Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 41. maddesi uyarınca denetçiler, anataşınmazın yönetimini sürekli olarak denetlemekle yükümlüdür. Toplu yapılarda ise bu görev, KMK’nın 69-71. maddeleri kapsamında daha geniş bir çerçevede ele alınmakta; ortak alanlar, tesisler ve tüm yönetim faaliyetleri denetim kapsamına girmektedir. Yönetici, denetçilere her türlü defter, belge ve kayıtları sunmak zorundadır.
Ancak burada kritik ayrım şudur: denetçi bir “icra organı” değil, “gözetim organıdır”. Yargıtay içtihatlarına göre denetçilerin harcama yapma, sözleşme imzalama veya site adına işlem tesis etme yetkisi bulunmamaktadır. Bu nedenle denetçiler, yönetimin yerine geçerek karar alamaz; yalnızca yapılan işlemleri inceleyip raporlayabilir. Bu sınırın aşılması, denetçiyi doğrudan şahsi sorumluluk altına sokar.
Ayrıca denetim faaliyetinin bağımsız ve tarafsız şekilde yürütülmesi gerekir. Denetçi, yönetimle veya kat maliklerinden herhangi biriyle çıkar ilişkisi içinde olmadan, objektif bir değerlendirme yapmak zorundadır. Bu yükümlülük, denetimin güvenilirliği açısından temel bir ilkedir.
Denetim Raporu Nasıl Yazılmalıdır?
Denetim raporları, sitenin mali ve idari durumunu ortaya koyan en önemli belgelerden biridir. Bu nedenle raporların hazırlanmasında en temel ilke, yalnızca “tespit” yapılmasıdır. Denetçi, yaptığı incelemelerde ulaştığı sonuçları somut verilerle ortaya koymalı, ancak bu sonuçlara hukuki nitelendirme yüklememelidir.
Örneğin; “X tarihli faturaya ilişkin hizmetin alındığına dair belge bulunamamıştır” şeklindeki bir ifade doğru bir denetim yaklaşımıdır. Buna karşılık “yönetim zimmet suçu işlemiştir” gibi bir ifade, denetçinin yetkisini aşar ve hukuki sorumluluk doğurur. Hukuki değerlendirme ve yaptırım kararı, yalnızca kat malikleri kurulunun yetkisindedir.
Rapor yazımında ayrıca taraf beyanlarının açık şekilde ayrılması, her tespitin belgeye dayanması ve yorumdan kaçınılması gerekir. Denetçi, bilirkişi gibi hareket etmeli; sübjektif değerlendirmelerden uzak durmalıdır. Aynı zamanda raporun yalnızca geçmiş işlemleri değil, mevcut riskleri de ortaya koyması, genel kurulun sağlıklı karar alabilmesi açısından önemlidir.
Yönetim Belge Vermezse Ne Yapılmalı?
Uygulamada en sık karşılaşılan sorunlardan biri, yönetimin denetçilere gerekli bilgi ve belgeleri sunmamasıdır. Oysa Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetici, denetçilere her türlü belgeyi göstermek zorundadır.
Bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi halinde denetçilerin mutlaka yazılı talepte bulunması gerekir. Bu taleplerin noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü mektup ile yapılması, sürecin ispatı açısından önemlidir. Yönetimin belge sunmaması durumunda ise bu husus açık şekilde denetim raporuna yazılmalıdır.
Örneğin; “X tarihli yazılı talebimize rağmen ilgili belgeler sunulmadığından bu konuda denetim yapılamamıştır” şeklinde bir ifade kullanılmalıdır. Bu yaklaşım, denetçinin görevini yerine getirdiğini ve eksikliğin yönetimden kaynaklandığını ortaya koyar. Böylece denetçi, ileride doğabilecek hukuki sorumluluklardan korunur.
Hukuki Danışmanlık ve Bütçe Sorunu
Denetçilerin en çok tereddüt yaşadığı konulardan biri de dışarıdan hukuki veya mali danışmanlık alıp alamayacaklarıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre, ortak giderler kapsamında yapılacak harcamaların işletme projesinde yer alması veya kat malikleri kurulu tarafından onaylanması gerekmektedir.
Bu nedenle denetçilerin kendi inisiyatifleriyle bir avukat veya mali müşavir ile sözleşme yapmaları halinde, bu sözleşme siteyi bağlamaz. Yapılan harcama doğrudan denetçilerin şahsi sorumluluğunda kalır. Yargıtay uygulamaları da bu yöndedir.
Ayrıca denetim faaliyetinin asli unsurları (defter inceleme, fatura kontrolü vb.) denetçiler tarafından bizzat yapılmalıdır. Uzman desteği ancak özel ve teknik gereklilik bulunan durumlarda, gerekli bütçe onayı alınarak kullanılabilir. Bu nedenle profesyonel destek ihtiyacı varsa, bunun mutlaka genel kurul gündemine alınması ve karar altına bağlanması gerekir.
Denetçilerin Hukuki Sorumluluğu ve Riskleri
Denetçiler, görevlerini yerine getirirken Borçlar Kanunu’ndaki vekalet hükümlerine benzer bir sorumluluk altındadır. Bu kapsamda denetçinin gerekli özeni göstermemesi, eksik veya hatalı rapor hazırlaması durumunda tazminat sorumluluğu doğabilir.
Özellikle açık usulsüzlüklerin fark edilmemesi, sahte veya belgesiz işlemlerin göz ardı edilmesi ya da denetim yapılmadan olumlu rapor verilmesi, denetçinin ihmali olarak değerlendirilir. Yargıtay kararlarında da denetçilerin denetim görevini gereği gibi yerine getirmemesi halinde sorumluluk doğacağı açıkça ifade edilmektedir.
Ayrıca denetçilerin yetki aşımı yaparak site adına işlem tesis etmesi de ayrı bir risk alanıdır. Bu durumda denetçi, yetkisiz temsilci konumuna düşer ve yaptığı işlemlerden şahsen sorumlu olur. Denetim raporlarının eksik veya hatalı olması halinde ise denetçilerin ibra edilmemesi ve haklarında dava açılması söz konusu olabilir.
Mevzuat ile Uygulama Arasındaki Çelişki
Uygulamada dikkat çeken en önemli sorunlardan biri, mevzuat ile pratik arasındaki uyumsuzluktur. Kat Mülkiyeti Kanunu denetçilere geniş bir denetim görevi yüklemekte; ancak bu görevi yerine getirebilmeleri için gerekli yetki ve bütçe imkanlarını sınırlı tutmaktadır.
Denetçilerin kat malikleri arasından seçilmesi zorunluluğu, çoğu zaman bu kişilerin profesyonel bilgiye sahip olmaması sonucunu doğurmaktadır. Oysa büyük ve kompleks sitelerde ciddi mali hareketler söz konusudur ve bu hareketlerin denetlenmesi uzmanlık gerektirir. Bu durum, denetim faaliyetinin etkinliğini azaltmakta ve kötü niyetli uygulamalara zemin hazırlayabilmektedir.
Bu nedenle uygulamada denetçilerin iş bölümü yaparak çalışması, raporları zamanında hazırlaması ve mümkün olduğunca objektif kriterlere dayanması önemlidir. Ayrıca raporların genel kuruldan önce kat maliklerinin incelemesine sunulması, şeffaflık açısından önemli bir uygulamadır.
Sıkça Sorulan Sorular
Denetçi site adına harcama yapabilir mi?
Hayır. Denetçilerin harcama yetkisi bulunmamaktadır. Genel kurul veya bütçe onayı olmadan yapılan harcamalar denetçinin şahsi sorumluluğundadır.
Denetim raporunda suç isnadı yapılabilir mi?
Hayır. Denetçi yalnızca tespit yapabilir. Hukuki değerlendirme ve suç duyurusu kat malikleri kurulunun yetkisindedir.
Yönetim belge vermezse denetçi sorumlu olur mu?
Hayır. Denetçi yazılı talepte bulunup belge verilmediğini rapora açıkça yazarsa sorumluluktan kurtulur.
Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?
Site yönetimi ve denetim süreçleri, yüksek mali değerlerin ve çok sayıda kişinin ortak menfaatinin söz konusu olduğu karmaşık hukuki alanlardır. Denetçilerin yetki sınırlarını aşması, hatalı rapor düzenlemesi veya eksik inceleme yapması durumunda şahsi sorumluluk doğabilmektedir. Bu nedenle sürecin profesyonel destekle yürütülmesi büyük önem taşır.
Uzman bir site yönetimi avukatı veya kat mülkiyeti avukatı desteği; denetim raporlarının hukuka uygun hazırlanmasını, risklerin doğru tespit edilmesini ve olası uyuşmazlıkların etkin şekilde yönetilmesini sağlar. Özellikle büyük şehirlerde istanbul site danışmanlığı hizmetleri, site yönetimlerinin sağlıklı işlemesi açısından kritik bir ihtiyaç haline gelmiştir. Tuzla bölgesinde ise tuzla site yönetimi avukatı desteği, yerel uygulama farklılıkları ve pratik sorunların çözümünde önemli avantaj sağlar.
Bu noktada 2M Hukuk Avukatlık Ofisi, site yönetimi ve kat mülkiyeti hukuku alanındaki deneyimiyle, denetçilerin ve kat maliklerinin haklarını koruyan kapsamlı danışmanlık hizmetleri sunmaktadır.
Kentsel dönüşüm uygulamalarında en çok tartışılan konulardan biri, riskli yapıların yıkılmasından sonra arsanın yeniden değerlendirilmesi için hangi çoğunluğun gerekli olduğu ve bu çoğunlukla alınan kararların hukuki geçerliliğidir.
Türkiye’de bu süreç temel olarak 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile düzenlenmiştir. Riskli yapıların yıkılmasının ardından arsa haline gelen taşınmazların yeniden değerlendirilmesine ilişkin kararlar, paydaşların arsa payı oranına göre salt çoğunluğu ile alınabilmektedir.
Ancak uygulamada yalnızca matematiksel çoğunluk yeterli değildir. Yargıtay ve Danıştay kararları, kararın nasıl alındığını, içeriğinin hukuka uygun olup olmadığını ve çoğunluğun hangi arsa paylarına göre hesaplandığını ayrıntılı şekilde incelemektedir.
1. Kentsel Dönüşümde Temel Karar Alma Nisabı:
Salt Çoğunluk Kuralı ve Kat Mülkiyeti Kanunu ile İlişkisi 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında, riskli yapıların yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazların yeniden değerlendirilmesi (yeniden bina yaptırılması, pay satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı vb.) süreçlerinde temel kural, paydaşların sahip oldukları hisseleri oranında en az üçte salt çoğunluğu ile karar almasıdır.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi (2018/3580 E., 2018/7187 K. ve 2018/1455 E., 2018/7186 K.), 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinde yapılan değişiklikle birlikte, riskli yapıların yıkılıp yeniden yapılması için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 45. maddesinde öngörülen “oybirliği” şartının aranmayacağını, en az salt çoğunluğun yeterli olduğunu(değişiklik sonrası yeni oran) açıkça hükme bağlamıştır.
Nitekim Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (2013/13457 E., 2013/14301 K.), 6306 sayılı Kanun kapsamı dışındaki normal durumlarda KMK uyarınca kat mülkiyetinin sona erdirilmesi ve binanın yıkılıp yeniden yapılması için tüm kat maliklerinin oybirliğinin zorunlu olduğunu belirterek bu ayrımı netleştirmiştir.
Bakırköy 1. Asliye Ticaret Mahkemesi (2021/540 E., 2024/50 K.), 1/2 arsa payı çoğunluğunun sağlanmasının hukuki bir koşul olduğunu, bu nisap sağlanana kadar imzalanan sözleşmelerin Türk Borçlar Kanunu md. 170 vd. uyarınca henüz hüküm ifade etmeyeceğini, çoğunluk sağlandığında ise imzalayanlar için bağlayıcı olacağını tespit etmiştir.
2. Karar Alma Sürecinin Niteliği, İçerik Denetimi ve Zımni Kabul
Karar alma süreci yalnızca matematiksel bir çoğunluğun sağlanmasından ibaret değildir; kararın alınış biçimi ve içeriği de yargısal denetime tabidir.
Ortak Karar İradesi: Konya Bölge İdare Mahkemesi 2. İdari Dava Dairesi (2019/1716 E., 2020/38 K.), yasadaki 1/2 çoğunluk tabirinin, idarenin maliklerle tek tek anlaşmasını değil, maliklerin bir araya gelerek “ortak karar almasını” ifade ettiğini vurgulamıştır.
İçerik Denetimi: Yargıtay 5. Hukuk Dairesi (2025/6759 E., 2025/13064 K.), 1/2 çoğunluk sağlanmış olsa bile alınan kararın içeriğinin (örneğin konut niteliğindeki apartmanın tek hacimli alışveriş merkezine dönüştürülerek 157 ay süreyle kiralanması) 6306 sayılı Kanun’un amacına uygunluğunun ve mutlak butlan/yokluk hallerinin mahkemelerce esastan incelenmesi gerektiğini hüküm altına almıştır.
Zımni Kabul: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (2022/5267 E., 2023/1448 K.), toplantı tutanaklarını imzalamayan ancak kentsel dönüşüm kapsamında binanın yıktırılıp yeniden yapılmasına müsaade eden maliklerin, sözleşmeyi zımnen benimsediğini ve bu durumun dava açmalarına engel teşkil edeceğini belirtmiştir.
