bütüncül analizi, Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) tabi anataşınmazlarda, bir bağımsız bölümün boş olması, kullanılmaması veya kiraya verilmemiş olmasının, kat malikini aidat ödeme yükümlülüğünden kural olarak kurtarmadığını açıkça göstermektedir. Yargı içtihatları, bu yükümlülüğün temelinde mülkiyet hakkının yattığı ve fiili kullanımın birincil şart olmadığı prensibini benimsemiştir.

Bu konudaki en net ifadelerden biri Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 2018/10093 E., 2021/971 K. sayılı ve 08.02.2021 tarihli kararında yer almaktadır. Kararda, mahkemenin vardığı sonuca atıfla şu tespitte bulunulmuştur: “…aidatın KMK 20 ve 22 maddeleri uyarınca oturulmasa dahi kat maliklerince ödenmesi gerektiği, bunun için ayrıca bir sözleşme yada taahhüt altına girmenin söz konusu olamayacağı, bizatihi bağımsız bölüm malikinin ödeme yükümlülüğü olduğuna göre…”

Benzer şekilde, Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2013/5135 E., 2013/7587 K. sayılı ve 06.05.2013 tarihli kararında, ilk derece mahkemesinin dairelerin “boş bırakıldığı, kullanılmadığı veya kiraya verilmediği” gerekçesiyle davayı reddetmesi hatalı bulunmuştur. Yargıtay, bu gerekçelerin aidat borcunu ortadan kaldırmayacağını belirterek, mülkiyetin devam etmesi halinde ortak giderlere katılımın zorunlu olduğunu vurgulamıştır. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 45. Hukuk Dairesi’nin 2025/7 E., 2025/458 K. sayılı kararındaki bilirkişi raporunda da “dükkanlar kirada olmadıkları için davalı ortak … tarafından aidatların ödendiği” tespiti, bu genel kuralın uygulamadaki bir yansımasıdır.

İnceleme ve Değerlendirme

Yargı kararları incelendiğinde, aidat ödeme yükümlülüğünün temel dayanağının Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi olduğu görülmektedir. Bu maddeye göre, kat malikleri aralarında başka türlü bir anlaşma olmadıkça anataşınmazın ortak giderlerine arsa payları oranında katılmakla yükümlüdür. Kanun, bu yükümlülük için “bağımsız bölümden fiilen faydalanma” şartı aramamaktadır. Dolayısıyla, dairenin boş olması, malikin ortak alan ve tesislerden (güvenlik, temizlik, asansör bakımı, bahçe düzenlemesi vb.) dolaylı olarak faydalandığı ve bu hizmetlerin devamlılığının mülkün değerini koruduğu kabulüne dayanmaktadır.

Bununla birlikte, kararlar bazı istisnai durumların ve farklı değerlendirmelerin varlığına da işaret etmektedir:

Yönetim Planı ve Sözleşmesel İstisnalar: Kat malikleri, anataşınmazın anayasası niteliğindeki yönetim planında veya kendi aralarında yapacakları anlaşmalarla aidat yükümlülüğüne dair farklı düzenlemeler getirebilirler. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2010/3847 E., 2010/8139 K. sayılı kararında, yönetim planında bazı bağımsız bölümlerin “her türlü giderlere katılmayacağı” yönünde bir hüküm bulunması durumu tartışılmıştır. Bu, yönetim planının aidat muafiyeti getirebileceğini göstermektedir.

Kooperatiflerdeki Özel Durumlar: Kooperatif yapılarında aidat miktarı ve koşulları, genel kurul kararlarıyla belirlenebilmektedir. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 2015/1298 E., 2015/2876 K. sayılı kararında, genel kurulun “oturan ve mülk sahipleri” ile “dairesi olmayıp oturmayanlardan” farklı miktarlarda aidat alınmasına karar verdiği görülmektedir. Bu durum, kooperatiflerde aidat yükümlülüğünün fiili kullanım veya daire tahsisi gibi kriterlere göre farklılaştırılabileceğini ortaya koymaktadır.

