Kat Mülkiyeti Hukuku

Av. Meryem GÜNAY

Kiracının sorumlu olduğu bina giderleri ve bu sorumluluğun yasal çerçevesi, öncelikle Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve Türk Borçlar Kanunu (TBK) ile birlikte, taraflar arasındaki kira sözleşmesi hükümleriyle belirlenir.

Kiracının hangi tür bina giderlerinden sorumlu olduğu ve bu sorumluluğun yasal çerçevesi, öncelikle kira sözleşmesi hükümleri ile belirlenir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde ortak gider aidat alacağının kimin tarafından ve ne şekilde ödeneceği kararlaştırılabilir. Sözleşmedeki bu şartlar tarafları bağlar.

Buna karşın KMK’ya göre, anagayrimenkulün ortak giderleri ile bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri esasen kat malikinin sorumluluğundadır (KMK 20/1. KMK madde 20’de belirtilen giderler arasında kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri, bunlar için toplanacak avanslar, anagayrimenkulün sigorta primleri, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderler ve ortak tesislerin işletme giderleri sayılır.

Ancak, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesi uyarınca, kiracı, kat malikinin 20. madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, kat maliki ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur. Bu sorumluluk, kiracının ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Bina yöneticisi veya kat maliklerinden biri, ortak giderleri ödemeyen borcu ister kat malikinden, isterse bağımsız bölümü kullanan kiracıdan, ya da her ikisinden birlikte talep etme hakkına sahiptir. Kiracının sorumluluğu kira sözleşmesi devam ettiği sürece mevcuttur. Kiracı kullanılan yeri tahliye etmişse gider ve avanslardan sorumluluğu sona erer. Yönetici veya kat maliki artık eski kiracıya karşı dava açamaz ve icra takibi yapamaz.

Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri de gider sorumluluğunu düzenler. TBK madde 302 ve 303’e göre, kiralananın aynından doğan giderlere (zorunlu sigorta, vergi vb., aksi kararlaştırılmamışsa) ve kiralananın kullanımı ile ilgili kiraya veren veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere kiraya veren katlanır. Buna karşılık, TBK madde 317’ye göre, kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür; bu konuda yerel adete bakılır.

İçtihatlarda belirtilen ve kiracının sorumlu tutulabileceği bina giderleri veya aidat kapsamında olduğu anlaşılan harcama türleri şunlardır:

Apartman/Site Aidatları ve Genel Giderler: Bu, genellikle KMK 20 kapsamındaki giderleri ve avansları içeren geniş bir kategoridir. Aidat, apartman/site yönetimine ödenir.

Ortak Kullanım ve Yönetim Giderleri: Sözleşme veya yönetim planı ile belirlenen, binanın ortak kullanım ve yönetiminden kaynaklanan giderler. Bu giderler arasında sözleşmede sayılanlar ve benzeri masraflar olabilir.

Kullanıma Dayalı Giderler: Kiralananın doğrudan kullanılmasından kaynaklanan giderler kiracıya ait olabilir. Bunlar arasında yakıt parası, kaloriferci ücreti ve ortak alanların aydınlatma giderleri sayılmıştır. Sözleşmeye göre su, havagazı, elektrik giderleri, çevre temizlik vergisi, yakıt, yönetim, kaloriferci, kapıcı, bekçi gibi tüm işletme giderleri de kiracıya ait olabilir.

Olağan Temizlik ve Bakım Giderleri: Kiralananın olağan kullanımı için gerekli olan temizlik ve bakım masrafları TBK gereği kiracıya aittir. Sözleşme ile temizlik giderleri ve güvenlik giderleri gibi masraflar kiracıya yüklenebilir.

Yönetim Giderleri: Yönetici aylığı gibi binanın yönetiminden kaynaklanan giderler KMK kapsamında esasen malik sorumluluğunda olsa da sözleşme ile kiracı sorumluluğuna yüklenebilir.

Kiracının sorumlu olmadığı gider türleri:

Ana Yapının Aynına İlişkin veya Esaslı Onarım Giderleri: Binanın ana yapısıyla ilgili esaslı onarım giderleri veya ana yapının aynına ilişkin giderler kiracının sorumluluğunda değildir. Benzer şekilde, bağımsız bölümün onarım giderleri, iyileştirici tadilatlar veya bağımsız bölümün güçlendirilmesi gibi kalıcı masraflar kat malikinin sorumluluğundadır.

Sözleşmede Sayılmayan Giderler: Kira sözleşmesi gider sorumluluklarını belirlemişse, kiracı sözleşmede sayılanlar dışındaki giderlerden sorumlu olmayabilir.

Uzman Desteği Neden Önemlidir?

