30 Temmuz 2025in Genel Konular, Kat Mülkiyeti Hukuku, Özel Hukuk, Tüm Makaleler

Kira sözleşmesi bitmeden ev sahibi evi satarsa yeni ev sahibi kiracıyı çıkartabilir mi?

Giriş

Bu yazı, “Kira sözleşmesi bitmeden ev sahibi evi satarsa yeni ev sahibi kiracıyı çıkartabilir mi?” sorusuna, sunulan Yargıtay, Bölge Adliye Mahkemesi ve İlk Derece Mahkemesi kararları ışığında kapsamlı bir yanıt sunmak amacıyla hazırlanmıştır. İncelenen kararlar, konunun tek bir “evet” ya da “hayır” cevabı olmadığını, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) ilgili maddeleri çerçevesinde şekillenen bir genel kural ve bu kuralın önemli istisnaları olduğunu ortaya koymaktadır. Yazı, yeni malikin ve kiracının hak ve yükümlülüklerini, tahliye sürecinin şartlarını ve sözleşmesel unsurların bu sürece etkisini detaylı bir şekilde ele almaktadır

1. Ev sahibi evi satarsa”Satım Kirayı Bozmaz” İlkesi ve Sonuçları (TBK Madde 310)

İncelenen kararların ezici çoğunluğu, TBK’nın 310. maddesini temel almaktadır. Bu madde, “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur” hükmüyle, kiracının haklarını koruma altına alır. Bu durumun pratik sonuçları şunlardır:

Yeni Malik Sözleşmeyle Bağlıdır: Yeni ev sahibi, eski sözleşmedeki kira bedeli, süre ve diğer tüm şartlarla bağlıdır (Yargıtay 3. HD, 2023/4843 K.).

Haksız İşgal İddiası Geçersizdir: Kiracı, geçerli bir kira sözleşmesine dayanarak mülkte oturduğundan, yeni malik tarafından “haksız işgalci” olarak nitelendirilemez (Yargıtay 8. HD, 2021/803 K.).

Dava Yolu Değişir: Yeni malik, kiracıyı tahliye etmek için mülkiyet hakkına dayanarak doğrudan “elatmanın önlenmesi” davası açamaz. Bunun yerine, kira hukukundan kaynaklanan tahliye sebeplerine dayanarak (örneğin, ihtiyaç veya temerrüt) dava açmalıdır (Yargıtay 8. HD, 2021/2791 K.).

2. Evin satılması sonrasında İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Prosedürü ve Şartları (TBK Madde 351)

Yeni malikin en sık başvurduğu tahliye yolu olan ihtiyaç iddiası, katı usul kurallarına bağlanmıştır.

Sürelere Sıkı Sıkıya Uyma Zorunluluğu: Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi (2017/292 K.) kararında vurgulandığı gibi, “edinmeyi izleyen 1 ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir.” Bu sürenin kaçırılması, bu yola başvurma hakkını ortadan kaldırır. Dava ise, satın alma tarihinden en erken altı ay sonra açılabilir.

İhtiyacın Niteliği: Yargıtay kararları, ihtiyacın niteliği konusunda oldukça hassastır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (2021/878 K.), bu konuda standartları belirlemiştir:”Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.”

İhtiyaç Sahibinin Kapsamı: İhtiyaç, sadece yeni malikin kendisi için değil; eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne-babası, dedesi) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için de ileri sürülebilir. Ancak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (2018/5424 K.) kararında belirtildiği gibi, bir şirketin ihtiyacı, bu kişisel ihtiyaç kapsamına girmez.

3. Sözleşmesel ve Tapu Kaydına Dayalı Korumalar

Tapuya Şerh: Kira sözleşmesi tapuya şerh edilmişse, bu durum kiracıya en güçlü korumayı sağlar. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi (2009/10532 K.) kararında belirtildiği gibi, şerh ile kişisel hak, ayni hakka dönüşür ve taşınmazı sonradan devralan herkes bu sözleşmeyle bağlı olur.

Sözleşmedeki Özel Hükümler: Kira sözleşmesinde yer alan özel maddeler de durumu etkileyebilir. Örneğin, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (2017/1757 K.) kararında, sözleşmede yer alan “taşınmazın 3. kişiye satılması durumunda kiracının sözleşme süresince tahliye edilmeyeceği” hükmü nedeniyle yeni malikin kiracıyı çıkaramayacağı belirtilmiştir. Tersine, sözleşmede satış durumunda fesih hakkı tanıyan bir madde varsa, bu da yeni malik lehine bir durum yaratabilir (Yargıtay 8. HD, 2018/8231 K.).

Sonuç

Sunulan yargı kararları ışığında, “Kira sözleşmesi bitmeden ev sahibi evi satarsa yeni ev sahibi kiracıyı çıkartabilir mi?” sorusunun yanıtı şu şekilde özetlenebilir:

Hayır, kural olarak çıkartamaz. Evin satılması kira sözleşmesini sona erdirmez. Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi uyarınca, yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur ve sözleşme şartlarıyla bağlıdır.

Evet, istisnai olarak çıkartabilir. Yeni malik, kendisinin veya kanunda sayılan yakınlarının konut/işyeri ihtiyacının “gerçek, samimi ve zorunlu” olduğunu ispatlarsa, TBK 351. maddedeki yasal sürelere (satın aldıktan sonra 1 ay içinde ihtar, 6 ay sonra dava) uyarak kiracının tahliyesini talep edebilir.

Genel Kural: Kira Sözleşmesi Devam Eder. Evin satılması, kira sözleşmesini otomatik olarak sona erdirmez. Neredeyse tüm kararlarda atıf yapılan Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi uyarınca, yeni ev sahibi (yeni malik), mevcut kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin (2018/364 K.) belirttiği gibi, “kiralananın el değiştirmesi akdi sona erdirmez.” Bu ilke, kiracının temel güvencesidir.

Temel İstisna: Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Hakkı. Yeni malik, belirli şartlar altında kiracıyı tahliye etme hakkına sahiptir. TBK’nın 351. maddesi, yeni malike bu hakkı tanır. Buna göre yeni malik, “kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,” evi satın aldığı tarihten itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, altı ay sonra tahliye davası açabilir.

Tahliye Şartı: İhtiyacın “Gerçek, Samimi ve Zorunlu” Olması. Mahkemeler, yeni malikin ihtiyaç iddiasını keyfi olarak kabul etmemektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun (2021/878 K.) altını çizdiği üzere, tahliye kararı verilebilmesi için “ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir.” Geçici veya henüz doğmamış ihtiyaçlar, tahliye için yeterli bir sebep olarak kabul edilmez.

Kiracının Korunmasını Güçlendiren Faktörler. Kiracının durumu, kira sözleşmesinin içeriğine ve tapu sicilindeki duruma göre daha da güçlenebilir. Özellikle kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi, Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin (2009/10532 K.) ifadesiyle, hakkı “eşyaya bağlı borç haline” getirir ve yeni maliki her durumda bağlar. Nihayetinde, kiracının durumu büyük ölçüde kanunla korunmakla birlikte, yeni malikin de yasal hakları mevcuttur. Sonucu, büyük oranda yeni malikin ihtiyacının niteliği, yasal prosedürlere uyup uymadığı, kira sözleşmesinin özel hükümleri ve sözleşmenin tapuya şerh edilip edilmediği gibi faktörler belirleyecektir. Bir yazı önerisi.

Neden Tuzla Avukat Desteği Gerekli?

Kira sözleşmesine konu taşınmazın satılması durumunda kiracının tahliyesiyle ilgili hukuki süreçler, sadece Türk Borçlar Kanunu hükümlerine değil, aynı zamanda Yargıtay içtihatlarına ve özel durumlara da dayanmaktadır. Yukarıda özetlenen kararlar, yeni malikin kiracıyı tahliye edebilmesi için çok sayıda şartın sağlanması gerektiğini, bu şartlardan birinin eksik olması halinde davanın reddedileceğini göstermektedir. Sürelerin kaçırılması, bildirimin usule uygun yapılmaması veya ihtiyacın hukuken kabul edilemez türden olması durumunda davacı yeni malik hak kaybına uğrayabilir; davalı kiracı ise gereksiz bir tahliye baskısı altında kalabilir.

Bu nedenle, İstanbul, Tuzla avukat, Pendik avukat, Maltepe avukat, Kartal avukat, Gebze avukat, Aydınlı avukat ve Orhanlı avukat, Tepeören Avukat, Darıca Avukat, Bayramoğlu avukat, Çayırova avukat gibi yerel mahkeme uygulamaları konusunda deneyimli bir Tuzla avukat ile çalışmak, davanın seyrini doğrudan etkileyebilecek önemli bir avantaj sağlar.

Read More
21 Temmuz 2025in Genel Konular, Kat Mülkiyeti Hukuku, Özel Hukuk

Apartmana dışarıdan yönetici seçilmesi yasaklanabilir mi?

Giriş

Bu yazı, “Apartmana dışarıdan yönetici seçilmesi yasaklanabilir mi?” sorusunu, sunulan çeşitli yargı kararları ışığında analiz etmektedir. İncelenen kararlar, konunun temel yasal dayanağı olan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve apartmanların anayasası niteliğindeki yönetim planları arasındaki ilişkiyi ortaya koymaktadır. Yazı, bu hukuki çerçeveyi ana bulgular, detaylı bir inceleme ve sonuç bölümleriyle açıklayarak, sorunun yanıtının hangi koşullara bağlı olarak değişebileceğini ortaya koymayı amaçlamaktadır.

1. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Dışarıdan Yönetici Seçilmesine Tanıdığı Serbesti

Neredeyse incelenen tüm kararlarda, temel referans noktası KMK’nın 34. maddesidir. Bu madde, kat maliklerine yönetici seçimi konusunda bir takdir hakkı tanır. Kanun koyucu, apartman yönetiminin profesyonelleşebileceğini ve kat maliklerinin kendi aralarından birini seçmek istemeyebileceği veya seçemeyebileceği durumları öngörerek dışarıdan yönetici (gerçek veya tüzel kişi) atanmasına imkân tanımıştır. Yargıtay’ın çeşitli daireleri ve ilk derece mahkemeleri, bu hükmü istikrarlı bir şekilde yorumlayarak dışarıdan yönetici seçiminin yasal bir zemin üzerinde durduğunu belirtmiştir.

2. Yönetim Planının Dışarıdan Yönetici Seçilmesini Sınırlayıcı Gücü

Bununla birlikte, en kritik ve belirleyici nokta, yönetim planının içeriğidir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2012/13818 E. sayılı kararı bu durumu net bir şekilde ortaya koymaktadır. Kararda, yönetim planının “bütün kat malikleriyle onların küllî ve cüzi haleflerini… bağlayan sözleşme hükmünde” olduğu vurgulanmıştır. Bu karara göre, eğer yönetim planında dışarıdan yönetici seçimini engelleyen bir hüküm varsa, bu hüküm emredici niteliktedir ve kat malikleri kurulu bu hükme aykırı karar alamaz. Yargıtay, bu durumu şu şekilde özetlemiştir: “...eğer apartmanın yönetim planında ‘kat maliklerinin anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından seçecekleri bir yöneticiye verebilecekleri’ şeklinde bir hüküm varsa, dışarıdan yönetici seçilmesi mümkün olmayacaktır.” Benzer şekilde, Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2017/4845 E. sayılı kararında, yönetim planına aykırı olarak kat maliki olmayan birinin yönetici yardımcısı olarak seçilmesine ilişkin kat malikleri kurulu kararının iptaline yönelik mahkeme hükmü onanmıştır. Bu, yönetim planındaki kısıtlamanın fiili sonucunu göstermesi açısından önemlidir.