3. İdari İşlemlerin (İfraz/Tevhit) Karar Alma Çoğunluğuna Etkisi
Kat maliklerinin 1/2 çoğunlukla aldığı kararların geçerliliği, bu çoğunluğun hesaplandığı arsa paylarını belirleyen idari işlemlerin hukuki akıbetine doğrudan bağlıdır.
Danıştay 4. Dairesi (2024/879 E., 2025/1689 K. ve 2023/13912 E., 2025/1687 K.), taşınmazın imar uygulamasıyla ifraz edilmesine yönelik idari işlemin iptal edilmesi halinde, ifraz sonucu oluşan pay oranlarına göre imzalanan ortak karar protokolünün geçersiz hale geleceğini, çoğunluğun ifraz öncesi duruma göre yeniden değerlendirilmesi gerektiğini karara bağlamıştır.
Buna karşın, Danıştay 4. Dairesi (2023/13780 E., 2024/1815 K.), tevhit işleminin iptal edildiği ancak taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurularak 3. kişilere satış yapıldığı (fiili imkansızlık bulunduğu) durumlarda, 1/2 çoğunluğa dayalı inşaat sözleşmesinin geçerliliğini koruyacağını, ancak satılan hisse değerinin yeniden hesaplanması gerektiğini belirtmiştir.
Kentsel dönüşümde oybirliği gerekir mi?
Hayır. Riskli yapıların 6306 sayılı Kanun kapsamında yeniden yapılması için oybirliği aranmaz. Kat maliklerinin arsa payına göre salt çoğunluğu yeterlidir. Ancak kentsel dönüşüm kapsamı dışında kalan normal durumlarda Kat Mülkiyeti Kanunu gereği oybirliği gerekebilir.
Salt çoğunluk sağlanmadan yapılan müteahhit sözleşmesi geçerli midir?
Mahkeme kararlarına göre salt çoğunluk sağlanmadan yapılan sözleşmeler hukuken askıda sayılır. Yani sözleşme henüz kesin olarak yürürlüğe girmez. Salt çoğunluk sağlandığında ise sözleşme imzalayan malikler açısından bağlayıcı hale gelir.
İmar işlemleri salt çoğunluk hesaplamasını etkiler mi?
Evet. Arsa paylarını değiştiren ifraz veya tevhit gibi imar işlemlerinin iptal edilmesi, salt çoğunluk hesabını doğrudan etkileyebilir. Böyle bir durumda çoğunluk yeniden hesaplanmak zorundadır.
Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?
Kentsel dönüşüm projeleri yalnızca teknik bir inşaat süreci değildir; aynı zamanda idare hukuku, gayrimenkul hukuku ve sözleşme hukukunun kesiştiği oldukça karmaşık bir hukuki süreçtir.
Bu süreçte özellikle;
salt çoğunluk hesaplaması
ortak karar protokollerinin hazırlanması
müteahhit sözleşmelerinin kurulması
idari işlemlerin iptali
pay satışlarının hukuka uygunluğu
gibi konularda ciddi hukuki uyuşmazlıklar ortaya çıkabilmektedir.
Bu nedenle kentsel dönüşüm projelerinde uzman bir İstanbul kentsel dönüşüm avukatı veya İstanbul kentsel dönüşüm danışmanı ile çalışmak büyük önem taşır. Özellikle İstanbul ve çevresinde yürütülen projelerde Tuzla kentsel dönüşüm avukatı gibi bölgesel deneyime sahip hukukçular sürecin doğru yürütülmesine katkı sağlar.
Bu noktada 2M Hukuk Avukatlık Ofisi, kentsel dönüşüm projelerinde sözleşme hazırlığı, arsa payı çoğunluğu hesaplamaları, malik uyuşmazlıkları ve dava süreçlerinde kapsamlı hukuki danışmanlık sunmaktadır. Uzman hukuki destek sayesinde hem maliklerin hakları korunur hem de kentsel dönüşüm projelerinin hukuka uygun şekilde ilerlemesi sağlanır.
1) Amaç, kapsam ve “riskli yapı tespiti”nin sınırları
MADDE 7, riskli yapı tespitinin Ek-2 esaslarına göre ve Başkanlıkça geliştirilen/belirlenen elektronik yazılım programı kullanılarak yapılacağını düzenleyerek tespiti standartlaştırmayı hedefler. (Yön. m.7/1) Tespitin hangi yapı türleri hakkında yapılabileceği açıkça sayılarak “kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü, insanların içine girebildiği” ve insan faaliyetlerine veya hayvan/eşya korunmasına yarayan yapılar kapsama alınır. (Yön. m.7/1) Buna karşılık inşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metrukluk veya başka sebeple statik bütünlüğü bozulmuş yapılar riskli yapı tespitine konu edilemez. (Yön. m.7/1) Bu ayrım, uygulamada “riskli yapı tespiti” yolunun her problemli bina için değil, yönetmeliğin tarif ettiği işlevsel ve değerlendirilebilir yapı stoğu için işletileceğini gösterir. (Yön. m.7/1)
2) Riskli yapı tespitini kim yaptırır ve başvuru nasıl yapılır?
Riskli yapı tespiti kural olarak öncelikle malikler veya kanuni temsilcileri tarafından ve masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılır. (Yön. m.7/2-a) Tespit talebinin elektronik yazılım sistemi üzerinden yapılması zorunlu kılınarak başvuru usulü dijital ortama bağlanmıştır. (Yön. m.7/2-a) Kat irtifakı/kat mülkiyeti kurulmamış ve arsa paylı tapu mevcutsa, fiilen bulunan yapının riskli yapı tespiti yapının sahibi olan arsa payı sahibi tarafından yaptırılır. (Yön. m.7/2-a) Arsa üzerindeki yapının başkasına ait olması ve bunun tapu kütüğünde belirtilmiş olması halinde tespit, lehine şerh olan taraf tarafından yaptırılır. (Yön. m.7/2-a) Bu düzenleme, malik sıfatı ile fiili yapı sahipliği/şerh ilişkisini esas alarak başvuru ehliyetini netleştirir. (Yön. m.7/2-a)
3) İdarenin/Başkanlığın resen tespit yetkisi ve masraf rejimi
Başkanlık veya İdare riskli yapı tespitini resen yapabileceği gibi, maliklere süre vererek tespitin yaptırılmasını da isteyebilir. (Yön. m.7/2-b) Verilen süre içinde tespit yaptırılmazsa tespit işlemi Başkanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır. (Yön. m.7/2-b) Başkanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden isteme yetkisine de sahiptir. (Yön. m.7/2-b) Maliklerce yaptırılmadığı için Başkanlık/İdare tarafından yapılan veya yaptırılan tespitin masraflarından malikler hisseleri oranında sorumludur. (Yön. m.7/2-b) Masraflar, ilgiliye yapılacak tebligatı takip eden bir ay içinde ödenir. (Yön. m.7/2-b) Süresinde ödenmeyen masraflar, tespit Başkanlıkça yapılmışsa ilgili vergi dairesi aracılığıyla; İdarece yapılmışsa İdarece, 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre takip ve tahsil edilir. (Yön. m.7/2-b)
4) Tespitin engellenmesi hâlinde kolluk marifetiyle giriş ve tespit
Yapıya/bağımsız bölüme girilmesine izin verilmemesi, kapıların kilitlenmesi/açılmaması, tehdit, cebir ve şiddet gibi fiillerle tespitin engellenmesi hâlinde Kanunun 3/1 hükmü uyarınca kolluk marifetiyle tespit yolu açılmıştır. (Yön. m.7/2-c) Bu durumda Başkanlık/İdare, mülki idare amirinden yazılı izin ve yeterli kolluk kuvveti talep eder. (Yön. m.7/2-c) Mülki idare amirinin yazılı iznine istinaden, kapalı kapıların/alanların açılması veya açtırılması suretiyle resen tespit yapılır veya yaptırılır. (Yön. m.7/2-c) Uygulamada bu hüküm, “erişim engeli” sebebiyle sürecin kilitlenmesini önleyen güçlü bir idari araçtır. (Yön. m.7/2-c)
5) “Her yapı için tek rapor” ilkesi ve istisnaları
Kural olarak her yapı için yalnızca bir adet riskli yapı tespit raporu düzenlenebilir. (Yön. m.7/3) Bu kuralın istisnaları; itiraz veya yargı kararı üzerine yeniden rapor gerekmesi, raporun gerçeğe aykırı düzenlendiğinin tespiti ve yapının risk durumunu etkileyebilecek kasti müdahale dışında somut bir hadisenin gerçekleşmesidir. (Yön. m.7/3) Lisanslı kurum/kuruluşlar, tespit talebi üzerine ilgili yapı hakkında daha önce rapor düzenlenip düzenlenmediğini elektronik yazılım sistemi üzerinden kontrol etmek zorundadır. (Yön. m.7/3) Elektronik sistem üzerinden yapı kaydı oluşturulduktan sonra tespit iki ay içinde yapılmazsa, maliklerden herhangi birinin talebi üzerine sistem kaydı silinir. (Yön. m.7/3) Altı ay içinde tespit yapılmazsa bu kez Başkanlıkça resen sistem kaydı silinir. (Yön. m.7/3) Riskli yapı tespit raporunda, binanın Ulusal Adres Veri Tabanındaki adresi ve bina kodunun bulunması zorunludur. (Yön. m.7/3)
6) Raporun gönderilmesi, inceleme, tapuya şerh ve tebligat yerine geçen ilan sistemi
Riskli yapı tespit raporları, tespiti yapan İdarece veya lisanslı kurum/kuruluşça, yapının bulunduğu ildeki Müdürlüğe (veya yetki devri varsa İdareye) elektronik sistem üzerinden gönderilir. (Yön. m.7/4) Raporlar Başkanlıkça belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde incelenir ve eksiklik varsa düzeltme için raporu düzenleyen kuruma iade edilir. (Yön. m.7/4) Eksiklik yoksa riskli yapı bilgisi en geç on işgünü içinde tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere tapu müdürlüğüne bildirilir. (Yön. m.7/4) Ayrıca Ek-6’daki tutanak düzenlenerek ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ yerine kaim olmak üzere yapıya asma, e-Devlet bildirimi ve muhtarlıkta 15 gün ilan yapılır. (Yön. m.7/4) Muhtarlıkta yapılan ilanın son günü, ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılma tarihidir. (Yön. m.7/4) Riskli yapılar ayrıca Başkanlığın internet sayfasında 15 gün süreyle ilan edilir. (Yön. m.7/4) Bu sistem, klasik tebligatın yerine “ilan + e-Devlet + asma” kombinasyonunu getirerek sürecin hızlanmasını amaçlar. (Yön. m.7/4)
7) Riskli yapı tespitine itiraz: süre, merci ve ehliyet denetimi
Riskli yapı tespitine karşı malikler veya kanuni temsilciler, muhtarlık ilanının son gününden itibaren 15 gün içinde dilekçe ile itiraz edebilir. (Yön. m.7/5) İtiraz, yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe veya yetki devri yapılmışsa İdareye yapılır. (Yön. m.7/5) Müdürlük/İdare, itirazın süresinde yapılıp yapılmadığını ve itiraz edenin malik/kanuni temsilci olup olmadığını kontrol eder. (Yön. m.7/5) Süresinde yapılmayan itirazlar ile malikçe yapılmayan veya malik vefat etmişse mirasçılarca yapılmayan itirazlar işleme alınmaz. (Yön. m.7/5)
8) Teknik heyet yoksa dosyanın yetkili İle gönderilmesi
Yapının bulunduğu ilde itirazı değerlendirecek teknik heyet kurulmamışsa itiraz dilekçesi ve raporlar, o il için yetkilendirilmiş teknik heyetin bulunduğu ildeki Müdürlüğe gönderilir. (Yön. m.7/6) Bu hüküm, teknik inceleme kapasitesi yetersiz illerde itiraz mekanizmasının işlemesini sağlar. (Yön. m.7/6)
9) İtiraz veya yargı kararıyla tespit değişirse tapu kaydının düzeltilmesi
Riskli yapı tespiti sonucu itiraz üzerine veya yargı kararı ile değişirse durum ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. (Yön. m.7/7) Bu bildirim, tapu beyanlar hanesindeki riskli yapı kaydının güncellenmesi/terkini açısından kritik sonuç doğurur. (Yön. m.7/7)
10) Koruma mevzuatına tabi yapılar: 2863 sayılı Kanun bağlantısı
2863 sayılı Kanun kapsamında olan yapıların riskli yapı tespiti, yapı maliklerinin talebine istinaden yapılır. (Yön. m.7/8) Tespitin kesinleşmesinden sonra durum ilgili kültür varlıklarını koruma bölge kuruluna bildirilir ve uygulama kurul kararına göre yürütülür. (Yön. m.7/8) Bu düzenleme, kentsel dönüşüm mevzuatı ile kültür varlıklarını koruma rejimi arasında öncelik/uyum mekanizması kurar. (Yön. m.7/8)
11) Eksikliklerin tamamlanması: 30 gün kuralı ve ek süre
Müdürlük/İdare/teknik heyet tarafından tespit edilen teknik inceleme eksikliklerinin tamamı raporu düzenleyen kuruma bildirildiğinde, bu eksikliklerin 30 gün içinde düzeltilmesi zorunludur. (Yön. m.7/9) Lisanslı kurum/kuruluşun 30 gün içinde gerekçeli talebi üzerine eksikliklerin giderilmesi için ek süre verilebilir. (Yön. m.7/9) Bu hüküm, rapor kalitesini artırırken sürecin sürüncemede kalmasını engellemeyi hedefler. (Yön. m.7/9)
6306 Sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği Madde 7
Riskli Yapı Tespit Süreci (İlgililer – Kuruluşlar – Süreler)
🔎 AŞAMA
👤 İLGİLİ KİŞİ / KURUM
🏢 İŞLEM / YETKİ
⏱️ SÜRE
🏠 Başvuru
Yapı malikleri / kanuni temsilci
Riskli yapı tespiti için lisanslı kuruluşa başvuru (elektronik sistem üzerinden)
Süre sınırlaması yok
🧪 Teknik inceleme
Lisanslı kurum / kuruluş
Yapıdan numune alınması, statik analiz, Ek-2’ye göre risk analizi
En geç 2 ay içinde tespit yapılmalı
📄 Riskli yapı raporu
Lisanslı kurum / kuruluş
Riskli yapı tespit raporunun hazırlanması ve elektronik sistem üzerinden Müdürlüğe gönderilmesi
Tespit sonrası hemen
🔍 Rapor inceleme
İl Müdürlüğü / İdare
Raporun usul ve teknik yönden incelenmesi
İnceleme sonrası
🏛️ Tapuya bildirim
İl Müdürlüğü / İdare
Riskli yapı bilgisinin tapu müdürlüğüne gönderilmesi
Yapıya asma + e-Devlet bildirimi + muhtarlık ilanı
15 gün ilan süresi
⚖️ İtiraz hakkı
Malik / kanuni temsilci
Riskli yapı tespitine dilekçe ile itiraz
15 gün (muhtarlık ilanının son gününden itibaren)
🧑🔬 Teknik heyet incelemesi
Teknik heyet (üniversite + Bakanlık temsilcileri)
İtirazın teknik incelemesi
Süre belirli değil
🔄 Tapu kaydının düzeltilmesi
İl Müdürlüğü / Tapu Müdürlüğü
İtiraz veya mahkeme kararıyla riskli yapı kaydının güncellenmesi
Karar sonrası
Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?