Bina giderleri ve kira ilişkileri hukuki açıdan karmaşık olabilir. Yanlış bilgilendirme ya da eksik anlaşmalar, hem ev sahibini hem de kiracıyı maddi zarara uğratabilir. Özellikle çok katlı binalarda yaşayan kiracılar için ortak giderlerin sınırları net olmayabilir. İstanbul’un Maltepe, Kartal, Pendik, Tuzla gibi hızla gelişen ilçelerinde bu tür sorunlarla sıkça karşılaşılmaktadır. Bir hukuk uzmanının görüşü, hem sözleşme hazırlığı aşamasında hem de anlaşmazlık durumunda size yol gösterir. Yasal haklarınızı bilerek hareket etmek, olası dava ve icra süreçlerinden korunmanızı sağlar. Unutmayın, bilinçli hareket etmek, uzun vadede en kazançlı çözümdür.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 45. maddesi gereğince, ana taşınmazın dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri, ancak bütün kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılabilir Buna göre dış duvarın reklam amacıyla kiralanması için kat maliklerinin oybirliği gerekir ve genel kurulda oybirliği olmaması halinde kira sözleşmesi geçersiz olur.

Sonuç olarak, binanın ortak alan olan dış cephesinin reklam amacıyla kiraya verilmesi işlemi için tüm kat maliklerinin oybirliği gereklidir. Ancak, bir işyerinin kendi bağımsız bölümünün dış cephe sınırları içine, abartılı olmayan, estetiği bozmayan ve rahatsızlık vermeyen bir reklam panosu asması için (yönetim planı veya kurul kararıyla yasaklanmamışsa) genellikle diğer kat maliklerinin oybirliği veya izni aranmaz.

Anahtar Kelimeler: bina dış cephesine reklam asmak, dış cephe reklam kiralama şartları, Kat Mülkiyeti Kanunu reklam, çatıya reklam yerleştirme kuralları, kat maliklerinin oybirliği, ortak alan reklam panosu, dış duvara reklam pano asma, reklam amaçlı dış cephe kullanımı, iş yeri cephe reklam kuralları

Av. Meryem Günay

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre apartman ya da site yönetiminde önemli kararların alınabilmesi için belirli çoğunlukların sağlanması gerekmektedir. Bu önemli işlemlerden biri de yönetim planının değiştirilmesidir.

Yönetim Planı Nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesi uyarınca, yönetim planı; bir apartmanın ya da sitenin nasıl yönetileceğini belirleyen, tüm kat maliklerini bağlayan yazılı bir belgedir. Bu plan;

Ana taşınmazın yönetim şekli,

Bağımsız bölümlerin kullanım amacı ve şekli,

Yönetici ve denetçilerin ücretleri,

Ortak alanların kullanımı gibi hususları düzenler.

Yönetim Planı Değişikliği Nasıl Yapılır?

Yönetim planının değiştirilmesi sıradan bir karar değildir. Kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) oy birliğiyle alınmalıdır. Bu da, örneğin 20 daireli bir apartmanda en az 16 kat malikinin onayı gerektiği anlamına gelir.

Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Oy çokluğu değil, nitelikli çoğunluk aranır (5’te 4).

Alınan kararlar kat maliklerinin tümünü, onların yasal mirasçılarını (külli ve cüzi haleflerini) ve yöneticileri bağlayıcıdır.

Beşte dört çoğunluk sağlanmadan yapılan tüm değişiklikler hukuken geçersizdir.

Neden Önemlidir

Yönetim planı; apartmanda huzurlu yaşam, ortak gider paylaşımı, kullanım düzeni ve yönetici yetkilerinin belirlenmesi gibi pek çok konuda temel başvuru kaynağıdır. Bu nedenle keyfi ya da azınlık kararıyla değiştirilmesi mümkün değildir. Ayrıca yönetim planı, tapuda şerh verildiğinde üçüncü kişileri de bağlar.

Uzman Desteği Almanın Önemi

Yönetim planının değiştirilmesi, hem teknik hem de hukuki detaylar içeren önemli bir süreçtir. Beşte dört çoğunluğun sağlanması, alınan kararların usule uygun şekilde zapta geçirilmesi ve tapu müdürlüğüne bildirilmesi gibi aşamalar, dikkatli bir şekilde yürütülmelidir. Bu noktada, özellikle İstanbul gibi büyük şehirlerde Maltepe, Kartal, Pendik, Tuzla gibi ilçelerde yer alan çok sayıda bağımsız bölüme sahip sitelerde veya apartmanlarda süreç daha karmaşık hale gelebilmektedir. Bu nedenle, İstanbul’da kat mülkiyeti alanında uzman bir avukattan profesyonel destek almak, hem hukuki güvenliği sağlar hem de zaman ve hak kaybının önüne geçer. Yönetim planı değişiklikleriyle ilgili risklerden korunmak için mutlaka bir uzmana danışmanız tavsiye edilir.

