Giriş

Bu çalışma, kat maliki olmamasına rağmen bir anagayrimenkulün bağımsız bölümünü kiracı sıfatıyla kullanan bir kişinin, ortak giderlere aidat ilişkin kat malikleri kurulu (KMK) kararlarının iptali istemiyle sulh hukuk mahkemesinde dava açıp açamayacağı sorusunu, sunulan Yargıtay kararları ışığında incelemektedir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) uyarınca, KMK kararlarının iptali davası açma hakkı kural olarak kat maliklerine aittir. Ancak, bu kararlardan doğrudan etkilenen ve aidat gibi borçları ödemekle yükümlü olan kiracıların hukuki durumu, Yargıtay içtihatlarında özel bir değerlendirmeye tabi tutulmuştur. Bu çalışma, Yargıtay’ın konuya ilişkin yaklaşımını, bu hakkın varlığını ve sınırlarını ortaya koymayı amaçlamaktadır.

İncelenen Yargıtay kararları bütüncül olarak değerlendirildiğinde, Yargıtay uygulamasında, kiracının kat malikleri kurulu toplantısında oy hakkı bulunmasa da, aidat gibi kendisini doğrudan borç altına sokan ve hukuki menfaatini etkileyen KMK kararlarının iptali için dava açabileceği yönünde yerleşik bir içtihat oluştuğu görülmektedir. Bu hak, mutlak ve sınırsız olmayıp, davanın açılabilmesi için temel iki koşul öne çıkmaktadır:

a)Kiracıya dava açma hakkının tanınması ve gerekçesi

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin kararları, kiracının dava açma hakkını en net şekilde ortaya koyan içtihatları içermektedir. Bu hakkın temel dayanağı, kiracının karardan doğrudan etkilenmesi ve “hukuki yarar” ilkesidir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi (2017/2245 E., 2018/1086 K.) bu durumu şu şekilde gerekçelendirmiştir: “…kiracı ve kullanan sıfatıyla ortak giderlere ve aidat yükümlülüğüne ilişkin alınan kararların davacının hukukunu ilgilendirmesi ve davacıya kira miktarı bakımından yükümlülük doğurması nedeniyle davacının dava açmakta hukuki yararının bulunmasıyla gerekçelendirilmiştir.” Bu karar, yerel mahkemenin “davacı kat maliki değildir” gerekçesiyle davayı reddetmesini bozarak, kiracının dava ehliyetini açıkça tanımıştır. Benzer şekilde, Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin (2019/3269 E., 2019/6235 K.) kararı, bu hakkın sadece kiracılarla sınırlı olmadığını, sükna (oturma) hakkı gibi başka bir sebebe dayanarak bağımsız bölümden sürekli yararlanan kişileri de kapsadığını belirtmektedir.

b) Dava hakkının sınırları ve koşulları

Kiracının dava açma hakkı tanınmakla birlikte, bu hak sınırsız değildir. Yargıtay, bu hakkın kullanılabilmesi için kararın kiracıyı “doğrudan” ve “özel bir çıkar” yönünden etkilemesi gerektiğini vurgulamaktadır.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (2009/437 E., 2009/6152 K.) kararında bu sınır net bir şekilde çizilmiştir: “ana yapıdaki bağımsız bölümlerden kira sözleşmesi veya bir başka hukuki nedene dayalı olarak devamlı surette yararlananların bu tür davalarda aktif dava ehliyetleri ancak ilgili kurul kararının doğrudan kendilerini ilgilendirmesi halinde bulunmaktadır.”

Yine Yargıtay 20. Hukuk Dairesi (2019/3269 E., 2019/6235 K.) kararında bu durum şöyle ifade edilmiştir: “Bu kişilerin kat malikleri kuruluna karşı dava açmak için alınan kararın özel bir çıkar ile ilgili olması, hak ve yararlarını doğrudan zedeleyici nitelikte bulunması gerekir.” Bu kararlar, kiracının apartmanın genel yönetimiyle ilgili her karara değil, sadece aidat, ortak alan kullanımı gibi kendi hukuki ve mali durumunu etkileyen spesifik kararlara karşı dava açabileceğini göstermektedir.

