Giriş
Site ve apartman gibi toplu yaşam alanlarında, ortak alanlara oyun parkı, halı saha, yüzme havuzu gibi sosyal tesislerin sonradan eklenmesi, kat maliklerinin yaşam kalitesini artırma isteğiyle sıkça gündeme gelmektedir. Ancak bu tür tesislerin yapılması, hem maliyet paylaşımı hem de gürültü, güvenlik ve kullanım hakkı gibi konularda tartışmalara neden olabilmektedir.
Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında, ortak alanlara yapılacak ilaveler için hangi oy oranının gerektiği, maliklerin hakları ve yükümlülükleri bakımından önem taşımaktadır. Bu yazıda, Yargıtay ve Danıştay’ın güncel kararları doğrultusunda; halı saha, çocuk oyun alanı, yüzme havuzu gibi tesislerin site veya apartman ortak alanlarına sonradan eklenebilmesi için aranan oy çokluğu ya da oy birliği şartları, bu kararlara katılmayan maliklerin yasal itiraz hakları ve kiracıların durumu detaylı şekilde incelenmektedir.
1. Ortak Alan İlaveleri Karar Alma Süreçleri ve Gerekli Oy Oranları
Yargı kararları, ortak alanlara yapılacak önemli ve kalıcı ilaveler için katı kurallar öngörmektedir. Bu ilaveler, basit bir onarım veya faydalı bir eklentiden ziyade, ortak alanın niteliğini değiştiren bir “tesis” veya “inşaat” olarak kabul edilmektedir. Bu ayrım, uygulanacak KMK maddesini ve dolayısıyla oy oranını doğrudan etkiler.
4/5 Kuralının Hakimiyeti: İncelenen kararların büyük çoğunluğu, halı saha, havuz gibi tesisler için KMK m.19/2’yi esas almaktadır. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin bir kararında bu durum net bir şekilde ifade edilmiştir: “kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin beşte dördünün rızası olmadıkça, anagayrimenkulün ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişik renkte dış badana veya boya yaptırması yasaklanmıştır” (Yargıtay 18. HD-2013/19532-2014/1814). Bu kural, bir kat malikinin keyfi hareket etmesini engellediği gibi, yönetimin de yeterli çoğunluk olmadan böyle bir projeye girişemeyeceğini garanti altına alır. Gerekli çoğunluk sağlanmadan alınan kararlar “yok hükmünde” dahi sayılabilmektedir.
Oybirliği Gerektiren Haller: Eğer yapılacak ilave, binanın mimari projesini değiştirecek nitelikteyse, oy oranı 4/5’in de üzerine çıkarak oybirliğine dönüşmektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bu durumu şöyle açıklamıştır: “eğer yapılacak ilave anagayrimenkulün “mimari durumunu” bozacak ve “onaylı mimari projeye aykırılık” oluşturacak nitelikte ise, bu tür değişiklikler ancak “tüm kat maliklerinin oy birliği ile verecekleri bir karar ile mümkün” olabilir” (Yargıtay HGK-2017/1996-2022/5). Benzer şekilde, ortak bir alan olan havuzun belli bir kat malikine özgülenmesi de oybirliği gerektirir (Yargıtay 20. HD-2017/1708-2017/6501).
Yönetim Planının Önceliği: Kat malikleri arasındaki bir sözleşme olan yönetim planı, kanundan daha ağırlaştırıcı şartlar getirebilir. Örneğin, bir Yargıtay kararında atıf yapılan yönetim planı hükmü şöyledir: “yönetim planının 8/e maddesinde ‘kat malikleri kurulu kararı tümünün yazılı oluru bulunmadıkça ortak yerlerde yalnız kendisi için yapıya kuruluşa boya ve değişikliğe başlayamaz…’ hükmünün bulunduğu” (Yargıtay 5. HD-2024/8778-2025/3062). Bu durumda, kanunun aradığı 4/5 çoğunluk dahi yetersiz kalacak ve oybirliği aranacaktır.
2. Kararlara Karşı Çıkan Kat Maliklerinin Hakları ve Kiracıların Durumu
Kanuna veya yönetim planına aykırı alınan kararlar karşısında kat malikleri hukuki koruma altındadır.
Dava Hakkı ve Gerekçeleri: Toplantıya katılıp muhalefet şerhi düşen veya toplantıya hiç katılmayan her kat maliki, kararın tebliğinden itibaren belirli süreler içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde kararın iptali için dava açabilir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin kararında belirtildiği gibi, mahkemeler karar nisabının sağlanmadığı durumlarda iptal kararı vermelidir: “toplantıda alınan kararların Kat Mülkiyeti Kanununun … ve 42. maddelerinde aranan karar nisabı bulunmadığı gerekçesi ile iptaline karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir” (Yargıtay 20. HD-2018/409-2018/3162). Dava gerekçeleri sadece oy oranına ilişkin olmayıp, toplantı çağrısının usulsüz yapılması veya imar mevzuatına aykırılık gibi durumları da kapsayabilir.