Anahtar Kelimeler :

Yönetim planı nedir, Yönetim planı değişikliği nasıl yapılır, Kat Mülkiyeti Kanunu yönetim planı, Apartman yönetim planı değiştirme şartları, Kat maliklerinin oy çokluğu, 4/5 çoğunlukla alınan kararlar, Kat malikleri kurulu kararları, Site yönetim planı nasıl hazırlanır, Yönetim planı değişikliğinde oy oranı, Kat mülkiyeti yönetim planı örneği

Av. Meryem GÜNAY, Dr. Mehmet GÜNAY

Apartman yöneticisinin olağan veya olağanüstü toplantıya çağrı görevini süresi içinde yerine getirmemesi durumunda, kat malikleri toplantı çağrısı yapabilir mi?

Evet, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre apartman yöneticisinin toplantıya çağrı görevini yerine getirmemesi halinde kat malikleri bu işlemi bizzat kendileri gerçekleştirebilir.

Kat Maliklerinin İzlemesi Gereken Yol

Yöneticiye yazılı başvuru: Üçte bir çoğunluğu oluşturan Kat malikleri, yöneticiden olağanüstü toplantının yapılmasını istemeli ve çağrı yapmasını yazılı olarak talep etmelidir. Kat malikleri yöneticiden olağanüstü toplantı çağrı işlemlerini yapma talebinde bulunmadan kendileri doğrudan bu işlemleri yerine getiremez. Yöneticiye başvuru ön şarttır. Bu adım, ilerideki süreçte ispat kolaylığı sağlar. Yazılı çağrı yazısının iadeli posta yoluyla veya noter ihtarı aracılığıyla yapılması ileride ispat açısından doğabilecek sorunları ortadan kaldırmaya yardımcı olur.

Yönetici çağrıyı yapmazsa: Üçte bir kat maliklerinin yazılı talebine rağmen yönetici toplantıya çağrı işlemlerine başlamazsa, savsaklarsa, pasif direniş gösterirse veya bu konudaki talebi yazılı olarak reddederse kat malikleri, toplam maliklerin en az üçte birinin yazılı istemiyle, kendileri toplantıya çağrı yapabilir. Yani talebe rağmen yönetici genel kurulu olağanüstü toplantıya çağırmak için gerekli yazıları hazırlayıp, kat maliklerine yazılı veya posta yoluyla bildirim işlemlerini yapmazsa, bu konuda harekete geçmezse, bu işlemleri çağrı talebinde bulunan kat malikleri bizzat yapabilir. Çünkü kat malikleri asildir. Yönetici vekil. Vekili yapacağı işlemleri asil her zaman yapabilir. Ancak bunun için öncelikle yöneticiye başvuru şarttır.

Çağrı usulü:

Tüm kat maliklerine toplantı tarihi, yeri, saati ve gündem maddelerini içeren yazılı çağrı gönderilmelidir. Çağrı elden imza karşılığı yapılabileceği gibi, iadeli taahhütlü mektupla da yapılabilir. En az 15 gün önceden bildirim yapılması gereklidir.

Toplantı ve karar alma:

Kat malikleri kurulu, çağrı usulüne uygun yapılmışsa geçerli şekilde toplanabilir ve çoğunlukla karar alabilir. Yapılan olağanüstü toplantıda çifte çoğunluk oyuyla yeni bir yönetici seçilebilir.

Uzman Görüşü Almak Neden Önemlidir?

Apartman veya site yönetimlerinde en çok karşılaşılan problemlerden biri, yöneticinin kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmaması durumudur. Bu gecikme, yapılması gereken bakım, onarım veya yönetici değişikliği gibi önemli kararların alınmasını engelleyebilir. Ancak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, bu tür durumlarda kat maliklerine açık bir yol sunmaktadır. Yönetici çağrı görevini yerine getirmezse, kat maliklerinin en az üçte biri bu çağrıyı doğrudan yapma hakkına sahiptir.

Özellikle İstanbul gibi büyük şehirlerde ve Maltepe, Kartal, Pendik, Tuzla gibi hızla gelişen ilçelerde yaşayan kat malikleri, toplu yaşamın gerektirdiği disipline uymak adına bu hakkı doğru kullanmalıdır. Usule uygun yapılan çağrılar sayesinde geçerli kararlar

Anahtar Kelimeler: apartman yöneticisi toplantıya çağırmazsa ne olur, kat malikleri toplantıya nasıl çağrı yapar, kat mülkiyeti kanunu toplantı çağrısı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 29. Madde, olağanüstü genel kurul çağrısı, apartman genel kurul toplantısı nasıl yapılır, yönetici çağrı yapmazsa kat maliklerinin hakları, apartman toplantısı çağrı usulü, yönetici görevini yapmazsa ne olur, apartman yönetimi toplantı kararları, İstanbul apartman yönetimi toplantı, Maltepe apartman genel kurul, Kartal site yöneticisi değişikliği, Pendik olağanüstü toplantı çağrısı, Tuzla apartman yönetimi sorunları, İstanbul kat malikleri hakları, Tuzla site yönetimi genel kurul