Bağımsız Bölümün Teslim Edilmemesi: Yüklenicinin inşaatı tamamlamasına rağmen daireyi arsa sahibine veya alıcıya teslim etmediği durumlarda, teslim gerçekleşene kadar doğan ortak giderlerden yüklenicinin sorumlu olabileceği kabul edilmektedir. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 2013/1518 E., 2013/3536 K. sayılı kararı, dairelerin teslim edilmemesi halinde aidat sorumluluğunun mülk sahibine değil, fiili zilyetliği elinde bulunduran ve teslim borcunu yerine getirmeyen yükleniciye ait olabileceğine hükmetmiştir.

Sonuç

Mevcut yargı kararları ışığında, “Boş daire aidat öder mi?” sorusuna verilecek yanıt, kural olarak “evet, öder” şeklindedir. Aidat ödeme yükümlülüğü, bağımsız bölümün fiilen kullanılmasına değil, kat maliki olma sıfatına dayanmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi uyarınca, malik, dairesi boş olsa dahi ortak giderlere katılmakla yükümlüdür.

Ancak bu genel kuralın mutlak olmadığı;

Anataşınmazın yönetim planında aksine bir hüküm bulunması,

Kooperatif genel kurulunda oturma durumuna göre farklı bir aidat kararı alınması,

Bağımsız bölümün yüklenici tarafından henüz teslim edilmemiş olması

gibi durumlarda aidat sorumluluğunun farklılaşabileceği veya başka bir kişiye ait olabileceği anlaşılmaktadır. Bu nedenle, her somut olayda öncelikle yönetim planı, kooperatif genel kurul kararları ve taraflar arasındaki sözleşmesel ilişkiler dikkatle incelenmelidir. Bir yazı önerisi.

Tuzla Avukat Desteği Neden Gerekli?

Kat mülkiyeti, site aidatı ve ortak giderlere ilişkin uyuşmazlıklar, çoğu zaman apartman veya site yönetimleri ile kat malikleri arasında ciddi anlaşmazlıklara yol açmaktadır. “Boş daire aidat öder mi?” sorusu etrafında gelişen davalar, sadece Kat Mülkiyeti Kanunu değil, aynı zamanda Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi kararlarının ışığında değerlendirilmesi gereken teknik konuları barındırır.

Özellikle aidat borcuna itiraz, icra takibi, kooperatif genel kurul kararlarının iptali veya yönetim planında yer alan hükümlerle ilgili davalar, usul hataları yapıldığında maliklerin hak kaybı yaşamasına sebep olabilir. Bu nedenle, İstanbul’un Tuzİstanbul, Tuzla avukat, Pendik avukat, Kartal avukat, Maltepe avukat, Gebze avukat, Aydınlı avukat, Orhanlı avukat, Tepeören avukat, Darıca avukat, Bayramoğlu avukat veya Çayırova avukat, Şekerpınar avukat, Güzelyalı avukat Postane avukat ve Akfırat avukat gibi bölgelerinde görülen site yönetimi ve aidat uyuşmazlıklarında, alanında deneyimli bir Tuzla avukat ile çalışmak büyük önem taşır.

Yerel uygulamalara hâkim bir avukat, hem kat maliklerinin hem de site yönetimlerinin haklarını en etkin şekilde koruyabilir, yargı kararlarına uygun stratejik çözümler geliştirebilir. Böylece hem uzun süren dava süreçlerinden kaçınmak hem de mali açıdan kayıpları önlemek mümkün hale gelir.

Giriş

Bu çalışma, “Ortak gider payı nasıl paylaştırılır?” sorusuna yanıt olarak, Yargıtay, Danıştay ve Bölge Adliye Mahkemesi kararları temelinde hazırlanmıştır. İncelemeler, ortak giderlerin paylaştırılmasında temel yasal çerçevenin 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), özellikle de Kanun’un 20. maddesi olduğunu göstermektedir. Ancak bu genel kuralın, taşınmazın yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları ve yapının niteliğine (toplu yapı, alışveriş merkezi, kooperatif vb.) göre önemli farklılıklar gösterebildiği tespit edilmiştir. çalışma, bu farklı senaryoları ve yargı kararlarının bu konudaki yaklaşımını detaylı olarak ele almaktadır.

