Giriş

Bu çalışma, bir site veya apartmanın ortak alanı olan bahçede yapılan peyzaj işlemleri ve bakım masraflarının kim tarafından karşılanacağı sorusunu, sunulan çeşitli yargı kararları ışığında analiz etmektedir. İncelenen kararlar, konunun tek bir yanıtı olmadığını; sorumluluğun belirlenmesinde yapılan harcamanın niteliği (yenileme/iyileştirme mi, yoksa rutin bakım mı?), Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleri, site yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları ve taraflar arasındaki kira sözleşmesi gibi birçok faktörün etkili olduğunu göstermektedir. Bu çalışma, bu faktörleri ve mahkemelerin yaklaşımlarını bir araya getirerek soruna bütüncül bir yanıt sunmayı amaçlamaktadır.

A. Yeni Peyzaj Düzenlemesi Masraflarından Kim Sorumludur?

Yeni bir peyzaj düzenlemesi yapmak, mevcut durumu iyileştiren, taşınmaza değer katan ve kalıcı bir değişiklik olduğu için “faydalı yenilik ve ilave” veya “esaslı onarım” olarak kabul edilir. Yargı kararları bu tür masrafların sorumluluğunu net bir şekilde kat malikine yüklemektedir.

Yasal Dayanak: Bu tür harcamalar, “taşınmazın ayni ile ilgili” (Yargıtay-18. HD-2014/19385) ve “iyileştirici tadilatlar” (Yargıtay-20. HD-2017/2405) kapsamında görülür. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi uyarınca “kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.” Yeni bir peyzaj düzenlemesi bu “güzelliği koruma ve artırma” yükümlülüğünün bir parçasıdır ve maliyeti kat maliklerine aittir. Kiracının bu tür bir yatırım maliyetine katlanması beklenemez.

B. Mevcut Peyzaj Düzenlemesinin Bakımı Masraflarından Kim Sorumludur?

Mevcut peyzajın sulama, bahçıvan ücreti, budama gibi rutin bakım masrafları, “ortak tesislerin işletme giderleri” veya “yönetime ilişkin giderler” olarak nitelendirilir. Bu konuda sorumluluk daha katmanlıdır:

Asıl Sorumlu: Yasal olarak bu giderlerin de asıl sorumlusu kat malikidir. Site yönetimi, bu giderler için belirlenen aidatı öncelikle kat malikinden talep eder. Nitekim bir kararda “bahçıvan giderleri”nin de kat maliklerinin sorumluluğunda olduğu açıkça belirtilmiştir (Yargıtay-18. HD-2014/20920-2015/9872).

Kiracının Durumu: Kiracı, bu rutin giderlerden doğan aidat borcundan kat maliki ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu tutulabilir. Ancak bu sorumluluk, genellikle ödediği aylık kira bedeliyle sınırlıdır. Kiracı, yönetime yaptığı ödemeyi kira borcundan mahsup etme hakkına sahiptir. Kira sözleşmesinde ortak giderlerin (aidatın) kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırılmışsa, kiracı bu bedeli doğrudan yönetime veya mal sahibine ödemekle yükümlü olur.

Ayrımın Önemi: Bir Yargıtay kararı, mahkemenin bu ayrımı netleştirmesi gerektiğini şu sözlerle ifade etmiştir: “…borcun dayanağının aidat borcu olup olmadığı, ortak yerlere ilişkin bakım onarım veya tadilat masraflarını kapsayıp kapsamadığı, söz konusu masrafların bağımsız bölüme yönelik kalıcı masraflardan mı yoksa yalnızca aidat bedellerine mi ilişkin olduğu araştırılıp sonucuna göre hüküm kurulmamış olması doğru görülmemiştir.” (Yargıtay-20. Hukuk Dairesi-2017/2405-2018/2562).

Sonuç

Özetle, incelenen yargı kararlarına göre peyzaj masraflarının sorumluluğu şu şekilde özetlenebilir:

Yeni Peyzaj Düzenlemesi: Ana yapının değerini artıran, kalıcı ve esaslı bir tadilat niteliğinde olduğu için bu masraflardan kesin olarak kat maliki sorumludur. Kiracıdan bu bedel talep edilemez.