Av. Meryem Günay, Av.Dr.Mehmet Günay

Genel Durum ve Yöneticinin Rolü

Öncelikle, apartman yönetiminin tüzel kişiliği bulunmamaktadır. Bu, kural olarak apartman yöneticisinin veya yönetim kurulunun bağımsız olarak dava ve taraf ehliyetinin olmadığı anlamına gelir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 38. maddesi gereğince yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişki vekâlet ilişkisi olarak tanımlanır. Yönetici bu sıfatla, yasa ve yönetim planından kaynaklanan yetkilerine dayanarak üçüncü kişilerle borç ve alacak ilişkisi doğuracak sözleşmeler yapabilir ve bu sözleşmelerden dolayı dava açabileceği gibi kendisine karşı da dava açılabilir

KMK madde 35, yöneticinin görevlerini sıralar. Bu görevler arasında kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi ve ana taşınmazın korunması için gereken tedbirlerin alınması gibi işler bulunur. Ayrıca, KMK madde 35’in belirli bentleri uyarınca, kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapma görevi de yöneticiye verilmiştir. 

Yöneticinin dava açma ve hukuki işlem yapma yetkisi 

Özel Yetki Gerektiren Durumlar (Kat Malikleri Kurulu Kararının Gerekliliği) : Rutin yönetim işlerinin ötesindeki dava veya hukuki işlemler için özel bir kat malikleri kurulu kararı ile yöneticinin yetkilendirilmesi gerekir.

Örneğin, kapıcı dairesiyle ilgili hukuki anlaşmazlık konusunda işlem yapma ve vekil tayin etme yetkisinin kat malikleri kurulu kararıyla verildiği belirtilmiş ve bu yetkiye dayanarak yöneticinin davada taraf olabileceği kabul edilmiştir. Bu durumda, yönetici tarafından avukata verilen vekaletin geçerliliği için, yöneticinin dava açması konusunda kat malikleri kurulunca yetki verilmiş olması gereklidir.

Örneğin bir olayda kat malikleri kurulunun teraslardaki tadilatların kaldırılması için gerekli hukuki işlemlerin yapılmasına karar verdiği ve bu karara istinaden yönetim kurulunun avukata vekâlet verilmesi kararı aldığı belirtilmiştir. Mahkeme, kat malikleri kurulunca bu davayı açmak üzere yönetime yetki verildiğinden yöneticinin aktif husumet ehliyeti bulunduğunu kabul etmiştir.

Örneğin bir olayda mahkeme kat maliklerinin ortak alanlardaki ayıpların giderilmesi için yönetime yetki verdiklerini ve yöneticinin KMK 35 (KMK kararlarını yerine getirme) ve KMK 40 (vekilin haklarına sahip olma) gereğince vekâlet vermesinde KMK’ya aykırı bir durum olmadığı gerekçesiyle direnme kararı vermiştir. Bu, yöneticinin vekâlet vermesinin, KMK’nın eylem için verdiği yetkiye dayandığını açıkça belirtir.

Örneğin bir olayda yöneticinin haksız fiil sebebiyle tazminat davası veya ayıplı işlerin giderilmesi için dava açma gibi belirli davalarda genel yetkisinin yeterli olmadığı, bu davaların KMK’nın yöneticiye tanıdığı görev ve yetkiler dahilinde olmadığı ve yöneticinin aktif dava ehliyeti bulunmadığı kabul edilmiştir. Bu, belirli davaların açılması için ayrıca bir yetkilendirme gerektiğini göstermektedir.

Buna karşın kat malikleri kurulunun yetkilendirme kararının gerekli olduğu durumlarda sadece yöneticiye avukata vekâlet verme konusunda yetki verilmesi yeterli değildir. Kat malikleri tarafından dava açılması konusunda olumlu olumsuz bir karar mevcut olmalıdır.

Özel yetki gerektirmeyen durumlar (Yöneticinin Kanuni Temsil Yetkisi) Yönetici KMK’nın tanıdığı yetkiler dahilinde dava açabilecektir. KMK madde 35’ten kaynaklanan yasal temsil yetkisi vardır. Bu yetki, belirli görevleri (özellikle aidat takibi gibi) yerine getirmek için avukata vekalet vermeyi kapsayabilir.

KMK madde 35’ten kaynaklanan ve yöneticinin kanuni görevi olan işlerde (özellikle aidat alacaklarının takibi gibi), yöneticinin bu görevi ifa etmek için avukata vekalet verme yetkisinin, yöneticilik sıfatından (ki bu sıfat kat malikleri kurulu seçimi ile kazanılır ve kanuni temsil yetkisinden kaynaklandığı, bu tür kanuni görevler için ayrıca spesifik bir vekalet verme kararının her zaman aranmayabileceği açıktır. Ancak bu durumlarda dahi, yöneticinin bizzat kat malikleri kurulu kararı ile o göreve seçilmiş olması önemlidir

Örneğin, KMK madde 35 gereği kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapma görevinin yöneticiye verildiği, bu görevi yerine getirmesi için site yöneticisi olmasının yeterli olduğu ve bu tür davaları açmak için vekil de tayin edebileceği, hatta avukata resmen düzenlenmiş vekaletname verebileceği belirtilmiştir. Yani KMK madde 35’in verdiği yetkinin avukata vekalet için yeterli olacaktır.

