Giriş

Bu çalışma, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamındaki anagayrimenkullerde, tapu kütüğünde “mesken nitelikli taşınmaz” olarak kayıtlı bağımsız bölümlerde ticari faaliyet yürütülmesinin hukuki çerçevesini analiz etmek amacıyla hazırlanmıştır. Temel soru KMK’nin 24. maddesinde sayılan “sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler”in açılabilmesi için kat malikleri kurulunun oybirliğiyle karar alması zorunluluğuna odaklanmaktadır. Çalışma, sunulan Anayasa Mahkemesi, Yargıtay, Danıştay ve Bölge Adliye Mahkemesi kararları ışığında konunun temel prensiplerini, önemli ayrımlarını, istisnalarını ve uygulamadaki yansımalarını ortaya koymaktadır.

1. Temel Kural: Kat Maliklerinin Oybirliği Şartı ve Anayasal Dayanağı

Tüm yargı kararlarının ortak referans noktası, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 24. maddesinin ikinci fıkrasıdır. Bu hükme göre, kütükte mesken olarak gösterilen bir bağımsız bölümde, kanunda açıkça sayılan veya bunlara benzer nitelikteki işyerlerinin açılması, istisnasız bir şekilde kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği karara bağlıdır.

Anayasa Mahkemesi, 17/7/2014 tarihli kararında bu kuralın anayasal temelini açıklamıştır. Mahkemeye göre bu düzenleme, mülkiyet hakkına bir sınırlama getirse de, bu sınırlama meşrudur. Gerekçesi ise, “mesken olarak kullanılması öngörülen taşınmazlar hakkında burada meskûn vatandaşların özel ve aile yaşamlarını sürdürebilecekleri, dinlenebilecekleri ve çocukların yaşamına uygun bir ortam oluşturulmasına yönelik kamu yararı” olarak belirtilmiştir. Dolayısıyla, oybirliği kuralı, bireysel ticari menfaat ile toplumun (diğer kat maliklerinin) huzur ve sükununu koruma amacı arasında makul bir denge kurmaktadır.

2. Tapu Kütüğündeki Niteliğin Önceliği (Mesken-İşyeri Ayrımı)

Tapuda “Mesken” Kayıtlı İse: Oybirliği kuralı mutlak surette uygulanır. Bağımsız bölümün fiilen işyerine dönüştürülmüş olması, mimari projesinde dükkan olarak çizilmesi veya belediyeden yapı kullanma izninin dükkan olarak alınması, tapudaki “mesken” vasfını değiştirmez ve oybirliği şartını ortadan kaldırmaz (Danıştay 2. Daire, 2021/13956-2021/3593).

Tapuda “Dükkan” veya “İşyeri” Kayıtlı İse: KMK md. 24’teki oybirliği şartı aranmaz. Danıştay 4. Dairesi’nin 2023/7842-2023/6987 sayılı kararında açıkça belirtildiği üzere, “tapu kaydında ‘dükkan’ olarak görünen bir bağımsız bölümde pastane açılması için kat malikleri kurulundan oybirliği ile karar alınması zorunluluğu bulunmamaktadır.” Bu durumda, eğer yönetim planında aksine bir hüküm yoksa, umuma açık istirahat ve eğlence yeri gibi işletmeler için kat maliklerinin oy çokluğu ile alacağı karar yeterli olabilir (Danıştay 4. Daire, 2023/7858-2023/6369).

3. Yönetim Planının Bağlayıcılığı ve Sınırları

Yönetim planı, Yargıtay’ın da belirttiği gibi “bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğinde”dir (Yargıtay 18. HD, 2003/7447-2003/8909). Yönetim planı, kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla, bağımsız bölümlerin kullanım şeklini düzenleyebilir.