İncelenen yargı kararları ışığında ortak giderlerin paylaştırılmasına ilişkin temel prensipler şu şekilde özetlenebilir:

Genel Kural (KMK Madde 20): Kat malikleri arasında aksi kararlaştırılmadıkça, ortak giderlerin paylaştırılmasında ikili bir ayrım mevcuttur. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi gibi personel giderleri kat malikleri arasında eşit olarak paylaştırılırken; anagayrimenkulün sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, onarım giderleri ve yönetici aylığı gibi diğer tüm giderler kat maliklerinin arsa payı oranında paylaştırılır.

Sözleşmesel Öncelik (Yönetim Planı): Yönetim planı, kat malikleri arasında bir sözleşme niteliğindedir ve KMK’nın emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla gider paylaşımına ilişkin özel düzenlemeler içerebilir. Yönetim planında giderlerin paylaşımına dair özel bir hüküm varsa, KMK Madde 20’deki genel kural yerine bu hüküm uygulanır. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2013/39753 sayılı kararında bu durum, “aralarında başka türlü bir anlaşma olmadıkça, kat maliklerinden her birinin genel giderlere katılma biçimi belirlenmiştir.” ifadesiyle vurgulanmıştır.

Özel Yapı Türleri İçin Farklı Rejimler:

Toplu Yapılar: Ortak giderler, giderin ilgili olduğu ortak alanın niteliğine göre paylaştırılır. Sadece belirli bir yapının kullanımına tahsis edilmiş ortak alanların giderleri o yapıdaki kat maliklerince, tüm bağımsız bölümlerin ortak kullanımına açık alanların giderleri ise tüm kat maliklerince karşılanır (KMK Madde 72).

Alışveriş Merkezleri (AVM): Özel yönetmelik hükümlerine tabidir. Giderler öncelikle tarafların oy birliğiyle belirlediği usule, bu sağlanamazsa perakende işletmelerin satış alanlarının toplam satış alanına oranı ölçüsünde paylaştırılır.

Kooperatifler: Temel ilke, Kooperatifler Kanunu’nun 23. maddesi uyarınca ortaklar arasındaki “eşitlik”tir. Genel giderler, konutların niteliğine bakılmaksızın ortaklar arasında eşit olarak paylaştırılır.

Sorumluluk: Ortak gider borcundan asıl sorumlu kat malikidir. Ancak KMK Madde 22 uyarınca, bağımsız bölümden kira sözleşmesi veya başka bir sebeple sürekli olarak faydalananlar (örneğin kiracılar), kat maliki ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur.

1. Ortak Giderde Genel Kural: Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 20 ve Arsa Payı Oranı

Yargı kararlarının büyük çoğunluğu, ortak gider paylaşımının ana kaynağı olarak KMK Madde 20’yi göstermektedir. Bu madde, kat malikleri arasında özel bir anlaşma (genellikle yönetim planı) bulunmadığı durumlarda uygulanacak varsayılan kuralları belirler. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2013/11645 E. sayılı kararında bu ayrım net bir şekilde ifade edilmiştir: “kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak, anataşınmazın sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdürler.”

Bu ikili ayrım, Yargıtay tarafından istikrarlı bir şekilde uygulanmaktadır. Örneğin, bir apartman görevlisinin işçilik alacaklarından kat maliklerinin eşit olarak sorumlu olduğuna (Yargıtay 22. HD, 2015/22846 K.), anataşınmazın çatısının onarımından ise tüm kat maliklerinin arsa payı oranında sorumlu olduğuna (Yargıtay 18. HD, 2013/12320 K.) hükmedilmiştir.

2. Ortak Giderde İstisnai Durum: Yönetim Planı ve Kat Malikleri Kurulu Kararlarının Etkisi

KMK Madde 20’nin “aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” ifadesi, yönetim planına ve kat malikleri kurulu kararlarına gider paylaşımını farklı şekilde düzenleme imkânı tanır. Yönetim planı, tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme olduğundan, buradaki paylaşım usulü kanundaki genel kuralın önüne geçer. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2018/4859 K. sayılı kararında, yönetim planında yer alan “Kat maliklerinden her biri arsa payları ne olursa olsun; sitenin tüm giderlerine eşit olarak katılırlar.” hükmü gereğince, giderlerin arsa payına göre değil, eşit olarak paylaştırılması gerektiği kabul edilmiştir. Ancak kat malikleri kurulu kararlarının bu konudaki yetkisi sınırlıdır. Alınan kararlar, kanunun emredici hükümlerine ve yönetim planına aykırı olamaz. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2018/352 K. sayılı kararında, demirbaş giderlerine eşit katılım yönündeki kat malikleri kurulu kararının, KMK Madde 20’ye aykırı olduğu ve bu tür giderlerin arsa payı oranında toplanması gerektiği belirtilmiştir.

