Giriş

Bu çalışmada Yönetim Planının Değiştirilmesi: Yargı Kararları Işığında Usul, Şartlar ve Uygulamadaki Sorunlar ele alınacaktır. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında, bir ana gayrimenkuldeki kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini, ortak alanların kullanımını ve genel yönetim esaslarını düzenleyen temel belge yönetim planıdır. KMK’nın 28. maddesinde açıkça belirtildiği gibi, “Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir.” Bu niteliğiyle yönetim planı, ana gayrimenkulün adeta anayasası olarak kabul edilir ve tüm kat maliklerini, onların haleflerini, yöneticileri ve denetçileri bağlar. Bu denli bağlayıcı ve temel bir belgenin değiştirilmesi, kanun koyucu tarafından sıkı usul ve şartlara bağlanmıştır. Ancak uygulamada, yönetim planı değişiklikleri sıkça hukuki uyuşmazlıklara ve davalara konu olmaktadır.

1. Yönetim Planının Değiştirilmesi Usul ve Şartları

Yönetim planını değiştirmenin temel şartı, KMK m. 28’de net bir şekilde ifade edilen 4/5’lik oy çokluğudur. Yargıtay, bu kurala sıkı sıkıya bağlıdır. Örneğin, Yargıtay bir kararında “208 bağımsız bölümlü anataşınmazda 59 kat malikinin oyu ile yapılan yönetim planı değişikliğinin usul ve yasaya aykırı olduğu” (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 2022/4353) belirtilerek, nitelikli çoğunluğun sağlanmamasının tek başına iptal sebebi olduğuna hükmetmiştir.

Bu çoğunluğun nasıl sağlanacağı da önemlidir. Yargıtay, kararların kat malikleri kurulunda alınması gerektiğini vurgulamaktadır: “…yönetim planında yapılacak değişikliklerin tartışılmadan yeni yönetim planı olarak tapuya tescili hatalı olup...” (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 2022/13565) Bu karar, değişikliğin sadece elden imza toplanarak değil, kat maliklerinin bir araya gelip konuyu müzakere ettiği bir kurul toplantısında karara bağlanması gerektiğini göstermektedir. Ayrıca, kanunun emredici hükmü, yönetim planındaki daha ağırlaştırıcı şartları dahi geçersiz kılabilir. Bir Yargıtay kararında, mevcut yönetim planında değişiklik için oybirliği şartı bulunsa bile, KMK’nın 4/5’lik çoğunluk kuralının uygulanacağı belirtilmiştir. (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 2022/11838)

2. Yönetim Planı Değişikliğinin Sınırları ve Yargısal Denetim

Kat maliklerinin 4/5 çoğunlukla dahi olsa yönetim planında yapacakları değişiklikler sınırsız değildir. Temel ilke, mahkemenin kat maliklerinin takdir yetkisine müdahale edememesidir. “hakim, kat maliklerinin iradesi yerine geçerek yönetim planı değişikliğine karar veremez.” (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2017/10419) Ancak bu kuralın önemli bir istisnası vardır: Yönetim planı hükümleri, kanunun emredici kurallarına aykırı olamaz. Yargıtay bu durumu şöyle açıklamaktadır: “emredici hükümlere aykırılık, yok veya mutlak butlanla hükümsüzlük hali olup, KMK’na göre her bir kat maliki, belirli bir süre ile bağlı olmaksızın yönetim planının kanunun emredici hükümlerine aykırı düzenlemelerinin iptalini isteyebilir. Bunun için ilgili maddelerin kat malikleri kurulunda görüşülmüş olması da gerekmez.” (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2018/6697) Bu, kat maliklerine, kanuna aykırı bir yönetim planı hükmüne karşı süresiz bir dava hakkı tanımaktadır. Örneğin, yönetim planına konulan bir hükümle, KMK m. 19 ve 44 uyarınca oybirliği gerektiren inşaat ve tesis yapma hakkının 4/5 çoğunlukla verilmesi mümkün değildir. Bu tür bir hüküm geçersiz sayılır (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2004/8944).

3. Uygulamada Karşılaşılan Uyuşmazlıklar ve Dava Süreçleri

Husumet (Taraf Sıfatı): Uygulamadaki en yaygın hatalardan biri, davaların yanlış kişilere açılmasıdır. Yönetim planı tüm kat maliklerini bağladığından, iptali de tüm kat maliklerinin hukukunu ilgilendirir. Bu nedenle Yargıtay, istikrarlı bir şekilde davaların tüm kat maliklerine yöneltilmesi gerektiğini vurgulamaktadır. “yönetim planı değişikliğinin iptali davalarında, kurulacak hüküm tüm kat maliklerinin hukukunu ilgilendirdiğinden pasif husumetin tüm kat maliklerine yöneltilmesi zorunludur.” (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 2021/9801) Davanın sadece yöneticiye veya Tapu Müdürlüğüne karşı açılması, davanın husumet yokluğundan reddedilmesine neden olmaktadır. (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 2022/11908)

