Genel Konular arşivleri - Sayfa 3 / 15 - 2M Hukuk Avukatlık Bürosu

27 Ekim 2025in Genel Konular, Özel Hukuk

Vasinin taşınmaz alım satımı için izin gerekli midir?

GİRİŞ

Bu rapor, vesayet altındaki kişinin malvarlığının yönetimine ilişkin usul ve esasları, sunulan yargı kararları ışığında analiz etmektedir. Özellikle vasinin taşınmaz alım satımı için izin gerekli midir sorusu çok sorulmaktadır. Türk Medeni Kanunu (TMK) çerçevesinde şekillenen bu yönetim süreci, vasi veya kayyım olarak adlandırılan yasal temsilciler tarafından yürütülmekte ve vesayet dairelerinin (Sulh Hukuk Mahkemesi ve Asliye Hukuk Mahkemesi) sıkı denetimine tabi tutulmaktadır. Çalışma, malvarlığı yönetiminin temel ilkelerini, yasal temsilcilerin görev ve sorumluluklarını, yetki sınırlarını ve denetim mekanizmalarını incelemektedir.

1. Vasi ve Kayyımın Rolü ve Sorumlulukları

Yargı kararları, malvarlığı yönetiminde vasi ve kayyım arasında işlevsel bir ayrım yapmaktadır.

Vasi: Vasi, daha geniş bir yetki ve sorumluluk alanına sahiptir. AYM kararında belirtildiği gibi, vasi, vesayet altındaki kişinin “kişiliği ve mal varlığı ile ilgili bütün menfaatlerini korumak” ve “hukukî işlemlerde onu temsil etmekle yükümlü“ olan kişidir (AYM-2022/105). Bu kapsamda vasinin görevleri arasında malvarlığının defterini tutmak, paraları güvenli yatırımlara dönüştürmek ve düzenli olarak vesayet makamına hesap vermek bulunmaktadır (Yargıtay 2. HD-2009/13839).

Kayyım: Kayyım ise daha sınırlı ve belirli bir görev için atanır. Danıştay kararlarında vurgulandığı üzere, “Kayyım bir malvarlığının yönetimi ve gözetimi ile görevlendirilmiş ise, yalnız o malvarlığının yönetim ve korunması için gerekli olan işleri yapabilir” (Danıştay 13. Daire-2023/391, TMK m. 460). Özellikle bir tüzel kişinin organsız kalması, bir kişinin malvarlığını yönetme gücünden yoksun olması veya uzun süredir haber alınamaması gibi durumlarda “yönetim kayyımı” atanır (Yargıtay 7. HD-2022/3120).

Her iki yasal temsilcinin de ortak sorumluluğu, görevi kusurlu davranışlarıyla yerine getirmeleri halinde doğacak zararlardan sorumlu olmalarıdır (Danıştay 13. Daire-2022/608).

2. Malvarlığı Yönetiminde Yetki Sınırları ve Vesayet Makamının İzni

Yasal temsilcilerin yetkileri sınırsız değildir ve işlemler niteliklerine göre farklı rejimlere tabidir:

İzin Gerektirmeyen Olağan Yönetim İşleri: Danıştay kararlarında bu işler, “alacakların tahsil edilmesi, borçların ödenmesi, vergi beyanlarında bulunulması, bozulacak malların satılması, mevcudun korunması için önlem alınması” olarak örneklendirilmiştir (Danıştay 13. Daire-2022/608). Bu tür rutin işlemler için vesayet makamının iznine gerek yoktur.

Vesayet Makamının İznini Gerektiren İşlemler: Malvarlığında önemli değişiklikler yaratabilecek işlemler için vesayet makamının izni şarttır. Yargı kararlarında bu işlemlere sıkça atıf yapılmıştır:

Taşınmazlarla İlgili Tasarruflar: “Taşınmazların alımı, satımı, rehnedilmesi ve bunlar üzerinde başka bir ayni hak kurulması vesayet makamının iznine bağlıdır” (Yargıtay 14. HD-2010/12624, TMK m. 462). İzin alınmadan yapılan işlemler “yolsuz tescil” olarak kabul edilir (Yargıtay 1. HD-2014/3091).

Dava Açma: Vasinin kısıtlı adına dava açabilmesi de izne tabidir (Yargıtay HGK-2020/465, TMK m. 462/8).

Diğer Önemli İşlemler: Ödünç verme ve alma, mal rejimi sözleşmeleri, mirasın paylaştırılması, uzun süreli kira sözleşmeleri yapılması ve olağan yönetim sınırlarını aşan yapı işleri de vesayet makamının iznini gerektirir (AYM-2022/105; Uyuşmazlık-Hukuk Bölümü-2016/572).

Kesinlikle Yasak Olan İşlemler: Vesayet altındaki kişi adına kefil olmak, vakıf kurmak ve önemli bağışlarda bulunmak gibi işlemler, “vasinin onayı olsa da yapılamayan mutlak yasak kapsamındaki işlemlerdir” (AYM-2022/105).

3. Denetim Mekanizması ve Özel Durumlar

Vesayet sistemi, çok katmanlı bir denetim mekanizmasına sahiptir.

Vesayet Daireleri: Kamu vesayeti, “vesayet makamı (Sulh Hukuk Mahkemesi) ve denetim makamından (Asliye Hukuk Mahkemesi) oluşan vesayet daireleri tarafından yürütülür” (Bursa 1. ATM-2024/68). Vasi ve kayyım, düzenli olarak (genellikle yılda bir kez) vesayet makamına hesap ve faaliyet raporu sunmakla yükümlüdür (AYM-25/12/2018; Uyuşmazlık-Hukuk Bölümü-2016/572). Vesayet altındaki kişi veya ilgililer, yasal temsilcinin işlemlerine karşı vesayet makamına şikâyette bulunabilirler.

Velayet Altındaki Kısıtlı Ergin Çocuklar: Yargıtay kararlarına göre, kısıtlanan ergin çocuklar vasi atanmasına gerek görülmedikçe anne ve babanın velayeti altında kalabilirler. Bu durumda, malvarlığının yönetimi vesayet hükümlerine göre değil, “velayet hükümleri” uyarınca yapılır ve görevli mahkeme Aile Mahkemesidir (Yargıtay 20. HD-2016/4631).

SONUÇ

Yargı kararları bütüncül olarak değerlendirildiğinde, vesayet altındaki kişinin malvarlığının yönetiminin keyfiliğe yer bırakmayan, kanunla sıkı bir şekilde düzenlenmiş ve sürekli yargısal denetime tabi bir süreç olduğu görülmektedir. Yönetimin temelinde, vasi veya kayyımın “iyi bir yönetici gibi özen gösterme” yükümlülüğü yatmaktadır. Olağan ve olağanüstü işlemler arasındaki ayrım, yasal temsilcinin hareket alanını belirlerken; özellikle taşınmazlar gibi önemli malvarlığı unsurları üzerindeki tasarruflar için vesayet makamının izni mutlak bir geçerlilik şartı olarak öne çıkmaktadır. Bu çok katmanlı koruma ve denetim mekanizmasının nihai amacı, fiil ehliyeti kısıtlanmış olan kişinin malvarlığına ilişkin menfaatlerini en üst düzeyde korumaktır. Bir yazı önerisi.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Vesayet altındaki kişinin malvarlığına ilişkin işlemler, görünüşte idari nitelikte olsa da hem Türk Medeni Kanunu hem de yargı içtihatları uyarınca yüksek düzeyde hukuki teknik bilgi ve yargısal denetim gerektiren karmaşık süreçlerdir. Özellikle taşınmaz alım satımı, dava açılması, miras paylaştırması, uzun süreli kira sözleşmeleri veya banka hesaplarının yönetimi gibi işlemler, vesayet makamının iznine tabi olduğundan, bu sürecin hatasız yürütülmesi büyük önem taşır.

Uygulamada, izinsiz yapılan işlemler “yolsuz tescil” sayılmakta ve hem vasi hem de kısıtlı açısından ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir. Ayrıca, vasi veya kayyımın görevini ihmal etmesi ya da yetkisini aşması halinde doğacak zararlardan kişisel sorumluluğu da bulunmaktadır. Bu nedenle, gerek vasi atanması aşamasında gerekse malvarlığı yönetimiyle ilgili işlemlerde —örneğin taşınmaz satışı, dava açılması, miras işlemleri veya vesayetin sona erdirilmesi gibi durumlarda— uzman bir avukat desteği hayati öneme sahiptir.

İstanbul ve çevresinde, özellikle Tuzla, Kartal, Pendik, Tepeören, Bayramoğlu ve Gebze gibi bölgelerde yaşayan kişilerin vesayet işlemleri genellikle bu bölgelerdeki Sulh Hukuk Mahkemeleri tarafından yürütülmektedir. Bu nedenle, ilgili bölge mahkemelerinin uygulamalarını bilen deneyimli bir Tuzla avukatı veya İstanbul vesayet hukuku avukatı, süreci hem daha hızlı hem de hatasız biçimde yönetebilir.

Yanlış başvuru, eksik izin talebi veya hatalı dilekçe düzenlenmesi durumunda süreç uzayabilir, hatta yapılan işlem tamamen geçersiz hale gelebilir. Bu nedenle, vesayet altındaki kişinin haklarının korunabilmesi ve malvarlığının güvenli biçimde yönetilebilmesi için, sürecin başından itibaren vesayet ve aile hukuku alanında uzman bir avukatla çalışmak, yalnızca bir tercih değil, hukuki bir zorunluluktur.

26 Ekim 2025in Genel Konular, Özel Hukuk, Tüm Makaleler

Kimlere Vasi Atanır? Vasi Atama Şartları ve Vesayet Hukukunda Sona Erme Koşulları Nedir?

Giriş

Bu çalışma, vesayet hukukunun temel kurumlarından olan vasilik ile ilgili olarak kimlere vasi atanacağı, vasi atamasının şartları, vasinin görevinin ve vesayet halinin sona erme koşullarını, sunulan Yargıtay ve diğer mahkeme kararları ışığında analiz etmektedir. Çalışma, Türk Medeni Kanunu (TMK) hükümlerinin Yargıtay içtihatları ile nasıl yorumlandığını ortaya koyarak, vasilik kurumunun atanma, görevden alınma, sona erme ve usuli süreçlerine ilişkin bütüncül bir bakış açısı sunmayı amaçlamaktadır.

Vasi Atanacak Kişiler: Yargıtay kararlarına göre vasi, TMK’nın 404, 405 ve 406. maddeleri uyarınca “kısıtlanan” kişilere atanmaktadır. Bu kişiler arasında akıl hastalığı veya akıl zayıflığı bulunanlar, engelli bireyler ve TMK m. 407 uyarınca özgürlüğü kısıtlayıcı ceza alan hükümlüler bulunmaktadır. Kısıtlanan ergin çocukların ise vasi atanmaksızın ana ve babalarının velayeti altında kalmaları esastır.

Vasinin Görevinin Sona Ermesi: Vasinin görevi, vesayet halinin sona ermesinden bağımsız olarak belirli durumlarda sona erebilir. TMK m. 483’te sayılan “görevini ağır surette savsaklama, yetkilerini kötüye kullanma, güven sarsıcı davranışlar” gibi nedenlerle vesayet makamınca görevden alınabilir. Ayrıca, vasinin ölümü, fiil ehliyetini yitirmesi (TMK m. 479), kendi isteğiyle görevden çekilmesi veya görev süresinin dolması (TMK m. 480) gibi durumlar da vasilik görevini sona erdirir.

Vesayetin Sona Ermesi (Vasiliğin Kalkması): Vesayet hali, kurumu gerektiren sebebin ortadan kalkmasıyla sona erer (TMK m. 472). Bu durum, kısıtlının iyileşerek kısıtlılık halinin kaldırılması veya hükümlünün cezasını tamamlayarak tahliye olması (TMK m. 471) gibi hallerde gerçekleşir. Vesayetin kaldırılması talebi, ayrı bir dava niteliğindedir.

Usuli Süreç ve Hukuki Yollar: Vesayet işlerinde yetkili mahkeme, kısıtlının yerleşim yerindeki Sulh Hukuk Mahkemesi’dir (vesayet makamı). Vesayet makamının vasinin atanması, görevden alınması gibi idari nitelikteki kararlarına karşı doğrudan temyiz yolu kapalıdır. Bunun yerine, ilgililer kararın tebliğinden itibaren 10 gün içinde denetim makamı olan Asliye Hukuk Mahkemesi’ne itiraz edebilirler (TMK m. 488). Denetim makamının kararı kesindir.

1. Vasi Atanmasını Gerektiren Haller

İncelenen Yargıtay kararları, vasi atanmasının temel şartının bir kişinin kanunda sayılan sebeplerle “kısıtlanması” olduğunu göstermektedir. En sık rastlanan kısıtlama nedeni TMK’nın 405. maddesinde düzenlenmiştir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin bir kararında bu durum şöyle ifade edilmiştir: “Akıl hastalığı veya akıl zayıflığı sebebiyle işlerini göremeyen veya korunması ve bakımı için kendisine sürekli yardım gereken ya da başkalarının güvenliğini tehlikeye sokan her ergin kısıtlanır.” (2022/1212 E., 2022/2455 K.)