3. Özel Durumlar ve Farklı Yapı Türleri

Toplu Yapılar: Danıştay 6. Dairesi’nin 2019/15402 K. sayılı kararında, KMK Madde 72’ye atıf yapılarak, “toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya yapıların sadece birkaçındaki kat maliklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin ortak giderlerin, o yapılardaki kat malikleri tarafından” karşılanacağı ilkesi benimsenmiştir. Bu kapsamda, sadece bir bloğa ait sosyal tesis ve havuz giderlerinden yalnızca o bloktaki kat maliklerinin sorumlu tutulması hukuka uygun bulunmuştur.

Alışveriş Merkezleri (AVM): Danıştay 10. Dairesi’nin 2020/3044 K. sayılı kararında belirtildiği üzere, Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik özel hükümler içermektedir. Buna göre, ortak giderler öncelikle tarafların oy birliğiyle belirleyeceği bir usule göre, bu mümkün olmazsa “perakende işletmelerin satış alanlarının alışveriş merkezinin satış alanına oranı ölçüsünde paylaştırılır.”

Kooperatifler: Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 2012/5825 K. sayılı kararında, Kooperatifler Kanunu’nun 23. maddesindeki “ortaklar, bu kanunun kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve vecibelerde eşittirler” ilkesi gereğince, konutlar arasında tip ve metrekare farkı olsa dahi, genel giderlerin ortaklar arasında eşit olarak paylaştırılması gerektiği vurgulanmıştır.

4. Sorumluluğun Kapsamı ve İspat

Ortak gider borcundan birincil derecede kat maliki sorumludur. Ancak Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2017/9245 K. sayılı kararında KMK Madde 22’ye dikkat çekilerek, kiracının sorumluluğunun da altı çizilmiştir:

“Kat malikinin, 20. madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur.”

Ayrıca, ortak gider alacağının ispatı için yönetimce tutulan defterler, işletme projesi, faturalar ve kat malikleri kurulu kararlarının delil niteliği taşıdığı, uyuşmazlık halinde bu belgeler üzerinden bilirkişi incelemesi yaptırılması gerektiği birçok kararda (örn. Yargıtay 18. HD, 2015/10055 K.) belirtilmiştir.

Sonuç

Ortak gider payının nasıl paylaştırılacağı sorusunun yanıtı, tek bir kurala indirgenemeyecek kadar katmanlıdır. Yargı kararları, bu konuda hiyerarşik bir inceleme yapılması gerektiğini ortaya koymaktadır:

Öncelikle, yapının niteliği (AVM, kooperatif, toplu yapı vb.) incelenerek özel bir kanun veya yönetmelik hükmünün uygulanıp uygulanmayacağı tespit edilmelidir.

Özel bir düzenleme yoksa, anagayrimenkulün Yönetim Planı incelenmelidir. Yönetim planındaki paylaşım usulü, kanundaki genel kuraldan önce gelir.

Yönetim planında bir hüküm bulunmuyorsa, kat malikleri kurulunun kanuna ve hukuka uygun olarak aldığı kararlar esas alınır.

Yukarıdaki özel düzenlemelerin hiçbiri mevcut değilse, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesindeki genel ve ikili kural (personel giderleri için eşit paylaşım, diğer giderler için arsa payı oranında paylaşım) uygulanır.

Bu nedenle, her bir somut olayda, giderin türü, anagayrimenkulün hukuki statüsü ve kat malikleri arasındaki sözleşmesel düzenlemeler birlikte değerlendirilerek doğru paylaşım oranına ulaşılmalıdır. bir yazı önerisi.

Neden Tuzla’da Avukat Desteği Gerekli?

