Sınır Dışı Etme (Deport) Süreci Nedir? 6458 Sayılı YUKK Kapsamında Sınır Dışı Prosedürü

Sınır Dışı Etmenin Hukuki Dayanağı

Türkiye’de sınır dışı etme süreci, 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu’nun (YUKK) yabancılar başlıklı ikinci kısmının sınır dışı etme başlıklı dördüncü bölümünde, 52 ila 60. maddeler arasında düzenlenmiştir. Bu düzenlemeler sınır dışı kararının alınması, uygulanması, itiraz yolları, idari gözetim, gönüllü geri dönüş ve masrafların tahsili gibi sürecin tüm aşamalarını kapsamaktadır.

Sınır Dışı Etme Kararı ve Yetkili Makam

Sınır dışı etme kararı, YUKK’un 54. maddesinde belirtilen sebeplerin gerçekleşmesi halinde uygulanır ve kanunun açık hükmü gereği yalnızca valilikler tarafından alınabilir. Kararın değerlendirilmesi ve karar aşaması en fazla 48 saat içinde tamamlanır. Kanunda sayılan şartlardan birinin veya birkaçının gerçekleşmesi durumunda, 55. maddede belirtilen istisnalar saklı kalmak kaydıyla valiliğin sınır dışı etme kararı alması zorunludur.

Sınır Dışı Etme Kararı Alınacak Yabancılar (YUKK m.54)

YUKK’un 54. maddesi kapsamında; Türk Ceza Kanunu’nun 59. maddesi gereği sınır dışı edilmesi gerektiği değerlendirilenler, terör örgütü veya çıkar amaçlı suç örgütü yöneticisi, üyesi veya destekleyicisi olanlar, Türkiye’ye giriş, vize veya ikamet işlemlerinde sahte belge veya gerçeğe aykırı bilgi kullananlar, Türkiye’de bulunduğu süre boyunca geçimini meşru olmayan yollardan sağlayanlar, kamu düzeni, kamu güvenliği veya kamu sağlığı açısından tehdit oluşturanlar hakkında sınır dışı kararı alınır.

Ayrıca vize süresini on günden fazla ihlal edenler veya vizesi iptal edilenler, ikamet izni iptal edilenler, ikamet süresi sona ermesine rağmen kabul edilebilir gerekçe olmaksızın on günden fazla ülkede kalmaya devam edenler, çalışma izni olmadan çalışanlar, Türkiye’ye yasal giriş veya çıkış hükümlerini ihlal edenler, hakkında Türkiye’ye giriş yasağı bulunmasına rağmen ülkeye gelenler, uluslararası koruma başvurusu reddedilen veya statüsü sona eren kişiler ile ikamet uzatma başvurusu reddedilip on gün içinde Türkiye’den çıkış yapmayanlar da sınır dışı kapsamındadır. Uluslararası kurum ve kuruluşlar tarafından terör örgütleriyle ilişkili olduğu değerlendirilen kişiler hakkında da sınır dışı kararı verilebilir.

Bu kapsamda ayrıca 54. maddenin birinci fıkrasının (b), (d) ve (k) bentleri kapsamında oldukları değerlendirilen uluslararası koruma başvuru sahipleri veya uluslararası koruma statüsü sahipleri hakkında, uluslararası koruma işlemlerinin her aşamasında sınır dışı kararı alınabilir.

Sınır Dışı Etme Kararı Alınmayacak Yabancılar (YUKK m.55)

YUKK’un 55. maddesi uyarınca bazı kişiler hakkında sınır dışı kararı alınmaz. Sınır dışı edileceği ülkede ölüm cezası, işkence veya insanlık dışı muameleye maruz kalma riski bulunanlar bu kapsamda değerlendirilir. Ayrıca ciddi sağlık sorunları nedeniyle seyahati riskli olanlar, hayati tehlike arz eden hastalıkları için tedavisi devam eden ve gönderileceği ülkede tedavi imkânı bulunmayan kişiler, mağdur destek sürecinden yararlanan insan ticareti mağdurları ile psikolojik, fiziksel veya cinsel şiddet mağdurları tedavileri tamamlanıncaya kadar sınır dışı edilmez.

Bu kişilerin ülkede kalabilmesi için YUKK’un 46. maddesi kapsamında insani ikamet izni verilebilir ve belirli adreste ikamet etme veya düzenli bildirimde bulunma yükümlülüğü getirilebilir. Bu durumların ortadan kalkması halinde ise haklarında sınır dışı kararı alınabilir.

Sınır Dışı Etme Kararına Karşı Yargı Yolu

Sınır dışı etme kararı gerekçeleriyle birlikte yabancıya, yasal temsilcisine veya avukatına tebliğ edilir. Yabancı avukat tarafından temsil edilmiyorsa, kararın sonuçları, itiraz usulleri ve süreleri hakkında bilgilendirilir.

Yabancı veya temsilcisi, kararın tebliğinden itibaren yedi gün içinde idare mahkemesine başvurabilir. Başvuru yapıldığında sınır dışı kararı veren makama da bilgi verilir. Mahkeme başvuruları on beş gün içinde sonuçlandırır ve verilen karar kesindir. Yabancının rızası saklı kalmak kaydıyla, dava açma süresi içinde veya yargılama sonuçlanıncaya kadar sınır dışı işlemi uygulanmaz.

Türkiye’yi Terke Davet Süreci

Sınır dışı kararı alınan kişilere, Türkiye’yi terk edebilmeleri için on beş günden az olmamak üzere otuz güne kadar süre tanınabilir. Bu kişilere harçsız “Çıkış İzin Belgesi” verilir ve süresi içinde ülkeyi terk edenler hakkında giriş yasağı uygulanmayabilir. Ancak verilen süre içinde ülkeyi terk etmeyen yabancılar hakkında idari gözetim kararı uygulanır.

Kaçma riski bulunanlar, sahte belge kullananlar, yasal giriş veya çıkış kurallarını ihlal edenler, kamu düzeni veya güvenliği açısından tehdit oluşturanlar ile asılsız belgelerle ikamet izni almaya çalışan kişiler Türkiye’yi terke davet edilmez ve doğrudan idari gözetim uygulanabilir.

İdari Gözetim ve Geri Gönderme Merkezleri

Sınır dışı kararı alınan kişilerden kaçma riski bulunanlar, sahte belge kullananlar, çıkış süresine uymayanlar veya kamu düzeni açısından tehdit oluşturanlar hakkında valilik tarafından idari gözetim kararı alınabilir. Bu kişiler Geri Gönderme Merkezlerinde tutulur.

İdari gözetim süresi en fazla altı aydır. Ancak yabancının iş birliği yapmaması veya gerekli bilgi ve belgeleri sağlamaması halinde bu süre altı ay daha uzatılabilir. Valilik idari gözetimin devamında gereklilik olup olmadığını her ay değerlendirir.

İdari Gözetim Alternatifleri

İdari gözetim yerine belirli adreste ikamet etme, bildirimde bulunma, aile temelli geri dönüş, geri dönüş danışmanlığı, kamu yararına hizmetlerde gönüllülük, teminat veya elektronik izleme gibi alternatif yükümlülükler uygulanabilir. Bu yükümlülükler en fazla 24 ay süreyle uygulanabilir ve yükümlülüklere uyulmaması halinde tekrar idari gözetim kararı alınabilir.

Elektronik izleme kararına karşı sulh ceza hâkimine başvuru yapılabilir ve hâkim başvuruyu beş gün içinde sonuçlandırır.

Gönüllü Geri Dönüş Uygulaması

Sınır dışı kararı alınmış düzensiz göçmenlerden menşe ülkesine gönüllü dönmek isteyenlere, Göç İdaresi tarafından uygun görülmesi halinde ayni veya nakdi destek sağlanabilir. Bu süreç uluslararası kuruluşlar ve sivil toplum kuruluşlarıyla iş birliği içinde yürütülebilir.

İdari Gözetim Kararına İtiraz

İdari gözetim kararı ve uzatma kararları yabancıya veya temsilcisine tebliğ edilir. Yabancı, yasal temsilcisi veya avukatı sulh ceza hâkimine başvurabilir. Başvuru idari gözetimi durdurmaz ve hâkim incelemeyi beş gün içinde sonuçlandırır. Şartların değiştiği iddiasıyla yeniden başvuru yapılabilir. Avukatlık ücretini karşılayamayan kişilere talep halinde adli yardım kapsamında avukat sağlanabilir.

Sınır Dışı Kararının Uygulanması

Geri gönderme merkezlerinde bulunan yabancılar kolluk birimleri tarafından sınır kapılarına götürülür. Geri gönderme merkezine sevk edilmeden sınır dışı edilecek kişiler de ilgili makamların koordinasyonunda sınır kapılarına götürülür. Sınır dışı işlemlerinde uluslararası kuruluşlar ve ilgili ülke makamlarıyla iş birliği yapılabilir.

Sınır Dışı Edilen Yabancıların Seyahat Masrafları

Sınır dışı edilecek yabancının seyahat masraflarını kendisinin karşılaması esastır. Yeterli parası bulunması halinde masraflar kendisinden tahsil edilir. Parası yetersiz veya hiç yoksa masraflar devlet tarafından karşılanır ve uygun görülen tutar yabancıya bırakılır. Masrafların geri ödenmemesi halinde yabancının Türkiye’ye girişine izin verilmeyebilir.

Sınır dışı masrafları kamu alacağı niteliğinde olup 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre tahsil edilir ve yabancı yurtdışında bulunduğu sürece zamanaşımı işlemez.

İşverenin Sorumluluğu ve Masrafların Tahsili

İzinsiz çalışan yabancıların sınır dışı edilmesi halinde işveren veya işveren vekili yabancının ve varsa ailesinin konaklama, dönüş ve sağlık masraflarını karşılamakla yükümlüdür. Çalışma izni bulunmayan yabancı çalıştıran işverenlere her yabancı için idari para cezası uygulanır. Bu giderlerin devlet tarafından karşılanması halinde ilgili tutarlar işverenden tahsil edilir.

Sık Sorulan Sorular

Türkiye’de sınır dışı etme kararı kim tarafından alınır ve ne kadar sürede verilir?

Türkiye’de sınır dışı etme kararı yalnızca valilikler tarafından alınabilir. 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu’nun 54. maddesi kapsamında değerlendirme yapılır ve karar süreci en fazla 48 saat içinde tamamlanır. Valilik, kanunda belirtilen sınır dışı sebeplerinden birinin varlığını tespit ettiğinde, 55. maddede yer alan istisnalar saklı kalmak kaydıyla sınır dışı kararı almakla yükümlüdür.

Hangi durumlarda yabancılar hakkında sınır dışı etme kararı verilir?

Terör veya suç örgütü bağlantısı bulunanlar, sahte belge kullananlar, geçimini meşru olmayan yollardan sağlayanlar, kamu düzeni veya güvenliği açısından tehdit oluşturanlar, vize veya ikamet süresini ihlal edenler, çalışma izni olmadan çalışanlar, Türkiye’ye yasal giriş veya çıkış kurallarını ihlal edenler, hakkında giriş yasağı bulunmasına rağmen ülkeye gelenler ve uluslararası koruma statüsü sona eren kişiler hakkında sınır dışı kararı alınabilir. Bu durumlar YUKK m.54’te ayrıntılı şekilde düzenlenmiştir.

Hangi yabancılar hakkında sınır dışı etme kararı uygulanmaz?

Sınır dışı edileceği ülkede ölüm cezası, işkence veya insanlık dışı muamele riski bulunan kişiler; ciddi sağlık sorunları nedeniyle seyahat etmesi riskli olanlar; hayati tedavisi devam eden ve gönderileceği ülkede tedavi imkânı bulunmayan kişiler; insan ticareti mağdurları ve psikolojik, fiziksel veya cinsel şiddet mağdurları hakkında sınır dışı kararı uygulanmaz. Bu kişiler için insani ikamet izni verilmesi mümkündür.

Sınır dışı kararına karşı dava açma süresi ne kadardır?

Sınır dışı kararı yabancıya veya avukatına tebliğ edildikten sonra 7 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Mahkeme başvuruyu 15 gün içinde sonuçlandırır ve karar kesindir. Yabancının rızası saklı kalmak kaydıyla dava süresi içinde veya yargılama devam ederken sınır dışı işlemi uygulanmaz.

Türkiye’yi terk etmesi için yabancıya süre verilir mi?

Sınır dışı kararı alınan kişilere genellikle Türkiye’yi terk etmeleri için 15 günden az olmamak üzere en fazla 30 gün süre tanınabilir ve çıkış izin belgesi verilir. Ancak kaçma riski bulunanlar, sahte belge kullananlar, kamu güvenliği açısından tehdit oluşturanlar veya yasal giriş-çıkış kurallarını ihlal eden kişiler için bu süre uygulanmayabilir.

İdari gözetim nedir ve geri gönderme merkezinde ne kadar süre kalınır?

İdari gözetim, sınır dışı edilecek yabancının geri gönderme merkezinde tutulmasıdır. Süre en fazla 6 ay olup, yabancının iş birliği yapmaması veya gerekli bilgi ve belgeleri vermemesi halinde 6 ay daha uzatılabilir. Valilik idari gözetimin devam gerekliliğini her ay düzenli olarak değerlendirir.

İdari gözetim yerine uygulanabilecek alternatif tedbirler nelerdir?

İdari gözetim yerine belirli adreste ikamet etme, bildirimde bulunma, teminat gösterme, elektronik izleme, geri dönüş danışmanlığı, kamu yararına gönüllü hizmet veya aile temelli geri dönüş gibi yükümlülükler uygulanabilir. Bu alternatif yükümlülüklerin süresi en fazla 24 ay olabilir ve yükümlülüklere uyulmaması halinde idari gözetim kararı yeniden uygulanabilir.

İdari gözetim kararına nasıl itiraz edilir?

İdari gözetim altına alınan kişi, yasal temsilcisi veya avukatı sulh ceza hâkimine başvurabilir. Başvuru idari gözetimi durdurmaz ve hâkim başvuruyu 5 gün içinde karara bağlar. İdari gözetim şartlarının değiştiği ileri sürülerek yeniden başvuru yapılması da mümkündür.

Sınır dışı edilme masraflarını kim karşılar?

Sınır dışı edilme masraflarının yabancı tarafından karşılanması esastır. Yabancının ödeme gücü yoksa masraflar devlet tarafından karşılanır ve kamu alacağı olarak tahsil edilir. Masraflar ödenmediği sürece Türkiye’ye giriş izni verilmeyebilir. İzinsiz çalışan yabancılar bakımından sınır dışı masrafları işveren veya işveren vekilinden tahsil edilir.

Gönüllü geri dönüş nedir ve nasıl uygulanır?

Hakkında sınır dışı kararı bulunan yabancı menşe ülkesine gönüllü olarak dönmek isterse, uygun görülmesi halinde ayni veya nakdi destek sağlanabilir. Gönüllü geri dönüş süreçleri uluslararası kuruluşlar, kamu kurumları ve sivil toplum kuruluşları ile iş birliği içinde yürütülmektedir.

Neden Sınır Dışı Sürecinde Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Sınır dışı etme, idari gözetim ve geri gönderme merkezi süreçleri kısa süreli başvuru süreleri, teknik mevzuat hükümleri ve ciddi hak kaybı riski içeren karmaşık hukuki işlemlerdir. Özellikle 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu kapsamında yürütülen sınır dışı işlemlerinde, idari kararların iptali için sürelerin kaçırılması veya yanlış hukuki başvuru yapılması geri dönülmesi zor sonuçlar doğurabilmektedir.

Uzman bir yabancılar hukuku avukatı tarafından yürütülen süreçlerde sınır dışı kararının hukuki dayanağı incelenmekte, tahdit kodlarının kaldırılması için gerekli başvurular yapılmakta, idari gözetim kararlarına karşı itiraz süreçleri takip edilmekte ve idare mahkemesinde açılacak davalar stratejik şekilde planlanmaktadır. Ayrıca geri gönderme merkezinde tutulan yabancıların temel haklarının korunması, alternatif yükümlülük talepleri ve uluslararası koruma başvurularının değerlendirilmesi de uzmanlık gerektiren hukuki işlemler arasındadır.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu, İstanbul merkezli olarak yabancılar hukuku, sınır dışı işlemlerinin iptali, geri gönderme merkezi süreçleri, tahdit kodlarının kaldırılması ve idari gözetim kararlarına itiraz konularında profesyonel hukuki destek sunmaktadır. Büro; İstanbul, Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe ve Anadolu Yakası genelinde bireysel ve kurumsal müvekkillere yabancılar hukuku alanında danışmanlık ve dava takibi hizmeti vermektedir.