Hukuki uyuşmazlıklar, yalnızca mevzuat bilgisi ile değil; uygulama deneyimi, içtihat bilgisi ve stratejik süreç yönetimi gerektiren teknik süreçlerdir. Özellikle kentsel dönüşüm, gayrimenkul, deniz ticareti, kat mülkiyeti ve ticari uyuşmazlıklar gibi çok boyutlu hukuki alanlarda yapılan usul hataları telafisi güç hak kayıplarına ve ciddi ekonomik zararlara yol açabilmektedir.
Bu nedenle hukuki süreçlerin başından itibaren uzman avukat desteği alınması, hakların etkin korunması ve sürecin doğru yönetilmesi açısından kritik öneme sahiptir.
Uzman avukat desteği özellikle şu konularda belirleyici rol oynar:
Hukuki risklerin önceden tespit edilmesi ve önleyici stratejilerin geliştirilmesi
Hak kaybına yol açabilecek usul hatalarının önlenmesi
Delil ve belge sürecinin doğru yönetilmesi
İdari ve yargısal başvuruların hukuka uygun şekilde yürütülmesi
Sözleşmelerin müvekkil menfaatlerini koruyacak şekilde hazırlanması
Tazminat ve alacak haklarının etkin şekilde korunması
Uyuşmazlıkların en hızlı ve en doğru yöntemle çözüme kavuşturulması
2M Hukuk Avukatlık Bürosu olarak İstanbul merkezli faaliyet göstermekle birlikte özellikle Tuzla, Kartal, Maltepe, Pendik ve Gebze bölgelerinde; kat mülkiyeti hukuku, kentsel dönüşüm, deniz ticareti hukuku, gayrimenkul hukuku, AYM/AİHM bireysel başvuru ve ticari uyuşmazlıklar başta olmak üzere birçok alanda müvekkillerimize kapsamlı hukuki danışmanlık ve temsil hizmeti sunmaktayız.
Akademik çalışmalarımız, kitap yayınlarımız ve düzenli hukuki analizlerimiz ile teori ve uygulamayı bir araya getirerek müvekkillerimizin haklarını en güçlü şekilde korumayı hedeflemekteyiz.
6306 sayılı Kanun Kapsamında Tahliye-Yıkım Süreci | Süreler, Hizmet Kesintisi ve Yargı Denetimi
Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra tahliye ve yıkım süreci belirli aşamalara bağlıdır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun m.5 ve Uygulama Yönetmeliği m.8 uyarınca temel ilke maliklerle anlaşma önceliğidir. Uzlaşma sağlanırsa geçici konut/işyeri veya kira yardımı gündeme gelir.
1. Genel Esaslar ve Anlaşma Önceliği
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 5. maddesi ve Uygulama Yönetmeliği’nin 8. maddesi uyarınca, riskli yapıların tahliyesi ve yıktırılmasında temel ilke, öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesidir. Danıştay 6. Dairesi ve Yargıtay 7. Hukuk Dairesi kararlarında vurgulandığı üzere, riskli yapıların yıktırılmasında ve bu alanlardaki uygulamalarda malikler ile uzlaşma esastır. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut/işyeri tahsisi veya kira yardımı yapılması öngörülmüştür.
2. Tahliye ve Yıkım Sürecinin Aşamaları
A. Riskli Yapı Tespitinin Kesinleşmesi: Sürecin başlaması için riskli yapı tespitinin kesinleşmesi şarttır. İstanbul BİM 6. İdari Dava Dairesi kararına göre, riskli yapı tespitine karşı yapılan itirazın reddedilmesi veya itiraz edilmemesi durumunda tespit kesinleşir. İtiraz süreci devam ederken tesis edilen yıkım işlemleri hukuka aykırı kabul edilmektedir.
B. Birinci Aşama: 60 Günden Az Olmamak Üzere Verilen Süre: Riskli yapı tespiti kesinleşen yapılar için Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü veya Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü, tahliye ve yıkım işlemlerinin gerçekleştirilmesini ilgili İdareden (Belediye veya İl Özel İdaresi) talep eder. İdare, yapı maliklerine riskli yapının yıktırılması için 60 günden az olmamak üzere süre verir.
Bildirim Yükümlülüğü: Maliklere yapılan tebligatta, yapıyı kullanan kiracı veya sınırlı ayni hak sahiplerine tahliye için malik tarafından bildirim yapılması gerektiği ihtar edilir. Malik bildirim yapmazsa, bu bildirim İdarece gerçekleştirilir.
Süre Usulsüzlüğü: Danıştay 6. Dairesi, 60 günlük yasal süre tanınmadan (örneğin 29 gün süre verilerek) tesis edilen yıkım işlemlerini usul yönünden hukuka aykırı bularak iptal etmektedir.
C. İkinci Aşama: Ek Süre ve İdari Tebligat: Verilen ilk süre içinde yapı maliklerince yıkım gerçekleştirilmezse, İdare tarafından yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek 30 günden az olmamak üzere ek süre verilir. Bazı güncel kararlarda (Danıştay 6. Daire, 2023/6447 ) bu sürenin toplamda 90 günü geçmeyecek şekilde düzenlenebileceği ifade edilmiştir.
3. İdari Makamlarca Tahliye ve Yıkımın Gerçekleştirilmesi
Verilen süreler sonunda maliklerce yıktırılmayan yapılar için mülki amire bildirimde bulunulur. Bu aşamadan sonra:
Tahliye ve Yıkım: Yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, mülki amirler tarafından mahallî idarelerin de iştiraki ile yapılır veya yaptırılır.
Kolluk Gücü Kullanımı: Kanun’un 5/4. maddesi uyarınca, tahliyenin engellenmesi durumunda mülki idare amirinin yazılı izniyle kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapılar açtırılarak tahliye gerçekleştirilir.
Masraflar: Yıkım masrafları öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanır, ancak daha sonra hisseleri oranında maliklerden tahsil edilir.
4. Zorlayıcı Tedbirler ve Hizmetlerin Durdurulması
Riskli yapıların tahliyesini sağlamak amacıyla elektrik, su ve doğal gaz gibi altyapı hizmetlerinin durdurulması öngörülmüştür.
Hukuki Durum ve İptal Kararı: Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu (2019/2841 E., 2021/1574 K.), Uygulama Yönetmeliği’nin 8/2-(ç) bendini iptal etmiştir. İptal gerekçesinde, Kanun’un 4. maddesinde yer alan “hak sahiplerinin görüşünün alınması” koşulunun Yönetmelik düzenlemesinde yer almamasının dayanak yasayı daralttığı belirtilmiştir. Dolayısıyla, hizmet kesintisi uygulanabilmesi için hak sahiplerinin görüşünün alınması zorunluluğu vurgulanmıştır.
5. Yargısal Denetim ve Teknik Eksiklikler
Yargı mercileri, tahliye ve yıkım işlemlerinin dayanağı olan “riskli yapı tespit raporlarını” teknik yönden denetlemektedir. İstanbul BİM 6. İdari Dava Dairesi’nin bir kararında, binanın rölövesinin hatalı çıkarılması ve taşıyıcı sistem modellemesinin yetersiz olması nedeniyle riskli yapı tespitine dayalı yıkım ve tahliye işlemi iptal edilmiştir. Ayrıca, Danıştay 4. Dairesi, kolon inceleme sayısının (örneğin 8 yerine 6 kolon) yetersiz olmasını usul hatası olarak değerlendirmiştir.
6. Anayasa Mahkemesi’nin İptal Kararı
Anayasa Mahkemesi (2012/87 E., 2014/41 K.), Kanun’un 5. maddesinin 5. fıkrasında yer alan, yıkım masrafları için tapu kaydı üzerine “müşterek ipotek” konulmasına ilişkin düzenlemeyi mülkiyet hakkına aykırı bularak iptal etmiştir.
7. İkincil Kaynaklar
Aşağıdaki hususlar karar metinlerinde sınırlı bilgi veya dolaylı bağlam sunan ikincil kaynaklar olarak değerlendirilmiştir:
Harç Muafiyeti: Riskli yapıların yıkılıp yeniden inşası sürecinde, kullanım maksadı değişikliği veya alan artışı olsa dahi, dönüşüm sürecinin tüm aşamalarında harç muafiyetinin (Kanun Md. 7/9-10) “kazanılmış hak” kapsamında korunması gerektiği belirtilmiştir (Danıştay 9. Daire).
Kira Yardımı Usulü: Tahliye sonrası kira yardımı başvurularının tahliye tarihinden itibaren 1 yıl içinde yapılması gerektiği, bu sürenin idarenin planlama yetkisi dahilinde olduğu ifade edilmiştir. Ayrıca, kira yardımı haklarının devrinde Bakanlıkça aranan “noter onaylı muvafakatname” şartı hukuka uygun bulunmuştur (Danıştay 4. Daire).
Acele Kamulaştırma İlişkisi: Uzlaşma sağlanamayan veya afet riskinin ivedilikle bertaraf edilmesi gereken alanlarda (örneğin dere yatağı üzerindeki yapılar), 6306 sayılı Kanun kapsamındaki tahliye sürecinin tıkanması durumunda 2942 sayılı Kanun’un 27. maddesi uyarınca “acele kamulaştırma” yoluna gidilebileceği ve bunun kamu yararı taşıdığı kabul edilmiştir (Danıştay 6. Daire).
Riskli Alan İlanı ve Örneklem Yöntemi: Riskli alan ilanlarında tüm binaların tek tek incelenmesi yerine istatistiksel olarak anlamlı örneklem yönteminin kullanılabileceği, ancak bina sayısının az olduğu küçük alanlarda bu yöntemin yetersiz kalabileceği ve her binanın ayrıntılı analizinin gerekebileceği vurgulanmıştır (Danıştay İDDK)
Sık sorulan sorular
60 günlük süre dolmadan yıkım yapılabilir mi?
Hayır. En az 60 gün verilmesi zorunludur. 29 gün gibi eksik süreler usulden iptal sebebidir. İtiraz süreci devam ederken tesis edilen yıkım işlemleri de hukuka aykırı kabul edilebilir.
Elektrik ve su kesilirse ne yapabilirim?
Hizmet kesintisi için hak sahiplerinin görüşünün alınması gerekir. Bu koşul sağlanmadan yapılan kesintiler iptal davasına konu edilebilir ve yürütmenin durdurulması talep edilebilir.
Uzlaşma olmazsa acele kamulaştırma mümkün mü?
Afet riskinin ivedilikle giderilmesi gereken hallerde, süreç tıkanırsa 2942 sayılı Kanun m.27 kapsamında acele kamulaştırma gündeme gelebilir. Ancak her somut olayda kamu yararı ve ölçülülük denetlenir.
Neden Avukat Desteği Gerekli?
Tahliye-yıkım işlemleri; süreler, tebligat, teknik raporlar ve hizmet kesintileri bakımından çok katmanlıdır. İstanbul Tuzla kentsel dönüşüm danışmanlığı ve avukatlığı kapsamında:
60+30 günlük sürelerin usule uygunluğunun denetimi
Riskli yapı raporlarının teknik itirazı
Elektrik-su kesintisine karşı yürütmenin durdurulması
Kira yardımı ve harç muafiyeti haklarının korunması
Acele kamulaştırmaya karşı strateji geliştirilmesi
uzmanlık gerektirir. Süre kaçırılması veya teknik itirazın eksik yapılması telafisi güç hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle sürecin başından itibaren profesyonel hukuki destek alınması önemlidir.
