Giriş

Bu yazı, “Apartmana dışarıdan yönetici seçilmesi yasaklanabilir mi?” sorusunu, sunulan çeşitli yargı kararları ışığında analiz etmektedir. İncelenen kararlar, konunun temel yasal dayanağı olan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve apartmanların anayasası niteliğindeki yönetim planları arasındaki ilişkiyi ortaya koymaktadır. Yazı, bu hukuki çerçeveyi ana bulgular, detaylı bir inceleme ve sonuç bölümleriyle açıklayarak, sorunun yanıtının hangi koşullara bağlı olarak değişebileceğini ortaya koymayı amaçlamaktadır.

1. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Dışarıdan Yönetici Seçilmesine Tanıdığı Serbesti

Neredeyse incelenen tüm kararlarda, temel referans noktası KMK’nın 34. maddesidir. Bu madde, kat maliklerine yönetici seçimi konusunda bir takdir hakkı tanır. Kanun koyucu, apartman yönetiminin profesyonelleşebileceğini ve kat maliklerinin kendi aralarından birini seçmek istemeyebileceği veya seçemeyebileceği durumları öngörerek dışarıdan yönetici (gerçek veya tüzel kişi) atanmasına imkân tanımıştır. Yargıtay’ın çeşitli daireleri ve ilk derece mahkemeleri, bu hükmü istikrarlı bir şekilde yorumlayarak dışarıdan yönetici seçiminin yasal bir zemin üzerinde durduğunu belirtmiştir.

2. Yönetim Planının Dışarıdan Yönetici Seçilmesini Sınırlayıcı Gücü

Bununla birlikte, en kritik ve belirleyici nokta, yönetim planının içeriğidir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2012/13818 E. sayılı kararı bu durumu net bir şekilde ortaya koymaktadır. Kararda, yönetim planının “bütün kat malikleriyle onların küllî ve cüzi haleflerini… bağlayan sözleşme hükmünde” olduğu vurgulanmıştır. Bu karara göre, eğer yönetim planında dışarıdan yönetici seçimini engelleyen bir hüküm varsa, bu hüküm emredici niteliktedir ve kat malikleri kurulu bu hükme aykırı karar alamaz. Yargıtay, bu durumu şu şekilde özetlemiştir: “...eğer apartmanın yönetim planında ‘kat maliklerinin anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından seçecekleri bir yöneticiye verebilecekleri’ şeklinde bir hüküm varsa, dışarıdan yönetici seçilmesi mümkün olmayacaktır.” Benzer şekilde, Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2017/4845 E. sayılı kararında, yönetim planına aykırı olarak kat maliki olmayan birinin yönetici yardımcısı olarak seçilmesine ilişkin kat malikleri kurulu kararının iptaline yönelik mahkeme hükmü onanmıştır. Bu, yönetim planındaki kısıtlamanın fiili sonucunu göstermesi açısından önemlidir.

Bu iki ana eksen birleştirildiğinde, KMK’nın genel bir serbesti alanı çizdiği, ancak kat maliklerinin bu serbestiyi kendi iradeleriyle, apartmanın anayasası olan yönetim planı aracılığıyla daraltabilecekleri anlaşılmaktadır.

Sonuç

Sonuç olarak, “Apartmana dışarıdan yönetici seçilmesi yasaklanabilir mi?” sorusunun cevabı şöyledir:

Kural olarak, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre apartmana dışarıdan yönetici seçilmesi yasaklanamaz. Kanun, kat maliklerine yöneticiyi kendi aralarından veya dışarıdan bir profesyonel kişi veya şirketten seçme hakkını açıkça tanımıştır. Ancak, apartmanın yönetim planında yöneticinin mutlaka kat malikleri arasından seçilmesi gerektiğine dair açık, emredici ve kısıtlayıcı bir hüküm bulunuyorsa, bu durumda dışarıdan yönetici seçilmesi yasaklanmış olur. Yönetim planı, tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğinde olduğundan, bu hükme aykırı olarak alınan bir kat malikleri kurulu kararı geçersizdir.