Görevli Mahkeme: KMK’nın Ek-1 maddesi uyarınca, bu kanunun uygulanmasından doğan her türlü anlaşmazlığın çözüm yeri Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Bu kural, yönetim planı değişikliğinin iptali davaları için de geçerlidir. (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 2021/1391)

Geçersiz Değişikliklerin Hukuki Niteliği: Gerekli 4/5 çoğunluk sağlanmadan yapılan bir değişiklik, “mutlak butlanla hükümsüz” sayıldığı için bu kararın iptali için açılan davalarda KMK m. 33’te belirtilen hak düşürücü süreler uygulanmaz. Yargıtay, bu durumu, yönetim planındaki yakıt gideri paylaşımına ilişkin bir maddenin usulsüz değiştirilmesi olayında net bir şekilde ifade etmiştir. (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2015/7135)

Devam Eden Davalara Etkisi: Usulüne uygun yapılan ve tapuya tescil edilen bir yönetim planı değişikliği, henüz kesinleşmemiş olan davaları dahi etkiler. Yargıtay, dava devam ederken yapılan ve meskenlerde muayenehane açılmasını zorlaştıran bir yönetim planı değişikliğinin, görülmekte olan davada uygulanması gerektiğine hükmetmiştir. (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2009/435)

Sonuç

Uygulamada yaşanan sorunlar, genellikle bu temel usul ve şartlara uyulmamasından kaynaklanmaktadır. Nitelikli çoğunluğun sağlanmaması, kararların kurulda tartışılmadan alınması, tapuya tescil edilmemesi ve açılan davalarda taraf teşkilinin yanlış kurulması gibi hatalar, uzun ve maliyetli hukuki süreçlere yol açmaktadır. Bu nedenle, yönetim planında bir değişiklik yapılmak istendiğinde, KMK’da belirtilen usul ve esaslara titizlikle uyulması, uyuşmazlık halinde ise hukuki sürecin doğru adımlarla yürütülmesi büyük önem arz etmektedir.

Yönetim planını değiştirmek için ana kural, KMK Madde 28 uyarınca “bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) oyunun alınmasıdır. Bu nitelikli çoğunluk sağlanmadan yapılan değişiklikler hukuken geçersiz sayılmaktadır.

Hâkim, kat maliklerinin iradesi yerine geçerek yönetim planında değişiklik yapamaz. Mahkemenin müdahalesi, ancak yönetim planındaki bir hükmün kanunun emredici (buyurucu) kurallarına açıkça aykırı olması halinde mümkündür.

Değişikliğin geçerli olabilmesi için sadece 4/5 oy çokluğu yeterli değildir. Kararın, kat malikleri kurulu toplantısında usulüne uygun şekilde görüşülüp tartışılması ve alınan kararın tapu kütüğünün “Beyanlar” hanesine şerh edilmesi gerekmektedir. Bu tür davalar, yöneticilik veya Tapu Müdürlüğü gibi kurumlara değil, hakları doğrudan etkilenecek olan tüm kat maliklerine karşı açılmalıdır.

Kanunda aranan 4/5 çoğunluk sağlanmadan alınan yönetim planı değişikliği kararları “mutlak butlanla hükümsüz” sayılır. Bu nedenle, bu tür kararların iptali için açılacak davalar herhangi bir hak düşürücü süreye tabi değildir.

Neden Uzman Tuzla Avukat Desteği Gereklidir?

Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Ümraniye, Gebze, Orhanlı avukat, Aydınlı avukat ve Tepeören avukat gibi yerleşim bölgelerinde site yönetim planlarının usule aykırı şekilde değiştirilmesi sıkça yaşanan bir sorundur. Bu süreçte; Kat malikleri lehine veya aleyhine hak ihlalleri, Usulsüz tapu işlemleri, Yargıtay içtihatlarına aykırı kararlar, Davaların yanlış kişilere yöneltilmesi gibi birçok teknik sorun ortaya çıkmaktadır.

Bu nedenle bir Tuzla avukatının desteğiyle, hem yönetim planı değişiklik süreci usulüne uygun yönetilir hem de hak kaybına uğramadan dava süreci yürütülür. Uzman bir gayrimenkul avukatı, hem dava açılmadan önce süreci denetler hem de dava esnasında mahkemeye güçlü ve Yargıtay kararlarıyla desteklenen hukuki argümanlar sunar. Hukuki hata nedeniyle geçersiz bir değişiklik, uzun sürecek davalara ve yüksek maliyetlere neden olabilir. Bu sebeple, uzman avukat danışmanlığı yönetim planı gibi hassas belgelerde vazgeçilmezdir. Ayrıca bir makale önerisi.