Bunun yanı sıra, TMK m. 407 uyarınca kesinleşmiş hapis cezasının infazı amacıyla ceza infaz kurumunda bulunan ergin bir kişi, isteği üzerine kısıtlanır veya kendisine kayyım atanır. Yine bu madde uyarınca toplam beş yıl veya daha fazla kesinleşmiş hapis cezasının infazı amacıyla ceza infaz
kurumunda bulunan ergin bir kişi, isteği bulunmasa dahi kişiliğinin veya malvarlığının korunması
bakımından gerekli görülmesi hâlinde kısıtlanabilir

Önemli bir istisna, kısıtlanan ergin çocuklar için getirilmiştir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin kararına göre, bu kişiler için doğrudan vasi atanması yerine, ana ve babanın velayeti altında kalmaları esastır: “Hâkim vasi atanmasına gerek görmedikçe, kısıtlanan ergin çocuklar da ana ve babanın velayeti altında kalırlar.” (2016/2215 E., 2016/5055 K.) Bu durumda, uyuşmazlıklara velayet hükümleri uygulanır ve görevli mahkeme Aile Mahkemesi’dir.

2. Vasinin Görevinin Sona Ermesi ve Değiştirilmesi

Vasinin görevinin sona ermesi, vesayet halinin devam ettiği ancak vasi şahsında bir değişiklik olduğu anlamına gelir. Kararlarda bu duruma yol açan çeşitli nedenler vurgulanmıştır.

Görevden Alınma: TMK m. 483, vasinin kusurlu davranışları nedeniyle görevden alınma şartlarını düzenler. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin bir kararında bu maddeye atıf yapılarak, “vasinin görevini ağır surette savsaklaması, yetkilerini kötüye kullanması veya güven sarsıcı davranışlarda bulunması ya da borç ödemeden acze düşmesi halinde vesayet makamınca görevden alınır” hükmü hatırlatılmıştır (2015/6404 E., 2016/953 K.). Vasinin yaşlılığı veya hastalığı nedeniyle görevini yerine getirememesi de görevden alınma sebebi olarak kabul edilmektedir.

Vasinin Ölümü veya Fiil Ehliyetini Yitirmesi: Bu durum, vasilik görevini kendiliğinden sona erdirir. Yargıtay 4. Hukuk Dairesi’nin bir kararında, vasi olarak atanan kişinin kendisinin vesayet altına alınmasıyla vasilik görevinin sona erdiği açıkça belirtilmiştir:“Vasilik görevi, vasinin fiil ehliyetini yitirmesi veya ölümüyle sona erer.” (TMK m. 479) … “Kısıtlanma vasiliğe engel bir sebep olup, vasi ………’ın kısıtlıyı temsil hakkı sona erdiğinden, davalı …’a yeniden bir vasi tayin edilip edilmediği araştırılmalı…” (2018/4015 E., 2019/1717 K.)

Görevin Süreyle Sınırlı Olması: Vasinin görevi kural olarak iki yıldır ve bu sürenin sonunda uzatılmadığı takdirde sona erer (TMK m. 480). Ancak Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, kısıtlının temsilcisiz kalmaması amacıyla, yetkili mahkemece bir karar alınmaması halinde “süre sonunda vasinin ve mahkemenin zımni kabulüyle vasinin görevi devam eder” şeklinde önemli bir yorum getirmiştir (2022/1212 E., 2022/2455 K.).

Vasinin Kendi İsteği: Vasi, sağlık sorunları, yerleşim yeri değişikliği gibi nedenlerle görevden affını isteyebilir. Bu talepler vesayet makamınca değerlendirilir (Yargıtay 8. HD 2021/447 E., 2021/1360 K.).

3. Vesayetin Sona Ermesi (Vasiliğin Kalkması)

Vesayetin sona ermesi, kısıtlılık halinin ortadan kalkmasıyla vasilik kurumunun tamamen sona ermesidir. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin bir kararında bu durum net bir şekilde ifade edilmiştir: “Mahkeme, ‘kısıtlının kısıtlığının kaldırılmasına ve vasinin vasiliğinin son bulduğunun tespitine karar vermiştir.’” (2024/8863 E., 2024/8662 K.)

Vesayetin kaldırılması, TMK m. 472 uyarınca “vesayeti gerektiren sebebin ortadan kalkması” ile mümkündür. Örneğin, akıl hastalığı nedeniyle kısıtlanan kişinin iyileşmesi veya hükümlünün cezasını tamamlayarak tahliye olması (TMK m. 471) vesayeti sona erdirir.

4. Vesayet Kararlarına Karşı Hukuki Yollar ve Yetki

İncelenen kararların önemli bir bölümü, vesayet hukukuna özgü usuli kurallara odaklanmaktadır. Vesayet makamı olan Sulh Hukuk Mahkemesi’nin vasinin atanması, değiştirilmesi veya görevden alınması gibi kararları, idari nitelikte kabul edildiğinden doğrudan temyize tabi değildir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin bir kararında bu süreç şöyle özetlenmiştir: “…vesayet makamı kararlarına karşı doğrudan temyiz yoluna başvurulamayacağını, bunun yerine ‘yeni atanan vasinin şahsına karşı itiraz olarak kabul edilip, itirazın denetim makamınca incelenmesi’ gerektiğini belirtmiştir. Denetim makamı görevi ise Asliye Hukuk Mahkemesi’ne aittir ve itiraz süresi 10 gündür.” (2017/6614 E., 2018/488 K.)

Aynı şekilde, vasiliğe atanan kişinin bu görevi kabul etmemesi (kaçınma) veya vasinin şahsına yapılan itirazlar da TMK m. 422 uyarınca önce vesayet makamınca, talebin reddi halinde ise denetim makamınca kesin olarak karara bağlanır.

Sonuç

Sunulan mahkeme kararları, vasilik kurumunun Türk Medeni Kanunu çerçevesinde nasıl işlediğine dair detaylı bir resim sunmaktadır. Vasi atanması, belirli kısıtlılık hallerine bağlı sıkı bir hukuki süreçtir. Vasinin görevinin sona ermesi ile vesayetin tamamen kalkması arasında net bir ayrım bulunmaktadır. Vasinin görevi şahsına bağlı nedenlerle (ölüm, istifa, görevden alınma) sona erebilirken, vesayetin kalkması ancak kısıtlılık sebebinin ortadan kalkmasıyla mümkündür. Yargıtay içtihatları, özellikle vesayet makamı kararlarına karşı izlenecek hukuki yolun temyiz değil, denetim makamına itiraz olduğunu ve bu sürecin kesin nitelik taşıdığını istikrarlı bir şekilde vurgulamaktadır. Bu durum, vesayet hukukunun kendine özgü usuli yapısını ortaya koymaktadır. Bir yazı önerisi.

Neden Uzman Bir Avukat Desteği Gereklidir?

Vesayet hukukuna ilişkin süreçler — özellikle vasi atanması, görevden alınması veya vesayetin kaldırılması gibi işlemler — teknik bilgi ve dikkat gerektiren, usule sıkı sıkıya bağlı yargısal işlemlerdir. Hatalı veya eksik başvurular, sürecin uzamasına ya da kararın iptaline yol açabilir. Bu nedenle, hem TMK’nın 404–483. maddeleri hem de Yargıtay içtihatları konusunda deneyimli bir avukat desteği alınması büyük önem taşır.

İstanbul’un Tuzla, Kartal, Kadıköy, Beykoz, Pendik, ayrıca Gebze, Tepeören, Bayramoğlu gibi bölgelerinde vesayet davaları ve vasi atama süreçlerinde uzman hukukçular, sürecin her aşamasında doğru yönlendirme sağlayarak hem mahkeme hem vesayet makamı işlemlerinin sağlıklı ilerlemesini temin eder.

Profesyonel destek, sadece yasal sürelerin doğru işletilmesini değil, aynı zamanda kısıtlının menfaatlerinin korunmasını ve vesayet kurumunun kötüye kullanılmasının önlenmesini de garanti altına alır.

25 Ekim 2025in Genel Konular, İdari ve Vergi Hukuku, Yabancılar Hukuku

Sınır Dışı Kararlarına Karşı Yargı Yoluna Başvurmak Mümkün Mü ve Süreç Nasıl İşler?

Giriş

Bu çalışma, sınır dışı (geri gönderme) kararlarına karşı yargı yoluna başvurulup başvurulamayacağı, bu davalarda görevli ve yetkili mahkemenin hangisi olduğu, dava açma süreleri ve davanın işleme etkisi gibi usuli konuları, sunulan yargı kararları analizleri ışığında incelemektedir. Analiz edilen kararlar, Anayasa Mahkemesi, Danıştay, Bölge İdare Mahkemeleri ve İlk Derece İdare Mahkemeleri tarafından verilmiş olup, konuya ilişkin bütüncül bir hukuki çerçeve sunmaktadır.

1. Sınır dışı kararında Dava Hakkı ve Görevli Mahkeme

İncelenen tüm mahkeme kararları, sınır dışı etme kararının idari bir işlem olduğu ve Anayasa’nın 125. maddesi uyarınca yargı denetimine tabi olduğu konusunda hemfikirdir. Anayasa Mahkemesi’nin 30.12.2015 tarihli kararında bu durum, “Anayasa’nın 125. maddesi uyarınca bu karara ilişkin idari işlem de diğer tüm idari işlemler gibi yargı denetimine tabi olduğundan bu işleme karşı idari yargı yoluna başvurulması mümkün bulunmaktadır.” şeklinde açıkça ifade edilmiştir.

Görevli mahkemenin idare mahkemesi olduğu hususu da tüm kararlarda istikrarlı bir şekilde vurgulanmaktadır. Danıştay, Bölge İdare Mahkemesi ve ilk derece mahkemesi kararlarında davaların “İdare Mahkemesi”nde açıldığı ve karara bağlandığı görülmektedir.

2. Sınır Dışı Kararında Yetkili Mahkemenin Belirlenmesi

Danıştay 10. Dairesi’nin 17.09.2024 tarihli ve 2024/3653 E. sayılı kararı, yetkili mahkemenin belirlenmesine ilişkin kuralı net bir şekilde ortaya koymaktadır:

“…yetkili idare mahkemesinin, dava konusu idari işlemi… yapan idari merciin bulunduğu yerdeki idare mahkemesi olduğu kurala bağlanmıştır.”

Bu doğrultuda, örneğin İstanbul Valiliği tarafından verilen bir sınır dışı kararına karşı açılacak davada yetkili mahkeme İstanbul İdare Mahkemeleri olacaktır. Nitekim Danıştay, aynı kararda, işlemi tesis eden idarenin İstanbul Valiliği İl Göç İdaresi Müdürlüğü olması nedeniyle davanın görüm ve çözümünde İstanbul İdare Mahkemesi’nin yetkili olduğuna hükmetmiştir.

3. Dava Açma Süresindeki Değişiklik

Karar analizlerinde dava açma süresinin bazı metinlerde 15 gün, bazılarında ise 7 gün olarak belirtilmesi dikkat çekmektedir. Bu farklılık, 6458 sayılı Kanun’un 53. maddesinde yapılan değişiklikten kaynaklanmaktadır. Anayasa Mahkemesi’nin 15.05.2020 tarihli kararında bu değişikliğe işaret edilerek, dava açma süresinin yedi (7) güne indirildiği belirtilmiştir: “6458 sayılı Kanun’un 7196 sayılı Kanun ile değiştirilen 53. maddesine göre, bu dava kararın tebliğinden itibaren yedi gün içinde açılmalıdır.” Bu nedenle, güncel hukuki duruma göre sınır dışı etme kararının tebliğinden itibaren dava açma süresi yedi gündür.

4. Yürütmenin Otomatik Olarak Durması Güvencesi

Sınır dışı kararına karşı dava açılmasının en önemli sonuçlarından biri, işlemin yürütmesini kendiliğinden durdurmasıdır. Bu, yargısal denetim tamamlanmadan kişinin sınır dışı edilmesini önleyen temel bir güvencedir. Neredeyse tüm karar özetlerinde bu kurala atıf yapılmıştır: “Yabancının rızası saklı kalmak kaydıyla, dava açma süresi içinde veya yargı yoluna başvurulması hâlinde yargılama sonuçlanıncaya kadar yabancı sınır dışı edilmez.” Anayasa Mahkemesi’nin 31.12.2020 tarihli kararında bu durumun etkinliği, “…söz konusu karara karşı iptal davası açıldığı için sınır dışı etme işlemi kendiliğinden duracak, dava sonuçlanıncaya kadar icra edilemeyecektir.” ifadesiyle vurgulanmıştır.

5. Yargılamanın Hızı ve Kararın Kesinliği

Kanun koyucu, yabancılarla ilgili bu tür uyuşmazlıkların süratle çözülmesini amaçlamıştır. Bu nedenle, mahkemelerin davayı on beş (15) gün içinde karara bağlaması öngörülmüştür. Verilen kararın kesin olması ise bir diğer önemli özelliktir. Danıştay 10. Dairesi’nin 06.10.2021 tarihli ve 2016/2078 E. sayılı kararında bu durum somutlaşmıştır. Danıştay, idare mahkemesinin sınır dışı işlemine ilişkin verdiği kararın “kesin olması nedeniyle kararın bu kısmının temyizen incelenmesine hukuken olanak bulunmadığını” belirterek temyiz istemini reddetmiştir. Bu, idare mahkemesi kararının nihai olduğunu ve üst yargı mercilerine taşınamayacağını göstermektedir.