Ortak giderlerin paylaştırılmasına ilişkin kurallar, ilk bakışta Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi ile basit görünebilir. Ancak uygulamada görüldüğü üzere, yönetim planındaki özel düzenlemeler, kat malikleri kurulu kararları, yapının toplu yapı, site, AVM veya kooperatif olup olmaması gibi hususlar paylaşım yöntemini doğrudan değiştirmektedir. Ayrıca Yargıtay ve Danıştay kararları, bu konuda farklı senaryolar için ayrıntılı içtihatlar geliştirmiştir.

Bu nedenle, somut uyuşmazlığın doğru değerlendirilmesi ve hak kaybına uğranmaması için profesyonel hukuki destek alınması büyük önem taşır. Özellikle Tuzla gibi hızlı kentleşen bölgelerde, site ve apartman yönetimlerinin çok sayıda bağımsız bölüme sahip olması, ortak gider paylaşımı uyuşmazlıklarını daha da karmaşık hale getirmektedir.

Bir Tuzla avukatı, hem Kat Mülkiyeti Kanunu hem de güncel yargı kararları ışığında müvekkiline yol göstererek;

Yönetim planının yorumlanması,

Kat malikleri kurulu kararlarının geçerliliği,

Ortak gider alacaklarının tahsili,

Kiracının sorumluluğu,

İtiraz ve dava süreçleri konularında hukuki destek sağlayabilir.

Bu nedenle İstanbul, Tuzla avukat, Pendik avukat, Kartal avukat, Maltepe avukat, Gebze avukat, Aydınlı avukat, Orhanlı avukat, Tepeören avukat, Darıca avukat, Bayramoğlu avukat veya Çayırova avukat gibi bölgelerde avukat desteği almak, apartman ve site yönetimleri için sadece mevcut uyuşmazlıkların çözümünde değil, aynı zamanda gelecekte doğabilecek ihtilafların önlenmesinde de kritik bir rol oynamaktadır.

Giriş

Bu çalışma, bir site sakininin, işletme bütçesinde yer almayan ve sezonluk olarak işe alınan bir havuz görevlisinin ücretine katılma zorunluluğuna ilişkin sorusu üzerine hazırlanmıştır. Site sakini, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 43. maddesi ve bu maddeye atıf yapan bir Yargıtay kararına dayanarak bu gideri ödememe hakkı olduğunu düşünmektedir. Çalışma, sunulan yargı kararları özetleri ışığında, ortak giderlere katılma yükümlülüğünün genel prensiplerini, KMK m. 43’ün uygulama alanını ve bu tür bir uyuşmazlıkta dikkate alınması gereken diğer hukuki faktörleri analiz etmektedir.

1. Site sakininin Ortak Giderlere Katılma Yükümlülüğü (Genel Kural – KMK m. 20)

Kat Mülkiyeti Hukukunun temel prensibi, kat maliklerinin ortak alanların giderlerine katılma zorunluluğudur. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları bu yöndedir. Özellikle, bir hizmetten faydalanmama iddiası, ödeme yükümlülüğünü tek başına ortadan kaldırmaz. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin bir kararında bu ilke net bir şekilde ifade edilmiştir: “…kat maliklerinin ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamayacağı belirtilmiştir. Kararda, davalının kendi iradesi ile söz konusu hizmetlerden yararlanmamış olmasının, bu hizmetler için yapılan harcamalardan payına düşeni ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmadığı vurgulanmıştır.” (Yargıtay 18. HD-2014/10598-2014/11446)

Bu genel kural çerçevesinde, havuzun ortak alan olduğu ve görevlinin ücretinin de bu ortak alanın işletme gideri sayıldığı durumda, kat malikinin “havuzu kullanmıyorum” savunması tek başına yeterli olmayacaktır.

2. Çok Masraflı ve Lüks İlaveler (İstisnai Durum – KMK m. 43)

Site sakininin sorusunun temelini oluşturan KMK m. 43, genel kurala önemli bir istisna getirmektedir. Ancak bu istisnanın şartları dardır. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin bir kararında bu maddenin kapsamı şöyle çizilmiştir: “Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmıyorsa, bunlardan faydalanmak istemiyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir…” (Yargıtay 20. HD-2017/4411-2018/7960)