Sınır dışı işlemleri ve idari gözetim süreçlerinde hak kaybı yaşanmaması için sürecin uzman bir avukat tarafından yürütülmesi önem taşımaktadır.

Read More

Kentsel Dönüşümde Çatı Katı Maliklerinin Hakları Nedir? Arsa Payı Düşükse Metrekare Kaybı Olur mu?

Çatı Katı Bağımsız Bölüm Riski, Belediye Kat İzni Sorunu ve Metrekare Dağılımı

Kentsel dönüşüm sürecinde en çok hak kaybı riski yaşayan malikler arasında çatı katı sahipleri bulunmaktadır. Belediye kayıtlarında kat izni bulunmaması, arsa payının düşük belirlenmiş olması veya projesiz eklentiler nedeniyle çatı katı malikleri yeni yapılacak binada bağımsız bölüm haklarını kaybedebilir veya diğer maliklere göre daha az metrekare alabilir.

6306 sayılı Kanun kapsamında kentsel dönüşüm projelerinde metrekare dağılımı, arsa payı hesaplaması ve çatı katı maliklerinin karşılaşabileceği hukuki riskler aşağıda açıklanmaktadır.

1. Arsa Payı Esası ve Metrekare Dağılımı 

Kentsel dönüşüm sürecinde (6306 sayılı Kanun kapsamında), yeni yapılacak binadaki bağımsız bölüm dağılımı ve metrekare hakları kural olarak tapu kayıtlarındaki “arsa payı” oranına göre belirlenmektedir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi (2025/4788 E., 2025/9964  K.) kararına göre, bir malikin fiilen kullandığı alanın tapudaki arsa payından fazla olması, kentsel dönüşüm sonrası kendisine daha fazla pay verilmesini haklı kılmaz. Mahkemeler, kullanım alanındaki fazlalık için denkleştirme veya düzeltme taleplerini reddetmekte ve tapu kayıtlarındaki arsa paylarını esas almaktadır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (2023/648 E., 2025/512 K K.) kararı, çatı katı maliklerinin arsa paylarının belirlenmesinde; iklim koşullarından etkilenme, asansörsüz binalarda ulaşım zorluğu ve teras kullanımı gibi faktörlerin değerlemeyi etkilediğini vurgulamaktadır. Bu durum, çatı katı maliklerinin tapudaki arsa paylarının diğer katlara göre daha düşük belirlenmiş olması riskini doğurur. Arsa payı düşük olan malik, yeni yapılacak binada arsa payı oranında hak sahibi olacağı için diğer maliklerden daha az metrekare alma veya değer kaybı yaşama riskiyle karşı karşıyadır.

2. Belediye Kayıtlarındaki Kat İzni Eksikliği ve Proje Engelleri 

Belediye kayıtlarında çatı katına kat izni verilmemesi, kentsel dönüşüm sürecinde en büyük hukuki engellerden biridir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (2011/2052 E., 2011/5182  K.) ve 14. Hukuk Dairesi (2016/7721 E., 2019/6289 K K.) kararları, yapının mimari projesine uygunluğu ve belediye onaylı projenin varlığının kat mülkiyeti tesisi için zorunlu olduğunu belirtmektedir. Belediye kayıtlarında bağımsız bir kat olarak tanınmayan çatı katları, yeni projede “bağımsız bölüm” statüsünü kaybedebilir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi (2024/4692 E., 2025/813 K K.) kararında görüldüğü üzere, kentsel dönüşüm projelerinde çatı alanlarının “ortak alan” veya “depo” olarak değiştirilmesi gündeme gelebilmektedir. Bu durum, çatı katı malikinin bağımsız mülkiyet hakkının sona ermesine ve sadece arsa payı oranında bir hakka sahip olmasına neden olabilir. Ayrıca, Yargıtay 20. Hukuk Dairesi (2017/8757 E., 2018/599 K K.) kararı uyarınca, imar mevzuatına aykırı veya projesiz eklentilerin bağımsız bölüm olarak tescili mümkün olmayabilir; bu da malikin yeni binada bağımsız bir daire alma hakkını tamamen ortadan kaldırabilir.

3. Çatı Katı Maliklerinin Karşılaşabileceği Somut Olumsuzluklar

Bağımsız Bölüm Kaybı: Belediye kat izni vermediği takdirde, çatı katı maliki yeni binada müstakil bir daire yerine, arsa payı oranında bir hisse ile yetinmek zorunda kalabilir.

Düşük Metrekare ve Değer Kaybı: Arsa paylarının kat irtifakı kurulduğu tarihteki değerlere göre belirlenmiş olması (KMK md. 3), çatı katının o dönemdeki dezavantajları nedeniyle düşük pay almasına ve dolayısıyla yeni binada daha küçük bir alan tahsis edilmesine yol açabilir (Yargıtay 20. HD, 2017/1315 E. K).

Oybirliği ve Muvafakat Sorunları: Çatı katındaki projesiz büyütmelerin veya statü değişikliklerinin korunması için tüm kat maliklerinin oybirliği gerekebilir (Yargıtay 5. HD, 2023/3779 E. Kaynak). Diğer maliklerin muvafakat vermemesi durumunda çatı katı maliki hukuki olarak korumasız kalabilir.

Örnek bir olay: Davacılar bir binanın arsa maliki ve inşa eden kişiler olup, binada bazı bağımsız bölümlerin sonradan projeye aykırı şekilde ilave edildiğini belirtmişlerdir. Özellikle üçüncü kattaki bir daire ile çatı katındaki bağımsız bölümün sonradan yapıldığı ve kat mülkiyetine tabi olmadığı ifade edilmiştir.

Davacılar, bu ilave bağımsız bölümler için imar barışı kapsamında yapı kayıt belgesi aldıklarını ve bu bölümlere arsa payı verilerek kat mülkiyeti kurulmasını talep etmiştir. Bunun için mevcut bağımsız bölümlerin arsa paylarının azaltılarak yeni bölümlere pay verilmesini ve bu bölümlerin tapuya tescilini istemişlerdir.

Davalı bağımsız bölüm maliki ise:

dairesini mevcut arsa payı üzerinden satın aldığını,

arsa payının azaltılmasına rızası olmadığını,

kaçak yapılan dairelere arsa payı verilmesinin kendi mülkiyet hakkını zedeleyeceğini savunmuştur. Yerel mahkeme davayı reddetmiş, Bölge Adliye Mahkemesi kararı onamış, Yargıtay da şu gerekçeyle kararı kesinleştirmiştir: Ana gayrimenkule yeni bağımsız bölüm eklenmesi ve arsa paylarının yeniden dağıtılması kat maliklerinin oybirliği ile mümkündür. Mahkeme kararıyla kat maliklerinin rızası yerine geçilemez. Bu nedenle davacıların talebi hukuken mümkün değildir.

Tazminat ve Sebepsiz Zenginleşme Davaları: Yeni projede metrekare dağılımında eşitsizlik oluşması durumunda, fazla alan alan maliklerin diğerlerine tazminat ödemesi gerekebilir (Yargıtay 3. HD, 2022/5267 E. K).

4. İkincil Kaynak Değerlendirmesi İkincil kaynak niteliğindeki mahkeme kararları, çatı katı maliklerinin karşılaşabileceği risklere dair ek bağlam sunmaktadır:

İstanbul Anadolu 7. ATM (2023/494 E. Kay): Onaylı projesine uygun olmayan bağımsız bölümlerin, kentsel dönüşümde eski özelliklerini (konum, metrekare, giriş yönü) kaybedebileceği ve malikin iradesi dışında açık artırma ile satış riskiyle karşılaşabileceği vurgulanmıştır.

Yargıtay 5. HD (2023/12651 E. K): İmar affından yararlanılmış olsa dahi, tapuda arsa payı tahsisi yapılmamış veya proje dışı kalmış çatı katlarının yıkım sonrası hak iddiasının reddedilebileceği ve malikin pay kaybına uğrayabileceği belirtilmiştir.

Bakırköy 2. ATM (2022/304 E. K): Proje onayına dayalı pay artışı beklentilerinin, inşaat gecikmeleri veya belediye izin süreçlerindeki aksaklıklar nedeniyle gerçekleşemeyebileceği, bu durumun malikleri eski (düşük) paylar üzerinden işlem yapmaya zorlayabileceği ifade edilmiştir.

Danıştay 6. Daire (2019/20423 E. K): İmar planı notlarında çatı alanlarının “bağımsız bölüm yapılamayacağı” yönündeki kısıtlamaların, kentsel dönüşümde bu alanların emsal dışı bırakılmasına ve metrekare dağılımında dezavantaj oluşmasına neden olabileceği işaret edilmiştir.

Sonuç: Çatı katı malikleri, belediye kayıtlarındaki kat izni eksikliği nedeniyle yeni binada bağımsız bölüm haklarını kaybederek “ortak alan” paydaşı durumuna düşebilirler. Metrekare dağılımı tapudaki arsa payına göre yapıldığından ve çatı katlarının arsa payları genellikle daha düşük takdir edildiğinden, bu maliklerin diğer kat maliklerinden daha az metrekare alması kuvvetle muhtemeldir.

Sık Sorulan Sorular

Çatı katı tapuda görünüyorsa kentsel dönüşümde kesin korunur mu?

Hayır. Belediye onaylı projeye uygunluk ve arsa payı oranı belirleyici olup, proje dışı bölümler korunmayabilir.

Kentsel dönüşümde herkes aynı metrekareyi mi alır?

Hayır. Metrekare dağılımı genellikle tapudaki arsa payı oranına göre yapılır.

Belediye kayıtlarında kat izni yoksa ne olur?

Çatı katı bağımsız bölüm statüsünü kaybedebilir ve malik yalnızca arsa payı oranında hak sahibi olabilir.

Bağımsız bölümün fiili kullanım alanı büyükse arsa payı artırılabilir mi?

Hayır. Yargıtay’a göre bir bağımsız bölüm malikinin fiilen kullandığı alanın tapuda kayıtlı arsa payından fazla olması tek başına arsa payının artırılması için yeterli değildir. Kat mülkiyeti veya paylı mülkiyet rejiminde arsa payı tapu kayıtlarına göre belirlenir ve geçmiş kullanım, fiili büyüklük veya kullanım alışkanlıkları arsa payının değiştirilmesi için kazanılmış hak oluşturmaz.

Yıllarca daha fazla metrekare kullanmak arsa payı hakkı doğurur mu?

Hayır. Uzun süre daha büyük alan kullanılmış olması, vergi ödenmesi veya fiili kullanımın diğer maliklerden fazla olması arsa payının değiştirilmesini gerektirmez. Yargıtay, kullanım biçiminin değil tapu kayıtlarının esas olduğunu açıkça vurgulamaktadır.

Riskli yapı yıkıldıktan sonra eski kullanım alanına göre yeni projede pay talep edilebilir mi?

Hayır. Riskli yapı yıkılmış olsa bile yeni yapılacak binada paylaşım, tapudaki arsa payı oranlarına göre yapılır. Önceki yapıdaki fiili kullanım alanı veya mimari projedeki farklı metrekareler, arsa payının yeniden belirlenmesi için hukuki dayanak oluşturmaz.

Mimari proje veya bilirkişi tespiti tapu kaydına üstün müdür?

Hayır. Yargıtay kararına göre mimari proje, keşif veya kullanım alanı tespitleri tapu sicilindeki arsa payı kaydını değiştirmez. Tapu kaydı, taşınmazın mülkiyet yapısını belirleyen temel hukuki belgedir ve aksi ancak kanunda öngörülen özel durumlarda mümkündür.

Riskli yapı yıkıldıktan sonra fiilen daha büyük alan kullanan malik arsa payının artırılmasını isteyebilir mi?

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2025/4788 E., 2025/9964 K. sayılı kararına konu olayda davacı, maliki olduğu bağımsız bölümün yıllarca diğer maliklerden daha fazla metrekare ile kullanıldığını, mimari proje ve yapılan tespitlerde de kullanım alanının tapudaki arsa payına göre daha büyük olduğunun ortaya çıktığını, riskli yapı kararı sonrası binanın yıkılmasıyla yeni yapılacak projede bu fiili kullanım farkının dikkate alınması gerektiğini ileri sürerek arsa payının düzeltilmesini talep etmiştir. Ancak mahkemeler ve Yargıtay, taşınmazın paylı mülkiyet hükümlerine göre tapuda kayıtlı olması ve kat irtifakının tapuya şerh edilmiş bulunması karşısında, bağımsız bölümün fiili kullanım alanının tapudaki arsa payından fazla olmasının arsa payının artırılması veya diğer maliklerin paylarının azaltılması için hukuki dayanak oluşturmayacağını kabul etmiştir. Yargıtay, tapu kayıtları ile belirlenen arsa payı düzeninin fiili kullanım veya metrekare farklılığı gerekçesiyle değiştirilemeyeceğini belirterek davanın reddine ilişkin kararı onamıştır.

Çatı katı bağımsız bölümlerin arsa payı diğer dairelerle eşit olmak zorunda mıdır? (Çatı katı arsa payı nasıl belirlenir?)

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2023/648 E., 2025/512 K. sayılı kararına konu olayda, binada tüm bağımsız bölümlere eşit arsa payı verilmiş olmasına rağmen özellikle çatı katı dairenin konumu ve fiziki özelliklerinin diğer dairelerden farklı olduğu ileri sürülerek arsa paylarının yeniden düzenlenmesi talep edilmiştir. Dosyada yapılan bilirkişi incelemesinde çatı katı bağımsız bölümün ön ve arka teras kullanımı bulunması, kiremit çatı korumasının olmaması nedeniyle iklim koşullarından daha fazla etkilenmesi ve ulaşım zorlukları gibi özelliklerinin bağımsız bölüm değerini etkileyebilecek unsurlar olduğu değerlendirilmiştir. Hukuk Genel Kurulu, arsa paylarının bağımsız bölümlerin kat irtifakının kurulduğu tarihteki değerini etkileyen tüm unsurlar dikkate alınarak belirlenmesi gerektiğini, çatı katı gibi konum ve kullanım özellikleri farklı olan bağımsız bölümlerin değerinin bu unsurlar göz önüne alınarak değerlendirilmesi gerektiğini vurgulamıştır. Buna göre çatı katı bağımsız bölümlere diğer dairelerle otomatik olarak eşit arsa payı verilmesi zorunlu olmayıp, konum, kullanım, iklim etkisi, ulaşım ve fiziki özellikler gibi değer belirleyici faktörler dikkate alınarak arsa paylarının yeniden düzenlenmesi mümkün olabilir.

Çatı ortak alanının kullanımına veya satışına ilişkin paydaşlar kararı tüm maliklerin katılımı olmadan geçerli olur mu?

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 2024/4692 E., 2025/813 K. sayılı kararına konu olayda paydaşlar arasında yapılan toplantıda çatı ortak alanının ortak alan olarak kalması ve depo olarak değerlendirilmesine ilişkin karar alınmış, Bölge Adliye Mahkemesi bu kararın oybirliği ile alındığını kabul ederek davayı reddetmiştir. Ancak Yargıtay, toplantı tutanağında tüm maliklerin toplantıya katılmadığını ve kararın oybirliği ile alınmadığını tespit etmiştir. Bu nedenle paydaşların tamamının katılımı ve oybirliği şartı gerçekleşmeden alınan kararın geçerli kabul edilerek davanın reddine karar verilmesi hatalı bulunmuş ve karar bozulmuştur.

Kat mülkiyeti kurulmuş binada sonradan eklenen çatı veya bodrum alanları bağımsız bölüm olarak tapuya tescil edilebilir mi?

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2017/8757 E., 2018/599 K. sayılı kararına konu olayda davacılar, imar affı kapsamında çatı ve bodrum katlarda sonradan oluşturulan alanların mesken nitelikli bağımsız bölüm olarak kabul edilip tapuda adlarına tescilini talep etmiştir. Ancak Yargıtay, ana taşınmazda dava konusu değişikliklerin yapıldığı tarihte kat mülkiyetinin zaten kurulmuş olduğunu, bu nedenle imar affına ilişkin düzenlemelerin uygulanamayacağını belirtmiştir. Ayrıca bilirkişi raporuna göre bu alanların bağımsız bölüm olarak kullanılmaya elverişli ve tamamlanmış nitelikte olmadığı tespit edildiğinden Kat Mülkiyeti Kanunu anlamında bağımsız bölüm sayılmaları mümkün görülmemiştir. Bu nedenle diğer kat maliklerinin rızası olmadan bu alanların bağımsız bölüm olarak tescili mümkün olmadığı kabul edilerek davanın reddine ilişkin karar onanmıştır.