Sonuç

Yargı kararları analizleri neticesinde, Türkiye’de sınır dışı etme kararlarına karşı etkin bir yargı yolu bulunduğu anlaşılmaktadır. Hakkında sınır dışı kararı alınan yabancılar, kararın kendilerine tebliğinden itibaren yedi (7) gün içinde, kararı veren idarenin bulunduğu yerdeki İdare Mahkemesi‘ne iptal davası açabilirler. Dava açılması, yargılama sonuçlanana kadar sınır dışı işlemini otomatik olarak durdurur. Mahkeme, davayı on beş (15) gün içinde karara bağlar ve bu karar kesindir. Bu usuli güvenceler, sınır dışı gibi ağır sonuçları olan bir idari işleme karşı hak arama özgürlüğünün etkili bir şekilde kullanılmasını temin etmektedir. Bir yazı önerisi.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Sınır dışı (geri gönderme) kararı, yabancının Türkiye’deki özgürlüğü, ailesi, işi ve tüm yaşam düzeni üzerinde doğrudan etki doğuran en ağır idari işlemlerden biridir. Bu nedenle, kararın iptali için açılacak davanın uzman bir yabancılar hukuku avukatı tarafından yürütülmesi hayati önem taşır.

Öncelikle, bu tür davalarda süre son derece kısadır: kararın tebliğinden itibaren sadece 7 gün içinde dava açılması gerekir. Bu sürenin kaçırılması, kişinin geri gönderme merkezinde (örneğin Tuzla Geri Gönderme Merkezi) tutulduğu halde, sınır dışı edilmesine yol açabilir. Bu noktada, süreci iyi bilen bir Tuzla avukatı veya İstanbul’da göç hukuku alanında uzman bir hukuk bürosu, zamanında ve eksiksiz başvuru yaparak kişinin sınır dışı edilmesini fiilen önleyebilir.

Ayrıca, dava açıldığında yürütme kendiliğinden durduğu için, avukatın hazırladığı dilekçe ve sunacağı belgeler, bu korumanın etkin şekilde sürmesini sağlar. Kartal, Pendik, Gebze ve Beykoz bölgelerinde bulunan idare mahkemelerine yapılacak başvurularda, her bir belgenin hukuka uygun hazırlanması, müvekkilin lehine önemli fark yaratır.

Uzman bir avukat, yalnızca dilekçeyi hazırlamakla kalmaz; aynı zamanda Göç İdaresi’nin kararının dayandığı gerekçeleri, uluslararası koruma statüsünü, aile birliği hakkını ve Anayasa Mahkemesi’nin yerleşik içtihatlarını dikkate alarak savunma stratejisi oluşturur.
Böylece hem sınır dışı kararının iptali sağlanabilir hem de kişi, Türkiye’deki yaşamına yasal olarak devam etme imkânını korur.

Sonuç olarak, sınır dışı kararıyla karşılaşan bir yabancı için İstanbul, Tuzla veya çevresinde faaliyet gösteren deneyimli bir avukatın hukuki desteği, yalnızca bir tercih değil, hak kaybını önlemenin zorunlu bir yoludur.

24 Ekim 2025in Genel Konular, Kat Mülkiyeti Hukuku, Özel Hukuk

Birden Fazla Arsa Sahibinin Bulunduğu Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Fesih Yetkisi Kime Aittir?

Giriş

Bu çalışma, arsa sahibi birden fazla kişi olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin, özellikle yüklenicinin gecikmesi nedeniyle feshine ilişkin Yargıtay kararlarının analizini içermektedir. Çalışma, fesih yetkisinin kim tarafından ve nasıl kullanılacağı, tek bir paydaşın fesih girişiminin hukuki niteliği, toplu feshin sonuçları ve fesih usulü (noter veya dava yolu) gibi temel hukuki soruları, sunulan Yargıtay kararları ışığında aydınlatmayı amaçlamaktadır. Analiz, paylı mülkiyet hükümlerinin sözleşmenin feshindeki rolünü ve bu süreçte ortaya çıkan usuli zorunlulukları detaylandırmaktadır.

1. Fesih Yetkisinin Kullanımı: Oybirliği Zorunluluğu (TMK m. 692)

Yargıtay kararlarında istikrarlı bir şekilde vurgulanan temel ilke, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinin paylı mülkiyet rejimine tabi olduğu ve TMK’nın 692. maddesi kapsamında değerlendirilmesi gerektiğidir. Bu madde, paylı malın tamamı üzerindeki tasarruf işlemlerinin, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmadıkça tüm paydaşların kabulüne bağlı olduğunu düzenler. Yargıtay, sözleşmenin feshini bu nitelikte bir işlem olarak kabul etmektedir.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi (2008/1673 E., 2009/2655 K.) bu durumu, “fesih istemi paylı malın tümünü ilgilendiren olağanüstü bir işlem niteliğinde bulunduğundan tüm paydaşların oybirliğinin aranması zorunludur” şeklinde açıkça ifade etmiştir. Benzer şekilde, Yargıtay 23. Hukuk Dairesi (2016/3652 E., 2016/3888 K.) de fesih isteminin “paylı maldaki olağanüstü yönetim işlerinden olduğundan fesih davasının tüm paydaşlar ve sözleşmeyi imzalayan arsa sahiplerince birlikte açılması gerektiğini” belirtmiştir.

Bu kararlar, tek bir arsa sahibinin, diğer paydaşların rızası veya katılımı olmaksızın, sözleşmeyi sona erdirme yönünde hukuken geçerli bir irade beyanında bulunamayacağını net bir şekilde ortaya koymaktadır.

2. Fesih Usulü: Dava Yolu ve Noter İşlemlerinin Rolü

Yargıtay kararları, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tek taraflı irade beyanı ile feshedilemeyeceğini kesin bir dille ifade etmektedir. Fesih için kural, mahkeme kararıdır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (2021/108 E., 2022/1929 K.) kararında, “Kat karşılığı inşaat sözleşmesi… tek taraflı irade beyanıyla feshedilemez; taraf iradelerinin fesih konusunda uyuşması gerekir veya mahkeme kararı ile fesih mümkündür. Taraf iradeleri fesih konusunda uyuşmamış ise, mutlaka hâkim kararı gereklidir.” denilerek bu ilke teyit edilmiştir.

Noter aracılığıyla gönderilen fesih ihtarnameleri, sözleşmeyi tek başına sona erdirmez. Bu ihtarnameler, fesih iradesini karşı tarafa bildiren ve temerrüt gibi hukuki sonuçların doğmasını sağlayan bir işlem olmakla birlikte, yüklenicinin feshi kabul etmemesi durumunda sözleşme yürürlükte kalır. Bu durumda, feshi talep eden arsa sahiplerinin dava açması zorunlu hale gelir. Tarafların fesih konusunda anlaşmaları (rızai fesih) halinde ise bu durum noterlikçe düzenlenecek bir fesihname ile de belgelendirilebilir. Ancak uyuşmazlık halinde tek yol mahkemedir.

3. Fesih Girişimlerinin Sonuçları

a) Tek Kişinin Fesih Girişiminin Sonuçları: Tek bir paydaşın fesih girişimi hem maddi hukuk hem de usul hukuku açısından sonuçsuzdur.

Maddi Hukuk Açısından: Sözleşme ayakta kalır. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin (2011/2775 E., 2012/830 K.) belirttiği gibi, fesih ihtarnamesi paydaşların tamamı tarafından gönderilmez ve yüklenici tarafından karşı çıkılırsa, rızai fesih gerçekleşmez ve sözleşme yürürlükte kalır.

Usul Hukuku Açısından: Tek başına açılan fesih davası “zorunlu dava arkadaşlığı” nedeniyle usulden reddedilir. Mahkeme, davayı hemen reddetmek yerine, davacıya diğer paydaşların davaya muvafakatini sağlaması veya onları davalı olarak davaya dahil etmesi için süre verir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (2021/1277 E., 2022/2349 K.) kararında bu durum, “taraf teşkili sağlanmaksızın işin esası değerlendirilerek hüküm kurulması doğru olmamıştır” şeklinde ifade edilmiştir.

b) Toplu Feshin Sonuçları: Tüm paydaşların katılımıyla açılan davada mahkeme, feshin maddi koşullarını inceler. Yüklenicinin temerrüdü gibi haklı bir neden varsa, sözleşmenin feshine karar verilir. Feshin sonuçları ise niteliğine göre değişir:

Geriye Etkili Fesih: Kural olarak uygulanan fesih türüdür. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin (2013/3436 E., 2013/5497 K.) belirttiği gibi, geriye etkili fesihte “tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına getirilmeleri” esastır. Bu durumda yüklenici, yaptığı imalat oranında arsa payı alamaz; ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre yaptığı faydalı imalatın bedelini talep edebilir. Arsa sahipleri ise yükleniciye devrettikleri tapuları geri alırlar.

İleriye Etkili Fesih: İnşaatın büyük ölçüde tamamlandığı (%90 ve üzeri gibi) ancak eksiklikler bulunduğu durumlarda hakkaniyet gereği uygulanan istisnai bir yoldur. Bu durumda sözleşme fesih tarihine kadar geçerli sayılır ve yüklenici, tamamladığı oranda arsa payına hak kazanır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (2022/447 E., 2023/2421 K.) kararında, ileriye etkili fesih halinde tasfiyenin nasıl yapılacağı detaylandırılmıştır.

Sonuç

Yargıtay içtihatları, arsa sahibi birden fazla kişi olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshinin, tüm paydaşların oybirliği ile alacağı bir karara bağlı olduğu konusunda son derece nettir. TMK m. 692’ye dayanan bu kural, fesih işlemini “olağanüstü tasarruf” olarak nitelendirmekte ve tek bir paydaşın iradesini yetersiz kılmaktadır. Fesih, taraflar arasında bir anlaşma olmadığı sürece, tek taraflı bir bildirimle değil, mutlaka mahkemede açılacak bir dava yoluyla gerçekleştirilmelidir. Tek bir paydaşın fesih girişimi, sözleşmeyi sona erdirmediği gibi, açacağı dava da “zorunlu dava arkadaşlığı” nedeniyle usulden eksik kalacaktır. Tüm paydaşların katılımıyla gerçekleştirilen geçerli bir fesih ise, kural olarak geriye etkili sonuçlar doğurarak tarafları sözleşme öncesi duruma döndürür. Bir makale önerisi.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde fesih süreci, Türk Medeni Kanunu m. 692 gereği tüm paydaşların oybirliğini, Yargıtay içtihatlarına göre ise mahkeme kararıyla gerçekleştirilen teknik bir işlemi zorunlu kılar. Bu nedenle, tek bir paydaşın yaptığı fesih girişimi hem usul yönünden eksik kalmakta hem de sözleşmeyi hukuken sona erdirmemektedir.
İstanbul, Tuzla, Kartal, Gebze, Tepeören, Bayramoğlu gibi bölgelerde sıklıkla rastlanan bu tür arsa payı uyuşmazlıklarında;

Tapu devri,

Fesih davaları,

İnşaat ilerleme oranı,

Temerrüt ve tasfiye hesaplamaları
gibi konuların doğru şekilde yürütülmesi için gayrimenkul hukuku alanında deneyimli bir İstanbul avukatı ile çalışmak büyük önem taşır. Uzman bir avukat desteği, hem fesih işleminin geçerliliğini güvence altına alır hem de maddi hak kaybı veya usul hatası risklerini ortadan kaldırır.

23 Ekim 2025in Genel Konular, Kat Mülkiyeti Hukuku, Özel Hukuk

Yönetim Planı ile Toplu Yapı Geçici Yönetim Kuruluna Profesyonel Servis Şirketiyle 10 yıllık Sözleşme Yapma Yetkisi Verilebilir Mi?

Giriş

Bu çalışma, toplu yapı geçici yönetim kurulu tarafından profesyonel bir servis şirketi ile imzalanan ve toplu yapı yönetimini 10 yıl süreyle devreden bir sözleşmenin hukuki geçerliliğini, toplu yapı temsilciler kurulunun bu sözleşmeyi feshetme imkanlarını ve genel olarak 10 yıllık bağlayıcı yönetim sözleşmelerinin yapılabilirliğini, sunulan yargı kararları ışığında analiz etmektedir. İncelemeler, sözleşmenin geçerliliğinin mutlak olmadığını, başta yönetim planı hükümleri ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) emredici kuralları olmak üzere çeşitli koşullara bağlı olduğunu ortaya koymaktadır.

