Giriş

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, mülk sahibinin veya kanunda sayılan yakınlarının kiradaki taşınmaza konut ya da işyeri olarak gereksinim duyması halinde kiracının tahliyesini sağlamak amacıyla başvurduğu hukuki bir yoldur. İncelenen Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi kararları, bu tür bir davanın kazanılmasının basit bir ihtiyaç beyanından çok daha fazlasını gerektirdiğini, hem esasa hem de usule ilişkin bir dizi kritik dinamiğe bağlı olduğunu göstermektedir. Bu çalışma, sunulan yargı kararları ışığında ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının kazanılabilmesinin temel şartlarını, ispat yükümlülüklerini ve mahkemelerin değerlendirme kriterlerini ortaya koymayı amaçlamaktadır. Çalışma, davacıların (kiraya verenlerin) başarıya ulaşmak için hangi koşulları yerine getirmesi gerektiğini kapsamlı bir şekilde analiz etmektedir.

1. İhtiyacın Niteliği: “Gerçek, Samimi ve Zorunlu” Olma Şartı

Kararların neredeyse tamamında tekrar eden en temel ilke, tahliye talebine dayanak olan ihtiyacın “gerçek, samimi ve zorunlu” olmasıdır. Yargı, soyut ve geçici talepleri tahliye için yeterli görmemektedir.

Gerçek ve Zorunlu İhtiyaç: Yargıtay’a göre, “Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez.” (Örn: Yargıtay 6. H.D. – 2014/13898). Örneğin, davacının emeklilik sonrası başka bir şehre yerleşme niyetinin henüz dava tarihinde gerçekleşmemiş olması, ihtiyacın “doğmamış” kabul edilmesine yol açmıştır (BAM – Antalya 6. H.D. – 2020/462).

Samimiyet: Mahkemeler, ihtiyacın samimiyetini çeşitli unsurlarla değerlendirir. Davacının aynı nitelikte başka boş bir mülkünün bulunması samimiyeti zedeleyebilirken, davacının kendisinin kirada oturuyor olması genellikle samimiyetin en güçlü kanıtı olarak kabul edilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2018/1050 sayılı kararında belirttiği gibi, konut ihtiyacına dayalı davalarda “davacının kirada oturmakta olduğu hususu dosya kapsamı ile sabittir” ve bu durum “ihtiyacın varlığı açısından yeterlidir.”

2. İhtiyacın Sürekliliği Şartı

İhtiyacın sadece dava açıldığı anda mevcut olması yeterli değildir; bu ihtiyacın yargılama süresince de devam etmesi zorunludur. Bu kural, Yargıtay tarafından istikrarlı bir şekilde vurgulanmaktadır: “Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.” (Örn: Yargıtay 3. H.D. – 2017/9396).

Yargılama sırasında dava konusu taşınmazın satılması, bu ilkenin en net örneğidir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2010/1784 sayılı kararında, taşınmazın yargılama sırasında satılmasıyla “davanın ihtiyaç nedeni de ortadan kalkmıştır. Artık ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğundan söz edilemez.“ denilerek dava konusuz kaldığı için reddedilmesi gerektiği belirtilmiştir.

3. Dava Hakkına Sahip Kişiler ve İhtiyaç Sahipleri

Kanun, kimlerin ihtiyacı için dava açılabileceğini sınırlamıştır. Bu sınırlamaya uyulmaması, davanın husumet nedeniyle reddine yol açar.

Dava Açabilecek Kişiler: Türk Borçlar Kanunu (TBK) md. 350’ye göre dava hakkı; “kiralayanın, kendisinin, eşinin, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin” ihtiyacı için kullanılabilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da bu kuralı teyit ederek, “dava hakkı kural olarak kiralayana aittir” ancak “kiralayan durumunda olmayan malikin de bu davaları açabileceği içtihaden kabul edilmiştir” demektedir (HGK – 2007/31).

Sınırlı Sayıdaki İhtiyaç Sahipleri: Bu sınırlama katı bir şekilde uygulanır. Örneğin, bir davada davacının yeğeninin ihtiyacı için dava açması kabul görmemiştir (Yargıtay 6. H.D. – 2010/4516). Benzer şekilde, bir limited şirketin, kendi tüzel kişilik ihtiyacı dışında, şirket ortağının kişisel ihtiyacı için dava açamayacağı belirtilmiştir: “Tüzel kişiliğe sahip limited şirket de ancak kendi ihtiyacı için dava açabilecektir.” (Yargıtay 6. H.D. – 2015/7742).

4. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Usuli Şartlar ve İspat Yükümlülüğü

Davanın esası kadar, usuli kurallara riayet edilmesi de davanın kazanılması için hayati önem taşır. Sürelerin kaçırılması veya delillerin usulüne uygun sunulmaması, haklı bir ihtiyacın dahi reddedilmesine neden olabilir.

Dava Açma Süreleri: TBK md. 350, dava açma süresini net bir şekilde belirlemiştir: “…belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde … fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir.” (Yargıtay 6. H.D. – 2015/7848). Bu sürelere uyulmaması, davanın esasına girilmeden reddedilmesine yol açar.

Yeni Malik İçin İhtar Zorunluluğu: Yeni malikin TBK md. 351’e dayanarak dava açabilmesi için, “edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.” (BAM – Bursa 4. H.D. – 2022/580). Bir aylık ihtar süresinin kaçırılması bu hakkı ortadan kaldırır.

