Giriş

Bina veya sitelerde kat maliklerinin oy birliğini gerektiren işler nelerdir? Bu çalışma, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) uyarınca bir anagayrimenkulde karar alınırken tüm kat maliklerinin “oy birliği” ile hareket etmesini zorunlu kılan iş ve işlemleri, sunulan Yargıtay kararları ışığında analiz etmek amacıyla hazırlanmıştır. Kat maliklerinin mülkiyet hakkını, ortak yaşam düzenini ve anagayrimenkulün temel niteliklerini doğrudan etkileyen bu kritik kararlar, kanun koyucu tarafından özel bir koruma altına alınmıştır. Çalışma, KMK’nın ilgili maddelerinin (özellikle 19, 24, 44 ve 45. maddeler) yargı içtihatlarıyla nasıl yorumlandığı ortaya konulacaktır. Çalışma üç ana kategori etrafında şekillendirilmiştir: Temliki Tasarruflar, Önemli Yönetim İşleri ve Tapuda Mesken Olarak Kayıtlı Bağımsız Bölümlerde Ticari Faaliyetlerin Açılması.

1. Temliki Tasarruflar İçin Oy Birliği Gereklidir.

Temliki tasarruflar, mülkiyet hakkını en derinden etkileyen işlemlerdir. Yargı kararları, bu kategorideki işlemler için oy birliği kuralının esnetilemeyeceğini göstermektedir.

Arsanın Bölünmesi: Yargıtay 5. Hukuk Dairesi (2021/10883 E. – 2021/13374 K.), kat mülkiyeti kurulu bir parselin bölünmesi için kat maliklerinin oy birliği ile karar vermesi gerektiğini ve “mahkemenin kat maliklerinin yerine geçerek karar veremeyeceğini” belirterek bu ilkenin kesinliğini vurgulamıştır.

Anayapının Yıkılıp Yeniden Yapılması: Anayapının yıkılması kararı, en ağır tasarruflardan biridir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (2018/654 E. – 2022/163 K.), bu tür bir kararın 6306 sayılı Kanun kapsamında olsa dahi KMK’nın 45. maddesi gereğince “tüm kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri kararla mümkün olduğunu” belirtmiştir. Oy birliği olmadan alınan kararlar “mutlak butlanla hükümsüz” sayılmaktadır.

Yapısal Değişiklikler ve İlave Kat: Yargıtay 5. Hukuk Dairesi (2020/10351 E. – 2021/2131 K.), “çekme kat yerine tam kat yapılması için kat malikleri kurulunda oybirliği ile karar alınması gerektiğini” hükme bağlamıştır. Bu, anayapının mimari bütünlüğünü ve projeye uygunluğunu koruma amacını taşır.

2. Önemli Yönetim İşleri İçin Oy Birliği Gereklidir

Ortak alanların gelir getirici bir faaliyet için kullanılması, tüm maliklerin hak ve menfaatlerini ilgilendiren önemli bir yönetim işidir ve oy birliği gerektirir.

Ortak Alanların Kiralanması: Yargıtay kararları bu konuda oldukça nettir. Anayapının dış duvarının reklam için kiralanması (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/976 E.), çatısına baz istasyonu kurulması (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/1997 E.), ortak bahçeye bankamatik konulması (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 2024/3238 E.) ve kapıcı dairesinin kiraya verilmesi (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2017/5338 E.) gibi işlemlerin tamamı için oy birliği aranmıştır. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi (2018/6662 E. – 2019/3198 K.), bu yetkinin devredilemezliğine dikkat çekerek, “ortak alanların kiraya verilebilmesi için ise, Kanunun 45.maddesine göre tüm kat maliklerinin oy birliğiyle karar alması gerekir” demiştir.

Ortak Alanların Niteliğinin Değiştirilmesi: Yargıtay 5. Hukuk Dairesi (2021/2974 E. – 2021/7722 K.), ortak çamaşırlığın daireye dönüştürülüp kiraya verilmesinin hukuka aykırı olduğuna hükmetmiş ve “Kat maliklerince oybirliği ile karar alınarak tadilat projesi ile niteliği değiştirilmeden başka amaçla kullanımı… mümkün değildir” diyerek ortak alanların tahsis amacına bağlılığını vurgulamıştır.

3. Tapuda Mesken Olarak Kayıtlı Bağımsız Bölümlerde Ticari Faaliyetlerin Açılması İçin Oy Birliği Gereklidir

Bu kategori, uygulamada en çok uyuşmazlığa neden olan konulardan biridir. Yargı kararları, KMK’nın 24. maddesinin emredici niteliğini koruma eğilimindedir.

Temel Kural: Yargıtay ve Danıştay, tapu kütüğünde “mesken” olarak görünen bir bölümde kanunda sayılan (sinema, lokanta, dükkân, galeri, imalathane, büro vb.) bir işyeri açılabilmesi için kat malikleri kurulunun oy birliğiyle karar almasının zorunlu olduğunu defaatle teyit etmiştir (Örn: Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2014/2934 E.; Danıştay 4. Daire, 2023/6989 E.).

Yönetim Planının Aşılması: Kural, o kadar güçlüdür ki, yönetim planı hükümleri dahi bu kuralı değiştiremez. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (2015/23219 E. – 2016/4071 K.) kararında belirttiği üzere, “4/5 çoğunluk ile yönetim planında yapılacak değişikliğin yasanın oybirliği aradığı hususları bertaraf edici nitelikte olamayacağı, buna göre Yasanın 24/2. maddesine aykırı olarak yapılmış olan bu değişikliğin yok hükmünde olduğu” kabul edilmiştir.