1. Sözleşmenin Geçersizliği ve KMK’ya Aykırılık Yönündeki Kararlar

Yargı kararlarının önemli bir kısmı, kat maliklerinin yönetim hakkının özünü zedeleyen uzun süreli devirlerin geçersizliğine işaret etmektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, ortak yerlerin kiralanması gibi önemli yönetim işlerinin dahi tüm kat maliklerinin oybirliği gerektirdiğini (KMK m. 45) vurgulamaktadır (Yargıtay HGK, 2017/2002). Benzer şekilde, toplu yapı kat malikleri kurulunun tüm hak ve yetkilerinin 15 yıl gibi uzun bir süre için bir şirkete devredilmesini öngören yönetim planı hükmünün iptal edildiği ve bu kararın kesinleştiği görülmektedir. Yargıtay bu durumu şu şekilde ifade etmiştir: “Ankara 10. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2007/234 E.-1372 K. sayılı kararı ile yönetim planının 17/a maddesi ve geçici maddesinin Toplu Yapı Kat Malikleri Kuruluna verilen yetkilerin 15 yıl süre için …. A.Ş.’ye devrine ilişkin maddeleri Kat Mülkiyeti Yasasına açık aykırılık teşkil ettiğinden iptal edilmiş, bu karar 13.09.2007 tarihinde kesinleşmiştir.” (Yargıtay 18. HD, 2013/10734)

Ayrıca, kat malikleri genel kurulu kararı olmaksızın yönetimin dışarıdan bir şirkete devredilmesi “yok hükmünde” sayılmaktadır (Yargıtay 20. HD, 2017/2560). Kat malikleri tarafından usulüne uygun seçilmemiş bir yönetim tarafından yapılan sözleşmelerin de toplu yapı yönetimi açısından sonuç doğurmayacağı belirtilmiştir (İlkDerece-Ankara 3. ATM, 2020/667).

2. Sözleşmenin Geçerli Olabileceği Haller: Yönetim Planı ve Nitelikli Çoğunluk

Diğer yandan, bazı kararlar bu tür uzun süreli devirlerin belirli koşullar altında geçerli olabileceğini göstermektedir. Temel koşul, bu yetkinin yönetim planından kaynaklanması ve/veya kat malikleri kurulunun nitelikli çoğunlukla karar almasıdır. Bir ilk derece mahkemesi kararında, yönetim planının kurucu kooperatife “on yıl süreyle” geçici yönetim yetkisi vermesi geçerli kabul edilmiştir (İlkDerece-Bakırköy 5. ATM, 2021/899).

Yargıtay, yönetim planında profesyonel yönetici atanmasına ve bu sözleşmenin yönetim planının eki sayılmasına ilişkin hükümlerin, KMK’nın emredici hükümlerine aykırı olmadığına ve mahkemenin bu sözleşmeye müdahale edemeyeceğine karar vermiştir (Yargıtay 18. HD, 2015/11085). Bu tür yönetim planı hükümlerinin değiştirilmesi ise ancak “tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyu” ile mümkündür (Yargıtay 18. HD, 2014/5474).

Bazı ilk derece mahkemesi kararları, bu yetki devri için gereken nitelikli çoğunluğu net bir şekilde ortaya koymaktadır: “Ana taşınmaz Yönetim kurulu genel kurulun 4/5 ekseriyeti ile muvafakatini alarak yönetim işlerinin yürütülmesini, düzenleyeceği bir sözleşme ile bir tüzel işletmeciye bırakabilir.” (İlkDerece-İstanbul 16. ATM, 2022/330 ve 2022/706) Bu kararlar, kat maliklerinin iradesinin 4/5 gibi yüksek bir oranla tecelli etmesi halinde, yönetimin uzun süreli olarak profesyonel bir şirkete devredilebileceğini göstermektedir.

3. Geçici Yönetimin Yetkisi ve Sözleşmenin Feshi

Geçici yönetimin yetkileri de sözleşmenin geçerliliğinde kritik bir rol oynamaktadır. KMK m. 73 uyarınca, geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir ve bu süre her halde ilk yapı ruhsatından itibaren on yılı geçemez. Yönetim planında bu sürenin daha kısa (örneğin 5 yıl) belirlendiği durumlarda, geçici yönetimin bu süreyi aşan bir sözleşme yapma yetkisi bulunmamaktadır (Yargıtay 18. HD, 2015/3827).

Sözleşmenin feshi konusunda ise, toplu yapı temsilciler kurulunun böyle bir sözleşmeyi feshedebileceği anlaşılmaktadır (Yargıtay 3. HD, 2022/7441; Yargıtay 6. HD, 2021/114). Ancak feshin hukuki sonuçları bulunmaktadır. Sözleşme şartlarına uyulmadan yapılan bir fesih “haksız fesih” olarak nitelendirilebilir ve toplu yapı yönetimini cezai şart veya tazminat ödemekle yükümlü kılabilir. Bununla birlikte, fahiş cezai şartların borçlunun “ekonomik mahvına sebep olacağı” gerekçesiyle mahkeme tarafından indirilebileceği de göz önünde bulundurulmalıdır (BAM İstanbul 45. HD, 2021/735).

Önemli bir nokta da, 10 yıllık bir yönetim hakkı tanınmış olsa dahi, kat maliklerinin genel kurul yaparak kendi yöneticilerini seçme hakkının mahkemelerce tanınması ve bu seçimin geçerli kabul edilmesidir (Yargıtay 5. HD, 2021/1188). Bu durum, kat maliklerinin yönetim üzerindeki nihai iradesinin uzun süreli sözleşmelerle tamamen ortadan kaldırılamayacağını göstermektedir.

Sonuç

Toplu yapı geçici yönetim kurulu tarafından profesyonel bir servis şirketi ile yapılan 10 yıllık yönetim devri sözleşmesinin geçerliliği mutlak değildir ve her somut olayın kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir.

Geçersizlik Halleri: Sözleşme, yönetim planında açık bir yetki olmaksızın ve kat malikleri kurulunun 4/5 gibi nitelikli çoğunluk kararı alınmadan yapılmışsa, KMK’nın emredici hükümlerine ve kat maliklerinin devredilemez haklarına aykırı olduğu gerekçesiyle geçersiz sayılma veya mahkeme kararıyla iptal edilme riski yüksektir. Geçici yönetimin kendi yasal veya yönetim planındaki görev süresini aşan bir süre için yaptığı sözleşmeler de geçersiz kabul edilebilir.

Geçerlilik Halleri: Sözleşme, yönetim planında açıkça öngörülmüşse veya kat malikleri kurulunun 4/5 çoğunluğunun onayıyla yapılmışsa, geçerli kabul edilme olasılığı yüksektir. Bu durumda sözleşmenin sona erdirilmesi, ancak yönetim planının yine 4/5 çoğunlukla değiştirilmesi veya sözleşmede öngörülen fesih şartlarına uyulması ile mümkün olabilir.

Fesih Hakkı: Toplu yapı temsilciler kurulu, hukuka aykırı bulduğu bir sözleşmenin geçersizliğinin tespiti için dava açabilir veya sözleşme şartlarına uyarak fesih hakkını kullanabilir. Ancak haksız bir feshin hukuki ve mali sorumluluk doğuracağı unutulmamalıdır. Bir yazı önerisi.

Neden Uzman Bir Avukat Desteği Gerekli?

Toplu yapı yönetimi, özellikle İstanbul, Tuzla, Pendik, Kartal, Tepeören ve Gebze gibi yoğun konut projelerinin bulunduğu bölgelerde, teknik ve hukuki yönleri son derece karmaşık bir süreçtir. 10 yıllık profesyonel yönetim sözleşmeleri; Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planı hükümleri, nitelikli çoğunluk kararları ve geçici yönetim yetkilerinin sınırları açısından ciddi hukuki riskler taşır. Bu tür sözleşmelerin hazırlanması, feshi veya geçersizlik tespiti süreçlerinde toplu yapı ve site yönetimi alanında deneyimli bir avukatın desteği büyük önem taşır.

Bir toplu yapı avukatı, sözleşmenin hem KMK’ya hem de yönetim planına uygun şekilde düzenlenmesini sağlayarak ileride doğabilecek iptal, tazminat veya cezai şart risklerini önler. Aynı zamanda kat malikleri kurulunun haklarının korunması, geçici yönetimin yetkilerinin sınırlandırılması ve fesih işlemlerinin usule uygun biçimde yürütülmesi konusunda da profesyonel hukuki danışmanlık sunar.

Bu nedenle, İstanbul Tuzla, Pendik, Kartal, Tepeören ve Gebze bölgelerinde toplu yapı yönetimi sözleşmeleri ile ilgili işlemlerde, deneyimli bir avukatın hukuki denetimi olmadan hareket edilmemesi hem hukuki hem de mali açıdan büyük önem taşımaktadır.

22 Ekim 2025in Genel Konular, Yabancılar Hukuku

Evlilik Yoluyla Türk Vatandaşlığına Başvuruda En Sık Karşılaşılan Red Sebepleri Nelerdir ve Yargı Bu Kararlara Nasıl Yaklaşıyor?

Giriş

Bu çalışma, evlilik yoluyla Türk vatandaşlığının kazanılmasına ilişkin usul ve esasları, idari başvuruların reddine yol açan temel nedenleri ve bu red işlemlerine karşı açılan davalarda yargı mercilerince en sık iptal konusu yapılan hususları, sunulan Danıştay ve Bölge İdare Mahkemesi kararları ışığında analiz etmektedir. Analiz, 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun (TVK) 16. maddesinde düzenlenen şartlar, bu şartların idare tarafından yorumlanma biçimi ve idarenin takdir yetkisinin yargısal denetimi ekseninde şekillenmektedir. Çalışma, başvuru sahipleri ve vekilleri için ret kararlarının hukuki dayanaklarını ve yargısal denetimde öne çıkan kritik noktaları ortaya koymayı amaçlamaktadır.

1. Vatandaşlık Kazanımının Usul ve Esas Yönünden Şartları

İncelenen kararlara göre, evlilik yoluyla vatandaşlık kazanımının şartları TVK Madde 16’da açıkça belirtilmiştir. Bunlar:

Süre ve Devamlılık: Bir Türk vatandaşı ile en az üç yıldan beri evli olmak ve başvuruda evliliğin devam ediyor olması.

Esasa İlişkin Şartlar:

a) Aile birliği içinde yaşama: Evliliğin fiilen ve manen bir birliktelik olarak sürdürülmesi, formalite veya menfaat amaçlı olmaması.

b) Evlilik birliği ile bağdaşmayacak bir faaliyette bulunmama: Özellikle fuhuş gibi eylemlerden uzak durulması.

c) Millî güvenlik ve kamu düzeni bakımından engel teşkil edecek bir hali bulunmama: Başvuranın adli sicil durumu ve genel güvenlik açısından sakıncalı bir halinin olmaması.

Bu esasa ilişkin şartların yanı sıra, Danıştay 10. Dairesi’nin 2019/10218 E. sayılı kararında vurgulandığı üzere, başvuru sırasında Türkiye’de yasal olarak bulunulduğunu teyit eden geçerli bir “ikamet tezkeresi (ikamet izni)” sunulması gibi usuli şartların eksikliği de başvurunun reddine neden olabilmektedir.

2. Yargı Kararlarında En Çok İptale Konu Olan Hususlar ve Hukuka Aykırılık Nedenleri

Yargı kararları, idarenin ret işlemlerindeki belirli hukuka aykırılıkları sistematik olarak ortaya koymaktadır.

a. Suçun Niteliğinin Değerlendirilmemesi ve “Milli Güvenlik” Şartının Geniş Yorumlanması İdarenin en sık başvurduğu ret gerekçesi olan “milli güvenlik ve kamu düzenine engel hal”, mahkemeler tarafından en çok denetlenen alandır. Danıştay, kanun koyucunun bu şartla her türlü suçu değil, devletin varlığına ve işleyişine yönelik ciddi tehdit oluşturan suçları (isyan, casusluk, terör, uyuşturucu kaçakçılığı vb.) kastettiğini vurgulamaktadır. Bu doğrultuda, niteliği itibarıyla kamu düzenini ciddi şekilde tehdit etmeyen suçlara dayalı ret kararları iptal edilmektedir.

Danıştay 10. Daire, 2020/6745 E., 2023/7962 K. sayılı kararında “resmi belgede sahtecilik” suçunun, 2021/3093 E., 2022/289 K. sayılı kararında “imar kirliliğine neden olmak” suçunun, İdare Dava Daireleri Kurulu’nun 2023/1055 E., 2023/2179 K. sayılı kararında ise “basit yaralama” suçunun vatandaşlığa engel teşkil etmeyeceğine hükmedilmiştir. Bu kararlarda ortak olan vurgu şudur:”…davacı hakkında yapılan yargılama sonucu işlediği sabit görülen suçun niteliği… birlikte değerlendirildiğinde, anılan suçun davacının Türk vatandaşı olmasına engel teşkil edecek mahiyette olmadığı…”

b. Eylemin Zamanlaması: Evlilik Öncesi Fiillerin Gerekçe Gösterilmesi Mahkemeler, TVK Madde 16/1-b’de yer alan “evlilik birliği ile bağdaşmayacak bir faaliyette bulunmama” şartının, adından da anlaşılacağı üzere, evlilik birliği kurulduktan sonraki dönemi kapsadığına hükmetmektedir. Başvuranın evlilik tarihinden yıllar önce işlediği fiillerin (genellikle fuhuş) bu madde kapsamında ret gerekçesi yapılması hukuka aykırı bulunmaktadır.

