Kat Mülkiyeti Hukuku

1. Ortak Alanlarda İnşaat ve Tesis Yapılmasına İlişkin Yasal Mevzuat 

Siteye Sonradan Havuz Yapılması: Oy Birliği mi Gerekir, 4/5 Çoğunluk Yeterli mi? 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 19. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, kat maliklerinden biri, tüm kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis yaptıramaz. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi ve 5. Hukuk Dairesi kararlarında vurgulandığı üzere, ortak alan olan bahçeye havuz yapılması bu kapsamda değerlendirilmekte ve kural olarak beşte dört çoğunluğun yazılı rızasını gerektirmektedir. Ayrıca, KMK’nın 19. maddesinin birinci fıkrası, kat maliklerine ana taşınmazın mimari durumunu, güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle koruma borcu yüklemektedir.

2. Havuz için Proje Tadilatı ve Tüm Kat Maliklerinin Muvafakati Şartı

 Yargıtay kararlarında, yapılacak tesisin niteliğine göre rıza oranlarının değişebileceği belirtilmiştir. Özellikle proje tadilatı gerektiren, imar mevzuatına aykırılık teşkil edebilecek veya kapalı alan kazanmaya yönelik inşaat ve tesisler için sadece 4/5 çoğunluk yeterli olmayıp, tüm kat maliklerinin (oy birliği) muvafakati ve değişikliğin belediye tarafından onaylanması gerekebilir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi (2019/3894 E.) ve 18. Hukuk Dairesi (2014/17211 E.K) kararlarında, havuzun yasallaştırılması veya proje tadilatı yoluyla ruhsata bağlanması için tüm kat maliklerinin onayının zorunlu olduğu, 4/5 çoğunlukla alınan kararların bu tür durumlarda geçersiz sayılacağı hükme bağlanmıştır.

3. Komşuluk Hukuku ve Rahatsızlık Verici Faaliyetler 

KMK’nın 18. maddesi uyarınca, kat malikleri bağımsız bölümlerini ve ortak yerleri kullanırken birbirlerini rahatsız etmemek ve haklarını karşılıklı olarak dürüstlük kuralları içinde kullanmakla yükümlüdürler. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (2013/6217 E.) ve 5. Hukuk Dairesi (2022/4265 E.) kararlarına göre, beşte dört çoğunluk sağlanmış olsa dahi, yapılacak tesisin:

İmar mevzuatına aykırı olmaması,

Diğer kat maliklerinin bağımsız bölümlerini kullanmalarını engellememesi,

Kat maliklerini rahatsız edici nitelikte bulunmaması gerekir.

4. İzlenebilecek Hukuki Yollar

 Yargı kararları ışığında, projeye aykırı veya huzur bozucu bir havuz inşaatına karşı şu yollar izlenebilir:

Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali: Havuz yapılmasına dair bir kurul kararı alınmışsa, bu kararın kanunun aradığı nitelikli çoğunluğa (duruma göre 4/5 veya oy birliği) sahip olmadığı gerekçesiyle Sulh Hukuk Mahkemesi’nde iptal davası açılabilir.

Müdahalenin Men’i ve Eski Hale Getirme Davası: Ortak alana rızasız veya projeye aykırı bir müdahale söz konusu ise, inşaatın durdurulması, müdahalenin önlenmesi ve alanın projeye uygun eski haline getirilmesi talebiyle Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılabilir.

İdari İtiraz ve İptal Davası: Proje onayı veya ruhsat aşamasında belediyeye itiraz edilebilir. Belediyece onaylanan tadilat projelerinin tüm kat maliklerinin muvafakatini içermemesi durumunda, bu idari işlemin iptali için idare mahkemesinde dava açılması mümkündür.

Sonuç: 30 yıl önceki bir projenin günümüzde uygulanması, mevcut kat maliklerinin güncel rızasını ve imar mevzuatına uygunluğunu gerektirir. Görsel bozulma, gürültü ve koku gibi şikayetler, KMK 18. madde kapsamında “rahatsızlık” olarak ileri sürülerek projenin durdurulması veya eski hale getirilmesi talep edilebilir.

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Siteye veya ortak alanlara havuz yapılması gibi uyuşmazlıklar, yalnızca çoğunluk hesabı ile çözülebilecek basit yönetim meseleleri olmayıp; Kat Mülkiyeti Hukuku, imar hukuku, komşuluk hukuku ve idare hukuku hükümlerinin birlikte değerlendirilmesini gerektiren çok katmanlı hukuki sorunlardır. Yanlış usulle alınan bir karar veya eksik muvafakat, ilerleyen aşamalarda telafisi güç hak kayıplarına yol açabilmektedir.

Bu tür uyuşmazlıklarda uzman avukat desteği özellikle şu nedenlerle gereklidir:

Doğru Rıza Oranının Tespiti: Somut olayda 4/5 çoğunluğun yeterli olup olmadığı, yoksa proje tadilatı nedeniyle oy birliğinin mi gerektiği, Yargıtay içtihatları ışığında teknik değerlendirme gerektirir. Yanlış çoğunlukla alınan kararlar kesin hükümsüzlük riski taşır.

Proje ve Ruhsat İncelemesi: Belediyeden alınan ruhsat veya tadilat onaylarının, tüm kat maliklerinin muvafakatini içerip içermediği ve imar mevzuatına uygunluğu ancak hukuki ve teknik inceleme ile ortaya konulabilir.

Dava Türünün ve Görevli Mahkemenin Doğru Belirlenmesi: Kat malikleri kurulu kararının iptali, müdahalenin men’i, eski hale getirme, idari iptal davası veya tazminat taleplerinin hangisinin (veya hangilerinin birlikte) açılacağı stratejik önem taşır. Yanlış dava türü veya görevli mahkeme seçimi, davanın usulden reddine yol açabilir.

Komşuluk Hukuku ve Rahatsızlık İddialarının İspatı: Gürültü, koku, görsel bozulma ve değer kaybı gibi hususların hukuken “rahatsızlık” sayılıp sayılmayacağı ve nasıl ispatlanacağı, Yargıtay ve Anayasa Mahkemesi içtihatlarına hâkimiyet gerektirir.

Hak Kayıplarının Önlenmesi: Sürelerin kaçırılması, eksik delil sunulması veya yanlış hukuki yol izlenmesi, kat maliklerinin dava hakkını tamamen kaybetmesine neden olabilir.

Sonuç olarak; siteye havuz yapılması gibi ortak alanlara ilişkin uyuşmazlıklarda, hem önleyici hukuki danışmanlık aşamasında hem de dava sürecinde, Kat Mülkiyeti Hukuku alanında deneyimli bir avukattan profesyonel destek alınması, hak kayıplarının önlenmesi ve sürecin etkin şekilde yönetilmesi bakımından zorunludur.

Bu tür uyuşmazlıklarda, Kat Mülkiyeti ve site yönetimi kaynaklı davalarda tecrübeli 2M Hukuk Avukatlık Bürosu tarafından yapılacak hukuki değerlendirme ve temsil, sürecin Yargıtay içtihatlarına uygun ve sonuç odaklı yürütülmesini sağlayacaktır.

1. Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Tanım ve Hukuki Niteliği 

Yargıtay kararlarında ölünceye kadar bakma sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 611. maddesi uyarınca; bakım borçlusunun bakım alacaklısını ölünceye kadar bakıp gözetmeyi, bakım alacaklısının da bir malvarlığını veya bazı malvarlığı değerlerini ona devretme borcunu üstlendiği bir sözleşme olarak tanımlanmaktadır. Bu sözleşme, her iki yana borç yükleyen (ivazlı) ve talih ile tesadüfe bağlı sonuçlar doğuran bir nitelik taşır. Bakım borçlusu, bakım alacaklısına ömür boyu bakmayı üstlenirken; bakım alacaklısı da bunun karşılığı olarak bir edim (taşınır, taşınmaz veya intifa hakkı gibi) sunmaktadır.

2. Ölünceye Kadar Bakım Sözleşmesi : Geçerlilik Koşulları ve Şekil Şartı 

Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi kararlarında, ölünceye kadar bakma sözleşmelerinin geçerliliği için “resmi şekil” şartı üzerinde önemle durulmaktadır.

Resmi Şekil Zorunluluğu: TBK’nın 612. ve Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 545. maddesi gereğince, bu sözleşmelerin miras sözleşmesi şeklinde (noter huzurunda veya sulh hukuk hâkimi önünde) düzenlenmesi zorunludur. Resmi şekilde düzenlenmeyen sözleşmelere dayanılarak tapu iptali ve tescil hükmü kurulması mümkün değildir.

