İstanbul Tuzla’da faaliyet gösteren bir avukatlık ofisi olarak, apartman yönetimi, site aidatları, ortak alan yenilikleri ve kat maliklerinin hakları gibi konularda sıkça hukuki sorulara muhatap oluyoruz. Bu yazımızda, özellikle site yönetimleri ve kat malikleri arasında tartışmalara neden olabilen Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 43. maddesi kapsamında yer alan lüks veya çok masraflı yenilik ve ilavelerle ilgili giderlere katılım zorunluluğunu detaylı biçimde ele alıyoruz.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 43. maddesi, yapılması planlanan yenilik ve ilavelerin niteliğine göre kat maliklerinin giderlere katılım yükümlülüklerini ve haklarını düzenleyen önemli bir hüküm içermektedir. Madde, öncelikle yapılması arzu edilen yenilik veya ilavelerin niteliğinin değerlendirilmesini şart koşar. Eğer bu yenilikler çok masraflı ise, yani yapılması ekonomik açıdan yüksek bir maliyet gerektiriyorsa, ya da yapının genel durumu ve niteliği bakımından lüks kabul ediliyorsa, kat maliklerinin bu giderlere zorunlu katılımı söz konusu olmaz. Ayrıca, söz konusu yeniliklerin anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından zorunlu olarak kullanılan yerlerinde ya da geçitlerinde bulunmaması da bu durumu etkiler. Bu şartların gerçekleşmesi halinde, yenilikten faydalanmak istemeyen kat maliki, bu giderlere katılmak zorunda değildir. Böylece, herkesin ortak yararına olmayan lüks veya çok masraflı yeniliklerin, kat maliklerinin zorunlu gider yükümlülüğü yaratmadan yapılması mümkün olmaktadır.(m.43)
Ancak bu tür yenilik ve ilavelerin gerçekleştirilmesi için mutlaka kat maliklerinin oy çokluğuyla karar vermesi gerekmektedir. Yani, yeniliğin yapılması için genel kurulda çoğunluk sağlanmalı ve sadece bu karara katılan kat maliklerinin giderlere katılması zorunludur. Bu durum, azınlıkta kalan ve yenilikten faydalanmak istemeyen maliklerin zorla giderlere katılmasının önüne geçmektedir. Böylece, ortak karar mekanizması içinde çoğunluğun iradesi ile karar alınırken, azınlık hakları da koruma altına alınmaktadır.
Yargıtay, lüks veya çok masraflı yeniliklerde kat malikinin rızasının aranmasının esas olduğunu, ortak kullanım açısından zorunlu olmayan bu tür yeniliklerde giderlere katılımın zorunlu tutulamayacağını defalarca vurgulamıştır. Örneğin, güvenlik kamerası sistemi kurulması, otopark çatısının yenilenmesi, asansörün yeniden yapılması veya ısı yalıtımı gibi yeniliklerin, ortak yaşamı kolaylaştırıcı nitelikte olmalarına rağmen, lüks veya çok masraflı sayılmaları halinde, bu yeniliklerin yapılması kararına katılmayan maliklerin bu giderlere katılmalarının istenemeyeceği kabul edilmektedir.
Diğer taraftan bazı durumlarda ısı izolasyonu (mantolama) ve asansör yenilenmesi gibi işlerin bazı durumlarda zorunlu bakım, koruma ve onarım kapsamında değerlendirilerek yenilik ve ilave sayılmayabileceği ve bu durumda tüm kat maliklerinin arsa payları oranında katılması gerektiği belirtilmiştir. Yargıtay’a göre bunun tespiti için yani (zorunlu bakım/onarım mı, faydalı yenilik mi, lüks/çok masraflı yenilik mi olduğunun belirlenmesi için bilirkişi incelemesi gereklidir.
Madde aynı zamanda, başlangıçta yenilik veya ilave giderlerine katılmayan kat maliklerinin ileride bu yenilikten yararlanmak istemeleri durumunda bir hak düzenlemesi de getirmektedir. Kat maliki veya onun mülkiyet hakkını devralan mirasçıları, daha önce katılmadıkları giderlere sonradan, kendi arsa payları oranında katılırsa, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını kazanırlar. Bu hüküm, hem ortak yaşamda olası hukuki ihtilafları önlemek hem de maliklerin ekonomik katkı yapmaları koşuluyla yenilikten faydalanmalarına olanak sağlamak amacını taşır.
Sonuç olarak Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 43. maddesi, lüks veya çok masraflı yenilik ve ilavelerde kat maliklerinin yükümlülükleri ile haklarını dengeli biçimde düzenlemektedir. Madde, kat maliklerine öncelikle bu tür yeniliklerde zorunlu gider yükümlülüğü getirmeyerek, bireysel rızaya dayalı bir koruma sağlamaktadır. Bunun yanında, yeniliklerin yapılması için çoğunluk kararının alınması ve giderlere sadece bu karara katılanların katılması ilkesiyle, ortak karar mekanizmasının işlerliği gözetilmektedir. Son olarak, başlangıçta giderlere katılmayan kat maliklerinin sonradan kendi arsa payları oranında katılım koşuluyla yenilikten faydalanabilme hakkı, ileride çıkabilecek anlaşmazlıkların önüne geçilmesini ve sürdürülebilir ortak yaşamı mümkün kılmaktadır.
Not: Kat mülkiyeti, apartman yönetimi, kiracı-kiralayan ilişkileri ve ortak giderlerin tahsili gibi konular; yalnızca pratik değil, aynı zamanda teknik ve hukuki bilgi gerektiren alanlardır. Her apartman ya da site için uygulanacak yöntem farklılık gösterebilir. Bu nedenle site yönetimlerinde yaşanabilecek hak kayıplarının önüne geçmek ve süreci doğru yönetmek için, bu alanda uzman bir avukattan profesyonel destek almanız önemle tavsiye edilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu 43. madde, kat malikleri hakları, site yönetimi hukuk, lüks yenilik gideri, apartman yenilik kararı, Tuzla avukat, Kat Mülkiyeti uyuşmazlık, ısı yalıtımı gider paylaşımı, giderlere katılım davası, KMK madde 43 yorumları