Örneğin, yöneticinin KMK madde 35’teki görevleri kapsamında, yasadan aldığı temsil yetkisine dayanarak çeşitli sözleşmeler kurabileceği ve bu sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda dava açabileceği (veya aleyhine dava açılabileceği) belirtilmiştir. Yönetici vekaletname ile tayin edilen bir vekil gibi değil, yasadan yetki alan yasal bir temsilcidir.

Yetkinin Kapsamı ve İstisnalar: Bazı durumlarda yönetici kat malikleri kurulu kararıyla dahi yetkilendirilemez. Örneğin ayıplı imalat gibi durumlarda, kat malikleri kurulu kararı ile de olsa yöneticiye dava açma yetkisi verilmesi hukuken mümkün değildir. Özellikle yükleniciye karşı ayıplı imalat nedeniyle uğranılan zararın tahsili gibi davaların bizzat kat malikleri tarafından açılması gerektiği ve bu tür davaların kat malikleri kurulu kararı ile yönetici tarafından açılabilecek işlemlerden olmadığı belirtilmiştir.

Ancak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi bizzat kat maliklerinin dava açma kuralına son içtihatlarında yeniden yorumlayarak bu katı kuralı esnekleştirmiştir. Şöyle ki Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ilgili kararlarında “…Günümüz hayatının getirdiği toplu site yapılaşmaları ya da çok katlı yapılarda kat malikleri sayısının oldukça fazla olması ve kat maliklerinin ortak kullanımına ayrılmış olan tesis ve alanların bir disiplin içinde bakılması, korunması ve onarılması; başka bir deyişle ortak kullanımdaki yerlerin yönetilmesi için yapılan harcamalar nedeniyle sadece tüm kat maliklerinin birlikte dava açabileceğinin veya tüm kat maliklerine karşı dava açılması gerektiğinin kabulü uyuşmazlıkları çözümsüzlüğe terk etme sonucunu doğuracağı hak arama özgürlüğü ve adalete erişim haklarını engelleyeceği gibi usul ekonomisi ilkesine de uygun olmayacaktır. Binanın ortak alanlarında kişilerin can ve mal güvenlikleri ile sağlıklarını tehlikeye atan eksik veya ayıplı işlerin giderilmesi konusunda site ve apartman kat malikleri kurulu tarafından yöneticiye Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesi uyarınca yetki verilebileceği gibi, aynı Kanun’un 35. maddesi gereğince anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan konularda gerekli tedbirleri onlar adına almakla görevli olması nedeniyle bu hususların yöneticinin görevi kapsamında kaldığının kabulü gerektiği, site ve apartmanın ortak alanlarındaki eksik ve ayıplı işlerin giderilmesinin yönetici tarafından talep edilmesinin hak, adalet ve hakkaniyet ile usul ekonomisi ilkelerine uygun bir çözüm olacağı, bu nedenle yöneticinin temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda olduğu gibi, binanın ortak yerleriyle sınırlı olarak kişilerin can ve mal güvenlikleri ile sağlıklarını tehlikeye atan eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi için açılması gereken davalarda, kat maliklerini temsilen dava açma ehliyeti bulunduğu var sayılmalıdır” şeklinde değerlendirmelerde bulunmuştur. Buna göre eksik veya ayıplı işlerin giderilmesi için kat maliklerini temsilen yönetici de dava açabilecektir.(bkz. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 15/03/2022 tarihli ve 2021/7671 E. 2022/2246 K. sayılı kararı).

Sonuç olarak apartman yöneticisinin avukata vekalet verebilmesi için kat malikleri kurulu kararının varlığının genellikle gerekli olduğu, ancak bunun mutlak bir zorunluluk olup olmadığının veya gerekliliğin kapsamının, yönetici tarafından yapılan hukuki işlemin niteliğine göre değişebileceği anlaşılmaktadır.

Neden Uzman Görüşü Almalısınız?

Kat Mülkiyeti hukuku, özellikle İstanbul, Maltepe, Kartal, Pendik, Tuzla gibi hızla gelişen bölgelerde apartman ve site yönetimlerinde sıkça karşılaşılan, ancak detayları çoğu zaman göz ardı edilen bir alandır. Hangi işlemler için özel kat malikleri kurulu kararı gerektiği, yöneticinin hangi durumlarda doğrudan yetkili olduğu ve verilen vekâletnamenin geçerliliği gibi hususlar, somut olaya göre değişkenlik gösterebilir. Bu nedenle, apartman yöneticisinin dava açması veya avukata vekâlet vermesi gibi işlemler öncesinde bir avukattan uzman hukuki danışmanlık alınması büyük önem taşır. Aksi takdirde, usul hataları nedeniyle davalar reddedilebilir ya da yönetici ve kat malikleri gereksiz hukuki sorumluluklarla karşı karşıya kalabilir.