İstisna: Devletçe tanınmış bir bakım kurumu tarafından yetkili makamların belirlediği koşullara uyularak yapılmışsa, geçerliliği için yazılı şekil yeterlidir.

Ehliyet: Sözleşmenin yapıldığı tarihte murisin fiil ehliyetine sahip olması şarttır. Ayırtım gücü bulunmayan kimsenin yaptığı işlemlere sonuç bağlanamaz ve bu durum her zaman ileri sürülebilir.

3. Bakım Borçlusunun Yükümlülükleri

 Bakım borçlusunun yükümlülüğü, aksi kararlaştırılmadığı sürece, bakım alacaklısını ailesi içerisine alıp;

İkametgâh (konut) temini,

Besleme ve giydirme,

Hastalığında tedavi ve gerekli ihtimamı gösterme,

Manevi yönden her türlü yardım ve desteği sağlama ödevlerini kapsar. Bakım borçlusu, aldığı malların kıymetine ve bakım alacaklısının sosyal konumuna göre hakkaniyet kuralları çerçevesinde hareket etmek zorundadır. Bakıp gözetme koşulunun geçerliliği için sözleşme tarihinde alacaklımın özel bakıma muhtaç olması şart değildir; bu ihtiyacın sonradan doğması sözleşmenin geçerliliğini etkilemez.

4. Sözleşmenin Feshi ve İrat Tahsisi 

Sözleşmeden doğan ödevlere aykırılık nedeniyle ilişkinin çekilmez hale gelmesi durumunda taraflara fesih hakkı tanınmıştır (TBK m. 617).

Tek Yanlı Fesih: Bakım borçlusunun kusuruyla bakım yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde, bakım alacaklısı sözleşmeyi feshederek verdiği taşınmazın tapu iptali ve tescilini talep edebilir. Fesih geçmişe etkili sonuç doğurur.

İrat Tahsisi: Hâkim, sözleşmeyi feshetmek yerine, taraflardan birinin talebiyle veya resen, tarafların birlikte yaşamasına son vererek bakım alacaklısına ömür boyu gelir (irat) bağlayabilir. Bu durum genellikle tarafların kusursuz olduğu veya birlikte yaşamanın imkânsızlaştığı hallerde (örneğin bakım alacaklısının evlenmesi veya borçlunun ağır hastalığı) uygulanır.

Mücbir Sebep: Bakım borçlusunun elinde olmayan nedenlerle (ağır sağlık sorunları vb.) edimini yerine getirememesi durumunda doğrudan fesih yerine irat tahsisi yoluna gidilmesi gerektiği vurgulanmaktadır.

5. Muris Muvazaası ve Mal Kaçırma İddiaları 

Yargı kararlarında en sık karşılaşılan uyuşmazlık konusu, ölünceye kadar bakma sözleşmesinin mirasçılardan mal kaçırma amacıyla (muvazaalı) yapıldığı iddiasıdır.

Değerlendirme Kriterleri: Bir temlikin muvazaalı olup olmadığı belirlenirken; murisin yaşı, fiziki ve genel sağlık durumu, aile koşulları ve ilişkileri, elindeki mal varlığının miktarı, temlik edilen malın tüm mamelekine oranı ve bu oranın makul olup olmadığı dikkate alınır.

Gerçek İrade: Eğer murisin asıl amacı bakılmak değil de belirli bir mirasçıyı kayırmak veya diğerlerinden mal kaçırmak ise sözleşme muvazaalı kabul edilir ve iptal edilir. Ancak murisin bakılma ihtiyacı gerçekse ve bakım borçlusu bu görevi yerine getirmişse, temlik edilen malın değeri yüksek olsa dahi muvazaa kabul edilmez.

İspat: Bakım alacaklısının sağlığında bakım borcuna aykırılık nedeniyle dava açmamış olması, bakım borcunun yerine getirildiğine dair karine teşkil edebilir.

6. Mirasçıların Hakları ve Dava Ehliyeti

Bakım Borcuna Aykırılık: Bakım borcunun yerine getirilmediği iddiasıyla sözleşmeyi feshetme hakkı, kural olarak bakım alacaklısına aittir. Bakım alacaklısı sağlığında bu hakkı kullanmamışsa, mirasçıları bakım borcunun yerine getirilmediği iddiasıyla dava açamazlar.

Muvazaa ve Ehliyetsizlik: Mirasçılar, sözleşmenin muvazaalı olduğu veya murisin sözleşme tarihinde ehliyetsiz olduğu iddialarıyla her zaman dava açabilirler.

Mülkiyeti Geçirme Borcu: Bakım alacaklısı öldüğünde, taşınmazın mülkiyeti henüz devredilmemişse, mirasçılar bu mülkiyeti bakım borçlusuna geçirme borcu altındadır. Aksi halde bakım borçlusu mirasçılara karşı tapu iptal ve tescil davası açabilir.

7. Bakım Borçlusunun Ölümü Bakım borçlusunun ölümü sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez; bakım borcu mirasçılarına intikal eder. Ancak bakım alacaklısı, borçlunun ölümünden itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içinde sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir (TBK m. 618). Bu durumda alacaklı, borçlunun iflası halinde masadan isteyebileceği miktara eşit bir para talep edebilir; malı aynen geri isteyemez.

8. Usuli Hususlar

Ölünceye kadar bakma akdine dayalı tapu iptal ve tescil davalarında verilen hükümler “izhari” (açıklayıcı) niteliktedir; mülkiyet kararın kesinleşmesiyle kütük dışı kazanılır.

Tapu maliki murisin tüm mirasçılarının davada taraf olması, taraf teşkilinin sağlanması bakımından zorunludur.(bir yazı önerisi)

Muvazaa iddiaları zamanaşımına tabi değildir ve her zaman ileri sürülebilir.

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmelerinde Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Ölünceye kadar bakma sözleşmeleri; miras hukuku, borçlar hukuku ve taşınmaz hukuku alanlarının kesişiminde yer alan, uygulamada en fazla uyuşmazlık çıkan sözleşme türlerinden biridir. Özellikle İstanbul, Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Gebze ve Anadolu Yakası genelinde açılan davalarda; bu sözleşmelerin muvazaalı olup olmadığı, bakım borcunun gereği gibi yerine getirilip getirilmediği ve tapu devrinin hukuki sonucu sıklıkla yargılamaya konu olmaktadır.

Uygulamada en çok yapılan hatalar; sözleşmenin resmi şekle uygun yapılmaması, murisin ehliyet durumunun yeterince araştırılmaması, bakım borcunun kapsamının somutlaştırılmaması ve mirasçıların yanlış hukuki sebebe dayanarak dava açmasıdır. Bu tür hatalar, telafisi güç hak kayıplarına ve uzun süren davalara yol açabilmektedir.

Özellikle muris muvazaası iddialarında Yargıtay; murisin yaşı, sağlık durumu, aile ilişkileri, devredilen malın tüm malvarlığına oranı ve bakım ilişkisinin fiilen yerine getirilip getirilmediğini titizlikle incelemektedir. Bu nedenle sürecin, güncel Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi içtihatlarına hâkim bir avukat tarafından yürütülmesi büyük önem taşır.

Bu noktada İstanbul Tuzla merkezli 2M Hukuk Avukatlık Bürosu, ölünceye kadar bakma sözleşmelerinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davaları, muris muvazaası davaları ve fesih/irat talepleri konusunda; hem bakım alacaklıları hem de mirasçılar açısından profesyonel ve sonuç odaklı hukuki destek sunmaktadır.

Ölünceye kadar bakma sözleşmeleri, doğru kurgulanmadığında veya yanlış dava stratejisi izlendiğinde geri dönülmesi zor sonuçlar doğurabileceğinden, uzman avukat desteğiyle hareket edilmesi hukuki bir zorunluluk haline gelmektedir.

1. Kira Uyarlama Davasının Hukuki Temeli ve Niteliği

Kira Uyarlama Davası Nedir? Şartları, Süreci ve Yargıtay’a Göre Uygulaması. Kira uyarlama davası, sözleşme hukukuna egemen olan “sözleşmeye bağlılık” (Ahde Vefa – Pacta Sunt Servanda) ilkesinin istisnai bir uygulamasını teşkil eder. Kural olarak, sözleşme yapıldığı andaki koşullarla aynen uygulanmalıdır. Ancak, sözleşme kurulduktan sonra ifası sırasında ortaya çıkan, taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü ve objektif nitelikteki olaylar nedeniyle edimler arasındaki dengenin bir taraf aleyhine katlanılamayacak derecede bozulması durumunda, bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet ve dürüstlük kurallarına aykırı bir durum yaratabilir (Yargıtay 6. HD – 2015/6627; Yargıtay 3. HD – 2017/5251).