Bu iki ana eksen birleştirildiğinde, KMK’nın genel bir serbesti alanı çizdiği, ancak kat maliklerinin bu serbestiyi kendi iradeleriyle, apartmanın anayasası olan yönetim planı aracılığıyla daraltabilecekleri anlaşılmaktadır.

Sonuç

Sonuç olarak, “Apartmana dışarıdan yönetici seçilmesi yasaklanabilir mi?” sorusunun cevabı şöyledir:

Kural olarak, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre apartmana dışarıdan yönetici seçilmesi yasaklanamaz. Kanun, kat maliklerine yöneticiyi kendi aralarından veya dışarıdan bir profesyonel kişi veya şirketten seçme hakkını açıkça tanımıştır. Ancak, apartmanın yönetim planında yöneticinin mutlaka kat malikleri arasından seçilmesi gerektiğine dair açık, emredici ve kısıtlayıcı bir hüküm bulunuyorsa, bu durumda dışarıdan yönetici seçilmesi yasaklanmış olur. Yönetim planı, tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğinde olduğundan, bu hükme aykırı olarak alınan bir kat malikleri kurulu kararı geçersizdir.

En Önemli İstisna: Yönetim Planı. Yargı kararları, yönetim planının bağlayıcı bir sözleşme niteliğinde olduğunu ve KMK’nın emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla kat malikleri için kanun hükmünde olduğunu vurgulamaktadır. Eğer bir apartmanın yönetim planında, yöneticinin yalnızca kat malikleri arasından seçileceğine dair açık ve kısıtlayıcı bir hüküm varsa, dışarıdan yönetici seçilemez. Bu durumda, yönetim planı hükmü kat malikleri kurulu kararından üstündür.

Kat Maliki Kurulu Kararının Rolü: Kat malikleri kurulu, yönetim planında bir kısıtlama olmadığı sürece, kanunun tanıdığı serbesti çerçevesinde, sayı ve arsa payı çoğunluğuyla dışarıdan bir yönetici seçebilir. Mahkemeler, usulüne uygun alınmış ve yönetim planına aykırı olmayan bu tür kararların yerindeliğini denetlemez. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin bir kararında bu durum, “…kat malikleri kurulunun aldığı karara tüm kat maliklerinin uyması gerekmekte olduğu bu hususun mahkemece denetlenemeyeceği” şeklinde ifade edilmiştir.

Dolayısıyla, bir apartmanda dışarıdan yönetici atanıp atanamayacağını kesin olarak belirlemek için yapılması gereken ilk şey, o apartmanın tapu kütüğüne şerh edilmiş olan yönetim planını dikkatlice incelemektir. Yönetim planında bir yasaklama yoksa, kat malikleri kurulu yasal çoğunluğu sağlayarak dışarıdan yönetici seçme hakkına sahiptir. Bir makale önerisi.

Dışarıdan Yönetici Atanmasında Uzman Tuzla Avukat Hukuki Destek Neden Gerekli?

Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman veya sitelerde dışarıdan yönetici atanmasına kural olarak izin verir. Ancak bu serbesti, doğrudan doğruya o apartmana ait yönetim planı ile sınırlanabilir. Eğer tapuya şerh edilmiş yönetim planında “yönetici sadece kat malikleri arasından seçilir” şeklinde açık ve bağlayıcı bir hüküm varsa, kat malikleri kurulu bu hükme rağmen dışarıdan birini yönetici olarak seçemez. İşte bu noktada, yapılacak her işlemin geçerliliği, yönetim planının dikkatli şekilde yorumlanmasına bağlıdır. Bu yorumun doğru yapılabilmesi için Tuzla avukat, Pendik avukat, Kartal avukat, Gebze avukat, Orhanlı avukat, Tepeören avukat, Aydınlı avukat gibi kat mülkiyeti konusunda deneyimli hukukçuların desteği büyük önem taşır.

Aksi durumda, usule uygun görünse dahi yönetim planına aykırı bir seçim işlemi iptale açık hale gelir. Özellikle son yıllarda profesyonel site yönetimi şirketleriyle yapılan sözleşmelerin hukuka aykırılığı gerekçesiyle açılan davalar artmaktadır. Bu tür iptal davalarında alınan Yargıtay kararları, yönetim planının bağlayıcılığını ve usul kurallarının titizlikle uygulanması gerektiğini ortaya koymaktadır. Kat malikleri kurulu kararı ne kadar çoğunlukla alınmış olursa olsun, yönetim planına aykırıysa mahkeme tarafından geçersiz sayılabilir. Bu da hem zaman hem maliyet açısından ciddi zararlara yol açabilir. Bu yüzden, sürecin başında Maltepe avukat, Aydınlı avukat, Çayırova avukat gibi uzmanlardan danışmanlık alınması, olası uyuşmazlıkların önüne geçilmesini sağlar ve tüm sürecin hukuki zeminde güvence altına alınmasına yardımcı olur.

Read More
19 Temmuz 2025in Genel Konular, Kat Mülkiyeti Hukuku, Özel Hukuk, Tüm Makaleler

Toplu Yapı Temsilciler Kuruluna Kat Maliki Olmayan Kişilerin (Kiracı veya 3. Kişi) Seçilmesi Mümkün Müdür?

Giriş

Toplu yaşam alanlarının yönetiminde sıkça karşılaşılan ve hukuki tartışmalara yol açan konulardan biri, toplu yapı temsilciler kuruluna kat maliki olmayan kişilerin seçilip seçilemeyeceğidir. Çalışma toplu yapı yönetiminin önemli bir organı olan “Toplu Yapı Temsilciler Kurulu” üyeliğine, kat maliki sıfatı taşımayan kişilerin seçilip seçilemeyeceği meselesini, sunulan hukuki metinler ve Yargıtay kararları ışığında incelemektedir. Temsilciler Kurulu, bu karmaşık yapıda kat maliklerinin iradesini yansıtan ve önemli yetkilere sahip temsili bir organdır. Çalıma, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) temelinde, Yargıtay’ın konuya ilişkin farklı yaklaşımlarını, Yönetim Planı’nın rolünü, seçilen kişinin yetki sınırlarını ve olası uyuşmazlıkların çözüm yollarını inceleyerek bütüncül bir perspektif sunmayı amaçlamaktadır.

1.Temsilciler Kurulunun Oluşumu ve Yönetim Planının Rolü

Temsilciler Kurulu’nun varlığı ve oluşum şekli, temel olarak toplu yapının “yönetim planına” bağlıdır. KMK, bu konuda emredici bir kural koymak yerine, esnek bir yapı benimsemiştir. Yönetim planında aksi belirtilmediği sürece (yedek hukuk kuralı olarak), kurul, blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların temsilcilerinden oluşur. KMK’nın 69. maddesinde toplu yapı kat malikleri kurulunun görevlerinin toplu yapı temsilciler kuruluna verilebileceği düzenlenmiştir. Ada temsilciler kurulunun oluşumu gibi toplu yapı temsilciler kurulunun oluşumu için toplu yapı yönetim planında bu yönde bir düzenleme olması gerekmektedir. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim planında belirtilir.

Kat Maliki Olmayanların “Yönetici” Seçilebilmesi: KMK ve içtihatlar, klasik kat mülkiyeti için geçerli olan KMK m. 34’ün, toplu yapılar için de (KMK m. 74 atfıyla) uygulanacağını açıkça belirtmektedir. Bu madde, kat maliklerinin dışarıdan birini yönetici olarak seçmesine olanak tanır.

Dışarıdan “Temsilci” Seçilebilmesi: En kritik bulgu, dışarıdan yönetici seçme imkanının, temsilci seçimi için de geçerli olabileceğidir. Yönetim planına konulacak özel bir hükümle, temsilciler kurulu üyesinin kat maliki olması şartı aranmayabilir. Bu halde, toplu yapılarda da, yönetim planına konulacak hükümle blokların veya blok niteliğinde olmayan yapıların, kendi aralarından bir kişiyi ya da o kapsamdaki bağımsız bölüm malikleri dışında bir kimseyi yönetici veya temsilci olarak atamaya ilişkin bir takım hükümlere yer verilebileceği gibi, yönetim planında yönetici veya temsilci olma bakımından bazı özel şartların getirilmesi de mümkündür.

Yönetici/Temsilci Ayrımı ve Temsil Yetkisi: Temsilciler Kurulu, varsayılan durumda blok yöneticilerinden oluşur. Blok yöneticisi dışarıdan seçilebildiğine göre, dolaylı yoldan Temsilciler Kurulu’nda kat maliki olmayan bir üye (blok yöneticisi sıfatıyla) bulunabilir. Daha da önemlisi, kanun yönetim planının, blok yöneticisi veya yapı temsilcisi dışında, sadece Temsilciler Kurulu’nda görev yapmak üzere harici bir kişinin seçilmesine de imkan tanıyabileceğini belirtmektedir.

2. Toplu Yapı Temsilciler Kuruluna Dışardan Üye Seçilmesinde Kanunda Yasaklayıcı Bir Hüküm Yoktur? 

KMK’da Temsilciler Kurulu üyesinin mutlaka kat maliki olması gerektiğine dair emredici bir hüküm bulunmamaktadır. Aksine, kanun koyucu, KMK m. 69’da “yönetim planında başka türlü düzenlenmedikçe” ve “nasıl seçileceğinin yönetim planında belirtileceği” gibi ifadelerle bu alanı büyük ölçüde kat maliklerinin iradesine, yani yönetim planına bırakmıştır. Bu esneklik, KMK m. 34’ün dışarıdan yönetici seçimine izin veren ruhuyla ve KMK’nın 74. maddesinin atfıyla birleştiğinde kat maliki olmayan kişilerin de temsilci olarak seçilebilmesinin önünü açmaktadır.

KMK’nın 69/son fıkrasında “Bu yetki, yönetim plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. “ şeklinde hüküm bulunmaktadır. Bu madde uyarınca kat maliki olmayan dışarında bir kişinin toplu yapı temsilciler kurulana seçilmesinde bir engel yoktur. Yönetim planında bir engel konulmadıkça dışarıdan kat maliki olmayan bir kişi de toplu yapı temsilciler kuruluna seçilebilir.

3. Temsilciler Meclisine Üye Seçilmesindeki Uyuşmazlıklar ve Çözüm Yolları 

Yönetim Planının Yetersizliği: En büyük uyuşmazlık kaynağı, yönetim planının bu konuda sessiz veya muğlak olmasıdır. Temsilcilerin nasıl seçileceği gibi hususlar hakkında kanun koyucunun herhangi bir düzenleme öngörmemesi toplu yapılarda yönetimin aksamasına yol açabilmektedir. Ancak yönetim planında bu konuda bir açıklama yer almaması durumunda da kanunda dışardan seçilmeye bir engel bulunmadığından yine de dışarıdan temsilci seçilmesi mümkün olacaktır.

Çözüm Yolu: Uyuşmazlıkların çözümünde ilk başvurulacak kaynak Yönetim Planı’dır. Yönetim planı, toplu yapının anayasası niteliğindedir. Planda, temsilcilerin nitelikleri (kat maliki olma şartı, profesyonellik, eğitim vb.) ve seçim usulü açıkça belirtilmişse, bu hükümlere uyulur. Planın yetersiz kaldığı durumlarda ise KMK’nın yedek hukuk kuralları (m. 69, m. 71, 74 ve m. 34’e yapılan atıf) devreye girer ve dışarıdan temsilci seçimi yapılabilir.