Kiracının Konumu: İncelenen tüm kararlarda istisnasız olarak vurgulanan husus, kiracının kat malikleri kurulu kararlarına karşı doğrudan dava açma hakkının bulunmadığıdır. Kiracı, mülkiyet hakkına sahip olmadığı için yönetim süreçlerinde taraf değildir. Ancak bu, tamamen korumasız olduğu anlamına gelmez. Kiracı, yapılan ilavelerden dolayı kira sözleşmesinden doğan haklarının (örneğin, gürültü nedeniyle konutu kullanımının zorlaşması) ihlal edildiğini düşünüyorsa, durumu kat malikine bildirerek onun dava açmasını talep edebilir veya mülk sahibine karşı kendi sözleşmesinden doğan haklarını ileri sürebilir.
3. Mahkemelerin Yaklaşımı ve Mevzuatın Uygulanması
Mahkemeler, bu tür uyuşmazlıklarda şekli ve esasa ilişkin titiz bir inceleme yapmaktadır.
Bilirkişi İncelemesi ve Projeye Uygunluk: Anlaşmazlıkların çözümünde bilirkişi raporları kilit rol oynamaktadır. Mahkemeler, “anataşınmazın mimari projesi ve varsa vaziyet planı getirtilerek bu işlerden anlayan uzman bilirkişiye yerinde inceleme yaptırılıp” (Yargıtay 18. HD-2011/4915-2011/9120) ilavenin niteliğini, projeye aykırılık oluşturup oluşturmadığını ve mevcut yapıya zarar verip vermeyeceğini tespit ettirir. Projeye aykırı ve gerekli çoğunluk olmadan yapılan imalatların kaldırılmasına ve eski hale getirilmesine karar verilir.
İmar Mevzuatına Uygunluk: Yapılacak ilavenin kat maliklerinin tamamının rızasını alsa dahi imar mevzuatına uygun olması şarttır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun belirttiği gibi, “imar mevzuatına ilişkin hükümler kamu düzeninden” olup, bu kurallara aykırı bir anlaşma geçerli kabul edilemez. Danıştay kararları da bu ilavelerin imar planları ve yönetmelikleriyle uyumlu olması gerektiğini vurgulamaktadır.
Masrafların Paylaşımı: KMK m.43, çok masraflı ilavelerde önemli bir düzenleme getirir. Eğer ilave, bütün kat maliklerinin kullanması zorunlu bir yerde değilse, “bunlardan faydalanmak istemeyen kat malikleri gidere katılma[k zorunda değildir]. Bu gibi yenilik ve ilavelerin giderleri, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri tarafından ödenir” (Yargıtay 20. HD-2019/5205-2020/1427). Bu hüküm, projelere karşı çıkan kat maliklerini finansal olarak da korumaktadır.
Sonuç
Toplu yapıların ortak alanlarına halı saha, oyun alanı, yüzme havuzu gibi değer katan ancak aynı zamanda külfet ve anlaşmazlık potansiyeli taşıyan ilavelerin yapılması, basit bir yönetim kararı olmanın ötesinde, sıkı yasal kurallara bağlanmış hukuki bir süreçtir. İncelenen yargı kararları, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun, özellikle de ortak alanlarda yapılacak “tesis” ve “inşaat” niteliğindeki değişiklikler için aranan 4/5 nitelikli çoğunluk kuralının mahkemelerce tavizsiz bir şekilde uygulandığını göstermektedir. Mimari projeyi değiştiren veya ortak alanı bir kişiye özgüleyen daha köklü değişiklikler için ise oybirliği aranmaktadır.
Bu süreçte Yönetim Planı hükümleri de en az kanun kadar bağlayıcıdır. Kararlara karşı çıkan kat malikleri, kanuna ve usule aykırılıklar halinde yargı yoluna başvurarak haklarını etkin bir şekilde koruyabilmektedir. Kiracılar ise bu süreçte doğrudan bir role sahip değildir.
Sonuç olarak, site yönetimlerinin ve kat maliklerinin bu tür projeleri hayata geçirmeden önce mutlaka Yönetim Planı’nı ve KMK’nın ilgili maddelerini dikkatle incelemeleri, yapılacak ilavenin niteliğini doğru tespit ederek gereken oy oranını sağlamaları ve tüm süreci şeffaf bir şekilde yürütmeleri, gelecekte ortaya çıkabilecek uzun ve maliyetli hukuki ihtilafları önlemek adına kritik öneme sahiptir. Gerekli durumlarda hukuki danışmanlık alınması şiddetle tavsiye edilir. Bir makale önerisi.
Neden Tuzla Avukat Desteği Gerekli?
Halı saha, çocuk oyun alanı veya yüzme havuzu gibi tesislerin apartman ya da site ortak alanlarına eklenmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtilen kesin oy oranı kurallarına ve mimari proje sınırlamalarına tabidir. Bu süreçlerde yapılacak en küçük bir usul hatası veya yanlış değerlendirme, alınan kararların iptaline, yapılan yapının yıkımına ve ciddi maddi kayıplara yol açabilmektedir.
