Site yöneticisinin değiştirilmesi veya yeni bir yöneticinin atanması, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleri doğrultusunda yürütülmektedir. Bu süreçte izlenecek yol, mevcut yöneticinin kim tarafından atandığına bağlı olarak değişebilir. Bu yazıda, yöneticinin nasıl değiştirileceği, hangi şartlarda sulh hukuk mahkemesine başvurulabileceği ve hangi durumlarda kat malikleri kurulunun devreye girmesi gerektiği gibi temel konular ele alınacaktır.
Yönetici Atanmasının Genel Hukuki Dayanağı
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesi, anagayrimenkulün yönetimini ve yönetici atanmasını düzenler Kanuna göre, anagayrimenkulün yönetimi kat malikleri kuruluna aittir.
Kat Malikleri Kurulunca Yönetici Atanması
Yöneticinin atanmasındaki temel yöntem, kat maliklerinin toplanarak bir yönetici seçmesidir. Yönetici, kat malikleri arasından veya dışarıdan biri olabilir. Yönetim planı, yönetici seçimiyle ilgili özel hükümler içerebilir.
Sulh Mahkemesince Yönetici Atanması
Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince bir yönetici atanabilir. Mahkeme, mümkünse diğer kat maliklerini de dinledikten sonra yöneticiyi atar. Sulh mahkemesince atanan yönetici, kat maliklerince atanan yöneticinin tüm yetkilerine sahip ve sorumluluklarına tabi olur. Yönetici seçilmemesi durumunda mahkemece yönetici tayin edilmesi şartları oluşmuş sayılır.
Mevcut Site Yöneticisinin Değiştirilmesi veya Yeni Yönetici Atanması İçin Hukuki Yollar
Mevcut bir yönetici varken, onun değiştirilmesi veya yeni bir yönetici atanması süreci, mevcut yöneticinin kim tarafından atandığına bağlıdır:
Kat Malikleri Kurulunca Atanan Yöneticinin Değiştirilmesi:
Mevcut yönetici kat malikleri kurulunca atanmışsa, yöneticinin değiştirilmesi veya yeni bir yönetici atanması yetkisi öncelikle kat malikleri kuruluna aittir. Kat malikleri, olağan veya olağanüstü toplantılarla yöneticiyi değiştirebilir ve yeni bir yönetici seçebilir.
Kat malikleri kurulunca yönetici seçilmiş ve halen görevde ise, sulh hukuk mahkemesince doğrudan yeni yönetici atanamaz. Mahkemenin yönetici atayabilmesi için ya ortada yönetim boşluğu olmalı ya da kat maliklerinin yasal koşullar oluştuğu halde (anlaşamama, atayamama gibi) yönetici atayamamış olmaları gerekir.
Eğer kat malikleri kurulu tarafından alınan yönetici atama kararı yasalara aykırıysa, bu kararın iptali için dava açılabilir. Genellikle kat malikleri kurulu kararının iptali davasıyla birlikte yeni yönetici atanması istemi de mahkemeden talep edilebilir. Ancak mahkeme, kat malikleri kurulu kararını iptal etse bile, yeni yönetici seçimi konusunun öncelikle kat malikleri kurulunda değerlendirilmesine karar verebilir, yani kendiliğinden yönetici atamayabilir.
Bazı durumlarda, yöneticiyi değiştirmek veya yeni yönetici atamak isteyen kat malikinin öncelikle Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili maddeleri uyarınca kat malikleri kuruluna başvuruda bulunma zorunluluğu olabilir.
Sulh Mahkemesince Atanan Yöneticinin Değiştirilmesi: Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez. Ancak, haklı bir sebep ortaya çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesinin değiştirmeye müsaade etmesi (izin vermesi) mümkündür. Kaynaklarda “haklı sebep”in ne olduğu detaylandırılmamıştır, ancak yöneticinin görevlerini layıkıyla yapmadığı gibi iddialar gündeme gelebilir.
Yönetici atandıktan sonra mevcut yöneticinin değiştirilmesi veya yeni bir yöneticinin atanması için Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında çeşitli hukuki yollar bulunmaktadır. Bu yollar, yöneticinin kim tarafından atandığına ve mevcut durumun niteliğine göre değişiklik gösterebilir.
Uzman Görüşü Neden Önemlidir?
Apartman ve site yönetimiyle ilgili işlemler, Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde belirli usullere tabidir. Ancak uygulamada, yönetici seçimi, toplantı çağrısı, oy çokluğu ve karar iptali gibi konularda birçok teknik ayrıntı bulunur. Usul hataları, yöneticinin geçersiz şekilde seçilmesine ya da kararların iptaline yol açabilir.
Bu tür sorunlar, özellikle İstanbul’un Maltepe, Pendik, Kartal ve Tuzla gibi hızla yapılaşan ilçelerinde sıkça karşılaşılmaktadır. Çok sayıda bağımsız bölümün bulunduğu büyük sitelerde, yönetimsel kararların geçerliliği hayati önem taşır.
Bu nedenle, yöneticinin değiştirilmesi, yeni yönetici atanması ya da mahkemeye başvuru gibi konularda bir hukuk uzmanına danışmak, gereksiz zaman kaybını ve olası hak ihlallerini önlemek adına büyük önem taşır.