Sonuç

İncelen kararlar ve metinler Kat Mülkiyeti Kanunu’nda toplu yapı temsilciler kuruluna kat maliki olmayan bir kişinin seçilmesini doğrudan yasaklayan bir hüküm bulunmadığını açıkça ortaya koymaktadır. Anahtar rol, toplu yapının “anayasası” olan yönetim planına aittir. Yönetim planında açıkça izin veren bir hüküm bulunması halinde, kat maliki olmayan, hatta tüzel kişi bir profesyonel yönetim şirketi temsilcisinin dahi Temsilciler Kurulu’na üye olarak seçilmesi hukuken mümkündür. Yönetim planının bu konuda sessiz kalması durumunda ise, KMK’nın 69/son fıkrasında “Bu yetki, yönetim plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. “ hükmü dikkate alınacak ve bu madde de toplu yapı temsilciler kuruluna dışarıdan üye seçilmesi yasaklayan bir ifade olmadığından dışarıdan temsilci seçimi mümkün olacaktır. Yine konunun KMK’nın genel ve yedek hükümleri (özellikle dışarıdan yönetici seçimine izin veren m. 34) çerçevesinde yorumlanması gerekecek, bu da genellikle dışarıdan seçime kapıyı açık bırakacaktır.

Sunulan kaynaklar temelinde, kanun koyucunun toplu yapı yönetiminde katı kurallar yerine esnekliği ve irade serbestisini ön planda tuttuğu anlaşılmaktadır. Bu yaklaşım, her toplu yapının kendi özgün dinamiklerine ve ihtiyaçlarına uygun bir yönetim modeli oluşturmasına olanak tanıması açısından olumludur. Kat maliki olmayan profesyonellerin (hukukçular, mali müşavirler, gayrimenkul uzmanları vb.) kurula dahil edilmesi, yönetimin kalitesini ve şeffaflığını artırabilir.

Ancak bu esneklik, aynı zamanda potansiyel bir risk taşımaktadır. Yeterince detaylı ve özenli hazırlanmamış bir yönetim planı, metinlerde de belirtildiği gibi, temsil sorunlarına, yetki karmaşasına ve ciddi hukuki uyuşmazlıklara yol açabilir. Dolayısıyla en sağlıklı yol, toplu yapı kurulurken veya sonrasında yönetim planında; Temsilciler Kurulu’nun kimlerden oluşacağı, üye olacak kişilerde aranacak nitelikler (kat maliki olma şartı, belirli bir meslekten olma, tecrübe vb.), seçim usulü ve görev süresi gibi konuların hiçbir şüpheye yer bırakmayacak şekilde açık ve ayrıntılı olarak düzenlenmesidir. Bu, olası ihtilafları en baştan önlemenin en etkili yoludur. Bir tez önerisi.

Neden Tuzla Avukat Desteği Gerekli?

Toplu yapılarda Temsilciler Kurulu üyeliğine kat maliki olmayan kişilerin seçilip seçilemeyeceği konusu, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yoruma açık hükümleri, yönetim planlarının çeşitliliği ve Yargıtay kararlarının farklı yaklaşımları nedeniyle hukuki uzmanlık gerektiren teknik bir alandır. Bu konuda atılacak yanlış bir adım, apartman veya site yönetiminde iptal davaları, yetki aşımı iddiaları ve yönetim krizleri gibi ciddi uyuşmazlıklara yol açabilir. Bu nedenle özellikle süreci en baştan doğru kurgulamak, yönetim planlarını revize ederken mevzuata uygun bir çerçeve çizmek için uzman desteği alınması büyük önem taşır.

Tuzla gibi yapılaşmanın hızla arttığı, çok bloklu toplu yapıların yaygın olduğu bir bölgede, KMK hükümlerine hâkim, Yargıtay kararlarını yakından takip eden ve yerel mahkeme uygulamalarını bilen bir Tuzla avukatı ile çalışmak hem hak kayıplarının önüne geçmek hem de süreci hızlı ve sağlıklı yürütmek açısından büyük avantaj sağlar. Aynı şekilde Pendik avukatı, Kartal avukatı, Maltepe avukatı, Aydınlı avukatı, Orhanlı avukatı, Tepeören avukat, Çayırova avukat veya Gebze avukatı desteğiyle çalışmak, yalnızca yasal çerçeveyi korumakla kalmaz, aynı zamanda apartman içi uyumu ve yönetime duyulan güveni artırır.

Profesyonel destek sayesinde temsilciler kurulunun doğru şekilde yapılandırılması, dışarıdan temsilci seçilmesinin hukuki zemine oturtulması ve yönetim planının yasal şekilde güncellenmesi sağlanabilir. Özellikle yönetim planında eksiklik varsa, bu planların ihtilafa yol açmadan yeniden düzenlenmesi için deneyimli bir avukat rehberliği süreci hem yasal hem de pratik açıdan güvenli kılacaktır.

Read More
15 Temmuz 2025in Genel Konular, Kat Mülkiyeti Hukuku

Bina veya sitelerde kat maliklerinin oy birliğini gerektiren işler nelerdir?

 Giriş

Bina veya sitelerde kat maliklerinin oy birliğini gerektiren işler nelerdir? Bu çalışma, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) uyarınca bir anagayrimenkulde karar alınırken tüm kat maliklerinin “oy birliği” ile hareket etmesini zorunlu kılan iş ve işlemleri, sunulan Yargıtay kararları ışığında analiz etmek amacıyla hazırlanmıştır. Kat maliklerinin mülkiyet hakkını, ortak yaşam düzenini ve anagayrimenkulün temel niteliklerini doğrudan etkileyen bu kritik kararlar, kanun koyucu tarafından özel bir koruma altına alınmıştır. Çalışma, KMK’nın ilgili maddelerinin (özellikle 19, 24, 44 ve 45. maddeler) yargı içtihatlarıyla nasıl yorumlandığı ortaya konulacaktır. Çalışma üç ana kategori etrafında şekillendirilmiştir: Temliki Tasarruflar, Önemli Yönetim İşleri ve Tapuda Mesken Olarak Kayıtlı Bağımsız Bölümlerde Ticari Faaliyetlerin Açılması.

1. Temliki Tasarruflar İçin Oy Birliği Gereklidir.

Temliki tasarruflar, mülkiyet hakkını en derinden etkileyen işlemlerdir. Yargı kararları, bu kategorideki işlemler için oy birliği kuralının esnetilemeyeceğini göstermektedir.

Arsanın Bölünmesi: Yargıtay 5. Hukuk Dairesi (2021/10883 E. – 2021/13374 K.), kat mülkiyeti kurulu bir parselin bölünmesi için kat maliklerinin oy birliği ile karar vermesi gerektiğini ve “mahkemenin kat maliklerinin yerine geçerek karar veremeyeceğini” belirterek bu ilkenin kesinliğini vurgulamıştır.

Anayapının Yıkılıp Yeniden Yapılması: Anayapının yıkılması kararı, en ağır tasarruflardan biridir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (2018/654 E. – 2022/163 K.), bu tür bir kararın 6306 sayılı Kanun kapsamında olsa dahi KMK’nın 45. maddesi gereğince “tüm kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri kararla mümkün olduğunu” belirtmiştir. Oy birliği olmadan alınan kararlar “mutlak butlanla hükümsüz” sayılmaktadır.

Yapısal Değişiklikler ve İlave Kat: Yargıtay 5. Hukuk Dairesi (2020/10351 E. – 2021/2131 K.), “çekme kat yerine tam kat yapılması için kat malikleri kurulunda oybirliği ile karar alınması gerektiğini” hükme bağlamıştır. Bu, anayapının mimari bütünlüğünü ve projeye uygunluğunu koruma amacını taşır.

2. Önemli Yönetim İşleri İçin Oy Birliği Gereklidir

Ortak alanların gelir getirici bir faaliyet için kullanılması, tüm maliklerin hak ve menfaatlerini ilgilendiren önemli bir yönetim işidir ve oy birliği gerektirir.

Ortak Alanların Kiralanması: Yargıtay kararları bu konuda oldukça nettir. Anayapının dış duvarının reklam için kiralanması (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/976 E.), çatısına baz istasyonu kurulması (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/1997 E.), ortak bahçeye bankamatik konulması (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 2024/3238 E.) ve kapıcı dairesinin kiraya verilmesi (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2017/5338 E.) gibi işlemlerin tamamı için oy birliği aranmıştır. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi (2018/6662 E. – 2019/3198 K.), bu yetkinin devredilemezliğine dikkat çekerek, “ortak alanların kiraya verilebilmesi için ise, Kanunun 45.maddesine göre tüm kat maliklerinin oy birliğiyle karar alması gerekir” demiştir.

Ortak Alanların Niteliğinin Değiştirilmesi: Yargıtay 5. Hukuk Dairesi (2021/2974 E. – 2021/7722 K.), ortak çamaşırlığın daireye dönüştürülüp kiraya verilmesinin hukuka aykırı olduğuna hükmetmiş ve “Kat maliklerince oybirliği ile karar alınarak tadilat projesi ile niteliği değiştirilmeden başka amaçla kullanımı… mümkün değildir” diyerek ortak alanların tahsis amacına bağlılığını vurgulamıştır.

3. Tapuda Mesken Olarak Kayıtlı Bağımsız Bölümlerde Ticari Faaliyetlerin Açılması İçin Oy Birliği Gereklidir

Bu kategori, uygulamada en çok uyuşmazlığa neden olan konulardan biridir. Yargı kararları, KMK’nın 24. maddesinin emredici niteliğini koruma eğilimindedir.

Temel Kural: Yargıtay ve Danıştay, tapu kütüğünde “mesken” olarak görünen bir bölümde kanunda sayılan (sinema, lokanta, dükkân, galeri, imalathane, büro vb.) bir işyeri açılabilmesi için kat malikleri kurulunun oy birliğiyle karar almasının zorunlu olduğunu defaatle teyit etmiştir (Örn: Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2014/2934 E.; Danıştay 4. Daire, 2023/6989 E.).

Yönetim Planının Aşılması: Kural, o kadar güçlüdür ki, yönetim planı hükümleri dahi bu kuralı değiştiremez. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (2015/23219 E. – 2016/4071 K.) kararında belirttiği üzere, “4/5 çoğunluk ile yönetim planında yapılacak değişikliğin yasanın oybirliği aradığı hususları bertaraf edici nitelikte olamayacağı, buna göre Yasanın 24/2. maddesine aykırı olarak yapılmış olan bu değişikliğin yok hükmünde olduğu” kabul edilmiştir.

Önemli İstisna (Tapu Niteliği): Kuralın kilit noktası, bağımsız bölümün tapuda “mesken” olarak kayıtlı olmasıdır. Eğer tapuda zaten “dükkân” veya “işyeri” olarak kayıtlıysa, bu kural uygulanmaz. Danıştay 4. Dairesi (2023/7842 E. – 2023/6987 K.), tapuda dükkân olarak kayıtlı yerde pastane açılması için kat maliklerinin oy birliğinin gerekmediğine hükmetmiştir.

Sonuç

İncelenen yargı kararları bütünüyle değerlendirildiğinde, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda öngörülen oy birliği kuralının, kat maliklerinin mülkiyet hakkının özünü, anagayrimenkulün bütünlüğünü ve ortak yaşam alanlarının niteliğini korumaya yönelik temel bir güvence olduğu anlaşılmaktadır. Yargı, bu kuralın lafzi ve ruhi amacına sıkı sıkıya bağlı kalmakta; temliki tasarruflar, ortak alanların tahsis amacı dışında kullanımı ve meskenlerin ticari faaliyete açılması gibi konularda istisnalara kapı aralamamaktadır. Kat malikleri, yöneticiler ve ilgili idareler, karar alma süreçlerinde bu emredici hükümlere ve yerleşik içtihatlara uymakla yükümlüdür. Aksi yönde alınan kararların “mutlak butlanla hükümsüz” sayılarak süre koşulu aranmaksızın iptal edilebileceği unutulmamalıdır.