Riskli yapı tespiti, 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği Madde 7 kapsamında; maliklerin başvurusu, elektronik yazılım süreci, tapuya şerh, 15 günlük itiraz hakkı ve teknik heyet incelemesi gibi kritik aşamalardan oluşur. Sürecin usule aykırı yürütülmesi, mülkiyet hakkı bakımından ciddi sonuçlar doğurabilir.
1. Riskli Yapı Tespit Usulü ve Elektronik Yazılım Kullanımı
6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin 7. maddesi uyarınca riskli yapıların tespiti, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır. Danıştay İdari Dava Dairesi Kurulu (2019/1187 E. ) ve Danıştay 6. Dairesi (2019/17988 E. ) kararlarında belirtildiği üzere, bu süreç “A.R.A.A.D.” isimli elektronik yazılım sistemi üzerinden yürütülmektedir. Malikler tarafından süre içerisinde tespit yaptırılmaması durumunda, tespitler Bakanlık veya İdarece resen yapılır veya yaptırılır. Danıştay 6. Dairesi (2019/17988 E. ), elektronik yazılım sistemi üzerinden yapı kaydı oluşturulduktan sonra iki ay içerisinde tespitin yapılmaması durumunda kaydın silinmesine dair usullerin mülkiyet hakkı ve idari süreçler açısından önemini vurgulamıştır.
2. Tespit Raporlarının Tapuya Bildirilmesi ve Tebliğ Usulleri
Hazırlanan riskli yapı tespit raporları, ilgili müdürlükçe incelenir ve herhangi bir eksiklik bulunmaması halinde, riskli yapılar tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. İstanbul BİM 4. İdari Dava Dairesi (2017/1392 E. ) ve Danıştay 6. Dairesi (2019/2536 E. ) kararlarında aktarıldığı üzere, tapu kütüğüne işlenen bu belirtmeler; ayni ve şahsi hak sahiplerine 7201 sayılı Tebligat Kanunu’na göre tebliğ edilir. Tebligatta, riskli yapı tespitine karşı tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde itiraz edilebileceği açıkça belirtilir. İstanbul BİM 4. İdari Dava Dairesi’nin 2017/1059 E. sayılı kararında, tebligatın muhtara teslim edilmesi usulünün de süreçte uygulandığı görülmektedir.
3. İtiraz Süreci ve Teknik Heyet Değerlendirmesi
Riskli yapı tespitine karşı malikler veya kanuni temsilcileri, on beş gün içinde yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe verecekleri bir dilekçe ile itiraz edebilirler. Danıştay 6. Dairesi (2019/16858 E. ) ve İstanbul BİM 4. İdari Dava Dairesi (2017/1392 E. ) kararları, her yapı için kural olarak sadece bir adet riskli yapı tespiti raporu düzenlenebileceğini ve bu sınırlamanın birden fazla raporla sürecin sürüncemede bırakılmasını önleme amacı taşıdığını teyit etmiştir. İtirazlar; üniversitelerden görevlendirilen dört öğretim üyesi ve Bakanlıkta görevli üç kişiden oluşan teknik heyetler tarafından incelenerek karara bağlanır. Danıştay 6. Dairesi (2020/5347 E. ), teknik heyetin raporda eksiklik bulması halinde düzeltme için raporu lisanslı kuruluşa iade edebileceğini, ancak nihai kararın teknik heyetçe verileceğini belirtmiştir.
4. İnşaat Halindeki Yapılar ve Kültürel Varlıklar Hakkında Özel Kurallar
Yönetmeliğin 7. maddesinin 1. fıkrası uyarınca, inşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metrukluk veya statik bakımdan yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapılar riskli yapı tespitine konu edilemez. Danıştay 6. Dairesi (2019/16858 E. ), bu tür yapıların 6306 sayılı Kanun kapsamı dışında tutulmasını hukuka uygun bulmuştur. Ayrıca, İzmir BİM 4. İdari Dava Dairesi (2019/1500 E. ) ve Danıştay 6. Dairesi (2020/2160 E. ) kararlarında, taşınmazın eski eser veya tescilli kültür varlığı niteliğinde olması durumunda, Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu’nun görüşü veya izninin alınması gerektiği, bu yapıların özel koruma statülerinin riskli yapı süreçlerinde dikkate alındığı vurgulanmıştır.
5. İkincil Kaynaklardan Edinilen Bilgiler
İkincil kaynak niteliğindeki yargı kararlarında, Madde 7’nin uygulanmasına dair şu ek bağlamlar sunulmuştur:
İtiraz Ehliyeti: Danıştay 13. Dairesi (2022/1577 E. ) ve Danıştay 6. Dairesi (2020/5348 E. ), itiraz hakkının yalnızca yapı maliklerine veya kanuni temsilcilerine tanındığını, kiracıların veya şahsi hak sahiplerinin tespit işlemine itiraz etme ehliyetinin bulunmadığını vurgulamıştır.
Teknik Heyet Yapısı: İzmir BİM 3. İdari Dava Dairesi (2019/1201 E. ), teknik heyetlerin üniversitelerden dört ve Bakanlıktan üç üyenin katılımıyla teşkil edildiğini ve itirazların bu heyetlerce kesin olarak karara bağlandığını belirtmiştir.
Tebligat ve Kesinleşme: Uyuşmazlık Mahkemesi (2023/51 E. ), tapu kütüğüne işlenen belirtmelerin on beş günlük itiraz süresini başlatacak şekilde ilgililere tebliğ edildiğini ve itiraz edilmemesi durumunda tespitin kesinleşerek yıkım aşamasına geçildiğini teyit etmiştir.
Sonuç: Sunulan yargı kararları, 6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği’nin 7. maddesinde düzenlenen riskli yapı tespit, tebliğ ve itiraz usullerinin; mülkiyet hakkı ile kamu yararı arasındaki denge gözetilerek, teknik heyet denetimi ve belirli süre sınırlamaları (15 gün itiraz, tek rapor ilkesi) çerçevesinde uygulandığını göstermektedir. Yanıtlarda, engelleme durumunda kolluk kuvvetiyle giriş yapılmasına dair spesifik bir uygulama detayı yer almamaktadır.
Sık Sorulan Sorular
Riskli yapı tespiti yapılırken maliklerden izin alınmadan binaya girilebilir mi?
Kanun ve yönetmelikte kolluk zoruyla girişe dair açık düzenleme bulunmamaktadır. Ancak uygulamada idari işlemlerin yerine getirilmesi için idare gerekli tedbirleri alabilir.
Kiracı riskli yapı raporuna itiraz edebilir mi?
Hayır. İtiraz hakkı yalnızca maliklere veya kanuni temsilcilerine aittir.
15 günlük itiraz süresi kaçırılırsa ne olur?
Tespit kesinleşir ve yıkım sürecine geçilebilir. Süre hak düşürücü niteliktedir.
Neden İstanbul – Tuzla Özelinde Uzman Avukatlık Desteği Gerekli?
2M Hukuk Avukatlık Bürosu özellikle İstanbul Anadolu Yakası ve Tuzla bölgesinde kentsel dönüşüm, riskli yapı, tapu şerhi ve yıkım süreçlerinde yoğun şekilde dava ve idari uyuşmazlık takibi yürütmektedir.
İstanbul’da Süreç Neden Daha Kritik?
Yüksek deprem riski nedeniyle hızlandırılmış işlemler
Yoğun yapılaşma ve arsa payı uyuşmazlıkları
Kat maliklerinin çoğunluk kararına ilişkin ihtilaflar
İtiraz süresinin kaçırılması sonucu telafisi zor hak kayıpları
Tapu işlemleri ve idari yargı sürecinin paralel yürütülmesi gerekliliği
Riskli yapı sürecinde;
✔ Elektronik sistem hataları ✔ Usulsüz tebligat ✔ Eksik teknik inceleme ✔ Yetkisiz rapor düzenlenmesi
gibi hususlar iptal davası konusu olabilir.
Bu nedenle özellikle İstanbul – Tuzla bölgesinde riskli yapı sürecine giren maliklerin, sürecin başından itibaren uzman hukuki destek alması mülkiyet haklarının korunması açısından kritik önem taşır.
Kentsel dönüşüm sürecinde bağımsız bölümlerin metrekarelerinde meydana gelen değişiklikler, uyuşmazlığın taraflarına (malikler arası veya idareye karşı) ve dönüşümün dayandığı hukuki zemine (özel hukuk sözleşmeleri veya 6306 sayılı Kanun’un 6/A maddesi) göre farklı hukuki sonuçlar doğurmaktadır. Yargı kararları, özellikle malikler arasında oluşan açık metrekare ve değer dengesizliklerini “sebepsiz zenginleşme” hükümleri çerçevesinde değerlendirirken, idari uygulamalarda (özellikle afet sonrası kura usulü tahsislerde) farklı bir yaklaşım sergilemektedir.
1. Malikler Arası Sebepsiz Zenginleşme ve Tazminat Sorumluluğu
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarına göre (2022/5267 E., 2023/1448 K.; 2018/4855 E., 2019/8655 K.), kentsel dönüşüm kapsamında yıkılıp yeniden yapılan binalarda, bağımsız bölümlerin metrekareleri arasında orantısız bir değişim meydana gelmesi mülkiyet hakkını zedeleyebilir. Yeni projede bazı maliklerin kullanım alanları artarken bazılarınınkinin azalması, taraflar arasında “açık bir değer ve kullanım dengesizliği” oluşturmaktadır.
Bu durumda Yargıtay, Türk Borçlar Kanunu’nun 77-82. maddelerinde düzenlenen sebepsiz zenginleşme hükümlerinin uygulanması gerektiğini kabul etmektedir. Somut olaylarda, bilirkişi incelemesi ile hangi dairede ne miktarda değer artışı veya azalışı olduğu tespit edilmekte; metrekare artışı nedeniyle avantaj sağlayan maliklerin, zarar gören maliklere bu farkı tazminat olarak ödemesi gerektiğine hükmedilmektedir. Tazminat miktarı hesaplanırken, bağımsız bölümlerin yapı kullanım izin belgesinin alındığı tarihteki değerleri ve arsa payları dikkate alınmaktadır.
2. İdari Uygulamalar ve 6306 Sayılı Kanun (6/A Maddesi) Kapsamındaki Sınırlandırmalar
Danıştay 4. Dairesi’nin güncel kararları (2024/1079 , 2024/984 , 2024/948 , 2024/949 , 2024/947 , 2024/1132 ), özellikle 30/10/2020 İzmir depremi sonrası 6306 sayılı Kanun’un 6/A maddesi uyarınca yürütülen projelerde farklı bir hukuki standart belirlemiştir. İdari yargı mercileri, afet sonrası inşa edilen konutlarda;
Eski konutlarla metrekare, kat, konum ve cephe farkı olmasının “doğal bir sonuç” olduğunu,
Tüm afetzedelere eski konutlarıyla birebir aynı özelliklerde konut verilmesinin teknik ve hukuki olarak mümkün olmadığını vurgulamaktadır.
Bu kapsamda, Anayasa’nın “Sosyal Devlet” ve “Milli Dayanışma” ilkeleri uyarınca acil barınma ihtiyacının giderilmesi öncelikli sayılmakta ve metrekare azalmasından kaynaklı tazminat talepleri idarenin kusursuzluğu gerekçesiyle reddedilmektedir.
3. Tazminat Talebini Engelleyen veya Sınırlandıran Özel Durumlar
Yargı kararlarında tazminat talebinin reddine veya mahsubuna yol açan spesifik durumlar tespit edilmiştir:
Yönetim Planı ve Feragat: Yargıtay 11. Hukuk Dairesi (2022/2744 E., 2022/3943 K.), yönetim planında metrekare değişikliklerinin kabul edildiği ve bu konuda dava açılmayacağına dair feragat hükümlerinin bulunduğu durumlarda tazminat taleplerini reddetmektedir.
Kaçak Alanların Tasfiyesi: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (2024/468 E., 2025/1210 K.) ve Ankara 9. Asliye Ticaret Mahkemesi kararlarında, eski binadaki metrekaresinin “kaçak eklentiler” veya “ortak alanların haksız kullanımı” (örneğin kapıcı dairesinin birleştirilmesi) nedeniyle büyük olduğu, yeni projede bu durumun yasal sınırlara çekildiği durumlarda malikin metrekare azalması nedeniyle tazminat isteyemeyeceği hükme bağlanmıştır.
Mahsup İlkesi: Antalya 1. Asliye Ticaret Mahkemesi (2017/809 E., 2019/438 K.) kararında, malikin dairesinin küçülmesine rağmen aynı proje kapsamında kendisine verilen dükkanın büyümesi durumunda, oluşan zararın sağlanan yarardan mahsup edilmesi gerektiği belirtilmiştir.
4. İkincil Kaynaklar ve Ek Bağlam
İkincil kaynak niteliğindeki Danıştay ve Yargıtay kararları, konuya ilişkin şu ek bağlamları sunmaktadır:
İdari Kusur ve Hizmet Kusuru: Danıştay 6. Daire (2022/1524 E. ) ve Danıştay 4. Daire (2024/995 E. ) kararlarında, kentsel dönüşümden ziyade heyelan veya deprem riski nedeniyle yıkılan yapılarda idarenin imar ve denetim kusuru varsa tazminat sorumluluğunun doğabileceği, ancak bunun malikler arası bir dengesizlikten ziyade “hizmet kusuru” odaklı olduğu vurgulanmaktadır.