Bu noktada, “işlem temelinin çökmesi” veya “Clausula Rebus Sic Stantibus” (beklenmeyen hal şartı) ilkesi devreye girer. Yargı kararlarına göre, sözleşmenin temelini oluşturan şartların sonradan esaslı surette değişmesi halinde, hâkimin sözleşmeye müdahalesi gündeme gelir. Bu müdahalenin hukuki dayanağı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 138. maddesinde düzenlenen “Aşırı İfa Güçlüğü” hükmü ile daha önceki dönemde Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 1, 2 (dürüstlük kuralı) ve 4. maddeleridir (Yargıtay HGK – 2003/13-332; Yargıtay 13. HD – 2012/2412). Uyarlama, sözleşmeye istisnai, tali (ikincil) ve yardımcı bir çözüm yolu olarak kabul edilir ve özellikle uzun süreli borç ilişkilerinde uygulama alanı bulur (Yargıtay 6. HD – 2015/11014).

2. Kira Uyarlama Davasının Şartları

Yargıtay kararlarında ve TBK m. 138’de kira uyarlama davasının açılabilmesi için bir dizi şartın bir arada bulunması gerektiği vurgulanmaktadır. Bu şartlar şunlardır:

Olağanüstü ve Öngörülemeyen Bir Durumun Ortaya Çıkması: 

Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır. Yargı kararlarında harp, ülkeyi sarsan ciddi ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon ve paranın satın alma gücündeki önemli ölçüde düşüş gibi durumlar örnek olarak gösterilmektedir (Yargıtay 3. HD – 2017/7432; Yargıtay 6. HD – 2015/6627). Olaylar öngörülebilir olsa dahi, bunların sözleşmeye etkilerinin kapsam ve biçim bakımından bu derecede tahmin edilememiş olması da bu şartın gerçekleşmesi için yeterli görülebilir (Yargıtay 13. HD – 2012/2412).

Değişen Durumun Borçludan Kaynaklanmaması: Ortaya çıkan olağanüstü durum, uyarlama talep eden taraftan (borçludan) kaynaklanmamış olmalıdır (Yargıtay 3. HD – 2017/7304).

Edimler Arasındaki Dengenin Aşırı Derecede Bozulması: Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır. Edimler arasındaki denge, aşırı ölçüde ve açık biçimde bozulmuş olmalıdır (Yargıtay 3. HD – 2017/12987; Yargıtay 13. HD – 2010/17858).

Borcun Henüz İfa Edilmemiş veya İhtirazi Kayıtla İfa Edilmiş Olması: Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak (ihtirazi kayıtla) ifa etmiş olmalıdır (Yargıtay 3. HD – 2017/7304; Yargıtay 6. HD – 2014/3305). Geçmişe yönelik olarak ödenmiş kira bedelleri için uyarlama talep edilemez (Yargıtay 3. HD – 2024/1623).

Sözleşmede veya Kanunda Uyarlama Hükmü Bulunmaması: Sözleşmede veya kanunda değişen hal ve şartlara dair bir intibak kaydı veya hüküm bulunmamalıdır. Ancak, sözleşmede bulunan bir hükmün uygulanmasının TMK m. 2/2 uyarınca hakkın kötüye kullanılması anlamına gelebileceği durumlarda da uyarlama talep edilebilir (Yargıtay 3. HD – 2017/5992).

3. Usul ve Esaslar

Kira uyarlama davalarında mahkemelerin izlemesi gereken usul ve esaslar Yargıtay kararlarında detaylı olarak belirlenmiştir:

Bilirkişi İncelemesi: Mahkeme, uyarlama koşullarının oluşup oluşmadığını tespit etmek amacıyla konularında uzman üç kişilik bir bilirkişi kurulundan denetime elverişli ve gerekçeli bir rapor almalıdır (Yargıtay 3. HD – 2017/7304; Yargıtay 3. HD – 2017/5992).

Bilirkişi Raporunun İçeriği: Bilirkişi raporunda, kira bedelinin tespitine ilişkin davalardaki yöntemlerden farklı olarak, uyarlama davasına özgü ilkeler çerçevesinde şu hususlar araştırılıp değerlendirilmelidir:

Kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu.

Bölgedeki kira parasını etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticari gelişmeler.

Emsal kira paraları (ancak bunlar sadece yardımcı kaynak olarak dikkate alınır).

Vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar.

Döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar.

Ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı (Yargıtay 3. HD – 2017/12987; Yargıtay 3. HD – 2018/5741).

Hâkimin Rolü ve Karar: Hâkim, öncelikle sözleşmedeki özel intibak hükümlerini inceler. Böyle bir hüküm yoksa, bilirkişi raporu ve diğer deliller ışığında işlem temelinin çöküp çökmediğini değerlendirir. Uyarlama gerektiği kanaatine varırsa, TMK m. 1’deki yetkisine dayanarak, hak ve nesafet, doğruluk ve dürüstlük kuralları (TMK m. 2/1, 4) çerçevesinde sözleşmedeki boşluğu doldurarak yeni kira bedelini belirler (Yargıtay 13. HD – 2012/2412; Yargıtay 6. HD – 2015/859). Hâkim, tarafların sözleşmeyi yapmaktaki farazi iradelerini ve birleşen amaçlarını göz ardı etmemeli, sözleşmeyi tamamen yeni bir hale dönüştürmemelidir (Yargıtay 3. HD – 2017/11362).

Uygulama Tarihi: Uyarlanan yeni kira bedeli, dava tarihinden itibaren geçerli olur (Yargıtay 13. HD – 2010/11127).

Kararın Gerekçeli Olması: Mahkeme kararı, toplanan delillerin kabul ve ret yönlerini, dayanaklarını içerir şekilde gerekçeli ve Yargıtay denetimine uygun olmalıdır (Yargıtay 6. HD – 2015/6627).

4. Özel Durumlar ve Değerlendirmeler

Tacirler Yönünden Değerlendirme: Tacir olan davacıların TTK m. 20/1 uyarınca “basiretli bir iş adamı gibi” davranma yükümlülüğü vardır. Bu nedenle, Türkiye’de yıllardır yaşanan istikrarsız ekonomik koşullar gibi durumların tacirler açısından öngörülebilir olduğu kabul edilebilir ve bu durumda uyarlamanın “öngörülmezlik” şartı oluşmayabilir (Yargıtay HGK – 2003/13-332).

TBK m. 344 ile İlişkisi: Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m. 344, beş yıldan uzun süreli sözleşmelerde kira bedelinin hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenmesine imkân tanımaktadır. Bu hüküm, bir nevi yasal uyarlama imkânı sunmaktadır. Bu nedenle, beş yıllık süre dolmadan sadece kira bedelinin rayiçlerin altında kaldığı gerekçesiyle açılan uyarlama davasının, TBK m. 344’ü bertaraf edeceği gerekçesiyle reddedilebileceği yönünde ilk derece mahkemesi kararı bulunmaktadır (İlkDerece – İstanbul Anadolu 5. Sulh Hukuk Mahkemesi – 2024/128).

Derdestlik ve Etkisi: Derdest (görülmekte olan) bir uyarlama davası, kira alacağının tahsiline yönelik davaları doğrudan etkiler. Bu durumda, alacak davasına bakan mahkemenin, uyarlama davasının sonucunu beklemesi gerekebilir (Yargıtay 3. HD – 2018/7526). Ancak, uyarlama davası kesinleşmeden kiracı, sözleşmedeki kira bedelini tek taraflı olarak eksik ödeyemez veya indirim yapamaz (Yargıtay 3. HD – 2024/1623). Bir yazı önerisi.

Kira Uyarlama Davalarında Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Kira uyarlama davaları, görünüşte yalnızca kira bedelinin değiştirilmesine ilişkin olsa da, TBK m. 138, TMK m. 1, 2 ve 4, yerleşik Yargıtay içtihatları ve teknik bilirkişi değerlendirmeleri nedeniyle son derece karmaşık ve teknik davalardır. Bu davalarda yapılacak usul veya strateji hataları, haklı taleplerin dahi reddedilmesine yol açabilmektedir.

Özellikle

Olağanüstü durumun öngörülemezliğinin somutlaştırılamaması,

Edimler arasındaki dengenin katlanılamaz ölçüde bozulduğunun doğru şekilde ispat edilememesi,

Bilirkişi raporuna zamanında ve teknik itirazların yapılmaması,

Dava tarihinin ve uyarlamanın uygulanacağı tarihin yanlış belirlenmesi,

TBK m. 344 ile TBK m. 138 arasındaki ilişkinin yanlış kurgulanması,

gibi hususlar davanın esastan kaybedilmesine neden olabilmektedir.