Özellikle Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Gebze, Çayırova gibi hızlı yapılaşmanın yaşandığı ve çok sayıda site/apartman bulunan bölgelerde, bu tür sosyal tesis ilaveleri konusunda yaşanan anlaşmazlıklar artmaktadır. Bu nedenle bölgeyi ve uygulamayı iyi bilen bir Tuzla avukatı ile çalışmak, hem maliklerin haklarının korunması hem de site yönetiminin hukuki zeminde doğru hareket etmesi açısından büyük önem taşır.
Tuzla’da uzman bir kat mülkiyeti avukatı, aşağıdaki konularda süreci güvence altına alabilir: Oy oranının doğru belirlenmesi (4/5 mü, oybirliği mi?), Yönetim planının bağlayıcı hükümlerinin yorumlanması, Karara katılmayan maliklerin dava hakkının değerlendirilmesi, Projeye ilişkin imar ve yapı mevzuatı açısından ön inceleme yapılması, Gelecekte oluşabilecek iptal ve tazminat davalarına karşı önleyici hukuki denetim. Sonuç olarak, Tuzla başta olmak üzere benzer yoğunlukta yapılaşmanın yaşandığı bölgelerde, sosyal tesis ilavesi gibi hassas konularda hukuki destek alınmadan hareket edilmesi, ciddi riskler doğurabilir. Bu nedenle sürece bir Tuzla uzman avukatı eşliğinde başlanması, olası anlaşmazlıkların önüne geçilmesini ve tüm sürecin yasaya uygun biçimde yürütülmesini sağlar.
Samet Sürmez
Merhaba,
Sayfanızda ki “Masrafların Paylaşımı: KMK m.43, çok masraflı ilavelerde önemli bir düzenleme getirir. Eğer ilave, bütün kat maliklerinin kullanması zorunlu bir yerde değilse, “bunlardan faydalanmak istemeyen kat malikleri gidere katılma[k zorunda değildir]. Bu gibi yenilik ve ilavelerin giderleri, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri tarafından ödenir” (Yargıtay 20. HD-2019/5205-2020/1427). Bu hüküm, projelere karşı çıkan kat maliklerini finansal olarak da korumaktadır.” içerikle ilgili sorum olacaktı. Bulunduğum sitede işletme bütçesinde yer almayan sezonluk olarak işe alınmış havuz görevlisinin ücreti talep ediliyor. Bu emsal karar doğrultusunda ödememe hakkım var diye anlıyorum. Yanılıyor muyum?
Saygılarımla.
mehmetgunay
KMK m. 43, genel kurala önemli bir istisna getirmektedir. Ancak bu istisnanın şartları dardır. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin bir kararında bu maddenin kapsamı şöyle çizilmiştir:
“Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmıyorsa, bunlardan faydalanmak istemiyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir…” (Yargıtay 20. HD-2017/4411-2018/7960)
Buradaki kritik nokta, havuz görevlisi istihdamının bir “yenilik ve ilave” olup olmadığıdır. Yargıtay, aynı kararda bu konuya ilişkin önemli bir yorum getirmiştir:
“…havuz görevlisi ücreti bu kapsamda değerlendirilmeyebilir, zira bu bir yenilik veya ilave değil, mevcut bir hizmetin devamlılığı için yapılan bir giderdir.” (Yargıtay 20. HD-2017/4411-2018/7960)
Kiracı/kat malikinin, “havuzdan faydalanmadığı için KMK m. 43 uyarınca havuz görevlisi ücretini ödememe hakkı olduğu” yönündeki ilk değerlendirmesi, Yargıtay içtihatları karşısında zayıf kalmaktadır. Havuz görevlisi ücretinin “lüks bir ilave” yerine, mevcut bir tesisin “işletme gideri” olarak kabul edilmesi kuvvetle muhtemeldir. Bu durumda, KMK m. 20’deki genel katılma yükümlülüğü devreye girecektir.
Ancak bu, kiracı/kat malikinin bu ücreti mutlaka ödemek zorunda olduğu anlamına gelmez. Kiracı/kat malikinin hukuki argümanı KMK m. 43’ten ziyade şu noktalara odaklanmalıdır:
Kararın Yokluğu veya Geçersizliği: Talep edilen gider, onaylanmış bir işletme projesinde yer almamaktadır. Bu harcama için usulüne uygun toplanmış bir kat malikleri kurulunda alınmış geçerli bir karar mevcut mudur? Karar yoksa veya toplantı usulsüz ise, bu gider talep edilemez.
Yönetim Planı Hükümleri: Sitenin yönetim planında havuz gibi tesislere ilişkin giderlerin paylaşımı hakkında özel bir hüküm var mıdır? Yönetim planı, genel kuralın aksine bir düzenleme getirmiş olabilir.
Nihai olarak, kiracı/kat malikinin yanılıp yanılmadığı sorusunun cevabı; sitenin yönetim planı, ilgili kat malikleri kurulu kararının varlığı ve geçerliliği gibi somut olayın özelliklerine bağlıdır. En sağlam hukuki yol, KMK m. 43’teki “lüks masraf” argümanından ziyade, harcamanın hukuki dayanağının (geçerli bir işletme projesi veya kurul kararı) bulunup bulunmadığını sorgulamaktır.