Şerefiye ve Konum Farkı: Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu (2023/3171 E. ), azınlık paydaşlara eski değerli konumları yerine ekonomik yönden dengesiz (örneğin ön cephe yerine arka cephe) yerler önerilmesini “adil paylaşım” ilkesine aykırı bularak idari işlemlerin iptal edilebileceğine işaret etmiştir.
Sözleşme Serbestisi: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (2016/9265 E. ), malikin serbest iradesiyle imzaladığı kat karşılığı inşaat sözleşmesinde öngörülen paylaşıma uygun tescil yapılmışsa, sonradan değer farkı iddiasıyla tazminat istenmesini “dürüstlük kuralına aykırı” bulabilmektedir.
Sonuç Kentsel dönüşüm sonrası metrekare azalması yaşayan malik, eğer uyuşmazlık diğer kat malikleriyle ilgiliyse ve projede açık bir dengesizlik varsa “sebepsiz zenginleşme” hükümlerine dayanarak tazminat talep edebilir. Ancak dönüşüm 6306 sayılı Kanun kapsamında idari bir uygulama (özellikle afet sonrası kura) olarak yürütülüyorsa, idari yargı bu farkları kura işleminin doğal sonucu kabul ederek tazminat taleplerini reddetme eğilimindedir. Hak sahibinin eski taşınmazındaki kaçak kullanımları veya sözleşmedeki açık rızası tazminat hakkını ortadan kaldırabilmektedir.
Kentsel dönüşüm sonrası dairem küçülürse tazminat alabilir miyim?
Eğer dönüşüm kat malikleri arasında yapılan bir proje kapsamında gerçekleşmiş ve yeni projede bağımsız bölümler arasında açık bir metrekare veya değer dengesizliği oluşmuşsa, Yargıtay uygulamasına göre sebepsiz zenginleşme hükümleri kapsamında tazminat talep edilebilir. Ancak dönüşüm 6306 sayılı Kanun kapsamında idari bir uygulama (özellikle afet sonrası kura yöntemi) ile yapılmışsa, metrekare farkı çoğu durumda tazminat sebebi sayılmamaktadır.
Afet sonrası devlet tarafından verilen yeni konut eski konutumdan küçükse dava açabilir miyim?
Danıştay kararlarına göre, afet sonrası yapılan konut tahsislerinde eski konutla birebir aynı metrekare, kat veya cephe özelliklerinin sağlanması zorunlu değildir. Kura ile yapılan tahsisler sosyal devlet ilkesi kapsamında değerlendirilmekte ve idarenin kusuru bulunmadıkça metrekare farkına dayalı tazminat talepleri genellikle reddedilmektedir.
Eski dairemde kaçak alan veya ortak alan kullanımı varsa metrekare kaybı için tazminat isteyebilir miyim?
Hayır. Yargıtay kararlarına göre eski yapıda bulunan kaçak eklentiler, ortak alanların haksız kullanımı veya projeye aykırı büyütmeler nedeniyle oluşan metrekare fazlalığı yeni projede kaldırılmışsa, bu durum hak kaybı sayılmaz ve malik tazminat talep edemez.
Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?
Kentsel dönüşüm uyuşmazlıkları teknik ve karmaşık hukuki değerlendirmeler gerektirir. Özellikle aşağıdaki konular uzmanlık gerektirir:
Arsa payı ve metrekare hesaplamalarının teknik bilirkişi incelemesi
6306 sayılı Kanun kapsamındaki idari işlemlere karşı dava stratejisi
Sözleşme hükümleri ve feragat maddelerinin geçerliliği
Şerefiye, konum ve değer dengesizliği hesaplamaları
Hak kaybı yaşanmadan doğru hukuki yolun belirlenmesi
Bu nedenle kentsel dönüşüm sürecinde hak kaybı yaşamamak ve doğru hukuki strateji belirlemek için uzman gayrimenkul ve kentsel dönüşüm hukuku avukatından destek alınması kritik önem taşır.
İstanbul başta olmak üzere özellikle Tuzla, Pendik, Kartal ve Anadolu Yakası genelinde kentsel dönüşüm ve gayrimenkul hukuku alanında faaliyet gösteren 2M Hukuk Avukatlık Bürosu, kentsel dönüşüm sözleşmeleri, metrekare uyuşmazlıkları, arsa payı davaları ve tazminat süreçlerinde profesyonel hukuki danışmanlık sağlamaktadır.
Çatı Katı Bağımsız Bölüm Riski, Belediye Kat İzni Sorunu ve Metrekare Dağılımı
Kentsel dönüşüm sürecinde en çok hak kaybı riski yaşayan malikler arasında çatı katı sahipleri bulunmaktadır. Belediye kayıtlarında kat izni bulunmaması, arsa payının düşük belirlenmiş olması veya projesiz eklentiler nedeniyle çatı katı malikleri yeni yapılacak binada bağımsız bölüm haklarını kaybedebilir veya diğer maliklere göre daha az metrekare alabilir.
6306 sayılı Kanun kapsamında kentsel dönüşüm projelerinde metrekare dağılımı, arsa payı hesaplaması ve çatı katı maliklerinin karşılaşabileceği hukuki riskler aşağıda açıklanmaktadır.
1. Arsa Payı Esası ve Metrekare Dağılımı
Kentsel dönüşüm sürecinde (6306 sayılı Kanun kapsamında), yeni yapılacak binadaki bağımsız bölüm dağılımı ve metrekare hakları kural olarak tapu kayıtlarındaki “arsa payı” oranına göre belirlenmektedir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi (2025/4788 E., 2025/9964 K.) kararına göre, bir malikin fiilen kullandığı alanın tapudaki arsa payından fazla olması, kentsel dönüşüm sonrası kendisine daha fazla pay verilmesini haklı kılmaz. Mahkemeler, kullanım alanındaki fazlalık için denkleştirme veya düzeltme taleplerini reddetmekte ve tapu kayıtlarındaki arsa paylarını esas almaktadır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (2023/648 E., 2025/512 K K.) kararı, çatı katı maliklerinin arsa paylarının belirlenmesinde; iklim koşullarından etkilenme, asansörsüz binalarda ulaşım zorluğu ve teras kullanımı gibi faktörlerin değerlemeyi etkilediğini vurgulamaktadır. Bu durum, çatı katı maliklerinin tapudaki arsa paylarının diğer katlara göre daha düşük belirlenmiş olması riskini doğurur. Arsa payı düşük olan malik, yeni yapılacak binada arsa payı oranında hak sahibi olacağı için diğer maliklerden daha az metrekare alma veya değer kaybı yaşama riskiyle karşı karşıyadır.
2. Belediye Kayıtlarındaki Kat İzni Eksikliği ve Proje Engelleri
Belediye kayıtlarında çatı katına kat izni verilmemesi, kentsel dönüşüm sürecinde en büyük hukuki engellerden biridir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (2011/2052 E., 2011/5182 K.) ve 14. Hukuk Dairesi (2016/7721 E., 2019/6289 K K.) kararları, yapının mimari projesine uygunluğu ve belediye onaylı projenin varlığının kat mülkiyeti tesisi için zorunlu olduğunu belirtmektedir. Belediye kayıtlarında bağımsız bir kat olarak tanınmayan çatı katları, yeni projede “bağımsız bölüm” statüsünü kaybedebilir.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi (2024/4692 E., 2025/813 K K.) kararında görüldüğü üzere, kentsel dönüşüm projelerinde çatı alanlarının “ortak alan” veya “depo” olarak değiştirilmesi gündeme gelebilmektedir. Bu durum, çatı katı malikinin bağımsız mülkiyet hakkının sona ermesine ve sadece arsa payı oranında bir hakka sahip olmasına neden olabilir. Ayrıca, Yargıtay 20. Hukuk Dairesi (2017/8757 E., 2018/599 K K.) kararı uyarınca, imar mevzuatına aykırı veya projesiz eklentilerin bağımsız bölüm olarak tescili mümkün olmayabilir; bu da malikin yeni binada bağımsız bir daire alma hakkını tamamen ortadan kaldırabilir.
3. Çatı Katı Maliklerinin Karşılaşabileceği Somut Olumsuzluklar
Bağımsız Bölüm Kaybı: Belediye kat izni vermediği takdirde, çatı katı maliki yeni binada müstakil bir daire yerine, arsa payı oranında bir hisse ile yetinmek zorunda kalabilir.
Düşük Metrekare ve Değer Kaybı: Arsa paylarının kat irtifakı kurulduğu tarihteki değerlere göre belirlenmiş olması (KMK md. 3), çatı katının o dönemdeki dezavantajları nedeniyle düşük pay almasına ve dolayısıyla yeni binada daha küçük bir alan tahsis edilmesine yol açabilir (Yargıtay 20. HD, 2017/1315 E. K).
Oybirliği ve Muvafakat Sorunları: Çatı katındaki projesiz büyütmelerin veya statü değişikliklerinin korunması için tüm kat maliklerinin oybirliği gerekebilir (Yargıtay 5. HD, 2023/3779 E. Kaynak). Diğer maliklerin muvafakat vermemesi durumunda çatı katı maliki hukuki olarak korumasız kalabilir.
Örnek bir olay: Davacılar bir binanın arsa maliki ve inşa eden kişiler olup, binada bazı bağımsız bölümlerin sonradan projeye aykırı şekilde ilave edildiğini belirtmişlerdir. Özellikle üçüncü kattaki bir daire ile çatı katındaki bağımsız bölümün sonradan yapıldığı ve kat mülkiyetine tabi olmadığı ifade edilmiştir.
Davacılar, bu ilave bağımsız bölümler için imar barışı kapsamında yapı kayıt belgesi aldıklarını ve bu bölümlere arsa payı verilerek kat mülkiyeti kurulmasını talep etmiştir. Bunun için mevcut bağımsız bölümlerin arsa paylarının azaltılarak yeni bölümlere pay verilmesini ve bu bölümlerin tapuya tescilini istemişlerdir.
Davalı bağımsız bölüm maliki ise:
dairesini mevcut arsa payı üzerinden satın aldığını,
arsa payının azaltılmasına rızası olmadığını,
kaçak yapılan dairelere arsa payı verilmesinin kendi mülkiyet hakkını zedeleyeceğini savunmuştur. Yerel mahkeme davayı reddetmiş, Bölge Adliye Mahkemesi kararı onamış, Yargıtay da şu gerekçeyle kararı kesinleştirmiştir: Ana gayrimenkule yeni bağımsız bölüm eklenmesi ve arsa paylarının yeniden dağıtılması kat maliklerinin oybirliği ile mümkündür. Mahkeme kararıyla kat maliklerinin rızası yerine geçilemez. Bu nedenle davacıların talebi hukuken mümkün değildir.
Tazminat ve Sebepsiz Zenginleşme Davaları: Yeni projede metrekare dağılımında eşitsizlik oluşması durumunda, fazla alan alan maliklerin diğerlerine tazminat ödemesi gerekebilir (Yargıtay 3. HD, 2022/5267 E. K).
4. İkincil Kaynak Değerlendirmesi İkincil kaynak niteliğindeki mahkeme kararları, çatı katı maliklerinin karşılaşabileceği risklere dair ek bağlam sunmaktadır:
İstanbul Anadolu 7. ATM (2023/494 E. Kay): Onaylı projesine uygun olmayan bağımsız bölümlerin, kentsel dönüşümde eski özelliklerini (konum, metrekare, giriş yönü) kaybedebileceği ve malikin iradesi dışında açık artırma ile satış riskiyle karşılaşabileceği vurgulanmıştır.
Yargıtay 5. HD (2023/12651 E. K): İmar affından yararlanılmış olsa dahi, tapuda arsa payı tahsisi yapılmamış veya proje dışı kalmış çatı katlarının yıkım sonrası hak iddiasının reddedilebileceği ve malikin pay kaybına uğrayabileceği belirtilmiştir.
Bakırköy 2. ATM (2022/304 E. K): Proje onayına dayalı pay artışı beklentilerinin, inşaat gecikmeleri veya belediye izin süreçlerindeki aksaklıklar nedeniyle gerçekleşemeyebileceği, bu durumun malikleri eski (düşük) paylar üzerinden işlem yapmaya zorlayabileceği ifade edilmiştir.
Danıştay 6. Daire (2019/20423 E. K): İmar planı notlarında çatı alanlarının “bağımsız bölüm yapılamayacağı” yönündeki kısıtlamaların, kentsel dönüşümde bu alanların emsal dışı bırakılmasına ve metrekare dağılımında dezavantaj oluşmasına neden olabileceği işaret edilmiştir.
Sonuç: Çatı katı malikleri, belediye kayıtlarındaki kat izni eksikliği nedeniyle yeni binada bağımsız bölüm haklarını kaybederek “ortak alan” paydaşı durumuna düşebilirler. Metrekare dağılımı tapudaki arsa payına göre yapıldığından ve çatı katlarının arsa payları genellikle daha düşük takdir edildiğinden, bu maliklerin diğer kat maliklerinden daha az metrekare alması kuvvetle muhtemeldir.
Sık Sorulan Sorular
Çatı katı tapuda görünüyorsa kentsel dönüşümde kesin korunur mu?
Hayır. Belediye onaylı projeye uygunluk ve arsa payı oranı belirleyici olup, proje dışı bölümler korunmayabilir.
Kentsel dönüşümde herkes aynı metrekareyi mi alır?
Hayır. Metrekare dağılımı genellikle tapudaki arsa payı oranına göre yapılır.