Buradaki kritik nokta, havuz görevlisi istihdamının bir “yenilik ve ilave” olup olmadığıdır. Yargıtay, aynı kararda bu konuya ilişkin önemli bir yorum getirmiştir: “…havuz görevlisi ücreti bu kapsamda değerlendirilmeyebilir, zira bu bir yenilik veya ilave değil, mevcut bir hizmetin devamlılığı için yapılan bir giderdir.” (Yargıtay 20. HD-2017/4411-2018/7960)

Bu yorum, site sakininin KMK m. 43’e dayanarak ödemeden kaçınma argümanını zayıflatmaktadır. Havuzun kendisinin yapılması bir “ilave” iken, mevcut havuzun güvenli ve hijyenik kullanımı için bir görevlinin çalıştırılması “işletme gideri” olarak kabul edilme eğilimindedir. Yargıtay’ın “havuz bölgesine vitamin bar ve müzik sistemi kurulması” gibi giderleri zorunlu bulmadığı kararı (Yargıtay 20. HD-2017/6353-2019/771), “ilave” kavramının fiziksel bir eklentiye işaret ettiğini göstermektedir.

3. Yönetim Planı ve İşletme Projesinin Önemi

İncelenen kararların birçoğu, uyuşmazlığın çözümünde yönetim planına atıf yapmaktadır. Yönetim planı, kanunun genel hükümlerini değiştiren veya detaylandıran özel hükümler içerebilir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin belirttiği gibi, “…yönetim planının tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğinde olduğu ve işletme projesinde yer alan giderlerden, genel kurul kararları iptal edilmediği sürece kat maliklerinin sorumlu olduğu vurgulanmaktadır.” (Yargıtay 18. HD-2015/12001-2016/4233).

Kullanıcının durumunda, havuz görevlisi ücretinin işletme bütçesinde (projesinde) yer almaması önemli bir dayanaktır. Bütçe dışı bir harcama için kat malikleri kurulunun ayrıca ve usulüne uygun bir karar alması gerekir. Yönetim planında havuz giderlerinin paylaşımına ilişkin özel bir madde (örneğin sadece kullananların ödeyeceği veya giderin nasıl paylaşılacağı gibi) olup olmadığı mutlaka incelenmelidir.

4. Karar Alma Süreçlerinin Denetimi

İşletme projesi dışında bir giderin talep edilebilmesi için, bu konuda alınmış geçerli bir kat malikleri kurulu kararı şarttır. Yargıtay, karar alma süreçlerindeki usul eksikliklerine büyük önem vermektedir. Örneğin, bir kararda toplantı çağrısının yasal sürelere uygun yapılmaması, kararın iptali için yeterli görülmüştür: “…çağrının yukarıda açıklanan 15 gün önceden bildirim süre şartına uyulmadığı böylelikle yasanın öngördüğü koşulların yerine getirilmediği anlaşıldığından, mahkemece… toplantının… iptaline karar verilmesi gerekirken, yerinde görülmeyen gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi” (Yargıtay 18. HD-2014/5650-2014/6793)

Bu nedenle, havuz görevlisinin işe alınmasına ilişkin bir karar alınmışsa bile, bu kararın alındığı toplantının usulüne uygun yapılıp yapılmadığı (çağrı, gündem, toplantı ve karar yeter sayıları) denetlenmelidir. Geçerli bir karar olmadan yapılan harcama, kat maliklerinden talep edilemez.

Sonuç

Site sakininin, “havuzdan faydalanmadığı için KMK m. 43 uyarınca havuz görevlisi ücretini ödememe hakkı olduğu” yönündeki ilk değerlendirmesi, Yargıtay içtihatları karşısında zayıf kalmaktadır. Havuz görevlisi ücretinin “lüks bir ilave” yerine, mevcut bir tesisin “işletme gideri” olarak kabul edilmesi kuvvetle muhtemeldir. Bu durumda, KMK m. 20’deki genel katılma yükümlülüğü devreye girecektir. Ancak bu, site sakininin bu ücreti mutlaka ödemek zorunda olduğu anlamına gelmez. Kullanıcının hukuki argümanı KMK m. 43’ten ziyade şu noktalara odaklanmalıdır:

Genel Kural ve İstisna Ayrımı: Yargı kararları, KMK m. 20 uyarınca kat maliklerinin ortak yer ve tesislere ilişkin işletme giderlerine katılmasının temel bir yükümlülük olduğunu ortaya koymaktadır. Bir tesisten kişisel olarak faydalanmıyor olmak, genel kural olarak ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmamaktadır. Kullanıcının dayandığı KMK m. 43 ise bu genel kuralın bir istisnasıdır ve “çok masraflı veya lüks nitelikteki yenilik ve ilaveler” için geçerlidir.