Ana gayrimenkule sonradan eklenen kaçak veya ilave bağımsız bölümler için mahkeme kararıyla kat mülkiyeti kurulabilir mi?

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2023/3779 E., 2023/9193 K. sayılı kararına konu olayda davacılar, projeye sonradan eklenen ve kat mülkiyetine tabi olmayan ara kat ve çatı katı bağımsız bölümler için arsa paylarının yeniden dağıtılarak kat mülkiyeti kurulmasını ve bu bölümlerin tapuya tescilini talep etmiştir. Ancak davalı malik, kendi bağımsız bölümünün arsa payının azaltılmasına muvafakat etmediğini belirtmiştir. Yargıtay, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 44. maddesi uyarınca ana gayrimenkule yeni bağımsız bölüm eklenmesinin ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile alacağı kararla mümkün olduğunu, kat maliklerinin bu yönde mahkeme kararıyla zorlanamayacağını vurgulamıştır. Bu nedenle diğer kat malikinin rızası bulunmadan arsa paylarının değiştirilmesi veya ilave bağımsız bölümler için kat mülkiyeti kurulması mümkün görülmemiş, davanın reddine ilişkin karar hukuka uygun bulunarak onanmıştır.

Kentsel dönüşüm sonrası bazı dairelerin metrekareleri artıp bazılarının azalırsa zarar gören malik tazminat isteyebilir mi?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2022/5267 E., 2023/1448 K. sayılı kararına konu olayda eski bina kentsel dönüşüm kapsamında yıkılıp yeniden yapılmış, ancak yeni projede bazı bağımsız bölümlerin yüzölçümü artarken davacıların dairelerinin metrekareleri küçülmüştür. Bilirkişi incelemesi ile davacıların kullanım alanının azaldığı ve diğer bazı maliklerin kullanım alanının arttığı tespit edilmiştir. Yargıtay, bu durumun bağımsız bölümler arasında açık bir değer ve kullanım dengesizliği oluşturması halinde, metrekare artışı nedeniyle avantaj sağlayan maliklerin sebepsiz zenginleşmiş sayılabileceğini ve zarar gören maliklere tazminat ödemekle yükümlü olabileceklerini kabul etmiştir. Bu nedenle davacıların zararlarının diğer maliklerden hisseleri oranında tahsiline karar verilmesi hukuka uygun bulunmuştur.

Kentsel dönüşüm projesine katılmış veya yeni binanın yapılmasına izin vermiş olmak sonradan dava açmaya engel midir?

Somut olayda davacılar binanın kentsel dönüşüm kapsamında yıkılmasına karşı çıkmamış ve yeni binanın yapılmasına fiilen izin vermiş olmalarına rağmen, yeni projede dairelerinin küçültülmesi nedeniyle dava açmıştır. Yargıtay’a göre maliklerin dönüşüm sürecine katılması veya yeni binanın yapılmasına rıza göstermesi, sonradan ortaya çıkan metrekare kaybı veya değer dengesizliği nedeniyle dava açmalarına engel değildir. Malikler, proje uygulanması sonucunda ortaya çıkan kullanım alanı farklılıklarının sebepsiz zenginleşme oluşturduğunu ileri sürerek zararlarının giderilmesini talep edebilirler.

İmar affı veya yapı kullanma izni alınmış olması tek başına tapu tescil hakkı sağlar mı?

Hayır, imar affından yararlanılması veya yapı kullanma izni alınması tek başına bağımsız bölüm üzerinde mülkiyet hakkı ve tapuya tescil talep etme hakkı doğurmaz; tapu tescili için ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili mevzuatta öngörülen hukuki ve teknik şartların (bağımsız bölümün hukuken geçerli ve mevcut olması, kat mülkiyetine uygunluk, gerekli belgelerin tamamlanması gibi) gerçekleşmesi gerekir. Nitekim Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 19.03.2024 tarihli kararında, davacı imar affı kapsamında yapı kullanma izni almış olsa da tescil davası devam ederken ana yapının yıkılması nedeniyle bağımsız bölümün hukuki varlığının ortadan kalktığı ve bu nedenle tescil talebinin konusuz kaldığı kabul edilmiş, böylece imar affı veya kullanım izninin tek başına tapu hakkı sağlamaz.

İmar planı veya plan notları çatı katının emsal dışında kullanılmasına izin verebilir mi?

Hayır, imar planı veya plan notları ile çatı katı kullanımına ilişkin düzenleme yapılabilse de bu düzenlemeler üst mevzuata aykırı olamaz. Danıştay 6. Daire kararına göre, emsal hesabı ve yapılaşma esasları yönetmeliklerle belirlenir ve imar planı ile değiştirilemez. Bu nedenle çatı katının emsal dışı sayılması, bağımsız bölüm haline getirilmesi veya kullanım alanının genişletilmesi gibi düzenlemeler ancak ilgili imar mevzuatına uygun olduğu ölçüde geçerlidir; plan notları yönetmeliğe aykırı şekilde hak yaratamaz.

Çatı katının bağımsız bölüm olarak kullanılmasına yönelik plan değişiklikleri hukuka uygun mudur?

Çatı katına ilişkin plan değişiklikleri kural olarak mümkündür; ancak bu değişikliklerin şehircilik ilkelerine, plan bütünlüğüne ve kamu yararına dayanması gerekir. Danıştay kararında, yapılaşma yoğunluğunu artıran veya çatı alanlarını kullanım alanına dönüştüren düzenlemelerin teknik ve nesnel gerekçelere dayanması, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmaması ve planlama sistematiği içinde değerlendirilmesi gerektiği vurgulanmıştır. Aksi halde yalnızca bireysel menfaat sağlayan veya plan bütünlüğünü bozan düzenlemeler hukuka aykırı sayılabilir.

Neden Kentsel Dönüşüm Sürecinde Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Çatı katı uyuşmazlıkları yalnızca mülkiyet hukuku değil aynı zamanda imar hukuku, tapu hukuku ve kentsel dönüşüm mevzuatını birlikte ilgilendiren teknik süreçler içerir. Sürecin yanlış yönetilmesi bağımsız bölüm hakkının tamamen kaybedilmesine neden olabilir.

Uzman hukuki destek özellikle şu konularda kritik öneme sahiptir:

arsa payı analizinin yapılması

belediye proje kayıtlarının incelenmesi

bağımsız bölüm statüsünün korunması

metrekare dağılımına itiraz süreçleri

tazminat ve denkleştirme davaları

kat malikleri kararlarının iptali

hak kaybı doğmadan önleyici hukuki süreçlerin yürütülmesi

Erken hukuki müdahale, telafisi güç mülkiyet kayıplarını önleyebilir.

Read More

Kentsel Dönüşüm Projelerinde Metrekare Azlığı ve Adaletsiz Paylaşım Durumunda Hukuki Yollar

Kentsel dönüşüm projelerinde maliklere arsa payına denk düşmeyen metrekare verilmesi veya şerefiye farkı gözetilmemesi halinde aşağıdaki davalar açılabilir.

1. Kentsel Dönüşümde Karar Alma Mekanizması ve Azınlık Paydaşların Durumu

 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 6. maddesi uyarınca, riskli yapıların yıkılmasından sonra taşınmazın nasıl değerlendirileceğine (yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı vb.) sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayan azınlık paydaşların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek, bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Satış gerçekleşmezse paylar, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenerek Hazine adına tescil edilir.

2. Metrekare Azlığı ve Paylaşım Haksızlığı Durumunda Başvurulacak Yollar

 Mülk sahibine arsa payına denk gelen metrekareden daha az alan verilmesi veya malikler arasında şerefiye farkı gözetilmeksizin adaletsiz paylaşım yapılması durumunda azınlık hakları yargı kararları ışığında şu şekildedir:

Adli Yargı Yolu (Asliye Hukuk Mahkemeleri):

Sebepsiz Zenginleşme ve Tazminat: Bağımsız bölümler arasında açık bir eşitsizlik meydana gelmesi durumunda, zarar gören malikler sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak tazminat davası açabilirler. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, projedeki metrekare küçülmelerinin diğer malikler lehine haksız bir zenginleşme doğurması halinde tazminat ödenmesine hükmetmiştir.

Sözleşmenin İptali ve Uyarlanması: Azınlık paydaşlar, paylaşımın adil olmadığını ileri sürerek “düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin iptali” veya “sözleşmenin uyarlanması” davası açabilirler.

Malikler Kurulu Kararının İptali: salt çoğunlukla alınan kararın veya bu karara dayanak teşkil eden protokolün usulüne uygun olmadığını (toplantıya davet edilmeme, kanuna aykırılık vb.) iddia eden malikler, bu kararların iptali için adli yargıda dava açabilirler.

İdari Yargı Yolu (İdare Mahkemeleri):

Satış İşleminin İptali: Azınlık paydaşlar, arsa paylarının satışına ilişkin idari işlemin iptali için dava açabilirler. Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, paylaşımın “adil ve hakkaniyete uygun olmadığı” (örneğin; ana cadde üzerindeki dükkan yerine arka cepheden dükkan önerilmesi) durumlarda mülkiyet hakkının ihlal edildiği gerekçesiyle satış işleminin iptal edilebileceğine karar vermiştir.

Değer Tespitine İtiraz: Rayiç bedelin düşük tespit edilmesi durumunda, ihale ve değer tespiti işlemlerine karşı iptal davası açılabilir.

3. Hisse Satışlarının Engellenmesi ve Yargısal Denetim 

Azınlık paydaşların hisse satışlarını doğrudan engelleme yetkisi kanunen sınırlı olsa da, yargı yoluyla bu süreç durdurulabilir:

Yürütmenin Durdurulması ve İhtiyati Tedbir: Pay satışına ilişkin idari işlemlere karşı idari yargıda açılacak davalarda “yürütmenin durdurulması” talep edilebilir. Adli yargıda ise malikler kurulu kararının uygulanmasının durdurulması için “ihtiyati tedbir” istenebilir. Ancak bazı kararlarda, pay satışına karşı ihtiyati tedbir kararının yalnızca idari yargıdan talep edilebileceği, adli yargının bu konuda yetkisiz olduğu belirtilmiştir.

Anayasa Mahkemesi (AYM) Kriteri: AYM, azınlıkta kalan paydaşların yeni paylaşım yöntemine yönelik itirazları yargısal bir merci tarafından denetlenmeden ve yeterli gerekçeyle karşılanmadan satış yapılmasını mülkiyet hakkının ihlali olarak değerlendirmektedir. Satışın “son çare” olması gerektiği vurgulanmaktadır.

Keşif ve Bilirkişi İncelemesi: Danıştay, satış işleminden önce paylaşımın hukuka uygun olup olmadığının, taşınmaz başında keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılarak değerlendirilmesini zorunlu tutmaktadır. Eğer paylaşım adaletsiz bulunursa satış işlemi iptal edilerek engellenmiş olur. Bir yazı önerisi.

4. İkincil Kaynaklar ve Ek Bağlam 

Aşağıdaki hususlar karar metinlerinde sınırlı bilgi olması nedeniyle ikincil kaynaklardan elde edilen ek bağlamlardır:

Sebepsiz Zenginleşme Davası: İmar planı değişikliği veya kentsel dönüşüm sonrası paylaşımdaki eşitsizliklerin giderilmesi için arsa sahipleri arasında bir dengeleme protokolü yapılmamışsa, Türk Borçlar Kanunu (TBK) md. 77-82 uyarınca sebepsiz zenginleşme davası açılarak zarar miktarı talep edilebilir.

Tapu Kayıtlarının Önemi: Arsa payı düzeltme davalarında, kat irtifakı kurulurken belirlenen oranların bağımsız bölüm değerleriyle orantısızlığı iddiası, tapu kayıtları ve Kat Mülkiyeti Kanunu sınırlamaları nedeniyle her zaman başarıya ulaşmayabilir; bu durumda kazanılmış hakların korunması için uzman incelemesi kritiktir.

İdari Parselasyon İtirazları: Kentsel dönüşüm dışındaki imar uygulamalarında (İmar Kanunu md. 18), hisselerin “pratikte kullanılması mümkün olmayan küçük paylar” şeklinde dağıtılması hukuka aykırı bulunmakta ve idari yargıda iptal edilebilmektedir. Bu durum, kentsel dönüşümdeki adil dağılım ilkesine kıyasen bir dayanak oluşturabilir.

Bireysel Başvuru: İdari ve adli yolların tüketilmesinin ardından, mülkiyet hakkının ihlali iddiasıyla Anayasa Mahkemesi’ne bireysel başvuru yapılarak yeniden yargılama veya tazminat talep edilebilir.

Sonuç: Azınlık paydaşlar, haksız paylaşım durumunda adli yargıda tazminat ve sözleşme iptali; idari yargıda ise satış işleminin iptali ve yürütmenin durdurulması yollarına başvurabilirler. Satışın engellenmesi, ancak paylaşımın adaletsizliğinin veya usulsüzlüğünün mahkemece tespit edilmesi ve yürütmenin durdurulması/tedbir kararı alınması ile mümkündür.

Sık Sorulan Sorular

Azınlık paydaş hisse satışını tamamen engelleyebilir mi?

Doğrudan engelleyemez; ancak idari yargıda yürütmenin durdurulması kararı alınması halinde satış durdurulabilir.

Kentsel dönüşümde metrekare küçülmesi dava sebebi midir?

Evet. Arsa payına denk düşmeyen bağımsız bölüm verilmesi halinde tazminat veya sözleşme iptali davası açılabilir.

Neden Kentsel Dönüşüm Sürecinde Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Kentsel dönüşüm süreci yalnızca sözleşme ilişkisi değil aynı zamanda idari işlem, mülkiyet hukuku, borçlar hukuku ve imar hukuku unsurlarını birlikte içerir. Sürecin yanlış yönetilmesi telafisi güç hak kayıplarına neden olabilir.

Uzman hukuki destek özellikle şu konularda kritik öneme sahiptir:

salt çoğunluk kararlarının denetlenmesi

pay satış işlemlerinin durdurulması

adil metrekare ve şerefiye hesaplarının teknik incelenmesi

bilirkişi raporlarının değerlendirilmesi

sözleşme iptali ve tazminat davaları

idari ve adli yargı süreçlerinin birlikte yürütülmesi

mülkiyet hakkı ihlali riskinin önlenmesi İstanbul ve çevresinde kentsel dönüşüm uyuşmazlıkları konusunda uzman destek almak, hak kaybını önlemek açısından büyük önem taşır.

İstanbul Tuzla Kentsel Dönüşüm Avukatı — 2M Hukuk Avukatlık Bürosu

İstanbul Tuzla merkezli faaliyet gösteren 2M Hukuk Avukatlık Bürosu, kentsel dönüşüm uyuşmazlıkları, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, pay satış iptali davaları ve mülkiyet hakkı ihlallerine ilişkin süreçlerde hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.

Özellikle aşağıdaki alanlarda destek sağlanmaktadır:

kentsel dönüşüm sözleşme danışmanlığı

azınlık paydaş haklarının korunması

hisse satışının iptali davaları

arsa payı uyuşmazlıkları

metrekare ve şerefiye hesaplama ihtilafları

sözleşme feshi ve tazminat davaları

İstanbul, Tuzla ve çevresinde dava takibi

Read More

Yük Tahliye Sırasında Gemiye Zarar Verilirse Kim Sorumlu Olur? Liman İşletmesi, Stevedor ve Kaptanın Hukuki Durumu Nedir?

1. Zararın Meydana Gelişi ve Sorumluluk Analizi

Gemideki yükün tahliyesi sırasında yükün ambar tavan sacına (tank top) veya ambar kapaklarına hızla vurması sonucu meydana gelen hasarlarda sorumluluk; liman işletmecisi, tahliyeyi üstlenen müteahhit firma (stevedor) ve gemi personeli arasında kusur oranlarına göre paylaştırılmaktadır.

Liman İşletmecisinin Sorumluluğu: Yargıtay 11. Hukuk Dairesi’nin 2014/9068 E. K sayılı kararında, rulo sac yükünün tahliyesi sırasında zemine hızlı çarpması sonucu ambar tavan sacında meydana gelen hasardan, liman işletmecisi BK m.100 (yeni TBK m.116) uyarınca yardımcı şahıslarının ve alt yüklenicilerinin fiillerinden sorumlu tutulmuştur.

Alt İşveren ve Müteahhit Firmanın Sorumluluğu: Tahliye işlemini fiilen gerçekleştiren şirketler, operasyon sırasındaki hatalı hareketleri (örneğin kargo telinin vurması, zincir kopması veya uygunsuz ekipman kullanımı) nedeniyle “asli ve tam kusurlu” bulunabilmektedir (Yargıtay 11. HD, 2017/4097 E. K).