Belediye kayıtlarında kat izni yoksa ne olur?
Çatı katı bağımsız bölüm statüsünü kaybedebilir ve malik yalnızca arsa payı oranında hak sahibi olabilir.
Bağımsız bölümün fiili kullanım alanı büyükse arsa payı artırılabilir mi?
Hayır. Yargıtay’a göre bir bağımsız bölüm malikinin fiilen kullandığı alanın tapuda kayıtlı arsa payından fazla olması tek başına arsa payının artırılması için yeterli değildir. Kat mülkiyeti veya paylı mülkiyet rejiminde arsa payı tapu kayıtlarına göre belirlenir ve geçmiş kullanım, fiili büyüklük veya kullanım alışkanlıkları arsa payının değiştirilmesi için kazanılmış hak oluşturmaz.
Yıllarca daha fazla metrekare kullanmak arsa payı hakkı doğurur mu?
Hayır. Uzun süre daha büyük alan kullanılmış olması, vergi ödenmesi veya fiili kullanımın diğer maliklerden fazla olması arsa payının değiştirilmesini gerektirmez. Yargıtay, kullanım biçiminin değil tapu kayıtlarının esas olduğunu açıkça vurgulamaktadır.
Riskli yapı yıkıldıktan sonra eski kullanım alanına göre yeni projede pay talep edilebilir mi?
Hayır. Riskli yapı yıkılmış olsa bile yeni yapılacak binada paylaşım, tapudaki arsa payı oranlarına göre yapılır. Önceki yapıdaki fiili kullanım alanı veya mimari projedeki farklı metrekareler, arsa payının yeniden belirlenmesi için hukuki dayanak oluşturmaz.
Mimari proje veya bilirkişi tespiti tapu kaydına üstün müdür?
Hayır. Yargıtay kararına göre mimari proje, keşif veya kullanım alanı tespitleri tapu sicilindeki arsa payı kaydını değiştirmez. Tapu kaydı, taşınmazın mülkiyet yapısını belirleyen temel hukuki belgedir ve aksi ancak kanunda öngörülen özel durumlarda mümkündür.
Riskli yapı yıkıldıktan sonra fiilen daha büyük alan kullanan malik arsa payının artırılmasını isteyebilir mi?
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2025/4788 E., 2025/9964 K. sayılı kararına konu olayda davacı, maliki olduğu bağımsız bölümün yıllarca diğer maliklerden daha fazla metrekare ile kullanıldığını, mimari proje ve yapılan tespitlerde de kullanım alanının tapudaki arsa payına göre daha büyük olduğunun ortaya çıktığını, riskli yapı kararı sonrası binanın yıkılmasıyla yeni yapılacak projede bu fiili kullanım farkının dikkate alınması gerektiğini ileri sürerek arsa payının düzeltilmesini talep etmiştir. Ancak mahkemeler ve Yargıtay, taşınmazın paylı mülkiyet hükümlerine göre tapuda kayıtlı olması ve kat irtifakının tapuya şerh edilmiş bulunması karşısında, bağımsız bölümün fiili kullanım alanının tapudaki arsa payından fazla olmasının arsa payının artırılması veya diğer maliklerin paylarının azaltılması için hukuki dayanak oluşturmayacağını kabul etmiştir. Yargıtay, tapu kayıtları ile belirlenen arsa payı düzeninin fiili kullanım veya metrekare farklılığı gerekçesiyle değiştirilemeyeceğini belirterek davanın reddine ilişkin kararı onamıştır.
Çatı katı bağımsız bölümlerin arsa payı diğer dairelerle eşit olmak zorunda mıdır? (Çatı katı arsa payı nasıl belirlenir?)
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2023/648 E., 2025/512 K. sayılı kararına konu olayda, binada tüm bağımsız bölümlere eşit arsa payı verilmiş olmasına rağmen özellikle çatı katı dairenin konumu ve fiziki özelliklerinin diğer dairelerden farklı olduğu ileri sürülerek arsa paylarının yeniden düzenlenmesi talep edilmiştir. Dosyada yapılan bilirkişi incelemesinde çatı katı bağımsız bölümün ön ve arka teras kullanımı bulunması, kiremit çatı korumasının olmaması nedeniyle iklim koşullarından daha fazla etkilenmesi ve ulaşım zorlukları gibi özelliklerinin bağımsız bölüm değerini etkileyebilecek unsurlar olduğu değerlendirilmiştir. Hukuk Genel Kurulu, arsa paylarının bağımsız bölümlerin kat irtifakının kurulduğu tarihteki değerini etkileyen tüm unsurlar dikkate alınarak belirlenmesi gerektiğini, çatı katı gibi konum ve kullanım özellikleri farklı olan bağımsız bölümlerin değerinin bu unsurlar göz önüne alınarak değerlendirilmesi gerektiğini vurgulamıştır. Buna göre çatı katı bağımsız bölümlere diğer dairelerle otomatik olarak eşit arsa payı verilmesi zorunlu olmayıp, konum, kullanım, iklim etkisi, ulaşım ve fiziki özellikler gibi değer belirleyici faktörler dikkate alınarak arsa paylarının yeniden düzenlenmesi mümkün olabilir.
Çatı ortak alanının kullanımına veya satışına ilişkin paydaşlar kararı tüm maliklerin katılımı olmadan geçerli olur mu?
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 2024/4692 E., 2025/813 K. sayılı kararına konu olayda paydaşlar arasında yapılan toplantıda çatı ortak alanının ortak alan olarak kalması ve depo olarak değerlendirilmesine ilişkin karar alınmış, Bölge Adliye Mahkemesi bu kararın oybirliği ile alındığını kabul ederek davayı reddetmiştir. Ancak Yargıtay, toplantı tutanağında tüm maliklerin toplantıya katılmadığını ve kararın oybirliği ile alınmadığını tespit etmiştir. Bu nedenle paydaşların tamamının katılımı ve oybirliği şartı gerçekleşmeden alınan kararın geçerli kabul edilerek davanın reddine karar verilmesi hatalı bulunmuş ve karar bozulmuştur.
Kat mülkiyeti kurulmuş binada sonradan eklenen çatı veya bodrum alanları bağımsız bölüm olarak tapuya tescil edilebilir mi?
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2017/8757 E., 2018/599 K. sayılı kararına konu olayda davacılar, imar affı kapsamında çatı ve bodrum katlarda sonradan oluşturulan alanların mesken nitelikli bağımsız bölüm olarak kabul edilip tapuda adlarına tescilini talep etmiştir. Ancak Yargıtay, ana taşınmazda dava konusu değişikliklerin yapıldığı tarihte kat mülkiyetinin zaten kurulmuş olduğunu, bu nedenle imar affına ilişkin düzenlemelerin uygulanamayacağını belirtmiştir. Ayrıca bilirkişi raporuna göre bu alanların bağımsız bölüm olarak kullanılmaya elverişli ve tamamlanmış nitelikte olmadığı tespit edildiğinden Kat Mülkiyeti Kanunu anlamında bağımsız bölüm sayılmaları mümkün görülmemiştir. Bu nedenle diğer kat maliklerinin rızası olmadan bu alanların bağımsız bölüm olarak tescili mümkün olmadığı kabul edilerek davanın reddine ilişkin karar onanmıştır.
Ana gayrimenkule sonradan eklenen kaçak veya ilave bağımsız bölümler için mahkeme kararıyla kat mülkiyeti kurulabilir mi?
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2023/3779 E., 2023/9193 K. sayılı kararına konu olayda davacılar, projeye sonradan eklenen ve kat mülkiyetine tabi olmayan ara kat ve çatı katı bağımsız bölümler için arsa paylarının yeniden dağıtılarak kat mülkiyeti kurulmasını ve bu bölümlerin tapuya tescilini talep etmiştir. Ancak davalı malik, kendi bağımsız bölümünün arsa payının azaltılmasına muvafakat etmediğini belirtmiştir. Yargıtay, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 44. maddesi uyarınca ana gayrimenkule yeni bağımsız bölüm eklenmesinin ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile alacağı kararla mümkün olduğunu, kat maliklerinin bu yönde mahkeme kararıyla zorlanamayacağını vurgulamıştır. Bu nedenle diğer kat malikinin rızası bulunmadan arsa paylarının değiştirilmesi veya ilave bağımsız bölümler için kat mülkiyeti kurulması mümkün görülmemiş, davanın reddine ilişkin karar hukuka uygun bulunarak onanmıştır.
Kentsel dönüşüm sonrası bazı dairelerin metrekareleri artıp bazılarının azalırsa zarar gören malik tazminat isteyebilir mi?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2022/5267 E., 2023/1448 K. sayılı kararına konu olayda eski bina kentsel dönüşüm kapsamında yıkılıp yeniden yapılmış, ancak yeni projede bazı bağımsız bölümlerin yüzölçümü artarken davacıların dairelerinin metrekareleri küçülmüştür. Bilirkişi incelemesi ile davacıların kullanım alanının azaldığı ve diğer bazı maliklerin kullanım alanının arttığı tespit edilmiştir. Yargıtay, bu durumun bağımsız bölümler arasında açık bir değer ve kullanım dengesizliği oluşturması halinde, metrekare artışı nedeniyle avantaj sağlayan maliklerin sebepsiz zenginleşmiş sayılabileceğini ve zarar gören maliklere tazminat ödemekle yükümlü olabileceklerini kabul etmiştir. Bu nedenle davacıların zararlarının diğer maliklerden hisseleri oranında tahsiline karar verilmesi hukuka uygun bulunmuştur.
Kentsel dönüşüm projesine katılmış veya yeni binanın yapılmasına izin vermiş olmak sonradan dava açmaya engel midir?
Somut olayda davacılar binanın kentsel dönüşüm kapsamında yıkılmasına karşı çıkmamış ve yeni binanın yapılmasına fiilen izin vermiş olmalarına rağmen, yeni projede dairelerinin küçültülmesi nedeniyle dava açmıştır. Yargıtay’a göre maliklerin dönüşüm sürecine katılması veya yeni binanın yapılmasına rıza göstermesi, sonradan ortaya çıkan metrekare kaybı veya değer dengesizliği nedeniyle dava açmalarına engel değildir. Malikler, proje uygulanması sonucunda ortaya çıkan kullanım alanı farklılıklarının sebepsiz zenginleşme oluşturduğunu ileri sürerek zararlarının giderilmesini talep edebilirler.
İmar affı veya yapı kullanma izni alınmış olması tek başına tapu tescil hakkı sağlar mı?
Hayır, imar affından yararlanılması veya yapı kullanma izni alınması tek başına bağımsız bölüm üzerinde mülkiyet hakkı ve tapuya tescil talep etme hakkı doğurmaz; tapu tescili için ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili mevzuatta öngörülen hukuki ve teknik şartların (bağımsız bölümün hukuken geçerli ve mevcut olması, kat mülkiyetine uygunluk, gerekli belgelerin tamamlanması gibi) gerçekleşmesi gerekir. Nitekim Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 19.03.2024 tarihli kararında, davacı imar affı kapsamında yapı kullanma izni almış olsa da tescil davası devam ederken ana yapının yıkılması nedeniyle bağımsız bölümün hukuki varlığının ortadan kalktığı ve bu nedenle tescil talebinin konusuz kaldığı kabul edilmiş, böylece imar affı veya kullanım izninin tek başına tapu hakkı sağlamaz.
İmar planı veya plan notları çatı katının emsal dışında kullanılmasına izin verebilir mi?
Hayır, imar planı veya plan notları ile çatı katı kullanımına ilişkin düzenleme yapılabilse de bu düzenlemeler üst mevzuata aykırı olamaz. Danıştay 6. Daire kararına göre, emsal hesabı ve yapılaşma esasları yönetmeliklerle belirlenir ve imar planı ile değiştirilemez. Bu nedenle çatı katının emsal dışı sayılması, bağımsız bölüm haline getirilmesi veya kullanım alanının genişletilmesi gibi düzenlemeler ancak ilgili imar mevzuatına uygun olduğu ölçüde geçerlidir; plan notları yönetmeliğe aykırı şekilde hak yaratamaz.
Çatı katının bağımsız bölüm olarak kullanılmasına yönelik plan değişiklikleri hukuka uygun mudur?
Çatı katına ilişkin plan değişiklikleri kural olarak mümkündür; ancak bu değişikliklerin şehircilik ilkelerine, plan bütünlüğüne ve kamu yararına dayanması gerekir. Danıştay kararında, yapılaşma yoğunluğunu artıran veya çatı alanlarını kullanım alanına dönüştüren düzenlemelerin teknik ve nesnel gerekçelere dayanması, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmaması ve planlama sistematiği içinde değerlendirilmesi gerektiği vurgulanmıştır. Aksi halde yalnızca bireysel menfaat sağlayan veya plan bütünlüğünü bozan düzenlemeler hukuka aykırı sayılabilir.
Neden Kentsel Dönüşüm Sürecinde Uzman Avukat Desteği Gereklidir?
Çatı katı uyuşmazlıkları yalnızca mülkiyet hukuku değil aynı zamanda imar hukuku, tapu hukuku ve kentsel dönüşüm mevzuatını birlikte ilgilendiren teknik süreçler içerir. Sürecin yanlış yönetilmesi bağımsız bölüm hakkının tamamen kaybedilmesine neden olabilir.