Temliki Tasarruflar ve Anayapıyı Esastan Değiştiren İşlemler: Yargı kararları, KMK’nın 45. maddesi uyarınca anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması (ipotek, irtifak vb.), arsanın bölünmesi, anayapının yıkılıp yeniden yapılması veya çekme katın tam kata çevrilmesi gibi mülkiyetin özünü etkileyen işlemlerin istisnasız olarak tüm kat maliklerinin oy birliğini gerektirdiğini teyit etmektedir. Yargıtay’ın vurguladığı gibi, bu konuda mahkeme, kat maliklerinin iradesi yerine geçerek karar veremez.

Önemli Yönetim İşleri ve Ortak Alanların Kullanımı: Anayapının dış duvarları, çatısı, bahçesi veya kapıcı dairesi gibi ortak alanların kiraya verilmesi, reklam panosu veya baz istasyonu kurulması gibi işlemler “önemli yönetim işi” olarak kabul edilmekte ve KMK’nin 45. maddesi gereği oy birliği şartına tabi tutulmaktadır. Yargıtay, bu yetkinin kat maliklerine ait olduğunu ve yönetim kuruluna devredilemeyeceğini açıkça belirtmiştir.

Mesken Nitelikli Bağımsız Bölümlerin Kullanım Amacının Değiştirilmesi: KMK’nın 24. maddesi, yargı kararlarında en sık atıf yapılan hükümlerden biridir. Tapuda “mesken” olarak kayıtlı bir bağımsız bölümde kanunda sayılan dükkân, lokanta, büro, galeri gibi ticari bir işletmenin açılması için kat malikleri kurulunun oy birliği ile karar alması mutlak bir zorunluluktur. Yargıtay, bu kuralın yönetim planı ile dahi aşılamayacağını, “yasanın oybirliği aradığı hususları bertaraf edici nitelikte” bir yönetim planı değişikliğinin “yok hükmünde” olduğunu kararlarına yansıtmıştır.

Ayrım ve İstisnalar: Kararlar, oy birliği kuralının sınırlarını da çizmektedir. Kural, temel olarak “mesken” nitelikli yerler için geçerlidir. Tapuda zaten “işyeri” veya “dükkân” olarak kayıtlı bir bölümde, yönetim planında özel bir yasaklama yoksa, aynı nitelikteki ticari faaliyetler için oy birliği aranmamaktadır. Benzer şekilde, toplu yapılarda bir ortak alanın sadece belirli bir bloğun kullanımına özgülenmiş olması durumunda, o alandaki değişiklik için tüm site maliklerinin değil, yalnızca ilgili blok maliklerinin kararının yeterli olabileceği kabul edilmiştir. Bir makale önerisi.

Neden Tuzla Avukat Desteği Gerekli?

Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) göre bir apartmanda oy birliği gerektiren kararlar, çoğu zaman geri dönüşü zor ve hak kaybına yol açabilecek ciddi hukuki sonuçlar doğurur. Özellikle temliki tasarruflar (arsa bölünmesi, yapının yıkılıp yeniden yapılması), önemli yönetim işleri (ortak alanların kiraya verilmesi, reklam veya baz istasyonu kurulması) ve mesken niteliğindeki bağımsız bölümlerin iş yerine dönüştürülmesi gibi konular, Yargıtay kararlarıyla da açıkça oy birliğine bağlanmış olup, usule aykırı kararlar her zaman iptal edilebilir niteliktedir.

Bu tür işlemler sırasında Tuzla avukat, Pendik avukat, Kartal avukat, Maltepe avukat, Gebze avukat, Çayırova avukat, Orhanlı avukat gibi kat mülkiyeti alanında deneyimli hukukçuların görüşü, hem kararların yasal dayanağa oturtulması hem de ileride açılabilecek iptal veya tazminat davalarına karşı güvence sağlanması açısından büyük önem taşır.

Yöneticiyseniz, kat malikiyseniz ya da yeni bir ticari faaliyete başlayacaksanız, Tuzla bölgesindeki bir uzman avukata danışmadan oy birliği gereken işlemlere kalkışmanız, ciddi hak kayıplarına ve iptallere yol açabilir. Bu sebeple, kararların yasal zeminde geçerliliğini koruyabilmesi için profesyonel hukuk desteği alınması tavsiye edilir.

Read More
13 Temmuz 2025in Genel Konular, Kat Mülkiyeti Hukuku, Özel Hukuk

Bina Dış Cephesine Klima Motoru Takılabilmesi İçin Gerekli Oy Oranı Nedir? İzinsiz Klima Motoru Takılırsa Ne Olur?

Giriş

Bina Dış Cephesine Klima Motoru Takılabilmesi İçin Gerekli Oy Oranı Nedir? İzinsiz Klima Motoru Takılırsa Ne Olur? İşte bu çalışma, apartman ve site gibi toplu yaşam alanlarında sıkça karşılaşılan bir sorun olan binaların ortak alanı niteliğindeki dış cephelerine klima motoru takılmasının hukuki boyutunu, sunulan Yargıtay ve diğer derece mahkemesi kararları ışığında analiz etmektedir. Çalışma, bu eylem için izin gerekip gerekmediği, izinsiz montaj durumunda diğer kat maliklerinin hangi yasal haklara sahip olduğu ve yargının bu konudaki tutarlı yaklaşımını ortaya koymayı amaçlamaktadır. Analizler, temel olarak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) ilgili maddelerine ve yerleşik Yargıtay içtihatlarına dayanmaktadır.

1. Klima Motoru Takılması İçin İzin Zorunluluğu ve Yasal Dayanak

Binanın dış cephesine klima motoru takılması, istisnasız olarak tüm kararlarda kat maliklerinin iznine tabi bir eylem olarak değerlendirilmektedir. Bu zorunluluğun temel yasal dayanağı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesidir. Yargıtay’ın neredeyse tüm kararlarında atıf yaptığı bu madde, özellikle 5711 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik sonrası, kuralı net bir şekilde ortaya koymaktadır. Bir Yargıtay kararında “kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz.” şeklinde ifade edilmiştir. (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi – 2018/4651; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu – 2009/254 ve diğer birçok karar) Bu hüküm uyarınca, binanın dış cephesi “ortak yer” kabul edildiğinden, bu alana yapılacak klima motoru montajı bir “tesis” niteliğindedir ve tüm kat maliklerinin beşte dördünün yazılı muvafakatini gerektirir.

2. Diğer Kat Maliklerinin Hakları ve Başvuru Yolları

Gerekli 4/5 çoğunlukla alınmış bir kat malikleri kurulu kararı veya yazılı rıza olmadan dış cepheye klima motoru takılması durumunda, diğer kat maliklerinin bu duruma itiraz etme ve yasal yollara başvurma hakkı bulunmaktadır. Kat malikleri, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde “ortak alana müdahalenin önlenmesi” ve “projeye aykırı imalatın eski hale getirilmesi” talepleriyle dava açabilirler.  Yargıtay, alt mahkemenin davayı reddettiği bir kararı bozarken şu ifadeleri kullanmıştır: “…ortak yere müdahalenin önlenmesi ile klima dış ünitesinin kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddi yolunda hüküm kurulması doğru görülmemiştir.” (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi – 2011/1530) Bu, izinsiz montaj durumunda diğer kat maliklerinin açacağı davanın büyük olasılıkla lehlerine sonuçlanacağını ve mahkemenin klimanın sökülmesine karar vereceğini göstermektedir.

3. Yargıtay’ın Yaklaşımındaki Önemli Ayrımlar (Balkon İçi / Dış Cephe Farkı): 

Yargıtay’ın yerleşik içtihatları, klima motorunun monte edildiği yere göre önemli bir ayrım yapmaktadır. Bu ayrım, uygulamanın en kritik detayını oluşturur:

Bağımsız Bölüm Sınırları İçinde Montaj: Kat maliklerinin, klimayı kendi bağımsız bölümlerinin penceresine veya balkonunun iç kısmına, diğer komşuları rahatsız etmeyecek (gürültü, su akıntısı vb.) şekilde monte etmesine genellikle izin verilmektedir. Bu durumda kat maliklerinin 4/5 rızası aranmamaktadır. “anataşınmazın projesinde yer almamış olsa bile kat maliklerinin klima cihazını kendi bağımsız bölümünün pencere ve balkonuna konulmasına komşularını rahatsız etmemek koşuluyla izin verilmektedir.” (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi – 2012/9330)

Ortak Alan Olan Dış Cepheye Montaj: Klima motorunun, balkon demirinin dışı, parapet duvarı veya doğrudan binanın dış duvarı gibi ortak alanlara monte edilmesi ise kesinlikle Kat Mülkiyeti Kanunu’na aykırı kabul edilmekte ve 4/5 yazılı rıza şartına bağlanmaktadır.

4. Yönetim Planının ve Mimari Projenin Önemi: 

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yanı sıra, binanın yönetim planı da bağlayıcıdır. Yönetim planında binanın estetiğini bozacak eklentilere izin verilmeyeceğine dair daha katı hükümler bulunabilir. Ayrıca, yapılan montajın binanın onaylı mimari projesine aykırı olup olmadığı da davalarda önemli bir delildir. “…yapılan müdahaleye ilişkin herhangi bir tadilat projesi yahut kat maliklerinin muvafakat verdiğine ilişkin belgenin dosyaya sunulamadığı” durumlarda davanın kabul edilmesi gerektiği vurgulanmıştır. (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi – 2023/4436)

Sonuç

İncelenen yargı kararları ışığında varılan sonuçlar nettir:

İzin Gerekli mi? Evet, binanın ortak alanı sayılan dış duvarına, parapete veya balkon demirlerinin dışına klima motoru takılması için tüm kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızası mutlak surette gereklidir.

Diğer Kat Malikleri Ne Yapabilir? Bu rıza alınmadan yapılan bir montaja, herhangi bir kat maliki itiraz edebilir. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılacak bir dava ile izinsiz takılan klima motorunun sökülerek ortak alanın eski hale getirilmesini talep edebilirler.

Yargıtay’ın Yaklaşımı Nasıldır? Yargıtay, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesini çok katı bir şekilde yorumlamaktadır. 4/5 yazılı rıza olmadan ortak dış cepheye yapılan her türlü montajı hukuka aykırı bulmakta ve sökülmesine karar vermektedir. Tek istisna, klimanın kişiye ait balkonun içine veya penceresine, komşuları rahatsız etmeyecek şekilde takılmasıdır.

Sonuç olarak, kat maliklerinin ileride hukuki bir uyuşmazlık ve masrafla karşılaşmamak için, klima motorunu binanın ortak dış cephesine monte etmeden önce mutlaka yönetim planını kontrol etmeleri ve kanunun aradığı 4/5 yazılı rıza şartını sağlamaları elzemdir.

Neden Tuzla Avukat Desteği Gerekli?