Gemi Personelinin Gözetim ve Özen Yükümlülüğü: TTK m.1091 ve m.1178 uyarınca kaptan, yükleme ve boşaltma işlemlerine nezaret etmekle yükümlüdür. Yargıtay 11. HD’nin 2014/9068 E. K sayılı kararında, tahliye sırasında gerekli özeni göstermeyen gemi personeli %10 oranında kusurlu bulunmuştur. Benzer şekilde, FIOS (Free In and Out Stowed) kaydı bulunsa dahi, kaptanın nezaret görevi ve işçileri gözetim yükümlülüğü devam etmektedir (Yargıtay 11. HD, 2013/8167 E. K).

2. Zararın Hukuki Niteliği ve Gemi Alacağı Tartışması

İncelenen kararlarda, gemiye verilen bu tür zararlar genellikle “tazminat alacağı” veya “haksız fiil/sözleşmeye aykırılık alacağı” olarak nitelendirilmiş, doğrudan “gemi alacağı” (maritime lien) olarak tanımlanmamıştır.

3. Dava Yolları: Kim, Kime, Nerede Dava Açabilir?

Gemide meydana gelen hasarlar nedeniyle aşağıdaki dava yolları izlenebilmektedir:

Gemi Sahibi/Donatan vs. Liman İşletmecisi/Stevedor: Gemi sahibi, tahliye sırasında gemisine zarar veren liman işletmecisine veya istifçi şirkete karşı Asliye Ticaret Mahkemesi’nde (Denizcilik İhtisas Mahkemesi sıfatıyla) tazminat davası veya icra takibine itirazın iptali davası açabilir (Yargıtay 11. HD, 2014/4749 E. K; 2022/2389 E. K).

Sigorta Şirketi vs. Sorumlu Taraflar: Hasarı ödeyen sigorta şirketi, TTK m.1472 (halefiyet) uyarınca sigortalısının haklarına dayanarak liman işletmecisine veya alt işverene rücu davası açabilir (Yargıtay 11. HD, 2021/3052 E. Ka).

Donatan vs. Gemi Kaptanı: Donatan, kaptanın kişisel kusuru veya nezaret görevini ihmal etmesi nedeniyle meydana gelen zararlar için kaptana rücu edebilir (TTK m.1089).

Yetkili Mahkeme: Bu davalar genellikle Denizcilik İhtisas Mahkemesi sıfatıyla Asliye Ticaret Mahkemelerinde görülmektedir. Ancak bazı durumlarda (örneğin liman vinci ile gemi vincinin çarpışması) uyuşmazlık genel ticari nitelikte sayılarak genel Asliye Ticaret Mahkemelerine yönlendirilebilmektedir (İkincil Kaynak: İstanbul 17. ATM, 2022/255 E. 

4. Mahkeme Kararlarından Somut Örnekler

Ambar Tavan Sacı Hasarı: Rulo sacın tahliyesi sırasında zemine hızlı çarpması sonucu oluşan hasarda, liman işletmecisi sorumlu tutulmuş, gemi personeline %10 kusur verilmiştir (Yargıtay 11. HD, 2014/9068 E. 

Ambar Taban Sacı Hasarı: Profil demir tahliyesinde zincirin kopması sonucu düşen emtianın ambar taban sacına zarar vermesi olayında, asli kusur alt işverene verilmiştir (Yargıtay 11. HD, 2017/4097 E. K).

Ambar Kapakları Hasarı: İstifçi işçilerin hatalı hareketleri sonucu 3 ve 4 numaralı ambar kapaklarına verilen zarar nedeniyle istifçi şirket tazminata mahkum edilmiştir (Yargıtay 11. HD, 2014/4749 E. K).

Vinç ve Gövde Hasarı: Sahil vincinin kepçesinin geminin kıç perdesine çarpması sonucu yakıt tankının delinmesi olayında, liman işletmecisi TBK m.71 uyarınca “tehlike sorumluluğu” çerçevesinde sorumlu bulunmuştur (Yargıtay 11. HD, 2022/7315 E. Ka).

5. İkincil Kaynaklardan Ek Bağlam

Kaptanın Nezaret Görevi: İstanbul 17. Asliye Ticaret Mahkemesi (2021/441 KE. ve 2022/376 K E.) kararlarında, kaptanın tahliye sırasındaki yanlışlıkları “protesto mektupları” ile bildirmesinin özen yükümlülüğünü yerine getirdiğine dair bir kanıt olarak kabul edildiği ve bu durumda taşıyanın sorumluluktan kurtulabildiği vurgulanmıştır.

Sorumluluk Sınırlandırmaları: Bazı müteahhitlik sözleşmelerinde, işçilerin gemiye vereceği hasarlar için “işçinin o günkü kazancının belirli bir katı” gibi sorumluluk sınırlamaları öngörülebilmekte ve bu hükümler sigortacıya karşı da ileri sürülebilmektedir (İstanbul BAM 43. HD, 2021/85 E. K).

Sık Sorulan Sorular

Tahliye sırasında yükün ambar tabanına veya kapaklara çarpması halinde kim sorumlu tutulur?

Tahliye sırasında meydana gelen hasarlarda sorumluluk; liman işletmecisi, tahliyeyi fiilen yapan stevedor (alt işveren) ve gemi personeli arasında kusur oranına göre paylaştırılır. Yargıtay uygulamasında, hatalı tahliye manevraları nedeniyle çoğu zaman asli kusur stevedor veya liman işletmesine yüklenmekte, kaptanın nezaret görevini ihmal etmesi halinde ise gemi personeline tali kusur verilebilmektedir.

FIO veya FIOS kaydı varsa kaptan ve taşıyan sorumluluktan kurtulur mu?

Hayır. FIO veya FIOS kaydı bulunsa dahi, kaptanın yükleme ve boşaltmaya nezaret etme yükümlülüğü devam eder. Yargıtay kararlarında, kaptanın tahliye sırasında gerekli uyarıları yapmaması veya operasyonu denetlememesi halinde kusurlu sayıldığı açıkça kabul edilmektedir. Bu nedenle FIOS kaydı, taşıyanın sorumluluğunu otomatik olarak ortadan kaldırmaz.

Tahliye sırasında gemiye verilen zarar “gemi alacağı” sayılır mı?

Uygulamada bu tür hasarlar çoğunlukla genel tazminat alacağı veya haksız fiil/sözleşmeye aykırılık alacağı olarak nitelendirilmektedir. Yargı kararlarında, yükün gemiye verdiği zararların doğrudan “gemi alacağı” olduğu yönünde yerleşik bir kabul bulunmamaktadır. Ancak hasarın niteliğine ve olayın özelliklerine göre bu tartışma her somut olayda yeniden değerlendirilmelidir.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Tahliye sırasında gemiye verilen zararlar, klasik bir hasar davasından çok daha karmaşık bir hukuki yapıya sahiptir. Bu tür uyuşmazlıklarda yalnızca zararın varlığı değil; zararın kim tarafından, hangi aşamada ve kimin fiili hakimiyet alanında meydana geldiği belirleyici olmaktadır. Liman işletmecisi, stevedor, alt işveren, kaptan ve donatan arasındaki çok taraflı sorumluluk ilişkileri, yanlış husumet kurulması halinde davanın tamamen kaybedilmesine yol açabilmektedir.

Özellikle kusur oranlarının belirlenmesi, kaptanın nezaret yükümlülüğünün ihlal edilip edilmediği, protesto mektuplarının süresinde ve usulüne uygun tutulup tutulmadığı gibi hususlar; bilirkişi raporları ve yerleşik Yargıtay içtihatları ışığında değerlendirilmelidir. Bu noktada yapılacak tek bir usul hatası, tazminat talebinin reddine veya sorumluluğun tamamen gemi sahibine yüklenmesine neden olabilir.

Ayrıca bu tür davalarda görevli ve yetkili mahkemenin doğru belirlenmesi, davanın Denizcilik İhtisas Mahkemesi sıfatıyla mı yoksa genel ticari dava olarak mı görüleceğinin tespiti büyük önem taşır. Yanlış mahkemede açılan davalar, uzun süreli yargılamalara ve ciddi zaman kayıplarına yol açmaktadır.

Bu nedenle tahliye sırasında gemiye verilen zararlarla ilgili uyuşmazlıklarda, deniz ticareti hukuku ve Yargıtay uygulamasına hâkim uzman bir avukat desteği, hem sorumluluğun doğru kişilere yöneltilmesi hem de tazminatın etkin şekilde tahsili açısından vazgeçilmezdir.

Read More

Riskli Yapı Tespiti İşlemleri Nasıl Yapılır?

1. Riskli Yapıların Tespit Usulü ve Sorumluluklar 

6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin 7. maddesi uyarınca, riskli yapıların tespiti öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılır. Maliklerin bu tespiti süresi içinde yaptırmaması durumunda, tespitler Bakanlık veya ilgili İdarece yapılır veya yaptırılır. Danıştay 6. Dairesi ve İdare Dava Daireleri Kurulu kararlarında, bu düzenlemenin Kanun’un amacına, mülkiyet hakkının korunmasına ve sağlıklı bir çevrede yaşama hakkına uygun olduğu teyit edilmiştir. Riskli yapı tespiti; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların kullanımına (oturma, çalışma, eğlenme, ibadet vb.) tahsis edilmiş yapılar ile hayvanların veya eşyaların korunmasına yarayan yapılar için yapılır. Ancak inşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile statik bütünlüğü bozulmuş metruk yapılar bu tespitin konusu dışındadır.

2. Elektronik Yazılım Sistemi ve Raporlama Süreci

 Riskli yapı tespit talepleri ve süreci elektronik yazılım sistemi üzerinden yürütülür. Lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar, bir yapı hakkında tespit talebi aldığında, sistem üzerinden daha önce bir rapor düzenlenip düzenlenmediğini kontrol etmekle yükümlüdür. Yönetmelik uyarınca, elektronik sistemde yapı kaydı oluşturulduktan sonra riskli yapı tespitinin iki ay içinde yapılmaması durumunda maliklerden birinin talebiyle, altı ay içinde yapılmaması durumunda ise Bakanlıkça re’sen yapı kaydı sistemden silinir. Hazırlanan raporlarda binanın Ulusal Adres Veri Tabanı (UAVT) kodu ve adres bilgilerinin yer alması zorunludur.

3. Tek Rapor İlkesi ve İstisnaları 

Yönetmeliğin 7. maddesinin 3. fıkrası uyarınca, her yapı için kural olarak sadece bir adet riskli yapı tespiti raporu düzenlenebilir. Ancak aşağıdaki haller bu kuralın istisnasını oluşturur:

İtiraz veya yargı kararı üzerine yeniden rapor tanzim edilmesinin gerekmesi,

Raporun gerçeğe aykırı düzenlendiğinin tespit edilmesi,

Yapının risk durumunu etkileyebilecek kasti bir müdahale dışında somut bir hadisenin (deprem, yangın vb.) gerçekleşmiş olması. Ayrıca, aynı parsel üzerinde bulunan farklı statik özelliklere sahip yapıların (örneğin; bir binanın altındaki dükkanlar ile yanındaki müstakil dükkanlar) ayrı ayrı incelenmesi ve her biri için ayrı performans analizi yapılması gerekmektedir.

4. Tapuya Şerh, Tebligat ve İtiraz Prosedürü 

Hazırlanan riskli yapı tespit raporları, tespiti yapan idare veya lisanslı kuruluşça en geç on iş günü içinde ilgili Müdürlüğe veya yetki devri yapılmış İdareye gönderilir. Raporlarda eksiklik bulunmaması halinde, yapıların riskli olduğu hususu tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu müdürlüğü, bu şerhi ayni ve şahsi hak sahiplerine 7201 sayılı Tebligat Kanunu’na göre tebliğ eder.

İtiraz Süresi: Malikler veya kanuni temsilcileri, tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde riskli yapı tespitine karşı itiraz edebilirler.

Değerlendirme: İtirazlar, Bakanlıkça teşkil edilen ve üniversitelerden gelen üyelerin de bulunduğu teknik heyetler tarafından incelenerek karara bağlanır.

Kesinleşme: İtiraz edilmemesi veya itirazın reddedilmesi durumunda riskli yapı kararı kesinleşir ve tahliye/yıkım süreci başlar. Yargı kararlarında, itiraz yolunun seçimlik bir hak olduğu ve doğrudan dava açılmasının da mümkün olduğu kabul edilmiştir.

5. İkincil Kaynaklardan Elde Edilen Bilgiler ve Özel Durumlar 

Aşağıdaki hususlar, karar metinlerinde sınırlı bilgi veya ek bağlam sağlayan ikincil kaynaklar üzerinden tespit edilmiştir:

Kültür Varlıkları: 2863 sayılı Kanun kapsamındaki kültür varlıkları için riskli yapı tespiti ancak maliklerin talebiyle yapılabilir. Tespitin kesinleşmesinin ardından durum ilgili Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu’na bildirilir ve uygulama bu kurulun kararına göre yürütülür. İkincil kaynaklarda, bu sürecin 2863 sayılı Kanun’daki “izinsiz müdahale yasağı” ile çelişebileceğine dair hukuki tartışmaların bulunduğu not edilmiştir.

Kiracıların Durumu: Riskli yapı tespitine itiraz hakkı münhasıran maliklere veya kanuni temsilcilerine tanınmıştır. Kiracıların bu tespite karşı itiraz etme ehliyetinin bulunmadığı, ancak tahliye ve yıkım gibi uygulama işlemlerine karşı dava açabilecekleri değerlendirilmektedir.

Kolluk Müdahalesi ve Masraflar: Yapıların tahliyesi ve yıkımı aşamasında engelleme ile karşılaşılması durumunda kolluk marifetiyle işlem yapılabileceği, ayrıca maliklerce yaptırılmayan tespit ve yıkım işlemlerinin masraflarının 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre maliklerden tahsil edileceği belirtilmektedir.

Vergi Muafiyeti: Riskli yapı şerhi bulunan taşınmazların dönüşüm öncesi ilk satışı, devri ve tescili gibi işlemlerin damga vergisinden muaf olduğu özelge bazlı bilgilerde yer almaktadır.

Sonuç: Yargı kararları, Yönetmeliğin 7. maddesinde düzenlenen riskli yapı tespit sürecinin; elektronik sistem kontrolü, tek rapor ilkesi, 15 günlük itiraz süresi ve teknik heyet incelemesi gibi sıkı şekli şartlara bağlı olduğunu ve bu usullere uyulmamasının (örneğin; tebligat usulsüzlüğü veya eksik teknik inceleme) işlemlerin iptaline yol açacağını istikrarlı bir şekilde vurgulamaktadır.

Sık Sorulan Sorular

Riskli yapı tespitine kimler itiraz edebilir?

Riskli yapı tespitine karşı itiraz hakkı yalnızca yapı malikleri veya kanuni temsilcilerine tanınmıştır. Kiracılar doğrudan riskli yapı kararına itiraz edemez; ancak tahliye veya yıkım işlemlerine karşı dava açabilirler.

Riskli yapı tespitine itiraz süresi kaç gündür?

Riskli yapı tespitine karşı, tebligat tarihinden veya muhtarlık ilanının son gününden itibaren 15 gün içinde itiraz edilmesi gerekir. Bu süre içinde itiraz edilmezse riskli yapı kararı kesinleşir.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Riskli yapı tespiti süreci; idare hukuku, gayrimenkul hukuku ve kentsel dönüşüm mevzuatının birlikte uygulanmasını gerektiren teknik ve çok aşamalı bir idari süreçtir. Sürelerin kaçırılması, usulsüz tebligatın fark edilmemesi veya teknik rapora karşı hukuki dayanak oluşturulamaması ciddi hak kayıplarına neden olabilmektedir.

Uzman avukat desteği özellikle şu konularda kritik önem taşır:

Riskli yapı tespit sürecinin hukuka uygun yürütülmesinin denetlenmesi

Tebligat ve ilan işlemlerinin usule uygunluğunun incelenmesi

Teknik rapora karşı bilimsel ve hukuki itiraz hazırlanması

Tapu şerhi, tahliye ve yıkım süreçlerinin hukuki takibi

Maliklerin mülkiyet hakkının korunması ve ekonomik kayıpların önlenmesi

İdari işlemlerin iptali için dava stratejisinin belirlenmesi

Kentsel dönüşüm süreçlerinde hukuki sürecin doğru yönetilmesi, yalnızca riskli yapı kararına itiraz etmekten ibaret olmayıp mülkiyet hakkının korunması ve dönüşüm sürecinin sağlıklı yürütülmesi açısından belirleyici öneme sahiptir.