Danıştay 10. Dairesi’nin 2016/1358 E., 2020/5616 K. sayılı kararında bu durum net bir şekilde ifade edilmiştir:”5901 sayılı Kanun’un 16. maddesinde yer alan hüküm uyarınca davacının ancak evlilik tarihinden sonra evlilik birliği ile bağdaşmayan bir faaliyetinin bulunduğunun tespit edilmesi halinde vatandaşlık başvurusu bu sebebe dayanılarak reddedilebilecektir.” (Aynı yönde bkz: 2015/2781 E., 2020/3212 K.; 2016/2766 E., 2020/4436 K.; Ankara BİM 10. İDD, 2017/320 E., 2017/353 K.)

c. “Aile Birliği İçinde Yaşama” Şartının Dar ve Şekilci Yorumlanması İdare, eşlerden birinin (genellikle Türk vatandaşı eşin) cezaevinde olması durumunu, “aile birliği içinde yaşama” şartının ortadan kalktığı şeklinde yorumlayarak başvuruları reddetmektedir. Ancak Danıştay, bu yorumu hukuka aykırı bulmaktadır. Mahkemeye göre, eşlerden birinin iradesi dışında zorunlu bir sebeple (tutukluluk/hükümlülük gibi) ayrı kalması, tek başına aile birliğinin sona erdiği anlamına gelmez. Önemli olan, evliliğin manevi bağlarla devam edip etmediğidir.

Danıştay 10. Dairesi’nin 2016/1913 E., 2020/6958 K. sayılı kararında belirtildiği üzere:”…iyi niyetli olan yabancının sırf eşi suç işleyerek hapse girdiği için mağdur edilmesinin, işlemediği bir suçtan ötürü cezalandırılması neticesini doğuracağı…”

Benzer şekilde, 2016/13579 E., 2021/1030 K. sayılı kararda, davacının cezaevindeki eşine maddi destek olması ve ailesiyle ilişkisini sürdürmesi, evlilik birliğinin manevi olarak devam ettiğinin kanıtı olarak kabul edilmiş ve ret işlemi iptal edilmiştir.

d. Yetersiz, Taraflı veya Çelişkili İdari Araştırma Vatandaşlık başvurusunun reddi gibi önemli bir işlemin, somut, objektif ve yeterli bir araştırmaya dayanması zorunludur. Mahkemeler, eksik veya çelişkili delillere dayalı ret işlemlerini iptal etmektedir.

Danıştay 10. Dairesi’nin 2016/13970 E., 2020/4563 K. sayılı kararında, sadece davacının eşiyle husumetli olan tek bir kişinin beyanına dayanılarak yapılan araştırmanın yetersiz olduğuna hükmedilmiştir.

2016/16078 E., 2020/4353 K. sayılı kararda ise, idarenin ret kararına dayanak aldığı mülakat formu ile sosyal inceleme raporu arasında çelişkiler bulunması, işlemin iptal sebebi sayılmıştır.

e. Eşin Durumunun Başvurana Atfedilmesi ve Cezaların Şahsiliği İlkesi İdare, başvuranın kendisi kanuni şartları taşısa dahi, Türk vatandaşı eşinin adli sicil kaydını veya hakkındaki istihbari bilgileri gerekçe göstererek başvuruları reddedebilmektedir. Ancak yargı kararları, bu yaklaşımın “cezaların şahsiliği” ilkesine aykırı olduğunu sıklıkla vurgulamaktadır. Başvuranın, eşinin eylemlerine iştirak ettiğine dair somut bir delil bulunmadıkça, sırf eşin durumu nedeniyle başvurunun reddedilmesi hukuka aykırı bulunmaktadır. (Bkz: Danıştay 10. Daire, 2016/12540 E., 2020/5618 K.; İDDK, 2021/3757 E., 2022/439 K.)

f. Muvazaalı Evlilik İddiasının Yargı Kararı Olmaksızın Tespiti İdarenin, kendi yaptığı soruşturma neticesinde evliliğin formalite olduğu kanaatine vararak “aile birliği içinde yaşama” şartının ihlal edildiği gerekçesiyle başvuruyu reddetmesi sık karşılaşılan bir durumdur. Ancak Danıştay, bu konuda önemli bir hukuki sınırlama getirmiştir. Danıştay 10. Dairesi’nin 2012/8144 E., 2015/4051 K. sayılı kararında açıkça belirtildiği üzere:”Evlilik ilişkisinin geçersizliğine hükmedilmesi ancak adli yargı yerince bu konuda verilecek bir karar ile mümkün olduğundan, yargı yerlerince verilmiş bir karar olmadıkça idarece, evliliğin formalite (muvazaalı) olduğu konusunda bir değerlendirme yapılarak idari işlem tesisine hukuken olanak bulunmamaktadır.”

g. Yürürlükten Kaldırılmış Yönetmeliklere Dayanılması İdare Dava Daireleri Kurulu’nun 2020/3097 E., 2021/403 K. sayılı kararında değinildiği üzere, davacının iptalini istediği yönetmelik hükmünün dava açıldığı tarihte yürürlükte olmaması, davanın konusuz kalmasına neden olmaktadır. Bu durum, idari işlemin dayanağı olan mevzuatın güncelliğinin ve dava açılırken doğru hukuki metne dayanılmasının önemini göstermektedir.

Sonuç

Evlilik yoluyla Türk vatandaşlığı kazanımı, kanunda belirtilen objektif şartların yanı sıra, idarenin özellikle “milli güvenlik ve kamu düzeni” ile “aile birliği” konularında sahip olduğu geniş takdir yetkisine tabidir. İncelenen yargı kararları, bu takdir yetkisinin sınırsız olmadığını ve hukukun genel ilkeleriyle (cezaların şahsiliği, orantılılık, somut delile dayanma) sınırlandığını göstermektedir. Yargı mercileri, idarenin varsayımlara, evlilik öncesi olaylara, yetersiz araştırmalara veya kanunun amacını aşan geniş yorumlara dayalı ret işlemlerini istikrarlı bir şekilde iptal etmektedir. Özellikle suçun niteliğinin kamu düzeni açısından yarattığı tehdit, aile birliğinin manevi boyutu ve idari araştırmanın objektifliği, yargısal denetimde belirleyici rol oynamaktadır. Bu nedenle, ret kararlarına karşı açılacak davalarda, idarenin gerekçesinin bu hukuki denetim kriterleri çerçevesinde analiz edilmesi büyük önem taşımaktadır. Bir yazı önerisi.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Evlilik yoluyla Türk vatandaşlığının kazanılması, yalnızca bir evlilik akdine değil, detaylı hukuki analiz ve idari süreç yönetimine dayanan karmaşık bir prosedürdür. Bu nedenle başvuru sahiplerinin ve yabancı eşlerin süreci vatandaşlık ve yabancılar hukuku alanında uzman bir avukat eşliğinde yürütmeleri büyük önem taşır.

Özellikle İstanbul, Kadıköy, Tuzla, Pendik, Maltepe, Kartal, Gebze ve Tepeören gibi bölgelerde yaşayan yabancı uyruklu bireyler için vatandaşlık başvurularında, idare tarafından yapılan güvenlik araştırmaları, aile birliği tespitleri ve mülakat süreçleri oldukça titiz yürütülmektedir. Bu aşamalarda yapılan küçük hatalar, eksik belgeler veya tutarsız beyanlar, başvurunun reddedilmesine ya da uzun süren dava süreçlerine neden olabilir.

Deneyimli bir vatandaşlık avukatı, sürecin her aşamasında profesyonel rehberlik sunarak:

Başvuru dosyasının eksiksiz ve mevzuata uygun hazırlanmasını sağlar,

“Aile birliği içinde yaşama” ve “milli güvenlik” şartlarına ilişkin olası idari yorumlara karşı etkili savunma geliştirir,

Ret halinde açılacak iptal davalarında, Danıştay ve Bölge İdare Mahkemesi içtihatlarına uygun şekilde hukuki argüman oluşturur,

Mülakat öncesi hazırlık, ifade tutarlılığı ve belge kontrolü konularında kişiye özel danışmanlık verir.

Bu nedenle, evlilik yoluyla Türk vatandaşlığı sürecinde uzman bir avukatın desteği, hem başvurunun olumlu sonuçlanması hem de olası yargı aşamalarında hak kaybı yaşanmaması açısından belirleyici rol oynar.

21 Ekim 2025in Genel Konular, Yabancılar Hukuku

Evlilikle Türk Vatandaşlığı Kazanımında Hukuki Şartlar, Red Gerekçeleri ve Mahkeme Kararları

Giriş

Bu bu çalışma, evlilik yoluyla Türk vatandaşlığının kazanılmasına ilişkin usul ve esasları, başvuruların reddine neden olan temel eksiklikleri ve bu konudaki idari işlemlere karşı açılan davalarda mahkemelerin en çok iptal kararı verdiği hususları, sunulan literatür verileri ışığında analiz etmektedir. 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun (TVK) 16. maddesi uyarınca, bir Türk vatandaşı ile evlenmek, yabancıya doğrudan Türk vatandaşlığını kazandırmamakta; bu hak, kanunda belirtilen şartların yerine getirilmesi ve yetkili makam olan İçişleri Bakanlığı’nın kararı ile elde edilebilen bir statü olarak düzenlenmiştir. Literatür, bu sürecin idarenin takdir yetkisi ile yargı denetimi arasındaki denge üzerine kurulu olduğunu ve mahkeme kararlarının uygulamanın sınırlarını belirlemede kritik bir rol oynadığını göstermektedir.

1. Evlilik Yoluyla Türk Vatandaşlığının Kazanılmasının Şartları

Evlilik yoluyla Türk vatandaşlığının kazanılması, hem usule hem de esasa ilişkin bir dizi şartın bir arada bulunmasını gerektirir.

a. Esasa İlişkin Şartlar

TVK’nın 16. maddesi, evlilik yoluyla vatandaşlık kazanmak isteyen yabancıda aranan temel şartları açıkça belirtmektedir. Bu şartlar kümülatiftir ve birinin eksikliği başvurunun reddi için yeterlidir. Öncelikle geçerli bir evlenme yoluyla Türk vatandaşlığını kazanma başvurusu için, başvuruda bulunan yabancının Türk vatandaşıyla kurduğu evlilik kurumunun üzerinden üç yıl geçmiş olması ve hâlen devam ediyor olması gerekmektedir. Bu şartlara ilave olarak başvuruda bulunan yabancıda; aile birliği içinde yaşama, evlilik birliğiyle bağdaşmayacak bir faaliyette bulunmama ve millî güvenlik ve kamu düzeni açısından engel teşkil edecek bir hâlin bulunmama şartları da aranmaktadır.”

Bu şartlar şunlardır:

En Az Üç Yıl Evli Kalma: Başvuru tarihinde yabancının bir Türk vatandaşı ile en az üç yıldır evli olması ve evliliğin devam ediyor olması gerekmektedir.

Aile Birliği İçinde Yaşama: Eşlerin fiilen birlikte yaşaması ve evliliğin göstermelik (muvazaalı) olmaması esastır. Bu şart, kanun koyucunun gerçek evlilikleri teşvik etme amacını yansıtmaktadır.

Evlilik Birliğiyle Bağdaşmayacak Faaliyette Bulunmama: Başvuranın genel ahlaka aykırı, aile kurumunun saygınlığını zedeleyici veya evlilik birliğinin devamını imkansız kılan faaliyetler içinde olmaması beklenir.

Millî Güvenlik ve Kamu Düzeni Bakımından Engel Teşkil Edecek Bir Hali Bulunmama: Başvuranın kamu düzenini bozacak veya ulusal güvenliği tehdit edecek bir durumunun olmaması gerekir.

b. Usule İlişkin Şartlar

Başvuru süreci belirli bir usule tabidir. Türk vatandaşlığını evlenme yoluyla kazanmak isteyen yabancı, yurt içinde ikamet edilen yer valiliğine, yurt dışında ise dış temsilciliklere başvuru yapabilir. . Evlenme yoluyla Türk vatandaşlığının kazanılması istemiyle yapılacak başvurularda, yabancıların başvuru için gerekli şartları taşıyıp taşımadıklarının tespiti, illerde oluşturulan “Vatandaşlık Başvuru İnceleme Komisyonu tarafından yapılacaktır.”

Başvurular, yurt içinde valiliklere, yurt dışında ise konsolosluklara yapılır. Başvuru makamları, ilk incelemeyi yaparak dosyanın eksiksiz olup olmadığını kontrol eder. Eksiklik durumunda başvuru kabul edilmeyebilir. Nihai karar ise İçişleri Bakanlığı tarafından verilir.