Anahtar Kelimeler:
apartman yöneticisi avukata vekalet, kat malikleri kurulu kararı, Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetici dava açabilir mi, apartman davası, apartman yöneticisinin yetkileri, aidat davası, ayıplı imalat davası, yöneticinin dava ehliyeti

Av.Meryem Günay, Dr.Mehmet Günay

1. Kiracının Aidat Borcundan Sorumluluğu: Kim Öder, Yönetim Kime Başvurur?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın 20. maddesine göre anagayrimenkulün ortak giderlerine katılma yükümlülüğü öncelikle kat malikine aittir. Ancak, Kat Mülkiyeti Yasası’nın 22. maddesinin birinci fıkrasına göre, kat malikinin payına düşecek gider ve avans borcundan, gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar (kiracılar) da müştereken ve müteselsilen sorumludur.  634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 18/2. maddesi gereğince, kat maliklerinin borçlarına dair hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır. Kira sözleşmesinde aidatların kiracı tarafından ödeneceğine dair hüküm bulunsa dahi, apartman yönetimi/kat maliklerinin aidat ödemeyen kiracıya karşı izleyebileceği hukuki süreç, Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili yargı kararları çerçevesinde şekillenir.

Kira sözleşmesinde aidatların kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırılmışsa, bu hüküm kiracı ile kiralayan (kat maliki) arasında geçerlidir. Yani, apartman yönetimi aidat alacağı için hem kat malikine hem de kiracıya başvurabilir. Kira sözleşmesindeki hüküm, kiracının bu borcu kiralayana (malike) karşı üstlenmesidir; bu, yönetime karşı olan sorumluluğunu (kira miktarıyla sınırlı olmak kaydıyla) ortadan kaldırmaz.

2. Aidat Borcunun Belirlenmesi:

Ortak giderler ve aidat borçları, kat malikleri kurulu kararları veya işletme projesi ile belirlenir. Kat malikleri kurulu kararları, iptal edilmediği sürece tüm kat malikleri için bağlayıcıdır. Bu kararlar, kiracıyı da etkiler. Apartman yönetimi/kat malikleri, aidat alacağı için yasal yollara başvurmadan önce kiracıya ihtar çekebilir veya sözlü ikazda bulunabilir. Ancak temerrüt için ihtar zorunlu değildir.

3. Yönetimin İzleyebileceği Hukuki Süreç

Apartman yönetimi/kat malikleri, aidat borcunu ödemeyen kiracıya karşı doğrudan hukuki yollara başvurabilir. Yönetim, kiracının aidat borcu için kat malikine veya kiracıya veya her ikisine birden doğrudan icra takibi başlatabilir.

İcra Takibi: Yönetim, ödenmeyen aidat alacağının tahsili için kiracı aleyhine ilamsız icra takibi başlatır.  Aidat alacakları için icra takibine geçmeden önce kiracıya ayrıca bir ihtarname gönderme zorunluluğu yoktur.

İtirazın İptali Davası: Kiracının icra takibine itiraz etmesi durumunda, takip durur Yönetim, itirazın iptali ile takibin devamını sağlamak için kiracı aleyhine itirazın iptali davası açabilir. Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68. maddesinin 1. fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır. Bu, aidat alacağının tahsili için genellikle ilamsız icra takibi başlatılabileceği ve borçlu itiraz etse dahi bu belgelerle itirazın kaldırılması yoluna başvurulabileceği anlamına gelir. Kat malikleri kurulu kararı mahkemece iptal edilmediği sürece geçerlidir ve icra mahkemesince geçerliliği tartışılamaz

Gecikme Faizi/Tazminatı: Ödenmeyen aidat alacakları için gecikme faizi veya gecikme tazminatı talep edilebilir. Gecikme tazminatının, işletme projesinin tebliği tarihinden bu yoksa borcun öğrenildiği tarihten itibaren başlayacağı dikkate alınabilir.

Deliller: Yönetim, alacağını ispatlamak için yönetim planı, işletme projesi, kat malikleri kurulu kararları, ticari defterler ve kayıtlar gibi belgelere dayanabilir. Genel kurul kararları, kiracılar dahil herkes için bağlayıcıdır.

4.Kiralayanın (Kat Malikinin) Durumu

Kira sözleşmesinde aidatların kiracıya ait olduğu belirtilmiş olsa dahi, KMK 20. madde  gereği aidattan yönetime karşı esas sorumlu kat malikidir. Bu nedenle, yönetim isterse sadece kat maliki aleyhine de icra takibi başlatabilir.

Eğer kat maliki, kira sözleşmesi gereği kiracının ödemesi gereken aidat borcunu kendisi yönetime öderse, ödediği bu miktar için kiracıya rücu edebilir. Ancak kiralayanın kiracıdan bu aidat borcunu isteyebilmesi için, bu aidat borcunu öncelikle yönetime ödediğini ispat etmesi gerekir. Kiralayan, aidat borcunu yönetime ödemeden kiracıdan tahsilini isteyemez.