Read More

Kentsel Dönüşümde Müteahhit Sözleşmesi Nasıl Feshedilir? (6306 Sayılı Kanuna Göre Resen Fesih Rehberi)

Müteahhit İnşaata Başlamazsa Ne Yapılır? Maliklerin Hakları, İdari Fesih Süreci ve Yargı Kararları

1. Giriş ve Hukuki Çerçeve 

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 6. maddesinin 14. fıkrası, kentsel dönüşüm sürecinde müteahhitten kaynaklanan gecikmeler nedeniyle maliklerin mağduriyetini önlemek amacıyla idareye (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı/yetkili idare) sözleşmeleri resen feshetme yetkisi tanımaktadır. Bu hüküm uyarınca; oy birliği veya hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasından sonra, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde işe başlanmaması veya yapım işinin durdurulup en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek ekipmanla devam edilmemesi halinde, maliklerin salt çoğunluk kararıyla idareye başvurulabilmektedir.

2. İdarenin Tespit ve Fesih Usulü 

Yargı kararları, idarenin bu madde kapsamındaki yetkisini kullanırken izlemesi gereken usulü netleştirmiştir:

Başvuru ve Tespit: Maliklerin çoğunluk kararı ile Başkanlığa başvurması üzerine, idare yerinde inceleme yaparak inşaatın durumunu tespit eder. Danıştay 6. Dairesi ve İdari Dava Daireleri Kurulu (İDDK) kararlarına göre, idarenin “inşaatın hangi seviyede durduğunu veya durmaya hangi tarafın sebep olduğunu” ayrıntılı olarak tespit etme zorunluluğu bulunmamakta; inşai faaliyetin durduğunun ve ekipman eksikliğinin tespiti yeterli görülmektedir.

İhtar Süreci: Durumun tespiti halinde müteahhide 30 gün süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi ihtar edilir.

Resen Fesih: 30 günlük sürenin sonunda işe başlanmadığının veya devam edilmediğinin tespiti halinde, sözleşmeler başka bir ihtara gerek kalmaksızın resen feshedilmiş sayılır. Fesih sonrası tapu sicilindeki şerhler maliklerin veya idarenin talebiyle terkin edilir.

3. Mahkeme Kararları Işığında Somut Örnek Analizleri

Ankara Çankaya Örneği (Danıştay 6. Daire, 2020/10800 K): Riskli yapı için 2016’da sözleşme imzalanmış, inşaat %85-95 seviyesine gelmiş ancak durmuştur. İdare 2019 ve 2020 yıllarında yaptığı incelemelerde 6 aydan fazla süredir ekipmanla çalışma yapılmadığını tespit etmiş ve 30 günlük ihtarların ardından sözleşmeleri feshetmiştir. Mahkeme, müteahhidin “ödemesizlik” iddiasına rağmen, idarenin yerinde inceleme ve ihtar usulünü yeterli bularak feshin hukuka uygun olduğuna karar vermiştir.

İzmir Karşıyaka Örneği (Danıştay İDDK, 2022/1167 K): 2016’da yıkılan yapı için müteahhit ile sözleşmeler imzalanmış ancak inşaata hiç başlanmamıştır. Maliklerin başvurusu üzerine idare 2019’da 30 günlük ihtar çekmiş, süre sonunda işe başlanmadığı tespit edilince sözleşmeler feshedilmiştir. Yargı, bu uygulamanın Kanun’un amacına ve kamu yararına uygun olduğunu teyit etmiştir.

İstanbul Ümraniye Örneği (İstanbul 10. Asliye Ticaret Mahkemesi, 2023/777 K): 2017’de yapı ruhsatı alınmasına rağmen inşai faaliyetin devam etmediği tespit edilmiştir. Bakanlıkça çekilen ihtarlara uyulmaması üzerine sözleşmeler resen feshedilmiştir. Mahkeme, bu fesihle birlikte müteahhitler arasındaki adi ortaklığın da sona erdiğini kabul etmiştir.

4. Feshin Hukuki Sonuçları

Genel Hukuk Hükümleri: Fesih tarihine kadar yapılmış işler, devrolunan hisseler ve ödemeler konusunda genel hukuk hükümleri uygulanır.

Kira Yardımları: Kanun’un açık hükmü ve yargı kararları uyarınca, fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri geri talep edilemez.

Üçüncü Kişilerin Durumu: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (2024/2306 K), genel hükümlere dayalı fesihlerde iyiniyetli üçüncü kişilerin tapu siciline güvenerek iktisap ettikleri hakların korunması gerektiğini vurgulamıştır. Ancak 6306 sayılı Kanun kapsamındaki resen fesihlerde idari sürecin tamamlanmasıyla şerhlerin terkini esastır.

5. İkincil Kaynaklardan Edinilen Bilgiler ve Ek Bağlam

İkincil Kaynak Notu (Danıştay İDDK, 2022/3386 K): Müteahhitler, bu fıkranın sözleşme hürriyetine ve mülkiyet hakkına aykırı olduğunu, noter onaylı sözleşmelerin mahkeme kararı olmadan feshedilemeyeceğini iddia etmişlerdir. Ancak yargı, kentsel dönüşümün kamu düzenine ilişkin amacını gözeterek bu iddiaları reddetmiş ve idarenin yetkisinin yargı denetimine tabi olmasını yeterli bir güvence olarak görmüştür.

İkincil Kaynak Notu (BAM İzmir 14. HD, 2022/1767 K): Müteahhitlerin, gecikmenin kendilerinden kaynaklanmadığı (imar değişikliği, eksik imzalar vb.) yönündeki savunmaları, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki idari fesih sürecinde sıklıkla ileri sürülmektedir. Ancak idari yargı, inşai faaliyetin durmuş olmasını feshin tetiklenmesi için yeterli bir maddi vakıa olarak değerlendirme eğilimindedir.

İkincil Kaynak Notu (Yargıtay 23. HD, 2015/4667 K): Genel hukuk kuralları çerçevesinde de müteahhit tarafından ödenen kira bedellerinin, arsa sahiplerinin evlerinin yıkılması nedeniyle mağduriyetleri gözetilerek sebepsiz zenginleşme teşkil etmeyeceği ve geri istenemeyeceği kabul edilmektedir; bu durum 6306 sayılı Kanun’daki düzenleme ile paralellik arz etmektedir.

6. Değerlendirme 

Mahkeme kararları, 6306 sayılı Kanun’un 6/14. maddesinin, müteahhit temerrüdü nedeniyle kilitlenen kentsel dönüşüm süreçlerini hızlandırmak için idareye güçlü bir müdahale yetkisi verdiğini göstermektedir. Yargı, idarenin kusur incelemesine girmeden, sadece “işin durması” ve “ihtara rağmen başlanmaması” olguları üzerinden fesih işlemini denetlemektedir. Fesih sonrası tasfiye süreci ise genel hukuk hükümlerine bırakılmaktadır.

Kentsel dönüşümde müteahhit sözleşmesi tek taraflı feshedilebilir mi?

Evet. 6306 sayılı Kanun’un 6/14. maddesi uyarınca, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle inşaata bir yıl içinde başlanmaması veya yapım faaliyetinin en az altı ay süreyle durması halinde, maliklerin çoğunluk kararıyla kentsel dönüşüm başkanlığına veya yetki verdiği idareye başvurulabilir ve idare sözleşmeyi resen feshedebilir.

Müteahhit işe başlamazsa maliklerin doğrudan fesih hakkı var mı?

Malikler doğrudan sözleşmeyi feshetmek yerine çoğunluk kararıyla Bakanlık veya ilgili idareye başvurarak idari fesih sürecini başlatır. İdare inceleme yapar, ihtar süreci işletilir ve şartlar oluşursa sözleşme resen feshedilir.

Resen fesih sonrası müteahhit kira yardımlarını geri isteyebilir mi?

Hayır. Kanun ve yerleşik yargı kararları uyarınca fesih tarihine kadar ödenen kira yardımları geri talep edilemez.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Kentsel dönüşüm kapsamında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi süreci; idare hukuku, borçlar hukuku, gayrimenkul hukuku ve tapu hukuku boyutlarını birlikte içeren son derece teknik ve çok aşamalı bir hukuki süreçtir. Sürecin usule uygun yürütülmemesi, malikler açısından telafisi güç hak kayıplarına, ciddi ekonomik zararlar doğmasına ve projenin uzun yıllar kilitlenmesine neden olabilmektedir.

Bu nedenle kentsel dönüşüm sözleşmelerinin feshi, yalnızca teknik bir işlem değil; stratejik hukuki yönetim gerektiren kapsamlı bir süreçtir.

Uzman avukat desteği özellikle şu nedenlerle kritik önem taşımaktadır:

Malikler arasında çoğunluk kararının hukuka uygun şekilde alınması ve karar sürecinin usule uygun yürütülmesi

İdareye yapılacak başvuruların doğru hukuki gerekçelerle hazırlanması ve sürecin etkin şekilde takip edilmesi

Müteahhit temerrüdünün hukuken doğru şekilde tespit edilmesi ve delillendirilmesi

Tapu sicilindeki şerhlerin kaldırılması ve sözleşme tasfiye sürecinin yönetilmesi

Müteahhitten doğabilecek tazminat, kira, cezai şart ve diğer alacak haklarının korunması

Maliklerin ekonomik menfaatlerinin ve mülkiyet haklarının güvence altına alınması

Yeni yüklenici ile yapılacak sözleşme sürecinde hukuki risklerin önlenmesi

Kentsel dönüşüm projelerinde sürecin doğru yönetilmesi, yalnızca sözleşmenin feshi ile sınırlı olmayıp, malikler açısından ekonomik güvenliğin sağlanması, mülkiyet haklarının korunması ve projenin sağlıklı şekilde tamamlanması bakımından belirleyici öneme sahiptir.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu olarak İstanbul merkezli olmak üzere özellikle Tuzla, Kartal, Maltepe, Pendik ve Gebze bölgelerinde yürütülen kentsel dönüşüm projelerinde; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması, uyuşmazlıkların çözümü, sözleşme feshi süreçleri ve malik haklarının korunması konularında kapsamlı hukuki danışmanlık ve temsil hizmeti sunmaktayız. Bölgesel uygulama deneyimimiz ve kentsel dönüşüm mevzuatına ilişkin uzmanlığımız ile müvekkillerimizin haklarını etkin şekilde korumayı hedeflemekteyiz.

Read More

Gemi Sigorta Primleri Ödenmezse Ne Olur?

Gemi kasko, P&I (Protection & Indemnity) ve karşılıklı sigorta kulübü aidatları, Türk Ticaret Kanunu’na göre açıkça deniz alacağı sayılmasına rağmen; uygulamada bu alacakların önemli bir kısmı ya geç tahsil edilmekte ya da tamamen tahsil edilememektedir. Bunun temel nedeni, sigorta primlerinin hukuki niteliğinin doğru kurgulanmaması ve yanlış muhataba yönelinmesidir.

Hull insurance, P&I (Protection & Indemnity) premiums, and mutual insurance club contributions are explicitly recognized as maritime claims under the Turkish Commercial Code. However, in practice, a significant portion of these receivables is either collected late or cannot be collected at all. The main reason for this is the improper legal characterization of insurance premiums and directing claims against the wrong party.

1. Kanuni Dayanak ve Deniz Alacağı Niteliği 

6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun (TTK) 1352/1-r maddesi uyarınca, “geminin maliki tarafından veya onun hesabına ödenecek, karşılıklı sigorta aidatları da dâhil sigorta primleri” açıkça deniz alacağı olarak tanımlanmıştır. Yargı kararları, bu hükmü geminin işletilmesi için vazgeçilmez bir mali yükümlülük olarak değerlendirmektedir. Antalya 1. Asliye Ticaret Mahkemesi (2017/611 E., 2019/818 K K.), teknelerin denizde faaliyet göstermeleri sırasında kaza riskine karşı sigorta poliçesi yaptırılmasını “zorunlu bir harcama” ve “akıllıca bir ticari gereklilik” olarak nitelendirmiştir. Mahkeme, bu kapsamda ödenen kasko bedellerini deniz alacağı hesaplamasına dâhil ederek itirazın iptaline hükmetmiştir.

Pursuant to Article 1352/1-r of the Turkish Commercial Code No. 6102 (TCC), “insurance premiums, including mutual insurance contributions, payable by or on behalf of the shipowner” are explicitly defined as maritime claims. Judicial decisions consider this provision as an indispensable financial obligation for the operation of a vessel.

The Antalya 1st Commercial Court of First Instance (File No. 2017/611 E., Decision No. 2019/818 K.) characterized the procurement of insurance policies against accident risks during the maritime operation of vessels as a “mandatory expense” and a “prudent commercial necessity.” Within this scope, the court included the hull insurance premiums paid in the calculation of maritime claims and ruled for the annulment of the objection.

2. Sigorta Primlerinin Ticari Zorunluluğu ve İşletme Sözleşmeleri 

Yargıtay 11. Hukuk Dairesi, sigorta primlerinin geminin denize açılması ve yük kabul edebilmesi için “ticari bir zorunluluk” olduğunu vurgulamıştır (2012/7604 E., 2012/12075 K K.). Bu zorunluluk, gemi işletme sözleşmelerinde de karşılık bulmaktadır. Yargıtay 11. Hukuk Dairesi’nin bir kararında (2014/9401 E., 2014/17531 K K.), gemi işletmecisinin sigorta primlerini ödeme yükümlülüğünü yerine getirmemesi nedeniyle geminin sigorta güvencesinden yoksun kalması ve batması durumunda, işletmecinin oluşan zarardan sorumlu tutulacağı belirtilmiştir. Benzer bir olayda, prim ödemesindeki gecikme nedeniyle sigorta tazminatının alınamaması, işletmecinin %50 oranında kusurlu bulunmasına ve tazminat ödemesine gerekçe gösterilmiştir (2018/3642 E., 2018/5710  K.).

The 11th Civil Chamber of the Court of Cassation has emphasized that insurance premiums constitute a “commercial necessity” for a vessel to put to sea and accept cargo (File No. 2012/7604 E., Decision No. 2012/12075 K.). This obligation is also reflected in ship management agreements.

In one of its decisions (File No. 2014/9401 E., Decision No. 2014/17531 K.), the 11th Civil Chamber of the Court of Cassation held that where a ship operator fails to fulfill the obligation to pay insurance premiums, resulting in the vessel being deprived of insurance coverage and subsequently sinking, the operator shall be held liable for the resulting damage.

In a similar case, the failure to obtain insurance compensation due to delayed payment of premiums was deemed to constitute 50% fault on the part of the operator, forming the basis for an award of damages (File No. 2018/3642 E., Decision No. 2018/5710 K.).

3. P&I (Koruma ve Tazmin) Sigortaları ve Karşılıklı Sigorta Aidatları

 Deniz alacağı kapsamında değerlendirilen bir diğer önemli kalem, karşılıklı sigorta kulüplerine (P&I Kulüpleri) ödenen aidatlardır. Yargıtay 11. Hukuk Dairesi (2016/10458 E., 2018/2781 K K.), gemi işleteni tarafından üstlenilen koruma ve tazmin sigortası primlerinin ödenmemesi durumunda, sigorta şirketinin fesih hakkını kullanabileceğini ve bakiye prim alacağını icra yoluyla talep edebileceğini teyit etmiştir. P&I sigortaları, donatanın mali sorumluluklarını (mürettebat tazminatları, çevre kirliliği, üçüncü kişi zararları) fonlamak amacıyla karşılıklı sigorta ilkelerine göre işlemektedir (2013/4536 E., 2013/21540 K K.).

4. Prim Alacaklarının Tahsili, Broker Yetkisi ve Zamanaşımı 

Sigorta primlerinin tahsilinde broker ve acentelerin yetkisi yargılamalarda sıklıkla tartışılmaktadır. Yargıtay, brokerların prim tahsil edebilmesi için sigorta şirketinden alınmış açık bir temlik veya yetkinin bulunması gerektiğini belirtmektedir (2016/2832 E., 2017/1694 K K.). Trakya gemisine ilişkin bir uyuşmazlıkta, brokerın temlik sözleşmesine dayanarak prim alacağı davası açabileceği kabul edilmiş, ancak fesih tarihleri ve prim revizyonları hesaplamada dikkate alınmıştır (2023/1538 E., 2024/1145 K K.). Ayrıca, sigorta prim alacakları için TTK m. 1268 uyarınca 2 yıllık zamanaşımı süresi öngörülmüştür (2008/12607 E., 2010/3712 K.).