2. Başvuruların Reddine ve Yargısal İptale Konu Olan Hususlar

Başvuruların reddedilmesi, genellikle TVK m. 16’da sayılan esasa ilişkin şartların sağlanamamasına dayanmaktadır. Ancak idarenin bu konudaki takdir yetkisi sınırsız olmayıp, mahkemeler tarafından hukuka uygunluk denetimine tabi tutulmaktadır. Mahkeme kararlarında en sık iptale konu olan hususlar şunlardır:

a. Aile Birliği İçinde Yaşama Şartının Yorumu ve Muvazaalı Evlilik İddiaları

İdarenin en sık başvurduğu ret gerekçelerinden biri, evliliğin göstermelik olduğu ve “aile birliği içinde yaşama” şartının sağlanmadığı iddiasıdır. Ancak mahkemeler, bu iddianın soyut beyanlarla değil, somut delillerle ispatlanmasını aramaktadır. Bir Danıştay kararında, idarenin “aile birliği içinde yaşama” şartının sağlanmadığı gerekçesiyle yaptığı ret işlemi, mahkeme tarafından şu gerekçelerle iptal edilmiştir: “…kanun koyucunun hedefinin muvazaalı evliliklerin önüne geçip gerçek evlilikler tesis etmek olduğu, davacının talebi doğrultusunda idarece yapılan soruşturma sonucunda davacının evlendikten sonra aile birliği ile bağdaşmayacak bir faaliyette bulunmama şartlarını sağlamadığı ile ilgili bir tespitin bulunmadığına… vatandaşlık başvurusunda bulunan yabancı eşin aile birliği içinde yaşama şartını sağlamadığından dolayı vatandaşlık talebinin reddi şeklindeki idari işlemde hukuka uyarlık bulunmadığı…” Mahkemeler, idarenin yaptığı tahkikatın yetersiz veya varsayımlara dayalı olması durumunda ret kararlarını hukuka aykırı bulmaktadır.

b. Evlilik Birliğiyle Bağdaşmayan Faaliyetler

Bu şartın yorumlanmasında mahkemeler, söz konusu faaliyetlerin zamanlamasına ve niteliğine özel bir önem atfetmektedir. Evlilik birliği gerçekleşmeden uzun zaman önce evlilik birliğiyle bağdaşmayan faaliyetlerde bulunma salt bu nedenle vatandaşlık başvurusunun reddi sebebi sayılmamış, bu faaliyetin evlilik birliğinde de devam ettiğine dair somut deliller ve ifadeler aranmıştır. Evlilik birliği içinde yapılmamış, evlenmeden sonra devam etmemiş veya tekrarlanmamış bu tür faaliyetler birçok mahkeme kararında vatandaşlık başvurusunun reddi sebebi sayılmamıştır.

Bu içtihat, idarenin başvuranın geçmişteki eylemlerini, evlilik birliği üzerindeki güncel bir etkisi olmaksızın mutlak bir ret nedeni olarak kullanamayacağını göstermektedir.

c. Türk Vatandaşı Eşin Durumunun Başvuruya Etkisi

TVK m. 16’da başvuran yabancı eş için şartlar sayılmışken, Türk vatandaşı eşe dair bir şart bulunmamaktadır. Buna rağmen idarenin, Türk vatandaşı eşin adli sicil kaydını veya hükümlülük durumunu gerekçe göstererek başvuruyu reddettiği durumlar yaşanmaktadır. Mahkemeler, bu tür ret kararlarını “ceza sorumluluğunun şahsiliği” ilkesine aykırı bularak iptal etmektedir. Anayasa’nın 38. maddesindeki ceza sorumluluğunun şahsîliği ilkesi, 66. maddesindeki vatandaşlık hukukuna dair kanunîlik ilkesi ve TVK 16’daki evlenme yoluyla Türk vatandaşlığını kazanma şartları göz önüne alındığında, idarenin Türk vatandaşı eşin adlî sicilini, tutukluluk ve hükümlülük durumunu dikkate alarak yabancı eşin evlenme yoluyla vatandaşlık kazanma başvurusunu reddetmesinin hukuka aykırılık teşkil edeceği görülür. Mahkeme kararlarında da bu husus çokça gündeme gelmiş, yabancı eşin Türk vatandaşı eşin suçuyla bağlantısı görülmezse idarenin vatandaşlık başvurusunun reddi kararları iptal edilmiştir.

d. Millî Güvenlik ve Kamu Düzeni Gerekçesi

Bu gerekçe, idareye en geniş takdir yetkisini tanıyan alandır. Ancak bu yetki de mutlak değildir. Bununla birlikte, MİT Müsteşarlığı gibi istihbarat birimlerinden gelen raporlar söz konusu olduğunda, mahkemelerin idarenin takdirini daha geniş yorumladığı görülmektedir. Bu durum, milli güvenlik gerekçesinin yargısal denetiminin diğer gerekçelere göre daha sınırlı olabildiğini göstermektedir.

e. Yürürlükten Kaldırılmış veya Kanuna Aykırı Yönetmelik Hükümlerine Dayanılması

Vatandaşlık başvurularının reddinde, kanunda yer almayan ancak yönetmeliklerle getirilmiş şartların gerekçe gösterilmesi, “kanunilik ilkesi”ne aykırılık teşkil etmektedir. Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik’in (TVKUY) 25. maddesinde yer alan “hakkında soruşturma olması” halinin ret sebebi sayılmasının masumiyet karinesine ve kanunilik ilkesine aykırı olduğunu belirtmektedir. Benzer şekilde, evliliğin butlanı halinde vatandaşlığın kaybına ilişkin bir düzenlemenin kanunda olmamasına rağmen yönetmelikte yer almasının Anayasa’ya aykırıdır. Mahkemeler, bu tür normlar hiyerarşisine aykırı idari işlemleri iptal etme eğilimindedir.

Sonuç

Literatür analizi, evlilik yoluyla Türk vatandaşlığının kazanılmasının kanunla belirlenmiş net şartlara bağlı olduğunu, ancak bu şartların yorumlanmasında idarenin takdir yetkisinin bulunduğunu ortaya koymaktadır. Bununla birlikte, bu takdir yetkisi sınırsız değildir ve yargı denetimine tabidir. Mahkeme kararları, özellikle aşağıdaki hususlarda idarenin keyfi uygulamalarına karşı bir güvence oluşturmaktadır:

İspat Külfeti: “Aile birliği içinde yaşama” gibi soyut şartların yokluğunun idare tarafından somut ve şüpheye yer bırakmayacak delillerle ispatlanması gerekmektedir.

Şahsilik İlkesi: Türk vatandaşı eşin durumu, başvuran yabancı eşin durumuyla doğrudan bir bağlantı kurulmadıkça, tek başına bir ret nedeni olarak kullanılamaz.

Zaman Bakımından Sınırlaması: “Evlilik birliğiyle bağdaşmayan faaliyetler”in evlilik süresi içinde gerçekleşmiş olması veya bu süreçte devam ettiğinin kanıtlanması aranır.

Kanunilik İlkesi: İdari işlemler, kanunda açıkça belirtilmeyen veya yürürlükten kaldırılmış yönetmelik hükümlerine dayandırılamaz.

Bu çerçevede, evlilik yoluyla vatandaşlık başvurularında ret kararlarına karşı açılan davalarda, idari işlemin gerekçesinin somut delillere dayanıp dayanmadığı ve hukukun genel ilkelerine (şahsilik, kanunilik, masumiyet karinesi) uygun olup olmadığı, yargısal denetimin odak noktasını oluşturmaktadır. Bir yazı önerisi.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Evlilik yoluyla Türk vatandaşlığının kazanılması süreci, sadece bir evlilik beyanı değil; idari, hukuki ve yargısal aşamaları olan çok katmanlı bir vatandaşlık prosedürüdür. Başvuruların büyük bölümü, eksik belge, aile birliği şartının yanlış değerlendirilmesi veya idarenin takdir yetkisinin hatalı kullanılması nedeniyle reddedilmektedir.

Özellikle İstanbul, Tuzla, Pendik, Kartal, Gebze, Tepeören, Aydınlı ve Orhanlı gibi yabancı nüfusun yoğun olduğu bölgelerde yapılan vatandaşlık başvurularında, mülakat süreci, evlilik birliğinin fiili olarak sürdürülüp sürdürülmediği ve kamu düzeni incelemeleri özel bir titizlik gerektirir. Bu aşamada yapılacak küçük bir hata, başvurunun reddine veya yıllar sürecek dava süreçlerine yol açabilir.

Bu nedenle, sürecin başından itibaren vatandaşlık ve yabancılar hukuku alanında uzman bir avukatın desteği kritik öneme sahiptir. Uzman bir avukat:

Başvurunun eksiksiz hazırlanmasını sağlar,

İdarenin keyfi veya hatalı değerlendirmelerine karşı etkili savunma geliştirir,

Ret durumunda idari dava sürecini profesyonelce yürütür,

Mülakat öncesi hazırlık, belge kontrolü ve ifade tutarlılığı konularında yönlendirme yapar.

Doğru hukuki stratejiyle hazırlanan bir başvuru, hem başarılı vatandaşlık kazanımını hem de idari sürecin en kısa sürede tamamlanmasını sağlar. Bu nedenle, İstanbul ve çevresinde faaliyet gösteren tecrübeli bir vatandaşlık avukatıyla çalışmak, süreci güvenle yönetmenin en etkili yoludur.

20 Ekim 2025in Genel Konular, Yabancılar Hukuku

Evlilik Yoluyla Türk Vatandaşlığı Mülakatında Sık Sorulan Sorular ve Başarılı Olma Tavsiyeleri

Giriş

Evlilik yoluyla Türk vatandaşlığı kazanmak isteyen yabancıların sayısı her geçen yıl artıyor. Ancak bu süreç yalnızca evlenmekle tamamlanmaz; Türk Vatandaşlığı Kanunu’nda yer alan şartların sağlanması ve özellikle de mülakat aşamasının başarıyla geçilmesi gerekir. Mülakat, evliliğin gerçekliğini ve eşlerin birlikte yaşam düzenini değerlendiren en kritik aşamadır.

Bu yazıda, mülakat sürecinde en sık sorulan soruları, memurların neyi ölçmeye çalıştığını ve başarılı olmak için uygulayabileceğiniz altın tavsiyeleri detaylı şekilde ele aldık. İstanbul, Tuzla, Pendik, Kartal, Gebze, Tepeören, Aydınlı ve Orhanlı gibi bölgelerde yaşayan birçok yabancının en çok zorlandığı bu aşamaya kapsamlı bir şekilde hazırlanmanız, vatandaşlık başvurunuzun olumlu sonuçlanması açısından kritik öneme sahiptir.

1. Evlilik yoluyla Türk Vatandaşlığı : Mülakatta Sık Sorulan Sorular

Mülakatta sorulan sorular, genel olarak eşinizle ilişkinizin gerçekliğini, birlikte yaşam düzeninizi ve Türkiye’ye uyum seviyenizi ölçmeye yöneliktir. Soru grupları aşağıdaki başlıklar altında toplanır:

Eşiniz Hakkında

Yetkililer eşinizi ne kadar tanıdığınızı anlamak için kişisel bilgiler sorar:

Eşinizin adı, doğum tarihi ve doğum yeri nedir?

Nerede ve ne iş yapıyor?

Aylık geliri ne kadar, ek geliri var mı?

Eşinizin anne ve babasının adları nedir? Nerede yaşıyorlar?

Bu sorular, evliliğin formalite olup olmadığını anlamak için oldukça önemlidir. Gerçek bir birliktelikte bu detayları bilmeniz beklenir.

Ortak Yaşam ve Günlük Hayat

Birlikte yaşadığınızı ve hayatınızı paylaştığınızı kanıtlamanız gerekir:

Nerede yaşıyorsunuz? Ev size mi ait yoksa kirada mı?

Evin açık adresini söyleyebilir misiniz?

Kira ödüyorsanız aylık tutarı ne kadar?

Günlük hayatınızda işleri kim yapıyor? Dün ne yaptınız? Hafta sonu nasıl geçti?

Bu sorularla, memurlar ortak yaşamın gerçekten kurulup kurulmadığını anlamaya çalışır.

İlişkiniz ve Tanışma Hikâyeniz

Evliliğinizin doğal bir süreçte ilerleyip ilerlemediğini ölçmek için ilişkinizin geçmişine dair sorular yöneltilir:

Eşinizle ne zaman ve nasıl tanıştınız?

İlk buluşmanız nerede oldu?

Bu sizin kaçıncı evliliğiniz? Eşinizin daha önce evliliği oldu mu?

Ne zaman nişanlandınız? Düğün yaptınız mı? Kaç kişi katıldı?

Çocuklar

Çocuğunuz var mı? Varsa adları ve yaşları nedir?

Yoksa çocuk sahibi olmama nedeniniz nedir?

Çocuk sahibi olmak zorunlu değildir ancak çocuk sahibi olmamanız durumunda memur sebebini öğrenmek isteyebilir.

Aile ve Sosyal Çevre

Gerçek bir evlilikte çiftler birbirlerinin aile ve arkadaş çevresini tanır:

Eşinizin anne-babasını tanıyor musunuz?

Eşinizin kardeşlerinin isimlerini söyleyebilir misiniz?

Eşinizin yakın arkadaşlarından birkaçının adını söyleyebilir misiniz?

Kültürel Bilgi ve Uyum

Türkiye’ye ve Türk kültürüne ne kadar uyum sağladığınız da değerlendirilir:

Türk kültürü hakkında neler biliyorsunuz?

Türk mutfağından sevdiğiniz yemekler nelerdir?

Türkiye’de en sevdiğiniz şehir neresi?