Bu nedenle kira uyarlama davalarının, kira hukuku ve Yargıtay uygulamalarına hâkim, ekonomik verileri ve emsal kararları doğru okuyabilen uzman bir avukat tarafından yürütülmesi büyük önem taşır.

Tuzla – İstanbul’da Kira Uyarlama Davalarında Hukuki Destek

2M Hukuk Avukatlık Bürosu (Tuzla / İstanbul) olarak;
kira uyarlama davaları başta olmak üzere konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin uyuşmazlıklarda, güncel Yargıtay içtihatları ve uygulama esasları ışığında müvekkillerimize etkin hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktayız. Kira sözleşmenizin mevcut ekonomik koşullar karşısında adil olmayan sonuçlar doğurduğunu düşünüyorsanız, hak kaybına uğramadan önce profesyonel hukuki destek almanız önemle tavsiye edilir.

1. Sözleşmede Artış Oranının Belirlenmemesi veya Belirsiz Olması Durumu

Kira Sözleşmesinde Artış Oranı Yoksa Zam Yapılır mı? Ev Sahibi Zam İsteyebilir mi? Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi kararlarında, kira sözleşmesinde artış oranının açıkça yazılmaması veya “enflasyon oranında”, “yasal oranda” gibi muğlak ifadelerle belirtilmesi durumunda, bu şartın “belirli ve muayyen” olmadığı kabul edilmektedir.

Artış Şartının Geçersizliği: Sözleşmede artış oranı belirtilmemişse veya hangi oranın (TEFE, TÜFE, ÜFE) uygulanacağı net değilse, artış şartı geçersizdir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (E. 2020/237) ve Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (E. 2012/16728k) kararlarına göre, artış şartı belirli ve muayyen olmadığından kiraya verenin tek taraflı belirlemesine itibar edilemez.

Sabit Kira Bedeli İlkesi: Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi (E. 2017/708), 5 yıllık sözleşme süresi içinde artış şartı öngörülmemişse, kira bedeline artış uygulanmasının yasal olarak mümkün olmadığını ve kiracının bedeli sabit tutma hakkı bulunduğunu belirtmiştir. Benzer şekilde Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (E. 2017/5904), artış hükmü bulunmayan sözleşmelerde kira bedelinin başlangıç miktarında sabit kalması gerektiğini vurgulamıştır.

2. Kiracının Geçmişte Gönüllü Olarak Artış Yapmasının Etkisi

Sorunun temelini oluşturan “kiracının 2 yıl boyunca artışlı ödeyip 3. yıl ödememesi” durumuna ilişkin emsal kararlar, kiracının bu tutumunun hukuka uygun olduğunu destekler niteliktedir.

Geçmiş Ödemelerin Bağlayıcılığı: 

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2020/237 sayılı kararında, somut olayda kiracının akit başlangıcından sonra iyi niyetle artış yaparak ödeme yaptığı, ancak daha sonraki dönemlerde bu artışı sürdürmediği durum incelenmiştir. Kararda, kiracının önceki dönemlerde artışlı ödeme yapmasının, belirsiz olan artış şartını geçerli hale getirmeyeceği ve kiraya verenin ispat yükünü yerine getiremediği belirtilmiştir.

Temerrüt Oluşmaması: 

Kiracının geçmişte TÜFE oranında ödeme yapmış olması, sözleşmede yazılı olmayan bir yükümlülüğü kalıcı hale getirmez. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (E. 2011/10959), kiracının TÜFE oranında artış yaparak ödeme yapmasının, sözleşmenin geçersiz artış hükmü nedeniyle orijinal kira bedelini aşan bir yükümlülük oluşturmayacağını hükme bağlamıştır. Dolayısıyla kiracı 3. yılda zam yapmadığında, ödenmeyen artış farkı nedeniyle temerrüde düşmüş sayılmaz ve tahliye edilemez.

3. Kiracının 3. Yılda Zam Yapmama Hakkı

İncelenen kararlar ışığında, sözleşmede açık bir hüküm yoksa kiracının 3. yılda zam yapmama hakkı bulunmaktadır.

Tek Taraflı Artış Talebinin Reddi: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (E. 2015/8838), artış şartı kararlaştırılmayan sözleşmelerde davacının (ev sahibi) artışlı kira bedeli istemesinin usulsüz olduğunu belirtmiştir. Kiracı, sözleşmedeki bedel üzerinden veya en son kabul edip ödediği bedel üzerinden ödemeye devam edebilir.

Hukuki Sonuç: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (E. 2015/12224K), sözleşmede artış şartı öngörülmediği halde mahkemece ÜFE oranında artış yapılarak temerrüt oluştuğuna karar verilmesini hatalı bulmuştur. Kiracının sözleşmede yazılı miktarı ödemesi yeterli görülmüştür.

4. Ev Sahibinin Hakları ve Kira Tespit Davası

Kiracının zam yapmama hakkı bulunmakla birlikte, bu durum kira bedelinin sonsuza kadar sabit kalacağı anlamına gelmez. Ancak bu artış otomatik değil, mahkeme kararıyla olmalıdır.

Kira Tespit Davası Gerekliliği: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (E. 2018/2245), sözleşmede artış şartı bulunmasa dahi ev sahibinin “Kira Tespit Davası” açarak hâkimden kira bedelinin belirlenmesini isteyebileceğini belirtmiştir. Ancak bu dava sonuçlanana kadar kiracı, sözleşmedeki bedeli (veya fiilen ödediği son bedeli) ödemeye devam edebilir.

Geriye Dönük Fark Talebi: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (E. 2012/6440), kira tespit davası açılmadığı sürece, geçmişe dönük olarak “sanki tespit ilamı varmış gibi” endeks uygulanarak kira farkı istenemeyeceğini hükme bağlamıştır.

Sonuç: Yargı kararlarına göre; 5 yıllık kira sözleşmesinde artış oranı yazılmamışsa, kiracının ilk 2 yıl iyi niyetle TÜFE oranında artış yapması, 3. yılda da artış yapma zorunluluğu doğurmaz. Artış şartı “belirli ve muayyen” olmadığından, kiracı 3. yılda zam yapmayarak son ödediği bedel üzerinden ödemeye devam etme hakkına sahiptir. Ev sahibi, ödenmeyen artış farkı için icra takibi yapamaz veya tahliye talep edemez; ancak gelecek dönemler için kira tespit davası açabilir.

Kira Artışı Uyuşmazlıklarında Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Kira sözleşmesinde artış oranının hiç belirlenmemesi veya belirsiz ifadelerle düzenlenmesi, uygulamada en sık uyuşmazlık yaşanan konuların başında gelmektedir. Yargıtay içtihatları, her somut olayda artış şartının belirli ve muayyen olup olmadığının, kiracının önceki ödeme davranışlarının hukuki sonuç doğurup doğurmadığının ve temerrüt şartlarının oluşup oluşmadığının ayrı ayrı değerlendirilmesini zorunlu kılmaktadır.

Uygulamada en sık yapılan hatalar; kiracının geçmişte gönüllü olarak yaptığı artışların kalıcı bir yükümlülük doğurduğunun sanılması, sözleşmede artış hükmü bulunmamasına rağmen icra takibi başlatılması ve kira tespit davası açılmadan artış talep edilmesidir. Bu tür hatalar, açılan davaların reddine, icra takibinin iptaline ve ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir.

Özellikle Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Gebze ve Çayırova gibi kira sirkülasyonunun yüksek olduğu bölgelerde kira artışına ilişkin uyuşmazlıklar sıklıkla yargıya taşınmaktadır. Tuzla 2M Hukuk Avukatlık Bürosu, kira artışı, kira tespit davaları ve temerrüt kaynaklı tahliye uyuşmazlıklarında Yargıtay uygulamasına uygun, stratejik ve sonuç odaklı hukuki destek sunmaktadır. Kiracı veya kiraya veren açısından hak kaybı yaşanmaması için uzman avukat desteği büyük önem taşır.

Giriş

Bina aidatı ödenmezse ne olur? Bu çalışma, aidat borcunun ödenmemesi durumunda kat maliklerinin karşılaşacağı hukuki sonuçları, sunulan yargı kararları ve dokümanlar çerçevesinde analiz etmektedir. İncelemeler, aidat borcunun tahsili için başvurulabilecek yasal yolları, uygulanacak mali yaptırımları ve bu süreçlerde dikkat edilmesi gereken usuli detayları ortaya koymaktadır.