Önemli İstisna (Tapu Niteliği): Kuralın kilit noktası, bağımsız bölümün tapuda “mesken” olarak kayıtlı olmasıdır. Eğer tapuda zaten “dükkân” veya “işyeri” olarak kayıtlıysa, bu kural uygulanmaz. Danıştay 4. Dairesi (2023/7842 E. – 2023/6987 K.), tapuda dükkân olarak kayıtlı yerde pastane açılması için kat maliklerinin oy birliğinin gerekmediğine hükmetmiştir.

Sonuç

İncelenen yargı kararları bütünüyle değerlendirildiğinde, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda öngörülen oy birliği kuralının, kat maliklerinin mülkiyet hakkının özünü, anagayrimenkulün bütünlüğünü ve ortak yaşam alanlarının niteliğini korumaya yönelik temel bir güvence olduğu anlaşılmaktadır. Yargı, bu kuralın lafzi ve ruhi amacına sıkı sıkıya bağlı kalmakta; temliki tasarruflar, ortak alanların tahsis amacı dışında kullanımı ve meskenlerin ticari faaliyete açılması gibi konularda istisnalara kapı aralamamaktadır. Kat malikleri, yöneticiler ve ilgili idareler, karar alma süreçlerinde bu emredici hükümlere ve yerleşik içtihatlara uymakla yükümlüdür. Aksi yönde alınan kararların “mutlak butlanla hükümsüz” sayılarak süre koşulu aranmaksızın iptal edilebileceği unutulmamalıdır.

Temliki Tasarruflar ve Anayapıyı Esastan Değiştiren İşlemler: Yargı kararları, KMK’nın 45. maddesi uyarınca anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması (ipotek, irtifak vb.), arsanın bölünmesi, anayapının yıkılıp yeniden yapılması veya çekme katın tam kata çevrilmesi gibi mülkiyetin özünü etkileyen işlemlerin istisnasız olarak tüm kat maliklerinin oy birliğini gerektirdiğini teyit etmektedir. Yargıtay’ın vurguladığı gibi, bu konuda mahkeme, kat maliklerinin iradesi yerine geçerek karar veremez.

Önemli Yönetim İşleri ve Ortak Alanların Kullanımı: Anayapının dış duvarları, çatısı, bahçesi veya kapıcı dairesi gibi ortak alanların kiraya verilmesi, reklam panosu veya baz istasyonu kurulması gibi işlemler “önemli yönetim işi” olarak kabul edilmekte ve KMK’nin 45. maddesi gereği oy birliği şartına tabi tutulmaktadır. Yargıtay, bu yetkinin kat maliklerine ait olduğunu ve yönetim kuruluna devredilemeyeceğini açıkça belirtmiştir.

Mesken Nitelikli Bağımsız Bölümlerin Kullanım Amacının Değiştirilmesi: KMK’nın 24. maddesi, yargı kararlarında en sık atıf yapılan hükümlerden biridir. Tapuda “mesken” olarak kayıtlı bir bağımsız bölümde kanunda sayılan dükkân, lokanta, büro, galeri gibi ticari bir işletmenin açılması için kat malikleri kurulunun oy birliği ile karar alması mutlak bir zorunluluktur. Yargıtay, bu kuralın yönetim planı ile dahi aşılamayacağını, “yasanın oybirliği aradığı hususları bertaraf edici nitelikte” bir yönetim planı değişikliğinin “yok hükmünde” olduğunu kararlarına yansıtmıştır.

Ayrım ve İstisnalar: Kararlar, oy birliği kuralının sınırlarını da çizmektedir. Kural, temel olarak “mesken” nitelikli yerler için geçerlidir. Tapuda zaten “işyeri” veya “dükkân” olarak kayıtlı bir bölümde, yönetim planında özel bir yasaklama yoksa, aynı nitelikteki ticari faaliyetler için oy birliği aranmamaktadır. Benzer şekilde, toplu yapılarda bir ortak alanın sadece belirli bir bloğun kullanımına özgülenmiş olması durumunda, o alandaki değişiklik için tüm site maliklerinin değil, yalnızca ilgili blok maliklerinin kararının yeterli olabileceği kabul edilmiştir. Bir makale önerisi.

Neden Tuzla Avukat Desteği Gerekli?

Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) göre bir apartmanda oy birliği gerektiren kararlar, çoğu zaman geri dönüşü zor ve hak kaybına yol açabilecek ciddi hukuki sonuçlar doğurur. Özellikle temliki tasarruflar (arsa bölünmesi, yapının yıkılıp yeniden yapılması), önemli yönetim işleri (ortak alanların kiraya verilmesi, reklam veya baz istasyonu kurulması) ve mesken niteliğindeki bağımsız bölümlerin iş yerine dönüştürülmesi gibi konular, Yargıtay kararlarıyla da açıkça oy birliğine bağlanmış olup, usule aykırı kararlar her zaman iptal edilebilir niteliktedir.

Bu tür işlemler sırasında Tuzla avukat, Pendik avukat, Kartal avukat, Maltepe avukat, Gebze avukat, Çayırova avukat, Orhanlı avukat gibi kat mülkiyeti alanında deneyimli hukukçuların görüşü, hem kararların yasal dayanağa oturtulması hem de ileride açılabilecek iptal veya tazminat davalarına karşı güvence sağlanması açısından büyük önem taşır.

Yöneticiyseniz, kat malikiyseniz ya da yeni bir ticari faaliyete başlayacaksanız, Tuzla bölgesindeki bir uzman avukata danışmadan oy birliği gereken işlemlere kalkışmanız, ciddi hak kayıplarına ve iptallere yol açabilir. Bu sebeple, kararların yasal zeminde geçerliliğini koruyabilmesi için profesyonel hukuk desteği alınması tavsiye edilir.