5. İkincil Kaynaklardan Edinilen Bağlamsal Bilgiler

 Aşağıdaki hususlar, karar metinlerinde sınırlı bilgi olması nedeniyle ikincil kaynaklar üzerinden değerlendirilmiştir:

Görevli Mahkeme: Sigorta primleri ve deniz sigortasından doğan uyuşmazlıklarda, TTK m. 1352 ve m. 5/2 uyarınca Denizcilik İhtisas Mahkemeleri görevlidir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 43. Hukuk Dairesi (2024/1636 E. ) ve İstanbul 20. Asliye Ticaret Mahkemesi (2022/129 E. K), sigorta tazminatı ve enkaz kaldırma gibi deniz sigortası kaynaklı taleplerde görevsizlik kararı vererek dosyaları ihtisas mahkemelerine göndermiştir.

P&I Kulübü Mekanizması: P&I kulüp sigortalarında “Pay To Be Paid” (Öde ki Ödensin) kuralı geçerli olup, üyenin (donatanın) tazminat talebinde bulunabilmesi için öncelikle zararı kendisinin karşılamış olması veya aidat yükümlülüklerini yerine getirmiş olması beklenmektedir (BAM 43. HD, 2024/1636).

İpotekli Alacaklı Menfaati: Gemi ipoteği alacaklısı olan bankalar, gemi malikinin sigorta yaptırmaması durumunda kendi menfaatlerini korumak amacıyla “sigorta ettiren” sıfatıyla prim ödeyebilmekte ve bu harcamalar deniz ticareti hukuku bağlamında değerlendirilmektedir (BAM 13. HD, 2024/859 

İhtiyati Haciz Şartları: Sigorta poliçesi kapsamındaki muafiyet (deductible) tutarlarının donatandan rücuen tahsili taleplerinde, alacağın likit ve muaccel olduğunun tam olarak ispatlanamaması durumunda ihtiyati haciz talepleri reddedilebilmektedir (Yargıtay 11. HD, 2014/15126 Kaynak).

Sonuç Yargı kararları, TTK m. 1352/1-r uyarınca sigorta primlerini ve karşılıklı sigorta aidatlarını geminin işletilmesi için zorunlu maliyetler olarak görmekte ve bu kalemleri deniz alacağı olarak kabul etmektedir. Primlerin ödenmemesi yalnızca alacak davasına konu olmakla kalmayıp, geminin sigorta güvencesini yitirmesi nedeniyle donatan veya işleten için ağır tazminat sorumluluklarına yol açabilmektedir.

Sık Sorulan Sorular

P&I kulübü aidatları gerçekten gemi alacağı sayılır mı?

Evet. Yargıtay içtihatlarına göre, karşılıklı sigorta kulüplerine (P&I Clubs) ödenen aidatlar geminin işletilmesi için zorunlu ve vazgeçilmez maliyetlerdir. Ancak P&I sisteminde geçerli olan “Pay to be Paid” (Öde ki Ödensin) kuralı nedeniyle, donatan aidatını ödemeden kulüpten tazminat talep edemez. Bu da prim ödenmediğinde hem sigorta korumasının hem de ticari faaliyetin durmasına yol açar

Sigorta brokeri prim alacağını doğrudan tahsil edebilir mi?

Hayır, her zaman değil. Yargıtay’a göre brokerin prim tahsil edebilmesi için sigorta şirketinden açık bir temlik veya yetki belgesi bulunmalıdır. Aksi halde broker tarafından açılan davalar husumet yokluğu nedeniyle reddedilir. Uygulamada birçok prim alacağının tahsil edilememesinin nedeni, brokerin yetkisinin dava dosyasında ispatlanamamasıdır.

Gemi sigorta primlerinde zamanaşımı ne kadar?

Sigorta prim alacakları için TTK m. 1268 uyarınca 2 yıllık zamanaşımı uygulanır. Bu süre, çoğu zaman yanlış hesaplanmakta veya fesih–revizyon tarihleri dikkate alınmadan dava açılmaktadır. Zamanaşımı süresinin kaçırılması, alacağın tamamen ortadan kalkmasına neden olur.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Sigorta primleri ve P&I aidatları, teoride “en net deniz alacakları” arasında yer alsa da; pratikte en sık dava kaybedilen kalemlerden biridir. Bunun nedeni;

Yanlış donatan / işleten ayrımı

Broker yetkisinin ispatlanamaması

Zamanaşımı hataları

Yanlış görevli mahkemede dava açılması

İhtiyati haciz koşullarının eksik hazırlanması gibi teknik ama ölümcül hatalardır.

Özellikle İstanbul, Tuzla, Tuzla Tersanesi, Ambarlı, Pendik, Aliağa gibi liman bölgelerinde; gemiler kısa sürede el değiştirebilmekte, işletme yapıları hızla değişmekte ve sigorta borçları zincirleme şekilde uyuşmazlığa dönüşmektedir. Bu nedenle sigorta primi alacakları genel icra mantığıyla değil, deniz ticareti hukukuna özgü reflekslerle takip edilmelidir.

Bu noktada, deniz alacakları, gemi ihtiyati haczi ve sigorta primi uyuşmazlıkları alanında yoğun uygulama tecrübesine sahip olan 2M Hukuk Avukatlık Bürosu, İstanbul ve Tuzla liman bölgesinde bu tür alacakların hızlı güvence altına alınması ve tahsili bakımından öne çıkan hukuk büroları arasında yer almaktadır.

Read More

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Tek Taraflı Feshedilebilir mi? Mahkeme Kararı Olmadan Fesih Geçerli mi?

1. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Hukuki Niteliği ve Fesih Rejimi 

Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi kararlarında istikrarlı bir şekilde vurgulandığı üzere, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri; bünyesinde hem “eser sözleşmesi” hem de “taşınmaz satış vaadi” (arsa payının devri) unsurlarını barındıran karma nitelikli (çift tipli) akitlerdir. Bu sözleşmeler, tapuda pay devrini de içerdiğinden Türk Medeni Kanunu’nun 706, Türk Borçlar Kanunu’nun 237, Noterlik Kanunu’nun 60 ve Tapu Kanunu’nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlıdır. Bu hukuki nitelikleri gereği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tek taraflı irade beyanı ve bu beyanın karşı tarafa ulaşmasıyla feshedilmesi kural olarak mümkün değildir.

2. Tek Taraflı Fesih Hakkının Geçersizliği 

Yargıtay kararlarında, sözleşme metninde taraflara tek taraflı fesih hakkı tanınmış olsa dahi, bu tür hükümlerin genel hukuk kuralları çerçevesinde doğrudan sonuç doğurmayacağı belirtilmektedir. Örneğin, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (2021/5389 E., 2022/5019 K.) ve Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi (2024/52 E., 2024/274 K.) kararlarında, sözleşmede kooperatife veya arsa sahibine tek taraflı fesih hakkı tanıyan maddeler bulunsa dahi, bu maddelerin tek taraflı irade beyanıyla sözleşmeyi sona erdirmeye yetmeyeceği, feshin ancak mahkeme kararı veya iradelerin birleşmesiyle mümkün olduğu ifade edilmiştir.

3. Sözleşmenin Sona Erme Koşulları 

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ancak iki şekilde sona erdirilebilir:

Tarafların İradelerinin Fesih Konusunda Birleşmesi (İkale): Tarafların karşılıklı olarak sözleşmeyi sona erdirme konusunda mutabık kalmaları durumunda sözleşme feshedilmiş sayılır. Yargıtay, arsa sahibinin sözleşmeyi feshettiğini bildirmesinin ardından yüklenicinin de bu feshi kabul etmesini veya arsa sahibinin başka bir yükleniciyle yeni bir sözleşme imzalamasını “iradelerin birleşmesi” olarak kabul etmektedir.

Mahkeme Kararı (Hakim Kararı): Taraflardan biri fesih iradesine karşı çıkıyorsa veya feshi kabul etmiyorsa, sözleşmeden dönmek isteyen tarafın mutlaka mahkemede “sözleşmenin feshi” davası açması ve hakimin fesih kararı vermesi gerekmektedir. Hakim, fesih isteyen tarafın haklı olup olmadığını inceleyerek bir karar verir; aksi takdirde tek taraflı fesih bildirimi hukuki sonuç doğurmaz ve sözleşme yürürlükte kalmaya devam eder.

4. Tek Taraflı Fesih Bildiriminin Hukuki Sonuçları 

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi ve 15. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarına göre, karşı tarafın kabulü olmaksızın gönderilen noter ihtarnameleri veya tek yanlı fesih bildirimleri “hukuksal sonuç doğurmaz”. Bu tür bir bildirim yapılmış olsa dahi, mahkemece fesih kararı verilene veya taraflar fesihte uyuşana kadar sözleşme geçerliliğini korur. Sözleşme ayakta kaldığı sürece tarafların edimlerini ifa yükümlülüğü (inşaatın yapımı, kira tazminatı ödenmesi vb.) devam eder.

5. İstisnai Durumlar ve Uygulama Farklılıkları 

Bazı kararlarda (örneğin Yargıtay 6. HD 2024/71 E., 2025/857 K.), bilirkişi raporları ve somut delillerle fesih koşullarının oluştuğu ve arsa sahibinin haklı nedenlerle sözleşmeyi feshettiği durumlarda, mahkemenin bu haklılığı tespit ederek fesihe hükmetmesi gerektiği vurgulanmıştır. Ayrıca, inşaatın fiziki seviyesinin %90 ve üzeri olduğu durumlarda feshin “ileriye etkili” sonuç doğuracağı, bu oranın altındaki durumlarda ise “geriye etkili” (dönme) feshin söz konusu olacağı belirtilmektedir.

Sonuç olarak; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde taraflara sözleşme ile tek taraflı fesih yetkisi verilmiş olsa dahi, bu yetki karşı tarafın itirazı halinde kendiliğinden sonuç doğurmaz. Sözleşmenin feshi için ya tarafların bu konuda tam bir irade uyuşması içinde olması ya da mahkemece verilmiş kesinleşmiş bir fesih kararının bulunması zorunludur.

Sık Sorulan Sorular

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tek taraflı feshedilebilir mi?

Hayır. Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi içtihatlarına göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri tek taraflı irade beyanı ile feshedilemez. Fesih ancak tarafların anlaşması (ikale) veya mahkeme kararı ile mümkündür. Karşı tarafın kabulü olmaksızın yapılan fesih bildirimi hukuki sonuç doğurmaz.

Noter ihtarı göndererek inşaat sözleşmesi feshedilebilir mi?

Tek başına noter ihtarı sözleşmeyi sona erdirmez. Noter ihtarı yalnızca fesih iradesini gösterir ve karşı taraf kabul etmezse sözleşmenin feshi için mahkemede dava açılması gerekir.

Mahkeme kararı olmadan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi sona erer mi?

Taraflar fesih konusunda anlaşmamışsa sözleşme mahkeme kararı olmadan sona ermez. Mahkeme, fesih talebinde bulunan tarafın haklı olup olmadığını inceleyerek feshe karar verebilir.

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Neden Uzman Avukat Desteği Alınmalıdır?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri; eser sözleşmesi, taşınmaz satış vaadi, tapu devri, ayni haklar ve yüksek ekonomik değer içeren karma nitelikli sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde yapılacak hukuki hatalar telafisi güç zararlar doğurabilir.

Bu nedenle sürecin uzman bir avukat tarafından yürütülmesi büyük önem taşır.

1. Yanlış fesih işlemi sözleşmeyi sona erdirmez

Tek taraflı fesih bildirimi çoğu zaman hukuki sonuç doğurmaz. Yanlış fesih yöntemi nedeniyle sözleşme yürürlükte kalabilir ve taraflar ağır tazminat sorumluluğu ile karşılaşabilir.

2. Tapu devri ve ayni hak riskleri içerir

Arsa payı devri, tapu kayıtları ve taşınmaz üzerindeki hakların korunması teknik hukuki bilgi gerektirir. Yanlış işlem mülkiyet kaybına kadar varan sonuçlar doğurabilir.

3. Fesih şartlarının oluşup oluşmadığı teknik inceleme gerektirir

İnşaatın fiziki seviyesi, sözleşmeye aykırılık, temerrüt durumu ve kusur oranı bilirkişi incelemesi ve hukuki değerlendirme gerektirir.

4. Yüksek tazminat ve kira kaybı riskleri vardır

Fesih sonrası ortaya çıkabilecek zarar, kira tazminatı, değer artışı ve sebepsiz zenginleşme talepleri profesyonel hukuki strateji gerektirir.

5. Mahkeme süreci stratejik yürütülmelidir

Fesih davalarında talep türü, delil sunumu ve hukuki nitelendirme davanın sonucunu doğrudan etkiler.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu

2M Hukuk Avukatlık Bürosu; İstanbul merkezli, özellikle Tuzla, Pendik, Kartal ve Gebze bölgesinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, sözleşmeye aykırılık, yüklenici sorumluluğu ve taşınmaz kaynaklı uyuşmazlıklarda hukuki danışmanlık ve dava temsil hizmeti sunmaktadır. İstanbul Anadolu Yakası ve Kocaeli–Gebze hattında faaliyet gösteren ofisimiz, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin uyuşmazlıklarda müvekkillerine stratejik hukuki çözümler sağlamaktadır.

Arsa sahipleri ve yükleniciler arasında ortaya çıkan sözleşme ihlalleri, fesih süreçleri, tapu devri sorunları ve tazminat taleplerinde sürecin doğru hukuki strateji ile yürütülmesi büyük önem taşımaktadır. 2M Hukuk Avukatlık Bürosu, sözleşmenin hazırlanmasından fesih sürecine, dava aşamasından hakların tahsiline kadar tüm aşamalarda profesyonel hukuki destek sunarak hak kaybının önlenmesini ve uyuşmazlığın etkin şekilde çözülmesini amaçlamaktadır.

Read More

Gemi Satışlarında Ayıp Bildirim Süreleri, Geçerlilik Şartları ve Hak Kaybı Riskleri (2026 Güncel Rehber)

1. Gemi Satışlarında Ayıp Bildirim Süreleri

Gemi satışlarında ayıba ilişkin bildirim süreleri, işlemin ticari niteliği ve ayıbın türüne (açık veya gizli ayıp) göre Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Türk Ticaret Kanunu (TTK) hükümleri çerçevesinde belirlenmektedir:

Genel Süreler (TBK m. 223): Alıcı, devraldığı satılanın durumunu işlerin olağan akışına göre imkan bulur bulmaz gözden geçirmek ve satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp görürse bunu satıcıya “uygun bir süre” içinde bildirmekle yükümlüdür.

Ticari Satışlarda Süreler (TTK m. 23/c):

Açık Ayıplar: Malın ayıplı olduğu teslim sırasında açıkça belli ise alıcı 2 gün içinde durumu satıcıya ihbar etmelidir.

Muayene ile Ortaya Çıkan Ayıplar: Ayıp teslim anında açıkça belli değilse, alıcı malı teslim aldıktan sonra 8 gün içinde incelemek veya incelettirmekle ve bu inceleme sonucunda ayıbı tespit ederse aynı süre içinde bildirmekle yükümlüdür.

Gizli Ayıplar: Olağan bir gözden geçirmeyle ortaya çıkarılamayacak ayıplar söz konusu olduğunda, bu ayıbın sonradan anlaşılması halinde “derhal” veya “hemen” satıcıya bildirilmesi gerekmektedir (TBK m. 223/2).

Zamanaşımı: Satıcı daha uzun bir süre üstlenmedikçe, ayıptan doğan sorumluluğa ilişkin davalar, ayıp sonradan ortaya çıksa bile malın alıcıya devrinden başlayarak 2 yıl geçmekle zamanaşımına uğrar (İstanbul Anadolu 3. ATM-2020/288 K).

2. Ayıp İhbarının Geçersiz Sayıldığı Durumlar

Yargı kararlarına göre aşağıdaki durumlarda yapılan ayıp ihbarları geçersiz sayılmakta ve alıcı seçimlik haklarını kaybetmektedir:

Süre Aşımı: Teslimden yaklaşık iki ay sonra yapılan ihbarlar (örneğin 04.04.2018 teslim tarihinden sonra 08.06.2018 tarihinde yapılan ihtarname), işlerin olağan akışına göre süresinde yapılmadığı gerekçesiyle geçersiz kabul edilmiştir (İstanbul BAM 13. HD-2022/987 

Sorumsuzluk Kayıtları: Sözleşmede yer alan “as is where is basis” (mevcut haliyle), “teslimatta havuzlama yapılmayacaktır” veya “teslimden sonraki havuzlamalarda tespit edilen hasarlardan satıcı sorumlu değildir” şeklindeki kayıtlar, satıcının sorumluluğunu ortadan kaldırarak ihbarı geçersiz kılabilir.