5. Tahliye Talebi : (Kiracının Aidat Borcundan Tahliye Edilmesi Mümkün mü? )

Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 315. maddesi uyarınca yan giderlerin ödenmemesi temerrüt nedeniyle tahliye nedeni olarak düzenlenmiştir. Kira sözleşmesinde aidat yan gider olarak kararlaştırılmışsa ve kiracı tarafından ödenmezse, kiralayan (kat maliki), yönetime ödeme koşulunu yerine getirdikten sonra kiracıya karşı temerrüt nedeniyle tahliye talebinde bulunabilir. Ancak, kiralayan yönetime aidat ödemesi yapmadığı takdirde, kiracının aidat borcunu ödememesi nedeniyle gönderdiği temerrüt ihtarnamesine dayanarak tahliye isteyemez.

6. Talep Edilebilecek Kalemler

Ödenmeyen aidatın asıl alacağı, kat malikleri kurulu kararında belirtilen oranda gecikme tazminatı/faizi, kiracının itirazının haksız çıkması durumunda, yasal oranlarda (genellikle %20’den aşağı olmamak üzere) icra inkar tazminatı talep edilebilecek kalemler arasındadır.

7. Kiracının Ödemediği Aidatı Malikin Ödemesi ve Rücu Hakkı

Apartman yönetimi aidatı kat malikinden tahsil ederse, kat maliki kira sözleşmesindeki hükme dayanarak veya KMK 22. maddesi gereğince ödediği aidat miktarını kiracıdan rücuan (geri almak amacıyla) talep edebilir. Bu talep, icra takibi yoluyla veya dava açılarak yapılabilir.

Kat malikinin kiracıdan rücu edebilmesi için, söz konusu aidat borcunu apartman yönetimine kendisinin ödemiş olması gerekir ve bunu ispatlamakla yükümlüdür Yönetime ödeme yapmadan kiracıdan rücuan talepte bulunulamaz.

Özetle, kira sözleşmesinde aidatların kiracıya ait olduğu belirtilse bile, KMK hükümleri uyarınca yönetim aidatı öncelikle kat malikinden veya doğrudan kiracıdan talep edebilir. Yönetimin en sık başvurduğu yol, kiracı aleyhine ilamsız icra takibi başlatmak ve itiraz gelmesi durumunda itirazın iptali davası açmaktır. Kat maliki aidatı yönetim adına ödemişse, ödediği miktarı kiracıdan rücuan talep etme hakkına sahiptir.

Not: Aidat borçlarına ilişkin hukuki süreçler, hem Kat Mülkiyeti Kanunu hem de Borçlar Kanunu kapsamında teknik detaylar içermekte olup, tarafların hak kaybına uğramaması adına her somut olay kendi özelinde değerlendirilmelidir. Özellikle kiracı-mal sahibi-yönetim üçgeninde doğabilecek uyuşmazlıkların çözümünde, mevzuata hâkim bir uzmandan destek alınması önem taşır. İstanbul Tuzla ve çevresinde bu tür ihtilaflarla sıkça karşılaşılması, konuya dair profesyonel rehberliği daha da önemli hale getirmektedir.

anahtar kelimeler : aidat borcundan sorumluluk, kiracının aidat sorumluluğu, kat maliki aidat ödemesi, kiracı aidat ödemezse ne olur, apartman aidatı kim öder, aidat borcu icra takibi, kiracıya aidat icra takibi, aidat borcu rücu hakkı, Kat Mülkiyeti Kanunu aidat, TBK 315 tahliye, kiracı tahliye aidat borcu, İstanbul Tuzla aidat hukuku, apartman yönetimi icra takibi, aidat gecikme tazminatı, kira sözleşmesi aidat hükmü

İstanbul Tuzla’da faaliyet gösteren bir avukatlık ofisi olarak, apartman yönetimi, site aidatları, ortak alan yenilikleri ve kat maliklerinin hakları gibi konularda sıkça hukuki sorulara muhatap oluyoruz. Bu yazımızda, özellikle site yönetimleri ve kat malikleri arasında tartışmalara neden olabilen Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 43. maddesi kapsamında yer alan lüks veya çok masraflı yenilik ve ilavelerle ilgili giderlere katılım zorunluluğunu detaylı biçimde ele alıyoruz.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 43. maddesi, yapılması planlanan yenilik ve ilavelerin niteliğine göre kat maliklerinin giderlere katılım yükümlülüklerini ve haklarını düzenleyen önemli bir hüküm içermektedir. Madde, öncelikle yapılması arzu edilen yenilik veya ilavelerin niteliğinin değerlendirilmesini şart koşar. Eğer bu yenilikler çok masraflı ise, yani yapılması ekonomik açıdan yüksek bir maliyet gerektiriyorsa, ya da yapının genel durumu ve niteliği bakımından lüks kabul ediliyorsa, kat maliklerinin bu giderlere zorunlu katılımı söz konusu olmaz. Ayrıca, söz konusu yeniliklerin anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından zorunlu olarak kullanılan yerlerinde ya da geçitlerinde bulunmaması da bu durumu etkiler. Bu şartların gerçekleşmesi halinde, yenilikten faydalanmak istemeyen kat maliki, bu giderlere katılmak zorunda değildir. Böylece, herkesin ortak yararına olmayan lüks veya çok masraflı yeniliklerin, kat maliklerinin zorunlu gider yükümlülüğü yaratmadan yapılması mümkün olmaktadır.(m.43)