Uzman hukuki destek özellikle şu konularda kritik öneme sahiptir:
arsa payı analizinin yapılması
belediye proje kayıtlarının incelenmesi
bağımsız bölüm statüsünün korunması
metrekare dağılımına itiraz süreçleri
tazminat ve denkleştirme davaları
kat malikleri kararlarının iptali
hak kaybı doğmadan önleyici hukuki süreçlerin yürütülmesi
Erken hukuki müdahale, telafisi güç mülkiyet kayıplarını önleyebilir.
Kentsel dönüşüm projelerinde maliklere arsa payına denk düşmeyen metrekare verilmesi veya şerefiye farkı gözetilmemesi halinde aşağıdaki davalar açılabilir.
1. Kentsel Dönüşümde Karar Alma Mekanizması ve Azınlık Paydaşların Durumu
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 6. maddesi uyarınca, riskli yapıların yıkılmasından sonra taşınmazın nasıl değerlendirileceğine (yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı vb.) sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayan azınlık paydaşların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek, bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Satış gerçekleşmezse paylar, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenerek Hazine adına tescil edilir.
2. Metrekare Azlığı ve Paylaşım Haksızlığı Durumunda Başvurulacak Yollar
Mülk sahibine arsa payına denk gelen metrekareden daha az alan verilmesi veya malikler arasında şerefiye farkı gözetilmeksizin adaletsiz paylaşım yapılması durumunda azınlık hakları yargı kararları ışığında şu şekildedir:
Adli Yargı Yolu (Asliye Hukuk Mahkemeleri):
Sebepsiz Zenginleşme ve Tazminat: Bağımsız bölümler arasında açık bir eşitsizlik meydana gelmesi durumunda, zarar gören malikler sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak tazminat davası açabilirler. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, projedeki metrekare küçülmelerinin diğer malikler lehine haksız bir zenginleşme doğurması halinde tazminat ödenmesine hükmetmiştir.
Sözleşmenin İptali ve Uyarlanması: Azınlık paydaşlar, paylaşımın adil olmadığını ileri sürerek “düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin iptali” veya “sözleşmenin uyarlanması” davası açabilirler.
Malikler Kurulu Kararının İptali: salt çoğunlukla alınan kararın veya bu karara dayanak teşkil eden protokolün usulüne uygun olmadığını (toplantıya davet edilmeme, kanuna aykırılık vb.) iddia eden malikler, bu kararların iptali için adli yargıda dava açabilirler.
İdari Yargı Yolu (İdare Mahkemeleri):
Satış İşleminin İptali: Azınlık paydaşlar, arsa paylarının satışına ilişkin idari işlemin iptali için dava açabilirler. Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, paylaşımın “adil ve hakkaniyete uygun olmadığı” (örneğin; ana cadde üzerindeki dükkan yerine arka cepheden dükkan önerilmesi) durumlarda mülkiyet hakkının ihlal edildiği gerekçesiyle satış işleminin iptal edilebileceğine karar vermiştir.
Değer Tespitine İtiraz: Rayiç bedelin düşük tespit edilmesi durumunda, ihale ve değer tespiti işlemlerine karşı iptal davası açılabilir.
3. Hisse Satışlarının Engellenmesi ve Yargısal Denetim
Azınlık paydaşların hisse satışlarını doğrudan engelleme yetkisi kanunen sınırlı olsa da, yargı yoluyla bu süreç durdurulabilir:
Yürütmenin Durdurulması ve İhtiyati Tedbir: Pay satışına ilişkin idari işlemlere karşı idari yargıda açılacak davalarda “yürütmenin durdurulması” talep edilebilir. Adli yargıda ise malikler kurulu kararının uygulanmasının durdurulması için “ihtiyati tedbir” istenebilir. Ancak bazı kararlarda, pay satışına karşı ihtiyati tedbir kararının yalnızca idari yargıdan talep edilebileceği, adli yargının bu konuda yetkisiz olduğu belirtilmiştir.
Anayasa Mahkemesi (AYM) Kriteri: AYM, azınlıkta kalan paydaşların yeni paylaşım yöntemine yönelik itirazları yargısal bir merci tarafından denetlenmeden ve yeterli gerekçeyle karşılanmadan satış yapılmasını mülkiyet hakkının ihlali olarak değerlendirmektedir. Satışın “son çare” olması gerektiği vurgulanmaktadır.
Keşif ve Bilirkişi İncelemesi: Danıştay, satış işleminden önce paylaşımın hukuka uygun olup olmadığının, taşınmaz başında keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılarak değerlendirilmesini zorunlu tutmaktadır. Eğer paylaşım adaletsiz bulunursa satış işlemi iptal edilerek engellenmiş olur. Bir yazı önerisi.
4. İkincil Kaynaklar ve Ek Bağlam
Aşağıdaki hususlar karar metinlerinde sınırlı bilgi olması nedeniyle ikincil kaynaklardan elde edilen ek bağlamlardır:
Sebepsiz Zenginleşme Davası: İmar planı değişikliği veya kentsel dönüşüm sonrası paylaşımdaki eşitsizliklerin giderilmesi için arsa sahipleri arasında bir dengeleme protokolü yapılmamışsa, Türk Borçlar Kanunu (TBK) md. 77-82 uyarınca sebepsiz zenginleşme davası açılarak zarar miktarı talep edilebilir.
Tapu Kayıtlarının Önemi: Arsa payı düzeltme davalarında, kat irtifakı kurulurken belirlenen oranların bağımsız bölüm değerleriyle orantısızlığı iddiası, tapu kayıtları ve Kat Mülkiyeti Kanunu sınırlamaları nedeniyle her zaman başarıya ulaşmayabilir; bu durumda kazanılmış hakların korunması için uzman incelemesi kritiktir.
İdari Parselasyon İtirazları: Kentsel dönüşüm dışındaki imar uygulamalarında (İmar Kanunu md. 18), hisselerin “pratikte kullanılması mümkün olmayan küçük paylar” şeklinde dağıtılması hukuka aykırı bulunmakta ve idari yargıda iptal edilebilmektedir. Bu durum, kentsel dönüşümdeki adil dağılım ilkesine kıyasen bir dayanak oluşturabilir.
Bireysel Başvuru: İdari ve adli yolların tüketilmesinin ardından, mülkiyet hakkının ihlali iddiasıyla Anayasa Mahkemesi’ne bireysel başvuru yapılarak yeniden yargılama veya tazminat talep edilebilir.
Sonuç: Azınlık paydaşlar, haksız paylaşım durumunda adli yargıda tazminat ve sözleşme iptali; idari yargıda ise satış işleminin iptali ve yürütmenin durdurulması yollarına başvurabilirler. Satışın engellenmesi, ancak paylaşımın adaletsizliğinin veya usulsüzlüğünün mahkemece tespit edilmesi ve yürütmenin durdurulması/tedbir kararı alınması ile mümkündür.
Sık Sorulan Sorular
Azınlık paydaş hisse satışını tamamen engelleyebilir mi?
Doğrudan engelleyemez; ancak idari yargıda yürütmenin durdurulması kararı alınması halinde satış durdurulabilir.
Kentsel dönüşümde metrekare küçülmesi dava sebebi midir?
Evet. Arsa payına denk düşmeyen bağımsız bölüm verilmesi halinde tazminat veya sözleşme iptali davası açılabilir.
Neden Kentsel Dönüşüm Sürecinde Uzman Avukat Desteği Gereklidir?
Kentsel dönüşüm süreci yalnızca sözleşme ilişkisi değil aynı zamanda idari işlem, mülkiyet hukuku, borçlar hukuku ve imar hukuku unsurlarını birlikte içerir. Sürecin yanlış yönetilmesi telafisi güç hak kayıplarına neden olabilir.
Uzman hukuki destek özellikle şu konularda kritik öneme sahiptir:
salt çoğunluk kararlarının denetlenmesi
pay satış işlemlerinin durdurulması
adil metrekare ve şerefiye hesaplarının teknik incelenmesi
bilirkişi raporlarının değerlendirilmesi
sözleşme iptali ve tazminat davaları
idari ve adli yargı süreçlerinin birlikte yürütülmesi
mülkiyet hakkı ihlali riskinin önlenmesi İstanbul ve çevresinde kentsel dönüşüm uyuşmazlıkları konusunda uzman destek almak, hak kaybını önlemek açısından büyük önem taşır.
İstanbul Tuzla Kentsel Dönüşüm Avukatı — 2M Hukuk Avukatlık Bürosu
İstanbul Tuzla merkezli faaliyet gösteren 2M Hukuk Avukatlık Bürosu, kentsel dönüşüm uyuşmazlıkları, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, pay satış iptali davaları ve mülkiyet hakkı ihlallerine ilişkin süreçlerde hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.
Özellikle aşağıdaki alanlarda destek sağlanmaktadır:
6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin 7. maddesi uyarınca, riskli yapıların tespiti öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılır. Maliklerin bu tespiti süresi içinde yaptırmaması durumunda, tespitler Bakanlık veya ilgili İdarece yapılır veya yaptırılır. Danıştay 6. Dairesi ve İdare Dava Daireleri Kurulu kararlarında, bu düzenlemenin Kanun’un amacına, mülkiyet hakkının korunmasına ve sağlıklı bir çevrede yaşama hakkına uygun olduğu teyit edilmiştir. Riskli yapı tespiti; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların kullanımına (oturma, çalışma, eğlenme, ibadet vb.) tahsis edilmiş yapılar ile hayvanların veya eşyaların korunmasına yarayan yapılar için yapılır. Ancak inşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile statik bütünlüğü bozulmuş metruk yapılar bu tespitin konusu dışındadır.
2. Elektronik Yazılım Sistemi ve Raporlama Süreci
Riskli yapı tespit talepleri ve süreci elektronik yazılım sistemi üzerinden yürütülür. Lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar, bir yapı hakkında tespit talebi aldığında, sistem üzerinden daha önce bir rapor düzenlenip düzenlenmediğini kontrol etmekle yükümlüdür. Yönetmelik uyarınca, elektronik sistemde yapı kaydı oluşturulduktan sonra riskli yapı tespitinin iki ay içinde yapılmaması durumunda maliklerden birinin talebiyle, altı ay içinde yapılmaması durumunda ise Bakanlıkça re’sen yapı kaydı sistemden silinir. Hazırlanan raporlarda binanın Ulusal Adres Veri Tabanı (UAVT) kodu ve adres bilgilerinin yer alması zorunludur.
3. Tek Rapor İlkesi ve İstisnaları
Yönetmeliğin 7. maddesinin 3. fıkrası uyarınca, her yapı için kural olarak sadece bir adet riskli yapı tespiti raporu düzenlenebilir. Ancak aşağıdaki haller bu kuralın istisnasını oluşturur:
İtiraz veya yargı kararı üzerine yeniden rapor tanzim edilmesinin gerekmesi,
Raporun gerçeğe aykırı düzenlendiğinin tespit edilmesi,
Yapının risk durumunu etkileyebilecek kasti bir müdahale dışında somut bir hadisenin (deprem, yangın vb.) gerçekleşmiş olması. Ayrıca, aynı parsel üzerinde bulunan farklı statik özelliklere sahip yapıların (örneğin; bir binanın altındaki dükkanlar ile yanındaki müstakil dükkanlar) ayrı ayrı incelenmesi ve her biri için ayrı performans analizi yapılması gerekmektedir.
4. Tapuya Şerh, Tebligat ve İtiraz Prosedürü
Hazırlanan riskli yapı tespit raporları, tespiti yapan idare veya lisanslı kuruluşça en geç on iş günü içinde ilgili Müdürlüğe veya yetki devri yapılmış İdareye gönderilir. Raporlarda eksiklik bulunmaması halinde, yapıların riskli olduğu hususu tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu müdürlüğü, bu şerhi ayni ve şahsi hak sahiplerine 7201 sayılı Tebligat Kanunu’na göre tebliğ eder.
İtiraz Süresi: Malikler veya kanuni temsilcileri, tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde riskli yapı tespitine karşı itiraz edebilirler.
Değerlendirme: İtirazlar, Bakanlıkça teşkil edilen ve üniversitelerden gelen üyelerin de bulunduğu teknik heyetler tarafından incelenerek karara bağlanır.
Kesinleşme: İtiraz edilmemesi veya itirazın reddedilmesi durumunda riskli yapı kararı kesinleşir ve tahliye/yıkım süreci başlar. Yargı kararlarında, itiraz yolunun seçimlik bir hak olduğu ve doğrudan dava açılmasının da mümkün olduğu kabul edilmiştir.
5. İkincil Kaynaklardan Elde Edilen Bilgiler ve Özel Durumlar
Aşağıdaki hususlar, karar metinlerinde sınırlı bilgi veya ek bağlam sağlayan ikincil kaynaklar üzerinden tespit edilmiştir:
Kültür Varlıkları: 2863 sayılı Kanun kapsamındaki kültür varlıkları için riskli yapı tespiti ancak maliklerin talebiyle yapılabilir. Tespitin kesinleşmesinin ardından durum ilgili Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu’na bildirilir ve uygulama bu kurulun kararına göre yürütülür. İkincil kaynaklarda, bu sürecin 2863 sayılı Kanun’daki “izinsiz müdahale yasağı” ile çelişebileceğine dair hukuki tartışmaların bulunduğu not edilmiştir.
Kiracıların Durumu: Riskli yapı tespitine itiraz hakkı münhasıran maliklere veya kanuni temsilcilerine tanınmıştır. Kiracıların bu tespite karşı itiraz etme ehliyetinin bulunmadığı, ancak tahliye ve yıkım gibi uygulama işlemlerine karşı dava açabilecekleri değerlendirilmektedir.