Klima motorunun dış cepheye izinsiz takılması, yalnızca teknik bir konu değil; aynı zamanda ciddi hukuki sorumluluklar doğuran bir kat mülkiyeti uyuşmazlığıdır. Özellikle Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Gebze gibi çok katlı yapıların ve toplu sitelerin yoğun olduğu bölgelerde, bu tür uygulamalar sıkça hukuki itilaflara yol açmaktadır. Dolayısıyla bu bölgelerde ortaya çıkan uyuşmazlıkların çözümünde, yerel uygulamalara hâkim ve Kat Mülkiyeti Kanunu’na uzmanlaşmış bir Tuzla avukatı ile çalışmak büyük avantaj sağlar.

Tuzla’da uzman bir avukat, aşağıdaki konularda size doğru yönlendirme yapabilir: Yapılan montajın ortak alan mı yoksa bağımsız bölüm sınırı içinde mi olduğunu tespit ederek süreci hukuki çerçeveye oturtur, Yönetim planındaki sınırlayıcı hükümleri analiz eder ve uygulamaya engel teşkil edip etmediğini değerlendirir, Klima motorunun sökülmesi talepli bir dava açılması ya da böyle bir davaya karşı savunma yapılması durumunda, Yargıtay içtihatları doğrultusunda en güçlü argümanları oluşturur, Projeye aykırılık veya komşuluk hukukuna aykırı müdahale gibi detaylı gerekçelere dayanan dava dilekçelerini hazırlar. Ayrıca Tuzla’daki yerel uygulamaları ve mahkemelerin yaklaşımlarını bilen bir avukat, Sulh Hukuk Mahkemelerinde bu tür davalarda karşılaşılabilecek olası bilinçsiz ret kararlarına karşı gerekli itiraz yollarını zamanında ve etkili bir şekilde kullanabilir. Sonuç olarak, dış cepheye klima motoru takılması gibi küçük görünen bir uygulama, ciddi ve maliyetli yargı süreçlerini beraberinde getirebilir. Bu nedenle, süreci hem malik olarak güvence altına almak hem de dava riskiyle karşı karşıya kalmamak için, Tuzla avukat , Pendik Avukat, Gebze avukat, Aydınlı Avukat, Orhanlı Avukat, Tepeören Avukat, Çayırova Avukat desteği almak önem arz etmektedir.

Read More
12 Temmuz 2025in Genel Konular, Kat Mülkiyeti Hukuku, Özel Hukuk

Sitenin Bahçesindeki Yeni Peyzaj Düzenlemesi ve Bakım Masraflarını Kim Öder: Kiracı mı Kat Maliki mi?

Giriş

Bu çalışma, bir site veya apartmanın ortak alanı olan bahçede yapılan peyzaj işlemleri ve bakım masraflarının kim tarafından karşılanacağı sorusunu, sunulan çeşitli yargı kararları ışığında analiz etmektedir. İncelenen kararlar, konunun tek bir yanıtı olmadığını; sorumluluğun belirlenmesinde yapılan harcamanın niteliği (yenileme/iyileştirme mi, yoksa rutin bakım mı?), Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleri, site yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları ve taraflar arasındaki kira sözleşmesi gibi birçok faktörün etkili olduğunu göstermektedir. Bu çalışma, bu faktörleri ve mahkemelerin yaklaşımlarını bir araya getirerek soruna bütüncül bir yanıt sunmayı amaçlamaktadır.

A. Yeni Peyzaj Düzenlemesi Masraflarından Kim Sorumludur?

Yeni bir peyzaj düzenlemesi yapmak, mevcut durumu iyileştiren, taşınmaza değer katan ve kalıcı bir değişiklik olduğu için “faydalı yenilik ve ilave” veya “esaslı onarım” olarak kabul edilir. Yargı kararları bu tür masrafların sorumluluğunu net bir şekilde kat malikine yüklemektedir.

Yasal Dayanak: Bu tür harcamalar, “taşınmazın ayni ile ilgili” (Yargıtay-18. HD-2014/19385) ve “iyileştirici tadilatlar” (Yargıtay-20. HD-2017/2405) kapsamında görülür. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi uyarınca “kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.” Yeni bir peyzaj düzenlemesi bu “güzelliği koruma ve artırma” yükümlülüğünün bir parçasıdır ve maliyeti kat maliklerine aittir. Kiracının bu tür bir yatırım maliyetine katlanması beklenemez.

B. Mevcut Peyzaj Düzenlemesinin Bakımı Masraflarından Kim Sorumludur?

Mevcut peyzajın sulama, bahçıvan ücreti, budama gibi rutin bakım masrafları, “ortak tesislerin işletme giderleri” veya “yönetime ilişkin giderler” olarak nitelendirilir. Bu konuda sorumluluk daha katmanlıdır:

Asıl Sorumlu: Yasal olarak bu giderlerin de asıl sorumlusu kat malikidir. Site yönetimi, bu giderler için belirlenen aidatı öncelikle kat malikinden talep eder. Nitekim bir kararda “bahçıvan giderleri”nin de kat maliklerinin sorumluluğunda olduğu açıkça belirtilmiştir (Yargıtay-18. HD-2014/20920-2015/9872).

Kiracının Durumu: Kiracı, bu rutin giderlerden doğan aidat borcundan kat maliki ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu tutulabilir. Ancak bu sorumluluk, genellikle ödediği aylık kira bedeliyle sınırlıdır. Kiracı, yönetime yaptığı ödemeyi kira borcundan mahsup etme hakkına sahiptir. Kira sözleşmesinde ortak giderlerin (aidatın) kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırılmışsa, kiracı bu bedeli doğrudan yönetime veya mal sahibine ödemekle yükümlü olur.

Ayrımın Önemi: Bir Yargıtay kararı, mahkemenin bu ayrımı netleştirmesi gerektiğini şu sözlerle ifade etmiştir: “…borcun dayanağının aidat borcu olup olmadığı, ortak yerlere ilişkin bakım onarım veya tadilat masraflarını kapsayıp kapsamadığı, söz konusu masrafların bağımsız bölüme yönelik kalıcı masraflardan mı yoksa yalnızca aidat bedellerine mi ilişkin olduğu araştırılıp sonucuna göre hüküm kurulmamış olması doğru görülmemiştir.” (Yargıtay-20. Hukuk Dairesi-2017/2405-2018/2562).

Sonuç

Özetle, incelenen yargı kararlarına göre peyzaj masraflarının sorumluluğu şu şekilde özetlenebilir:

Yeni Peyzaj Düzenlemesi: Ana yapının değerini artıran, kalıcı ve esaslı bir tadilat niteliğinde olduğu için bu masraflardan kesin olarak kat maliki sorumludur. Kiracıdan bu bedel talep edilemez.

Mevcut Peyzajın Bakımı: Bu masraflar, rutin işletme gideri (aidat) kapsamında değerlendirilir. Yasal olarak birincil sorumlu kat malikidir. Ancak kiracı, bu giderlerden doğan aidat borcundan ötürü kat maliki ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu tutulabilir. Kiracının sorumluluğu genellikle aylık kira bedeli ile sınırlıdır ve yaptığı ödemeyi kirasından düşebilir. Kiracı ile kat maliki arasındaki kira sözleşmesi, bu rutin giderlerin kim tarafından ödeneceğini netleştiren en önemli belgedir.getirerek soruna bütüncül bir yanıt sunmayı amaçlamaktadır.

Giderin Niteliğine Göre Sorumluluğun Ayrışması: Kararlar, “yeni peyzaj düzenlemesi” gibi kalıcı ve değer artırıcı harcamalar ile “mevcut peyzajın bakımı” gibi rutin işletme giderleri arasında önemli bir ayrım yapmaktadır.

Kiracının Sınırlı ve Müteselsil Sorumluluğu (KMK Madde 22): Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesi, kiracıların da belirli koşullarda ortak giderlerden sorumlu olabileceğini düzenler. Kararlar, kiracının sorumluluğunun “müştereken ve müteselsilen” olduğunu, yani yönetimin borcu hem kat malikinden hem de kiracıdan talep edebileceğini belirtir. Ancak bu sorumluluk sınırsız değildir:

Kiracının sorumluluğu genellikle “ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.” (Yargıtay-20. Hukuk Dairesi-2017/4243-2018/213). Bu sorumluluk, genellikle “ortak gider aidatı” kapsamındaki rutin işletme masrafları için geçerlidir, taşınmazın aynına ilişkin büyük yenileme ve tadilat masraflarını kapsamaz.

Kira Sözleşmesi ve Yönetim Planının Rolü: Taraflar arasındaki kira sözleşmesi, kiracı ile kat maliki arasındaki iç ilişkiyi düzenler. Sözleşmede peyzaj masraflarının kiracı tarafından ödeneceği belirtilmişse, malik bu bedeli kiracıdan talep edebilir. Ancak bu durum, “kiraya veren ile kiralayan arasındaki bir iç ilişkiden ibarettir” (Yargıtay-18. Hukuk Dairesi-2015/794-2015/14163) ve kat malikinin site yönetimine karşı olan asli sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Benzer şekilde, site yönetim planı da giderlerin paylaşımına ilişkin özel hükümler içerebilir ve tüm kat maliklerini bağlar.

Nihai olarak, bir uyuşmazlık durumunda harcamanın niteliği, Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planı ve kira sözleşmesi hükümleri bir bütün olarak değerlendirilerek karar verilecektir.

Neden Tuzla Avukat Desteği Gerekli?

Site veya apartman yönetimiyle yaşanan peyzaj giderleri uyuşmazlıklarında, masrafın niteliği, Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planı ve kira sözleşmesi birlikte değerlendirilerek sonuçlandırılır. Ancak bu değerlendirme, hukuki bilgi ve tecrübe gerektiren teknik bir süreçtir. Bu nedenle hem kat malikleri hem de kiracılar açısından hak kaybı yaşamamak için bir gayrimenkul hukuku uzmanına danışmak önemlidir.

Tuzla avukat arayışında olanlar için, Kat Mülkiyeti Kanunu’na hâkim bir hukukçunun desteğiyle süreci baştan sağlıklı yönetmek, ileride çıkabilecek dava ve icra sorunlarını önlemek açısından kritik önem taşır. Aynı şekilde Aydınlı avukat, Orhanlı Avukat, Tepeören Avukat, Pendik avukat, Kartal avukat, Maltepe avukat ve Gebze avukat desteği de bölgesel uyuşmazlıklarda etkili bir çözüm sunabilir.

Peyzaj masrafının kiracıya mı yoksa mal sahibine mi ait olduğu gibi karmaşık sorularda; Tuzla kat maliki avukatı, Tuzla kira uyuşmazlığı avukatı, Tuzla site yönetimi avukatı gibi uzmanlık alanlarına sahip bir hukukçudan destek almak, davaya gerek kalmadan çözüm üretmenin en sağlıklı yoludur.

Unutmayın, yanlış yorumlanan bir gider kalemi uzun süren hukuki ihtilaflara neden olabilir. Bu nedenle, Tuzla ve çevresinde gayrimenkul ve kat mülkiyeti konularında uzman bir avukata başvurmanız şiddetle tavsiye edilir.

Read More
11 Temmuz 2025in Genel Konular, Kat Mülkiyeti Hukuku

Toplu Yapılarda Oyun Alanı, Havuz, Halı Saha Gibi Ortak Alan İlaveleri İçin Gerekli Oy Oranı Nedir?

Giriş

Site ve apartman gibi toplu yaşam alanlarında, ortak alanlara oyun parkı, halı saha, yüzme havuzu gibi sosyal tesislerin sonradan eklenmesi, kat maliklerinin yaşam kalitesini artırma isteğiyle sıkça gündeme gelmektedir. Ancak bu tür tesislerin yapılması, hem maliyet paylaşımı hem de gürültü, güvenlik ve kullanım hakkı gibi konularda tartışmalara neden olabilmektedir.

Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında, ortak alanlara yapılacak ilaveler için hangi oy oranının gerektiği, maliklerin hakları ve yükümlülükleri bakımından önem taşımaktadır. Bu yazıda, Yargıtay ve Danıştay’ın güncel kararları doğrultusunda; halı saha, çocuk oyun alanı, yüzme havuzu gibi tesislerin site veya apartman ortak alanlarına sonradan eklenebilmesi için aranan oy çokluğu ya da oy birliği şartları, bu kararlara katılmayan maliklerin yasal itiraz hakları ve kiracıların durumu detaylı şekilde incelenmektedir.

1. Ortak Alan İlaveleri Karar Alma Süreçleri ve Gerekli Oy Oranları

Yargı kararları, ortak alanlara yapılacak önemli ve kalıcı ilaveler için katı kurallar öngörmektedir. Bu ilaveler, basit bir onarım veya faydalı bir eklentiden ziyade, ortak alanın niteliğini değiştiren bir “tesis” veya “inşaat” olarak kabul edilmektedir. Bu ayrım, uygulanacak KMK maddesini ve dolayısıyla oy oranını doğrudan etkiler.

4/5 Kuralının Hakimiyeti: İncelenen kararların büyük çoğunluğu, halı saha, havuz gibi tesisler için KMK m.19/2’yi esas almaktadır. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin bir kararında bu durum net bir şekilde ifade edilmiştir: “kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin beşte dördünün rızası olmadıkça, anagayrimenkulün ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişik renkte dış badana veya boya yaptırması yasaklanmıştır” (Yargıtay 18. HD-2013/19532-2014/1814). Bu kural, bir kat malikinin keyfi hareket etmesini engellediği gibi, yönetimin de yeterli çoğunluk olmadan böyle bir projeye girişemeyeceğini garanti altına alır. Gerekli çoğunluk sağlanmadan alınan kararlar “yok hükmünde” dahi sayılabilmektedir.

Oybirliği Gerektiren Haller: Eğer yapılacak ilave, binanın mimari projesini değiştirecek nitelikteyse, oy oranı 4/5’in de üzerine çıkarak oybirliğine dönüşmektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bu durumu şöyle açıklamıştır: “eğer yapılacak ilave anagayrimenkulün “mimari durumunu” bozacak ve “onaylı mimari projeye aykırılık” oluşturacak nitelikte ise, bu tür değişiklikler ancak “tüm kat maliklerinin oy birliği ile verecekleri bir karar ile mümkün” olabilir” (Yargıtay HGK-2017/1996-2022/5). Benzer şekilde, ortak bir alan olan havuzun belli bir kat malikine özgülenmesi de oybirliği gerektirir (Yargıtay 20. HD-2017/1708-2017/6501).

Yönetim Planının Önceliği: Kat malikleri arasındaki bir sözleşme olan yönetim planı, kanundan daha ağırlaştırıcı şartlar getirebilir. Örneğin, bir Yargıtay kararında atıf yapılan yönetim planı hükmü şöyledir: “yönetim planının 8/e maddesinde ‘kat malikleri kurulu kararı tümünün yazılı oluru bulunmadıkça ortak yerlerde yalnız kendisi için yapıya kuruluşa boya ve değişikliğe başlayamaz…’ hükmünün bulunduğu” (Yargıtay 5. HD-2024/8778-2025/3062). Bu durumda, kanunun aradığı 4/5 çoğunluk dahi yetersiz kalacak ve oybirliği aranacaktır.

2. Kararlara Karşı Çıkan Kat Maliklerinin Hakları ve Kiracıların Durumu

Kanuna veya yönetim planına aykırı alınan kararlar karşısında kat malikleri hukuki koruma altındadır.

Dava Hakkı ve Gerekçeleri: Toplantıya katılıp muhalefet şerhi düşen veya toplantıya hiç katılmayan her kat maliki, kararın tebliğinden itibaren belirli süreler içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde kararın iptali için dava açabilir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin kararında belirtildiği gibi, mahkemeler karar nisabının sağlanmadığı durumlarda iptal kararı vermelidir: “toplantıda alınan kararların Kat Mülkiyeti Kanununun … ve 42. maddelerinde aranan karar nisabı bulunmadığı gerekçesi ile iptaline karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir” (Yargıtay 20. HD-2018/409-2018/3162). Dava gerekçeleri sadece oy oranına ilişkin olmayıp, toplantı çağrısının usulsüz yapılması veya imar mevzuatına aykırılık gibi durumları da kapsayabilir.

Kiracının Konumu: İncelenen tüm kararlarda istisnasız olarak vurgulanan husus, kiracının kat malikleri kurulu kararlarına karşı doğrudan dava açma hakkının bulunmadığıdır. Kiracı, mülkiyet hakkına sahip olmadığı için yönetim süreçlerinde taraf değildir. Ancak bu, tamamen korumasız olduğu anlamına gelmez. Kiracı, yapılan ilavelerden dolayı kira sözleşmesinden doğan haklarının (örneğin, gürültü nedeniyle konutu kullanımının zorlaşması) ihlal edildiğini düşünüyorsa, durumu kat malikine bildirerek onun dava açmasını talep edebilir veya mülk sahibine karşı kendi sözleşmesinden doğan haklarını ileri sürebilir.

3. Mahkemelerin Yaklaşımı ve Mevzuatın Uygulanması

Mahkemeler, bu tür uyuşmazlıklarda şekli ve esasa ilişkin titiz bir inceleme yapmaktadır.

Bilirkişi İncelemesi ve Projeye Uygunluk: Anlaşmazlıkların çözümünde bilirkişi raporları kilit rol oynamaktadır. Mahkemeler, “anataşınmazın mimari projesi ve varsa vaziyet planı getirtilerek bu işlerden anlayan uzman bilirkişiye yerinde inceleme yaptırılıp” (Yargıtay 18. HD-2011/4915-2011/9120) ilavenin niteliğini, projeye aykırılık oluşturup oluşturmadığını ve mevcut yapıya zarar verip vermeyeceğini tespit ettirir. Projeye aykırı ve gerekli çoğunluk olmadan yapılan imalatların kaldırılmasına ve eski hale getirilmesine karar verilir.

İmar Mevzuatına Uygunluk: Yapılacak ilavenin kat maliklerinin tamamının rızasını alsa dahi imar mevzuatına uygun olması şarttır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun belirttiği gibi, “imar mevzuatına ilişkin hükümler kamu düzeninden” olup, bu kurallara aykırı bir anlaşma geçerli kabul edilemez. Danıştay kararları da bu ilavelerin imar planları ve yönetmelikleriyle uyumlu olması gerektiğini vurgulamaktadır.

Masrafların Paylaşımı: KMK m.43, çok masraflı ilavelerde önemli bir düzenleme getirir. Eğer ilave, bütün kat maliklerinin kullanması zorunlu bir yerde değilse, “bunlardan faydalanmak istemeyen kat malikleri gidere katılma[k zorunda değildir]. Bu gibi yenilik ve ilavelerin giderleri, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri tarafından ödenir” (Yargıtay 20. HD-2019/5205-2020/1427). Bu hüküm, projelere karşı çıkan kat maliklerini finansal olarak da korumaktadır.

Sonuç

Toplu yapıların ortak alanlarına halı saha, oyun alanı, yüzme havuzu gibi değer katan ancak aynı zamanda külfet ve anlaşmazlık potansiyeli taşıyan ilavelerin yapılması, basit bir yönetim kararı olmanın ötesinde, sıkı yasal kurallara bağlanmış hukuki bir süreçtir. İncelenen yargı kararları, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun, özellikle de ortak alanlarda yapılacak “tesis” ve “inşaat” niteliğindeki değişiklikler için aranan 4/5 nitelikli çoğunluk kuralının mahkemelerce tavizsiz bir şekilde uygulandığını göstermektedir. Mimari projeyi değiştiren veya ortak alanı bir kişiye özgüleyen daha köklü değişiklikler için ise oybirliği aranmaktadır.

Bu süreçte Yönetim Planı hükümleri de en az kanun kadar bağlayıcıdır. Kararlara karşı çıkan kat malikleri, kanuna ve usule aykırılıklar halinde yargı yoluna başvurarak haklarını etkin bir şekilde koruyabilmektedir. Kiracılar ise bu süreçte doğrudan bir role sahip değildir.

Sonuç olarak, site yönetimlerinin ve kat maliklerinin bu tür projeleri hayata geçirmeden önce mutlaka Yönetim Planı’nı ve KMK’nın ilgili maddelerini dikkatle incelemeleri, yapılacak ilavenin niteliğini doğru tespit ederek gereken oy oranını sağlamaları ve tüm süreci şeffaf bir şekilde yürütmeleri, gelecekte ortaya çıkabilecek uzun ve maliyetli hukuki ihtilafları önlemek adına kritik öneme sahiptir. Gerekli durumlarda hukuki danışmanlık alınması şiddetle tavsiye edilir. Bir makale önerisi.

Neden Tuzla Avukat Desteği Gerekli?

Halı saha, çocuk oyun alanı veya yüzme havuzu gibi tesislerin apartman ya da site ortak alanlarına eklenmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtilen kesin oy oranı kurallarına ve mimari proje sınırlamalarına tabidir. Bu süreçlerde yapılacak en küçük bir usul hatası veya yanlış değerlendirme, alınan kararların iptaline, yapılan yapının yıkımına ve ciddi maddi kayıplara yol açabilmektedir.

Özellikle Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Gebze, Çayırova gibi hızlı yapılaşmanın yaşandığı ve çok sayıda site/apartman bulunan bölgelerde, bu tür sosyal tesis ilaveleri konusunda yaşanan anlaşmazlıklar artmaktadır. Bu nedenle bölgeyi ve uygulamayı iyi bilen bir Tuzla avukatı ile çalışmak, hem maliklerin haklarının korunması hem de site yönetiminin hukuki zeminde doğru hareket etmesi açısından büyük önem taşır.

Tuzla’da uzman bir kat mülkiyeti avukatı, aşağıdaki konularda süreci güvence altına alabilir: Oy oranının doğru belirlenmesi (4/5 mü, oybirliği mi?), Yönetim planının bağlayıcı hükümlerinin yorumlanması, Karara katılmayan maliklerin dava hakkının değerlendirilmesi, Projeye ilişkin imar ve yapı mevzuatı açısından ön inceleme yapılması, Gelecekte oluşabilecek iptal ve tazminat davalarına karşı önleyici hukuki denetim. Sonuç olarak, Tuzla başta olmak üzere benzer yoğunlukta yapılaşmanın yaşandığı bölgelerde, sosyal tesis ilavesi gibi hassas konularda hukuki destek alınmadan hareket edilmesi, ciddi riskler doğurabilir. Bu nedenle sürece bir Tuzla uzman avukatı eşliğinde başlanması, olası anlaşmazlıkların önüne geçilmesini ve tüm sürecin yasaya uygun biçimde yürütülmesini sağlar.

Read More
3 Temmuz 2025in Genel Konular, Kat Mülkiyeti Hukuku, Özel Hukuk

Toplu Yapılarda Aidat Toplama Yetkisi Kime Aittir? Toplu Yapı Yönetimine mi, Ada/Blok Yönetimine mi?