c)Davanın esasına ilişkin inceleme zorunluluğu

Yargıtay, kiracının dava açma ehliyetinin varlığını kabul ettikten sonra, mahkemelerin davayı ehliyet yokluğundan reddetmek yerine, işin esasına girerek inceleme yapması gerektiğini belirtmektedir. Bu incelemede, aidatın yasal dayanakları, yönetim planı ve KMK hükümleri çerçevesinde bir değerlendirme yapılması gerektiği vurgulanmıştır.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin (2017/2405 E., 2018/2562 K.) kararında, mahkemenin “…borcun dayanağının aidat borcu olup olmadığı, ortak yerlere ilişkin bakım onarım veya tadilat masraflarını kapsayıp kapsamadığı, söz konusu masrafların bağımsız bölüme yönelik kalıcı masraflardan mı yoksa yalnızca aidat bedellerine mi ilişkin olduğu araştırılıp sonucuna göre hüküm kurulmamış olmasını” bozma nedeni sayması, bu duruma iyi bir örnektir.

Sonuç

Sunulan Yargıtay kararlarının analizi neticesinde, Yargıtay’ın modern hukuk anlayışı ve “hukuki yarar” ilkesi çerçevesinde, kiracıların kendilerini borç altına sokan kat malikleri kurulu kararlarına karşı dava açma hakkını tanıdığı sonucuna varılmıştır. Özetle kiracı, aidat borcunu belirleyen veya artıran KMK kararlarına karşı, bu kararların hukuka aykırı olduğu iddiasıyla iptal davası açabilir. Bu hakkın kullanılabilmesi için, kararın kiracının mali ve hukuki durumunu doğrudan ve olumsuz etkilemesi şarttır. Kiracının dava hakkı, kat malikinin genel dava hakkından daha dardır ve yalnızca kendi menfaatlerini ilgilendiren kararlarla sınırlıdır. Bir makale önerisi.

Mahkemeler, bu tür davalarda kiracının ehliyetini kabul ederek, davanın esasına girmeli ve KMK kararlarının hukuka, yönetim planına ve kanunun emredici hükümlerine uygunluğunu denetlemelidir. Bu doğrultuda, başlıkte belirtilen “Anagayrimenkulün bağımsız bir bölümünden kira ilişkisi sebebiyle yararlanan kimsenin… aidat borcuna ilişkin kat maliklerince alınan bir karar için sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açmasına Yargıtay uygulamasında yer verilmiştir” ifadesi, incelenen içtihatlar tarafından doğrulanmaktadır.

Neden Uzman Tuzla Avukat Desteği Gerekli?

Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Gebze, Orhanlı, Aydınllı, Çayırova ve Tepeören gibi konut yoğunluklu bölgelerde kiracılar ile site yönetimleri arasında aidat uyuşmazlıkları sıkça yaşanmaktadır. Bu uyuşmazlıkların hukuki sürece taşınması halinde, kiracıların hak kaybına uğramamaları ve dava açma haklarını etkin şekilde kullanabilmeleri için kat mülkiyeti hukuku konusunda uzman bir Tuzla avukatından profesyonel destek almaları büyük önem taşır.

Uzman avukat desteği, şu açılardan gereklidir: Aidat kararının hukuki dayanağının değerlendirilmesi, Kiracının dava açma ehliyetinin doğru şekilde kurulması, Davaya konu olan aidat kalemlerinin teknik yönden analiz edilmesi, Gerekirse yönetim planının yorumu ve içtihatlarla desteklenmesi, Yüksek aidat nedeniyle açılacak iptal davalarının usule uygun yürütülmesi.

Yanlış yürütülen bir dava, ehliyet yönünden reddedilebilir ya da davanın esasına girilmeden sonuçlanabilir. Bu da hem kiracı açısından mağduriyet yaratır hem de yargılama giderleri açısından ek mali yük doğurur.

Bu nedenle özellikle İstanbul Tuzla ve çevresindeki konut bölgelerinde aidatla ilgili ihtilaflar yaşanması durumunda, sorunun çözümü için alanında tecrübeli bir avukata başvurulması, hem hukuki sürecin sağlıklı ilerlemesini hem de hakların tam korunmasını sağlar.