İstiklal Marşı’nın sözlerini biliyor musunuz?

2. Evlilik Yoluyla Türk Vatandaşlığı : Mülakatta Başarılı Olmak İçin Altın Tavsiyeler

Mülakatta başarılı olmanın yolu yalnızca sorulara doğru yanıt vermekten değil, aynı zamanda bu sürece bütünsel olarak hazırlanmış olmaktan geçer. Aşağıdaki tavsiyeler, başvurunuzun kabul edilme ihtimalini ciddi oranda artırır:

Belgelerinizi Eksiksiz Hazırlayın

Başvuru dosyanızda mutlaka aşağıdaki belgeler eksiksiz bulunmalıdır:

Evlilik cüzdanı

Ortak kira sözleşmesi veya tapu belgesi

Ortak banka hesap dökümleri

Sigorta poliçeleri, faturalar

Ortak seyahat belgeleri ve fotoğraflar

Belgelerinizi düzenli ve tutarlı sunmak, mülakat memuruna güven verir.

Tutarlılık Esastır

Mülakatlar genellikle çiftler ayrı ayrı alınarak yapılır. Bu nedenle verdiğiniz cevapların birbiriyle çelişmemesi gerekir. Küçük detaylarda bile farklılık olması, memurda evliliğin gerçek olmadığı şüphesi uyandırabilir. Eşinizle mülakat öncesi konuşarak temel bilgileri gözden geçirmek faydalı olacaktır.

Doğal ve Dürüst Olun

Ezberlenmiş gibi yanıt vermek yerine, sorulara doğal şekilde cevap verin. Bilmediğiniz bir şey varsa uydurmaya çalışmayın, “bilmiyorum” demek daha doğru bir yaklaşım olacaktır. Yanlış beyan, yalnızca başvurunun reddine değil, gelecekteki oturum ve vize süreçlerinizin de olumsuz etkilenmesine yol açabilir.

Avukat Desteği Almayı Düşünün

Evlilik yoluyla vatandaşlık başvurusu, özellikle mülakat aşamasında tecrübeli bir göç hukuku avukatı ile çok daha güvenli yürütülür. İstanbul, Tuzla gibi yoğun yabancı nüfuslu bölgelerde bu tür başvuruların profesyonel destekle yapılması, hem hak kayıplarını önler hem de süreci hızlandırır.

Sonuç

Evlilik yoluyla Türk vatandaşlığı başvurularında mülakat aşaması, sürecin en belirleyici adımıdır. Yetkililer, evliliğin gerçekliğini ve aile birliğinin kurulup kurulmadığını anlamak için detaylı ve çapraz sorular sorar. Hazırlıklı olmak, belgelerinizi eksiksiz sunmak, doğal davranmak ve mümkünse uzman bir avukatla çalışmak bu süreci başarıyla tamamlamanızı sağlar.

Unutmayın: Bu mülakatın amacı sizi zor durumda bırakmak değil, evliliğinizin samimiyetini ve birlikte yaşam iradenizi doğrulamaktır. Doğru strateji ve titiz bir hazırlıkla Türk vatandaşlığına giden yolda en önemli adımı güvenle geçebilirsiniz. Bir yazı önerisi.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Evlilik yoluyla Türk vatandaşlığı başvurusu, özellikle mülakat aşamasında hukuki bilgi ve deneyim gerektiren karmaşık bir süreçtir. Eşlerin beyanlarının tutarlılığı, sunulan belgelerin doğruluğu ve evliliğin gerçekliğini kanıtlama yükümlülüğü gibi konular, profesyonel destek olmadan yönetildiğinde çoğu zaman hak kayıplarına yol açabilir. Özellikle İstanbul, Tuzla, Pendik, Kartal, Gebze, Tepeören, Aydınlı ve Orhanlı gibi bölgelerde yoğun başvuru trafiği yaşandığından, küçük hatalar bile sürecin uzamasına ya da başvurunun reddedilmesine neden olabilir.

Tecrübeli bir vatandaşlık hukuku avukatı, başvuru dosyanızdaki eksiklikleri önceden tespit eder, mülakat öncesi hazırlık aşamasında size ve eşinize birebir danışmanlık sunar. Ayrıca mülakat sırasında hangi soruların yöneltilebileceğini, bu sorulara nasıl yanıt vermeniz gerektiğini ve olası çapraz sorgulamalarda nelere dikkat etmeniz gerektiğini ayrıntılı olarak açıklar. Böylece hem belgelerin hukuken geçerli şekilde hazırlanması hem de mülakatın güvenle geçilmesi sağlanır.

Unutulmamalıdır ki, evlilik yoluyla Türk vatandaşlığı sadece evlilik akdiyle değil; doğru strateji, eksiksiz evrak, tutarlı beyan ve profesyonel hukuki destekle başarıya ulaşır. Sürecin başından itibaren bir avukatla çalışmak, hak kayıplarını önlemenin ve vatandaşlık yolculuğunu hızlandırmanın en etkili yoludur.

20 Ekim 2025in Genel Konular, Kat Mülkiyeti Hukuku, Özel Hukuk, Tüm Makaleler

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshedilmesi durumunda cezai şart talep edilebilir mi?

Giriş

Bu çalışma, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshedilmesi durumunda cezai şart talep edilip edilemeyeceği sorusunu, sunulan yargı kararları ışığında analiz etmektedir. İncelemeler, konunun tek bir kurala indirgenemeyeceğini; talebin geçerliliğinin sözleşmenin hukuki durumu, feshin niteliği, sözleşmedeki özel hükümler ve tarafların kusur durumu gibi birçok faktöre bağlı olduğunu ortaya koymaktadır. Çalışma, bu faktörleri sistematik bir şekilde ele alarak avukatlar için yol gösterici bir çerçeve sunmayı amaçlamaktadır.

1. Genel Kural: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesini Fesih Halinde Cezai Şart Talep Edilememesi

Yargı kararlarında istikrarlı bir şekilde vurgulanan temel ilke, sözleşmenin feshi ile cezai şart talebinin bir arada bulunamayacağıdır. Yargıtay, cezai şartı “müspet (olumlu) zarar” kapsamında değerlendirmektedir. Fesih ise, sözleşmeyi ortadan kaldıran ve tarafları sözleşme öncesi duruma döndürmeyi amaçlayan bir hukuki işlemdir. Bu nedenle, sözleşme feshedildiğinde, tarafların artık sözleşmenin ifa edileceğine dair bir beklentisi kalmaz. Dolayısıyla, ifaya bağlı bir yaptırım olan cezai şartın talep edilmesi çelişkili bulunmaktadır.

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 2013/892 E. sayılı kararında bu durum, “bu tür bir cezanın talep edilebilmesi akdin ayakta bulunmasına bağlıdır” şeklinde ifade edilmiştir. Benzer şekilde, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2023/4155 E. sayılı kararında, “sözleşmenin feshi istendiğinden müspet zarar kapsamındaki cezai şartın talep edilemeyeceği“ ilkesi benimsenmiştir. Fesih yolunu seçen tarafın, bu eylemiyle cezai şart talebinden zımnen feragat ettiği kabul edilmektedir (Yargıtay 23. HD, 2013/5174 E.).

2. Cezai Şart Talebini Engelleyen Temel Sebepler

Genel kuralın ötesinde, cezai şart talebini en başından imkansız kılan veya ortadan kaldıran bazı temel durumlar mevcuttur.

a) Sözleşmenin Başlangıçtan İtibaren Geçersizliği: Cezai şart, asıl sözleşmeye bağlı fer’i nitelikte bir borçtur. Dolayısıyla, asıl sözleşme hukuken geçersiz ise, ona bağlı olan cezai şart hükmü de geçersizdir. Yargı kararlarında en sık rastlanan geçersizlik nedeni, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda tüm paydaşların sözleşmeye taraf olmamasıdır. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2012/1006 E. sayılı kararında bu durum net bir şekilde ortaya konmuştur: “…fesihten sözedilebilmesi için yasal olarak geçerli bir sözleşmenin bulunması gerekir… Bu nedenlerle ortada geçerli bir sözleşme olmadığından kararlaştırılan cezai şartın da istenebilir olduğu kabul edilemez.” Bu kural, TMK’nın 692. maddesi gereğince paylı mal üzerinde inşaat gibi önemli tasarrufların oybirliği ile yapılması zorunluluğundan kaynaklanmaktadır (Bkz. Yargıtay 15. HD, 2009/3771 E.; BAM-İzmir 14. HD, 2017/630 E.).

b) Sözleşmeyi Fesheden Taraf Olmak: Yargı kararları, kural olarak sözleşmeyi fesheden tarafın, kendi fesih beyanına dayanarak karşı taraftan cezai şart talep edemeyeceğini kabul etmektedir. Cezai şart, fesihte kusurlu olan tarafa karşı, sözleşmenin ayakta kalmasını isteyen diğer tarafça ileri sürülebilecek bir haktır. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2018/919 E. sayılı kararında bu ilke, “kararlaştırılan cezai şartın istenebilmesi fesheden değil, diğer tarafça talep edilmesi mümkündür” şeklinde kesin bir dille ifade edilmiştir. Bu nedenle, sözleşmeyi tek taraflı olarak fesheden arsa sahibi veya yüklenici, feshin haklılığına bakılmaksızın, bu feshe dayanarak cezai şart isteyemez (Bkz. İlkDerece-Bakırköy 7. ATM, 2011/298 E.).

3. Cezai Şart Talebinin Mümkün Olduğu İstisnai Durumlar

Yukarıda belirtilen genel kural ve engellere rağmen, belirli durumlarda feshe rağmen cezai şart talep edilmesi mümkündür.

a) Sözleşmede Açık Hüküm Bulunması: Bu, en önemli ve en sık karşılaşılan istisnadır. Taraflar, sözleşme serbestisi ilkesi gereğince, sözleşmenin feshedilmesi durumunda dahi cezai şartın ödeneceğini açıkça kararlaştırabilirler. Eğer sözleşmede bu yönde bir hüküm varsa, mahkemeler bu iradeye üstünlük tanımaktadır. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 2012/6542 E. sayılı kararında bu istisna şu şekilde vurgulanmıştır: “Mevcut sözleşmede fesih halinde dahi ceza ödeneceğine dair hüküm bulunmadığından cezai şart isteminin reddi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile kabulüne karar verilmesi doğru olmayıp bozmayı gerektirmiştir.” Bu ifade, aksine bir hüküm olsaydı talebin kabul edileceğini göstermektedir. Bu ilke çok sayıda kararda tekrar edilmiştir (Bkz. Yargıtay 6. HD, 2022/3217 E.; Yargıtay 23. HD, 2016/6000 E.; İlkDerece-Bakırköy 2. ATM, 2021/910 E.).

b) Feshin Niteliği: İleriye Etkili Fesih: İnşaatın önemli bir bölümünün tamamlandığı ancak yüklenicinin temerrüdü nedeniyle tamamlanamadığı durumlarda, mahkemeler sözleşmenin “ileriye etkili” feshine karar verebilmektedir. Bu durumda sözleşme, fesih anına kadar geçerliliğini korur. İleriye etkili feshin sonuçları, geriye etkili fesihten farklıdır. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi’nin 2022/1628 E. sayılı kararında bu ayrım net bir şekilde açıklanmıştır: “…ileriye etkili fesihte yüklenici, inşaatı getirebildiği seviyeye göre tapu payı almaya hak kazanmakta, arsa sahibi de geriye etkili feshin aksine, ifaya ekli cezayı ve ifanın gecikmesine bağlı gecikme (kira) tazminatını… yükleniciden isteyebilmektedir.” Dolayısıyla, feshin ileriye etkili olarak kararlaştırıldığı hallerde, ifaya bağlı cezai şart ve gecikme tazminatı talep edilebilir (Bkz. Yargıtay 15. HD, 2010/2090 E.).

4. Dikkate Alınması Gereken Diğer Hususlar

Tarafların Ortak Kusuru: Feshe yol açan olaylarda her iki tarafın da kusurlu olduğu tespit edilirse, taraflar birbirlerinden cezai şart veya müspet zarar talep edemezler. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2021/4707 E. sayılı kararına göre, “fesihte taraflar birlikte kusurlu olmaları halinde müspet zarar kapsamında kâr kaybı, gecikme nedenli cezai şart istenmesi… mümkün değildir.“

Karşılıklı Fesih (İkale): Taraflar anlaşarak sözleşmeyi sona erdirirlerse (ikale), bu yeni bir sözleşme niteliğindedir. Bu durumda, önceki sözleşmeden kaynaklanan cezai şart gibi hakların talep edilebilmesi için, bu hakların ikale sözleşmesinde açıkça saklı tutulması gerekir (Yargıtay 15. HD, 2018/1410 E.).

Cezai Şartın Kapsamı: Cezai şartın hangi duruma özgü olarak kararlaştırıldığı önemlidir. Örneğin, sadece “inşaata başlanmaması” durumuna özgülenmiş bir ceza, inşaat başladıktan sonraki temerrütler için talep edilemez (Yargıtay 15. HD, 2009/3771 E.).