İspat Yükü ve Deliller: İhtiyacın varlığını ispat yükü davacıdadır. Deliller arasında tanık beyanları, davacının kirada oturduğunu gösteren belgeler, yapılacak işe dair projeler ve özellikle işyeri ihtiyacında taşınmazın uygunluğunu tespit için yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi kritik rol oynar. Mahkemenin “ihtiyaca yönelik delillerin toplanarak sonucuna göre davanın esası hakkında bir karar verilmesi” gerektiği, aksi durumun eksik inceleme sayılacağı sıkça vurgulanmıştır (Yargıtay 6. H.D. – 2013/3476).

5. Taşınmazın Niteliği ve Mülkiyet Hakkının Üstünlüğü

Taşınmazın Uygunluğu: İddia edilen ihtiyacın, dava konusu taşınmazın nitelikleri ile uyumlu olması gerekir. Tapuda “konut” olarak kayıtlı bir yerin “mermer atölyesi” olarak kullanılması ihtiyacına dayalı davanın reddedilmesi (Yargıtay 6. H.D. – 2013/5553) bu duruma örnektir. İşyeri ihtiyacında ise kiralananın yapılacak işe uygun ve elverişli olup olmadığı bilirkişi marifetiyle tespit edilmelidir.

Mülkiyet Hakkının Önceliği ve Seçim Hakkı: Davacının başka taşınmazlarının olması, ihtiyacın samimi olmadığı anlamına gelmez. Özellikle bu taşınmazlar dolu ise veya ihtiyaca uygun değilse, malikin mülkiyet hakkına üstünlük tanınır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2007/531 sayılı kararında belirttiği gibi, “davacı malik bu daireler içinde dilediğinde oturmak ve buna bağlı olarak da dilediği kiralananın tahliyesini isteme hakkına sahiptir.”

Sonuç

Kararların bütüncül bir analizi, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının iki temel ayak üzerinde durduğunu göstermektedir: Maddi Şartlar (Esas) ve Şekli Şartlar (Usul). Maddi şartların merkezinde, ihtiyacın “gerçek, samimi, zorunlu ve sürekli” olması yer alırken; şekli şartlar, kanunda öngörülen dava açma ve ihtar sürelerine harfiyen uyulmasını ve davanın doğru kişiye karşı açılmasını kapsamaktadır.

Yargıtay, bir yandan mülkiyet hakkını koruyarak mal sahibinin kendi mülkünde oturma veya iş yapma hakkını tanırken, diğer yandan kiracıyı keyfi tahliye taleplerine karşı korumak için yüksek bir ispat standardı getirmiştir. “Kirada oturmak ihtiyaca karinedir” şeklindeki yerleşik içtihat, davacının ispat yükünü hafifleten önemli bir unsur olarak öne çıkmaktadır. Buna karşın, işyeri ihtiyacına dayalı davalarda ispat külfeti daha ağırdır. Mahkemeler genellikle, mevcut işyeri ile tahliyesi istenen yer arasında bir “mukayeseli keşif” yaparak, yeni yerin mevcut yerden daha üstün veya en azından eşdeğer nitelikte olup olmadığını araştırmaktadır (Yargıtay 6. H.D. – 2013/9381).

Kararlarda dikkat çeken bir diğer husus, mahkemelerin gerekçeli karar yazma yükümlülüğüdür. Anayasa md. 141 ve HMK md. 297’ye atıf yapılan kararlarda, mahkemenin sadece “ihtiyaç vardır” demekle yetinemeyeceği; hangi delillere dayanarak bu sonuca ulaştığını, delilleri nasıl tartıştığını ve hukuki sebebini açıkça belirtmesi gerektiği vurgulanmıştır (Yargıtay 6. H.D. – 2014/5615).

Sonuç olarak, kiraya veren, sadece mülk sahibi olmanın kendisine otomatik bir tahliye hakkı vermediğini bilmelidir. Başarı, ihtiyacın inandırıcılığını somut delillerle ortaya koyma ve yasal prosedürleri eksiksiz tamamlama becerisine bağlıdır. Bir makale önerisi.

Neden Tuzla Avukat Desteği Gerekli?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları, yalnızca bir ihtiyaç beyanıyla açılıp kazanılabilecek davalar değildir. Davanın hem esasa hem de usule ilişkin sıkı şartlara bağlanmış olması, kira hukukunda uzmanlaşmış bir hukukçunun desteğini zorunlu hale getirmektedir. Özellikle dava açma süresi, ihtar şartı, ispat yükü ve yerel mahkeme içtihatlarına uyum gibi birçok teknik detay, süreci kiraya veren açısından karmaşık hale getirebilir.

Bu noktada, Tuzla avukat desteği, sadece dava açmakla sınırlı kalmayan, delil hazırlığından dava stratejisinin belirlenmesine kadar uzanan kritik bir hizmet sunar. Ayrıca mahkeme önünde davayı doğru kişi adına, doğru sürelerde ve eksiksiz evrakla açmak, dava sonucunu doğrudan etkileyen faktörlerdendir.

Tepeören avukat, Çayırova avukat, Pendik avukat, Kartal avukat, Maltepe avukat, Aydınlı avukat, Orhanlı avukat ve Gebze avukat gibi yerel tecrübesi olan hukukçular, özellikle İstanbul Anadolu Adliyesi ve çevresindeki uygulama farklılıklarını bilen, bölgedeki bilirkişi uygulamaları ve içtihatlarla uyumlu şekilde dava yürütme becerisine sahiptir. Bu sayede mülk sahipleri, hem yasal haklarını en güçlü şekilde kullanabilir hem de olası hak kayıplarının önüne geçebilir.

Unutulmamalıdır ki, ihtiyaç nedeniyle tahliye davaları, kiracının tahliyesine karar verilmesi halinde bile belirli süre yeniden kiraya verememe (intifa yasağı) gibi sonuçlar doğurabileceğinden, başından itibaren planlı ve hukuka uygun şekilde yürütülmelidir.