Alıcının Önceden Bilmesi: Satış sözleşmesinin kurulduğu sırada alıcı tarafından bilinen ayıplardan satıcı sorumlu değildir (TBK m. 222).

İnceleme ve Bildirim Külfetinin İhmali: Alıcı uygun sürede gözden geçirme ve bildirim yükümlülüğünü yerine getirmezse, malı ayıplı haliyle kabul etmiş sayılır.

İstisna (Ağır Kusur): Satıcının ağır kusurlu olduğu veya satıcılığı meslek edindiği durumlarda (TBK m. 225), satıcı ayıbın süresinde bildirilmediğini ileri sürerek sorumluluktan kurtulamaz (İstanbul 17. ATM-2019/347 K

3. Ayıp İhbarının Şekil Şartı

Geçerlilik Şartı: TBK m. 223 kapsamında ayıp ihbarının geçerliliği için özel bir şekil şartı öngörülmemiştir. İçeriği itibarıyla satıcıyı ayıptan haberdar etmeye elverişli her türlü bildirim yeterli görülebilir.

İspat Şartı (TTK m. 18/3): Tacirler arasındaki satışlarda; diğer tarafı temerrüde düşürmeye, sözleşmeyi feshe veya sözleşmeden dönmeye ilişkin ihbarların noter aracılığıyla, taahhütlü mektupla, telgrafla veya kayıtlı elektronik posta (KEP) sistemi ile yapılması ispat kolaylığı açısından önem arz etmektedir. Bazı mahkeme kararlarında bu usulün bir “ispat şartı” olduğu, yazılı delil ile kanıtlanamayan ihbarların geçersiz sayılabileceği vurgulanmıştır (İstanbul Anadolu 3. ATM-2020/288 

4. İkincil Kaynaklardan Edinilen Bilgiler

İkincil kaynak niteliğindeki kararlarda şu ek hususlar vurgulanmıştır:

İspat Yükü: Tacirler arası işlemlerde TTK m. 18/3’teki şekil şartı bir geçerlilik şartı değil, “ispat şartı” olarak değerlendirilmektedir. İhbarın bu yollarla kanıtlanamaması durumunda hak kaybı yaşanabilir (Gaziantep 2. ATM-2023/309 

Fiili İhbar: Aracın veya makinenin garanti kapsamında yetkili servise götürülmesi, bazı durumlarda “fiili ayıp ihbarı” olarak kabul edilmekte ve süresinde yapılmış sayılmaktadır (İstanbul BAM 13. HD-2020/303 k, Antalya 4. ATM-2018/6

Esneklik: Yargıtay içtihatlarına atıf yapan bazı kararlarda, ayıp ihbarının kural olarak herhangi bir şekle tabi olmadığı, karşı tarafın ayıptan haberdar edilmesini sağlayan her türlü bildirimin (mail, ihtarname vb.) yeterli olabileceği belirtilmiştir (Ankara BAM 22. HD-2021/940 K). Ancak WhatsApp veya sözlü bildirimlerin, muhataba ulaştığı kanıtlanamadığı sürece ispat açısından yetersiz görülebileceği not edilmiştir (Antalya 4. ATM-2022/640 K

Gemi satışında ayıp ihbarı kaç gün içinde yapılmalıdır?

Ayıp ihbar süresi, satışın ticari olup olmamasına ve ayıbın niteliğine göre değişir. Ticari satışlarda açık ayıplar için 2 gün, muayene ile ortaya çıkan ayıplar için 8 gün, gizli ayıplarda ise ayıp öğrenilir öğrenilmez derhal bildirim yapılmalıdır. Bu süreler aşılırsa alıcı ayıptan doğan haklarını kaybedebilir.

“As is where is” kaydı ayıp ihbarını tamamen geçersiz kılar mı?

Çoğu durumda evet. Gemi satış sözleşmesinde yer alan “as is where is” (mevcut haliyle), havuzlama yapılmayacaktır veya teslim sonrası hasarlardan satıcı sorumlu değildir gibi kayıtlar, satıcının ayıptan sorumluluğunu önemli ölçüde sınırlar. Ancak satıcının ağır kusuru veya ayıbı bilerek gizlemesi hâlinde bu kayıtlar geçersiz sayılabilir.

Ayıp ihbarı yazılı yapılmak zorunda mıdır?

Türk Borçlar Kanunu’na göre ayıp ihbarı için zorunlu bir şekil şartı yoktur. Ancak tacirler arasındaki gemi satışlarında, TTK m.18/3 gereği ihbarın noter, taahhütlü mektup veya KEP ile yapılması ispat açısından büyük önem taşır. WhatsApp veya sözlü bildirimler, muhataba ulaştığı ispatlanamadıkça ciddi hak kaybına yol açabilir.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Gemi satışlarında ayıp bildirimi; sıradan bir mal satışından farklı olarak deniz ticareti, ticari satış hükümleri, sözleşmesel sorumsuzluk kayıtları, klas durumu, havuzlama uygulamaları ve uluslararası denizcilik pratiği ile birlikte değerlendirilir. Yanlış veya geç yapılan bir ayıp ihbarı, alıcının bedel iadesi, onarım, tazminat veya sözleşmeden dönme gibi tüm seçimlik haklarını tamamen kaybetmesine neden olabilir.

Uygulamada en sık yapılan hatalar;

Ayıp ihbar süresinin yanlış hesaplanması,

Yanlış bildirim yöntemiyle ihbar yapılması,

“As is where is” kayıtlarının hukuki etkisinin göz ardı edilmesi,

Ağır kusur–gizli ayıp ayrımının doğru kurulamaması, Zamanaşımı süresinin kaçırılmasıdır.

Bu nedenle gemi satışına ilişkin uyuşmazlıklarda, deniz ticareti ve ticaret hukuku alanında uzmanlaşmış bir avukatla çalışmak kritik önemdedir. 2M Hukuk Avukatlık Bürosu, özellikle Tuzla tersaneleri, İstanbul limanları ve ikinci el gemi satışları kaynaklı ayıp uyuşmazlıklarında; doğru ihbar stratejisi, güçlü delillendirme ve yargı içtihatlarına uygun dava yönetimiyle müvekkillerine etkin hukuki koruma sağlamaktadır.

Gemi satışlarında bir gün gecikmiş ayıp ihbarı, milyonlarca liralık hak kaybı anlamına gelebilir. Bu nedenle sürecin en başından itibaren uzman avukat desteğiyle yürütülmesi, telafisi mümkün olmayan zararların önüne geçer.

Read More

Gemi Satış Bedeli Ödenmezse Ne Olur?

Gemi satış sözleşmeleri, uygulamada en sık uyuşmazlık çıkan ve en çok “yanlış mahkeme / yanlış yol” nedeniyle dava kaybedilen alanlardan biridir. Türk Ticaret Kanunu, gemi satışından doğan uyuşmazlıkları açıkça deniz alacağı olarak tanımlamasına rağmen; satış bedeli, kapora, ayıp ve tescil sorunları çoğu zaman usul hataları nedeniyle çözümsüz kalmaktadır.

1. Gemi Satış Sözleşmelerinin Hukuki Niteliği ve Görevli Mahkeme

Türk Ticaret Kanunu (TTK) m. 1352/1-y bendi uyarınca, geminin satışına ilişkin bir sözleşmeden kaynaklanan her türlü uyuşmazlık “deniz alacağı” olarak tanımlanmıştır. Yargı kararları, bu tür uyuşmazlıkların çözümünde Denizcilik İhtisas Mahkemelerinin (İstanbul’da 17. Asliye Ticaret Mahkemesi) münhasıran görevli olduğunu istikrarlı bir şekilde vurgulamaktadır.

Görev Sınırları: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 43. Hukuk Dairesi ve çeşitli ilk derece mahkemesi kararlarında (İstanbul 12. ATM, İstanbul 15. ATM), uyuşmazlığın gemi satış bedeli, kapora iadesi veya ayıplı ifa gibi konulara dayanması fark etmeksizin, TTK m. 1352/1-y ve TTK m. 4/2 kapsamında Denizcilik İhtisas Mahkemelerinin görevli olduğu belirtilmiştir.

Görevsizlik Kararları: Genel ticaret mahkemeleri veya asliye hukuk mahkemeleri, gemi satışından doğan davalarda “göreve ilişkin dava şartı noksanlığı” nedeniyle usulden ret kararı vererek dosyayı görevli ihtisas mahkemesine göndermektedir (İstanbul Anadolu 5. ATM, Samsun BAM 2. HD).

2. Sözleşmenin Geçerliliği ve Şekil Şartı

Gemi siciline kayıtlı olan ve olmayan gemilerin satışında uygulanacak şekil şartları yargı kararlarında temel bir ayrım noktasıdır:

Siciline Kayıtlı Gemiler: TTK m. 1001/2 uyarınca, gemi siciline kayıtlı bir geminin mülkiyetinin devrine ilişkin sözleşmelerin yazılı şekilde yapılması ve imzaların noterce onaylı olması zorunludur. Bu şarta uyulmaması sözleşmenin geçersizliği sonucunu doğurur (Yargıtay 11. HD, 2021/8562 E. ). Yargıtay 11. Hukuk Dairesi’nin 08.05.2023 tarihli, E. 2021/8562, K. 2023/2777 sayılı kararında; gemi siciline kayıtlı bir geminin ve buna bağlı şirket hisselerinin adi yazılı sözleşme ile devrinin, TTK m.1001’de öngörülen noter onaylı yazılı şekil şartına uyulmadığı için kesin hükümsüz olduğu kabul edilmiştir. Bu nedenle geçersiz sözleşmeye dayanılarak düzenlenen bono ve senetlerin hukuki dayanağının bulunmadığı, borçluların bu senetler nedeniyle borçlu olmadıklarının tespitini (menfi tespit) isteyebilecekleri, icra yoluyla tahsil edilen veya fiilen ödenen bedellerin ise sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca iade edilmesi (istirdat) gerektiği sonucuna varılmış; ödemesi ispatlanamayan bedeller yönünden ise iade talebi reddedilmiştir.

Geçersizlik Halinde İade: Sözleşme şekil şartına uyulmadığı için geçersiz olsa dahi, tarafların birbirine verdiği bedellerin (peşinat, taksit) sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca iadesi gerekmektedir. Yargıtay 11. Hukuk Dairesi’nin 24.10.2011 tarihli, E. 2010/2996, K. 2011/14369 sayılı kararında; taraflar arasında gemi siciline kayıtlı Dilara-3 isimli yolcu gemisinin satışına ilişkin resmî şekilde yapılmamış bir sözleşme bulunduğu, bu nedenle geminin tescilen devrinin talep edilemeyeceği, ancak satış bedeli kapsamında davacı tarafından davalıya fiilen ödendiği ispatlanan bedelin iadesinin mümkün olduğu kabul edilmiştir. Yargıtay, TTK’nın o tarihte yürürlükte olan 868. maddesi uyarınca gemi mülkiyetinin devrinde şeklin mutlak geçerlilik şartı olarak öngörülmediğini, buna rağmen somut olayda satış bedelinin tamamının ödendiğinin ispatlanamaması nedeniyle mülkiyet devrinin istenemeyeceğini; ancak alınan paranın davalıda kalmasının hukuken korunamayacağını belirterek, yalnızca ödenmiş olduğu sabit olan tutarın iadesine hükmeden yerel mahkeme kararını onamıştır.

Sicil Dışı Gemiler: Sicile kayıtlı olmayan araçlar için Medeni Kanun’un menkul hükümlerinin uygulanacağı belirtilse de, TTK m. 1352/1-y hükmünün geniş yorumlanarak bu tür satışların da deniz alacağı kapsamında değerlendirildiği görülmektedir (Antalya 1. ATM, 2017/611 E. Antalya 1. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin (Denizcilik İhtisas) 17.12.2019 tarihli, E.2017/611, K.2019/818 sayılı kararında; taraflar arasında bir teknenin satışı konusunda yazılı bir satış sözleşmesi/protokolü bulunmadığı, ilişkinin esasen tekne satımı iradesine dayandığı, ancak teknenin 18 gros tonilatodan büyük olması nedeniyle gemi siciline tescilinin zorunlu olduğu, bu durumda satışın TTK m.1001 uyarınca noter huzurunda veya sicil memuru önünde yapılmasının geçerlilik şartı olduğu; bu şekle uyulmadığından taraflar arasındaki satım ilişkisinin geçersiz olduğu kabul edilmiştir. Bu çerçevede mahkeme, davacının icra takibinde talep ettiği kalemleri ayırarak değerlendirmiş; “çalışma/kaptanlık ücreti” yönünden açılan itirazın iptali davasının tefrik edilip İş Mahkemesi’nde görülerek karara bağlandığı (kesinleştiği) için bu kalem bakımından yeniden karar verilmesine yer olmadığına hükmetmiştir. Geriye kalan harcamalar/ödemeler ve tur ücretleri yönünden ise; satış geçersiz olsa dahi davacının, teknenin fiilen çalıştırılabilmesi için yaptığı zorunlu ve belgelendirilebilen giderleri (bilirkişi raporlarıyla da teyit edilen şekilde özellikle marinaya ödenen gecikmiş borç, yat bağlama ücreti, krom-tik pasarella/merdiven gideri, kasko bedeli gibi kalemler) ile satış avansı/kaparo niteliğindeki ödemeleri, sebepsiz zenginleşme çerçevesinde davalıdan isteyebileceğini; buna karşılık ispatlanamayan veya zorunlu/zaruri niteliği ortaya konulamayan kalemlerin talep kapsamına alınamayacağını belirtmiş ve bu nedenle itirazın iptali davasını kısmen kabul ederek, icra dosyasında davalının itirazını yalnızca ispatlanan toplam tutar kadar iptal edip takibin bu miktar üzerinden devamına karar vermiştir. Ayrıca alacağın varlığının yargılamayı ve bilirkişi incelemesini gerektirmesi sebebiyle davacı lehine icra inkâr tazminatına hükmetmemiş; öte yandan birleştirilen dosyada davalının (karşı tarafın) “teknenin 4 ay kullanıldığı” iddiasıyla kira bedeli talebini, dosyada teknenin bu dönemdeki faaliyetlerinden doğan bedellerin (özellikle vergi mükellefiyeti/ faturalama düzeni nedeniyle) davacıya aktığı ve olayın koşullarında ayrıca kira alacağı doğduğunun kabul edilemediği gerekçesiyle tamamen reddetmiştir.

3. Satış Bedelinin Ödenmemesi ve İspat Sorunları

Gemi satış bedelinin ödenmediği iddiasıyla açılan davalarda ispat yükü ve delillerin niteliği kritik önem taşır:

İspat Yükü: Ödeme iddiası, kural olarak ödemeyi yapan tarafça ispatlanmalıdır. 7.000 TL üzerindeki ödemelerin finansal kurumlar aracılığıyla tevsik edilmesi zorunluluğu vurgulanmaktadır (İstanbul 17. ATM, 2023/100 E. ).

Yazılı Delil Başlangıcı: WhatsApp yazışmaları (örneğin; “tekneyi indirir indirmez halledeceğim”, “telafi edeceğiz” gibi ifadeler), HMK m. 202 uyarınca yazılı delil başlangıcı kabul edilerek tanık dinlenmesine olanak sağlayabilmektedir (İstanbul 17. ATM, 2022/279 E. İstanbul 17. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 06.06.2023 tarihli, E.2022/279, K.2023/239 sayılı kararında; gemi sicil memuru huzurunda yapılan satış işleminde satıcının bedelin tamamını aldığına dair resmi senet niteliğinde ikrarı bulunmasına rağmen, davacının satış bedelinin 10.000 TL eksik ödendiği iddiası bakımından HMK m.202 kapsamında yazılı delil başlangıcı kabul edilmiştir. Mahkeme, taraflar arasındaki WhatsApp yazışmalarında davalının “eksik ödemenin telafi edileceğini” ifade eden beyanlarının, resmi senedin aksini ileri sürmeye elverişli yazılı delil başlangıcı oluşturduğunu; bu nedenle tanık dinlenmesine imkân bulunduğunu kabul etmiş, dinlenen tanığın da eksik ödeme iddiasını doğrulaması ve davalının bakiye 7.000 TL’nin ödendiğini ispatlayamaması karşısında itirazın iptaline karar vermiştir. Böylece karar, resmi senetle ispat zorunluluğu bulunan hâllerde dahi, elektronik mesajlaşma kayıtlarının yazılı delil başlangıcı sayılabileceğini ve bu sayede tanık deliline başvurulabileceğini somut biçimde ortaya koymuştur.