1. Bina aidatı : Yasal Yollara Başvuru, İcra Takibi ve Dava Hakkı

Yargı kararlarının tamamına yakınında ortak olan en temel bulgu, aidat borcunu ödemeyen kat maliki aleyhine yasal yollara başvurulabileceğidir. Bu hak, hem yöneticiye hem de diğer kat maliklerine tanınmıştır. Anayasa Mahkemesi’nin bir kararında da atıf yapılan KMK’nın 20. maddesi bu hakkın yasal dayanağını oluşturmaktadır: “Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir.” (AYM – 18/9/2014; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu – 2017/1995)

2. Gecikme Tazminatı ve Faizi Uygulaması

Aidat borcunun zamanında ödenmemesinin en önemli mali sonucu, gecikme tazminatı veya faizi işletilmesidir. Bu konuda kararlar, faiz oranının kaynağına göre bir ayrım yapmaktadır:

Kanuni Oran: KMK’nın 20. maddesi, herhangi bir özel düzenleme bulunmaması halinde uygulanacak standart oranı belirler: “Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.” (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi – 2018/4842).

Kararlaştırılan Oranlar: Kat malikleri, yönetim planı veya kat malikleri kurulu kararlarıyla kanuni orandan farklı bir gecikme faizi oranı belirleyebilirler. Yargıtay, bu tür özel düzenlemelere öncelik tanımaktadır. Örneğin, Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2017/1685 sayılı kararında, yönetim planında ve genel kurul kararlarında aylık %5 oranında faiz belirlendiği için bu oranın uygulanması gerektiği vurgulanmıştır. Benzer şekilde, kooperatif genel kurullarında alınan kararlarla aylık %1,5 (Bakırköy 7. Asliye Ticaret Mahkemesi – 2018/1235) veya aylık %3 (Ankara 10. Asliye Ticaret Mahkemesi – 2021/228) gibi oranlar belirlenebilmekte ve bu kararlar üyeleri bağlamaktadır. İzmir Bölge Adliye Mahkemesi’nin 2018/1021 sayılı kararı, bu oranların 6098 sayılı TBK’nın 120/2. maddesindeki sınırı aşmaması gerektiğine dikkat çekmektedir.

3. Gecikme Tazminatının Başlangıç Tarihi

Yargıtay kararları, gecikme tazminatının hangi tarihten itibaren işletileceği konusunda net bir usul belirlemiştir. Bu, borcun muaccel hale geldiği ve borçlunun temerrüde düştüğü anın tespiti açısından kritik öneme sahiptir. Yargıtay 18. ve 20. Hukuk Dairelerinin istikrarlı kararlarında bu husus şöyle açıklanmıştır: “…dava konusu ortak giderin dayanağını oluşturan kat malikleri kurulu kararlarına davalılar katılmışsa karar tarihi, kararın alındığı toplantıya katılmamışsa bu kararın kendisine tebliğ edildiği ya da başka bir biçimde borcunu öğrendiği tarih, bu da yoksa hakkında açılan icra takibi nedeniyle ödeme emrinin tebliğ edildiği tarihin esas alınması...” (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi – 2014/22486; Yargıtay 20. Hukuk Dairesi – 2018/3877)

Bu sıralama, adil bir uygulama için borçlunun borçtan haberdar olmasının esas alındığını göstermektedir.

4. Farklı Perspektifler ve Özel Durumlar

Faizden Feragat: Kat malikleri veya kooperatif genel kurulu, gecikme faizi uygulanmamasına da karar verebilir. İstanbul Anadolu 11. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2022/112 sayılı kararında, genel kurulda “gecikme zammı alınmaması konusunda oy birliği ile karar alındığı” için faiz talebinin reddedildiği görülmektedir.

Sorumluluğun Doğmadığı Haller: Aidat borcunun doğabilmesi için ilgili hizmetten yararlanma ve borcun kaynağı olan kararların usulüne uygun olması gerekir. Ankara 13. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2020/340 sayılı kararında, dava konusu konutun üyeye teslim edilmediği gerekçesiyle aidat ve genel gider isteme şartlarının oluşmadığına hükmedilmiştir.

İcra İnkar Tazminatı: Aidat borcunun likit (belirli ve muaccel) olması ve borçlunun takibe haksız itiraz etmesi durumunda, alacaklı lehine asıl alacağın %20’sinden az olmamak kaydıyla icra inkar tazminatına hükmedilebilir (İstanbul Anadolu 5. Asliye Ticaret Mahkemesi – 2024/97; Yargıtay 23. Hukuk Dairesi – 2011/3860).

Sonuç

Aidat ödeme yükümlülüğünün ihlali, kat malikleri ve kooperatif ortakları için ciddi hukuki ve mali sonuçlar doğuran bir durumdur. Yargı kararları, bu ihlal karşısında alacaklı olan yönetici veya diğer maliklere, icra takibi ve dava açma yoluyla alacaklarını tahsil etme imkanı tanıdığını net bir şekilde ortaya koymaktadır. Bu süreçte, borca ek olarak KMK, yönetim planı veya genel kurul kararlarıyla belirlenen oranlarda gecikme tazminatı talep edilmesi standart bir uygulamadır. Yargı kararları, faiz oranının belirlenmesinden faizin başlangıç tarihine kadar sürecin usuli ayrıntılarını netleştirmiş olup, her davanın kendi özel koşulları (kararların tebliği, borçlunun durumu vb.) içinde değerlendirilmesi gerektiğini vurgulamaktadır. Bir yazı önerisi.

Giriş

Bu çalışma, “Yönetim planı olmadan kat mülkiyeti kurulabilir mi?” sorusuna ilişkin olarak sunulan Yargıtay, Danıştay, Uyuşmazlık Mahkemesi ve ilk derece mahkemesi kararlarının analiziyle hazırlanmıştır. İncelenen kararlar, sorunun yanıtının tek ve kesin olmadığını, konunun yasal düzenlemeler, fiili durumlar ve yargısal yorumlar çerçevesinde farklılıklar gösterdiğini ortaya koymaktadır. Çalışma, bu farklı perspektifleri bir araya getirerek sorunun hukuki boyutlarını aydınlatmayı amaçlamaktadır.

1. Yönetim Planının Kurucu Unsur Olarak Yasal Dayanağı

Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planını kat mülkiyetinin kurulması için gerekli temel belgelerden biri olarak saymaktadır. Yargıtay ve Danıştay kararları bu yasal zorunluluğu sıklıkla teyit etmektedir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2013/15750 E. sayılı kararında bu durum net bir şekilde ifade edilmiştir: “Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı.”

Benzer şekilde, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2023/572 E. sayılı kararında, özellikle toplu yapılar için yönetim planının birleştirici ve zorunlu niteliği vurgulanmıştır: “Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar.”

Bu kararlar, yasal düzenlemenin kat mülkiyeti rejiminin temelini oluşturan ve tüm malikleri bağlayan bir “sözleşme” olarak yönetim planını zorunlu kıldığını göstermektedir.

2. Yasal Zorunluluğun Aşıldığı Durumlar ve Yargısal Yorumlar

Yasal kuralın katılığına rağmen, yargı kararları hakkaniyet ve pratik gereklilikler doğrultusunda esneklik göstermektedir.

Mahkeme Kararıyla “İmzalanmış Sayılma”: Malikler arasında anlaşmazlık olması ve bazılarının yönetim planını imzalamaktan imtina etmesi, kat mülkiyeti kurma hakkını ortadan kaldırmamalıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/2000 E. sayılı kararında bu duruma çözüm getirilmiştir. Kararda, KMK’nın 12. maddesinde sayılan belgelerin (proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerektiği, ancak “Yönetim planının paydaşlar tarafından imzalanmaktan kaçınılması halinde ise imzalanmış sayılması suretiyle” kat mülkiyetine geçişin mümkün olduğu belirtilmiştir. Bu yorum, kötü niyetli engellemelerin önüne geçmeyi amaçlamaktadır.

Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2019/363 E. sayılı kararı, önemli bir istisnayı ortaya koymaktadır. KMK’nın 14. maddesine atıf yapan karar, kat irtifakı kurulurken yönetim planı verilmişse, “Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez” hükmünü hatırlatır. Bu, sürecin başında verilen bir planın yeterli görüldüğünü ve mükerrer bir işlemden kaçınıldığını gösterir.

Fiilen Yönetim Plansız veya Ayrı Planlarla Var Olan Kat Mülkiyeti: Özellikle birden fazla parseli kapsayan sitelerde, yasal anlamda “toplu yapı” yönetimine geçilmemişse, her parselin kendi kat mülkiyeti ve kendi yönetim planı ile varlığını sürdürdüğü görülmektedir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2024/8460 E. sayılı kararı bu durumu örneklendirir:”…taraflar arasında her iki parseli kapsayan bir yönetim planı bulunmadığı gibi 634 sayılı Kanun kapsamında toplu yapı yönetim planı da her iki parsel için kat malikleri kurulunca kabul edilerek tapu kütüğüne tescil edilmediği…”

Bu gibi durumlarda, kat mülkiyeti mevcuttur ancak parseller arası ilişkiler ve ortak giderlere ilişkin uyuşmazlıklar KMK yerine genel hükümlere (Türk Medeni Kanunu, Borçlar Kanunu) göre çözümlenir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2018/3771 E. sayılı kararında belirtildiği gibi, toplu yapı yönetimine geçilmediyse “uyuşmazlıkta Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin değil, genel hükümlerin uygulanması gerekmektedir.”