Giriş

Kat Mülkiyeti Kanunu (“KMK”) ile yönetim planları, apartman ve site yaşamında aidat toplama yetkisinin hangi yönetim birimine ait olduğunu belirleyen temel hukuki düzenlemeleri oluşturur. Ancak uygulamada sıkça karşılaşılan sorunlardan biri, aidat toplama yetkisinin toplu yapı yönetimine mi yoksa ada/blok/parsel yönetimlerine mi ait olduğuna ilişkin ortaya çıkan yetki ihtilaflarıdır. Bu bağlamda, Yargıtay kararları da söz konusu yetkinin belirlenmesinde hem KMK hükümlerini hem de yönetim planlarının bağlayıcılığını esas alır.

1. Sorun : Aidat Toplama Yetkisinde Yetki Karmaşası

Aidat toplama yetkisine ilişkin uyuşmazlıklar, genellikle yönetim planının yorumlanması ve KMK hükümleriyle olan ilişkisi bağlamında ortaya çıkmaktadır. Örneğin, Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2020/12058 E. sayılı kararında, aidat toplama yetkisinin “toplu yapı yönetiminde mi yoksa ada yönetiminde mi olduğu” yönünde çıkan ihtilafın çözümü talep edilmiştir. Kararda, davacı tarafın, aidat toplama yetkisinin münhasıran toplu yapı yönetimine ait olduğunun tespitini talep ettiği, davalı ada yönetiminin ise yetkisiz aidat topladığı ileri sürülmüştür. (Yarg. 5. HD, 2020/12058 E.)

Benzer bir şekilde Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2017/2312 E. sayılı kararında, yönetim planı uyarınca belirli bir blok yönetiminin, başka bir bloktan aidat toplama yetkisi bulunmadığını ifade etmiş ve yetkinin yalnızca ilgili blok yönetiminde olduğuna hükmetmiştir (Yarg. 20. HD, 2017/2312 E.). Yine Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2015/2716 E. sayılı kararında, toplu yapı yönetiminin parsel maliklerinden aidat toplama yetkisine sahip olmadığı, bu yetkinin parsel yönetimlerine ait olduğu açıkça belirtilmiştir (Yarg. 18. HD, 2015/2716 E.).

2. Çözüm: Yetki Dağılımının Yönetim Planı ve KMK’ya Göre Tespiti

Aidat toplama yetkisinin tespitinde öncelikli olarak yönetim planı esas alınmalıdır. Zira yönetim planı, Kat Mülkiyeti rejiminde normlar hiyerarşisinde kanundan sonra gelen, bağlayıcı ve düzenleyici bir belgedir. Yönetim planı ile açıkça toplu yapı yönetimine yahut alt yönetim birimlerine (örneğin ada, blok ya da parsel yöneticisine) aidat toplama yetkisi verilmişse, bu düzenlemeye riayet edilmesi zorunludur.

Bu bağlamda Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2013/7471 E. sayılı kararında, aidat toplama işlemlerinde yönetim planına uygun hareket edilmesini ve bu planın kat maliklerinin haklarını gözeterek adil bir şekilde uygulanmasını gerektiğini ifade etmiştir (Yarg. 18. HD, 2013/7471 E.).

Sonuç

Aidat toplama yetkisine dair uyuşmazlıklarda çözüm, KMK hükümleri ve yönetim planının birlikte değerlendirilmesini gerektirir. Yetkinin hangi yönetim birimine ait olduğunun belirlenmesinde; Yönetim planında açık hüküm bulunup bulunmadığı, Yönetim planının KMK m. 28’e uygun şekilde değiştirilip değiştirilmediği, söz konusu yönetim biriminin, ilgili bağımsız bölüm maliklerini temsil etme niteliğine sahip olup olmadığı hususları belirleyici olmaktadır.

Yönetim planında bu yetkinin hangi birime verildiği açıkça belirlenmişse, bu plana aykırı aidat toplama girişimleri yetkisizlik teşkil eder. Öte yandan, planın belirsizliği veya eksikliği hâlinde, yargı mercileri aidat toplama yetkisinin niteliğini KMK hükümleri çerçevesinde yorumlayarak belirlemektedir.

Neden Uzman Avukat Görüşü Gerekli? | Tuzla Avukat

Aidat toplama yetkisine ilişkin uyuşmazlıklar, özellikle Tuzla, Pendik ve Kartal gibi çok bloklu yapılaşmanın yoğun olduğu bölgelerde sıkça ortaya çıkmaktadır. Yönetim planındaki eksiklikler, kanuna aykırı uygulamalar ve yetki karmaşaları, hak kaybına neden olabilecek ciddi sorunlardır.

Bu nedenle Yönetim planının hukuka uygunluğu, Aidat toplama yetkisinin kimde olduğu, Yetkisiz tahsilatın nasıl engelleneceği gibi konularda Tuzla’da kat mülkiyeti alanında uzman bir avukatın görüşü, doğru çözüm yollarını belirlemek açısından büyük önem taşır. Yerel uygulamalara ve mahkeme kararlarına hâkim uzman bir avukat, haklarınızı korumanıza yardımcı olur. Bu konuda bir makale önerisi.

Read More
1 Temmuz 2025in Genel Konular, Kat Mülkiyeti Hukuku

Yönetim Planının Değiştirilmesi: Yargı Kararları Işığında Usul, Şartlar ve Uygulamadaki Sorunlar

Giriş

Bu çalışmada Yönetim Planının Değiştirilmesi: Yargı Kararları Işığında Usul, Şartlar ve Uygulamadaki Sorunlar ele alınacaktır. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında, bir ana gayrimenkuldeki kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini, ortak alanların kullanımını ve genel yönetim esaslarını düzenleyen temel belge yönetim planıdır. KMK’nın 28. maddesinde açıkça belirtildiği gibi, “Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir.” Bu niteliğiyle yönetim planı, ana gayrimenkulün adeta anayasası olarak kabul edilir ve tüm kat maliklerini, onların haleflerini, yöneticileri ve denetçileri bağlar. Bu denli bağlayıcı ve temel bir belgenin değiştirilmesi, kanun koyucu tarafından sıkı usul ve şartlara bağlanmıştır. Ancak uygulamada, yönetim planı değişiklikleri sıkça hukuki uyuşmazlıklara ve davalara konu olmaktadır.

1. Yönetim Planının Değiştirilmesi Usul ve Şartları

Yönetim planını değiştirmenin temel şartı, KMK m. 28’de net bir şekilde ifade edilen 4/5’lik oy çokluğudur. Yargıtay, bu kurala sıkı sıkıya bağlıdır. Örneğin, Yargıtay bir kararında “208 bağımsız bölümlü anataşınmazda 59 kat malikinin oyu ile yapılan yönetim planı değişikliğinin usul ve yasaya aykırı olduğu” (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 2022/4353) belirtilerek, nitelikli çoğunluğun sağlanmamasının tek başına iptal sebebi olduğuna hükmetmiştir.

Bu çoğunluğun nasıl sağlanacağı da önemlidir. Yargıtay, kararların kat malikleri kurulunda alınması gerektiğini vurgulamaktadır: “…yönetim planında yapılacak değişikliklerin tartışılmadan yeni yönetim planı olarak tapuya tescili hatalı olup...” (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 2022/13565) Bu karar, değişikliğin sadece elden imza toplanarak değil, kat maliklerinin bir araya gelip konuyu müzakere ettiği bir kurul toplantısında karara bağlanması gerektiğini göstermektedir. Ayrıca, kanunun emredici hükmü, yönetim planındaki daha ağırlaştırıcı şartları dahi geçersiz kılabilir. Bir Yargıtay kararında, mevcut yönetim planında değişiklik için oybirliği şartı bulunsa bile, KMK’nın 4/5’lik çoğunluk kuralının uygulanacağı belirtilmiştir. (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 2022/11838)

2. Yönetim Planı Değişikliğinin Sınırları ve Yargısal Denetim

Kat maliklerinin 4/5 çoğunlukla dahi olsa yönetim planında yapacakları değişiklikler sınırsız değildir. Temel ilke, mahkemenin kat maliklerinin takdir yetkisine müdahale edememesidir. “hakim, kat maliklerinin iradesi yerine geçerek yönetim planı değişikliğine karar veremez.” (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2017/10419) Ancak bu kuralın önemli bir istisnası vardır: Yönetim planı hükümleri, kanunun emredici kurallarına aykırı olamaz. Yargıtay bu durumu şöyle açıklamaktadır: “emredici hükümlere aykırılık, yok veya mutlak butlanla hükümsüzlük hali olup, KMK’na göre her bir kat maliki, belirli bir süre ile bağlı olmaksızın yönetim planının kanunun emredici hükümlerine aykırı düzenlemelerinin iptalini isteyebilir. Bunun için ilgili maddelerin kat malikleri kurulunda görüşülmüş olması da gerekmez.” (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2018/6697) Bu, kat maliklerine, kanuna aykırı bir yönetim planı hükmüne karşı süresiz bir dava hakkı tanımaktadır. Örneğin, yönetim planına konulan bir hükümle, KMK m. 19 ve 44 uyarınca oybirliği gerektiren inşaat ve tesis yapma hakkının 4/5 çoğunlukla verilmesi mümkün değildir. Bu tür bir hüküm geçersiz sayılır (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2004/8944).

3. Uygulamada Karşılaşılan Uyuşmazlıklar ve Dava Süreçleri

Husumet (Taraf Sıfatı): Uygulamadaki en yaygın hatalardan biri, davaların yanlış kişilere açılmasıdır. Yönetim planı tüm kat maliklerini bağladığından, iptali de tüm kat maliklerinin hukukunu ilgilendirir. Bu nedenle Yargıtay, istikrarlı bir şekilde davaların tüm kat maliklerine yöneltilmesi gerektiğini vurgulamaktadır. “yönetim planı değişikliğinin iptali davalarında, kurulacak hüküm tüm kat maliklerinin hukukunu ilgilendirdiğinden pasif husumetin tüm kat maliklerine yöneltilmesi zorunludur.” (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 2021/9801) Davanın sadece yöneticiye veya Tapu Müdürlüğüne karşı açılması, davanın husumet yokluğundan reddedilmesine neden olmaktadır. (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 2022/11908)

Görevli Mahkeme: KMK’nın Ek-1 maddesi uyarınca, bu kanunun uygulanmasından doğan her türlü anlaşmazlığın çözüm yeri Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Bu kural, yönetim planı değişikliğinin iptali davaları için de geçerlidir. (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 2021/1391)

Geçersiz Değişikliklerin Hukuki Niteliği: Gerekli 4/5 çoğunluk sağlanmadan yapılan bir değişiklik, “mutlak butlanla hükümsüz” sayıldığı için bu kararın iptali için açılan davalarda KMK m. 33’te belirtilen hak düşürücü süreler uygulanmaz. Yargıtay, bu durumu, yönetim planındaki yakıt gideri paylaşımına ilişkin bir maddenin usulsüz değiştirilmesi olayında net bir şekilde ifade etmiştir. (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2015/7135)

Devam Eden Davalara Etkisi: Usulüne uygun yapılan ve tapuya tescil edilen bir yönetim planı değişikliği, henüz kesinleşmemiş olan davaları dahi etkiler. Yargıtay, dava devam ederken yapılan ve meskenlerde muayenehane açılmasını zorlaştıran bir yönetim planı değişikliğinin, görülmekte olan davada uygulanması gerektiğine hükmetmiştir. (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2009/435)

Sonuç

Uygulamada yaşanan sorunlar, genellikle bu temel usul ve şartlara uyulmamasından kaynaklanmaktadır. Nitelikli çoğunluğun sağlanmaması, kararların kurulda tartışılmadan alınması, tapuya tescil edilmemesi ve açılan davalarda taraf teşkilinin yanlış kurulması gibi hatalar, uzun ve maliyetli hukuki süreçlere yol açmaktadır. Bu nedenle, yönetim planında bir değişiklik yapılmak istendiğinde, KMK’da belirtilen usul ve esaslara titizlikle uyulması, uyuşmazlık halinde ise hukuki sürecin doğru adımlarla yürütülmesi büyük önem arz etmektedir.