Kolluk Müdahalesi ve Masraflar: Yapıların tahliyesi ve yıkımı aşamasında engelleme ile karşılaşılması durumunda kolluk marifetiyle işlem yapılabileceği, ayrıca maliklerce yaptırılmayan tespit ve yıkım işlemlerinin masraflarının 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre maliklerden tahsil edileceği belirtilmektedir.
Vergi Muafiyeti: Riskli yapı şerhi bulunan taşınmazların dönüşüm öncesi ilk satışı, devri ve tescili gibi işlemlerin damga vergisinden muaf olduğu özelge bazlı bilgilerde yer almaktadır.
Sonuç: Yargı kararları, Yönetmeliğin 7. maddesinde düzenlenen riskli yapı tespit sürecinin; elektronik sistem kontrolü, tek rapor ilkesi, 15 günlük itiraz süresi ve teknik heyet incelemesi gibi sıkı şekli şartlara bağlı olduğunu ve bu usullere uyulmamasının (örneğin; tebligat usulsüzlüğü veya eksik teknik inceleme) işlemlerin iptaline yol açacağını istikrarlı bir şekilde vurgulamaktadır.
Sık Sorulan Sorular
Riskli yapı tespitine kimler itiraz edebilir?
Riskli yapı tespitine karşı itiraz hakkı yalnızca yapı malikleri veya kanuni temsilcilerine tanınmıştır. Kiracılar doğrudan riskli yapı kararına itiraz edemez; ancak tahliye veya yıkım işlemlerine karşı dava açabilirler.
Riskli yapı tespitine itiraz süresi kaç gündür?
Riskli yapı tespitine karşı, tebligat tarihinden veya muhtarlık ilanının son gününden itibaren 15 gün içinde itiraz edilmesi gerekir. Bu süre içinde itiraz edilmezse riskli yapı kararı kesinleşir.
Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?
Riskli yapı tespiti süreci; idare hukuku, gayrimenkul hukuku ve kentsel dönüşüm mevzuatının birlikte uygulanmasını gerektiren teknik ve çok aşamalı bir idari süreçtir. Sürelerin kaçırılması, usulsüz tebligatın fark edilmemesi veya teknik rapora karşı hukuki dayanak oluşturulamaması ciddi hak kayıplarına neden olabilmektedir.
Uzman avukat desteği özellikle şu konularda kritik önem taşır:
Riskli yapı tespit sürecinin hukuka uygun yürütülmesinin denetlenmesi
Tebligat ve ilan işlemlerinin usule uygunluğunun incelenmesi
Teknik rapora karşı bilimsel ve hukuki itiraz hazırlanması
Tapu şerhi, tahliye ve yıkım süreçlerinin hukuki takibi
Maliklerin mülkiyet hakkının korunması ve ekonomik kayıpların önlenmesi
İdari işlemlerin iptali için dava stratejisinin belirlenmesi
Kentsel dönüşüm süreçlerinde hukuki sürecin doğru yönetilmesi, yalnızca riskli yapı kararına itiraz etmekten ibaret olmayıp mülkiyet hakkının korunması ve dönüşüm sürecinin sağlıklı yürütülmesi açısından belirleyici öneme sahiptir.
Müteahhit İnşaata Başlamazsa Ne Yapılır? Maliklerin Hakları, İdari Fesih Süreci ve Yargı Kararları
1. Giriş ve Hukuki Çerçeve
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 6. maddesinin 14. fıkrası, kentsel dönüşüm sürecinde müteahhitten kaynaklanan gecikmeler nedeniyle maliklerin mağduriyetini önlemek amacıyla idareye (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı/yetkili idare) sözleşmeleri resen feshetme yetkisi tanımaktadır. Bu hüküm uyarınca; oy birliği veya hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasından sonra, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde işe başlanmaması veya yapım işinin durdurulup en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek ekipmanla devam edilmemesi halinde, maliklerin salt çoğunluk kararıyla idareye başvurulabilmektedir.
2. İdarenin Tespit ve Fesih Usulü
Yargı kararları, idarenin bu madde kapsamındaki yetkisini kullanırken izlemesi gereken usulü netleştirmiştir:
Başvuru ve Tespit: Maliklerin çoğunluk kararı ile Başkanlığa başvurması üzerine, idare yerinde inceleme yaparak inşaatın durumunu tespit eder. Danıştay 6. Dairesi ve İdari Dava Daireleri Kurulu (İDDK) kararlarına göre, idarenin “inşaatın hangi seviyede durduğunu veya durmaya hangi tarafın sebep olduğunu” ayrıntılı olarak tespit etme zorunluluğu bulunmamakta; inşai faaliyetin durduğunun ve ekipman eksikliğinin tespiti yeterli görülmektedir.
İhtar Süreci: Durumun tespiti halinde müteahhide 30 gün süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi ihtar edilir.
Resen Fesih: 30 günlük sürenin sonunda işe başlanmadığının veya devam edilmediğinin tespiti halinde, sözleşmeler başka bir ihtara gerek kalmaksızın resen feshedilmiş sayılır. Fesih sonrası tapu sicilindeki şerhler maliklerin veya idarenin talebiyle terkin edilir.
3. Mahkeme Kararları Işığında Somut Örnek Analizleri
Ankara Çankaya Örneği (Danıştay 6. Daire, 2020/10800 K): Riskli yapı için 2016’da sözleşme imzalanmış, inşaat %85-95 seviyesine gelmiş ancak durmuştur. İdare 2019 ve 2020 yıllarında yaptığı incelemelerde 6 aydan fazla süredir ekipmanla çalışma yapılmadığını tespit etmiş ve 30 günlük ihtarların ardından sözleşmeleri feshetmiştir. Mahkeme, müteahhidin “ödemesizlik” iddiasına rağmen, idarenin yerinde inceleme ve ihtar usulünü yeterli bularak feshin hukuka uygun olduğuna karar vermiştir.
İzmir Karşıyaka Örneği (Danıştay İDDK, 2022/1167 K): 2016’da yıkılan yapı için müteahhit ile sözleşmeler imzalanmış ancak inşaata hiç başlanmamıştır. Maliklerin başvurusu üzerine idare 2019’da 30 günlük ihtar çekmiş, süre sonunda işe başlanmadığı tespit edilince sözleşmeler feshedilmiştir. Yargı, bu uygulamanın Kanun’un amacına ve kamu yararına uygun olduğunu teyit etmiştir.
İstanbul Ümraniye Örneği (İstanbul 10. Asliye Ticaret Mahkemesi, 2023/777 K): 2017’de yapı ruhsatı alınmasına rağmen inşai faaliyetin devam etmediği tespit edilmiştir. Bakanlıkça çekilen ihtarlara uyulmaması üzerine sözleşmeler resen feshedilmiştir. Mahkeme, bu fesihle birlikte müteahhitler arasındaki adi ortaklığın da sona erdiğini kabul etmiştir.
4. Feshin Hukuki Sonuçları
Genel Hukuk Hükümleri: Fesih tarihine kadar yapılmış işler, devrolunan hisseler ve ödemeler konusunda genel hukuk hükümleri uygulanır.
Kira Yardımları: Kanun’un açık hükmü ve yargı kararları uyarınca, fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri geri talep edilemez.
Üçüncü Kişilerin Durumu: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (2024/2306 K), genel hükümlere dayalı fesihlerde iyiniyetli üçüncü kişilerin tapu siciline güvenerek iktisap ettikleri hakların korunması gerektiğini vurgulamıştır. Ancak 6306 sayılı Kanun kapsamındaki resen fesihlerde idari sürecin tamamlanmasıyla şerhlerin terkini esastır.
5. İkincil Kaynaklardan Edinilen Bilgiler ve Ek Bağlam
İkincil Kaynak Notu (Danıştay İDDK, 2022/3386 K): Müteahhitler, bu fıkranın sözleşme hürriyetine ve mülkiyet hakkına aykırı olduğunu, noter onaylı sözleşmelerin mahkeme kararı olmadan feshedilemeyeceğini iddia etmişlerdir. Ancak yargı, kentsel dönüşümün kamu düzenine ilişkin amacını gözeterek bu iddiaları reddetmiş ve idarenin yetkisinin yargı denetimine tabi olmasını yeterli bir güvence olarak görmüştür.
İkincil Kaynak Notu (BAM İzmir 14. HD, 2022/1767 K): Müteahhitlerin, gecikmenin kendilerinden kaynaklanmadığı (imar değişikliği, eksik imzalar vb.) yönündeki savunmaları, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki idari fesih sürecinde sıklıkla ileri sürülmektedir. Ancak idari yargı, inşai faaliyetin durmuş olmasını feshin tetiklenmesi için yeterli bir maddi vakıa olarak değerlendirme eğilimindedir.
İkincil Kaynak Notu (Yargıtay 23. HD, 2015/4667 K): Genel hukuk kuralları çerçevesinde de müteahhit tarafından ödenen kira bedellerinin, arsa sahiplerinin evlerinin yıkılması nedeniyle mağduriyetleri gözetilerek sebepsiz zenginleşme teşkil etmeyeceği ve geri istenemeyeceği kabul edilmektedir; bu durum 6306 sayılı Kanun’daki düzenleme ile paralellik arz etmektedir.
6. Değerlendirme
Mahkeme kararları, 6306 sayılı Kanun’un 6/14. maddesinin, müteahhit temerrüdü nedeniyle kilitlenen kentsel dönüşüm süreçlerini hızlandırmak için idareye güçlü bir müdahale yetkisi verdiğini göstermektedir. Yargı, idarenin kusur incelemesine girmeden, sadece “işin durması” ve “ihtara rağmen başlanmaması” olguları üzerinden fesih işlemini denetlemektedir. Fesih sonrası tasfiye süreci ise genel hukuk hükümlerine bırakılmaktadır.
Kentsel dönüşümde müteahhit sözleşmesi tek taraflı feshedilebilir mi?
Evet. 6306 sayılı Kanun’un 6/14. maddesi uyarınca, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle inşaata bir yıl içinde başlanmaması veya yapım faaliyetinin en az altı ay süreyle durması halinde, maliklerin çoğunluk kararıyla kentsel dönüşüm başkanlığına veya yetki verdiği idareye başvurulabilir ve idare sözleşmeyi resen feshedebilir.
Müteahhit işe başlamazsa maliklerin doğrudan fesih hakkı var mı?
Malikler doğrudan sözleşmeyi feshetmek yerine çoğunluk kararıyla Bakanlık veya ilgili idareye başvurarak idari fesih sürecini başlatır. İdare inceleme yapar, ihtar süreci işletilir ve şartlar oluşursa sözleşme resen feshedilir.
Resen fesih sonrası müteahhit kira yardımlarını geri isteyebilir mi?
Hayır. Kanun ve yerleşik yargı kararları uyarınca fesih tarihine kadar ödenen kira yardımları geri talep edilemez.
Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?
Kentsel dönüşüm kapsamında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi süreci; idare hukuku, borçlar hukuku, gayrimenkul hukuku ve tapu hukuku boyutlarını birlikte içeren son derece teknik ve çok aşamalı bir hukuki süreçtir. Sürecin usule uygun yürütülmemesi, malikler açısından telafisi güç hak kayıplarına, ciddi ekonomik zararlar doğmasına ve projenin uzun yıllar kilitlenmesine neden olabilmektedir.
Bu nedenle kentsel dönüşüm sözleşmelerinin feshi, yalnızca teknik bir işlem değil; stratejik hukuki yönetim gerektiren kapsamlı bir süreçtir.
Uzman avukat desteği özellikle şu nedenlerle kritik önem taşımaktadır:
Malikler arasında çoğunluk kararının hukuka uygun şekilde alınması ve karar sürecinin usule uygun yürütülmesi
İdareye yapılacak başvuruların doğru hukuki gerekçelerle hazırlanması ve sürecin etkin şekilde takip edilmesi
Müteahhit temerrüdünün hukuken doğru şekilde tespit edilmesi ve delillendirilmesi
Tapu sicilindeki şerhlerin kaldırılması ve sözleşme tasfiye sürecinin yönetilmesi
Müteahhitten doğabilecek tazminat, kira, cezai şart ve diğer alacak haklarının korunması
Maliklerin ekonomik menfaatlerinin ve mülkiyet haklarının güvence altına alınması
Yeni yüklenici ile yapılacak sözleşme sürecinde hukuki risklerin önlenmesi
Kentsel dönüşüm projelerinde sürecin doğru yönetilmesi, yalnızca sözleşmenin feshi ile sınırlı olmayıp, malikler açısından ekonomik güvenliğin sağlanması, mülkiyet haklarının korunması ve projenin sağlıklı şekilde tamamlanması bakımından belirleyici öneme sahiptir.
2M Hukuk Avukatlık Bürosu olarak İstanbul merkezli olmak üzere özellikle Tuzla, Kartal, Maltepe, Pendik ve Gebze bölgelerinde yürütülen kentsel dönüşüm projelerinde; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması, uyuşmazlıkların çözümü, sözleşme feshi süreçleri ve malik haklarının korunması konularında kapsamlı hukuki danışmanlık ve temsil hizmeti sunmaktayız. Bölgesel uygulama deneyimimiz ve kentsel dönüşüm mevzuatına ilişkin uzmanlığımız ile müvekkillerimizin haklarını etkin şekilde korumayı hedeflemekteyiz.