SONUÇ

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshinde cezai şart talep edilip edilemeyeceği sorusunun yanıtı, sözleşmenin lafzına ve somut olayın koşullarına sıkı sıkıya bağlıdır. Yargı kararları, fesihle birlikte cezai şartın istenemeyeceği yönünde güçlü bir genel kural ortaya koymakla birlikte, bu kuralın önemli istisnaları bulunmaktadır. Özellikle, sözleşmede “fesih halinde dahi cezai şartın ödeneceğine” dair açık bir hükmün varlığı, talebin kabulü için en belirleyici faktördür. Bunun yanı sıra, sözleşmenin baştan itibaren geçerli olması, feshin ileriye etkili olması ve talepte bulunan tarafın feshe kusuruyla sebep olmaması gibi koşullar da talebin sonucunu doğrudan etkilemektedir. Bu nedenle, hukuki uyuşmazlıklarda öncelikle sözleşme metninin dikkatle incelenmesi ve feshin niteliğinin doğru tespit edilmesi esastır. Bir yazı önerisi.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde cezai şart talepleri, fesih durumunda ortaya çıkabilecek hukuki sonuçlarla iç içe geçmiş karmaşık bir alandır. Cezai şartın talep edilip edilemeyeceği; sözleşmenin geçerliliği, feshin ileriye mi yoksa geriye etkili mi olduğu, tarafların kusur oranı ve sözleşmedeki özel hükümler gibi birçok faktörün birlikte değerlendirilmesini gerektirir. Bu nedenle, sürecin hatalı yönetilmesi durumunda ciddi hak kayıpları yaşanabilir. Özellikle İstanbul, Tuzla, Kartal, Pendik, Tepeören, Gebze ve Bayramoğlu gibi bölgelerde yaygın olarak görülen arsa payı karşılığı inşaat projelerinde, sözleşmelerin feshi sonrasında cezai şart veya tazminat taleplerinin eksik veya yanlış ileri sürülmesi hem maddi kayıplara hem de uzun yargı süreçlerine yol açabilir.

Yargıtay kararları da göstermektedir ki; cezai şartın talep edilebilmesi için sözleşmenin niteliğinin, tarafların beyanlarının ve feshe ilişkin hukuki sonuçların doğru şekilde analiz edilmesi gerekir. Bu noktada, sözleşmenin detaylı incelenmesi, hangi hükümlerin geçerli olup olmadığının belirlenmesi, fesih sonrası hakların korunması ve dava stratejisinin doğru kurgulanması yalnızca bu alanda tecrübeli bir inşaat hukuku avukatı tarafından sağlanabilir. Profesyonel bir arsa payı sözleşmeleri avukatı ile çalışmak, hem cezai şart taleplerinin hukuken geçerli şekilde ileri sürülmesini sağlar hem de olası itiraz ve savunmalara karşı en güçlü şekilde konumlanmanıza yardımcı olur. Bu nedenle, İstanbul Tuzla Kartal Pendik Tepeören Gebze Bayramoğlu avukat desteğiyle sürecin başından itibaren hareket etmek, hak kayıplarının önüne geçmek açısından kritik önem taşır.

19 Ekim 2025in Genel Konular, Kat Mülkiyeti Hukuku, Özel Hukuk

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yüklenici ve Arsa Sahibinin Hak ve Yükümlülükleri

Giriş

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, Yargıtay içtihatlarında sıklıkla “iki tipli-karma bir sözleşme” (Yargıtay HGK, 2018/174) ve “karşılıklı hakları ve borçları içeren tam iki yanlı sözleşmelerden” (Yargıtay 15. HD, 2008/6523) biri olarak tanımlanmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen eser sözleşmesinin kendine özgü bir türü olan bu sözleşme ile bir taraf (yüklenici), diğer tarafın (arsa sahibi) arsası üzerinde finansmanını kendisi sağlayarak bir yapı inşa etme borcu altına girerken; arsa sahibi de bunun karşılığında arsasının belirli bir payının mülkiyetini yükleniciye devretmeyi taahhüt etmektedir. Bu çalışma, sunulan yargı kararları ışığında tarafların temel hak ve yükümlülüklerini analiz etmektedir.

1. Yüklenicinin Yükümlülükleri

Yargı kararları, yüklenicinin en temel borcunu “eseri (binayı) meydana getirmek” olarak tanımlamaktadır (Antalya BAM, 2021/363). Bu borç, salt bir inşaat faaliyeti olmanın ötesinde, nitelikli bir ifayı gerektirir.

Nitelikli İfa ve Teslim Borcu: Yüklenicinin edimini yerine getirmiş sayılabilmesi için inşaatı “sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatı ve bu doğrultuda çıkartılan Deprem Yönetmeliği hükümlerine uygun olarak tamamlayıp, arsa sahiplerine teslim etmesi gerekir” (Yargıtay 23. HD, 2015/925). Bu, yapının sadece fiziken değil, hukuken de arsa sahibinin kullanımına hazır hale getirilmesi anlamına gelir.

İskân Ruhsatı Alma Yükümlülüğü: Yargı kararlarında en çok vurgulanan yükümlülüklerden biri, yapı kullanma izin belgesinin (iskân ruhsatı) alınmasıdır. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, “iskân alınmayan ve/veya iskân alınmaya uygun olmayan bir binanın ekonomik bir değeri bulunmamaktadır” tespitiyle, bu yükümlülüğün edimin esaslı bir unsuru olduğunu belirtmiştir (2020/766 – 2021/65). Birçok kararda, yüklenicinin tapu tesciline hak kazanmasının son koşulu olarak iskân ruhsatının alınması gösterilmiştir.

Finansman, Vergi ve Masraflar: Yüklenici, “finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte”dir (Yargıtay HGK, 2022/709). Bu, inşaatın tüm maliyetinin yüklenici tarafından karşılanacağı anlamına gelir. Ayrıca, Adana 2. Asliye Ticaret Mahkemesi kararında belirtildiği gibi, “vergi borcunu ödeme yükümlülüğü de inşaatın yapımı ve sonrasında da devri kapsamında gerçekleşen ve tamamıyla yükleniciye ait olan bir edimdir” (2021/913 – 2022/605).

2. Arsa Sahibinin Yükümlülükleri

Arsa sahibinin temel borcu, yüklenicinin karşı edimini oluşturan arsa payı devridir. Arsayı Teslim ve Pay Devri: Arsa sahibinin ilk yükümlülüğü, “sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek”tir. Asli edimi ise, “yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür” (Yargıtay 23. HD, 2015/925). Bu devir borcu, yüklenicinin kendi edimini ifa etmesi koşuluna sıkı sıkıya bağlıdır.

3. Hakların Kullanılması ve Karşılıklılık İlkesi

Sözleşmenin “tam iki tarafa borç yükleyen” niteliği, tarafların haklarını kullanmasında belirleyici bir rol oynar. Türk Borçlar Kanunu’nun 97. maddesi uyarınca, kendi edimini ifa etmeyen taraf, karşı taraftan ifa talep edemez.

Yüklenicinin Hakkı ve Koşulları: Yüklenici, arsa payı tescilini ancak “edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirme ve teslim borcunu” ile “sözleşme hükümlerindeki iskân koşulu (oturma izni) vs. diğer borçlarını ifa etme” koşuluyla talep edebilir (Yargıtay HGK, 2018/174). Yüklenici edimini ifa ettiği oranda şahsi hak elde eder ve inşaat tamamlanmadan yapılan devirler “avans” niteliğindedir (Yargıtay 3. HD, 2012/13401).

Arsa Sahibinin Savunma Hakkı: Yüklenicinin eksik veya ayıplı ifası karşısında arsa sahibinin en önemli hakkı, tapu devrinden kaçınmaktır. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin belirttiği gibi, “yüklenicinin arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Borçlar Kanununun 81. maddesinden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz” (2014/2656 – 2014/6785).

Hakkın Üçüncü Kişilere Devri: Yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını (tapu tescil isteme hakkını) üçüncü kişilere devredebilir. Ancak bu devir, alacağın niteliğini değiştirmez. Devralan üçüncü kişi, sadece yüklenicinin haklarına sahip olur ve onun borçlarından kaynaklanan savunmalarla karşılaşır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bu durumu, “temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür def’iler ileri sürebilecekse, aynı def’ileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir” şeklinde formüle etmiştir (Yargıtay 14. HD, 2016/1660).

Sonuç

Yargı kararları, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini, tarafların edimlerinin birbirine sıkı sıkıya bağlı olduğu karşılıklı bir sözleşme olarak ele almaktadır. Yüklenicinin temel borcu, finansmanını sağlayarak sözleşme ve mevzuata uygun, eksiksiz ve iskânı alınmış bir yapı inşa edip teslim etmektir. Arsa sahibinin temel borcu ise, bu edimin eksiksiz ifası karşılığında kararlaştırılan arsa payının mülkiyetini devretmektir. Yargı içtihatlarının tutarlı bir şekilde vurguladığı en önemli ilke, yüklenicinin bedele (arsa payına) hak kazanmasının, kendi edimini tam ve gereği gibi ifa etmesi ön koşuluna bağlı olduğudur. Bu ilke, arsa sahibini, edimini yerine getirmeyen bir yükleniciye veya onun haklarını devralan üçüncü kişilere karşı koruyan en temel güvenceyi oluşturmaktadır. Bir yazı önerisi.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, tarafların karşılıklı borç ve yükümlülüklerinin birbirine sıkı sıkıya bağlı olduğu karma ve teknik sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde yüklenicinin edimini eksiksiz, mevzuata uygun ve iskânı alınmış şekilde yerine getirmesi; arsa sahibinin ise buna karşılık arsa payı devrini gerçekleştirmesi gerekmektedir. Ancak uygulamada; eksik veya ayıplı ifa, iskân alınmaması, temerrüt, gecikme, üçüncü kişilere devredilen haklar veya tapu tescili gibi çok sayıda hukuki uyuşmazlık ortaya çıkabilmektedir. Bu tür durumlarda yapılacak küçük bir usul hatası dahi ciddi hak kayıplarına yol açabilir.

Özellikle İstanbul, Tuzla, Gebze, Kartal, Pendik, Tepeören, Bayramoğlu, Aydınlı ve Orhanlı gibi bölgelerde hızla gelişen gayrimenkul projelerinde, sözleşmenin doğru yorumlanması, tarafların edimlerinin değerlendirilmesi, tapu tescil süreçlerinin yönetimi ve olası ihtilafların önlenmesi açısından profesyonel bir avukat desteği hayati önem taşır.

Yargıtay içtihatları da göstermektedir ki, yüklenicinin hak kazanması için gerekli koşulların oluşup oluşmadığının tespiti, sözleşmeden doğan savunma haklarının ileri sürülmesi, üçüncü kişilere yapılan temliklerin geçerliliği veya arsa sahibinin tapu devrinden kaçınma hakkının kullanılması gibi konular derin hukuk bilgisi ve uzmanlık gerektirir. Bu noktada, alanında tecrübeli bir inşaat hukuku avukatı, sürecin her aşamasında tarafların haklarını koruyacak stratejileri belirleyerek hem dava risklerini azaltır hem de uyuşmazlıkların daha kısa sürede çözülmesini sağlar.

Sonuç olarak, İstanbul Tuzla Gebze Kartal Pendik Tepeören Bayramoğlu Aydınlı Orhanlı avukat desteği ile hareket etmek, bu tür karmaşık sözleşmelerde hukuki güvenceyi sağlamak ve maddi kayıpların önüne geçmek açısından büyük önem taşır.

Genel Konular

1. Vasi ve Kayyımın Rolü ve Sorumlulukları

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

1. Vasi Atanmasını Gerektiren Haller

2. Vasinin Görevinin Sona Ermesi ve Değiştirilmesi

3. Vesayetin Sona Ermesi (Vasiliğin Kalkması)

Neden Uzman Bir Avukat Desteği Gereklidir?

1. Sınır dışı kararında Dava Hakkı ve Görevli Mahkeme

2. Sınır Dışı Kararında Yetkili Mahkemenin Belirlenmesi

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Neden Uzman Bir Avukat Desteği Gerekli?

1. Vatandaşlık Kazanımının Usul ve Esas Yönünden Şartları

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

1. Evlilik Yoluyla Türk Vatandaşlığının Kazanılmasının Şartları

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Giriş

1. Evlilik yoluyla Türk Vatandaşlığı : Mülakatta Sık Sorulan Sorular

Eşiniz Hakkında

Ortak Yaşam ve Günlük Hayat

İlişkiniz ve Tanışma Hikâyeniz

Çocuklar

Aile ve Sosyal Çevre

Kültürel Bilgi ve Uyum

2. Evlilik Yoluyla Türk Vatandaşlığı : Mülakatta Başarılı Olmak İçin Altın Tavsiyeler

Belgelerinizi Eksiksiz Hazırlayın

Tutarlılık Esastır

Doğal ve Dürüst Olun

Avukat Desteği Almayı Düşünün

Sonuç

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

1. Genel Kural: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesini Fesih Halinde Cezai Şart Talep Edilememesi

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Son Eklenenler

Son yorumlar

Geç kalmayın!

İletişim

© 2024 ll Tüm hakkı 2M Hukuk'a aittir.

Geç
kalmayın!