Sonuç

Sonuç olarak, “Yönetim planı olmadan kat mülkiyeti kurulabilir mi?” sorusuna verilecek yanıt, hukuki ve fiili duruma göre değişmektedir:

Hukuken (De Jure): Hayır, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. maddesi uyarınca, yönetim planı kat mülkiyetinin kurulması için zorunlu bir kurucu belgedir. Tapu siciline tescil için sunulması gerekir.

Yargısal Uygulamada ve Fiiliyatta (De Facto): Evet, belirli koşullar altında yönetim planı olmadan da kat mülkiyeti kurulabilir veya varlığını sürdürebilir.

Maliklerin imzadan kaçınması halinde mahkeme kararıyla planın “imzalanmış sayılması” mümkündür.

Kat irtifakı aşamasında sunulan bir yönetim planı, kat mülkiyetine geçiş için yeterlidir.

Birden çok parselden oluşan yapılarda, tüm parselleri kapsayan birleşik bir “toplu yapı yönetim planı” olmasa dahi, her parsel kendi içinde kat mülkiyetli olarak var olabilir. Bu durumda, parsellerin ortak yönetimine ilişkin uyuşmazlıklar KMK yerine genel hükümlere tabi olur.

Dolayısıyla, yönetim planının yokluğu kat mülkiyetinin kurulmasına mutlak bir engel teşkil etmemekle birlikte, bu eksiklik anagayrimenkulün yönetimi ve ortaya çıkacak uyuşmazlıklarda uygulanacak hukuk kurallarının niteliğini temelden değiştiren önemli bir hukuki sonuç doğurmaktadır. Bir yazı önerisi.

Yönetim Planı Olmadan Kat Mülkiyeti Kurulabilir mi?

“Yönetim planı olmadan kat mülkiyeti kurulabilir mi?” sorusu, özellikle site yönetimleri, toplu yapılar ve büyük konut projeleri bakımından uygulamada sıkça gündeme gelmektedir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. maddesi uyarınca yönetim planı, kat mülkiyetinin kurulması için kural olarak zorunlu ve kurucu bir belgedir. Yargıtay ve Danıştay kararlarında yönetim planı, tüm kat maliklerini bağlayan ve kat mülkiyeti rejiminin temelini oluşturan bir “sözleşme” olarak kabul edilmektedir.

Bununla birlikte yargısal uygulamada, katı yasal düzenlemeye istisnalar getirildiği görülmektedir. Maliklerin yönetim planını imzalamaktan kaçınması hâlinde, mahkeme kararıyla yönetim planının imzalanmış sayılması suretiyle kat mülkiyetine geçiş mümkün olabilmektedir. Ayrıca kat irtifakı kurulurken yönetim planı sunulmuşsa, kat mülkiyetine geçiş aşamasında yeniden plan aranmadığı Yargıtay içtihatlarıyla kabul edilmiştir.

Özellikle Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Gebze ve Çayırova gibi çok parselden oluşan sitelerde, tüm parselleri kapsayan bir toplu yapı yönetim planı bulunmasa dahi, her parsel kendi içinde kat mülkiyetli olarak varlığını sürdürebilmektedir. Bu durumda parseller arası uyuşmazlıklar Kat Mülkiyeti Kanunu yerine Türk Medeni Kanunu ve Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine göre çözümlenmektedir.

Sonuç olarak, yönetim planı hukuken zorunlu olmakla birlikte, fiiliyatta planın yokluğu kat mülkiyetinin varlığını her durumda ortadan kaldırmamaktadır. Ancak bu eksiklik, yönetim, temsil ve gider paylaşımı gibi konularda ciddi hukuki riskler doğurmaktadır. 2M Hukuk Avukatlık Bürosu, kat mülkiyeti ve site yönetimi uyuşmazlıklarında Yargıtay uygulamasına uygun, etkin hukuki danışmanlık sunmaktadır.

I. Divan Kurulunun Seçimine İlişkin Temel Kurallar

1)Divan kurulu seçimi, toplantı yeter sayısının (nisabın) sağlandığının tespit edilmesinden ve genel kurulun açılmasından sonra yapılmalıdır.

Bu sıra emredici niteliktedir; aksi hâlde genel kurul yok hükmünde sayılabilir. (Dernekler Yön. m.15; Meslek Birlikleri ve Federasyonları Tüzüğü m.25; Yargıtay 11. HD, 2016/11805 E., 2016/9753 K.)

2)Toplantı açılmadan önce divan seçimine geçilmesi usulsüzlüktür.
Açılış → yoklama → nisabın tespiti → divan seçimi sırası korunmalıdır. (Yargıtay 11. HD, 2016/11805 E., 2016/9753 K.)

3) Uygulamada divan seçimi, gündemin ikinci veya üçüncü maddesi olarak yapılabilir; ancak mutlaka açılış ve yoklamadan sonra olmalıdır. (Ankara 9. ATM, 2020/637 E., 2021/478 K.; Bakırköy 3. ATM, 2023/100 E., 2024/376 K.)

4) Divan kurulu üyeleri, genel kurula katılanların oylarıyla seçilir; aday listeleri veya önergeler oylanır.
(İzmir 1. ATM, 2024/258 E., 2025/779 K.)

5) Divan seçimine ilişkin karar nisabı, hazirun cetvelindeki toplam sayı değil, oylamaya katılanların sayısı esas alınarak belirlenir. (Yargıtay 23. HD, 2015/6627 E., 2015/— K.)

7) Genel kurul toplantı başkanı ve divan kurulu (heyet) toplantıya katılanlar arasından seçilir.
Divan başkanı ve üyelerinin kat maliki olma zorunluluğu yoktur.

8)Kat Mülkiyeti Kanunu’nda divan heyetine ilişkin özel bir düzenleme bulunmadığından, öncelikle yönetim planındaki hükümler uygulanır.
Yönetim planında divan heyetine ilişkin bir düzenleme varsa bu hüküm bağlayıcıdır.

9)Yönetim planında yasaklama yoksa divan kurulu; kat malikleri veya vekilleri arasından, malik olsun veya olmasın yönetim kurulu üyeleri arasından, profesyonel site yöneticileri, danışmanlar, avukatlar veya mevzuata hâkim üçüncü kişiler arasından seçilebilir.

10)Yönetim kurulu üyelerinin divan heyetinde yer alması, tek başına hukuka aykırılık oluşturmaz.
Yönetim planında açık yasak yoksa mümkündür.

11)Kat Mülkiyeti Kanunu’nda divan kurulunun kaç kişiden oluşacağına ilişkin açık ve emredici bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu nedenle divan kurulunun üye sayısı, öncelikle tapu sicilinde kayıtlı yönetim planındaki hükümlere, yönetim planında da bir düzenleme yoksa genel kurulun iradesine göre belirlenir. Uygulamada ve yerleşik içtihatlarda özellikle çok sayıda bağımsız bölümü bulunan sitelerde divan kurulunun; en az üç kişiden (bir divan başkanı, bir kâtip üye ve bir sayman üye) oluşturulması gerektiği kabul edilmektedir.

II. Divan Kurulunun Genel Kurulu Yönetmesine İlişkin Kurallar

1)Divan kurulu seçildikten sonra genel kurulun sevk ve idaresini tamamen üstlenir.
(Antalya 1. ATM, 2023/255 E., 2024/331 K.)

2) Divan; gündem maddelerini sırayla görüşmeye açar, söz taleplerini yönetir, önergeleri oylamaya sunar ve sonuçları tespit eder.
(Antalya 1. ATM, 2023/255 E., 2024/331 K.)

3) Genel kurul kararları, kural olarak toplantıya katılanların oy çokluğu ile alınır.
(Kayseri 2. ATM, 2023/610 E., 2025/500 K.)

4)Divan, oylamaların sağlıklı yapılması için kimlik, yaka kartı ve katılım kontrolü gibi tedbirleri alabilir.
(İzmir 1. ATM, 2024/258 E., 2025/779 K.)

5) Açık oylama esastır; ancak katılanların yarıdan fazlasının talebiyle gizli oylamaya geçilebilir.
(İzmir 1. ATM, 2024/258 E., 2025/779 K.)