Ancak bu tür yenilik ve ilavelerin gerçekleştirilmesi için mutlaka kat maliklerinin oy çokluğuyla karar vermesi gerekmektedir. Yani, yeniliğin yapılması için genel kurulda çoğunluk sağlanmalı ve sadece bu karara katılan kat maliklerinin giderlere katılması zorunludur. Bu durum, azınlıkta kalan ve yenilikten faydalanmak istemeyen maliklerin zorla giderlere katılmasının önüne geçmektedir. Böylece, ortak karar mekanizması içinde çoğunluğun iradesi ile karar alınırken, azınlık hakları da koruma altına alınmaktadır.

Yargıtay, lüks veya çok masraflı yeniliklerde kat malikinin rızasının aranmasının esas olduğunu, ortak kullanım açısından zorunlu olmayan bu tür yeniliklerde giderlere katılımın zorunlu tutulamayacağını defalarca vurgulamıştır. Örneğin, güvenlik kamerası sistemi kurulması, otopark çatısının yenilenmesi, asansörün yeniden yapılması veya ısı yalıtımı gibi yeniliklerin, ortak yaşamı kolaylaştırıcı nitelikte olmalarına rağmen, lüks veya çok masraflı sayılmaları halinde, bu yeniliklerin yapılması kararına katılmayan maliklerin bu giderlere katılmalarının istenemeyeceği kabul edilmektedir.

Diğer taraftan bazı durumlarda ısı izolasyonu (mantolama) ve asansör yenilenmesi gibi işlerin bazı durumlarda zorunlu bakım, koruma ve onarım kapsamında değerlendirilerek yenilik ve ilave sayılmayabileceği ve bu durumda tüm kat maliklerinin arsa payları oranında katılması gerektiği belirtilmiştir. Yargıtay’a göre bunun tespiti için yani (zorunlu bakım/onarım mı, faydalı yenilik mi, lüks/çok masraflı yenilik mi olduğunun belirlenmesi için bilirkişi incelemesi gereklidir.

Madde aynı zamanda, başlangıçta yenilik veya ilave giderlerine katılmayan kat maliklerinin ileride bu yenilikten yararlanmak istemeleri durumunda bir hak düzenlemesi de getirmektedir. Kat maliki veya onun mülkiyet hakkını devralan mirasçıları, daha önce katılmadıkları giderlere sonradan, kendi arsa payları oranında katılırsa, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını kazanırlar. Bu hüküm, hem ortak yaşamda olası hukuki ihtilafları önlemek hem de maliklerin ekonomik katkı yapmaları koşuluyla yenilikten faydalanmalarına olanak sağlamak amacını taşır.

Sonuç olarak Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 43. maddesi, lüks veya çok masraflı yenilik ve ilavelerde kat maliklerinin yükümlülükleri ile haklarını dengeli biçimde düzenlemektedir. Madde, kat maliklerine öncelikle bu tür yeniliklerde zorunlu gider yükümlülüğü getirmeyerek, bireysel rızaya dayalı bir koruma sağlamaktadır. Bunun yanında, yeniliklerin yapılması için çoğunluk kararının alınması ve giderlere sadece bu karara katılanların katılması ilkesiyle, ortak karar mekanizmasının işlerliği gözetilmektedir. Son olarak, başlangıçta giderlere katılmayan kat maliklerinin sonradan kendi arsa payları oranında katılım koşuluyla yenilikten faydalanabilme hakkı, ileride çıkabilecek anlaşmazlıkların önüne geçilmesini ve sürdürülebilir ortak yaşamı mümkün kılmaktadır.

Not: Kat mülkiyeti, apartman yönetimi, kiracı-kiralayan ilişkileri ve ortak giderlerin tahsili gibi konular; yalnızca pratik değil, aynı zamanda teknik ve hukuki bilgi gerektiren alanlardır. Her apartman ya da site için uygulanacak yöntem farklılık gösterebilir. Bu nedenle site yönetimlerinde yaşanabilecek hak kayıplarının önüne geçmek ve süreci doğru yönetmek için, bu alanda uzman bir avukattan profesyonel destek almanız önemle tavsiye edilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu 43. madde, kat malikleri hakları, site yönetimi hukuk, lüks yenilik gideri, apartman yenilik kararı, Tuzla avukat, Kat Mülkiyeti uyuşmazlık, ısı yalıtımı gider paylaşımı, giderlere katılım davası, KMK madde 43 yorumları