Yönetim planını değiştirmek için ana kural, KMK Madde 28 uyarınca “bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) oyunun alınmasıdır. Bu nitelikli çoğunluk sağlanmadan yapılan değişiklikler hukuken geçersiz sayılmaktadır.

Hâkim, kat maliklerinin iradesi yerine geçerek yönetim planında değişiklik yapamaz. Mahkemenin müdahalesi, ancak yönetim planındaki bir hükmün kanunun emredici (buyurucu) kurallarına açıkça aykırı olması halinde mümkündür.

Değişikliğin geçerli olabilmesi için sadece 4/5 oy çokluğu yeterli değildir. Kararın, kat malikleri kurulu toplantısında usulüne uygun şekilde görüşülüp tartışılması ve alınan kararın tapu kütüğünün “Beyanlar” hanesine şerh edilmesi gerekmektedir. Bu tür davalar, yöneticilik veya Tapu Müdürlüğü gibi kurumlara değil, hakları doğrudan etkilenecek olan tüm kat maliklerine karşı açılmalıdır.

Kanunda aranan 4/5 çoğunluk sağlanmadan alınan yönetim planı değişikliği kararları “mutlak butlanla hükümsüz” sayılır. Bu nedenle, bu tür kararların iptali için açılacak davalar herhangi bir hak düşürücü süreye tabi değildir.

Neden Uzman Tuzla Avukat Desteği Gereklidir?

Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Ümraniye, Gebze, Orhanlı avukat, Aydınlı avukat ve Tepeören avukat gibi yerleşim bölgelerinde site yönetim planlarının usule aykırı şekilde değiştirilmesi sıkça yaşanan bir sorundur. Bu süreçte; Kat malikleri lehine veya aleyhine hak ihlalleri, Usulsüz tapu işlemleri, Yargıtay içtihatlarına aykırı kararlar, Davaların yanlış kişilere yöneltilmesi gibi birçok teknik sorun ortaya çıkmaktadır.

Bu nedenle bir Tuzla avukatının desteğiyle, hem yönetim planı değişiklik süreci usulüne uygun yönetilir hem de hak kaybına uğramadan dava süreci yürütülür. Uzman bir gayrimenkul avukatı, hem dava açılmadan önce süreci denetler hem de dava esnasında mahkemeye güçlü ve Yargıtay kararlarıyla desteklenen hukuki argümanlar sunar. Hukuki hata nedeniyle geçersiz bir değişiklik, uzun sürecek davalara ve yüksek maliyetlere neden olabilir. Bu sebeple, uzman avukat danışmanlığı yönetim planı gibi hassas belgelerde vazgeçilmezdir. Ayrıca bir makale önerisi.

Read More
30 Haziran 2025in Genel Konular, Kat Mülkiyeti Hukuku

Kiracının, kat malikleri kurulunun yüksek aidata ilişkin kararını iptali için dava açma hakkı var mıdır?

Giriş

Bu çalışma, kat maliki olmamasına rağmen bir anagayrimenkulün bağımsız bölümünü kiracı sıfatıyla kullanan bir kişinin, ortak giderlere aidat ilişkin kat malikleri kurulu (KMK) kararlarının iptali istemiyle sulh hukuk mahkemesinde dava açıp açamayacağı sorusunu, sunulan Yargıtay kararları ışığında incelemektedir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) uyarınca, KMK kararlarının iptali davası açma hakkı kural olarak kat maliklerine aittir. Ancak, bu kararlardan doğrudan etkilenen ve aidat gibi borçları ödemekle yükümlü olan kiracıların hukuki durumu, Yargıtay içtihatlarında özel bir değerlendirmeye tabi tutulmuştur. Bu çalışma, Yargıtay’ın konuya ilişkin yaklaşımını, bu hakkın varlığını ve sınırlarını ortaya koymayı amaçlamaktadır.

İncelenen Yargıtay kararları bütüncül olarak değerlendirildiğinde, Yargıtay uygulamasında, kiracının kat malikleri kurulu toplantısında oy hakkı bulunmasa da, aidat gibi kendisini doğrudan borç altına sokan ve hukuki menfaatini etkileyen KMK kararlarının iptali için dava açabileceği yönünde yerleşik bir içtihat oluştuğu görülmektedir. Bu hak, mutlak ve sınırsız olmayıp, davanın açılabilmesi için temel iki koşul öne çıkmaktadır:

a)Kiracıya dava açma hakkının tanınması ve gerekçesi

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin kararları, kiracının dava açma hakkını en net şekilde ortaya koyan içtihatları içermektedir. Bu hakkın temel dayanağı, kiracının karardan doğrudan etkilenmesi ve “hukuki yarar” ilkesidir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi (2017/2245 E., 2018/1086 K.) bu durumu şu şekilde gerekçelendirmiştir: “…kiracı ve kullanan sıfatıyla ortak giderlere ve aidat yükümlülüğüne ilişkin alınan kararların davacının hukukunu ilgilendirmesi ve davacıya kira miktarı bakımından yükümlülük doğurması nedeniyle davacının dava açmakta hukuki yararının bulunmasıyla gerekçelendirilmiştir.” Bu karar, yerel mahkemenin “davacı kat maliki değildir” gerekçesiyle davayı reddetmesini bozarak, kiracının dava ehliyetini açıkça tanımıştır. Benzer şekilde, Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin (2019/3269 E., 2019/6235 K.) kararı, bu hakkın sadece kiracılarla sınırlı olmadığını, sükna (oturma) hakkı gibi başka bir sebebe dayanarak bağımsız bölümden sürekli yararlanan kişileri de kapsadığını belirtmektedir.

b) Dava hakkının sınırları ve koşulları

Kiracının dava açma hakkı tanınmakla birlikte, bu hak sınırsız değildir. Yargıtay, bu hakkın kullanılabilmesi için kararın kiracıyı “doğrudan” ve “özel bir çıkar” yönünden etkilemesi gerektiğini vurgulamaktadır.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (2009/437 E., 2009/6152 K.) kararında bu sınır net bir şekilde çizilmiştir: “ana yapıdaki bağımsız bölümlerden kira sözleşmesi veya bir başka hukuki nedene dayalı olarak devamlı surette yararlananların bu tür davalarda aktif dava ehliyetleri ancak ilgili kurul kararının doğrudan kendilerini ilgilendirmesi halinde bulunmaktadır.”

Yine Yargıtay 20. Hukuk Dairesi (2019/3269 E., 2019/6235 K.) kararında bu durum şöyle ifade edilmiştir: “Bu kişilerin kat malikleri kuruluna karşı dava açmak için alınan kararın özel bir çıkar ile ilgili olması, hak ve yararlarını doğrudan zedeleyici nitelikte bulunması gerekir.” Bu kararlar, kiracının apartmanın genel yönetimiyle ilgili her karara değil, sadece aidat, ortak alan kullanımı gibi kendi hukuki ve mali durumunu etkileyen spesifik kararlara karşı dava açabileceğini göstermektedir.

c)Davanın esasına ilişkin inceleme zorunluluğu

Yargıtay, kiracının dava açma ehliyetinin varlığını kabul ettikten sonra, mahkemelerin davayı ehliyet yokluğundan reddetmek yerine, işin esasına girerek inceleme yapması gerektiğini belirtmektedir. Bu incelemede, aidatın yasal dayanakları, yönetim planı ve KMK hükümleri çerçevesinde bir değerlendirme yapılması gerektiği vurgulanmıştır.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin (2017/2405 E., 2018/2562 K.) kararında, mahkemenin “…borcun dayanağının aidat borcu olup olmadığı, ortak yerlere ilişkin bakım onarım veya tadilat masraflarını kapsayıp kapsamadığı, söz konusu masrafların bağımsız bölüme yönelik kalıcı masraflardan mı yoksa yalnızca aidat bedellerine mi ilişkin olduğu araştırılıp sonucuna göre hüküm kurulmamış olmasını” bozma nedeni sayması, bu duruma iyi bir örnektir.

Sonuç

Sunulan Yargıtay kararlarının analizi neticesinde, Yargıtay’ın modern hukuk anlayışı ve “hukuki yarar” ilkesi çerçevesinde, kiracıların kendilerini borç altına sokan kat malikleri kurulu kararlarına karşı dava açma hakkını tanıdığı sonucuna varılmıştır. Özetle kiracı, aidat borcunu belirleyen veya artıran KMK kararlarına karşı, bu kararların hukuka aykırı olduğu iddiasıyla iptal davası açabilir. Bu hakkın kullanılabilmesi için, kararın kiracının mali ve hukuki durumunu doğrudan ve olumsuz etkilemesi şarttır. Kiracının dava hakkı, kat malikinin genel dava hakkından daha dardır ve yalnızca kendi menfaatlerini ilgilendiren kararlarla sınırlıdır. Bir makale önerisi.

Mahkemeler, bu tür davalarda kiracının ehliyetini kabul ederek, davanın esasına girmeli ve KMK kararlarının hukuka, yönetim planına ve kanunun emredici hükümlerine uygunluğunu denetlemelidir. Bu doğrultuda, başlıkte belirtilen “Anagayrimenkulün bağımsız bir bölümünden kira ilişkisi sebebiyle yararlanan kimsenin… aidat borcuna ilişkin kat maliklerince alınan bir karar için sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açmasına Yargıtay uygulamasında yer verilmiştir” ifadesi, incelenen içtihatlar tarafından doğrulanmaktadır.

Neden Uzman Tuzla Avukat Desteği Gerekli?

Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Gebze, Orhanlı, Aydınllı, Çayırova ve Tepeören gibi konut yoğunluklu bölgelerde kiracılar ile site yönetimleri arasında aidat uyuşmazlıkları sıkça yaşanmaktadır. Bu uyuşmazlıkların hukuki sürece taşınması halinde, kiracıların hak kaybına uğramamaları ve dava açma haklarını etkin şekilde kullanabilmeleri için kat mülkiyeti hukuku konusunda uzman bir Tuzla avukatından profesyonel destek almaları büyük önem taşır.

Uzman avukat desteği, şu açılardan gereklidir: Aidat kararının hukuki dayanağının değerlendirilmesi, Kiracının dava açma ehliyetinin doğru şekilde kurulması, Davaya konu olan aidat kalemlerinin teknik yönden analiz edilmesi, Gerekirse yönetim planının yorumu ve içtihatlarla desteklenmesi, Yüksek aidat nedeniyle açılacak iptal davalarının usule uygun yürütülmesi.

Yanlış yürütülen bir dava, ehliyet yönünden reddedilebilir ya da davanın esasına girilmeden sonuçlanabilir. Bu da hem kiracı açısından mağduriyet yaratır hem de yargılama giderleri açısından ek mali yük doğurur.

Bu nedenle özellikle İstanbul Tuzla ve çevresindeki konut bölgelerinde aidatla ilgili ihtilaflar yaşanması durumunda, sorunun çözümü için alanında tecrübeli bir avukata başvurulması, hem hukuki sürecin sağlıklı ilerlemesini hem de hakların tam korunmasını sağlar.

Read More

Geç
kalmayın!

Bize Danışın

2M Avukatlık bürosu, hukuk alanında danışmanlık ve avukatlık hizmetleri yürütmektedir. 

Twitter Linkedin-in

İletişim


© 2024 ll Tüm hakkı 2M Hukuk'a aittir.