6) Oylama sonucuna itiraz edilmesi hâlinde divan oyları yeniden sayabilir; tekrar sayım yapılması usule aykırılık oluşturmaz.
(Bakırköy 3. ATM, 2023/100 E., 2024/376 K.)

7) Divan kurulunun en önemli görevlerinden biri, toplantı tutanağının gerçeği yansıtacak şekilde düzenlenmesini sağlamaktır.
(Yargıtay 11. HD, 2016/11805 E., 2016/9753 K.)

8) Tutanakta; görüşmelerin, oylamaların ve kabul–ret oy sayılarının açıkça gösterilmemesi, genel kurulun yokluğuna yol açabilir.
(Yargıtay 11. HD, 2016/11805 E., 2016/9753 K.)

9)Divanın, söz hakkı vermemesi veya sayım taleplerini keyfî biçimde reddetmesi, iptal davalarında hukuka aykırılık iddiasına konu olabilir.
(İstanbul BAM 17. HD, 2021/1484 E., 2025/832 K.)

III. İtirazlar ve Muhalefet Şerhine İlişkin Kurallar

1)Genel kurul kararlarının iptali için kural olarak muhalefet şerhinin tutanağa geçirilmiş olması gerekir.
(1163 sayılı KK m.53/1)

2)Toplantıya katıldığı hâlde muhalefet şerhi koymayan ortakların iptal davası açma hakkı bulunmaz.
(Bakırköy 4. ATM, 2021/1039 E., 2022/635 K.; Kayseri 2. ATM, 2021/671 E., 2022/756 K.)

3)Divan başkanı, her gündem maddesinden sonra veya toplantı sonunda itiraz ve şerh olup olmadığını sormalıdır.
(Bakırköy 4. ATM, 2021/1039 E., 2022/635 K.; Antalya 1. ATM, 2021/412 E., 2023/66 K.)

4)Toplantıya katılmaması gereken kişilerin oylamaya katılması ve bunun sonuca etkili olması hâlinde, muhalefet şerhi şartı aranmayabilir.
(Yargıtay 23. HD, 2015/6627 E., 2015/— K.)

5)Divanın itirazları dinlemediği veya tutanağa geçirmediği iddiaları, tanık ve kamera kayıtları gibi delillerle ispatlanmalıdır.
(Kayseri BAM 6. HD, 2022/2750 E., 2022/2729 K.)

IV. Vekâletle Oy Kullanımına ve Denetime İlişkin Kurallar

1)Kat malikleri, genel kurulda oylarını yetkili bir vekil aracılığıyla serbestçe kullanabilir. Divan kurulu, vekâletnamelerin geçerliliğini denetlemekle yükümlüdür; ancak bu denetim yetkisi toplantı sırasında ibraz edilen vekâletlerle sınırlıdır.
Bu hak, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile tanınmış temel bir katılım ve temsil hakkı olup, özüne dokunulamaz niteliktedir. (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.31)

Divanın görevi; vekâletnamenin toplantı anında sunulup sunulmadığını, temsil edilen kat maliki adına düzenlenip düzenlenmediğini ve açık bir sahtecilik bulunup bulunmadığını şekli olarak kontrol etmektir.
(Kayseri 2. ATM, 2023/610 E., 2025/500 K.)

2)Divan kurulunun vekâletnameleri denetleme yetkisi, “toplantı anı” ile sınırlıdır.
Toplantıdan günler önce vekâletname toplanması, yönetim ofisine teslim edilmesi, onaylatılması veya ön incelemeye tabi tutulması divanın yetki alanında değildir. Bu tür uygulamalar, divanı kanunda öngörülmeyen şekilde idari ve yargısal bir merci haline getirir.

3)Usulsüz veya mükerrer vekâletlerin tespiti hâlinde, divan bu oyları hesaptan düşerek sonucu yeniden değerlendirebilir.
Ancak bu değerlendirme, yalnızca toplantı sırasında somut ve açık şekilde tespit edilebilen durumlarla sınırlıdır. (Bakırköy 3. ATM, 2023/100 E., 2024/376 K.)

4)Geçersiz vekâletler toplantı veya karar nisabını düşürüyorsa, alınan kararlar yoklukla malul olabilir veya iptal yaptırımına tabi tutulabilir.
Bu hâlde hukuki sonuç, vekâletin geçersizliğinin karar sonucuna etkisine göre belirlenir.
(Yargıtay 11. HD, 2009/3958 E., 2010/10323 K.; Yargıtay 20. HD, 2017/2634 E., 2018/1986 K.)

5)Divan heyeti üyeleri, başka kat maliklerinden aldıkları vekâletler kapsamında, vekil oldukları maliklerin oylarını kendi ibralarında dahi kullanabilirler.
6)Vekâlet belgelerinin oy kullanımı sırasında divana ibraz edilmemesi, hukuka aykırılık iddiasına konu olabilir.
Bu durum, divanın toplantı anındaki denetim yükümlülüğü kapsamında değerlendirilir. (Yargıtay 20. HD, 2017/4740 E., 2017/10436 K.)

7)Divanın toplantı başında vekâletle oy kullanma kurallarını açıklaması, iyi ve hukuka uygun bir uygulamadır.
Ancak bu açıklama, kanunda öngörülmeyen yeni şartlar ihdas etme veya temsil hakkını sınırlama sonucunu doğuramaz.
(İstanbul BAM 17. HD, 2021/1484 E., 2025/832 K.)

8)Kat Mülkiyeti Kanunu, vekâletin nasıl verileceğine, hangi şekil şartlarını taşıyacağına veya önceden bildirilmesine ilişkin herhangi bir sınırlama öngörmemiştir.
Kanun koyucu, vekâletle temsil hakkının serbestçe kullanılabilmesini amaçlamış; bu alanı bilinçli olarak şekil serbestisine bırakmıştır.
(KMK m.31 – lafız ve amaçsal yorum)

9)Vekâlet sözleşmeleri kural olarak şekle tabi değildir.
Yazılı şekil, noter onayı, önceden bildirim veya herhangi bir idari prosedür aranmaz; taraf iradelerinin uyuşmasıyla geçerli şekilde kurulmuş olur.
(6098 sayılı TBK m.502 vd.; Yargıtay 20. HD, 2017/2756 E., 2018/4282 K.)

10)Kat mülkiyeti ilişkilerinde vekâlet sözleşmesine ilişkin Borçlar Kanunu hükümleri aynen uygulanır.
Kat mülkiyeti mevzuatında bu serbestliği ortadan kaldıran veya sınırlayan bir istisna bulunmamaktadır.
(Yargıtay 20. HD, 2017/2756 E., 2018/4282 K.)

11)Bir kat malikini temsilen toplantıya katılan kişinin yazılı vekâletnamesi bulunmasa dahi, temsil edilen malik tarafından itiraz edilmedikçe temsil geçerlidir.
Temsilin hukuki varlığı şekle değil, iradeye dayanır.
(Yargıtay 18. HD, 2007/10272 E., 2007/10513 K.)

12)Vekâlet ilişkisinin geçerliliği için noter onayı, önceden bildirim veya yönetim tarafından yapılacak bir “ön onay” şartı aranamaz.
Bu tür şartlar kanunda öngörülmemiş olup, temsil hakkını kısıtlayıcı niteliktedir.
(Yargıtay 20. HD, 2017/2756 E., 2018/4282 K.)

13)Yönetim planı ile vekâletnamenin toplantıdan en az 7 gün önce yönetim ofisine teslim edilmesi ve onaylatılması şartının getirilmesi gibi sınırlamalar, kanunda karşılığı olmayan bir sınırlamalardır.
(KMK m.31; TBK m.502 vd.)

14) “Teyit edilmemiş, onay kaşesiz vekâletlerin toplantı günü dikkate alınmayacağı” gibi yönetim planında hüküm konulması, kat malikinin iradesini bertaraf eden niteliktedir ve yok hükmündedir.

15) Kanunla tanınan temsil hakkını zorlaştıran, şekle bağlayan ve özünü ortadan kaldıran bu tür düzenlemeler hukuki sonuç doğurmaz; yok hükmünde kabul edilmelidir.(kat, mülkiyeti ile ilgili yazılar.

Giriş

Bu çalışma, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin inşaatı kararlaştırılan sürede teslim edememesi (temerrüde düşmesi) durumunda, arsa sahibinin gecikmeden kaynaklanan zararlarını talep etme hakkını, özellikle kira geliri kaybı, sözleşmede belirtilen kira bedelinin artırılması ve diğer tazminat kalemleri açısından incelemektedir. Rapor, sunulan literatür taraması sonuçlarına dayanarak hazırlanmıştır.