Resmi Senet ve Fatura: Gemi sicil müdürlüğünde düzenlenen resmi senette “bedelin alındığına” dair ibareler bulunsa dahi, taraflar arasındaki ticari defterler, çekler ve banka kayıtları incelenerek gerçekte ödeme yapılıp yapılmadığı araştırılmaktadır (İstanbul BAM 14. HD, 2022/1008 E. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi’nin 04.12.2025 tarihli, E.2022/1008, K.2025/1903 sayılı kararında; taraflar arasında resmî şekilde yapılmış bir gemi satış sözleşmesi bulunmasına ve satıcının sözleşmede bedeli aldığına dair ikrarının yer almasına rağmen, satıcının satış bedelinin fiilen ödenmediği iddiasının peşinen reddedilemeyeceği vurgulanmıştır. Daire, satış bedelinin ödenip ödenmediği hususunda ispat yükünün satıcıda olduğunu, ancak bu ispatın sağlanabilmesi için mahkemece eksiksiz tahkikat yapılmasının zorunlu olduğunu belirtmiştir. Bu kapsamda; davacının dayandığı ticari defterlerin karşı taraf defterleriyle birlikte TTK m.83 ve HMK m.222 uyarınca incelenmesi, dosyaya sunulan çek ve banka dekontlarının hangi borca ilişkin olduğunun HMK m.31 gereği taraflardan açıklattırılması, bedelin gemi satışına mahsuben verilip verilmediğinin ve tahsil edilip edilmediğinin araştırılması, ayrıca davacının yemin deliline dayanmış olması nedeniyle bu delilin de değerlendirilmesi gerektiği ifade edilmiştir. Bu araştırmalar yapılmadan, yalnızca resmî satış senedindeki ikrara dayanılarak davanın reddedilmesi, ispat hakkını ve hukuki dinlenilme hakkını ihlal eden eksik inceleme olarak kabul edilmiş; bu nedenle ilk derece mahkemesi kararı ücretin (satış bedelinin) gerçekten ödenip ödenmediği tam olarak araştırılmadan verildiği gerekçesiyle kaldırılarak dosya yeniden yargılama yapılmak üzere mahkemesine gönderilmiştir.

4. Ayıplı İfa ve Sorumsuzluk Kayıtları

Geminin sözleşmeye uygun teslim edilmemesi veya gizli ayıpların bulunması durumunda tarafların sorumluluğu şu çerçevede değerlendirilmektedir:

Gizli Ayıp İddiaları: Mekanik arızalar veya orijinal parça değişiklikleri gibi gizli ayıplar nedeniyle bedel indirimi ve tazminat talep edilebilmektedir (İstanbul BAM 43. HD, 2023/10 E. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 43. Hukuk Dairesi’nin 11.05.2023 tarihli, E.2023/10, K.2023/506 sayılı kararında; uyuşmazlığın, satın alınan bir yatın ayıplı olduğu iddiasına dayalı bedelde indirim ve zarar tazmini talebinden kaynaklandığı, dolayısıyla meselenin doğrudan gemi satış sözleşmesinden doğduğu kabul edilmiştir. Daire, her ne kadar ayıplı mal hükümleri genel olarak TBK’da düzenlenmiş olsa da, TTK m.1352/1-y hükmü gereğince “geminin satışına ilişkin bir sözleşmeden kaynaklanan her türlü uyuşmazlığın deniz alacağı sayıldığını” ve bu nedenle uyuşmazlığın deniz ticareti kapsamında değerlendirilmesi gerektiğini vurgulamıştır. Bu çerçevede, ayıplı gemi iddiasının; geminin teknik durumu, satış öncesi sörvey raporları, gizli ayıp olup olmadığı ve ayıpların satış anında alıcıdan gizlenip gizlenmediği gibi hususların Denizcilik İhtisas Mahkemesi sıfatıyla Asliye Ticaret Mahkemesi tarafından esastan incelenmesini gerektirdiği belirtilmiştir. İlk derece mahkemesinin, uyuşmazlığın deniz ticaretine girmediği gerekçesiyle verdiği görevsizlik kararı, gemi satışına bağlı ayıp iddialarının deniz ticaretine ilişkin uyuşmazlık niteliğinde olduğu göz ardı edilerek verilmiş bulunduğundan isabetsiz bulunmuş; bu nedenle karar kaldırılarak, dosyanın ayıplı gemi iddiası esas yönünden incelenmek üzere yeniden aynı mahkemeye gönderilmesine karar verilmiştir.

Sorumsuzluk Kayıtları: Sözleşmede yer alan “geminin mevcut haliyle kabul edildiği”, “teslimden sonraki hasarlardan satıcının sorumlu olmadığı” veya “alıcının gemiyi görerek aldığı” yönündeki kayıtlar geçerli sorumsuzluk kaydı olarak kabul edilmekte ve alıcının ayıp iddiasını sınırlandırmaktadır (İstanbul 17. ATM, 2018/467 E. İstanbul 17. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 27.05.2021 tarihli, E.2018/467, K.2021/244 sayılı kararında; taraflar arasında akdedilen gemi satış sözleşmesinde yer alan “mevcut haliyle (as is where is basis) teslim”, “teslimatta havuzlama yapılmayacağı”, “sonraki havuzlamalarda tespit edilecek hasarlardan satıcının sorumlu olmayacağı” ve “klas sertifikasının yenilenmesi gereğinin alıcıya bildirildiği” yönündeki düzenlemeler geçerli birer sorumsuzluk kaydı olarak kabul edilmiştir. Mahkeme, alıcının da armatör ve tacir sıfatına sahip olması, gemiyi teslim öncesinde muayene ederek ve durumunu bilerek satın alması, klas sertifikasının süresinin dolduğunu bilmesi ve bu hususun sözleşmede açıkça düzenlenmiş olması karşısında, sonradan yapılan bakım-onarım ve yenileme giderlerinin satıcıya yüklenemeyeceğini değerlendirmiştir. Ayrıca geminin teslimden sonra sefer yapabilmiş olması, ağır hasarlı ve sefere elverişsiz olmadığını gösterdiği gibi; alıcının teslimden yaklaşık iki ay sonra yaptığı ayıp ihbarının TBK m.223 anlamında süresinde olmadığı, ileri sürülen eksikliklerin de gizli ayıp niteliği taşımadığı kabul edilmiştir. Bu nedenle mahkeme, satıcının ayıptan sorumluluğunu kaldıran sözleşme hükümlerinin geçerli olduğu, satıcının ağır kusuru veya hilesinin ispatlanamadığı ve alıcının gemiyi ayıplarıyla kabul etmiş sayıldığı gerekçeleriyle davayı reddetmiştir.

Ayıp İhbar Süresi: Tacirler arası satışlarda ayıp ihbarının TTK m. 23/1-c uyarınca süresinde yapılması şarttır; aksi halde ayıp iddiası dinlenmemektedir (İstanbul BAM 13. HD, 2022/987 E. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi kararında ayıp ihbar süresi bakımından somut olay şu şekilde değerlendirilmiştir: Davacı alıcı, gemiyi 04.04.2018 tarihinde Samsun Limanı’nda teslim almış, gemi 14.04.2018 tarihinde Samsun’dan Tuzla’ya gitmiş ve 17.04.2018’de Tuzla’ya ulaşmıştır. Davacının sunduğu fatura ve belgelerden, gemideki eksiklikler nedeniyle 21.04.2018 tarihinden itibaren bakım ve onarım işlemlerine fiilen başlandığı, yani iddia edilen ayıpların bu tarihte öğrenildiğinin kabulü gerektiği anlaşılmıştır. Buna karşın davacı, ayıba ilişkin ilk yazılı ihbarı ancak 08.06.2018 tarihli noter ihtarnamesiyle, delil tespitini ise 25.07.2018 tarihinde yapmıştır. Mahkeme, tacir ve armatör sıfatına sahip alıcının, TBK m.223 ve TTK m.23 uyarınca ayıbı işlerin olağan akışına göre derhal bildirme yükümlülüğü bulunduğunu; ayıp öğrenildikten sonra yaklaşık iki ay sonra yapılan ihbarın süresinde sayılamayacağını kabul etmiştir. Bu nedenle, iddia edilen ayıpların gizli ayıp olduğu varsayılsa dahi, süresinde ayıp ihbarı yapılmadığından alıcının gemiyi ayıplarıyla kabul etmiş sayılacağı, satıcının ayıptan sorumluluğuna gidilemeyeceği sonucuna varılmıştır.

5. Dava Yolları ve Geçici Hukuki Korumalar

Gemi satış uyuşmazlıklarında başvurulan temel hukuki yollar şunlardır:

İhtiyati Haciz: TTK m. 1352 ve 1353 uyarınca, deniz alacağı niteliğindeki gemi satış uyuşmazlıklarında alacağın yaklaşık olarak ispatlanması şartıyla geminin ihtiyati haczine karar verilebilmektedir (İstanbul BAM 12. HD, 2023/604 E.

İtirazın İptali Davası: Satış bedelinin tahsili amacıyla başlatılan icra takiplerine yapılan itirazların iptali için Denizcilik İhtisas Mahkemelerinde dava açılmaktadır (İstanbul 17. ATM, 2023/100 E. 

Tescil ve İptal Davaları: Satıcının mülkiyeti devretmekten kaçınması durumunda gemi sicil kaydının iptali ve tescil talepli davalar açılmaktadır (Yargıtay 11. HD, 2010/2996 E.

Gemi Sicil Memurluğu Kararına İtiraz: Sicil müdürlüğünün tescil talebini reddetmesi halinde, TTK m. 34 uyarınca bu kararın kaldırılması için dava açılabilmektedir (İstanbul 17. ATM, 2019/159 E. İstanbul 17. Asliye Ticaret Mahkemesi (Denizcilik İhtisas Mahkemesi sıfatıyla) kararında somut olay şu şekilde özetlenmiştir: Davacı şirket, 22.07.2009 tarihli noter satış sözleşmesiyle gemiyi satın alıp zilyetliğini devralmış; satış tarihinde yürürlükte olan 6762 sayılı TTK m.868 uyarınca gemi mülkiyetini sicil dışı olarak geçerli biçimde iktisap etmiştir. Davacı, yıllar sonra gemiyi kendi adına tescil ettirmek için Liman Başkanlığı’na başvurduğunda, gemi sicilinde yer alan ve ceza yargılaması kapsamında konulmuş “satılamaz, devredilemez” şerhi gerekçe gösterilerek talep reddedilmiştir. Ancak yargılama sırasında, ilgili ceza dosyasının zamanaşımı nedeniyle düşürüldüğü, Yargıtay Ceza Dairesi kararlarıyla geminin sahibine iadesine hükmedildiği ve bu kararların kesinleştiği, ayrıca söz konusu şerhin de fek edildiği tespit edilmiştir. Bu nedenle mahkeme, sicildeki engelin hukuken ortadan kalktığı ve davacının mülkiyetinin geçerli olduğu sonucuna vararak, Liman Başkanlığı’nın ret kararını iptal etmiş ve geminin davacı adına tesciline karar vermiştir.

Sık Sorulan Sorular

Noterde yapılmayan gemi satış sözleşmesi geçerli mi?

Sicile kayıtlı gemilerde hayır.
TTK m. 1001/2 gereği, gemi siciline kayıtlı bir geminin satışında:
Yazılı sözleşme, Noter onaylı imzalar, zorunludur. Bu şartlara uyulmazsa sözleşme geçersizdir. Ancak bu, paranın tamamen kaybedildiği anlamına gelmez. Yargıtay’a göre; geçersiz sözleşmede dahi ödenen kapora veya satış bedeli sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri istenebilir. Bu talep de yine Denizcilik İhtisas Mahkemesinde ileri sürülmelidir.

Gemi ayıplı çıktıysa satıcı hiç sorumlu değil mi?

Hayır, ancak sınırlar çok nettir. Gizli ayıplar (motor, mekanik sistemler, orijinal parça değişiklikleri gibi) ispatlanırsa: Bedel indirimi, Tazminattalep edilebilir.
Fakat sözleşmede yer alan: “Mevcut haliyle satılmıştır”, “Alıcı gemiyi görerek kabul etmiştir” “Teslim sonrası hasarlardan satıcı sorumlu değildir”
gibi kayıtlar, geçerli sorumsuzluk kaydı sayılmakta ve ayıp iddialarını ciddi biçimde sınırlamaktadır. Ayrıca tacirler arası satışlarda ayıp ihbar süresi kaçırılırsa, talep tamamen düşer.

Gemi siciline kayıtlı bir geminin adi yazılı sözleşmeyle satılması geçerli midir?

Hayır. Bu kararda Yargıtay, TTK m.1001/2 uyarınca gemi siciline kayıtlı bir geminin mülkiyet devrinin, yazılı şekilde ve imzaları noterce onaylı bir sözleşme ile yapılmasının geçerlilik şartı olduğunu açıkça vurgulamıştır. Somut olayda taraflar arasında yapılan 11.05.2018 tarihli adi yazılı sözleşme, gemi siciline kayıtlı bir geminin satışını konu aldığı hâlde noter onaylı olmadığı için kesin hükümsüz (geçersiz) kabul edilmiştir. Bu nedenle sözleşme hiç doğmamış sayılmış, taraflar açısından hak ve borç doğurmamıştır.

Geçersiz gemi satış sözleşmesine dayanılarak verilen senetler icraya konulabilir mi?

Hayır. Yargıtay bu kararında, geçersiz sözleşmeye dayanılarak düzenlenen senetler nedeniyle borç doğmayacağını net biçimde kabul etmiştir. Somut olayda:
Gemi satışı geçersiz sayılmış, Satış bedeli karşılığı verilen bono/senetlerin hukuki dayanağı ortadan kalkmıştır, Bu nedenle borçlular lehine menfi tespit kararı verilmiş, Senetlere dayalı icra takiplerinin haksız olduğu kabul edilmiştir. Sonuç olarak, geçersiz sözleşmeye bağlı senetler geçerli bir borç ilişkisi yaratmaz ve borçlu borçlu olmadığının tespitini isteyebilir.

Gemi satışında geçersiz sözleşme hâlinde ödenen paralar geri alınabilir mi?

Evet, ancak sebepsiz zenginleşme hükümleri kapsamında. Yargıtay, bu kararda geçersiz sözleşmelerde tarafların yalnızca verdiklerini geri isteyebileceğini kabul etmiştir. Buna göre: Geçersiz sözleşmeye dayanılarak ödenmiş senet bedelleri ve temlik edilen tutarlar, Sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince istirdat edilebilir (geri alınabilir). Ancak somut olayda dikkat çekici bir ayrım yapılmıştır:
Fiilen ödendiği ispatlanan bedellerin iadesine karar verilmiş, Sözleşmede kararlaştırılmış olmakla birlikte ödendiği ispatlanamayan peşin bedelin iadesi reddedilmiştir. Yani her ödeme otomatik olarak iade edilmez; ödemenin varlığı ve miktarı ispatlanmalıdır.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Gemi satışından doğan alacaklar, kâğıt üzerinde “net” görünse de pratikte en çok usulden kaybedilen dava türlerindendir. Bunun başlıca nedenleri:

Yanlış görevli mahkemede dava açılması

Gemi siciline kayıt / kayıt dışı ayrımının gözden kaçırılması

Noter şekil şartının ihmal edilmesi

Ayıp ihbar sürelerinin kaçırılması

İhtiyati haciz talebinin eksik ispatla yapılması. Özellikle İstanbul, Tuzla, Tuzla Tersanesi, Pendik, Ambarlı, Aliağa gibi liman ve tersane bölgelerinde gemiler çok hızlı el değiştirdiğinden; satış bedeline ilişkin alacaklar gecikmeye toleranslı değildir. Birkaç haftalık yanlış strateji, geminin üçüncü kişilere devriyle birlikte alacağı fiilen ortadan kaldırabilir.

Bu nedenle gemi satış sözleşmelerinden doğan alacaklar; Genel sözleşme hukuku refleksiyle değil Deniz ticareti hukukuna özgü ihtiyati haciz – sicil – görev üçgeni içinde yönetilmelidir.

Bu alanda, özellikle gemi satışları, deniz alacakları ve gemi ihtiyati haczi konularında yoğun uygulama tecrübesine sahip olan 2M Hukuk Avukatlık Bürosu, İstanbul ve Tuzla ekseninde yürütülen gemi satış uyuşmazlıklarında hızlı koruma ve etkin tahsil bakımından öne çıkan bürolar arasında yer almaktadır.

Read More