Yönetim planı, kanundan daha kısıtlayıcı hükümler getirebilir. Örneğin, “bağımsız bölümlerin tapuda yazılı nitelikleri dışında kullanılamayacağı” şeklinde bir hüküm, her türlü işyeri kullanımını engelleyebilir (Yargıtay 18. HD, 2011/2633-2011/5549). Ancak yönetim planı, kanunun aradığı oybirliği şartını oy çokluğu gibi daha esnek bir koşula indirgeyemez. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2015/23219-2016/4071 sayılı kararında belirttiği gibi, “4/5 çoğunluk ile yönetim planında yapılacak değişikliğin yasanın oybirliği aradığı hususları bertaraf edici nitelikte olamayacağı” ve böyle bir değişikliğin “yok hükmünde” olduğu kabul edilmiştir.

4. Kuralın İstisnaları ve Yoruma Açık Alanlar

Genel kural katı olmakla birlikte, yargı kararları bazı istisnaların ve yoruma dayalı farklılıkların olduğunu göstermektedir.

Belirli Meslek Grupları: Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2019/1283 sayılı kararına göre, 1136 sayılı Avukatlık Kanunu ve 3568 sayılı SMM ve YMM Kanunu uyarınca, “avukatlık büroları ve serbest muhasebeci mali müşavirlik veya yeminli mali müşavirlik faaliyetlerinde” bulunulması için kat maliklerinin izni aranmaz. Bu meslekler, kanunla getirilmiş özel bir istisnaya tabidir.

İşyerinin Niteliği ve “Emsali Yerler” Yorumu: Kanundaki listenin sonunda yer alan “gibi yerler” ifadesi, benzer nitelikteki işyerlerinin de bu kapsama dahil edileceğine işaret eder. Danıştay, bu ifadenin amacının “insanların evlerinin hemen yanında yoğun yaya ve araç trafiğine maruz bırakılarak rahatsız edilmelerinin önlenmesi” olduğunu vurgulamıştır (Danıştay 8. Daire, 2011/8063). Ancak her faaliyet bu kapsama girmez. Örneğin, Danıştay bir “pilates salonunu” bu listedeki yerlerden saymamış ve oybirliği şartı aramamıştır (Danıştay 4. Daire, 2023/7375-2024/1368)

Sonuç

Temel Prensip, kütükte “mesken” olarak kayıtlı bir bağımsız bölümde KMK md. 24’te sayılan veya bunlara benzer nitelikteki (eğlence, gıda, imalathane, dükkan vb.) bir işyerinin açılabilmesi için tüm kat maliklerinin oybirliğiyle alacağı karar mutlak bir zorunluluktur. Bu kural, kamu düzenine ilişkindir ve anayasal olarak meşru kabul edilmektedir.

Sonuç olarak, mesken nitelikli bir mülkte ticari bir faaliyet yürütmek isteyen kişilerin, faaliyete başlamadan önce tapu kaydını, yönetim planını ve KMK’nin amir hükümlerini dikkatle incelemesi ve tüm kat maliklerinin oybirliğiyle onayını alması, ileride doğabilecek hukuki uyuşmazlıkları ve yaptırımları (işyerinin kapatılması, eski hale getirme vb.) önlemek adına elzemdir. Bir makale önerisi.

Neden Uzman Tuzla Avukat Desteği Gerekli?

Özellikle Tuzla, Pendik, Maltepe, Kartal, Ümraniye ve İstanbul’daki yoğun konut bölgelerinde bu tür uyuşmazlıklar oldukça yaygındır. Kat mülkiyeti hukuku, hem özel hukuk hem de kamu düzeni boyutu taşıdığından, süreçlerin eksiksiz yürütülmesi için uzman avukat desteği gereklidir.

Uzman bir avukat; Tapu kayıtlarını ve yönetim planını analiz eder, Oybirliği gerekip gerekmediğini doğru şekilde belirler, Yargı içtihatlarına uygun hukuki görüş sunar, İşyeri açılış sürecinde ihtilafları önceden bertaraf eder, Açılmış davalarda müvekkilini etkili biçimde savunur. Unutulmamalıdır ki, hukuki hata nedeniyle yapılan bir yatırım, mülkün kapatılması, yüksek maddi kayıplar veya komşularla yıllar sürecek dava süreçlerine yol açabilir.