1. Gecikme Tazminatının Hukuki Niteliği ve Şartları

Gecikme tazminatı, TBK m. 118’de düzenlenmiş olup, borcun geç ifa edilmesinden dolayı alacaklının uğradığı zararın giderilmesini amaçlar. Literatürde bu tazminatın “müspet (olumlu) zarar” kapsamında olduğu kabul edilmektedir.

Tazminat talebinin doğması için belirli şartların bir araya gelmesi gerekir. Arsa sahibinin gecikme tazminatını isteyebilmesi için; yüklenicinin eseri teslim borcunda temerrüde düşmüş olması, bunun sonucunda bir zararın meydana gelmiş olması, bu zarar ile yüklenicinin eseri geç teslim etmesi arasında uygun illiyet bağının bulunması ve bu zararın yüklenicinin kusurundan doğmuş olması gerekmektedir.”

Yüklenicinin kusuru, tazminat sorumluluğu için kritik bir unsurdur. Yüklenicinin kusurlu olduğu karine olarak kabul edilir ve kusursuzluğunu ispat yükü kendisine aittir. Arsa sahibinin talebi karşısında kusuru olmadığını ispat eden yüklenici tazminat ödemekten kurtulacaktır. Arsa sahibinin ispat yükü ise uğradığı zararın varlığını kanıtlamaktır.

2. Gecikme Tazminatının Kapsamı: Kira Kaybı ve Diğer Zararlar

Gecikme tazminatı, arsa sahibinin malvarlığında gecikme olmasaydı bulunacağı durum ile mevcut durum arasındaki farkı kapatmayı hedefler. Bu kapsamda tazminat, hem fiili zararları hem de yoksun kalınan kârı içerir.

a) Yoksun Kalınan Kâr Olarak Kira Kaybı: İnşaatın zamanında teslim edilmemesi nedeniyle arsa sahibinin elde etmekten mahrum kaldığı kira geliri, yoksun kalınan kârın en tipik örneğidir. Arsa sahibinin, yapı veya bağımsız bölüm teslimi ile elde edeceği kira bedelleri, yoksun kalına kar kapsamında değerlendirilmektedir. Bununla birlikte yoksun kalınan kâr kapsamında değerlendirilen bu kira bedellerine ilişkin talebin yükleniciye yöneltilebilmesi için de sözleşmede açık bir hükmün varlığı aranmayacakken, kira bedelinin açıkça belirlenmemiş olduğu durumlarda emsal kira bedelleri dikkate alınarak hesaplama yapılacaktır.

b) Düşük Kalan Kira Bedelinin Artırılması: Sözleşmede gecikme tazminatı olarak maktu bir kira bedeli belirlenmiş olabilir. Ancak bu bedelin enflasyon veya piyasa koşulları nedeniyle zamanla düşük kalması mümkündür. Taraflar, gecikilen her ay için maktu bir bedel belirlemişler ancak belirlenen bu bedel zamanla düşük kalmışsa hakkaniyete göre yeni bir bedel tespit edilebilir.

c) Fiili Zararlar: Arsa sahibinin gecikme nedeniyle cebinden çıkan ve normalde yapmayacağı harcamalar fiili zarar olarak nitelendirilir. Temerrüt sonucu arsa sahibi teslim alamadığı bağımsız bölüm adına kendisine başka bir bağımsız bölüm kiralamak zorunda kalmış olabilir ya da bu sözleşmeye dayalı olarak akdettiği başka bir sözleşmede… edimini yerine getiremediği için tazminat ödemek zorunda kalmış olabilir. Bu durumlar arsa sahibinin yüklenicinin teslimde temerrüdü sonucu uğradığı fiili zararlardır.”

Bu kalemlere ek olarak, ihtar ve noter masrafları gibi giderler de fiili zarar kapsamında talep edilebilir

3. Talep Hakkının Kullanılması ve Usuli Konular

Gecikme tazminatı, arsa sahibinin temel seçimlik haklarından biri olan “aynen ifa” ile birlikte ileri sürülmelidir. Eğer arsa sahibi aynen ifadan vazgeçerse, bu tür bir tazminat talebinde bulunamamaktadır. Arsa sahibi ancak aynen ifayla birlikte gecikme tazminatı isteyebilecektir.

Arsa sahibinin, gecikmeli de olsa ifayı kabul etmesi, gecikme tazminatı talep hakkını ortadan kaldırmaz. Önemli bir usuli detay olarak, arsa sahibinin ifayı kabul ederken bu hakkını saklı tuttuğuna dair bir “ihtirazi kayıt” düşmesine gerek yoktur. İfayı kabulden sonra istenmesi için arsa sahibinin kabul ederken ihtirazi kayıtla hakkını saklı tuttuğunu belirtmiş olması gerekmez.

Tazminat talep edilebilecek süre, yüklenicinin temerrüde düştüğü tarih ile inşaatın fiilen teslim edildiği tarih arasındaki zaman dilimini kapsar. İnşaatın arsa sahibi veya üçüncü bir kişi tarafından tamamlanması (nama ifa) durumunda dahi, işin tamamlandığı tarihe kadar geçen süre için gecikme tazminatı istenebilir.

Sonuç

Sunulan literatür çerçevesinde, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin inşaatı zamanında teslim etmemesi halinde arsa sahibinin hukuken güçlü haklara sahip olduğu görülmektedir.

Kira Talebi: Arsa sahibi, gecikme süresi boyunca mahrum kaldığı kira gelirini “yoksun kalınan kâr” olarak, aynen ifa talebiyle birlikte yükleniciden talep edebilir.

Kira Artırım Talebi: Sözleşmede kararlaştırılan gecikme tazminatı (kira bedeli) zamanla düşük kalmışsa, arsa sahibi mahkemeden bu bedelin güncel rayiçlere göre hakkaniyet çerçevesinde artırılmasını isteyebilir.

Diğer Zararlar: Kira kaybına ek olarak, arsa sahibi gecikme nedeniyle ödemek zorunda kaldığı ek kira giderleri, üçüncü kişilere ödediği tazminatlar ve diğer masraflar gibi fiili zararlarını da talep etme hakkına sahiptir.

Bu hakların kullanılabilmesi için yüklenicinin temerrüde düşmede kusurlu olması esastır. Ancak kusur karinesi yüklenicinin aleyhine işlediğinden, kusursuzluğunu ispat etmediği sürece tazminat sorumluluğu devam edecektir. Arsa sahibinin ise zararının miktarını ve gecikme ile olan illiyet bağını ispatlaması gerekmektedir. Bir yazı önerisi.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde gecikme tazminatı, kira kaybı, kira artırım talepleri ve diğer maddi zararların talep edilmesi süreci, oldukça teknik ve uzmanlık gerektiren bir hukuki alandır. Bu tür uyuşmazlıklarda yapılacak küçük bir hata bile, arsa sahibinin ciddi maddi kayıplar yaşamasına veya haklarını hiç ileri sürememesine neden olabilir. Özellikle İstanbul, Tuzla, Pendik, Kartal, Gebze, Tepeören ve Bayramoğlu gibi bölgelerde yaygın olan arsa payı karşılığı inşaat projelerinde, sözleşmelerin karmaşık yapısı, kira tazminatı hesaplamaları, illiyet bağının ispatı ve sözleşme hükümlerinin yorumu gibi hususlar, yalnızca bu alanda uzmanlaşmış bir avukat tarafından sağlıklı şekilde yönetilebilir.

Yargı kararlarında da vurgulandığı üzere; kira kaybının yoksun kalınan kâr olarak talep edilmesi, sözleşmede belirlenen sabit kira bedelinin rayiç piyasa koşullarına göre artırılması, fiili zararların belgelenerek yükleniciye yöneltilmesi ve temerrüt süresinin doğru hesaplanması gibi konular, derin hukuki bilgi ve uygulama tecrübesi gerektirir. Ayrıca, gecikme tazminatının yalnızca aynen ifa talebiyle birlikte ileri sürülebileceği ve yüklenicinin kusurunun ispat yükünün nasıl dağıtılacağı gibi önemli usuli detaylar da dava sonucunu doğrudan etkiler.

Bu nedenle, sürecin başından itibaren deneyimli bir inşaat hukuku avukatı ile çalışmak; arsa sahibinin zararını eksiksiz talep edebilmesi, tazminat hesaplamalarının doğru yapılması ve yüklenicinin olası savunmalarına karşı güçlü bir hukuki pozisyon elde etmesi açısından hayati önem taşır. İstanbul Tuzla Pendik Kartal Gebze Tepeören Bayramoğlu avukat desteği ile hareket etmek, yalnızca dava sürecinin etkin yönetimini sağlamakla kalmaz, aynı zamanda müvekkilin yatırımını ve mülkiyet haklarını da güvence altına alır.