En Önemli İstisna: Yönetim Planı. Yargı kararları, yönetim planının bağlayıcı bir sözleşme niteliğinde olduğunu ve KMK’nın emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla kat malikleri için kanun hükmünde olduğunu vurgulamaktadır. Eğer bir apartmanın yönetim planında, yöneticinin yalnızca kat malikleri arasından seçileceğine dair açık ve kısıtlayıcı bir hüküm varsa, dışarıdan yönetici seçilemez. Bu durumda, yönetim planı hükmü kat malikleri kurulu kararından üstündür.

Kat Maliki Kurulu Kararının Rolü: Kat malikleri kurulu, yönetim planında bir kısıtlama olmadığı sürece, kanunun tanıdığı serbesti çerçevesinde, sayı ve arsa payı çoğunluğuyla dışarıdan bir yönetici seçebilir. Mahkemeler, usulüne uygun alınmış ve yönetim planına aykırı olmayan bu tür kararların yerindeliğini denetlemez. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin bir kararında bu durum, “…kat malikleri kurulunun aldığı karara tüm kat maliklerinin uyması gerekmekte olduğu bu hususun mahkemece denetlenemeyeceği” şeklinde ifade edilmiştir.

Dolayısıyla, bir apartmanda dışarıdan yönetici atanıp atanamayacağını kesin olarak belirlemek için yapılması gereken ilk şey, o apartmanın tapu kütüğüne şerh edilmiş olan yönetim planını dikkatlice incelemektir. Yönetim planında bir yasaklama yoksa, kat malikleri kurulu yasal çoğunluğu sağlayarak dışarıdan yönetici seçme hakkına sahiptir. Bir makale önerisi.

Dışarıdan Yönetici Atanmasında Uzman Tuzla Avukat Hukuki Destek Neden Gerekli?

Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman veya sitelerde dışarıdan yönetici atanmasına kural olarak izin verir. Ancak bu serbesti, doğrudan doğruya o apartmana ait yönetim planı ile sınırlanabilir. Eğer tapuya şerh edilmiş yönetim planında “yönetici sadece kat malikleri arasından seçilir” şeklinde açık ve bağlayıcı bir hüküm varsa, kat malikleri kurulu bu hükme rağmen dışarıdan birini yönetici olarak seçemez. İşte bu noktada, yapılacak her işlemin geçerliliği, yönetim planının dikkatli şekilde yorumlanmasına bağlıdır. Bu yorumun doğru yapılabilmesi için Tuzla avukat, Pendik avukat, Kartal avukat, Gebze avukat, Orhanlı avukat, Tepeören avukat, Aydınlı avukat gibi kat mülkiyeti konusunda deneyimli hukukçuların desteği büyük önem taşır.

Aksi durumda, usule uygun görünse dahi yönetim planına aykırı bir seçim işlemi iptale açık hale gelir. Özellikle son yıllarda profesyonel site yönetimi şirketleriyle yapılan sözleşmelerin hukuka aykırılığı gerekçesiyle açılan davalar artmaktadır. Bu tür iptal davalarında alınan Yargıtay kararları, yönetim planının bağlayıcılığını ve usul kurallarının titizlikle uygulanması gerektiğini ortaya koymaktadır. Kat malikleri kurulu kararı ne kadar çoğunlukla alınmış olursa olsun, yönetim planına aykırıysa mahkeme tarafından geçersiz sayılabilir. Bu da hem zaman hem maliyet açısından ciddi zararlara yol açabilir. Bu yüzden, sürecin başında Maltepe avukat, Aydınlı avukat, Çayırova avukat gibi uzmanlardan danışmanlık alınması, olası uyuşmazlıkların önüne geçilmesini sağlar ve tüm sürecin hukuki zeminde güvence altına alınmasına yardımcı olur.