“Yenilik ve İlave” ile “İşletme Gideri” Farkı: Yargıtay, mevcut bir tesisin (havuz) işlerliğinin devamı için yapılan bir harcamanın (havuz görevlisi ücreti), KMK m. 43 kapsamında bir “yenilik veya ilave” olarak değil, KMK m. 20 kapsamında bir “işletme gideri” olarak değerlendirilmesi gerektiğine işaret etmektedir. Bu ayrım, kullanıcının dayandığı hukuki temelin zayıf olabileceğini göstermektedir.

Yönetim Planının Bağlayıcılığı: İncelenen kararlar, site yönetim planının tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğinde olduğunu ve gider paylaşımına ilişkin özel hükümler içerebileceğini sıklıkla vurgulamaktadır. Yönetim planında havuz gibi özel nitelikli ortak alanların giderlerinin nasıl karşılanacağına dair bir düzenleme olup olmadığı, uyuşmazlığın çözümünde kilit rol oynar.

Karar Alma Süreçlerinin Geçerliliği: Bir giderin kat maliklerinden talep edilebilmesi için, bu giderin ya işletme projesinde yer alması ya da usulüne uygun olarak toplanmış bir kat malikleri kurulunda alınan geçerli bir karara dayanması gerekmektedir. Toplantı çağrısındaki usulsüzlükler veya karar yeter sayılarının sağlanamaması, alınan kararı ve dolayısıyla gidere katılma yükümlülüğünü geçersiz kılabilir.

Kararın Yokluğu veya Geçersizliği: Talep edilen gider, onaylanmış bir işletme projesinde yer almamaktadır. Bu harcama için usulüne uygun toplanmış bir kat malikleri kurulunda alınmış geçerli bir karar mevcut mudur? Karar yoksa veya toplantı usulsüz ise, bu gider talep edilemez.

Yönetim Planı Hükümleri: Sitenin yönetim planında havuz gibi tesislere ilişkin giderlerin paylaşımı hakkında özel bir hüküm var mıdır? Yönetim planı, genel kuralın aksine bir düzenleme getirmiş olabilir.

Nihai olarak, kullanıcının yanılıp yanılmadığı sorusunun cevabı; sitenin yönetim planı, ilgili kat malikleri kurulu kararının varlığı ve geçerliliği gibi somut olayın özelliklerine bağlıdır. En sağlam hukuki yol, KMK m. 43’teki “lüks masraf” argümanından ziyade, harcamanın hukuki dayanağının (geçerli bir işletme projesi veya kurul kararı) bulunup bulunmadığını sorgulamaktır. Bir yazı önerisi.

Neden Tuzla Avukatı Desteği Gereklidir?

Site yönetimi, ortak alan giderleri ve aidat ihtilafları, Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve Yargıtay içtihatlarına dayanan teknik hukuki değerlendirmeler gerektirir. Özellikle Tuzla gibi çok sayıda site yerleşiminin bulunduğu bölgelerde: Yönetim planlarının detayları farklılık gösterebilir. Usulsüz alınan kararlar yaygın şikâyet konusudur. Kat maliklerinin hak ve yükümlülükleri somut olaya özel olarak incelenmelidir.

Bu nedenle, İstanbul, Tuzla avukat, Pendik avukat, Kartal avukat, Maltepe avukat, Gebze avukat, Aydınlı avukat, Orhanlı avukat, Tepeören avukat, Darıca avukat, Bayramoğlu avukat veya Çayırova avukat, Şekerpınar avukat, Güzelyalı avukat gibi bölgelerde bir Tuzla avukatı ile çalışmak, hem hak kaybı yaşamamak hem de dava veya itiraz süreçlerinde etkili bir yol izlemek adına önemlidir. Profesyonel bir destekle, ödemeden kaçınmak mı yoksa ödemeyi kabul etmek mi daha avantajlıdır, net şekilde belirlenebilir.