Mevcut Peyzajın Bakımı: Bu masraflar, rutin işletme gideri (aidat) kapsamında değerlendirilir. Yasal olarak birincil sorumlu kat malikidir. Ancak kiracı, bu giderlerden doğan aidat borcundan ötürü kat maliki ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu tutulabilir. Kiracının sorumluluğu genellikle aylık kira bedeli ile sınırlıdır ve yaptığı ödemeyi kirasından düşebilir. Kiracı ile kat maliki arasındaki kira sözleşmesi, bu rutin giderlerin kim tarafından ödeneceğini netleştiren en önemli belgedir.getirerek soruna bütüncül bir yanıt sunmayı amaçlamaktadır.

Giderin Niteliğine Göre Sorumluluğun Ayrışması: Kararlar, “yeni peyzaj düzenlemesi” gibi kalıcı ve değer artırıcı harcamalar ile “mevcut peyzajın bakımı” gibi rutin işletme giderleri arasında önemli bir ayrım yapmaktadır.

Kiracının Sınırlı ve Müteselsil Sorumluluğu (KMK Madde 22): Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesi, kiracıların da belirli koşullarda ortak giderlerden sorumlu olabileceğini düzenler. Kararlar, kiracının sorumluluğunun “müştereken ve müteselsilen” olduğunu, yani yönetimin borcu hem kat malikinden hem de kiracıdan talep edebileceğini belirtir. Ancak bu sorumluluk sınırsız değildir:

Kiracının sorumluluğu genellikle “ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.” (Yargıtay-20. Hukuk Dairesi-2017/4243-2018/213). Bu sorumluluk, genellikle “ortak gider aidatı” kapsamındaki rutin işletme masrafları için geçerlidir, taşınmazın aynına ilişkin büyük yenileme ve tadilat masraflarını kapsamaz.

Kira Sözleşmesi ve Yönetim Planının Rolü: Taraflar arasındaki kira sözleşmesi, kiracı ile kat maliki arasındaki iç ilişkiyi düzenler. Sözleşmede peyzaj masraflarının kiracı tarafından ödeneceği belirtilmişse, malik bu bedeli kiracıdan talep edebilir. Ancak bu durum, “kiraya veren ile kiralayan arasındaki bir iç ilişkiden ibarettir” (Yargıtay-18. Hukuk Dairesi-2015/794-2015/14163) ve kat malikinin site yönetimine karşı olan asli sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Benzer şekilde, site yönetim planı da giderlerin paylaşımına ilişkin özel hükümler içerebilir ve tüm kat maliklerini bağlar.

Nihai olarak, bir uyuşmazlık durumunda harcamanın niteliği, Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planı ve kira sözleşmesi hükümleri bir bütün olarak değerlendirilerek karar verilecektir.

Neden Tuzla Avukat Desteği Gerekli?

Site veya apartman yönetimiyle yaşanan peyzaj giderleri uyuşmazlıklarında, masrafın niteliği, Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planı ve kira sözleşmesi birlikte değerlendirilerek sonuçlandırılır. Ancak bu değerlendirme, hukuki bilgi ve tecrübe gerektiren teknik bir süreçtir. Bu nedenle hem kat malikleri hem de kiracılar açısından hak kaybı yaşamamak için bir gayrimenkul hukuku uzmanına danışmak önemlidir.

Tuzla avukat arayışında olanlar için, Kat Mülkiyeti Kanunu’na hâkim bir hukukçunun desteğiyle süreci baştan sağlıklı yönetmek, ileride çıkabilecek dava ve icra sorunlarını önlemek açısından kritik önem taşır. Aynı şekilde Aydınlı avukat, Orhanlı Avukat, Tepeören Avukat, Pendik avukat, Kartal avukat, Maltepe avukat ve Gebze avukat desteği de bölgesel uyuşmazlıklarda etkili bir çözüm sunabilir.

Peyzaj masrafının kiracıya mı yoksa mal sahibine mi ait olduğu gibi karmaşık sorularda; Tuzla kat maliki avukatı, Tuzla kira uyuşmazlığı avukatı, Tuzla site yönetimi avukatı gibi uzmanlık alanlarına sahip bir hukukçudan destek almak, davaya gerek kalmadan çözüm üretmenin en sağlıklı yoludur.

Unutmayın, yanlış yorumlanan bir gider kalemi uzun süren hukuki ihtilaflara neden olabilir. Bu nedenle, Tuzla ve çevresinde gayrimenkul ve kat mülkiyeti konularında uzman bir avukata başvurmanız şiddetle tavsiye edilir.